Згідно із статтею 28 Закону України "Про курорти" округ санітарної охорони - це територія земної поверхні, зовнішній контур якої збігається з межею курорту. У межах цієї території забороняються будь-які роботи, що призводять до забруднення ґрунту, повітря, води, завдають шкоди лісу, іншим зеленим насадженням, сприяють розвитку ерозійних процесів і негативно впливають на природні лікувальні ресурси, санітарний та екологічний стан природних територій курортів.
Відповідно до статті 88 Водного кодексу України та статті 60 ЗК з метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. Водночас, частиною 1 статті 90 Водного кодексу України встановлено, що прибережна захисна смуга уздовж морів, морських заток і лиманів входить до зони санітарної охорони моря і може використовуватися лише для будівництва санаторіїв та інших лікувально-оздоровчих закладів, з обов'язковим централізованим водопостачанням і каналізацією.
3.3. Стягнення збитків за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів
У справах досліджуваної категорії вимоги про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки часто поєднувалися з вимогами про стягнення шкоди, заподіяної таким самовільним зайняттям.
Розмір шкоди визначався за Методикою визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 25.07.2007 року N 963.
Аналіз справ, у яких розглядались вказані вимоги, свідчить, що у переважній більшості випадків суди задовольняли вимоги про стягнення шкоди на підставі встановлення факту самовільного зайняття земельних ділянок і методологічно (здійсненого на підставі зазначеної Методики) та арифметичне правильного розрахунку шкоди.
У спорах, пов'язаних зі стягненням органами місцевого самоврядування збитків за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів (така ситуація має місце при фактичному користуванні земельною ділянкою, на якій розташована придбана нерухомість), господарські суди також по-різному підходили до правової оцінки правовідносин, що склалися.
У справі господарського суду Луганської області судом першої інстанції було задоволено позов Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Товариства про стягнення збитків за безпідставне користування земельною ділянкою, оскільки відповідачем не було укладено договору оренди землі та, взагалі, не отримано правовстановлюючого документа на право використання земельної ділянки, на якій розташований придбаний у власність за договором купівлі-продажу цілісний майновий комплекс, чим порушено цивільне право позивача на отримання плати за використання землі (упущена вигода).
Постановою апеляційного суду, залишеною без змін ВГСУ, рішення суду першої інстанції залишено без змін як обґрунтоване та законне.
Однак при розгляді іншої справи за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Підприємства з аналогічного питання господарський суд Луганської області дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.
При винесенні рішення суд зазначив, що спір виник з приводу шкоди, спричиненої місцевому бюджету: правовідносини із сплати загальнообов'язкових платежів і податків до місцевого бюджету є об'єктом спричинення шкоди, а сама шкода - це збитки у вигляді недоїмки обов'язкового платежу - не сплаченої до місцевого бюджету орендної плати за земельну ділянку. Орендна ж плата не сплачена в результаті відсутності договору на оренду земельної ділянки.
Визначення Прокуратурою та позивачем способу захисту порушеного права та осіб, в інтересах яких мають бути заявлені вимоги про ненадходження до місцевого бюджету грошей, суперечить закону і фактичним правовідносинам між сторонами спору. Стягнення збитків із землекористувачів передбачено статтями 156, 157 ЗК, і розраховуються збитки за неправомірне користування землею відповідно до встановленої Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земель не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 25.07.2007 року N 963. Крім того, міськрада не є суб'єктом господарювання, який може мати прибуток. Статтею 225 ГК втрачену вигоду визначено як неодержаний прибуток. Таким чином, визначення предмета спору, позивача у справі та обґрунтування позовних вимог за нормами статей 224, 225 ГК є неправильним.
Щодо застосування до спірних правовідносин статті 22 ЦК, то, як вказано вище, прокурору необхідно було довести, яке саме цивільне право міськради (неприбуткової організації) порушено відповідачем на заявлену суму збитків. Такі докази у матеріалах справи відсутні.
Відповідно до статті 1166 ЦК учасник господарських відносин, який заподіяв своїми діями чи бездіяльністю шкоду майну юридичної особи, повинен відшкодувати цю шкоду суб'єкту, права якого порушено, у повному обсязі.
Докази щодо правомірності застосування до спірних правовідносин статті 1166 ЦК також відсутні, оскільки Прокуратурою невірно обрано спосіб захисту порушеного права, невірно визначено предмет спору і організації, в особі яких мають бути захищені інтереси держави.
