У зв'язку з цим господарські суди дотримуються позиції про відсутність у особи права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду, якщо така особа до звернення до суду не вчиняла дій стосовно досудового врегулювання відносин з укладення договору сервітуту (не звернулась до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту).
У справі господарського суду Черкаської області за позовом Підприємця-1 до Підприємця-2 про встановлення земельного сервітуту господарські суди трьох інстанцій дійшли висновку про необхідність відмови у задоволенні позовних вимог з посиланням, зокрема, на те, що позивач не набув права вимагати встановлення сервітуту в судовому порядку, оскільки до подання позову не звертався до відповідача з пропозицією встановити сервітут.
На необхідність перевіряти досудове вжиття позивачем заходів щодо встановлення домовленості про сервітут вказувалось також і у постанові ВГСУ від 26.03.2009 року у справі господарського суду Автономної Республіки Крим.
Як випливає з положень частини 2 статті 401 ЦК та частини 1 статті 98 ЗК, земельний сервітут (крім особистого) може бути встановлений для власника або землекористувача сусідньої земельної ділянки.
Однією з підстав відмови у задоволенні позовних вимог про встановлення сервітуту є відсутність документів, що посвідчують право власності або користування земельною ділянкою.
Обов'язковою умовою встановлення земельного сервітуту є неможливість задоволення потреби особи, яка вимагає його встановлення, в інший спосіб.
Так, у справі господарського суду Автономної Республіки Крим за позовом Товариства до Підприємства про встановлення земельного сервітуту для проїзду до нерухомого майна позивача господарські суди всіх інстанцій дійшли висновку про відмову в задоволенні позову, встановивши, що між позивачем і відповідачем укладено договір про спільне використання дороги. Суди зазначили наявність у позивача можливості використання частини земельної ділянки відповідача для проїзду та вказали на помилковість обрання позивачем за таких обставин способу захисту права у вигляді встановлення земельного сервітуту.
У справі господарського суду Тернопільської області за позовом Товариства до Сільської ради та Райдержадміністрації про встановлення земельного сервітуту рішенням місцевого господарського суду, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду, встановлено земельний сервітут садового товариства на землях територіальної громади села та на землях за межами села для прокладення газопроводу з під'єднанням до існуючого в селі газопроводу середнього тиску.
Постановою ВГСУ від 03.11.2009 року рішення господарського суду Тернопільської області і постанову Львівського апеляційного господарського суду в частині встановлення земельного сервітуту на землях села скасовано, а справу направлено на новий розгляд з посиланням на те, що суди попередніх інстанцій не перевірили:
- можливість задоволення потреби Товариства у проведенні газопроводу іншим способом, ніж встановлення земельного сервітуту на землях села. Зокрема, не з'ясували можливість проведення газопроводу в обхід населеного пункту враховуючи, що Райдержадміністрація не заперечувала проти встановлення земельного сервітуту для цієї мети;
- твердження Сільської ради, що прокладення газопроводу з під'єднанням його до вже існуючого газопроводу середнього тиску призведе до пониження тиску подачі газу для населення села. Для достеменного з'ясування наведених обставин суду першої інстанції необхідно було б призначити земельно-технічну та газотехнічну експертизи, однак суд, не вчинивши відповідних процесуальних дій, передчасно дійшов висновку про наявність підстав для встановлення земельного сервітуту.
У вирішенні спору про встановлення сервітуту необхідно також з'ясовувати, з яких причин позивач не може використовувати належне йому майно без встановлення земельного сервітуту.
Так, у справі господарського суду Харківської області постановою ВГСУ скасовано рішення про задоволення позову і встановлення земельного сервітуту для проїзду до нежитлових приміщень позивача та експлуатації побудованого ним водопровідно-каналізаційного колодязя з протипожежним гідрантом з вказівкою на те, що судом не досліджені обставини та підстави будівництва позивачем вказаного колодязя поза межами належної йому земельної ділянки: дотримання при цьому прав відповідних осіб на земельну ділянку, зайняту цією спорудою, а також неможливість здійснення її експлуатації (застосування) без встановлення сервітуту.
Перелік цілей, для досягнення яких можливо встановити земельний сервітут, визначений статтею 99 ЗК. У справі господарського суду Полтавської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Компанії до Товариства про встановлення позивачу строкового сплатного земельного сервітуту на користування земельною ділянкою для проведення розвідувальних робіт шляхом буріння розвідувальної свердловини господарськими судами всіх інстанцій відмовлено у задоволенні позову. Зокрема, суди не визнали необхідність проведення розвідувальних робіт підставою для встановлення земельного сервітуту.
