ЗАКОН УКРАЇНИ
Про оренду землі
(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1998, № 46-47, ст.280)( Із змінами, внесеними згідно із Законами № 1019-XIV від 08.09.99 , ВВР, 1999, № 44, ст.386 № 1458-III від 17.02.2000 , ВВР, 2000, № 14-15-16, ст.121 № 2120-III від 07.12.2000 , ВВР, 2001, № 2-3, ст.10 № 2905-III від 20.12.2001 , ВВР, 2002, № 12-13, ст.92 № 3116-III від 07.03.2002 , ВВР, 2002, № 32, ст.234 № 380-IV від 26.12.2002 , ВВР, 2003, № 10-11, ст.86 )( В редакції Закону № 1211-IV від 02.10.2003 , ВВР, 2004, № 10, ст.102 )( Із змінами, внесеними згідно із Законами № 1344-IV від 27.11.2003 , ВВР, 2004, № 17-18, ст.250 № 2285-IV від 23.12.2004 , ВВР, 2005, № 7-8, ст.162 № 2505-IV від 25.03.2005 , ВВР, 2005, № 17, № 18-19, ст.267 № 3235-IV від 20.12.2005 , ВВР, 2006, № 9, № 10-11, ст.96 № 489-V від 19.12.2006 , ВВР, 2007, № 7-8, ст.66 № 107-VI від 28.12.2007 , ВВР, 2008, № 5-6, № 7-8, ст.78 - зміни діють по 31 грудня 2008 року )( Додатково див. Рішення Конституційного Суду № 10-рп/2008 від 22.05.2008 )( Із змінами, внесеними згідно із Законами № 309-VI від 03.06.2008 , ВВР, 2008, № 27-28, ст.253 № 509-VI від 16.09.2008 , ВВР, 2008, № 48, ст.358 № 1509-VI від 11.06.2009 , ВВР, 2009, № 46, ст.700 № 1702-VI від 05.11.2009 , ВВР, 2010, № 5, ст.40 № 1878-VI від 11.02.2010 , ВВР, 2010, № 18, ст.141 № 2404-VI від 01.07.2010 , ВВР, 2010, № 40, ст.524 № 2469-VI від 08.07.2010 , ВВР, 2010, № 49, ст.568 № 2480-VI від 09.07.2010 , ВВР, 2011, № 1, ст.1 № 2756-VI від 02.12.2010 , ВВР, 2011, № 23, ст.160 № 3038-VI від 17.02.2011 , ВВР, 2011, № 34, ст.343 № 3613-VI від 07.07.2011 , ВВР, 2012, № 8, ст.61 № 5059-VI від 05.07.2012 , ВВР, 2013, № 25, ст.251 № 5070-VI від 05.07.2012 , ВВР, 2013, № 28, ст.303 № 5245-VI від 06.09.2012 , ВВР, 2013, № 36, ст.472 № 406-VII від 04.07.2013 , ВВР, 2014, № 20-21, ст.712 № 191-VIII від 12.02.2015 , ВВР, 2015, № 21, ст.133 № 818-VIII від 24.11.2015 , ВВР, 2016, № 2, ст.16 № 1532-VIII від 20.09.2016 , ВВР, 2016, № 44, ст.746 № 1533-VIII від 20.09.2016 , ВВР, 2016, № 44, ст.747 № 1983-VIII від 23.03.2017 , ВВР, 2017, № 25, ст.289 № 2498-VIII від 10.07.2018 , ВВР, 2018, № 37, ст.277 № 155-IX від 03.10.2019 , ВВР, 2019, № 48, ст.325 - щодо набрання чинності див. пункт 1 розділу XII )
Розділ I
ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
Стаття 1. Оренда землі
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Стаття 2. Правові засади оренди землі
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
Стаття 3. Об’єкти оренди землі
Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
( Частину другу статті 3 виключено на підставі Закону № 1702-VI від 05.11.2009 )
Стаття 4. Орендодавці землі
Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.
( Частина четверта статті 4 в редакції Закону № 5245-VI від 06.09.2012 )
Орендодавцем земельної ділянки, що входить до складу спадщини, у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини, є особа, яка управляє спадщиною.
( Статтю 4 доповнено частиною п’ятою згідно із Законом № 1533-VIII від 20.09.2016 )
Стаття 5. Орендарі землі
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Орендарями земельних ділянок можуть бути:
а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;
б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.
Стаття 6. Право оренди землі
Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
( Частина перша статті 6 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1509-VI від 11.06.2009 )
У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону.
