Про внутрішнє і зовнішнє становище України у 2001 році

1.2. Ринковий потенціал земель населених пунктів

Площа земель населених пунктів України становить 7106,3 тис. га, з них 74,8% - землі сіл, 17,8 - міст і 7,4% - селищ. Їхній економічний потенціал дуже потужний і має такі основні властивості:

- висока доступність для приватизації - вища, ніж загалом у державі. Це насамперед вільні від забудови земельні ділянки, сільськогосподарські угіддя, ділянки під житловими та промисловими об'єктами, що підлягають приватизації;

- велика множинність суб'єктів земельних відносин, що підвищує конкурентність ринку землі. Якщо співвідношення між площами земель у населених пунктах і поза їх межами становить 1:9, то співвідношення між відповідними суб'єктами земельних відносин - 3:1;

- високий рівень персоніфікації земельних ділянок, що є визначальним для приватизації і має важливе значення для формування і конкурентного функціонування ринку землі;

- високий рівень інфраструктурного облаштування. Забудовані землі в населених пунктах становлять 22,4%, у селах - 15, у селищах - 30, у містах - 50% від загальної їх площі;

- велика частка незайнятих земель, що підвищує їх привабливість для включення в економічний оборот. У населених пунктах є 4,9 млн. га земель сільськогосподарського призначення, або 70% від загальної площі. Це землі під садами, городами, присадибними ділянками, що підлягають приватизації, можуть продаватися і купуватися;

- висока оцінка таких земель. Співвідношення грошової оцінки земель населених пунктів до земель поза їх межами становить 10 до 1. Безсумнівно, висока доходність земель населених пунктів для власників, орендодавців, орендарів і користувачів, а також для держави та органів місцевого самоврядування. Річна сума плати за землю населених пунктів перевищує 80% загальної суми по країні.

Зазначені та інші чинники диктують необхідність широкомасштабного залучення цих земель до економічного обігу.

1.3. Передумови залучення землі до економічного обігу

Запровадження ринкових засад у системі земельних відносин розпочалося ще на початку 90-х років XX ст., коли Постановою Верховної Ради Української РСР "Про земельну реформу" (грудень, 1990 р.) усі землі України були оголошені об'єктом земельної реформи. Однак реальне формування ринку землі йшло дуже повільно. Перед державою стояло складне і відповідальне завдання - закріплення прав на землю для 18 млн. фізичних та юридичних осіб і проведення великого комплексу організаційно-економічних та землевпорядних робіт. Цей процес супроводжувався гострим політичним протистоянням, ускладнювався браком технічних і фінансових можливостей. Надто повільно створювались такі передумови формування ринку землі, як визначення меж населених пунктів, інвентаризація та приватизація земельних ділянок, запровадження оренди та грошова оцінка землі.

Установлення меж населених пунктів триває понад 10 років. Це зроблено тільки в 71,7% від загальної їх кількості, у т. ч. містах обласного значення - 24%, районного - 46, у селищах - 54,7 і селах - 72,8%. Унаслідок цього неповністю визначено повноваження органів влади в прийнятті рішень про включення земельних ділянок в економічний оборот. Завершено встановлення меж населених пунктів у Рівненській, Хмельницькій, Закарпатській, Житомирській, Запорізькій, Харківській, Івано-Франківській, Київській, Тернопільській і Черкаській областях. Повільно йде цей процес у Херсонській, Полтавській, Львівській, Миколаївській та Чернігівській областях, містах Києві та Севастополі. Основні причини - недостатнє забезпечення коштами та планово-картографічними матеріалами.

Інвентаризація земель населених пунктів проводиться протягом більш як 11 років. Її проведено лише на 40,6% земель населених пунктів, у т. ч. у містах обласного значення - 36,8; районного - 41%. Ця робота завершується в Чернівецькій, Рівненській та Івано-Франківській областях. Водночас у Тернопільській, Черкаській, Одеській і Житомирській областях проінвентаризовано менше 10% земель населених пунктів. Це теж зумовлено обмеженим фінансуванням, насамперед з місцевих бюджетів.

Установлення меж населених пунктів (станом на 1.01.2002 р.)

Інвентаризація земель населених пунктів (станом на 1.01.2002 р.)

Приватизація земельних ділянок у населених пунктах триває понад 9 років. з 13,5 млн. громадян, які мають на це право, відповідні дозволи отримали тільки 87,3%, а державні акти видано лише 23,7%. У Сумській, Волинській і Хмельницькій областях цей процес завершується. Дуже повільні його темпи в містах Харкові, Вінниці, Херсоні, Донецьку, де приватизовано лише 6-20% земельних ділянок - в основному через високу вартість підготовки і складну процедуру погодження правоустановчих документів у місцевих радах.

Зволікання з приватизацією земельних ділянок - чинник, який найбільше стримує включення їх в економічний оборот, особливо у вторинний ринок.

Оренда земель населених пунктів. У 2001 р. в оренді перебувало лише 2,2% цих площ. Особливо повільно йде цей процес у Чернівецькій, Чернігівській, Тернопільській, Миколаївській, Житомирській областях і м. Києві. Дещо краща ситуація в Полтавській, Запорізькій, Львівській областях, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі. Головним гальмом при цьому була поширеність старої консервативної форми постійного землекористування.

