Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення

З метою забезпечення реалізації прав власності на землю громадян, юридичних осіб і держави, прискорення становлення та ефективного регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення, залучення інвестицій для розвитку населених пунктів, збільшення надходжень до бюджету

1. Схвалити Основні напрями розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення (додаються).

2. Установити, що:

органи виконавчої влади в межах повноважень, визначених законодавством України, забезпечують передачу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності у власність юридичних осіб України і громадян України переважно шляхом продажу цих ділянок;

починаючи з 2000 року, щорічно у проекті Закону України "Про Державний бюджет України" окремим рядком передбачається надходження коштів від продажу з державної власності земельних ділянок несільськогосподарського призначення у розмірі не менше одного відсотка зведеного бюджету України.

3. Кабінету Міністрів України:

1) передбачити у Програмі діяльності Кабінету Міністрів України розроблення у 2000 - 2004 роках нормативно-правових актів, спрямованих на реалізацію Основних напрямів розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення;

2) активізувати роботу з комітетами і фракціями Верховної Ради України щодо прискорення прийняття парламентом Законів України "Про іпотеку", "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно", "Про планування і забудову територій";

3) запровадити, починаючи з 2000 року, порядок відображення суб'єктами підприємницької діяльності в системі обліку їх господарської діяльності вартості придбаних земельних ділянок та прав на них;

4) розробити протягом першого півріччя 2000 року механізми залучення громадянами України та юридичними особами України коштів з метою придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та розрахунків за придбані земельні ділянки і забезпечити впровадження в установленому порядку зазначених механізмів, передбачивши:

поширення дії законодавства про лізинг на відносини, що виникають при реалізації прав власності на земельні ділянки;

внесення земельних ділянок та прав на них до статутних фондів підприємств, а також використання акціонерними товариствами коштів від емісій акцій для придбання земельних ділянок та прав на них;

залучення цільових позик на підтримку і розвиток соціальної сфери та житлового будівництва в населених пунктах під гарантії продажу земельних ділянок;

використання інструментів фондового ринку для проведення розрахунків за придбані земельні ділянки, крім розрахунків, що проводяться за угодами, однією із сторін яких є держава;

використання прав на земельні ділянки як предмет застави, якою забезпечуються вимоги за договорами позики (банківської позики), кредитними договорами;

5) забезпечувати в установленому порядку додержання конкуренції, визначення на ринкових засадах ціни продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, прозорість цін, надходження коштів до Державного бюджету України та місцевих бюджетів від продажу зазначених земельних ділянок з державної та комунальної власності, справляння державного мита за нотаріальне посвідчення договорів відчуження земельних ділянок і за проведення прилюдних торгів (аукціонів, тендерів) земельними ділянками на основі реальної ціни земельних ділянок;

6) визначити протягом першого півріччя 2000 року способи державного регулювання порядку відчуження земельних ділянок несільськогосподарського призначення громадянами України та юридичними особами України, що набули права власності на ці земельні ділянки внаслідок їх приватизації (безоплатної або за плату), які б забезпечували:

повноту і достовірність відомостей про операції з земельними ділянками;

відкритість операцій з відчуження та доступність інформації про ці операції;

достовірність відомостей про площу земельної ділянки, яка відчужується;

повноту надходження коштів до бюджету від сплати податків і зборів (обов'язкових платежів), формування ринкової історії (інформації про динаміку зміни в часі вартості земельної ділянки) земельних ділянок;

7) вжити заходів щодо формування інфраструктури ринку землі несільськогосподарського призначення, розвитку підприємництва у сфері надання професійних послуг на цьому ринку;

8) забезпечити відображення, починаючи з 2000 року, у статистичних даних інформації про приватизацію та ринковий обіг земельних ділянок несільськогосподарського призначення;

9) щорічно при підготовці проекту Державної програми приватизації визначати переліки об'єктів, які доцільно приватизувати разом з земельними ділянками, а також перелік земельних ділянок, на яких розташовані приватизовані об'єкти, та подавати ці переліки місцевим державним адміністраціям та органам місцевого самоврядування.

4. Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським і районним державним адміністраціям із залученням в установленому порядку органів місцевого самоврядування:

забезпечувати рівні можливості громадянам України та юридичним особам України щодо набуття прав власності та інших прав на земельні ділянки, а також іноземним фізичним і юридичним особам щодо набуття права на оренду земельних ділянок;

забезпечувати юридичним та фізичним особам умови для спорудження об'єктів нерухомого майна на інвестиційно привабливих територіях, у тому числі шляхом продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення чи надання їх в оренду на конкурентних засадах;

протягом 2000-2002 років розробити місцеві правила забудови інвестиційно привабливих територій з визначенням можливих умов використання земельних ділянок несільськогосподарського призначення;

провести у 2000-2001 роках інвентаризацію невикористовуваних земельних ділянок несільськогосподарського призначення, земельних ділянок із ветхою забудовою, забруднених земельних ділянок, які знаходяться у користуванні підприємств і не використовуються ними понад два роки, та вжити в установленому порядку заходів щодо залучення їх до ринкового обігу; визначити переліки і забезпечити оприлюднення інформації щодо місцезнаходження, якісної характеристики, можливих напрямів використання та початкової ціни земельних ділянок, інвентаризацію яких проведено, для продажу їх з державної власності на конкурентних засадах;

визначити у першому півріччі 2000 року земельні ділянки несільськогосподарського призначення, які підлягають першочерговому продажу, та забезпечити відкритість інформації щодо їх місцезнаходження, можливих напрямів використання та умов продажу;

починаючи з 2000 року, щорічно з урахуванням містобудівної та землевпорядної документації, даних державного земельного кадастру розробляти плани приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення і передбачати відповідні надходження коштів до місцевих бюджетів окремим рядком;

забезпечити розроблення схем приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення із наступним корегуванням генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної та землевпорядної документації з врахуванням Основних напрямів розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення.

Основні напрями розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення (далі - Основні напрями) розроблено відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, інших законів України та указів Президента України з питань приватизації, регулювання земельних відносин, підприємницької діяльності.

Основні напрями розроблено з метою створення правових, економічних та організаційних умов подальшого розвитку ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення (далі - ринок землі) та його інфраструктури, спрямованих на забезпечення гарантованого Конституцією України права власності на землю громадян, юридичних осіб та держави, ефективного і раціонального використання земель, сприяння розвитку підприємництва, поліпшення соціально-економічного стану в Україні.

Розвиток ринку землі на сучасному етапі передбачає здійснення комплексу заходів з використанням правових та економічних важелів регулювання ринкових земельних відносин щодо:

прискорення приватизації земельних ділянок громадянами шляхом їх безоплатної передачі з державної у приватну власність та юридичними особами шляхом купівлі-продажу (первинний ринок);

створення умов для вільного обігу земельних ділянок та прав на них (вторинний ринок).

Функціонування ринку землі має здійснюватись на засадах соціальної справедливості, забезпечення державних, суспільних і приватних інтересів, законності, ефективності, прозорості, відкритості, забезпечення збалансованого розвитку населених пунктів, а також інших територій, охорони і раціонального використання землі та інших природних ресурсів.

Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення земельних відносин на ринкові засади.

Починаючи з 1992 року, в Україні здійснюється приватизація земельних ділянок громадянами України для індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, ведення особистого підсобного господарства, селянського (фермерського) господарства та інших потреб. Станом на 1 січня 2000 року кількість власників землі і землекористувачів зросла до 22 мільйонів, з них 10,7 млн. громадян України вже приватизували свої земельні ділянки загальною площею 3,2 млн. гектарів.

З 1993 року започатковано продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також тих, на яких знаходяться об'єкти незавершеного будівництва. За цей час органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж понад 1500 земельних ділянок на загальну суму понад 45 млн. гривень, з них у 15 обласних центрах України продано 143 земельні ділянки на загальну суму понад 16 млн. гривень.

Процес приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 року N 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення". Протягом 1999 року органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж суб'єктам підприємницької діяльності України понад 1 тис. земельних ділянок на загальну суму близько 25 млн. гривень. Приклади продажу земельних ділянок, на яких знаходяться об'єкти приватизації, є у кожному регіоні. Найбільше їх у Донецькій та Львівській областях.