( Частина друга статті 6 із змінами, внесеними згідно із Законами № 107-VI від 28.12.2007 - зміну визнано неконституційною згідно з Рішенням Конституційного Суду № 10-рп/2008 від 22.05.2008; в редакції Закону № 309-VI від 03.06.2008 )
У разі дострокового припинення договору оренди землі за ініціативою орендодавця земельної ділянки (крім дострокового припинення договору оренди у зв’язку з невиконанням орендарем своїх обов’язків), право оренди якої набуто за результатами аукціону, орендодавець відшкодовує орендарю витрати на його набуття у строки, визначені умовами договору та законом, і збитки, які понесе орендар внаслідок дострокового припинення договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди.
( Частина третя статті 6 із змінами, внесеними згідно із Законами № 107-VI від 28.12.2007 - зміну визнано неконституційною згідно з Рішенням Конституційного Суду № 10-рп/2008 від 22.05.2008; в редакції Закону № 309-VI від 03.06.2008 )
Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.
Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
( Статтю 6 доповнено частиною п’ятою згідно із Законом № 1878-VI від 11.02.2010 )
Стаття 7. Перехід права на оренду земельної ділянки
Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.
У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім’ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.
До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
( Статтю 7 доповнено частиною третьою згідно із Законом № 1702-VI від 05.11.2009 )
Право оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для здійснення проекту на умовах державно-приватного партнерства, у тому числі на умовах концесії, переходить до нового приватного партнера, концесіонера у разі зміни приватного партнера, концесіонера, що здійснюється у порядку, передбаченому Законом України "Про концесію" та Законом України "Про державно-приватне партнерство".
( Статтю 7 доповнено частиною четвертою згідно із Законом № 155-IX від 03.10.2019 )
Стаття 8. Суборенда земельних ділянок
Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
( Частина перша статті 8 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2498-VIII від 10.07.2018 )
Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.
Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.
У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.
Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється.
( Частину восьму статті 8 виключено на підставі Закону № 2498-VIII від 10.07.2018 )
Якщо орендарем земельної ділянки є ініціатор створення індустріального парку, така земельна ділянка або її частини передаються ним у суборенду учасникам індустріального парку відповідно до земельного законодавства України без попереднього погодження з орендодавцем, якщо це не суперечить договору оренди такої земельної ділянки.
( Статтю 8 доповнено частиною дев’ятою згідно із Законом № 818-VIII від 24.11.2015 )
Стаття 8-1. Відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності
Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків.
Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.
Орендар, що має намір відчужити право оренди земельної ділянки за згодою орендодавця, подає особисто або надсилає рекомендованим листом орендодавцеві відповідну заяву.
Орендодавець у місячний строк з дня отримання заяви письмово надає орендарю згоду на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивовану відмову в наданні такої згоди.
У разі якщо в установлений цією статтею строк орендодавець не надав згоди на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивованої відмови в її наданні, орендар може відчужувати право оренди земельної ділянки через десять робочих днів з дня закінчення цього строку.
Відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
( Закон доповнено статтею 8-1 згідно із Законом № 309-VI від 03.06.2008; текст статті 8-1 в редакції Закону № 509-VI від 16.09.2008; стаття 8-1 в редакції Закону № 5059-VI від 05.07.2012 )
Стаття 8-2. Особливості набуття і реалізації права оренди на земельні ділянки, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення
Власники та орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок. Укладення договору суборенди у такому разі не потребує згоди орендодавця, при цьому орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди. Припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін, про що обов’язково зазначається у таких договорах.
Орендарі земельних ділянок зобов’язані письмово повідомити орендодавця про обмін належними їм правами користування земельними ділянками протягом п’яти днів з дня державної реєстрації права суборенди. У письмовому повідомленні зазначаються кадастровий номер земельної ділянки (за наявності), строк, на який укладено договір суборенди, та особа, якій передано в суборенду земельну ділянку. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, має право орендувати інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані у такому масиві, а у разі якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді, - на одержання їх у суборенду, за умови передачі їх власнику (орендарю) у користування (оренда, суборенда) іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві, на такий самий строк та на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок, що перебувають у користуванні цієї особи.
За наявності пропозиції іншої особи щодо укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки, особа (крім особи, яка має переважне право на поновлення договору оренди відповідно до статті 33 цього Закону), якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, має переважне право на укладення договору оренди на умовах, не гірших, ніж умови для зазначеної особи. За наявності пропозиції особи, яка має переважне право на поновлення договору оренди відповідно до статті 33 цього Закону, на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки переважне право, встановлене цією частиною, не застосовується.