Приватизація громадянами земельних ділянок (станом на 1.01.2002 р.), млн. осіб

Передача в оренду земель населених пунктів у 2001 р.

Грошову оцінку земель населених пунктів характеризують такі дані: оцінено лише половину їх у 42% населених пунктів. Дещо активізувалася ця робота з другої половини 1999 р. Завершується грошова оцінка земель у містах Києві та Севастополі, Донецькій, Тернопільській і Волинській областях. Незадовільно вона проводиться в Закарпатській, Житомирській, Рівненській, Херсонській і Черкаській областях та Автономній Республіці Крим. Тим часом у містах, де таку оцінку проведено, плата за землю зросла на 20%, або на 251 млн. грн., а в містах Києві - на 62, Ковелі - на 91 і Сєверодонецьку - на 37%.

Уряду, Держкомзему України, органам виконавчої влади на місцях та місцевого самоврядування треба вжити невідкладних заходів для прискорення усіх процесів, необхідних для повноцінного залучення землі до економічного обігу.

Проведення грошової оцінки земель населених пунктів (станом на 1.01.2002 р.)

1.4. Шляхи становлення ринку землі

Становлення ринку земель населених пунктів відбувалося двома основними шляхами - купівлі-продажу ділянок громадянами для особистого використання і продажу їх органами влади фізичним та юридичним особам для підприємницької діяльності.

Ринок земельних ділянок для особистого використання громадянами неформально існував ще з радянських часів. Тоді люди мали право продавати свої садиби разом з присадибними ділянками з урахуванням не тільки вартості будівель та споруд, а й площі, якості і місцезнаходження земельної ділянки.

Такий ринок особливо активізувався на початку 90-х років, коли різко збільшилася видача землі громадянам з правом наступної приватизації ділянок для ведення особистого підсобного господарства, під забудову, городи, сади, дачі, гаражі.

Дедалі більше стали продаватись вільні земельні ділянки, особливо в приміській зоні, де з'явилися первинні і вторинні (тіньові) ринки землі. На цьому ґрунті виникли спекулятивні явища з відповідними негативними наслідками.

Характерними рисами операцій громадян з купівлі-продажу земельних ділянок для особистого користування є:

- одержання цих ділянок у користування чи власність з метою безоплатної приватизації та наступного продажу;

- укладання цивільно-правових угод на продаж тільки будівель і споруд без оформлення продажу земельних ділянок;

- відсутність об'єктивної ринкової оцінки земельних ділянок та достовірних даних про неї;

- продаж ділянок на підставі прямих цивільно-правових угод між продавцями і покупцями;

- відсутність диференційованого підходу в організації ринків землі - первинного (після безоплатної приватизації) та вторинного (після купівлі чи приватизації за гроші);

- відсутність механізмів, форм та способів організованого і прозорого продажу земельних ділянок на зразок біржових торгів, відкритих та закритих аукціонів 3 конкурсів;

- заниження вартості цивільно-правових угод з продажу земельних ділянок і відповідно - сум державного мита та інших фіксованих платежів;

- відсутність ефективних механізмів оподаткування операцій з продажу земельних ділянок на первинному і вторинному ринках та забезпечення оптимальних надходжень до бюджетів усіх рівнів.

Таким чином, ринок земельних ділянок для особистого використання громадянами був і залишається одним з найбільш тінізованих, від чого багато втрачає держава. Значною мірою це зумовлено тим, що немає належного нормативно-правового та інституційного забезпечення продажу земельних ділянок після їх безоплатної приватизації.

Політичні перепони, які чинилися виробленню та запровадженню таких правових механізмів, поглиблювали тінізацію ринку землі.

Тому перед Урядом ставиться завдання: підготувати протягом першого півріччя 2002 р. проект Закону "Про ринок землі", який передбачав би особливості організації та регулювання первинного і вторинного ринків з урахуванням платної та безоплатної приватизації, часу та умов придбання ділянок, визначення прозорих способів їх продажу та декларування покупцями джерел доходів.

Формування ринку землі для підприємницької діяльності розпочалось ще в 1993 р., з виходом спеціальних указів Президента України, які передбачали продаж на конкурентних засадах земельних ділянок і права їх оренди. Усього фізичним та юридичним особам продано для підприємницької діяльності 5840 ділянок загальною площею 2654 га на суму 157,7 млн. грн.

Продаж земельних ділянок і права їх оренди (у вартості) та надходження коштів, млн. грн.

Розвиток ринку землі значно прискорився після видання Указу Президента України "Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення" (лютий, 2000 р.), яким передбачалася приватизація майнових комплексів підприємств разом із земельними ділянками та включення надходжень від продажу земельних ділянок у доходи бюджетів. Завдяки цьому у 2001 р. продано майже половину всіх земельних ділянок від усіх реалізованих з початку функціонування ринку землі. Однак продаж права оренди земельних ділянок дещо уповільнився.