У мотивувальній частині постанови ВГСУ у цій справі зазначив таке.
Підставою встановлення сервітуту є відсутність у будь-якої особи, у т.ч. й у власника майна, можливості задовольнити свої потреби іншим способом, як встановлення права користування чужим майном - сервітуту.
Види права земельного сервітуту визначає стаття 99 ЗК, положення якої встановлюють підстави, за наявності яких можливе звернення з вимогою про встановлення сервітуту, як то: право проходу та проїзду на велосипеді; право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; право поїти свою худобу з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; право прогону худоби по наявному шляху; право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд; інші земельні сервітути.
Названа стаття визначає й конкретних суб'єктів, між якими виникають відносини щодо сервітуту. Частина 1 статті 99 ЗК визначає, що вимагати встановлення видів земельних сервітутів можуть власники або землекористувачі земельних ділянок.
Таким чином, ініціатором встановлення земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, який потребує використання суміжної (сусідньої) земельної ділянки, щоб усунути недоліки своєї ділянки, обумовлені місцем розташування або природним станом.
У названій справі судовими інстанціями було встановлено, що позивач не мав права вимагати від відповідача встановлення сервітуту, оскільки він не є власником або землекористувачем земельної ділянки, якому надається право вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки.
Згідно із статтею 97 ЗК розвідувальні роботи можуть проводитися на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем; строки і місце проведення таких робіт визначаються угодою сторін. Водночас, із змісту статті 402 ЦК вбачається, що встановлення сервітуту здійснюється у таких правових формах, як договір, закон, заповіт або рішення суду. Цей перелік є вичерпним. Таким чином, судове рішення є окремою формою сервітуту, не передбаченою статтею 97 ЗК для розвідувальних робіт. Тобто можливість проведення зазначених робіт вирішується шляхом укладення іншого за своєю правовою природою договору, не пов'язаного з правом користування чужою земельною ділянкою на умовах саме земельного сервітуту, види якого визначені статтею 99 ЗК, і до яких не належить право проведення підприємствами, установами та організаціями розвідувальних робіт.
У визначенні умов сервітуту необхідно враховувати витрати власника (володільця) земельної ділянки щодо сплати орендної плати, земельного податку, утримання прибудинкової території тощо в частині тієї площі, на якій встановлено земельний сервітут. Наприклад, у справі господарського суду Луганської області суд, встановивши позивачу сервітут для проїзду і проходу по земельній ділянці, орендованій відповідачем, визначив умовою сервітуту сплату позивачем відповідачу половини орендної плати за землю, відведену під сервітут.
2.4. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)
Спори, пов'язані із застосуванням норм про суперфіцій, з'явились у практиці господарських судів з 2006 року. Кількість справ даної категорії, розглянутих господарськими судами, є відносно незначною. Аналіз вирішення таких спорів показує, що господарські суди припускаються помилок та різної практики при їх розгляді.
З аналізу практики вирішення даних справ вбачається, що господарськими судами не завжди вірно визначається правова природа договору суперфіцію, який ототожнюється з договором оренди земельної ділянки.
Так, Одеський апеляційний господарський суд, відмовляючи Міськраді в задоволенні позовних вимог до Товариства про розірвання договору оренди наданої для забудови земельної ділянки (з мотивів невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, а саме нездійсненням забудови протягом одного року) та зобов'язання звільнити займану земельну ділянку безпідставно застосував до договору оренди землі норми про суперфіцій.
ВГСУ зазначену постанову апеляційної інстанції скасував, звернувши увагу господарського суду на таке.
На спірні орендні правовідносини, пов'язані з невиконанням орендарем умов договору оренди земельної ділянки, та обумовлене цим виникнення підстав для примусового припинення його прав на земельну ділянку в судовому порядку, поширюється дія статей 141, 143 ЗК, статей 3, 6, 617, 618, 638 ЦК, статей 15, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 29 Закону України "Про планування і забудову територій", чим спростовуються помилкові посилання суду апеляційної інстанції в обґрунтування своїх висновків на пункт 4 частини 1 статті 416 ЦК, статтю 144 ЗК, які не стосуються спірних відносин.
Стаття 416 ЦК встановлює підстави припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Таке право (суперфіцій) виникає на підставі відповідного договору або заповіту (стаття 413 ЦК) ; особливістю такого права є, зокрема, необхідність наявності у власника земельної ділянки права користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.