Рішенням господарського суду в задоволенні позовних вимог було відмовлено.
Постановою апеляційного суду, залишеною без змін ВГСУ, зазначене рішення місцевого суду залишено в силі.
Слід звернути увагу судів на те, що відповідно до статті 13 Закону України "Про плату за землю" підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, - договір оренди такої земельної ділянки.
Аналіз приписів цивільного та земельного законодавства свідчить, що у разі придбання об'єкта нерухомості до набувача переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яке він повинен оформити згідно з чинним законодавством.
Таким чином, до оформлення державного акта на земельну ділянку або договору оренди з одночасним розірванням старого договору саме попередній власник (орендар) сплачує земельний податок (орендну плату), якщо інше не обумовлене в договорі купівлі-продажу майна або земельної ділянки.
4. Особливості вирішення спорів за окремими категоріями земель та суб'єктів
4.1. Землі сільськогосподарського призначення (спори щодо зміни цільового призначення)
У категорії справ з розгляду спорів про зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення розглядалися спори щодо відшкодування втрат сільськогосподарських угідь внаслідок вилучення їх для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом.
Відповідно до статті 207 ЗК втрати сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, перелогів, сінокосів, пасовищ), лісових земель і чагарників як основного засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві внаслідок вилучення їх для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом, підлягають відшкодуванню.
Правильність проведеного розрахунку втрат стала предметом розгляду у справі господарського суду міста Севастополя, у якій було встановлено, що рішенням Міськради із земель запасу, категорії земель сільськогосподарського призначення відповідачу було передано земельну ділянку для будівництва і обслуговування будівель і споруд сектору цивільної авіації строком до 1 січня 2052 року.
Згідно з розрахунком, наданим Філіалом інституту землеустрою Української академії аграрних наук, втрати сільськогосподарського виробництва були визначені в сумі 37166,84 грн., які перераховані відповідачем на рахунок місцевого бюджету.
Проведеною Прокуратурою перевіркою достовірності та повноти нарахування сум втрат сільськогосподарського виробництва, що підлягали сплаті до бюджету відповідачем, було встановлено застосування невірного нормативу при розрахунках, що призвело до заниження відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва до бюджету.
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду та постановою ВГСУ, було відмовлено у задоволенні позовних вимог на підставі ненадання доказів втрат сільськогосподарського виробництва від вилучення ріллі та з урахуванням висновків ґрунтознавчої експертизи, згідно з якою на момент укладення між Міськрадою і Товариством договору оренди земельна ділянка не була переведена у категорію земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення і залишилась у категорії земель сільськогосподарського призначення.
Судовою експертизою у справі встановлено, і це відзначено в судових актах, що земельна ділянка земель запасу сільськогосподарського призначення площею 3,9783 га на момент передачі її в оренду Товариству не могла розглядатися як така, що належала до основних засобів виробництва в сільському господарстві. Водночас, названа земельна ділянка відноситься до перелогів (відповідно до ГОСТ 26640-85 "Земли, термины и определения", перелоги - це землі, які раніше орали, а згодом більше року, починаючи з осені, не використовували для засіву сільськогосподарських культур і не готують під пар).
У справі господарського суду міста Києва Прокуратура звернулась із позовом в інтересах держави в особі Державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель України та Державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель Автономної Республіки Крим до Ради міністрів АРК, третя особа без самостійних вимог - Підприємство, про визнання недійсною постанови відповідача "Про затвердження проекту відведення і надання земельної ділянки в оренду Підприємству".
Позов мотивовано тим, що на підставі оскаржуваної постанови, в порушення вимог статті 207 ЗК, здійснено вилучення сільськогосподарських земель без відшкодування втрат сільськогосподарських угідь. Також прокуратура посилалася на те, що, всупереч вимогам статей 123, 124 ЗК, статей 35, 36 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації", оскаржуваною постановою проект відведення земельної ділянки затверджено на підставі недійсного висновку державної експертизи землевпорядної документації від 19.04.2005 року, узгодженого після доопрацювання 22.04.2005 року, строк якого становить три роки.