Однак процес становлення ринкових земельних відносин просувається дуже повільно. За вісім років тільки 60% громадян України, яким земельні ділянки було надано у користування, приватизували їх. Тричі переносились граничні строки завершення приватизації.

У деяких регіонах, зокрема у містах, інших населених пунктах, органи місцевого самоврядування ігнорують виконання законів України та указів Президента України з питань приватизації земельних ділянок, що не сприяє залученню інвестицій та кредитних ресурсів в економіку країни, підтримці підприємництва та житлового будівництва, сталому розвитку населених пунктів. Лише 3% земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані суб'єктами підприємницької діяльності об'єкти, перебувають у власності цих суб'єктів.

Внаслідок цього недостатньо використовуються можливості наповнення місцевих бюджетів, фінансування за рахунок надходження коштів від приватизації земельних ділянок соціальних програм, будівництва об'єктів соціальної сфери, створення додаткових робочих місць та поліпшення соціально-економічного розвитку територій.

У той же час продаж підприємствам, іншим суб'єктам підприємницької діяльності земельних ділянок несільськогосподарського призначення з державної власності, площа яких складає близько 200 тис. гектарів, відкриває можливість залучення до зведеного бюджету України понад 50 млрд. гривень.

Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі, є недосконале правове забезпечення безоплатної приватизації і продажу з державної власності земельних ділянок, зокрема суб'єктам підприємницької діяльності - юридичним особам України, реєстрації земельних ділянок та прав на них, захисту прав власників землі, необгрунтовані обмеження щодо категорій земель, які можуть бути безоплатно приватизовані громадянами чи продані з державної власності юридичним особам. Крім того, відсутнє чітке визначення правового режиму земель несільськогосподарського призначення у населених пунктах та за їх межами.

В Україні недостатньо розвинуті фінансово-правові механізми придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та забезпечення прозорості операцій із земельними ділянками на вторинному ринку, не створено умови для ефективного функціонування ринкових інституцій (земельних бірж, земельних банків, земельних аукціонів тощо), які б забезпечували розвиток і функціонування вторинного ринку землі, відсутня достовірна та доступна інформація про земельні ділянки, їхню вартість, ринкову історію (інформація про динаміку зміни в часі вартості земельної ділянки) й обмеження щодо їх використання, відсутні також і механізми забезпечення повноти сплати податків і зборів (обов'язкових платежів) до бюджетів і державних цільових фондів, зборів з операцій на ринку землі.

Недосконалою є організація проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Обтяжливими є процедури попереднього погодження з органами виконавчої влади та місцевого самоврядування умов спорудження об'єктів на земельних ділянках несільськогосподарського призначення, оформлення та затвердження проектної документації і одержання дозволів на забудову цих земельних ділянок.

У відповідності із стратегічним курсом формування в Україні засад соціально орієнтованої ринкової економіки основними цілями формування ринку землі є:

формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю;

забезпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками несільськогосподарського призначення з метою збільшення їх основних фондів та розвитку підприємницької діяльності;

поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок несільськогосподарського призначення;

збільшення доходів Державного бюджету України і місцевих бюджетів за рахунок надходження коштів від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, забезпечення вільного обігу цих земельних ділянок та прав на них;

забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок;

підвищення ролі соціальних та екологічних пріоритетів у використанні землі.

Основними напрямами розвитку, стабільного функціонування та регулювання розвиненого ринку землі є:

безоплатна передача земельних ділянок несільськогосподарського призначення у власність громадянам України та продаж цих земельних ділянок суб'єктам підприємницької діяльності;

формування інфраструктури ринку землі, забезпечення її функціонування, створення умов для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості операцій та зменшення інвестиційного ризику на цьому ринку;

запровадження в Україні ефективної системи вивчення попиту та пропозицій, розвиток менеджменту та маркетингу на ринку землі;

забезпечення оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в ринкових умовах;

створення механізму узгодження приватних, громадських, державних інтересів у процесі функціонування ринку землі;

забезпечення правового захисту прав учасників ринку землі;

удосконалення економічних, правових засад механізму функціонування та регулювання ринку землі, створення прозорої інформаційної системи для забезпечення функціонування і регулювання цього ринку.