ВГСУ у постанові від 23.10.2007 року вказав на помилковість застосування апеляційним господарським судом норм про суперфіцій до відносин оренди землі і зазначив, що договір оренди і договір суперфіцію підлягають окремому правовому регулюванню та мають властиві їм особливості.
Припустилися помилки в застосуванні норм матеріального права і господарський суд міста Києва та Київський апеляційний господарський суд, які, задовольняючи позовні вимоги щодо розірвання договору оренди земельної ділянки при вирішенні спору, посилались на пункт 4 статті 416 ЦК, тоді як до спірних правовідносин необхідно було застосовувати норми Закону України "Про оренду землі" та ЗК.
Помилкове застосування положень про суперфіцій до орендних відносин мало місце і у постановах ВГСУ.
Зокрема, у постанові ВГСУ від 25.10.2007 року до спору про розірвання договору оренди земельної ділянки для забудови застосовано положення глави 34 ЦК та статті 102-1 ЗК . Постановою ВСУ вказано на безпідставність твердження ВГСУ про наявність між сторонами правовідносин суперфіцію.
Рішенням господарського суду Харківської області, з посиланням на статтю 413 ЦК, задоволене позов і визнано укладеним з позивачем договір оренди земельної ділянки. Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що право користування земельною ділянкою перейшло до позивача як внесок до статутного капіталу, здійснений учасником товариства, який отримав право користування земельною ділянкою під забудову на підставі договору оренди з органом місцевого самоврядування. Постановою ВГСУ це рішення залишено без змін. У мотивувальній частині ВГСУ посилався на частини 1 і 2 статті 413 ЦК, які передбачають підстави відчуження права користування чужою земельною ділянкою для забудови.
Положення глави 34 ЦК до відносин оренди земельної ділянки для забудови застосовувались також у постановах ВГСУ від 23.06.2009 року у справах господарського суду Сумської області.
Правильною була правова позиція господарських судів у справі господарського суду Запорізької області за позовом Прокуратури в інтересах Міськради до Підприємця про припинення права користування земельною ділянкою. Господарські суди трьох інстанцій, встановивши, що між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, вказали на помилковість посилання Прокуратури на статтю 416 ЦК як на підставу припинення права користування земельною ділянкою.
Господарюючі суб'єкти зверталися до господарських судів також із позовами про спонукання органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади до укладення договору суперфіцію. Таким чином, суб'єкти господарювання, використовуючи неврегульованість у законодавстві відносин з користування чужою земельною ділянкою, намагались отримати земельну ділянку через рішення суду без проходження процедури відведення земельної ділянки.
Господарюючий суб'єкт, отримавши рішення органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади про відмову в задоволенні його клопотання про надання земельної ділянки у користування для забудови, звертався до суду з позовом про спонукання до укладення договору суперфіцію. Оспорюючи відмову, позивачі посилалися на те, що положення частини 3 статті 124 ЗК (про передачу земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 ЗК) поширюються тільки на відносини оренди і не можуть бути підставою для відмови у наданні земельної ділянки на правах суперфіцію.
Крім того, господарюючі суб'єкти подекуди намагаються через договір суперфіцію оформити право користування земельною ділянкою, на якій розташоване придбане ними нерухоме майно.
У господарському суді Автономної Республіки Крим вимога про визнання укладеним договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) заявлялась у зустрічному позові у справі за позовом міської державної адміністрації до господарюючого суб'єкта про звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок.
Задовольняючи позовні вимоги про укладення договору про право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), господарськими судами допущено такі помилки:
- не враховано, що законодавством не передбачено встановлення суперфіцію на підставі рішення суду;
- не враховано, що визнання договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) укладеного у редакції позивача, є обмеженням у реалізації прав власника земельної ділянки, який не може бути примушений виконувати умови договору, визначені в односторонньому порядку;
- не враховано, що порядок надання земельної ділянки юридичній особі здійснюється відповідно до статті 12, частини 2 статті 116, статей 120, 123, 125 ЗК, в силу яких для надання земельної ділянки необхідною є згода на розробку проекту землевідведення, якої позивачем отримано не було;
- не встановлено власника земельної ділянки і не залучено до участі у справі відповідний уповноважений орган. Згідно з частиною 1 пункту 12 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність) у межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
У разі коли розмежування земель державної та комунальної власності у населеному пункті, в якому розташована спірна земельна ділянка, не проведено, питання щодо того, хто саме наділений повноваженнями щодо розпорядження цією земельною ділянкою, залежить від того, де саме вона знаходиться:
у межах населеного пункту (в такому разі - це компетенція органу місцевого самоврядування) чи за його межами (компетенція органів виконавчої влади).