Справа розглядалася судами неодноразово. Під час останнього розгляду справи рішенням суду першої інстанції було відмовлено у задоволенні позовних вимог з підстав недоведеності позивачем наявності порушень порядку надання земельної ділянки, передбаченого чинним законодавством, зокрема статтями 20, 124, 125 ЗК.
ВГСУ вказане рішення місцевого суду скасовано, позов задоволене. Суд касаційної інстанції зазначив, що судом першої інстанції не встановлено наявності передбачених законом підстав для зміни відповідачем категорії земельної ділянки, яка перебувала у запасі на території Сільської ради, із земель сільськогосподарського призначення до земель іншої категорії. За вимогами статті 20 ЗК така зміна мала бути здійснена за рішенням повноважного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. При розгляді справи не доведено факту виконання вимог цієї норми.
Також ВГСУ зазначив, що суд першої інстанції при вирішенні даного спору, а відповідач - при прийнятті оскаржуваної постанови не врахували обставини, які свідчать про наявність постійного чи тимчасового використання земельної ділянки, цільове використання земельної ділянки після експлуатації родовища та про її власне цільове призначення, категорію, можливість відновлення і подальшого раціонального використання відповідно до вимог статей 4, 5, 30, пункту 4 статті 66, статті 79 ЗК.
Враховуючи викладене, а також з огляду на відсутність в оскаржуваній постанові відповідача вимог про рекультивацію і відшкодування втрат після експлуатації земельної ділянки орендарем у порядку, визначеному статтями 207, 208 ЗК, без зазначення підстав для звільнення від такого відшкодування, на відсутність на момент прийняття оскаржуваної постанови чинного висновку державної землевпорядної експертизи суд касаційної інстанції дійшов висновку про задоволення касаційного подання Прокуратури, скасування рішення суду першої інстанції та задоволення позовних вимог.
4.2. Спори щодо земель оборони
Для правильного вирішення даної категорії спорів необхідно враховувати, що відповідно до законів України "Про оборону України", "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" Міністерство оборони України є уповноваженим державою органом управління військовим майном. Отже, рішення у визначеній категорії спорів у будь-якому разі стосується прав і обов'язків Міністерства оборони України, а тому воно має залучатись до розгляду справи.
Аналіз свідчить про значну кількість справ, що зводяться до визнання дійсним (недійсним) договору, спонукання до виконання договорів, які незалежно від їх назви фактично є договорами купівлі-продажу військового майна, статус якого визначено Законом України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України".
При розгляді таких справ судам слід враховувати, що військове майно згідно із статтею 1 Закону України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" - це державне майно, закріплене за військовими частинами, закладами, установами, організаціями Збройних Сил України. До військового майна належать будинки, споруди тощо. Рішення про відчуження військового майна, цілісних майнових комплексів, за правилами статті 6 цього Закону, приймає Кабінет Міністрів України за поданням Міністерства оборони України у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
Порядком відчуження та реалізації військового майна Збройних Сил, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2000 року N 1919, визначено, що рішення про відчуження військового майна приймає Кабінет Міністрів України із затвердженням, за пропозицією Міністерства оборони України, погодженого з Міністерством економіки України переліку такого майна за відповідною формою (абзац перший пункту 6 названого Порядку) .
Також необхідно брати до уваги те, що за змістом статті 1 Закону України "Про використання земель оборони" та статті 77 ЗК землями оборони визнаються землі, надані для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України. Землі оборони можуть перебувати у державній та комунальній власності. Порядок використання земель оборони встановлюється законом. Використання земель оборони в господарських цілях визначено статтею 4 Закону України "Про використання земель оборони".
Згідно з частиною 2 статті 20 ЗК зміна цільового призначення земель проводиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про надання цих земель у користування.
Отже, за відсутності доказів зміни цільового призначення земельної ділянки, яка належить до земель оборони, така ділянка не може використовуватись у господарських цілях, у тому числі для житлової забудови, а укладені договори з визначеними умовами підлягають визнанню недійсними.
З аналізу судової практики вбачається, що ВСУ та господарськими судами переважно підтримується правова позиція, згідно з якою необхідною умовою передачі земель оборони є згода на це Міністра оборони України або, за його дорученням, начальника Головного управління розквартирування військ та капітального будівництва Збройних Сил України.
Водночас, протилежна позиція відображена в ухвалі ВАСУ від 15.04.2008 року, якою залишено без змін постанову Севастопольського апеляційного господарського суду про скасування рішення господарського суду міста Севастополя та відмову в позові.