Право оренди (суборенди) земельних ділянок, що набувається особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, з передачею взамін права користування іншою земельною ділянкою набувається і реалізується з такими особливостями:
строк оренди (суборенди) не повинен перевищувати строку користування земельною ділянкою за договором, що укладається взамін;
розмір орендної плати (плати за суборенду) має відповідати орендній платі (платі за суборенду) за договором, що укладається взамін;
орендар не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
орендар (суборендар) не має права на компенсацію іншою стороною договору витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, на поновлення договору оренди (суборенди) на новий строк у разі заперечень іншої сторони договору;
у разі якщо до земельної ділянки, право на яку передається взамін, відсутній доступ з краю масиву, особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, зобов’язана забезпечити землекористувачу право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту;
у разі якщо в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, передається декілька земельних ділянок, що належать одній особі, земельні ділянки, право користування якими передається взамін, повинні бути пов’язані спільними межами.
Встановлення у договорі оренди (суборенди) земельної ділянки, право на яку передається взамін, інших умов, ніж передбачені частиною п’ятою, допускається лише за погодженням іншої сторони договору.
Власник або користувач земельної ділянки, земельна ділянка якого передається в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, має право на відшкодування майнової шкоди, завданої йому в результаті такої передачі, у повному обсязі.
Розмір майнової шкоди визначається шляхом проведення оцінки відповідно до законодавства про оцінку земель та законодавства про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність.
Суб’єкт оціночної діяльності визначається ініціатором обміну правами користування. Вартість послуг суб’єкта оціночної діяльності сплачується ініціатором обміну правами користування земельними ділянками. У разі якщо власник, користувач земельної ділянки не погоджується з оцінкою розміру майнової шкоди, проведеною суб’єктом оціночної діяльності, визначеним ініціатором обміну правами користування, він може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності для проведення нової оцінки чи для рецензування звіту з попередньої експертної грошової оцінки земельних ділянок. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе їх замовник.
Для укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, письмово звертається до другої сторони з пропозицією укласти договір оренди (суборенди).
У зверненні зазначаються:
земельні ділянки, правами користування якими пропонується обмінятися, із зазначенням кадастрових номерів (за наявності), площі, угідь земельних ділянок, їх нормативної грошової оцінки;
розмір майнової шкоди, завданої власникам, користувачам земельних ділянок внаслідок обміну правами користування.
До звернення додаються:
підписані особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, проект договору оренди (суборенди), а також проект договору оренди (суборенди) земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін;
засвідчена орендарем копія договору оренди земельної ділянки, орендарем якої виступає особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, право користування якою пропонується передати взамін.
Друга сторона протягом одного місяця з дня одержання пропозиції зобов’язана розглянути звернення, підписати договір або надати письмову мотивовану відмову в його укладенні.
У разі недосягнення згоди щодо укладення договору оренди (суборенди) такий договір визнається укладеним за рішенням суду, крім випадків, коли земельна ділянка:
за угіддями належить до багаторічних насаджень і на ній закладено багаторічні насадження;
на земельній ділянці розташоване нерухоме майно;
належить до земель сільськогосподарського призначення несільськогосподарських угідь (крім польових доріг, розташованих всередині масиву земель сільськогосподарського призначення);
поєднана спільними межами із масивом земель сільськогосподарського призначення і її місце розташування не створює черезсмужжя для особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення;
розташована в іншому масиві земель сільськогосподарського призначення, ніж та, що передається в користування взамін;
не належать до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства або фермерського господарства;
має різний склад угідь та рельєф;
має нормативну грошову оцінку, що відрізняється від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передається в користування взамін, більш як на 10 відсотків.
( Частина чотирнадцята статті 8-2 втрачає чинність через два роки після набрання чинності Законом України "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" - див. пункт 1-1 розділу VIII Закону )
Одночасно судом визначаються розмір майнової шкоди, завданої укладенням договорів оренди (суборенди), та порядок її відшкодування.
( Частина п'ятнадцята статті 8-2 втрачає чинність через два роки після набрання чинності Законом України "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" - див. пункт 1-1 розділу VIII Закону )
Рішення суду про визнання договору оренди (суборенди) укладеним є підставою для державної реєстрації права оренди (суборенди) земельної ділянки в порядку, визначеному законом.
