ЗАКОН УКРАЇНИ
Про іпотеку
(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, № 38, ст.313)( Із змінами, внесеними згідно із Законами № 3201-IV від 15.12.2005, ВВР, 2006, № 13, ст.110 № 3273-IV від 22.12.2005, ВВР, 2006, № 16, ст.134 № 3480-IV від 23.02.2006, ВВР, 2006, № 31, ст.268 № 800-VI від 25.12.2008, ВВР, 2009, № 19, ст.257 № 1276-VI від 16.04.2009, ВВР, 2009, № 38, ст.535 № 2435-VI від 06.07.2010, ВВР, 2010, № 46, ст.539 № 2518-VI від 09.09.2010, ВВР, 2011, № 4, ст.22 № 2677-VI від 04.11.2010, ВВР, 2011, № 19-20, ст.142 № 3610-VI від 07.07.2011, ВВР, 2012, № 7, ст.53 № 3795-VI від 22.09.2011, ВВР, 2012, № 21, ст.197 № 4188-VI від 20.12.2011, ВВР, 2012, № 29, ст.341 № 5037-VI від 04.07.2012, ВВР, 2013, № 23, ст.224 № 5042-VI від 04.07.2012, ВВР, 2013, № 26, ст.264 № 5059-VI від 05.07.2012, ВВР, 2013, № 25, ст.251 № 402-VII від 04.07.2013, ВВР, 2014, № 20-21, ст.708 № 1206-VII від 15.04.2014, ВВР, 2014, № 24, ст.885 № 1253-VII від 13.05.2014, ВВР, 2014, № 28, ст.935 № 1404-VIII від 02.06.2016, ВВР, 2016, № 30, ст.542 № 1414-VIII від 14.06.2016, ВВР, 2016, № 32, ст.555 № 2478-VIII від 03.07.2018, ВВР, 2018, № 46, ст.368 Кодексом № 2597-VIII від 18.10.2018, ВВР, 2019, № 19, ст.74 Законами № 112-IX від 19.09.2019, ВВР, 2019, № 42, ст.237 № 738-IX від 19.06.2020 № 1174-IX від 02.02.2021, ВВР, 2021, № 43, ст.347 № 1423-IX від 28.04.2021 № 1701-IX від 16.07.2021, ВВР, 2021, № 49, ст.389 № 1720-IX від 08.09.2021, ВВР, 2021, № 50, ст.394 № 1909-IX від 18.11.2021 № 2120-IX від 15.03.2022 )( Щодо визнання конституційними окремих положень див. Рішення Конституційного Суду № 8-р/2020 від 14.07.2020 )( Із змінами, внесеними згідно із Законами № 2468-IX від 28.07.2022 № 2518-IX від 15.08.2022 № 3065-IX від 02.05.2023 № 3588-IX від 22.02.2024 )( У тексті Закону слова "реалізаційна ціна" та "ціна реалізації" в усіх відмінках замінено словами "ціна продажу" у відповідному відмінку згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005 )( У тексті Закону слова "порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності" та "порушено справу про банкрутство" замінено відповідно словами "відкриття провадження у справі про банкрутство (неплатоспроможність)" та "відкрито провадження у справі про банкрутство (неплатоспроможність)" згідно з Кодексом № 2597-VIII від 18.10.2018 )
Розділ I
ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
Стаття 1. Визначення термінів
У цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:
боржник - іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання;
вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету щодо одного й того самого нерухомого майна;
іпотека - вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном (неподільним об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом;
іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання свого зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;
іпотекодержатель - кредитор за основним зобов’язанням;
майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи - боржника;
наступна іпотека - передання в іпотеку нерухомого майна, що вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором;
нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава (іпотека) об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості регулюється за правилами, визначеними цим Законом, з дотриманням вимог, встановлених Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об’єктів регулюється за правилами, визначеними цим Законом;
нижчий пріоритет - пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету щодо одного й того самого нерухомого майна;
основне зобов’язання - зобов’язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов’язання, що виникає з інших підстав, виконання якого забезпечено іпотекою;
пріоритет - переважне право однієї особи щодо права іншої особи на те саме нерухоме майно.