Надходження коштів до бюджетів усіх рівнів від продажу земельних ділянок у 2001 р.

У різних регіонах обсяги продажу земельних ділянок відрізняються до 10-20 разів. Завдання з надходження коштів до бюджетів усіх рівнів від продажу земельних ділянок у 2001 р. не виконані й наполовину, а до Державного бюджету надійшло всього 3,8 млн. грн. - менше 20% від того, що передбачалося. Велика строкатість у показниках надходження коштів до бюджетів усіх рівнів від продажу земельних ділянок - від 313 тис. грн. у Миколаївській області до 20 млн. грн. у Львівській. Найбільше коштів надійшло до бюджетів від продажу земельних ділянок у м. Києві, Одеській, Львівській, Полтавській і Дніпропетровській областях. Незадовільно використовуються можливості ринку землі для поповнення бюджетних надходжень у Кіровоградській, Луганській, Миколаївській, Харківській і Чернігівській областях. Дуже повільно йде продаж права оренди земельних ділянок.

Основні причини, що стримують продаж земельних ділянок для підприємницької діяльності:

- блокування продажу земельних ділянок та права їх оренди місцевими радами, які зволікають з прийняттям рішень або встановлюють завищені ціни;

- незацікавленість місцевих рад у продажу земельних ділянок;

- висока вартість нотаріальних послуг та ставки державного мита при укладанні цивільно-правових угод про купівлю-продаж земельних ділянок;

- можливість отримання земельних ділянок безоплатно у формі постійного користування;

- низька платоспроможність підприємців;

- незацікавленість інвесторів у придбанні земельних ділянок, оскільки власники і користувачі землі сплачують однаковий податок за неї;

- недосконалість нормативно-правового регулювання орендної плати і плати за землю, відсутність їх оптимального співвідношення та плати за невикористання земель.

Через сукупність зазначених чинників площа проданих за минулий рік земельних ділянок становить менше 0,05% від загальної їх площі, що значно менше оптимальної середньорічної норми переходу власності на землю для країн з ринковою економікою.

2.1. Основні завдання формування ринку землі

Успішне формування і дальший розвиток ринку землі передбачають вирішення ряду пріоритетних довгострокових і поточних завдань.

До основних довгострокових завдань, які належить здійснити Уряду та органам виконавчої влади на місцях і місцевого самоврядування, належать:

- остаточне завершення створення ринкових передумов для залучення землі до економічного обігу;

- підвищення ліквідності ринку земель населених пунктів;

- організація прозорого ринку землі з запровадженням конкурентності її продажу для підприємницької діяльності, забезпечення повноти надходження податків і зборів;

- розроблення і запровадження правових засад та організаційно-економічних механізмів інституційного забезпечення функціонування та регулювання ринку землі.

Основними поточними завданнями в цій сфері є завершення до 2005 р.:

- установлення меж та інвентаризації земель населених пунктів, визначення в кожному з них земельних ділянок за формою власності та потенційними можливостями включення їх в економічний оборот;

- приватизації земельних ділянок у населених пунктах фізичними особами (до 2010 р. - юридичними);

- передачі в оренду земельних ділянок, що використовуються фізичними та юридичними особами, крім тих, що зайняті під об'єктами державної і комунальної власності, які утримуються за рахунок бюджетів;

- грошової оцінки земель населених пунктів,

а також:

- розширення продажу права оренди та інших прав на земельні ділянки державної і комунальної власності;

- стимулювання викупу земельних ділянок, зайнятих приватизованими підприємствами, та їх включення до статутного капіталу підприємств;

- перехід переважно на аукціонний і конкурсний способи продажу земельних ділянок, що перебувають у державній і комунальній власності;

- удосконалення механізмів застави земельних ділянок, розвиток іпотечного кредитування фізичних та юридичних осіб і забезпечення ліквідності застави;

- розроблення механізмів перетворення земельних активів у фінансовий капітал, оформлений у вигляді земельних цінних паперів;

- визначення переліку інвестиційно привабливих об'єктів, для будівництва яких земельні ділянки можуть надаватися виключно на умовах продажу;

- запровадження обов'язкової статистичної звітності про кількість, площу, місцезнаходження проданих земельних ділянок, час та умови їх попереднього придбання, ціни і вартість продажу;

- перехід до сучасної системи реєстрації прав на землю, що відповідає ринковим вимогам.

З урахуванням цих завдань доцільно розробити державну програму завершення підготовки земель населених пунктів до залучення в економічний обіг та аналогічні регіональні програми.

2.2. Реалізація інвестиційного потенціалу ринку землі

Формування цивілізованого ринку землі - важливий чинник і необхідна передумова інвестиційної привабливості земельно-ресурсного потенціалу України, яка виявляється в прямій і опосередкованій (через бюджетну систему) формах.

Продаж земельних ділянок підвищує мотивацію до інвестування в економіку, укладення коштів у будівництво, розширення чи модернізацію підприємств, житла, об'єктів інфраструктури, інтенсифікацію господарської діяльності і поліпшення якості землі. Крім того, це опосередковано сприяє активізації інвестиційного процесу через спрямування частини виручених коштів, одержаних податків та зборів у розвиток інфраструктури населених пунктів.

