Розпорядженням органу приватизації м. Полтава від 09 квітня 1993 року за № 3779 М.К.К. спірна квартира передана у приватну власність. На підставі цього розпорядження видане свідоцтво про право власності на житло від 09 квітня 1993 року, яким право власності на квартиру зареєстроване за М.К.К., у зв'язку з приватизацією житла згідно з Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду".
Відомості в довідці ЖЕД № 6 м. Полтави від 03 березня 1993 року, в якій позивачі зазначені зареєстрованими як квартиранти, та яка стала підставою для прийняття розпорядження про передачу у власність спірної квартири тільки М.К.К. суперечать іншим доказам реєстрації позивачів у спірній квартирі, а саме: формам про прописку форми "А" та "В", які не мають жодного посилання на те, що позивачі зареєстровані в спірній квартирі як піднаймачі, тимчасово, а містять відомості про їхню реєстрацію, відповідно як "онуки наймача та чоловіка онуки наймача" без зазначення термінів реєстрації у квартирі.
Оскільки матеріали справи містять докази того, що позивачі поселились до квартири як члени сім'ї наймача та були зареєстровані у спірній квартирі постійно, постійно проживали у спірній квартирі, вони мали право приймати участь у приватизації квартири та на передачу їм у спільну сумісну власність спірної квартири нарівні з наймачем М.К.К.
Під час передачі квартири М.К.К. у власність орган приватизації не мав згоди позивачів на приватизацію спірної квартири, не з'ясував правовий статус позивачів у спірній квартирі, не перевірив достовірність та взяв до уваги довідку ЖЕД №6, яка не відповідала вимогам чинного на той час законодавства, в якій позивачі були зазначені як квартиранти.
З попередньою умовою, яка передбачає постійне проживання у помешканні нерозривно пов'язана наступна - отримання згоди тимчасово відсутніх членів сім'ї наймача, за якими зберігається право на житло.
Закон передбачає отримання такої згоди у письмовому вигляді. При оформленні заяви на приватизацію квартири (будинку) громадянин бере на підприємстві (установі, організації), що обслуговує жилий будинок, довідку про склад сім'ї та займані приміщення. Відомості про займані наймачем приміщення, їх площа наводяться згідно з інвентаризаційними матеріалами, які зберігаються у державному підприємстві по обслуговуванню житла.
Відповідно до ст. 71 ЖК УРСР при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору - судом.
Частиною 3 цієї статті ЖК УРСР визначено випадки, коли жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців.
Визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням внаслідок відсутності цієї особи понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку (ст. 72 ЖК УРСР).
Отже, для того, щоб визнати особу такою, що втратила право користування жилим приміщенням необхідна наявність таких умов:
особа відсутня за місцем реєстрації без поважних причин понад 6 місяців;
відсутні поважні причини відсутності особи понад 6 місяців, перелік яких чітко визначений законом;
наявність доказів того, що особа не проживає у житлі протягом цього строку і більше (наприклад, акт/довідка ЖЕКу).
Відповідно до п. 11 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року № 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" на ствердження вибуття суд може брати до уваги будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переадресування кореспонденції, утворення сім'ї в іншому місці, перевезення майна в інше жиле приміщення, виїзд в інший населений пункт, укладення трудового договору на невизначений строк тощо).
Звертаємо увагу, що суду потрібно перевіряти поважність причин відсутності осіб у помешканні, яке вони збираються приватизувати.
Так, рішенням суду від 07 березня 2014 року у справі № 372/6351/13-ц за позовом Обухівської міської ради Київської області до Ш.Н.В., Ш.З.І, Ш.Д.І. про визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщенням та зняття з реєстрації, треті особи - К.І.М., Служба у справах дітей та сім'ї виконавчого комітету Обухівської міської ради, УДМС Обухівського району РВГУ МВС України в Київській області, позов задоволено частково та визнано відповідних осіб такими, що втратили право користуванням жилим приміщенням.
