Слід також зазначити, що, з'ясувавши, що на час прийняття органом місцевого самоврядування рішення стосовно зменшення земельної ділянки, яка передається в користування (попередньо визначеної виконавчим органом), особа не мала документів, котрі посвідчують право на таку земельну ділянку, суди мають враховувати, що виходячи з таких обставин орган місцевого самоврядування діє в межах передбачених законом повноважень, оскільки фактично не припиняє права особи на землю, тому що така особа відповідного права ще не набула.
Для з'ясування питання ідентифікації земельної ділянки, стосовно якої органом місцевого самоврядування прийнято оскаржуване рішення, зокрема, у разі наявності різних адрес розташування спірної земельної ділянки (що може бути зумовлено рядом обставин, у т.ч. відсутністю офіційної адреси та її встановленням згідно з найближчими вулицями), суди мають вжити заходів для визначення земельної ділянки з урахуванням існуючої земельно-кадастрової інформації, зокрема даних державного земельного кадастру щодо її місця розташування, включаючи застосування просторових координат і кадастрових номерів, встановлених у межах кадастрового зонування, а також правового режиму земельної ділянки, класифікації, кількісної та якісної характеристик.
При вирішенні спорів щодо визнання договорів оренди земельної ділянки укладеними (зобов'язання відповідного державного органу укласти такий договір) господарським судам необхідно враховувати таке.
Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від його імені права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.
Відповідно до частини 1 статті 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
За змістом статті 16 Закону України "Про оренду землі" сторони укладають договір оренди землі лише у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду.
З урахуванням наведеного у разі, коли на час звернення до суду позивачем не надано доказів прийняття відповідним державним органом рішення про передачу йому в оренду спірної земельної ділянки, вимоги про зобов'язання такого органу укласти договір оренди задоволенню не підлягають.
Таким чином, оскільки необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, то зобов'язання цього органу укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією України, компетенції на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 ЗК, з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства.
Захист порушених прав може бути здійснено, зокрема, в порядку, визначеному частиною 11 статті 123 ЗК, якою до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії.
Часто у визначеній категорії спорів в якості супровідних заявляються вимоги про зобов'язання управління земельних ресурсів виконавчого органу відповідної ради провести реєстрацію договору оренди, укладення якого є основною вимогою такого спору. При прийнятті рішення в цій частині судам слід враховувати, що за відсутності рішення уповноваженого органу про надання згоди на укладення спірної угоди висновок суду про обґрунтованість позовних вимог у цій частині буде передчасним.
Проведене узагальнення свідчить, що доволі типовою є ситуація, коли місцева рада або відповідна державна адміністрація не надає згоду на укладення договору оренди землі або ухиляється від розгляду даного питання, що стає приводом для звернення суб'єкта господарювання до суду з відповідними позовними вимогами. Спори зазначеної категорії не завжди вірно вирішуються господарськими судами.
Так, у ряді справ, обґрунтуванням яких було те, що місцева рада надала згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки, але в подальшому ухилялась від розгляду питання про затвердження вже розробленого проекту відведення, місцеві та апеляційні господарські суди задовольняли позови про визнання права оренди і укладення договору оренди.
Прикладом такого вирішення спору є справа господарського суду Автономної Республіки Крим, у якій Товариство звернулося з позовом до Міськради про визнання права оренди та укладення договору оренди.
Позивач з метою реалізації права землекористування звернувся до Міськради з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки з подальшою її передачею в оренду для розміщення мініпансіонату. Міськрадою було прийнято рішення, згідно з яким Товариству було дозволено розробку проекту відведення земельної ділянки для розміщення міні-пансіонату, який після узгодження мав бути наданий на затвердження Міськраді. Рішенням виконкому Міськради Товариству було дозволено протягом двох років проводити проектно-вишукувальні роботи для розміщення мініпансіонату. Незважаючи на те, що проект відведення був розроблений і належним чином узгоджений, а також розрахована вартість квадратного метра земельної ділянки, що передавалася в оренду, відповідач не виконав вимоги статей 123, 124 ЗК, не прийняв рішення про надання спірної земельної ділянки в оренду та не уклав з позивачем договір оренди земельної ділянки. У судовому порядку позовні вимоги Товариства були задоволені з посиланням на норми статті 16 Закону України "Про оренду землі", частини шостої статті 123 та частини третьої статті 124 ЗК, а також статті 20 ГК.