У країнах з ринковою економікою протягом року переходить від одних власників до інших у середньому 1-2% загальної земельної площі. Такий показник рухомості земельних резервів, з одного боку, сприяє залученню через ринок землі до третини всіх інвестиційних ресурсів, а з іншого - не допускає торгівлі землею і спекулятивних операцій.

В Україні частка проданих ділянок у загальній площі земель населених пунктів є дуже низькою (за 2001 р. - менше 0,05%) і не забезпечує інвестиційної привабливості ринку землі.

Для того, щоб розв'язати цю проблему, необхідно:

- створювати можливості вибору інвесторами земельних ділянок для підприємницької діяльності, особливо будівництва об'єктів інфраструктурного призначення;

- забезпечувати умови рентабельного використання землі та повернення вкладених у її придбання коштів;

- здійснювати прозору і прогнозовану земельну та інфраструктурну політику в населених пунктах, постійно інформувати інвесторів про плани розвитку територій, ураховувати їхні пропозиції;

- забезпечувати стабільність законодавства у сфері земельних відносин та платежів за землю;

- розробити нормативно-методичну базу зонування територій населених пунктів, зорієнтовану на ефективне варіантне використання приватизованих земельних ділянок;

- спростити і зробити доступною систему розроблення та ведення містобудівної документації, забезпечити оперативне погодження проектів, пропонованих інвесторами, та опрацьованих документів;

- гарантувати використання земельних ділянок та споруджених на них об'єктів протягом визначеного терміну;

- передбачити можливості зміни цілей використання земельних ділянок у разі неефективного використання розміщених на них об'єктів;

- створювати спільні з інвесторами підприємства за участю місцевих органів влади (з внесенням до статутних фондів земельних ділянок, права на їх оренду чи заставу).

Суб'єкти земельно-інвестиційних відносин, які вкладають власний чи позиковий капітал у земельні ділянки або в земельні цінні папери, мають бути впевненими в тому, що закони та влада України надійно захищають їхні права та інтереси.

2.3. Реалізація бюджетного потенціалу ринку землі

Важливою умовою забезпечення соціальної спрямованості формування ринку землі є надходження коштів від продажу ділянок, що належали до державної та комунальної власності, у доходи відповідних бюджетів та збільшення податків і зборів від продажу приватних земельних ділянок. Наявні можливості для цього використовуються недостатньо.

За 1996-2001 рр. від продажу земельних ділянок для підприємницької діяльності до бюджетів усіх рівнів надійшло всього 157,7 млн. грн. Даних про надходження коштів у вигляді фіскальних платежів, від продажу земельних ділянок громадянами на вторинному ринку немає взагалі, оскільки досі не велося відповідного статистичного обліку.

Тим часом площа земельних ділянок населених пунктів, які можуть бути запропоновані для приватизації за гроші, становить 567 тис. га (ділянки промислових підприємств, землі запасу і не надані у власність чи користування). Навіть якщо їх приватизацію здійснювати протягом 10 років, то середньорічний обсяг продажу буде у межах 56-57 тис. га. За середньою ціною продажу землі, що склалася у 2001 р. (60 тис. грн. за 1 га), сума річних надходжень сягне 3,4 млрд. грн. Майже 90% цих коштів має надійти до місцевих бюджетів, а це чверть усіх доходів. Надалі, у міру формування реальної ринкової ціни землі та прозорого ринку, ці надходження будуть зростати.

Не менші бюджетні можливості пов'язані і з вторинним ринком землі. У власності громадян перебуває 3,5 млн. га землі в населених пунктах. Згідно з оптимальною нормою зміни власників на рівні європейських країн (1%) на вторинний ринок може щорічно пропонуватися до 35 тис. га. Ринкова вартість цих площ, за оцінкою фактичного продажу в 2001 р., може становити 2,1 млрд. гривень.

Чинними в країнах з ринковою економікою податками та ставками, що діють в Україні, з цієї суми може надійти до бюджетів усіх рівнів: державного мита (1%) - 21 млн. грн., податку на додану вартість (20%) - 420 млн. грн. та податку на прибуток (30%) - 630 млн. грн.; усього - понад 1 млрд. грн. За умови організації прозорого ринку землі ціни будуть вищими і відповідно більшими - фіскальні платежі. Причому надходження податків і зборів від вторинного ринку землі, на відміну від первинного, є не разовими, епізодичними, а стабільними.