Господарський суд Автономної Республіки Крим, керуючись статтею 396 ЦК, задовольнив позовні вимоги та визнав за позивачем право користування для забудови (суперфіцій), внесеної Міністерством оборони України в особі філії Центрального спеціалізованого будівельного управління "Укроборонбуд" в якості пайового внеску згідно з інвестиційним договором про спільну діяльність із будівництва об'єктів житлово-цивільного призначення, укладеного між Міністерством оборони України і позивачем.
Практика застосування норм про надання земельної ділянки у суперфіцій вказує на необхідність розробки нормативної бази для регулювання порядку укладення договору суперфіцію, порядку надання земельних ділянок у суперфіцій, порядку державної реєстрації договорів суперфіцію тощо.
Наприклад, у справах господарського суду Автономної Республіки Крим за позовами суб'єктів господарювання до Центру державного земельного кадастру при Держкомземі (філії) про визнання неправомірними дій відповідача щодо відмови в реєстрації договору суперфіцію та зобов'язання відповідача здійснити державну реєстрацію договору відповідач посилався на неможливість здійснення державної реєстрації договору суперфіцію, оскільки на даний час не розроблено порядок державної реєстрації таких договорів.
У справі за позовом Підприємства до Міськдержадміністрації про визнання протиправними дій відповідача щодо відмови позивачу в наданні права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) та в укладенні відповідного договору постановою господарського суду Автономної Республіки Крим, залишеною без змін ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду, позов задоволене. Судові акти у справі мотивовано тим, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними главами ЗК. Порядком зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 року N 502, суперфіцій не визначено як підставу для зміни цільового призначення та складання проекту землевідведення. У зв'язку з цим суди дійшли помилкового висновку, що у відповідача не було підстав вимагати розробки проекту відведення земельної ділянки для укладення договору суперфіцію.
Вказані справи свідчать про необхідність визначення у законодавстві підстав, умов та порядку надання земель державної та комунальної власності у суперфіцій.
3. Відповідальність за порушення земельного законодавства
3.1. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок
3.1.1. Повернення ділянок, зайнятих торговими кіосками без правовстановлюючих документів на землю
Серед справ цієї категорії численними є спори за позовами контролюючих органів (органів прокуратури) в інтересах держави в особі відповідних місцевих рад про звільнення господарюючими суб'єктами земельних ділянок, що використовуються останніми без правовстановлюючих документів, що виявляється при проведенні перевірок додержання законодавства у сфері отримання та використання земельних ділянок. Як свідчить судова практика, за наявності належних доказів такі позови задовольняються у повному обсязі (стаття 212 ЗК) .
Разом з тим, при вирішенні цієї категорії спорів господарські суди по-різному підходили до правової оцінки наявних у відповідачів документів, які кваліфікувалися як правовстановлюючі на користування земельною ділянкою.
Зокрема, у справі господарського суду Харківської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Підприємця рішенням місцевого суду в задоволенні позову було відмовлено з огляду на те, що відповідач займав спірну земельну ділянку на підставі ордера на здійснення торгівлі з кіоску, який суд визнав правовстановлюючим документом.
Постановою апеляційного суду вказане рішення місцевого суду було скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено. При цьому апеляційний суд на підставі статей 116, 125, 126 ЗК дійшов висновку, що ордер на право здійснення торгівлі з кіоску не є документом, який підтверджує право користування земельною ділянкою.
У справі ж господарського суду Харківської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Управління з контролю за використанням та охороною земель і Товариства до Підприємця - про зобов'язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку рішенням суду першої інстанції позов задоволене з огляду на те, що відповідач користувався земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.
Постановою апеляційного суду зазначене рішення місцевого господарського суду було скасовано та у позові відмовлено. Апеляційний суд вказав, що, оскільки дозвіл (ордер) на право розміщення кіоску, виданий відповідачеві в установленому порядку, не анульований, то відповідач правомірно на підставі цього ордера займає відведену йому для торгівлі з лотка земельну ділянку.
Однак ВГСУ вказану постанову апеляційного суду скасував, а рішення суду першої інстанції залишив без змін.