Терміни "неподільний об’єкт незавершеного будівництва", "подільний об’єкт незавершеного будівництва", "об’єкт незавершеного будівництва", "майбутній об’єкт нерухомості" вживаються в цьому Законі у значеннях, наведених у Законі України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".
( Стаття 1 із змінами, внесеними згідно із Законами № 3201-IV від 15.12.2005, № 800-VI від 25.12.2008; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
Стаття 2. Законодавство про іпотеку
Законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, законів України "Про нотаріат", "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.
( Стаття 2 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
Стаття 3. Виникнення, застосування і пріоритет іпотеки
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.
( Частина друга статті 3 в редакції Закону № 402-VII від 04.07.2013 )
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на об’єкт незавершеного будівництва, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цей об’єкт.
( Статтю 3 доповнено частиною згідно із Законом № 800-VI від 25.12.2008; із змінами, внесеними згідно із Законом № 402-VII від 04.07.2013 )
Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
( Частина статті 3 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3273-IV від 22.12.2005 )
У разі порушення боржником основного зобов’язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.
( Частина шоста статті 3 із змінами, внесеними згідно із Законом № 402-VII від 04.07.2013 )
Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації.
Стаття 4. Державна реєстрація іпотеки
Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація застави повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об’єктів проводиться у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Іпотекодержатель зобов’язаний звернутися до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію припинення іпотеки не пізніше 14 днів з дня повного погашення боргу за основним зобов’язанням, забезпеченим іпотекою.
( Статтю 4 доповнено частиною другою згідно із Законом № 2478-VIII від 03.07.2018 )( Стаття 4 із змінами, внесеними згідно із Законами № 3201-IV від 15.12.2005, № 3273-IV від 22.12.2005, № 1276-VI від 16.04.2009, № 5037-VI від 04.07.2012; в редакції Закону № 402-VII від 04.07.2013 )
Стаття 5. Предмет іпотеки
Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення, крім випадків, встановлених частиною дев’ятою цієї статті;
( Абзац третій частини першої статті 5 в редакції Закону № 3588-IX від 22.02.2024 )
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.
( Частина друга статті 5 в редакції Закону № 800-VI від 25.12.2008 )
Предметом іпотеки може бути об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, який є складовою частиною об’єкта незавершеного будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", за умови дотримання вимог Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Подільний об’єкт незавершеного будівництва може бути предметом іпотеки виключно у випадку, передбаченому Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".
( Статтю 5 доповнено новою частиною згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 )
Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності/спеціального майнового права на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.
( Частина четверта статті 5 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 )
Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
У разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об’єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
( Статтю 5 доповнено новою частиною згідно із Законом № 2478-VIII від 03.07.2018 )( Частину статті 5 виключено на підставі Кодексу № 2597-VIII від 18.10.2018 )
Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.
Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, що надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна, право оренди земельної ділянки, яке відповідно до закону може бути відчужене, передано у заставу орендарем, а також право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи для забудови (суперфіцій). Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.
( Статтю 5 доповнено частиною згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005; із змінами, внесеними згідно із Законами № 1423-IX від 28.04.2021, № 1720-IX від 08.09.2021 )
Предметом іпотеки може бути об’єкт житлової нерухомості (у тому числі той, що буде споруджений у майбутньому), земельна ділянка, на якій розташовано такий об’єкт, які придбаваються або інвестування/фінансування будівництва яких здійснюється з використанням житлового сертифіката на придбання об’єкта житлової нерухомості та за рахунок кредиту у випадку, передбаченому частиною сімнадцятою статті 8 Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України", на які накладено заборону відчуження. Передання такого об’єкта в наступну іпотеку та його відчуження, крім звернення стягнення на нього відповідно до цього Закону, забороняється.
( Статтю 5 доповнено частиною десятою згідно із Законом № 3588-IX від 22.02.2024 )
Стаття 6. Умови передачі об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості в іпотеку
( Назва статті 6 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
У разі обмеження правомочності розпорядження об’єктом нерухомого майна, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості згодою його власника (власника спеціального майнового права на відповідний об’єкт) або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування згода відповідного власника чи органу необхідна також для передачі такого об’єкта в іпотеку.