Для підвищення бюджетної привабливості ринку землі і повнішого використання його потенціалу необхідно:

- забезпечити переведення на орендні умови користування (за орендну плату) усіх земель державної і комунальної власності, за винятком випадків, коли ними користуються установи, що утримуються з відповідних бюджетів;

- збільшувати обсяги продажу земельних ділянок за ринковими цінами для підприємницької діяльності і будівництва житла, спрощувати і прискорювати процедури підготовки їх до продажу;

- здійснювати приватизацію нерухомого майна виключно на умовах одночасного продажу земельної ділянки або оформлення права її оренди;

- сприяти прискоренню викупу земельних ділянок раніше приватизованими підприємствами;

- установити порядок надання дозволів на будівництво та приймання в експлуатацію об'єктів тільки за наявності права власності на землю або її оренди;

- визначити перелік об'єктів містобудування, для спорудження яких земельні ділянки можуть надаватися виключно на умовах продажу;

- практикувати емісію земельних цінних паперів та залучення до бюджетів коштів від їх продажу;

- забезпечити прозорість вторинного ринку землі, об'єктивне відображення цін та вартості угод, повноту сплати податків і зборів;

- установити сплату податків і зборів (державного мита з експертної або порівняльної оцінки аналогічного продажу, податків на додану вартість та з прибутку) з різниці між ціною продажу та придбання, а за відсутності таких можливостей - з цін продажу.

3.1. Інституційне забезпечення ринку землі

Функціонування ринку землі має здійснюватись на засадах соціальної справедливості, дотримання державних та приватних інтересів, законності і прозорості, потреб збалансованого розвитку населених пунктів.

Успішне функціонування ринку землі потребує належного інституційного забезпечення, для чого необхідні такі основні передумови:

1. Формування інфраструктури ринку землі, що передбачає створення:

- мережі бірж, аукціонів, земельних банків, інших фінансово-кредитних установ, оцінних, консалтингових та ріелтерських, моніторингових структур, банків даних про попит і пропозиції на земельні ділянки;

- державного реєстру земель і реєстраційної системи;

- маркетингових структур з обслуговування ринку землі;

- спеціалізованих навчальних закладів і установ з підготовки кадрів для організації ринку землі та її експертного оцінювання.

2. Розроблення нормативної бази і техніко-економічної документації з правового забезпечення та обслуговування ринку землі, які б регулювали:

- проведення аукціонів, конкурсів з продажу земельних ділянок та права їх оренди;

- надання земельних ділянок у концесію для будівництва та експлуатації транспортної і міської інженерної інфраструктур;

- випуск земельних цінних паперів, еквівалентних вартості земельних ділянок та прав на них;

- діяльність фізичних та юридичних осіб з інвентаризації, реєстрації та експертної оцінки земельних ділянок, а також ліцензування, сертифікації та атестації цих видів діяльності.

3. Здійснення організаційних заходів з повнішої реалізації інвестиційної та бюджетної привабливості ринку землі. Вони мають охоплювати:

- щорічне складання для кожного населеного пункту переліків земельних ділянок для можливого їх продажу та обчислення надходжень до бюджетів коштів від приватизації;

- розроблення та розповсюдження інформаційних матеріалів для інвесторів про придатні до продажу земельні ділянки, їх розташування, характеристику, напрями можливого використання і початкову ціну;

- періодичну публікацію відомостей про попит і пропозиції на земельному ринку, створення для цього в разі потреби спеціального друкованого органу;

- запровадження незалежної системи оцінювання земельних ділянок та прав на них, у т. ч. разом з вартістю об'єктів нерухомості;

- організацію підготовки спеціалістів з експертного оцінювання земельних ділянок та обслуговування ринку землі;

- випуск державних та муніципальних земельних цінних паперів, забезпечених земельними ділянками або правом їх оренди чи застави;

- залучення інвестицій та кредитів під гарантії земельних цінних паперів;

- прискорення розвитку іпотечного ринку з використанням земельних цінних паперів;

- поступове переведення земельних активів населених пунктів з натуральних форм у фондові інструменти.

3.2. Регулювання ринку землі

Для успішного використання землі в економічному обороті Кабінет Міністрів має опрацювати ефективну систему регулювання ринку землі з поєднанням двох його форм - загальнодержавного та місцевого самоврядного регулювання.

Основним завданням першої з цих форм є створення системи самодостатнього і збалансованого функціонування ринку, яка б гарантувала рух землі в економічному обороті, захист приватних, муніципальних та державних інтересів і не допускала спекуляції земельними ділянками.

Ринок землі має регулюватися переважно засобами економічного впливу на суб'єкти земельних правовідносин. До основних із цих засобів належать:

- установлення плати за несвоєчасне освоєння земельних ділянок залежно від терміну володіння або користування ними;

- оподаткування прибутку від операцій з продажу земельних ділянок або прав на їх оренду відповідно до терміну володіння або користування;

- обкладення податком на додану вартість операцій з продажу земельних ділянок та права на їх оренду;

- оптимізація митних зборів з операцій купівлі-продажу земельних ділянок;

- запровадження статистичної звітності про купівлю-продаж земельних ділянок, рівень цін, вартість цивільно-правових угод і сплачені податки та збори;

- тимчасове звільнення від плати за земельні ділянки, на яких здійснено або здійснюються за рахунок інвестора роботи з поліпшення якості та охорони раніше порушених або забруднених площ;

- пільгове кредитування (повне або часткове відшкодування процентів за кредити) власників або орендарів земельних ділянок, які здійснюють такі роботи;

- надання цільових бюджетних субсидій на зазначені цілі.