У постанові ВГСУ, зокрема, зазначалося, що документ дозвільного характеру, яким є ордер, надає суб'єкту господарювання право на здійснення господарської діяльності на певній території, земельній ділянці або в певному приміщенні. При цьому такий документ не надає права на відповідну земельну ділянку як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (частина 1 статті 79 ЗК) . Отже, суд апеляційної інстанції безпідставно ототожнив надання відповідачу згідно з ордером дозволу на здійснення торгівлі на певній земельній ділянці з наданням йому певного права на цю земельну ділянку.
3.1.2. Правова оцінка зайняття земель об'єктами рекламних засобів
Господарськими судами розглядався також ряд справ щодо зайняття земельних ділянок зовнішніми рекламними засобами. Проблемним виявилися питання: чи є самовільно зайнятою земельна ділянка, на якій розміщено зовнішній рекламний засіб, та чи є обов'язковим у таких випадках отримання правовстановлюючих документів на земель ну ділянку, на якій такий рекламний засіб розміщено? Позиції судових інстанцій з цього питання різняться.
Так, у справі господарського суду Автономної Республіки Крим рішенням місцевого суду, залишеним без змін постановою апеляційного суду, відмовлено у задоволенні позову Прокуратури в інтересах держави в особі Сільської ради до Товариства про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.
Відмовляючи в задоволенні позову, суди виходили з того, що у даному випадку має місце не самовільне зайняття земельної ділянки, а використання земельної ділянки згідно з дозволом органу місцевого самоврядування без правовстановлюючих документів; але спеціальним законом, який регламентує правовідносини у сфері реклами, не встановлено обов'язкового отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку.
Скасовуючи судові рішення у даній справі, ВГСУ звернув увагу судів на таке.
Розміщення рекламного засобу на земельній ділянці передбачає її використання (встановлення, поточні монтажні роботи тощо), а використання землі в Україні згідно із статтею 2 Закону України "Про плату за землю" є платним. Крім того, частиною третьою статті 125 ЗК (в редакції, чинній до внесення змін від 05.03.2009 року) визначено, що приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації забороняється.
Суди вказані обставини залишили поза увагою і не дали правової оцінки правомірності використання земельної ділянки для встановлення і розміщення на ній металевої конструкції на фундаменті, яка використовується у якості рекламного носія, без належних доказів відведення цієї ділянки для зазначеної мети; не встановили, чи дотримано органами місцевого самоврядування порядок передачі відповідачу земельної ділянки для розміщення рекламного засобу виходячи з вимог земельного законодавства та вимог Закону України "Про місцеве самоврядування" щодо повноважень органів місцевого самоврядування у сфері земельних відносин.
При розв'язанні іншого спору у справі господарського суду Автономної Республіки Крим рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, так само відмовлено у задоволенні позову Прокуратури, заявленого в інтересах держави в особі Сільської ради до Товариства про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.
Судові рішення мотивовано тим, що відповідач встановив рекламну конструкцію за згодою Сільської ради на підставі договору відповідно до вимог чинного законодавства, яке регулює правовідносини у сфері реклами. Законом України "Про рекламу" не передбачено проведення землевідводу і оформлення земельної ділянки для встановлення реклами.
ВГСУ, залишаючи постанову апеляційного суду у даній справі без змін, зокрема, зазначив, що розміщення зовнішньої реклами регламентується спеціальним нормативним актом - Типовими правилами розміщення зовнішньої реклами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2003 року N 2067. Вказані Правила містять перелік необхідних документів для отримання дозволу на розміщення реклами, в якому не зазначені документи про землевідвід. Перелік документів для отримання дозволу є вичерпним.
Ухвалою ВСУ відмовлено в порушенні касаційного провадження з перегляду постанови ВГСУ у цій справі.
Необхідно звернути увагу судів на те, що згідно з редакцією статті 24 Закону України "Про планування і забудову територій", що діяла до 15.04.2009 року, порядок отримання дозволу на будівництво тимчасових споруд та розміщення реклами визначається місцевими правилами забудови відповідно до закону. За змістом чинної редакції вказаної статті розміщення тимчасових споруд і реклами здійснюється в порядку, встановленому законодавством.
3.1.3. Повернення земельних ділянок у разі нездійснення дій щодо оформлення землекористування власником об'єкта нерухомості
Окремо слід зупинитися на практиці вирішення спорів щодо права користування земельною ділянкою за відсутності договору оренди останньої між повноважним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування та новим власником будівлі, розташованої на цій земельній ділянці.