Апеляційний господарський суд залишив відповідне рішення суду першої інстанції без змін. Постанова апеляційного господарського суду не оскаржувалась.
Однак ВГСУ не поділяє таку правову позицію.
Зокрема, у справі господарського суду міста Києва за позовом Товариства до Міськради та Головного управління земельних ресурсів про визнання права на оренду земельної ділянки, визнання укладеним договору оренди вказаної земельної ділянки, а також зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати цей договір ВГСУ скасовано рішення суду першої інстанції, залишене без змін постановою апеляційного суду, яким позов було задоволене в повному обсязі.
При цьому суд касаційної інстанції, зокрема, зазначив, що згідно з вимогами законодавства необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, а відтак, визнання такого договору укладеним за відсутності вказаного рішення є порушенням передбаченого Конституцією України виключного права органу місцевого самоврядування на управління землями та здійснення права власності від імені Українського народу.
Задовольняючи позовні вимоги про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати договір оренди земельної ділянки, суди не з'ясували, у чому полягало порушення прав позивача Головним управлінням земельних ресурсів, зокрема не встановили фактичні обставини щодо ухилення від реєстрації укладеного договору оренди спірної земельної ділянки. Суди не надали належної правової оцінки доводам Головного управління земельних ресурсів про відсутність у нього правових підстав для реєстрації договору оренди спірної земельної ділянки до вирішення спору щодо його укладення по суті.
Висновок суду першої інстанції, що частина 9 статті 123 ЗК передбачає у випадку встановлення відповідності проекту відведення земельної ділянки вимогам законодавства вирішення питання про передачу земельної ділянки судом, ґрунтується на довільному тлумаченні цієї правової норми.
Згідно з частиною 9 статті 123 ЗК (в редакції на момент виникнення спору) відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Такий спосіб захисту прав передбачений, зокрема, у пункті 10 частини 2 статті 16 ЦК.
Вказані норми передбачають оскарження рішень, дій чи бездіяльності органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади до суду, який має надати правову оцінку їх відповідності вимогам закону, але не наділений повноваженнями щодо вирішення питань, віднесених до компетенції вказаних органів, у тому числі затвердження проекту відведення.
Як свідчить судова практика, відмовляючи в задоволенні позовних вимог про визнання укладеними договорів оренди земельних ділянок, господарські суди правомірно керувались приписами статей 124 - 126 ЗК, статтею 638 ЦК, статтею 24 Закону України "Про планування і забудову територій", статтею 15 Закону України "Про оренду землі".
У справі господарського суду Харківської області за позовом Товариства до Міськради про визнання такими, що укладені, договорів оренди земельної ділянки постановою апеляційного суду (залишеною в силі постановою ВСУ) скасовано рішення місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог та прийнято нове рішення, яким у задоволенні останніх відмовлено.
Приймаючи рішення, місцевий господарський суд посилався на статті 641, 642 ЦК, статтю 181 ГК. За висновками місцевого господарського суду, договори оренди землі були належним чином погоджені та підписані Товариством і відповідно до чинного законодавства надані для підписання до Міськради. Суд першої інстанції вказав, що, оскільки Міськрадою договори підписані не були, як і не були повернуті позивачу із зауваженнями, то вона безпідставно ухиляється від укладення договорів оренди земельних ділянок, чим перешкоджає Товариству реалізовувати свої права на будівництво, а також здійснювати відповідні платежі за користування земельними ділянками.
Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд виходив із того, що Товариство у встановлений рішенням Міськради "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" тримісячний строк не оформило в Управлінні земельних ресурсів акти про встановлення меж земельних ділянок на місцевості та договори оренди цих ділянок, тому рішення Міськради про надання спірних земельних ділянок в оренду втратило чинність згідно зі статтею 24 Закону України "Про планування та забудову територій". З посиланням на статтю 638 ЦК та статтю 15 Закону України "Про оренду землі" апеляційний господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність між сторонами згоди щодо істотних умов договору оренди, а отже, безпідставність позовних вимог про визнання спірного договору укладеним.