Органи виконавчої влади та місцевого самоврядування повинні забезпечити в межах своїх повноважень для регулювання ринку землі:

- вироблення регіональних та місцевих правил забудови, дотримання нормативних строків узгодження проектної документації та цільового використання земельних ділянок;

- створення в містах спеціальних підрозділів з питань менеджменту та маркетингу на ринку землі, оцінки та продажу земельних ділянок;

- поліпшення нормативно-методичної бази зонування територій населених пунктів для забезпечення більшої доступності приватизації (продажу) земельних ділянок, передачі їх в оренду, відновлення порушених і забруднених земель.

3.3. Правове забезпечення ринку землі

Формування правового поля ринку землі започатковане Постановою Верховної Ради від 18 грудня 1990 р., коли всі землі України були оголошені об'єктом земельної реформи.

Правовою першоосновою запровадження ринку землі стало визнання в Законі "Про форми власності на землю" від 30 січня 1992 р. приватної власності на землю та закріплення цього права в Земельному кодексі, ухваленому 13 березня 1992 року.

Після цього Постановою Верховної Ради "Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі" від 13 березня 1992 р. та Декретом Кабінету Міністрів "Про приватизацію земельних ділянок" від 26 грудня 1992 р. було процедурно забезпечено приватизацію землі громадянами.

Надалі правова база ринку землі доповнювалася спеціальними нормативними актами, які дали поштовх продажу земельних ділянок для підприємницької діяльності та заклали основи організованого ринку землі. Це насамперед укази Президента України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" від 14 жовтня 1993 р., "Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню" від 29 грудня 1993 р. і "Про приватизацію і оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12 липня 1995 р.

У 1996 р. загальноправові засади формування ринку землі були визначені і закріплені Конституцією України, якою встановлено, що право на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами, територіальними громадами і державою. Одночасно Основний закон гарантує право власності на землю та повного розпорядження нею, без чого неможливий ринок землі.

Ці конституційні положення реалізовані в Указах Президента України: "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" від 19 січня 1999 р., "Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення" від 4 лютого 2000 р. і "Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки" від 30 травня 2001 р.

Позитивну роль у розвитку ринку землі відіграли укази Президента України, закони про приватизацію і затвердження програм, де передбачалася приватизація підприємств разом із земельними ділянками.

З прийняттям нової редакції Земельного кодексу України відкрилися широкі можливості для включення землі в економічний обіг. Ринкові засади в земельних відносинах, започатковані або проголошені указами Президента України, набули законодавчого закріплення. Основні з них такі:

- конкретизація форм і способів реалізації права власності громадян та юридичних осіб на землю для господарської та підприємницької діяльності;

- розширення прав органів місцевого самоврядування щодо власності на землі територіальних громад та залучення їх в економічний обіг;

- запровадження порядку продажу земельних ділянок на конкурентній основі згідно з експертною оцінкою, що значно підвищує прозорість операцій з землею, обмежує адміністративне втручання, захищає права суб'єктів ринку і збільшує надходження до бюджетів усіх рівнів;

- уніфікація права користування землями на засадах оренди, що дасть змогу включити землі державної та комунальної власності в частковий економічний обіг і збільшити бюджетні надходження від орендної плати.

Для втілення норм і вимог Земельного кодексу в життя Кабінет Міністрів повинен невідкладно вжити таких заходів:

- підготувати і внести на розгляд Верховної Ради зміни і доповнення до Лісового та Водного кодексів України, Кодексу України "Про надра", а також до законів: "Про концесії", "Про господарські товариства", "Про власність", "Про плату за землю", "Про оренду землі", "Про місцеве самоврядування";

- підготувати і внести на розгляд Верховної Ради проекти нових законів: "Про розмежування державної та комунальної власності на землю", "Про ринок землі", "Про Державний земельний (іпотечний) банк", "Про оцінку земель", "Про охорону земель", "Про державний земельний кадастр", "Про землеустрій", "Про державний контроль за використанням та охороною земель";

- прийняти постанови про порядок зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, про затвердження методики експертної грошової оцінки земель, про затвердження положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на торги, про особливості створення та діяльності іпотечних установ, про порядок використання техногенно забруднених земельних ділянок і про порядок установлення та використання берегових смуг водних шляхів.

Забезпечення практики купівлі-продажу земельних ділянок достатньою нормативно-правовою базою - головна передумова формування та ефективного, цивілізованого функціонування ринку землі, запобігання процесам стихійності і тінізації в цій сфері.

1. Правові засади формування ринку землі в Україні закладені більше 10-ти років тому, коли було встановлено приватну власність на землю. Однак реальне становлення ринку землі відбувається дуже складно, стримується надто повільним створенням необхідних ринкових передумов. Зволікаються процеси встановлення меж земель населених пунктів, інвентаризації земель, приватизації земельних ділянок громадянами, грошової оцінки та передачі в оренду. Без завершення цього комплексу робіт неможливе включення землі в повноцінний економічний оборот.