У грудні 2013 року позивач звернувся з даним позовом про визнання Ш.Н.В. разом із неповнолітніми дітьми такими, що втратили право користування жилим приміщенням (койко-місцем) у гуртожитку, розташованому в м. Обухові. Свої вимоги обґрунтовує тим, що гуртожиток є власністю територіальної громади м. Обухів в особі органів місцевого самоврядування. Так як відповідач разом зі своїми неповнолітніми дітьми понад 6 місяців без поважних причин не проживають в спірній кімнаті гуртожитку, позивач просив визнати їх такими, що втратили право користування жилим приміщенням (ліжко-місцем) у кімнаті гуртожитку.
Задовольняючи позовні вимоги, суд виходив з того, що відповідач не проживає більше шести місяців без поважних причин у спірному приміщенні, а саме в кімнаті гуртожитку. Судом взято до уваги акти про непроживання Ш.Н.В. у спірному житлі, складені ТОВ "Міський житловий центр" за період з 01 травня 2013 року по 04 листопада 2013 року, довідку про заборгованість із квартплати відповідача.
Ухвалою Апеляційного суду Київської області від 26 листопада 2014 року рішення суду першої інстанції скасовано в частині задоволенні позову. Ухвалено в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову. Судом апеляційної інстанції вказано на те, що суд дійшов помилкового висновку про достатність правових підстав для визнання відповідача та її неповнолітніх дітей таким, що понад шість місяців без поважних причин не проживають у спірному житлі, оскільки відповідач останнім часом доглядає свого хворого батька, який потребує постійного догляду, а також відповідач продовжує нести всі обов'язки наймача, не втратила інтересу до вказаного житла, іншого житла не має. Апеляційний суд звернув увагу на необхідність дотримання п. 10 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року № 12 "Про деякі питання, що виникали в практиці застосування судами Житлового кодексу України" щодо необхідності з'ясування поважності причин відсутності відповідача понад встановлені строки, чого судом зроблено не було.
На практиці виникло питання про те, чи підстави збереження права користування житловим приміщенням за тимчасово відсутнім понад 6 місяців наймачем, передбачені ст. 71 ЖК УРСР, розповсюджуються на мешканців гуртожитку?
Варто зазначити, що при вирішенні цього питання слід керуватись правовою позицією Верховного Суду України, висловленою у постанові від 04 листопада 2015 року в справі № 6-1166цс15, яка полягає у такому.
Стаття 71 ЖК УРСР встановлює загальні правила збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами.
За змістом цієї статті при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців.
Відповідно до ст. 72 ЖК УРСР визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням внаслідок відсутності цієї особи понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку.
Оскільки правовий режим гуртожитків, жилі приміщення яких підлягають приватизації відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", прирівняний до правового режиму жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду, то на мешканців таких гуртожитків у разі їх тимчасової відсутності поширюються норми статей 71, 72 ЖК УРСР.
З урахуванням подібності правовідносин щодо користування жилою площею в гуртожитку з правовідносинами, що регулюються загальними правилами ч. 1 ст. 71 ЖК УРСР щодо відсутності осіб, які мають право користування жилим приміщенням державного або громадського житлового фонду, положення цих правил про збереження за відсутнім права на жиле приміщення протягом шести місяців слід застосовувати і в разі тимчасової відсутності особи, якій надавалася жила площа для проживання в гуртожитках (за відсутності підстав для виселення).
У суддів виникають питання про можливість скасування приватизації житла після скасування рішення суду про визнання особи безвісно відсутньою, у разі якщо рішення суду про визнання особи такою, що втратила право користування, відсутнє.
Так, рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 09 січня 2014 року у справі № 2029/12094/12, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 17 березня 2014 року, задоволено позовні вимоги та визнано недійсним свідоцтво про право власності та поновлено право користування квартирою позивачу.
Рішення мотивовано тим, що позивача рішенням суду від 21 лютого 2003 року визнано безвісно відсутнім та знято з реєстраційного обліку відповідачами. Однак в період з 2002 по 2011 роки позивач знаходився в Республіці Аргентина та офіційно працював, про що було відомо відповідачам. Після повернення в Україну рішення про визнання безвісно відсутнім скасовано, таким чином вказане рішення скасовано з моменту його ухвалення, у зв'язку з чим у відповідачів не було підстав для приватизації квартири без надання дозволу позивачем, а рішення про визнання особи такою, що втратила право користування квартирою відсутнє, тому позовні вимоги підлягають задоволенню.