Реалізація Основних напрямів потребує вирішення відповідних завдань, а саме:

щодо безоплатної передачі земельних ділянок несільськогосподарського призначення у власність громадянам України та продажу цих земельних ділянок суб'єктам підприємницької діяльності:

1) розроблення та вдосконалення прозорого порядку відчуження земельних ділянок несільськогосподарського призначення і прав на них;

2) надання фізичним та юридичним особам можливості вибору різних дозволених видів функціонального використання земельних ділянок несільськогосподарського призначення;

3) розроблення механізмів щодо конкурентних способів набуття права власності та права на оренду земельних ділянок (земельні аукціони, тендери, конкурси на право забудови, здійснення інвестиційних проектів тощо);

4) удосконалення процедур набуття права на забудову власниками та орендарями земельних ділянок;

5) удосконалення організаційно-правових механізмів надання концесій для будівництва і експлуатації транспортної та міської інженерної інфраструктур;

6) визначення особливостей реалізації права власності на землю у вільних економічних зонах та територіях пріоритетного інвестиційного розвитку;

щодо формування інфраструктури ринку землі, забезпечення її функціонування, створення умов для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості операцій та зменшення інвестиційного ризику на цьому ринку:

1) створення інфраструктури ринку землі, зокрема у складі земельних бірж, земельних банків та інших фінансово-кредитних установ, забезпечення умов для утворення підприємств, установ, організацій різних форм власності, що надаватимуть інформаційні, консультативні послуги, спеціалізованих навчальних закладів тощо;

2) сприяння створенню консалтингових і рієлторських підприємств та банку даних попиту і пропозицій на ринку землі;

3) створення державного реєстру земель в складі державного земельного кадастру;

4) визначення переліків і забезпечення оприлюднення інформації щодо розміщення, якісної характеристики, можливих напрямів використання та початкової ціни земельних ділянок, інвентаризацію яких проведено, для продажу їх з державної власності на конкурентних засадах;

щодо запровадження в Україні ефективної системи вивчення попиту та пропозицій, розвитку менеджменту та маркетингу на ринку землі:

1) визначення та щорічного затвердження по кожному населеному пункту переліку земельних ділянок для їх можливого продажу і формування обсягів надходження коштів до бюджету від їх приватизації;

2) створення маркетингових фірм з обслуговування ринку землі та підготовку спеціалістів із земельного менеджменту;

3) періодичної публікації відомостей про попит і пропозиції на земельні ділянки, створення для цього, у разі необхідності, спеціального друкованого органу;

щодо забезпечення оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в ринкових умовах:

1) запровадження незалежної системи оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, прав на них, в тому числі в комплексі з об'єктами нерухомості;

2) створення механізмів забезпечення прозорості операцій на ринку землі та вільного доступу до визначення ринкової вартості земельних ділянок несільськогосподарського призначення та прав на них;

3) надання державної підтримки щодо підготовки та діяльності спеціалістів з експертної грошової оцінки земельних ділянок для обслуговування ринку землі;

4) організації державного регулювання діяльності фізичних та юридичних осіб, що проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок (ліцензування, сертифікація, атестація тощо);

щодо створення механізму узгодження приватних, громадських, державних інтересів у процесі функціонування ринку землі:

1) удосконалення механізму примусового викупу земельних ділянок для державних і громадських потреб;

2) запровадження системи громадського обговорення інвестиційних проектів розвитку інфраструктури та обслуговування територій;

3) організації розроблення місцевих правил забудови найбільш інвестиційно привабливих територій з визначенням можливих напрямів використання земельних ділянок несільськогосподарського призначення;

4) формування раціонального землекористування та забезпечення ефективного використання земельного фонду несільськогосподарського призначення і методів його оцінки;

5) визначення порядку узгодження умов використання земельних ділянок несільськогосподарського призначення згідно із містобудівною документацією, місцевими правилами забудови;

6) розроблення економічних механізмів стимулювання власників, орендарів земельних ділянок щодо збереження та поліпшення екологічного стану земель несільськогосподарського призначення, а також історико-культурної спадщини, та неприбуткового використання земельних ділянок для особливих соціальних, екологічних, історико-культурних цілей;