( Частина шістнадцята статті 8-2 втрачає чинність через два роки після набрання чинності Законом України "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" - див. пункт 1-1 розділу VIII Закону )
Дія цієї статті поширюється на набуття і реалізацію права оренди земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства.
( Закон доповнено статтею 8-2 згідно із Законом № 2498-VIII від 10.07.2018 )
Стаття 9. Переважне право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність
Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.
Орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.
( Частина друга статті 9 із змінами, внесеними згідно із Законом № 509-VI від 16.09.2008 )
У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.
Не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря.
( Статтю 9 доповнено частиною четвертою згідно із Законом № 509-VI від 16.09.2008; в редакції Закону № 1702-VI від 05.11.2009; із змінами, внесеними згідно із Законом № 191-VIII від 12.02.2015 )
Орендар може придбати земельну ділянку, що перебуває в оренді, за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки.
( Статтю 9 доповнено частиною п’ятою згідно із Законом № 509-VI від 16.09.2008 )( Текст статті 9 із змінами, внесеними згідно із Законом № 107-VI від 28.12.2007 - зміну визнано неконституційною згідно з Рішенням Конституційного Суду № 10-рп/2008 від 22.05.2008; в редакції Закону № 309-VI від 03.06.2008 )
Стаття 10. Права третіх осіб на орендовану земельну ділянку
Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю земельну ділянку.
Стаття 11. Ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди
Ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
У разі прострочення орендодавцем або орендарем установлених договором оренди землі строків передачі об’єкта оренди ризик його випадкового знищення або пошкодження у цей період несе сторона, яка допустила прострочення його передачі.
Стаття 12. Страхування об’єкта оренди
Об’єкт, який передається в оренду, може бути застрахованим на період дії договору оренди землі за згодою сторін у порядку, встановленому законодавством України.
У разі невиконання свого обов’язку стороною, яка повинна згідно з договором оренди землі застрахувати об’єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і зажадати від іншої сторони відшкодування витрат на страхування.
Розділ II
ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЛІ
Стаття 13. Поняття договору оренди землі
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Стаття 14. Форма договору оренди землі
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Стаття 15. Умови договору оренди землі
Істотними умовами договору оренди землі є:
об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).
У разі укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, у такому договорі зазначається договір, взамін якого він укладений.
( Статтю 15 доповнено частиною п'ятою згідно із Законом № 2498-VIII від 10.07.2018 )
Договір оренди земельної ділянки під полезахисною лісовою смугою має також містити умови щодо утримання та збереження таких смуг і забезпечення виконання ними функції агролісотехнічної меліорації.
( Статтю 15 доповнено частиною шостою згідно із Законом № 2498-VIII від 10.07.2018 )( Стаття 15 із змінами, внесеними згідно із Законами № 509-VI від 16.09.2008, № 2480-VI від 09.07.2010, № 3613-VI від 07.07.2011; в редакції Закону № 191-VIII від 12.02.2015 )
Стаття 16. Порядок укладення договору оренди землі
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.
Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.
( Статтю 16 доповнено частиною четвертою згідно із Законом № 1983-VIII від 23.03.2017 )( Текст статті 16 в редакції Законів № 107-VI від 28.12.2007 - зміну визнано неконституційною згідно з Рішенням Конституційного Суду № 10-рп/2008 від 22.05.2008, № 309-VI від 03.06.2008; стаття 16 в редакції Закону № 509-VI від 16.09.2008 )
Стаття 17. Передача об’єкта оренди
Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
( Стаття 17 в редакції Закону № 191-VIII від 12.02.2015 )( Статтю 18 виключено на підставі Закону № 1878-VI від 11.02.2010 )
Стаття 19. Строк дії договору оренди землі
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
( Статтю 19 доповнено новою частиною згідно із Законом № 3038-VI від 17.02.2011 )
При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
( Частина третя статті 19 в редакції Закону № 191-VIII від 12.02.2015 )
При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років. До договору оренди землі включається зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об’єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації.
( Статтю 19 доповнено новою частиною згідно із Законом № 1532-VIII від 20.09.2016 )
При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов’язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.
Особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, про що обов’язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
( Статтю 19 доповнено частиною згідно із Законом № 1533-VIII від 20.09.2016 )
Якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на таку земельну ділянку.