Дана справа розглядалась за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міноборони, Квартирно-експлуатаційної частини до Міськдержадміністрації, третя особа - Військова частина, про визнання недійсним розпорядження про припинення права користування земельною ділянкою Військовою частиною.
Зазначена ухвала ВАСУ мотивована, зокрема, тим, що Головнокомандувач ВМС листом, адресованим Міськдержадміністрації, повідомив про згоду на відчуження спірної земельної ділянки.
Разом з тим, ВАСУ не надавалась правова оцінка факту розташування на спірній земельній ділянці будівель військових частин.
4.3. Спори щодо земель оздоровчого призначення
Згідно зі статтею 19 ЗК землі України за основним цільовим призначенням поділяються, у тому числі, на землі оздоровчого призначення. Статтею 20 цього Кодексу передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії, а також зміна цільового призначення земель проводиться на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, зокрема, для визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам, а також визнання недійсними угод щодо земельних ділянок (стаття 21 ЗК) .
Виходячи зі змісту статей 47, 84 ЗК землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, належать до земель державної власності і не можуть передаватись у приватну власність якщо інше не передбачено законом.
Отже, для правильного вирішення земельних спорів особливе значення має з'ясування судом правового статусу і належності спірної земельної ділянки, підстав надання такої земельної ділянки, її цільового призначення, наявності на земельній ділянці об'єктів природно-заповідного фонду, в зв'язку з чим судами має встановлюватися відповідність умов договору щодо розпорядження земельною ділянкою (передачею її у власність) вимогам закону, а також наявність підстав для висновку про порушення порядку зміни цільового призначення землі, що тягне наслідки, передбачені статтею 21 ЗК.
4.4. Спори щодо земель Національної академії наук України
У разі коли при вирішенні земельного спору судом встановлено, що на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, яке перебуває на балансі позивача та входить до майнового комплексу Національної академії наук України, суду необхідно керуватись таким.
Статтею 5 Закону України "Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу" передбачено, що Національна академія наук України, галузеві академії наук та організації, віднесені до їх відання, мають право використовувати належне їм майно для участі у цивільних відносинах, у тому числі для ведення фінансово-господарської діяльності відповідно до цілей їх утворення та в межах їх цивільної правоздатності. Вилучення земельних ділянок Національної академії наук України та галузевих академій наук може здійснюватися лише за згодою Президії Національної академії наук України та президій галузевих академій наук відповідно до Земельного кодексу України.
Відчуження нерухомого майна Національної академії наук України та галузевих академій наук і організацій, що віднесені до їх відання, здійснюється в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
4.5. Спори щодо правового режиму земель ліній зв'язку, електропередач, транспорту та навколо промислових об'єктів
Проблемним питанням застосування законодавства при вирішенні спорів щодо правового режиму земель охоронних зон уздовж ліній зв'язку, електропередач, земель транспорту та навколо промислових об'єктів є застосування до спірних правовідносин норм як земельного законодавства, так і законодавства, що регулює діяльність органів транспорту, промислових об'єктів тощо. Суди не завжди вірно визначають законодавство, яке належить застосовувати до спірних правовідносин.
Так, рішенням господарського суду Рівненської області було задоволено позовні вимоги Підприємства до Залізниці про визнання недійсним пункту договору про подачу та забирання вагонів у частині сплати користувачем залізниці плати за використання ділянки землі під під'їзною колією.
Причиною виникнення спору стала відмова позивача від внесення плати, згідно з умовами укладеного договору, за використання земельної ділянки під під'їзною колією, оскільки в момент укладення угоди відповідач - Залізниця, не мала необхідного обсягу цивільної дієздатності для вчинення такого правочину та не була власником земельної ділянки, а лише суб'єктом користування земельною ділянкою із земель державної власності.
Рішення мотивоване тим, що включення Залізницею до договору умови про встановлення для користувача плати за використання землі під під'їзною колією здійснене з порушенням норм ЗК, законів України "Про оренду землі" та "Про плату за землю".
Статтею 68 ЗК, статтею 6 Закону України "Про залізничний транспорт", статтею 23 Закону України "Про транспорт" встановлено, що до земель залізничного транспорту належать землі, надані в користування підприємствам та організаціям залізничного транспорту відповідно до чинного законодавства України.