( Частина перша статті 6 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
Майно, що є у спільній власності, передається в іпотеку лише за нотаріально засвідченою згодою усіх співвласників (співвласників спеціального майнового права). Співвласник (співвласник спеціального майнового права) має право передати в іпотеку свою частку у спільному майні без згоди інших співвласників (співвласників спеціального майнового права), за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності (спеціального майнового права) на неї як на окремий об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.
( Частина друга статті 6 із змінами, внесеними згідно із Законами № 1253-VII від 13.05.2014, № 1423-IX від 28.04.2021; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
Якщо будівля (споруда), об’єкт незавершеного будівництва, що передаються в іпотеку, розташовані на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда), об’єкт незавершеного будівництва підлягають передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо така земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування) після звернення стягнення на будівлю (споруду), об’єкт незавершеного будівництва, новий власник набуває права і обов’язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди (користування) такої земельної ділянки.
( Частина третя статті 6 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов’язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).
( Частина четверта статті 6 в редакції Закону № 3273-IV від 22.12.2005 )
Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов’язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець.
( Частина п’ята статті 6 в редакції Закону № 3273-IV від 22.12.2005 )
Об’єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об’єкта незавершеного будівництва.
( Частина шоста статті 6 в редакції Закону № 3273-IV від 22.12.2005 )
Стаття 7. Вимоги, які забезпечуються іпотекою
За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання.
Якщо вимога за основним зобов’язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов’язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов’язання.
Якщо інше не встановлено законом або іпотечним договором, іпотекою також забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування:
витрат, пов’язаних з пред’явленням вимоги за основним зобов’язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки;
витрат на утримання і збереження предмета іпотеки;
витрат на страхування предмета іпотеки;
збитків, завданих порушенням основного зобов’язання чи умов іпотечного договору.
Стаття 8. Страхування предмета іпотеки
Іпотекодавець зобов’язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов’язок не покладено на іпотекодержателя. У разі наступної іпотеки страхування предмета іпотеки не є обов’язковим. Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. У разі набуття прав за іпотечним договором новим іпотекодержателем він також набуває право вимоги до страховика.
У разі настання страхового випадку щодо предмета іпотеки іпотекодержатель має переважне право на задоволення своєї вимоги за основним зобов’язанням із суми страхового відшкодування. Після задоволення вимоги іпотекодержателя, що має вищий пріоритет, з суми страхового відшкодування будь-яке перевищення суми страхового відшкодування над розміром вимоги іпотекодержателя, що має вищий пріоритет, підлягає розподілу між іпотекодержателями, що мають нижчий пріоритет, та іншими кредиторами боржника відповідно до пріоритету та розміру їх зареєстрованих прав чи вимог і іпотекодавцем в останню чергу.
За згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, що має вищий пріоритет, страхове відшкодування може бути спрямоване на відновлення предмета іпотеки.
Іпотечним договором на іпотекодавця може бути покладений обов’язок здійснити інші види страхування у зв’язку з передачею нерухомого майна в іпотеку.
Стаття 9. Володіння, користування і розпорядження предметом іпотеки
Іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу).
Іпотекодавець має право одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:
зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;
передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку, крім встановлених законом випадків, коли наступну іпотеку заборонено;
( Абзац третій частини третьої статті 9 в редакції Закону № 3588-IX від 22.02.2024 )
відчужувати предмет іпотеки, крім встановлених законом випадків, коли відчуження предмета іпотеки заборонено;
( Абзац четвертий частини третьої статті 9 в редакції Закону № 3588-IX від 22.02.2024 )
передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
( Частина третя статті 9 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3273-IV від 22.12.2005 )
Відчуження предмета іпотеки у разі продажу у процесі приватизації єдиного майнового комплексу державного або комунального підприємства, його структурного підрозділу, до складу якого входить такий предмет іпотеки, здійснюється без згоди іпотекодержателя.