У випадках невчинення дій щодо оформлення права на землю новим власником будівлі, розташованої на спірній земельній ділянці, прокурорами в інтересах держави в особі відповідних державних органів заявляються позови про звільнення таких земельних ділянок як самовільно зайнятих.
Необхідно зазначити, що на сьогодні в практиці розгляду таких справ існують протилежні правові підходи, а саме:
- відсутність у нового власника будівлі правовстановлюючих документів на користування земельною ділянкою, на якій знаходиться будівля, свідчить про самовільне зайняття даної земельної ділянки;
- користування земельною ділянкою новим власником будівлі не є самовільним зайняттям даної земельної ділянки, оскільки перехід права власності на будівлю, що розташована на спірній земельній ділянці, зумовлює перехід права на її користування.
Наприклад, рішенням господарського суду Донецької області задоволене позов Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом зносу будівель, розташованих на земельній ділянці, та приведення її у придатний для використання стан.
Рішення мотивовано порушенням вимог статей 125, 126 ЗК в зв'язку з відсутністю документів, які підтверджують право відповідача на користування спірною земельною ділянкою.
Постановою Донецького апеляційного господарського суду рішення суду першої інстанції залишено без змін. Зазначена постанова оскаржена не була та набрала чинності.
Іншим чином вирішено спір у справі господарського суду Донецької області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Товариства про повернення самовільно зайнятої земельної ділянки.
Рішенням місцевого суду позов задоволено, Товариство зобов'язано повернути самовільно зайняту земельну ділянку шляхом зносу будівель, розташованих на земельній ділянці. Рішення мотивовано відсутністю договору оренди зазначеної земельної ділянки.
Однак суд апеляційної інстанції не погодився з позицією суду першої інстанції, обґрунтовуючи це таким.
Відповідно до статті 377 ЦК (в редакції, чинній на момент спірних правовідносин) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.
Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.
Якщо житловий будинок, будівля або споруда розташовані на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розташовані, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Частиною 1 статті 120 ЗК (в редакції, чинній на момент розгляду справи) визначено, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.
Відповідно до статей 116, 124 ЗК та статті 16 Закону України "Про оренду землі" громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
При цьому суд апеляційної інстанції встановив, що Товариство отримало дозвіл виконкому Міськради на підготовку матеріалів для розробки технічної документації для переоформлення земельної ділянки в оренду під існуючий об'єкт та позитивні висновки від управління земельних ресурсів, регіональної екологічної інспекції, науково-методичного відділу охорони пам'яток історії та культури, управління містобудування та архітектури, юридичного відділу Міськвиконкому, голови Райради міста.
На підставі викладеного суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що на виконання вимог Управління з контролю за використанням та охороною земель відповідачем проведені всі необхідні дії щодо оформлення документів на право користування земельною ділянкою.
ВГСУ, залишаючи постанову апеляційної інстанції без змін, також зазначив, що поняття "самовільне зайняття земельних ділянок" визначено у статті 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" (у чинній на час вирішення спору редакції від 23.07.2003 року) як будь-які дії особи, що свідчать про фактичне використання не наданої їй земельної ділянки чи намір використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одержання документа, який посвідчує право на неї, та до його державної реєстрації. Зважаючи на встановлені апеляційним судом обставини суд касаційної інстанції погодився з висновком про відсутність доказів щодо самовільного зайняття відповідачем спірної земельної ділянки.
Отже, характерним для вирішення спорів відповідної категорії є те, що у цих справах доводи відповідачів часто зводяться до того, що ними вчиняються певні дії стосовно належного оформлення права землекористування, але ці дії не можуть бути визначені як такі, що надають право на користування земельною ділянкою до отримання визначеного законом правовстановлюючого документа на земельну ділянку, оскільки вчинення певних дій не гарантує позитивного вирішення даного питання.
У справі господарського суду Донецької області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Підприємства про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки рішенням суду першої інстанції позовні вимоги було задоволене. При цьому суд першої інстанції виходив з того, що позивачем доведено факт самовільного зайняття земельної ділянки та порушення вимог статей 116, 126 ЗК.
Постановою апеляційного суду вказане рішення скасовано, в задоволенні позову відмовлено з посиланням на те, що з моменту набуття права власності на будівлю на підставі договору купівлі-продажу відповідач згідно з вимогами статті 30 Земельного кодексу України від 18.12.90 року (чинного на момент виникнення спірних правовідносин) отримав право користуватися земельною ділянкою під будівлею. Судом зазначено, що таке право не оформлено правовстановлюючим документом відповідно до вимог чинного з 01.01.2002 ЗК, проте законодавство не передбачає будь-яких строків для оформлення даного фактично набутого права землекористування.