Рішенням виконкому Райради депутатів трудящих N 82 від 26.02.70 року було затверджено віднесення в постійне користування управління Залізниці Міністерства шляхів сполучення СРСР по лініях Ровно - Сарни, Ровно - Ковель, Ровно - Здолбунів земель, розташованих на території землекористувань згідно з додатком N 1 до даного рішення. На основі останнього Залізниці видано акт на право користування землею від 28.05.70 року, відповідно до якого у постійне користування відведено 679,20 га землі згідно з планом і описом меж, доданими до Акта. Таким чином. Залізниця є користувачем наданих їй земельних ділянок, у тому числі тієї їх частини, до якої примикають під'їзні колії Товариства, які на підставі договору від 05.12.2002 року були передані останнім в оренду Підприємству.
Закон України "Про оренду землі" не відносить землекористувачів, яким земельні ділянки надані в постійне користування, до орендодавців землі.
Закон не надає права землекористувачу, якому земельна ділянка надана в постійне користування, ні передавати земельну ділянку в субкористування (суборенду тощо), ні стягувати плату за її використання, якщо вона не надавалася в оренду, суборенду тощо у порядку, визначеному законом.
Постановою апеляційного суду зазначене рішення суду першої інстанції скасовано з тих підстав, що місцевий суд дійшов помилкового висновку про неправомірність використання ділянки землі під під'їзною колією та про правові підстави вважати недійсною умову договору стосовно плати за складування вантажів та примикання під'їзних колій у смузі відведення.
Зокрема, суд апеляційної інстанції зазначив, що спірний пункт договору стосується не об'єкта оренди - земельної ділянки, а змішаних правовідносин зберігання-використання, які відрізняються від окремого предмета - оренди землі. Крім того, при винесенні рішення суд першої інстанції не врахував, що, оскільки спірний договір укладено між сторонами 17.10.2002 року, підставами визнання його недійсним можуть бути лише норми Цивільного кодексу УРСР (1963 року); згідно з його статтею 48 недійсною є угода, що не відповідає вимогам закону. Також судом першої інстанції не враховано положення Закону України "Про підприємництво", чинного на момент укладення договору, яким закріплено принцип свободи договору, згідно з яким сторони вправі укладати будь-які договори, що не суперечать актам цивільного законодавства.
ВГСУ було залишено без змін постанову апеляційного суду. Суд касаційної інстанції зазначив, що на правовідносини сторін за договором про подачу та забирання вагонів не поширюються норми законодавства, які регулюють відносини з оренди землі, оскільки відповідно до умов договору його укладено на підставі Статуту залізниць, Правил перевезення вантажів, Правил обслуговування під'їзних колій, а спірним пунктом договору встановлюється не плата за оренду земельної ділянки, а плата за складування вантажів або примикання під'їзних колій у смузі відведення, за використання ділянки землі під під'їзними коліями.
Вирішуючи дану категорію спорів, судам також слід враховувати, що виходячи зі змісту статей 67, 72, 84 ЗК землі під об'єктами державної власності повітряного транспорту, а саме: аеропортами, аеродромами, відокремленими спорудами (об'єктами управління повітряним рухом, радіонавігацією та посадкою, очисними та іншими спорудами), службово-технічними територіями з будівлями та спорудами, що забезпечують роботу авіаційного транспорту та надані підприємствам авіаційного транспорту для виконання покладених на них завдань щодо експлуатації, ремонту і розвитку об'єктів транспорту, належать до земель державної власності і не можуть передаватись у приватну власність.
4.6. Спори щодо користування землями мисливських угідь
Суди мають враховувати, що за змістом статті 75 Лісового кодексу України, статті 24 Закону України "Про тваринний світ", частини 1 статті 22, частини 2 статті 23 Закону України "Про мисливське господарство та полювання" питання щодо надання та припинення права користування земельною ділянкою лісового фонду та мисливськими угіддями для потреб мисливського господарства належить виключно до компетенції обласної ради.
4.7. Проблеми судового захисту прав іноземних інвесторів у земельних правовідносинах
Господарськими судами розглядалась незначна кількість даної категорії спорів, тим не менш, суди зазначають про складнощі при їх вирішенні з огляду на законодавчу неврегульованість відповідних правовідносин.