Як свідчить судова практика, поширеною є категорія спорів з вимогами щодо оформлення користувачами відповідних правовстановлюючих документів на лиману земельну ділянку. Позовні вимоги у таких спорах, по суті, спрямовані на встановлення орендних відносин між позивачем і відповідачем.
Типовою є ситуація, коли органом місцевого самоврядування (виконавчої влади) приймається рішення про надання земельної ділянки в оренду, а договір оренди тривалий час не укладається, що дає можливість користувачу не сплачувати орендну плату за цей період, що, в свою чергу, призводить до звернення з позовами про зобов'язання господарюючого суб'єкта оформити правовстановлюючі документи на користування земельною ділянкою та відшкодувати збитки.
Спори названої категорії вирішуються залежно від формулювання позовних вимог і зазначення певних правових підстав для таких вимог. Таким чином, у справах з фактично однаковими обставинами спору приймалися рішення як про відмову, так і про задоволення позовних вимог.
Проблемним є те, що ні ГК, ні ЦК, ні Закон України "Про оренду землі" не визначають самої процедури укладення договору оренди землі. Тому окремі суди при вирішенні відповідних спорів керуються загальним порядком укладення договорів, визначеним статтею 181 ГК, і як правило, відмовляють у задоволенні позовів виходячи з недотримання вимог до порядку укладення господарських договорів, зокрема ненадання відповідного проекту договору відповідачу.
в) Внесення змін до договору оренди земельної ділянки (укладеного з органом виконавчої влади або місцевого самоврядування)
Статтею 652 ЦК передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, останній може бути змінений за згодою сторін. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
За змістом статті 654 ЦК зміна умов договору вчиняється в такій самій формі, що й договір. Оскільки відповідно до статті 20 Закону "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, то зміни, які вносяться шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, набувають чинності після їх державної реєстрації.
Разом з тим, слід враховувати, що відповідно до частини 3 статті 173 ГК сторони можуть за взаємною згодою конкретизувати або розширити зміст господарського зобов'язання в процесі його виконання.
Відповідно до статті 188 ГК зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускається. Сторона, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, а при недосягненні згоди між сторонами щодо змін договору заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Аналогічне положення містить стаття 30 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Звертаємо увагу на те, що у вирішенні спору про внесення змін до договору зацікавлена сторона або прокурор в її інтересах повинні ставити перед судом питання про внесення змін до договору, а не про зобов'язання відповідача внести такі зміни. Оскільки відповідно до частини 1 статті 626 ЦК договір є домовленістю двох або більше сторін, зобов'язання в судовому порядку другої сторони за договором внести до нього зміни позбавлено правового сенсу і не сприяє реальному захисту прав та охоронюваних законом інтересів позивача.
Окремо слід звернути увагу на категорію спорів, пов'язаних з внесенням змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати.
Законом України "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 28.12.2007 року внесено зміни до частини 4 статті 21 Закону України "Про оренду землі" (набули чинності з 01.01.2008 року), згідно з якими річна орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю".
22.05.2008 року Рішенням КСУ N 10-рп/2008 визнані неконституційними положення Закону України "Про державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України", тому зміни до частини 4 статті 21 Закону України "Про оренду землі" у тій самій редакції повторно були внесені Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 року і набули чинності 04.06.2008 року.
Відповідно до частини 2 статті 23 Закону України "Про плату за землю" грошова оцінка земельної ділянки щороку, станом на 1 січня, уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується Кабінетом Міністрів України.
Згідно з приписами статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування, в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території, а тому в разі прийняття відповідним органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за земельні ділянки та затвердження нових коефіцієнтів, які застосовуються в розрахунку орендної плати за земельні ділянки, ці обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.
Отже, установивши, що законодавче змінено розмір орендної плати за землю, про що орендар був повідомлений, але ухилявся від вчинення дій, спрямованих на внесення відповідних змін до договору оренду землі, суди повинні враховувати вказані нормативні акти при вирішенні спорів про внесення змін до договорів у частині зміни орендних ставок.