Крім того, примусове звільнення земельної ділянки шляхом знесення будівлі є порушенням права власності відповідача, гарантованого статтею 41 Конституції України. Зазначені обставини виключають можливість звільнення земельної ділянки під будівлею з посиланням на її самовільне зайняття. Дану постанову апеляційної інстанції оскаржено не було.
У справі господарського суду міста Києва про визнання недійсним рішення Міськради, скасовуючи рішення місцевого суду про задоволення позову, апеляційний суд зазначив, що судом першої інстанції невірно застосовано статтю 120 ЗК, оскільки вона регулює порядок переходу права власності на житлову будівлю, в той час як позивач є власником нежитлової будівлі. Враховуючи той факт, що позивач є юридичною особою, порядок відведення земельної ділянки для нього регулюється статтями 123, 124 ЗК.
ВГСУ, не погоджуючись з такими висновками суду апеляційної інстанції, вказав, що незважаючи на той факт, що право власності позивача на нерухомість виникло на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди, недотримання порядку оформлення права на земельну ділянку, на якій розташована нерухомість, не може бути підставою для обмеження права власника нерухомості на користування нерухомістю та як наслідок - земельною ділянкою, на якій вона розташована, оскільки користування нерухомістю неможливе без користування земельною ділянкою.
Слід звернути увагу судів на те, що за Законом України "Про державний контроль за використанням та охороною земель", в редакції, яка вступила в дію з 15.04.2008 року, самовільне зайняття земельної ділянки - це будь-які дії, що свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
При цьому, з огляду на приписи статті 182, частини 2 статті 331, статті 657 ЦК, відповідно до яких право власності за договором купівлі-продажу нерухомого майна виникає з моменту державної реєстрації, покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.
Отже, з урахуванням положень статті 377 ЦК та статті 120 ЗК до спірних правовідносин, що виникли після 15.04.2008 року, за умови доведення власником об'єкта нерухомості факту вчинення дій, спрямованих на оформлення користування землею під таким об'єктом, відповідна ситуація не може бути охарактеризована як "самовільне зайняття земельної ділянки", оскільки правочини, що тягнуть перехід права власності на нерухомість, водночас є підставою для переходу відповідного права на землю, з огляду на те, що частина земельної ділянки, на якій розташована нерухомість, слідує юридичній долі нерухомості.
3.1.4. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан шляхом знесення будинків, будівель і споруд
Аналіз справ даної категорії свідчить про непоодинокі випадки звернення до господарських судів з позовами про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення будинків і споруд.
Постановляючи рішення у таких справах, судам необхідно враховувати, що особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. За змістом статей 321 та 378 ЦК право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправне позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні; право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.
Відтак, при винесенні рішень у подібних категоріях справ судам слід приділити увагу тому факту, що вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення будівель і споруд, розташованих на спірній земельній ділянці, не можуть задовольнятись, якщо такі будівлі належать на праві власності певній особі. При цьому, така особа має обов'язково залучатись до розгляду справи, оскільки подібний спір безпосередньо стосується її прав та охоронюваних законом інтересів.
Таким чином, для вирішення даної категорії спорів суттєвим є визначення правового статусу об'єктів, про знесення яких порушується питання, оскільки, якщо судом встановлено, що такі об'єкти є самочинно побудованими і право власності на них не оформлено в установленому порядку, то правових підстав для відмови у задоволенні відповідних вимог фактично немає.
ВСУ було скасовано постанову ВГСУ, якою скасовано судові рішення про задоволення позовних вимог про зобов'язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку у справі за позовом виконкому Міськради до Товариства.
ВГСУ виходив із того, що судами не було встановлено правового статусу розташованої на спірній ділянці будівлі. Крім того, суди не надали правової оцінки умовам договору оренди, укладеного між позивачем і відповідачем, та не з'ясували правові підстави для знесення розташованих на земельній ділянці споруд.
Водночас, під час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій було встановлено, що позивач направив на адресу відповідача лист-повідомлення, в якому зазначив неможливість поновлення договору оренди спірної земельної ділянки. Крім того, Товариство не мало належного дозволу, а також належно затвердженого проекту на будівництво об'єкта містобудування.