Господарським судом Закарпатської області вирішено спір у справі за позовом Товариства до Сільської ради та до Головного управління земельних ресурсів області про визнання права Товариства на набуття права власності на земельну ділянку несільськогосподарського призначення, на якій розташовані його виробничі приміщення, та спір у справі за позовом Товариства до Сільської ради про скасування рішення сесії Сільської ради щодо відмови Товариству в продажу земельної ділянки та укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки та зобов'язання відповідача прийняти рішення, за яким здійснити її продаж.
Проблемним виявилось питання щодо права отримання у власність земельних ділянок юридичними особами України, заснованими іноземними юридичними та фізичними особами.
Господарським судом Закарпатської області задоволене позовні вимоги Товариства з огляду на таке.
Рішенням сесії Сільської ради позивачу надано дозвіл на викуп земельної ділянки, яка знаходиться під виробничою базою підприємства з виробництва дитячого харчування.
На підставі вказаного рішення та після виготовлення необхідної документації для викупу земельної ділянки позивач звернувся до Сільської ради із заявою про укладення з ним договору купівлі-продажу земельної ділянки. Рішенням сесії йому було відмовлено в укладенні договору в зв'язку з тим, що у висновку юридичного відділу Головного управління земельних ресурсів області до Звіту про експертну грошову оцінку зазначеної земельної ділянки вказано: "Враховуючи, що стаття 82 Земельного кодексу України не передбачає набуття права на земельну ділянку юридичною особою, засновником якої є особи, постійне місце знаходження або постійне місце проживання яких за межами України, Товариство не може набути право власності на земельну ділянку".
Позивач - Товариство, засноване двома акціонерними товариствами, які знаходяться у Швейцарії, тобто є іноземними підприємствами (стаття 117 ГК) .
Суб'єктами приватного права власності на землю згідно із статтею 14 Конституції України та статтею 80 ЗК є громадяни та юридичні особи. Продаж земельних ділянок юридичним особам здійснюється відповідно до вимог глави 20 ЗК на підставі цивільно-правових угод. Земельне законодавство, зокрема стаття 82 ЗК, не містить поняття юридичної особи, створеної нерезидентами - особами, які мають постійне місце знаходження за межами України, в тому числі тими, що тимчасово перебувають на території України, а також юридичними особами з місцезнаходженням за межами України, які створені і діють відповідно до законодавства іноземної держави. Позивач, що є підприємством з іноземними інвестиціями, виявив бажання придбати земельну ділянку територіальної громади, яку орендує з 2002 року згідно з договором оренди, укладеним із Сільською радою 22.08.2002 року строком на 49 років, під виробничу базу підприємства з виробництва дитячого харчування, що може бути кваліфіковано як здійснення інвестиції в Україну.
Відповідно до пункту 2 статті 4 Угоди між Україною та Швейцарською Конфедерацією про сприяння та взаємний захист інвестицій, яка набрала чинності 21.01.97 року, кожна договірна сторона забезпечуватиме справедливе та неупереджене ставлення на її території стосовно інвестицій інвесторів іншої Договірної сторони. Такий режим не може бути менш сприятливим, ніж той, що надається кожною Договірною стороною інвестиціям, зробленим на її території її власними інвесторами, або такий, що надається кожною Договірною стороною інвестиціям, зробленим на її території інвесторами найбільш привілейованої нації, в разі якщо останній режим є більш сприятливим.
Статтею 9 Конституції України передбачено, що міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.
У частині 6 статті 7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" зазначено, що інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
У частині 2 статті 19 названого Закону встановлено, що інвестиції не можуть бути безоплатно націоналізовані, реквізовані або до них не можуть бути застосовані заходи, тотожні за наслідками. Такі заходи можуть застосовуватися лише на основі законодавчих актів України з відшкодуванням інвестору в повному обсязі збитків, заподіяних у зв'язку з припиненням інвестиційної діяльності. Порядок відшкодування збитків інвестору визначається у згаданих нормативних актах.
Таким чином, у позивача як юридичної особи, заснованої іноземними інвесторами, право якої прирівняне до прав юридичної особи, заснованої громадянами України або юридичними особами України, з огляду на укладення зазначеної міжнародної угоди виникло право на придбання земельної ділянки у власність.
Вказані рішення в апеляційному та касаційному порядку не оскаржувались.