Такий висновок суду відповідає вимогам п. 2 ч. 3 ст. 71 ЖК УРСР, де визначено, що жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у випадках тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном, - протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання.
Підготовку та оформлення документів про передачу у власність громадян квартир (будинків) може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші організації). Передача квартир (будинків) у власність громадян із доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. Оплата вартості приватизованого житла при наявності надлишкової площі може провадитись громадянами в розстрочку на 10 років, за умови внесення первинного внеску в розмірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов'язання про погашення суми вартості, що залишається несплаченою.
6. Вирішення інших спірних питань, пов'язаних із приватизацією державного житлового фонду
6.1. Вирішення спірних питань, пов'язаних із особливостями правового статусу допоміжних приміщень у багатоквартирному житловому будинку та житлових приміщень у гуртожитку.
Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (сходові клітини, ліфтові шахти, коридори, вестибюлі, горища тощо), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Усі зазначені об'єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.
Пунктами 2-6 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" визначено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
У Рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку) зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
Визначення поняття допоміжні приміщення надано у ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку": це - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення); загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо).
Крім того, згідно з Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76, допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
При цьому неподільним майном є неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.
Судам слід звертати увагу, що переліки допоміжних приміщень, закріплені у ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та у ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", не є вичерпним.
Крім того, чітких критеріїв для розмежування допоміжних приміщень та інших нежилих приміщень, які можуть бути предметом цивільно-правових угод і передаватись у власність чи інше право користування, законодавцем також не визначено.
З аналізу зазначених нормативно-правових актів можна зробити висновок, що основним при визначенні статусу приміщення слід вважати його функціональне призначення.
Отже, допоміжне приміщення має слугувати для: 1) забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку; 2) забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
У зв'язку з цим під час вирішення справ про порядок користування допоміжними приміщеннями власниками квартир у багатоквартирних будинках та у гуртожитках у судах, зокрема, Миколаївської та Закарпатської областей виникали труднощі із визначенням статусу та характеристики приміщення, через що невірно було застосовано норми закону.
Так, рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 22 січня 2013 року у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.
Рішенням Апеляційного суду Миколаївської області від 21 березня 2013 року рішення суду першої інстанції змінено, виключено з мотивувальної частини рішення висновок суду про те, що спірні приміщення не є допоміжними, а також про законність набуття територіальною громадою м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради права власності на нежитлові приміщення підвалу за літ. А загальною площею 209,6 кв. м, які розташовані в будинку АДРЕСА_2. В іншій частині рішення залишено без змін.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що спірні приміщення не відносяться до допоміжних, а є нежилим приміщенням, що перебували у комунальній власності територіальної громади м. Миколаєва та могли бути об'єктом цивільно-правових відносин. Отже, права позивачки не порушені.
Змінюючи рішення районного суду та виключаючи з мотивувальної частини рішення висновок суду про те, що спірні приміщення не є допоміжними, а також про законність набуття територіальною громадою м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради права власності на нежитлові приміщення підвалу за літ. А загальною площею 209,6 кв. м, які розташовані в будинку АДРЕСА_2 і залишаючи в іншій частині рішення без змін, апеляційний суд виходив із того, що позивачка не є стороною оспорюваного договору купівлі-продажу, тому не може заявляти вимогу про його недійсність, а лише витребувати, а спірне майно продане законним власником (справа № 784/855/13).
Зазначене рішення апеляційного суду було скасоване ухвалою ВССУ з підстав порушення норм цивільного процесуального права, що полягало у неповному встановленні фактичних обставин справи, неналежній перевірці доводів позивача і заперечень відповідача, доводів апеляційної скарги про те, що спірне приміщення, частина підвалу є допоміжним приміщенням будинку.
Рішення суду касаційної інстанції мотивоване тим, що, оскільки допоміжні та нежилі приміщення є різними частинами багатоквартирного будинку, які відрізняються між собою своїм призначенням, суду слід було з'ясувати не лише характеристику спірного приміщення за наданими міською радою документами, але й виходити з того, чи є це приміщення допоміжним, в якому чи в частині якого може знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно або якась із його частин для обслуговування будинку.