2. Відсутність належних правових і організаційних процедур сприяє тінізації операцій з купівлі-продажу земельних ділянок, приховуванню реальних цін на землю, доходів від її продажу, а отже, веде до значного заниження фіскальних платежів. Донині немає офіційної статистики вторинного ринку. Продаж ділянок для підприємницької діяльності становить менше 0,05% від загальної площі земель населених пунктів.

З огляду на зазначене невідкладним завданням Кабінету Міністрів та органів виконавчої влади є детінізація руху земельних ділянок громадян і істотне прискорення продажу землі фізичним та юридичним особам для підприємницької діяльності.

3. У земель населених пунктів України потужний ринковий потенціал і висока доступність для приватизації. Разом з великою кількістю суб'єктів земельних відносин та високим рівнем їх персоніфікації, значним інфраструктурним забезпеченням та низьким рівнем зайнятості, високою оцінкою їх доходності це створює сприятливі умови для першочергового включення таких земель населених пунктів в економічний оборот.

4. З урахуванням інвестиційної привабливості та інвестиційних можливостей земель населених пунктів включення їх в економічний оборот передбачає залучення як прямих, так і опосередкованих (через бюджетну систему) інвестицій як на первинному, так і на вторинному ринку. Це мають бути кошти і виручені від продажу ділянок, і додатково залучені покупцями землі у зв'язку з її придбанням.

5. Ринок земель населених пунктів може значно розширити базу доходів бюджетів усіх рівнів. За експертними оцінками, від первинного ринку, тобто продажу земельних ділянок для підприємницької діяльності, бюджетна система може щорічно одержувати протягом 10 років не менше 2 млрд. грн. Вторинний ринок землі здатний щороку спрямовувати до бюджетної системи у вигляді податків і зборів від продажу земельних ділянок громадян до млрд. грн.

Таким чином, завдяки формуванню ринку землі можуть і мають бути створені механізми тривалої дії для поповнення бюджетів усіх рівнів.

6. Реальне формування ринку землі передбачає здійснення комплексу поточних та перспективних завдань. Це насамперед створення необхідних ринкових передумов, реалізація інвестиційного та бюджетного потенціалів ринку землі, забезпечення його прозорості, нормативно-правове забезпечення легального функціонування і цивілізованого регулювання.

7. Функціонування ринку землі має здійснюватися на засадах соціальної справедливості, дотримання державних та приватних інтересів і законності, прогнозованості та збалансованого розвитку населених пунктів. Потрібне належне інституційне забезпечення цих та інших процесів, що передбачає формування необхідної інфраструктури, розроблення нормативної і техніко-економічної документації, запровадження нового стилю організаційної роботи органів виконавчої влади та місцевого самоврядування, зорієнтованого на підтримку, розвиток і моніторинг ринку землі.

8. З прийняттям нової редакції Земельного кодексу України створено більш системні правові засади ринку землі, значно розширено можливості її купівлі-продажу та оренди. Водночас для забезпечення організації прозорого ринку землі та ефективного його регулювання потрібно внести зміни і доповнення до чинних кодексів і законів та прийняти спеціальний закон про ринок землі. Гостро стоїть проблема опрацювання і прийняття ряду інших законодавчих актів, зокрема з питань реєстрації прав власності на землю, землеустрою, охорони земель, земельного банку, які мають забезпечити необхідні правові умови для обслуговування ринку землі.

Основою соціальної стабільності в сучасному світі є потужний і численний середній клас - головна складова громадянського суспільства. У більшості країн з розвиненою економікою він охоплює понад 60% населення. Як основний платник податків середній клас формує державний та місцеві бюджети, визначає споживчу поведінку населення і параметри внутрішнього ринку, через накопичення та участь у різноманітних системах страхування забезпечує інвестиційний потенціал, завдяки домінуванню в громадських і політичних організаціях визначає поведінку електорату та моральні стандарти суспільства, через участь у виборчому процесі виконує функції носія демократії та політичних свобод. Отже, розвиток демократії, становлення громадянського суспільства і формування середнього класу - це ідентичні процеси.

Узагальнення наявних у світовій літературі визначень середнього класу дає підстави кваліфікувати його як соціальне угруповання, що має набір певних характеристик:

- визначений рівень доходів; володіння нерухомістю; наявність власної справи; висока освіта і професійна кваліфікація;

- задоволеність своїм статусом;

- помірний політичний консерватизм, зацікавленість у підтримці соціальної стабільності;

- суб'єктивна ідентифікація себе із середнім класом.

Залежно від економічної ситуації і домінуючих ідеологічних принципів у різних суспільствах чинники, яким надає перевагу населення при визначенні своєї належності до середнього класу, є різними.

В Україні процес формування середнього класу, який відповідав би за майновим статусом та рівнем особистих доходів критеріям розвинених країн, перебуває поки що на початковому етапі. Це пояснюється насамперед низьким рівнем життя населення. Крім того, велика кількість людей, які наближаються до статусу середнього класу, отримують значну частину доходів без реєстрації і не сплачуючи податків. Це зумовлює певну суперечливість їхніх відносин з державою, а отже, і труднощі в реалізації своєї суспільної функції - бути основою соціально-політичної стабільності.