Щодо викладеного зазначимо, що частиною 2 статті 82 ЗК встановлено обмеження щодо набуття у власність земельних ділянок іноземними юридичними особами. Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами 1 та 2 цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб (частина 3 зазначеної статті).
Разом з тим, стаття 63 ГК визначає підприємство, в статутному фонді якого іноземна інвестиція становить сто відсотків, іноземним підприємством. А відповідно до статті 117 цього ж Кодексу іноземним підприємством є унітарне або корпоративне підприємство, створене за законодавством України, що діє виключно на основі власності іноземців або іноземних юридичних осіб, або діюче підприємство, придбане повністю у власність цих осіб.
Водночас, статтею 131 ЗК право набувати у власність земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод надано лише громадянам та юридичним особам України, а також територіальним громадам і державі.
ВГСУ при перегляді справи господарського суду Херсонської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Сільської ради до Товариства про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, скасовуючи постанову апеляційного суду та залишаючи без змін рішення місцевого суду, зазначив про таке.
Аналіз положень чинного законодавства України дозволяє дійти висновку, що поняття "іноземна юридична особа" та "іноземне підприємство" не є тотожними.
Так, згідно з частиною 2 статті 63 ГК іноземним підприємством є підприємство, у статутному фонді якого іноземна інвестиція становить сто відсотків.
Іноземною юридичною особою є підприємство, що створене за законодавством іншим, ніж законодавство України, і знаходиться за межами України. Наведене визначення випливає також із системного аналізу положень Закону України "Про міжнародне приватне право".
Тобто іноземною юридичною особою є підприємство, що знаходиться за межами України та створене за законодавством іншим, ніж законодавство України, тоді як іноземним підприємством є підприємство, що зареєстроване та створене за законодавством України, однак засновниками якого є іноземці або іноземні юридичні особи.
На відмінність понять "іноземна юридична особа" та "іноземне підприємство" вказують і положення частини 1 статті 117, де зазначено, що іноземним підприємством є унітарне або корпоративне підприємство, створене за законодавством України, що діє виключно на основі власності іноземців або іноземних юридичних осіб, або діюче підприємство, придбане повністю у власність цих осіб.
Разом з тим, Державний комітет України із земельних ресурсів у листі від 07.05.2008 року N 14-17-11/4621 зазначив таке.
ЗК передбачено набуття права власності на земельну ділянку лише іноземними юридичними особами (тобто особами, заснованими за законодавством іноземних держав), юридичними особами, заснованими за законодавством України, громадянами України або юридичними особами України та спільними підприємствами (тобто особами, заснованими за законодавством України спільно юридичними/фізичними особами України та іноземними юридичними/фізичними особами). Оскільки юридична особа, створена за законодавством України виключно іноземними юридичними/фізичними особами, до вказаного переліку не входить, то, на думку Державного комітету України із земельних ресурсів, відсутні законодавчі підстави для набуття такою особою права власності на земельні ділянки на території України.
5. Висновки
Проведене узагальнення судової практики виявило ряд суттєвих проблем при вирішенні спорів, пов'язаних із земельними правовідносинами. Однією з причин скасування судових рішень є відсутність єдиної судової практики розгляду спорів у сфері земельних правовідносин, зокрема щодо поновлення договорів оренди землі, звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок тощо.
Як засвідчило дане узагальнення, судова практика щодо встановлення підвідомчості земельних спорів дещо змінилася, зокрема, це стосується спорів стосовно оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень, пов'язаних із захистом цивільних прав та обов'язків суб'єктів господарювання у сфері земельних правовідносин. Згідно із судовою статистикою, саме ця категорія спорів є найчисленнішою серед розглянутих господарськими судами справ за правилами адміністративного судочинства протягом 2006-2007 років.
Наразі господарські суди розглядають у порядку господарського судочинства майже всі спори про оскарження рішень органів місцевого самоврядування з приводу користування суб'єктами господарювання земельними ділянками, але зміна судової практики стала підставою для скасування значної кількості судових актів у зв'язку з порушенням норм процесуального права.
За результатами проведеного узагальнення та з метою формування єдиної та правильної судової практики застосування норм законодавства при вирішенні даної категорії спорів вважаємо за доцільне дане узагальнення судової практики обговорити на президії ВГСУ. У подальшому вважаємо за необхідне розробити відповідні рекомендації щодо розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із застосуванням земельного законодавства.