Згідно з частиною 3 статті 653 ЦК , якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
г) Спори, пов'язані з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності
Через неузгодженість норм Закону України "Про оренду землі", ЦК та ГК з питання пролонгації договору оренди виникають проблемні питання щодо розгляду справ, у яких суб'єкти господарювання - орендарі подають до господарського суду позови про спонукання орендодавця - власника землі, яка перебуває у державній або комунальній власності, до продовження дії договору, поновлення договору оренди, визнання переважного права на поновлення договору, визнання договору оренди поновленим, укладення додаткової угоди до договору щодо його продовження тощо.
Основними причинами неоднорідності судової практики та виникнення численних спорів відповідної категорії є різне тлумачення сторонами статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що після закінчення строку договору оренди землі орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, останній підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Очевидно, що вказаною нормою не передбачено порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню. До того ж вказана норма не передбачає зміну відповідного рішення органу місцевого самоврядування (виконавчої влади), яке є підставою для надання в оренду земельної ділянки, щодо встановлених у ньому строків оренди.
Однак проведений аналіз свідчить, що в ряді випадків суди вважають поновлення тотожним продовженню (пролонгації), а договір оренди землі - чинним у зв'язку з виконанням господарюючим суб'єктом умов, визначених частиною 3 статті 33 вказаного Закону.
Однак ВСУ та ВГСУ переважно дотримуються думки, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договору оренди землі, а реалізація визначеного законом переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування та потребує додержання порядку, передбаченого законодавством для укладення договорів оренди землі.
Слід наголосити, що згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються на пленарному засіданні ради - сесії. Отже, враховуючи, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.
Таким чином, зважаючи на те, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у держав ній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов'язання цього органу укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його передбаченої Конституцією України виключної компетенції, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 ЗК з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства. Захист порушених прав може бути здійснено, зокрема, в порядку, визначеному частиною 11 статті 123 ЗК, якою до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії.
Судам слід брати до уваги, що чинним законодавством не передбачено такого способу захисту порушеного права землекористувача, як спонукання органу місцевого самоврядування до прийняття рішення про поновлення договору оренди землі.
Щодо позовів про визнання за господарюючим суб'єктом (позивачем) переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, то у разі якщо у справі відсутні докази про укладення договору оренди спірної земельної ділянки з іншою особою або про намір відповідача (органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади) укласти такий договір, а з наявних документів вбачається, що земельна ділянка перебуває в землях запасу міста і використовується ним для власних потреб, правові підстави для задоволення визначених позовних вимог відсутні, оскільки в даному випадку право позивача відповідачем не порушено.
Поширеними є також справи, у яких позовні вимоги формулюються як внесення змін до чинних договорів оренди в частині зміни строку дії договору. Це, зокрема, стосується сфери житлового будівництва, де господарюючими суб'єктами на орендованій земельній ділянці здійснюється забудова. Спори, як правило, пов'язані з відмовою орендодавця продовжити строк дії договору.
Господарські суди мають різні правові позиції щодо вирішення такої категорії спорів.
У ряді випадків суди зазначають, що органом місцевого самоврядування як стороною договору оренди земельної ділянки порушено термін розгляду клопотання господарюючого суб'єкта про необхідність внесення змін до договору оренди, чим порушено права останнього (статті 188, 181 ГК) .
Також суди зазначають, що, оскільки істотною умовою спірного договору оренди землі є завершення будівництва житлового комплексу і договір укладався саме з цією метою з урахуванням приписів статті 15 Закону України "Про оренду землі", позовні вимоги про внесення змін до договору в частині терміну його дії задовольняються.
Разом з тим, ВСУ та ВГСУ дотримуються позиції, згідно з якою за відсутності відповідного рішення міської ради підстави для задоволення вимог позивача про зміну строку дії договору відсутні, а у випадку незгоди орендодавця на подовження договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний звільнити займану земельну ділянку, привівши її у належний стан.
ґ) Спори, пов'язані з розірванням договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності
Однією з найпоширеніших підстав звернення з вимогами про розірвання договору оренди земельної ділянки є використання землі не за цільовим призначенням.
При вирішенні таких спорів судам рекомендується брати до уваги, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону, та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.