( Статтю 9 доповнено новою частиною згідно із Законом № 2468-IX від 28.07.2022 )
Іпотекодавець має право заповідати передане в іпотеку нерухоме майно. Правочин, який обмежує право іпотекодавця заповідати передане в іпотеку нерухоме майно, є нікчемним.
Стаття 10. Збереження предмета іпотеки
Якщо інше не встановлено законом чи іпотечним договором, іпотекодавець зобов’язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб.
Іпотекодавець повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором.
Іпотекодержатель має право у будь-який час протягом строку дії іпотечного договору за умови попереднього письмового повідомлення іпотекодавця перевіряти документально і в натурі наявність, стан, умови збереження та користування предметом іпотеки. Іпотекодавець зобов’язаний не перешкоджати реалізації цього права іпотекодержателем, надавати йому всі документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збереження та користування предметом іпотеки, а також негайно на вимогу іпотекодержателя забезпечити йому фізичний доступ до предмета іпотеки. Проведення іпотекодержателем зазначеної перевірки не повинно призупиняти користування предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення або іншим чином порушувати права іпотекодавця чи іншої особи, в тимчасовому користуванні якої знаходиться предмет іпотеки.
Стаття 11. Майновий поручитель
Майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов’язання виключно в межах вартості предмета іпотеки.
У разі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки майновий поручитель набуває права кредитора за основним зобов’язанням.
( Стаття 11 в редакції Закону № 3273-IV від 22.12.2005 )
Стаття 12. Правові наслідки порушення обов’язків іпотекодавця
У разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
( Частина перша статті 12 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1414-VIII від 14.06.2016 )
У разі порушення іпотекодавцем обов’язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з частиною першою цієї статті, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов’язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв’язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки.
Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним, крім договору купівлі-продажу, укладеного у процесі приватизації єдиного майнового комплексу державного або комунального підприємства, до складу якого входить таке майно.
( Частина третя статті 12 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2468-IX від 28.07.2022 )
Стаття 13. Наступна іпотека
Предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором або цим Законом. Попередня іпотека має вищий пріоритет над наступними іпотеками. Наступна іпотека, предметом якої є декілька об’єктів, що належать різним особам і є предметом попередньої іпотеки, допускається за згодою власників (власників спеціального майнового права) усіх об’єктів нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, переданих у спільну іпотеку.
( Частина перша статті 13 із змінами, внесеними згідно із Законами № 2518-IX від 15.08.2022, № 3588-IX від 22.02.2024 )( Частину другу статті 13 виключено на підставі Закону № 3201-IV від 15.12.2005 )
У разі звернення стягнення на предмет іпотеки наступним іпотекодержателем попередній іпотекодержатель також має право звернути стягнення на предмет іпотеки, навіть якщо строк виконання основного зобов’язання перед попереднім іпотекодержателем ще не настав. Якщо попередній іпотекодержатель не скористався цим правом, попередня іпотека є дійсною до повного задоволення вимоги попереднього іпотекодержателя за основним зобов’язанням, а право власності (спеціальне майнове право) на предмет іпотеки переходить до нового власника (власника спеціального майнового права) разом із обтяженням такого майна попередньою іпотекою.
( Частина третя статті 13 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 )
Попередній іпотекодержатель має право на підставі письмової заяви припинити звернення стягнення на предмет іпотеки, ініційоване наступним іпотекодержателем, якщо таке стягнення матиме наслідком неповне задоволення вимог попереднього іпотекодержателя. У цьому разі вимоги наступного іпотекодержателя підлягають задоволенню після звернення стягнення на предмет іпотеки попереднім іпотекодержателем і після повного задоволення його вимог, забезпечених іпотекою.
У разі звернення стягнення на предмет іпотеки попереднім іпотекодержателем наступний іпотекодержатель також має право звернути стягнення на предмет іпотеки, навіть якщо строк виконання основного зобов’язання перед наступним іпотекодержателем не настав.
При зверненні стягнення на нерухоме майно, що є предметом декількох іпотек, вимоги кожного наступного іпотекодержателя задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та розміром цих вимог.