За таких обставин ВСУ дійшов висновку, що суди першої та апеляційної інстанцій правомірно виходили з того, що договір оренди спірної земельної ділянки припинив свою дію, у зв'язку з чим вказана ділянка підлягає поверненню орендодавцю, а самочинно збудоване на спірній земельній ділянці майно - знесенню.
3.2. Самочинне будівництво
Для правильного вирішення категорії спорів, що виникають у зв'язку з будівництвом на спірній земельній ділянці об'єкта нерухомості, судам необхідно брати до уваги таке.
Відповідно до приписів статті 375 ЦК право зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам має власник земельної ділянки. Згідно з вимогами статті 125 ЗК (в редакції, чинній до внесення змін від 05.03.2009 року) право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її користувачем документа, що посвідчує це право, та його державної реєстрації.
Отже, при вирішенні подібних спорів суди мають досліджувати питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних об'єктів і документів про виділення земельної ділянки для їх будівництва.
Відповідно до частин 1, 3 статті 376 ЦК будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належного затвердження проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Водночас, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, лише за умови надання особі земельної ділянки в установленому порядку під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо під час вирішення спору судом буде встановлено, що відповідач не має належного дозволу, а також належно затвердженого проекту, які передбачені законодавством, на будівництво об'єкта містобудування, то такі обставини є підставою для висновку, що відповідачем здійснено самочинне будівництво на спірній земельній ділянці, а відтак, вказане майно відповідно до чинного законодавства підлягає знесенню.
У разі встановлення факту відсутності у відповідача визначених законом правовстановлюючих документів на спірну земельну ділянку суди мають виходити з того, що згідно із статтею 212 ЗК зазначені вище дії особи кваліфікуються як самовільне зайняття земельної ділянки, а тому остання підлягає поверненню власнику землі або законному землекористувачу.
Для визнання права власності на самочинно збудований об'єкт суд також має встановити, що спірні споруди завершені будівництвом (введені в експлуатацію в установленому законом порядку), а також те, що земельна ділянка, яка не була відведена позивачу для цієї мети, надана йому в установленому порядку під уже збудований об'єкт. При цьому суди мають з'ясовувати, до якої власності належить спірна ділянка і, відповідно, повноваження органів державної влади щодо розпорядження нею.
Разом з тим, у спорах про визнання права власності на об'єкти нерухомості, споруджені на орендованій земельній ділянці, судам слід враховувати положення статті 95 ЗК та статті 25 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими орендар як тимчасовий землекористувач, з урахуванням умов надання земельної ділянки та її цільового призначення, має право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі та споруди лише за умови письмової згоди на це орендодавця з дотриманням установленого законодавством порядку.
Отже, судам слід з'ясовувати: хто є власником земельної ділянки, на якій розташований спірний об'єкт; чи надано власником земельної ділянки письмовий дозвіл на будівництво об'єктів нерухомості на орендованій земельній ділянці; чи дотримано порядок будівництва спірних об'єктів нерухомості, зокрема, чи наявна дозвільна документація на будівництво цих об'єктів; чи здавались об'єкти нерухомості в експлуатацію.
У випадках, коли у зазначених спорах йдеться про визнання права власності на об'єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці державної чи комунальної форми власності, до розгляду відповідних справ в обов'язковому порядку мають залучатись не лише виконком, а й, власне, орган місцевого самоврядування, оскільки такий спір безпосередньо стосується його інтересів як розпорядника земель.
Спір про визнання права власності на об'єкти нерухомості не стосується прав і обов'язків особи, щодо якої відповідним державним органом прийнято рішення про надання попередньої згоди на розташування земельної ділянки та розробку проекту землевідводу для будівництва (за умови, що на час винесення рішення суду не приймалось рішення про виділ земельної ділянки з визначеними межами у користування такої особи), а тому у суду немає правових підстав для залучення такої особи до участі у справі.
Окремо слід відзначити, що при вирішенні спорів про визнання права власності на самочинно зведені об'єкти нерухомості важливим є з'ясування правового статусу земельної ділянки, на якій розташований такий об'єкт.
Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.96 року N 1576 затверджено Перелік населених пунктів, віднесених до курортних. Відповідно до статті 1 Закону України "Про курорти" курорт - це освоєна природна територія на землях оздоровчого призначення, що має природні лікувальні ресурси, необхідні для їх експлуатації будівлі та споруди з об'єктами інфраструктури, використовується з метою лікування, медичної реабілітації, профілактики захворювань та для рекреації і підлягає особливій охороні.