Водночас, виходячи з особливостей перехідного періоду та трансформаційних процесів, не варто обмежувати чисельність та структуру середнього класу лише прошарком населення, яке повністю відповідає загальновизнаним його критеріям у розвинених демократичних країнах. Пошук прототипів середнього класу серед елементів соціальної структури українського суспільства виявляє певну верству, яка має достатній освітній, культурний та економічний потенціал і претендує на виконання відповідних функцій.

З урахуванням зазначених обставин належність до середнього класу в сучасній Україні визначається в цій доповіді за такими ознаками: власність (передусім на нерухомість - житло, землю, засоби виробництва), середні доходи, професійно-освітня підготовка та соціальний статус, ідентифікація себе як представника середнього класу.

У доповіді використано дані державної та відомчої статистичної звітності і вибіркових обстежень, проведених Державним комітетом статистики України, Інститутом соціальних досліджень та Центром "Соціальний моніторинг", фірмою "SOCIS", Фондом "Демократичні ініціативи", Радою з вивчення продуктивних сил України Національної академії наук України, банком "Аркада" та Фондом підтримки прогресивних реформ. Ураховуючи те, що порушена проблема аналізується на офіційному рівні вперше, автори дослідження не вважають наведені узагальнення та висновки незаперечними. Ідеться, про постановку проблеми, яка під час трансформаційних перетворень набуває дедалі більшого значення і потребує відповідних коректив та уваги з боку законодавчої та виконавчої влади.

Процес становлення середнього класу на постсоціалістичному просторі, у т. ч. в Україні, має принципові особливості. Його розвиток не розпочинався з нульової позначки і відбувається двома шляхами. З одного боку, це трансформування тих верств населення, які за своїми ознаками в УРСР виконували функції, близькі до функцій середнього класу в демократичних суспільствах з розвиненою ринковою економікою, а з іншого, - формування нового середнього класу з молоді та тих груп населення, які з набуттям власності та відповідної психології ввійшли до середнього класу вже за нових соціально-економічних умов.

1.1. Трансформація середніх верств суспільства тоталітарного соціалізму

У суспільстві тоталітарного соціалізму аналогів середнього класу сучасних європейських країн не було. Окремі прошарки населення - освітяни, інженери, військові, науковці, лікарі, державні, партійні та профспілкові функціонери, робітники високої кваліфікації тощо, хоча і мали певні ознаки середнього класу (високу професійно-освітню підготовку, соціальний статус, рівень доходів, який забезпечував задоволення нерозвинених потреб), не виконували (і не могли виконувати) визначальних його функцій - основного інвестора, носія демократизації суспільства, гаранта політичних та економічних свобод, бази вертикальної мобільності суспільства. Тому вони могли розглядатися тільки як "квазісередній" клас, тобто середні верстви населення, які за умов адекватної політики та соціально-економічній ситуації могли швидко набути ознак середнього класу.

Однак цю обставину не було враховано на самому початку трансформаційних процесів. Ситуація розвивалася таким чином, що в процесі ринкових перетворень та супутніх неминучих соціальних деформацій соціально-економічний статус значної частини цієї групи було зруйновано.

Ідеться насамперед про вплив на зазначені процеси тривалої економічної кризи, яка спричинила падіння рівня життя широких верств населення. Навіть зростання реальних доходів та реальної заробітної плати протягом 1999-2001 рр. далеко не компенсувало втрат попередніх років.

Динаміка реальної заробітної плати та реальної призначеної пенсії, % до грудня 1990 р.

Сьогодні можна лише констатувати перевищення рівня реальної заробітної плати та реальної пенсії, які одержувало населення в 1993 р. Щодо втрат 1991-1992 рр., то їх ще потрібно надолужити, що залишається завданням Уряду. Зниження легальних доходів лише частково компенсується формуванням у значної частини населення незареєстрованих надходжень. Загалом падіння рівня життя широких верств населення стало істотною перешкодою на шляху формування середнього класу.

Аналогічні наслідки мали зміни на ринку праці. Безробіття, рівень якого, незважаючи на помітні позитивні економічні зрушення 2000-2001 рр., становить відповідно 20,4-18,6% (включаючи незареєстровану та приховану його форми), практично однаково охопило професійні верстви суспільства.

Далася взнаки і значна девальвація освіти, за якої особи з вищою освітою вимушені виконувати невластиві їм функції. Як засвідчує аналіз, саме люди з вищою освітою втрачали роботу за перших ознак економічної кризи. Значній їх частині допомагає додаткова зайнятість, яка, однак, не має нічого спільного з набутою професією та кваліфікацією, а в 97,4% випадків є незареєстрованою. Особливо поширена така вимушена діяльність у західних регіонах, на Вінниччині та в Криму. Так, за даними обстежень, у Волинській області незареєстрованою економічною діяльністю охоплено 46,3% усіх працюючих, у Вінницькій - 43,7, на Львівщині - 32, у Закарпатській - 31,3, у Криму - 29,3%. На перший погляд, це дає можливість додаткового заробітку, але на практиці неминуче стає перешкодою для підвищення кваліфікації та просування по службі за основним місцем роботи.