Стаття 14. Особливості іпотеки об’єктів права державної чи комунальної власності (спеціального майнового права держави або територіальної громади)
( Назва статті 14 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
Предметом іпотеки може бути об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що є об’єктом права державної чи комунальної власності (спеціального майнового права держави або територіальної громади) і закріплений за відповідним державним чи комунальним підприємством, установою, організацією на праві господарського відання. Передача в іпотеку такого майна здійснюється після отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідне державне чи комунальне підприємство, установа або організація. Продаж предмета іпотеки, що є об’єктом права державної чи комунальної власності (спеціального майнового права держави або територіальної громади), здійснюється з урахуванням вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
( Частина перша статті 14 із змінами, внесеними згідно із Законами № 3201-IV від 15.12.2005, № 2468-IX від 28.07.2022; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
Забороняється передача в іпотеку об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації.
Предметом іпотеки не можуть бути пам’ятки культурної спадщини, занесені до Переліку пам’яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації.
( Частина третя статті 14 в редакції Закону № 2518-VI від 09.09.2010 )
Стаття 15. Особливості іпотеки земельних ділянок
Іпотека земельних ділянок здійснюється відповідно до цього Закону. Заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановлені Земельним кодексом України, є чинними при їх іпотеці.
( Частина перша статті 15 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005 )
Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на електронному аукціоні. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені Земельним кодексом України.
( Частина друга статті 15 в редакції Закону № 1701-IX від 16.07.2021 )
Дія цього Закону не поширюється на земельні ділянки, які перебувають у державній чи комунальній власності і не підлягають приватизації.
Стаття 16. Особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"
( Див. текст )( Назва статті 16 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )( Частину першу статті 16 виключено на підставі Закону № 3273-IV від 22.12.2005 )
Передача в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій розташований такий об’єкт (якщо така земельна ділянка належить іпотекодавцю на праві власності), та відповідного об’єкта незавершеного будівництва.
( Частина друга статті 16 в редакції Законів № 3201-IV від 15.12.2005, № 800-VI від 25.12.2008, № 2518-IX від 15.08.2022 )
Обтяження об’єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
( Частина третя статті 16 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3273-IV від 22.12.2005 )
Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
У разі передачі в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об’єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов’язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.
Стаття 16-1. Особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"
( Див. текст )
Передача в іпотеку неподільного об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій розташований такий об’єкт (якщо така земельна ділянка належить іпотекодавцю на праві власності), та відповідного неподільного об’єкта незавершеного будівництва.
Подільний об’єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку виключно у випадку, передбаченому Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю". Передача в іпотеку подільного об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку:
1) прав на земельну ділянку, на якій розташований такий об’єкт (якщо така земельна ділянка належить іпотекодавцю на праві власності);
2) відповідного подільного об’єкта незавершеного будівництва;
3) майбутніх об’єктів нерухомості, які є складовою частиною такого подільного об’єкта незавершеного будівництва.
На дату укладення іпотечного договору об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості має бути вільний від обтяжень та речових прав третіх осіб, якщо інше не встановлено законом або договором.
Обтяження об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Після завершення будівництва закінчений будівництвом об’єкт або його частина (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
Відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, що обтяжені іпотекою, здійснюється у порядку, визначеному законом, за погодженням з іпотекодержателем та за умови внесення відповідних змін до іпотечного договору.
Неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, який обтяжений іпотекою та спеціальне майнове право на який належить замовнику будівництва/девелоперу будівництва, може бути відчужений після припинення іпотеки та державної реєстрації її припинення.
Неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, який обтяжений іпотекою та спеціальне майнове право на який належить особі, іншій ніж замовник будівництва/девелопер будівництва, може бути відчужений за погодженням з іпотекодержателем, а також замовником будівництва/девелопером будівництва (у разі якщо за відповідний об’єкт сплачено частково ціну та встановлено обтяження на користь замовника будівництва/девелопера будівництва).
У разі переходу права власності або спеціального майнового права на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження об’єкта іпотекою.
Звернення стягнення на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, що є предметом іпотеки за іпотечним договором, для задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється у порядку та спосіб, визначені законодавством та іпотечним договором.