щодо забезпечення правового захисту прав учасників ринку землі:

1) удосконалення системи компенсацій за нанесення збитків власникам чи орендарям земельних ділянок внаслідок обмежень щодо їх використання, попереднього і повного відшкодування власникам і орендарям вартості вилучених земельних ділянок, нерухомого майна та інших втрат;

2) встановлення гарантій прав власників землі, у разі її вилучення для державних і громадських потреб;

3) забезпечення рівних можливостей громадянам України і юридичним особам України щодо набуття прав власності та інших прав на земельні ділянки, а також іноземним фізичним і юридичним особам щодо набуття права на оренду земельних ділянок;

щодо удосконалення економічного механізму функціонування та регулювання ринку землі, створення прозорої інформаційної системи для забезпечення функціонування і регулювання цього ринку:

1) розроблення механізмів залучення громадянами України та юридичними особами України коштів з метою придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та розрахунків за придбані земельні ділянки і забезпечення впровадження зазначених механізмів;

2) створення правових підстав для залучення до ринкового обігу прав на земельні ділянки несільськогосподарського призначення;

3) запровадження прогресивної шкали оподаткування земельних ділянок, що не використовуються за призначенням;

4) розроблення планів приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення, з урахуванням містобудівної та землевпорядної документації, даних державного земельного кадастру;

5) розроблення схем приватизації земель із наступним коригуванням Генеральних планів, іншої містобудівної та землевпорядної документації;

6) забезпечення можливості одержання інвесторами інформації, необхідної для набуття права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення або права на їх оренду та умов їх використання.

Для узгодження приватних, громадських, державних інтересів у процесі формування первинного і функціонування вторинного ринку земель здійснюється відповідне регулювання з боку органів державної влади та місцевого самоврядування.

Реалізацію державної політики у цій сфері здійснюють уповноважені на це центральні та місцеві органи виконавчої влади, а також органи місцевого самоврядування відповідно на загальнодержавному та місцевому рівнях.

На загальнодержавному рівні передбачається прийняття нормативно-правових актів з питань:

розмежування земель державної і колективної власності;

реєстрації земельних ділянок несільськогосподарського призначення, інших об'єктів нерухомого майна та прав на них;

розподілу і перерозподілу земель;

розроблення основних засад і способів приватизації земель;

надання земельних ділянок несільськогосподарського призначення у користування державним підприємствам, установам, організаціям;

примусового викупу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для задоволення державних чи громадських потреб;

планування територій населених пунктів і розроблення місцевих правил забудови територій населених пунктів;

удосконалення основних засад справляння плати за землю;

ведення державного земельного кадастру;

організації землеустрою і землевпорядкування;

здійснення державного контролю за використанням землі власниками та орендарями земельних ділянок несільськогосподарського призначення;

вирішення земельних спорів.

Державне регулювання на загальнодержавному рівні передбачає застосування економічних важелів впливу на ефективне та екологічно безпечне функціонування ринку земель. З цією метою передбачається опрацювання та застосування механізмів:

введення спеціальної плати за неосвоєні землі за прогресивною шкалою залежно від строку володіння земельною ділянкою;

оподаткування за прогресивною шкалою операцій з перепродажу земельних ділянок залежно від строків перебування земельної ділянки несільськогосподарського призначення у власності однієї особи з метою запобігання спекуляціям на ринку землі;

оподаткування за прогресивною шкалою земельних ділянок, які тривалий час не використовуються за призначенням.

На місцевому рівні здійснюється регулювання питань:

перерозподілу і використання земель відповідно до планів земельногосподарського устрою, містобудівної документації та місцевих правил забудови;

оформлення і реєстрації прав на землю;

справляння плати за земельні ділянки;

спрямування коштів, отриманих від приватизації земельних ділянок, розвитку соціальної сфери, сприяння формуванню адаптованого до вимог ринку землеустрою;

здійснення землеустрою і землевпорядкування;

здійснення моніторингу ринку земельних ділянок;

виконання інших завдань, спрямованих на розвиток ринку земель несільськогосподарського призначення.