Від вирішення цього питання залежить те, чи є спірне приміщення спільною сумісною власністю власників приватизованих квартир, оскільки відповідно до цивільного законодавства України розпорядження майном, що є спільною сумісною власністю, проводиться за згодою всіх співвласників, а за відсутності згоди - спір вирішується судом.
Крім того, судам слід звертати увагу на обраний спосіб судового захисту сторонами у справі, оскільки не будучи стороною договору, особа не може вимагати визнання договору недійсним, а лише може витребувати майно за ст. 388 ЦК. Згідно зі ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", ст. 369 ЦК, згаданим рішенням Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, якщо особа є співвласником допоміжних приміщень житлового будинку і якщо продане приміщення є допоміжним, то згідно зі статтями 203, 215 ЦК (а це підстава позову) особа вправі заявляти вимогу про визнання договору купівлі-продажу недійсним (ухвала ВССУ від 19 червня 2013 року у справі № 6-17867св13).
Отже, законодавство розрізняє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. Тобто в різних випадках одне і те ж приміщення може відноситись до житлового фонду і мати статус допоміжного або бути самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, у зв'язку з чим в результаті приватизації квартир їх мешканцями право власності останніх на такі приміщення не виникає.
Частиною 4 ст. 4 ЖК УРСР визначено, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
Так, наприклад, сходові клітини, кладові, вестибюлі можуть знаходитись як в окремих жилих, так і в нежилих приміщеннях (сходові клітини в двоповерхових квартирах або нежилих приміщеннях) та призначатись для експлуатації лише цих окремих приміщень та обслуговування їх мешканців, а не мешканців всього багатоквартирного будинку, а підвальні приміщення можуть бути обладнані для здійснення певного виду діяльності і не призначені для експлуатації будинку або побутового обслуговування мешканців (наприклад, при здійсненні торговельної діяльності тощо).
Таким чином, за змістом Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" підвальні приміщення можуть належати до допоміжних приміщень будинку та бути призначені для обслуговування будинку (розміщення в них технічного обладнання тощо), а можуть і не належати та не бути призначені для цих цілей.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання.
Ухвалою колегії суддів ВССУ від 01 жовтня 2014 року у справі № 6-19560св14 касаційну скаргу ТОВ "Планета-Капітал" задоволено, скасовано рішення Апеляційного суду м. Києва від 15 квітня 2014 року та залишено в силі рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 09 липня 2013 року, яким в задоволенні позову Особа-3 про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування відмовлено.
В ухвалі колегії суддів ВССУ, зокрема, зазначено, що спірні приміщення до моменту передачі їх у власність ТОВ "Планета-Капітал" не використовувались для обслуговування будинку, а були самостійними об'єктами цивільно-правових і господарсько-правових відносин, передавались в орендне користування підприємствам для здійснення останніми господарської діяльності.
Оскільки допоміжні та нежилі приміщення - це різні частини багатоквартирного будинку, які відрізняються своїм призначенням, апеляційний суд не звернув уваги на те, що слід виходити не лише з характеристики спірного приміщення, і з того, чи є це приміщення допоміжним, в якому чи в частині якого може знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно чи якась із його частин для обслуговування будинку.
При вирішенні спорів, що виникають із таких питань, суд повинен з'ясувати, чи призначене спірне приміщення для забезпечення експлуатації будинку або побутового обслуговування його мешканців, чи воно призначене для інших потреб непромислового характеру, обліковане в бюро технічної інвентаризації як самостійний об'єкт цивільно-правових відносин і до житлового фонду не належить (справа № 6-13276св13).
При розгляді цієї категорії спорів судам слід звертати увагу також на те, що Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" не передбачено визнання права власності на допоміжні приміщення лише за окремими співвласниками багатоквартирного будинку, під квартирами яких знаходяться такі приміщення. Так, допоміжні приміщення є об'єктами права спільної власності співвласників будинку, а тому визнання права власності на такі приміщення за однією особою порушить права інших співвласників будинку (справа № 6-604ск16).