Часто умовами договору передбачається, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва, при цьому визначається конкретний строк, у який такий об'єкт має бути введений в експлуатацію; цей строк може змінюватись за подальшими угодами сторін.
У відповідних спорах слід враховувати, що факт невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням має бути підтверджений відповідними доказами (наприклад актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією), які свідчать, зокрема, що будівельні роботи на об'єкті не проводяться.
Судам слід враховувати, що спеціально уповноваженими органами виконавчої влади, які організовують і здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, згідно зі статтями 5, 9 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" є спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів, повноваження яких визначені статтями 6 та 7 цього Закону.
На підставі пунктів "г", "ґ" статті 141 та пунктів "а", "б" статті 143 ЗК, якщо земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, який суперечить екологічним вимогам, суди, керуючись статтею 32 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою у разі невиконання умов договору та вимог законодавства договір може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін, мають правові підстави для висновку про використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, а отже, й задоволення вимог про розірвання договору оренди.
Слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не така підстава, як невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Часто позивачами як на підставу вимог про розірвання договору оренди землі вказується на невиконання або несвоєчасне виконання орендарем визначеного договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію в установлений граничний строк.
Розглядаючи подібні спори, суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу місцевого самоврядування у зв'язку із зазначеною обставиною, та чим така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак, чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може стати підставою для його розірвання.
Судами також мають досліджуватись якісні характеристики об'єкта будівництва, об'єм будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатись проектом будівництва, який, відповідно, підлягає розгляду судом.
Дослідження даних обставин має істотне значення для правильного вирішення питання про наявність вини господарюючого суб'єкта у порушенні покладеного на нього обов'язку щодо своєчасного будівництва та здачі в експлуатацію в установлений строк об'єкта нерухомості.
Однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки позивачами є заборгованість з орендної плати.
За змістом статей 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі.
Доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі.
д) Визнання договору оренди недійсним
Відповідно до ЦК недодержання загальних вимог, дотримання яких є необхідним для чинності правочину, може бути підставою для звернення особи з вимогою про визнання правочину (угоди) недійсним.
Згідно з частиною 2 статті 203 ЦК особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Стаття 207 ЦК визначає вимоги до письмової форми правочину. Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.
З огляду на вказане важливим є з'ясування питання про належність спірної земельної ділянки до комунальної власності відповідного органу місцевого самоврядування, який прийняв рішення про передачу такої земельної ділянки в оренду, для чого судам треба досліджувати план землеустрою населеного пункту, дані Державного земельного кадастру, затверджений проект встановлення меж населеного пункту.
Для правильного вирішення даної категорії спорів суттєве значення має з'ясування правового режиму спірної земельної ділянки та дотримання сторонами порядку передачі її в оренду відповідно до вимог статей 84, 118, 123, 124 ЗК з урахуванням необхідності, у певних випадках, дотримання порядку її вилучення. Виходячи з наведеного треба встановлювати наявність повноважень у відповідної ради у вирішенні питання щодо затвердження проекту відведення і передачі спірної земельної ділянки в оренду, а отже, й підставність укладення спірного договору.
Окремо слід звернути увагу на те, що згідно зі статтею 21 ЗК порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, зокрема, для визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам, а також визнання недійсними угод щодо земельних ділянок, а тому при вирішенні даної категорії спорів є важливим з'ясування правового статусу і належності спірної земельної ділянки.
Отже, судам необхідно перевіряти повноваження відповідних органів, на виконання рішень яких було укладено спірний договір, щодо вирішення питань регулювання земельних відносин і вилучення земельних ділянок.
Необхідно враховувати, що земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, - ріллю, багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, ліси площею понад 1 га для нелісогосподарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення вилучає Кабінет Міністрів України, крім як у випадках, визначених частинами п'ятою - восьмою статті 149 та статтею 150 ЗК.
У спорах про визнання договорів оренди землі недійсними судам належить ретельно з'ясовувати наявність повноважень у осіб, якими підписується договір, зокрема, виходячи з вимог статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (повноваження сільського, селищного, міського голови закінчуються в день відкриття першої сесії відповідної сільської, селищної, міської ради, обраної на наступних чергових місцевих виборах, або, якщо рада не обрана, з моменту вступу на цю посаду іншої особи, обраної на наступних місцевих виборах, крім випадків дострокового припинення його повноважень відповідно до частин 1 та 2 статті 79 цього Закону) .
При вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати наявність на момент укладення спірного договору оренди рішення органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки, оскільки його відсутність суперечить вимогам абзацу 6 частини 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі", згідно з яким невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки є проект відведення земельної ділянки (у разі його розроблення згідно із законом) , та пункту 3 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 року N 677, яким встановлено, що проект відведення земельної ділянки розробляється на підставі рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.
Розглядаючи справи про визнання недійсним договору оренди, суди повинні давати правову оцінку питанню чинності рішень (розпоряджень), на підставі яких було укладено такий договір.
Окремо слід зазначити, що, як передбачено частиною 2 статті 13 ЦК, при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, а тому за умови, що судами буде встановлено факт передачі в оренду земельної ділянки, на якій знаходиться майно (нерухомість), що належить іншій особі на праві власності, суди мають правові підстави для визнання спірного договору недійсним, оскільки відповідно до частини 1 статті 203 ЦК зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Також звертаємо увагу на спори за участю сільськогосподарських товариств. Так, згідно з Указом Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 08.08.95 року N 720/95 членам сільськогосподарського акціонерного товариства гарантовано право на отримання земельного паю, а в подальшому - на виділення його в натурі та оформлення у приватну власність, а тому за наявності звернень таких осіб з проханням виділити земельні паї в натурі та надати їм землю для ведення особистого селянського господарства укладення договору оренди землі з іншими особами є неправомірним.
Як свідчить судова практика, господарськими судами при вирішенні цієї категорії спорів не завжди враховувались вимоги законодавства щодо реєстрації договорів оренди у структурному підрозділі державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" згідно з постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" від 25.12.98 року N 2073 та Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 року N 43 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 04.06.99 року за N 354/3647).
Так, у справі господарського суду Харківської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Селищної ради до Товариства про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати згідно з договором оренди земельної ділянки, укладеним сторонами, та зустрічним позовом про визнання договору оренди нечинним рішенням місцевого суду первісний позов було задоволене частково, стягнуто частину заявленої суми заборгованості. У задоволенні решти вимог первісного позову та в задоволенні зустрічного позову відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції вказав, що договір оренди земельної ділянки було укладено сторонами відповідно до вимог чинного на той час законодавства та зареєстровано відповідно до його вимог у Селищній раді.
Апеляційний господарський суд не погодився з позицією місцевого суду: рішення суду першої інстанції скасував і прийняв нове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовив, а зустрічний позов задовольнив, визнавши нечинним договір оренди земельної ділянки.
Під час перегляду справи в апеляційному порядку судом було встановлено, що, в порушення вимог постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" від 25.12.98 року N 2073 та Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 року N 43, спірний договір оренди земельної ділянки не було зареєстровано у структурному підрозділі державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України".
Визнаючи спірний договір недійсним, суди мають враховувати положення ЦК щодо моменту, з якого угода вважається недійсною, а саме: угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. Проте, якщо із змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, дія угоди визнається недійсною і припиняється на майбутнє. Зазначене зумовлено тим, що за угодами про оренду землі неможливе застосування реституції; однак у судовій практиці непоодинокими є випадки, коли одночасно з питанням щодо визнання угоди недійсною порушується питання про стягнення коштів за такою угодою (по орендній платі за землю).
У постановах ВСУ звертається увага господарських судів, зокрема на те, що залучення до участі у справі особи, у користуванні якої раніше перебувала земельна ділянка, що є об'єктом спірного договору, навіть якщо така особа оскаржила результати конкурсу, на підставі якого укладено спірний договір, не є необхідним, оскільки така особа не є стороною вказаного договору.
Водночас, у силу положень частини 5 статті 116 ЗК надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому цим Кодексом, а тому до розгляду справ зазначеної категорії спорів мають залучатись особи, які не є сторонами спірного договору, але згідно із статтями 125, 126 ЗК можуть вважатися законними користувачами земельної ділянки, що є предметом оскарженого договору.