( Закон доповнено статтею 16-1 згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 )
Стаття 17. Підстави припинення іпотеки
Іпотека припиняється у разі:
припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору;
( Абзац другий частини першої статті 17 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3273-IV від 22.12.2005 )
реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону;
набуття іпотекодержателем права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки;
( Абзац четвертий частини першої статті 17 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
визнання іпотечного договору недійсним;
знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;
з інших підстав, передбачених цим Законом.
Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.
Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
( Частина третя статті 17 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3273-IV від 22.12.2005 )
Розділ II
ОФОРМЛЕННЯ ІПОТЕКИ
Стаття 18. Іпотечний договір
Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:
1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про:
для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців;
( Абзац другий пункту 1 частини першої статті 18 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005 )
для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:
для громадян України - прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов’язкових платежів;
( Абзац п’ятий пункту 1 частини першої статті 18 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1276-VI від 16.04.2009 )
для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;
2) зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов’язання;
( Пункт 2 частини першої статті 18 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005 )
3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення іпотечного договору), кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;
( Пункт 3 частини першої статті 18 в редакції Законів № 4188-VI від 20.12.2011, № 2518-IX від 15.08.2022 )
4) посилання на видачу заставної або її відсутність.
( Пункт 4 частини першої статті 18 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005 )
У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.
( Частина друга статті 18 в редакції Закону № 3201-IV від 15.12.2005 )
Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема визначення суми, на яку має бути застрахований предмет іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності (спеціальне майнове право) іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
( Частина третя статті 18 із змінами, внесеними згідно з Кодексом № 2597-VIII від 18.10.2018; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов’язання.
У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.
Стаття 19. Внесення змін і доповнень до іпотечного договору
Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. Після видачі заставної зміни і доповнення до іпотечного договору і договору, яким обумовлене основне зобов’язання, можуть вноситися лише після анулювання заставної і видачі нової заставної в порядку, встановленому частиною четвертою статті 20 цього Закону.
( Частина перша статті 19 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005 )
Будь-яке збільшення основного зобов’язання або процентів за основним зобов’язанням, крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачене іпотечним договором, може бути здійснене після державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою. Таке збільшення підпорядковується пріоритету вимоги за будь-яким іншим зобов’язанням, забезпеченим предметом іпотеки, яка була зареєстрована до реєстрації відповідної зміни умов обтяження нерухомого майна іпотекою. У разі коригування графіка виконання основного зобов’язання у зв’язку з його частковим достроковим погашенням анулювання заставної і видача нової заставної не є обов’язковими.
( Частина друга статті 19 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005 )
Стаття 20. Заставна
Заставна - це іпотечний цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформлюється, якщо її видача передбачена іпотечним договором. Після державної реєстрації іпотеки оригінал заставної передається іпотекодержателю, якщо інший порядок передачі заставної не встановлено іпотечним договором. Заставна не є емісійним цінним папером. Першим власником заставної є особа, яка на момент видачі заставної відповідно до умов іпотечного договору має статус іпотекодержателя. Якщо інше не передбачено іпотечним договором, оригінал заставної передається такому іпотекодержателю.
( Частина перша статті 20 із змінами, внесеними згідно із Законами № 3201-IV від 15.12.2005, № 5042-VI від 04.07.2012 )
Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту. Наступний власник заставної набуває всі права іпотекодержателя (нового кредитора) за договором, яким обумовлене основне зобов’язання, та за іпотечним договором, на підставі якого була видана заставна, а права попереднього власника заставної як іпотекодержателя (первісного кредитора) припиняються. Попередній власник заставної на вимогу нового власника зобов’язаний передати новому власнику документи та інформацію, які є важливими для здійснення прав, що випливають із заставної.
( Частина друга статті 20 в редакції Закону № 3201-IV від 15.12.2005 )
Після видачі заставної виконання основного зобов’язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника заставної. Звернення стягнення на предмет іпотеки власником заставної здійснюється у порядку, встановленому розділом V цього Закону.
( Частина третя статті 20 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005 )