Ухвалою ВССУ від 06 лютого 2013 року у справі № 6-44268св12 за позовом ОСОБА_6 до представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, виконавчого комітету Одеської міської ради, Одеської міської ради, громадської організації "Товариство інвалідів Центрального району" про розірвання договору оренди, визнання незаконним та скасування пункту рішення, визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності, визнання права власності, за позовом ОСОБА_7 до представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, виконавчого комітету Одеської міської ради, Одеської міської ради, громадської організації "Товариство інвалідів Центрального району" про розірвання договору оренди, визнання незаконним та скасування пункту рішення, визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності, визнання права власності, рішення судів, якими задоволено позовні вимоги про визнання права власності на спірні допоміжні приміщення, що знаходяться під їхніми квартирами, та розірвано договори оренди цих приміщень, з підстав, що законом не передбачено визнання права власності за окремими співвласниками багатоквартирного будинку на допоміжні приміщення, що знаходяться під їхніми квартирами, а отже суд передчасно задовольнив позов про визнання за позивачами права власності згідно зі ст. 392 ЦК, оскільки зазначена норма передбачає право саме власника на звернення до суду з таким позовом, з передбачених цією статтею підстав.
Згідно зі ст. 6 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" власники житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у гуртожитку і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні гуртожитку. Допоміжні приміщення у гуртожитку передаються у спільну сумісну власність безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Співвласники допоміжних приміщень у гуртожитку зобов'язані не перешкоджати іншим особам у правомірному користуванні такими приміщеннями.
Утримання допоміжних приміщень у гуртожитках та прибудинкових територій здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Згідно зі ст. 1 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" допоміжні приміщення у гуртожитку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації гуртожитку та побутового обслуговування і задоволення санітарно-гігієнічних потреб його мешканців (кухні, санвузли, сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні (позакімнатні) коридори, колясочні, кладові, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Проведеним узагальненням встановлено, що у судів виникали проблемні питання із визначенням правового статусу сторін у справах щодо усунення перешкод у користуванні допоміжними приміщеннями у будинку або гуртожитку.
Оскільки із вивчених справ вбачається, що відповідачами були зазначені, в одних випадках - управління власності та приватизації комунального майна міської ради або виконавчий комітет міської ради (у разі створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - такі об'єднання), в інших - співвласник житлового приміщення, який чинить перешкоди у користуванні допоміжними приміщеннями загального користування. Третіми особами, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, залучались, як правило, комунальні підприємства - бюро технічної інвентаризації. Суди погоджувалися із складом учасників процесу, визначеним позивачами.
Проведеним узагальненням також виявлено, що спори пов'язані із особливостями правового статусу допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку та житлових приміщень у гуртожитку є малочисельними, а судами Хмельницької, Дніпропетровської, Київської, Луганської областей такі справи протягом досліджуваного звітного періоду взагалі не розглядались, у Закарпатській області розглядалась одна така справа.
6.2. Висвітлюючи питання щодо порядку реалізації права на приватизацію житла в порядку спадкування, слід враховувати правову позицію Верховного Суду України, викладену у справі № 6-121цс13, згідно з якою право на приватизацію квартири, яка належить до державного житлового фонду, мають особи, які постійно проживають у цій квартирі. Для отримання права власності на житло особа повинна звернутись до відповідного органу приватизації з належно оформленою заявою, яка підлягає розгляду цим органом у строк, передбачений чинним законодавством. У тому разі, коли громадянин, який висловив волю на приватизацію займаної ним квартири, помер до прийняття компетентним органом рішення про приватизацію, але після збігу встановленого ч. 3 ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" строку, до його спадкоємців у порядку спадкування переходить право вимагати визнання за ними права власності на таку квартиру.