( Статтю 19 доповнено частиною згідно із Законом № 1533-VIII від 20.09.2016 )( Статтю 20 виключено на підставі Закону № 1878-VI від 11.02.2010 )
Розділ III
ОРЕНДНА ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ
Стаття 21. Орендна плата за землю
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
( Частина перша статті 21 із змінами, внесеними згідно із Законом № 191-VIII від 12.02.2015 )
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
( Частина друга статті 21 із змінами, внесеними згідно з Законами № 2505-IV від 25.03.2005, № 2756-VI від 02.12.2010, № 191-VIII від 12.02.2015 )
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
( Частину четверту статті 21 виключено на підставі Закону № 2756-VI від 02.12.2010 )( Частину п’яту статті 21 виключено на підставі Закону № 2756-VI від 02.12.2010 )
У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
( Частину сьому статті 21 виключено на підставі Закону № 2756-VI від 02.12.2010 )
Стаття 22. Форма орендної плати
Орендна плата справляється у грошовій формі.
За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
( Стаття 22 в редакції Законів № 2756-VI від 02.12.2010, № 191-VIII від 12.02.2015 )
Стаття 23. Зміна орендної плати
( Частину першу статті 23 виключено на підставі Закону № 2756-VI від 02.12.2010 )
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
Розділ IV
ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ ОРЕНДОДАВЦІВ І ОРЕНДАРІВ, ЗАХИСТ ЇХ ПРАВ
Стаття 24. Права та обов’язки орендодавця
Орендодавець має право вимагати від орендаря:
використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
( Абзац третій частини першої статті 24 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3038-VI від 17.02.2011 )
дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
своєчасного внесення орендної плати.
Орендодавець зобов’язаний:
передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди.
Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати органу доходів і зборів за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган доходів і зборів про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.
( Статтю 24 доповнено частиною згідно із Законом № 2505-IV від 25.03.2005, із змінами, внесеними згідно із Законом № 406-VII від 04.07.2013 )
Стаття 25. Права та обов’язки орендаря
Орендар земельної ділянки має право:
самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
отримувати продукцію і доходи;
здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.
Орендар земельної ділянки зобов’язаний:
приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
у п’ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.
( Абзац п’ятий частини другої статті 25 із змінами, внесеними згідно із Законом № 406-VII від 04.07.2013 )
Стаття 26. Витрати орендаря, пов’язані з використанням нерухомого майна
У разі якщо договором оренди земельної ділянки передбачено використання нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, пов’язані з цим витрати покладаються на орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди.
Стаття 27. Захист прав орендаря та орендодавця на орендовану земельну ділянку
Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об’єднаннями та організаціями.
Розмір відшкодування орендодавцем збитків, завданих орендарю, повинен бути зменшений, якщо орендар навмисно або через необережність спричинив збільшення розмірів збитків унаслідок невиконання чи неналежного виконання умов договору орендодавцем або не вжив заходів щодо їх зменшення.
Стаття 28. Відшкодування збитків, завданих орендарю
Орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі.
Збитками вважаються:
фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв’язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;
доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.
Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
У разі дій орендаря, не передбачених договором оренди, що призвели до зміни стану земельної ділянки, витрати на їх здійснення орендодавцем не відшкодовуються.
У разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов’язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.
Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.
Орендар вправі залишити за собою здійснені ним за власний рахунок вигоди від поліпшення орендованої земельної ділянки, якщо ці поліпшення можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди земельній ділянці.
Стаття 29. Відшкодування збитків унаслідок зміни стану орендованої земельної ділянки
У разі погіршення орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов’язаних із зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування збитків.
Збитки, завдані третім особам у зв’язку з використанням орендарем земельної ділянки, відшкодовуються орендарем на загальних підставах.
Розміри збитків визначаються сторонами договору оренди. У разі недосягнення сторонами згоди про розмір відшкодування збитків спір вирішується в судовому порядку.
Розділ V
ЗМІНА, ПРИПИНЕННЯ І ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ
Стаття 30. Зміна умов договору оренди землі
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Стаття 31. Припинення договору оренди землі
Договір оренди землі припиняється в разі:
закінчення строку, на який його було укладено;
викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
ліквідації юридичної особи-орендаря;
відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
( Частину першу статті 31 доповнено абзацом сьомим згідно із Законом № 509-VI від 16.09.2008 )
набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
( Частину першу статті 31 доповнено абзацом восьмим згідно із Законом № 1702-VI від 05.11.2009 )
припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).
( Частину першу статті 31 доповнено абзацом дев’ятим згідно із Законом № 2404-VI від 01.07.2010; в редакції Закону № 155-IX від 03.10.2019 )
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.
( Статтю 31 доповнено частиною п’ятою згідно із Законом № 1533-VIII від 20.09.2016 )