2.3. Право земельного сервітуту
Поняття, зміст і підстави встановлення і припинення земельного сервітуту визначаються главою 32 ЦК (статті 401 - 406), главою 16 ЗК (статті 98 - 102).
Відповідно до статті 395 ЦК сервітут є речовим правом на чуже майно, яке полягає у можливості обмеженого використання чужого майна для задоволення потреб, які не можуть бути задоволені іншим шляхом.
У визначенні правильності обрання позивачем способу захисту порушеного права необхідно розмежовувати такі способи захисту права, як встановлення сервітуту та усунення перешкод у користуванні майном (негаторний позов). Основним критерієм для цього є така ознака, як наявність або відсутність протиправного характеру дій відповідача.
Наприклад, у справі господарського суду Полтавської області за позовом ТОВ (власника нежитлових приміщень) до ВАТ (постійного землекористувача ділянки, на якій розташовані приміщення позивача) про усунення перешкод у реалізації права власності на нерухоме майно шляхом зобов'язання відповідача надати позивачу доступ до нежилого приміщення (негаторний позов) місцевий господарський суд, з висновками якого погодився ВГСУ, вказав на помилкове обрання позивачем способу захисту порушеного права.
Зокрема, у мотивувальній частині постанови касаційним судом зазначалось таке.
У порушення норм статей 33, 34 ГПК позивачем не доведено факту порушення його прав у користуванні належним йому нерухомим майном з боку відповідача, оскільки позивач навіть не скористався наданим йому чинним законодавством правом на встановлення сервітуту, щоб безперешкодно користуватися належним йому на праві приватної власності приміщенням механічної майстерні.
Крім того, позивач звернувся до суду з негаторним позовом, підставою якого є обставини, що підтверджують право позивача на користування і розпорядження майном, вчинення відповідачем дій, які перешкоджають позивачу використовувати належні йому права. Умовою задоволення негаторного позову є встановлення судом факту протиправності дій відповідача. Проте апеляційна інстанція не встановила в діях відповідача будь-якої протиправності.
Враховуючи викладене пред'явлений позивачем негаторний позов не відповідає встановленим способам захисту цивільних прав особи, чиє нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, яка на законних підставах належить іншій юридичній особі на праві постійного землекористування.
З урахуванням вимог частини 1 статті 92 ЗК касаційною інстанцією відхилено як помилкові посилання скаржника на неможливість укладення на підставі частини 2 статті 402 ЦК договору про встановлення земельного сервітуту з відповідачем, який не є власником земельної ділянки, оскільки в частині 2 статті 402 ЦК йдеться також про можливість встановлення земельного сервітуту договором між особою, яка вимагає його встановлення, та володільцем земельної ділянки, а не виключно з власником земельної ділянки. Той факт, що відповідач як землекористувач є легітимним володільцем вказаної земельної ділянки, був встановлений судом та не заперечувався позивачем.
Таким чином, у випадку відсутності протиправного характеру дій відповідача виключається можливість задоволення негаторного позову про усунення перешкод у користуванні майном. У такому разі позивач для задоволення потреби у доступі до свого нерухомого майна повинен вжити заходів для встановлення земельного сервітуту або іншим способом отримати право користування земельною ділянкою.
В окремих випадках позивачі заявляють позовні вимоги про визнання укладеним або про спонукання укласти договір сервітуту.
Так, у справах господарського суду Донецької області, господарського суду Дніпропетровської області судами задовольнялись позовні вимоги - сторін зобов'язували укласти договір про встановлення земельного сервітуту.
У зв'язку з цим необхідно звернути увагу господарських судів на те, що відповідно до частини 1 статті 402 ЦК та частини 1 статті 100 ЗК суд може винести рішення про встановлення сервітуту, умови якого визначаються судом з урахуванням обставин справи. Судове рішення є окремою формою сервітуту.
Прийняття судом рішення у перед договірному спорі щодо договору про встановлення сервітуту нормами матеріального і процесуального права не передбачено. У разі коли підставою звернення позивача до суду є недосягнення сторонами згоди щодо окремих умов встановлення сервітуту, господарський суд, встановлюючи сервітут своїм рішенням, не позбавлений права враховувати досягнуту сторонами домовленість щодо умов сервітуту.