Як приклад можна навести рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 19 травня 2015 року, яким в задоволенні позову Ц.Г.І. до Миколаївської міської ради про визнання права власності в порядку спадкування за законом було відмовлено. Відмовляючи в задоволенні позову, суд виходив з того, що договір її дочки Ц.Н.В. з ТОВ "Фортуна 93" на участь у будівництві житлового будинку, внесення коштів на його закінчення не є законною підставою для набуття права власності на квартиру, а докази звернення Ц.Н.В. до органу приватизації для отримання правовстановлюючого документа відсутні. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позовні вимоги, апеляційний суд виходив з того, що між Ц.Н.В. і ТОВ "Фортуна 93" було укладено договір, за умовами якого ТОВ "Фортуна 93" взяв на себе зобов'язання щодо виділення однокімнатної квартири Ц.Н.В. в 1993-1994 роках за умови сплати нею як працівником ТОВ "Фортуна 93" 10 000 000 крб. на його рахунок. Ц.Н.В. обов'язки за договором виконала. 01 березня 1994 року виконавчим комітетом Ленінської районної ради народних депутатів Ц.Н.В. видано ордер на спірну однокімнатну квартиру. Виконавчим комітетом Ленінської районної ради народних депутатів було прийнято рішення, яким Ц.Н.В. як працівника ТОВ "Фортуна 93" затверджено у списку на отримання спірної квартири. В подальшому рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради ТОВ "Фортуна 93" затверджено в якості дольника будинку, в якому розташована спірна квартира, в тому числі і щодо спірної квартири. У квітні 2007 році Ц.Н.В. сплатила ТОВ "Житло", яке за договором з органом місцевого самоврядування здійснювало підготовку та оформлення документів про передачу у власність квартир, 100 грн. за послуги з приватизації. За даними бюро технічної інвентаризації та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно спірна квартира за жодною особою на праві власності не зареєстрована. Тому, у зв'язку з доведеністю сплати Ц.Н.В. повної вартості квартири та до того ж звернення до органу приватизації щодо її приватизації, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що висновок суду про ненабуття Ц.Н.В. права власності на квартиру є помилковим і таким, що суперечить положенням статей 3, 12, 15 Закону України "Про власність", ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". Оскільки у зв'язку зі смертю Ц.Н.В. відкрилась спадщина, в тому числі і на належну їй спірну квартиру, а єдиним спадкоємцем після смерті Ц.Н.В. є її матір - Ц.Г.І., яка в установленому порядку звернулась до нотаріального органу із заявою про прийняття спадщини, апеляційний суд дійшов висновку, що позовні вимоги на підставі статей 1218, 1261 ЦК є обґрунтованими і підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 1218 ЦК до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Згідно із статтями 1, 3, 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" приватизація державного житлового фонду здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина, який постійно мешкає у квартирі (будинку), відносно якої вирішується питання про передачу у власність.
Пленум Верховного Суду України у ч. 5 п. 13 постанови від 22 грудня 1995 року № 20 "Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності" зазначив, що в разі непередання квартири (будинку) у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї лише в тому разі, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського житлового фонду, однак вона не була розглянута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено за наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири наймачеві.
Згідно із ч. 2 ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" право на приватизацію приміщення виникає у осіб, які постійно мешкають у приміщенні, а передача приміщень здійснюється державними органами на підставі звернення таких осіб. Таким чином, для спадкування права на приватизацію необхідне дотримання двох умов: постійне проживання спадкодавця у приміщенні, яке підлягає приватизації, та його особисте звернення до органів приватизації.
Так, рішенням Харківського районного суду Харківської області від 11 листопада 2014 року у справі № 635/9668/14 задоволено позовні вимоги Особи 1 до Безлюдівської селищної ради про визнання права власності на житлове приміщення в гуртожитку в порядку спадкування. Рішення мотивоване тим, що батько позивача з 26 квітня 1994 року був зареєстрований та проживав у гуртожитку, а 11 вересня 2014 року звернувся до Безлюдівської селищної ради для надання дозволу на приватизацію спірної кімнати в гуртожитку та до закінчення процесу приватизації помер.
Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України від 22 грудня 1995 року № 20 "Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності" (ч. 5 п. 13), якщо квартира (будинок) не була передана у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї лише в тому разі, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського житлового фонду, однак вона не була розглянута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено при наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири у власність наймачеві.
Оскільки позивач успадкував від батька право приватизації кімнати в гуртожитку та за час життя батько встиг подати заяву про приватизацію, то є підстави для задоволення позовних вимог.
Тобто, коли громадянин, який висловив волю на приватизацію займаної ним квартири, помер до прийняття компетентним органом рішення про приватизацію, то після збігу встановленого ч. 3 ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" строку до його спадкоємців у порядку спадкування переходить право вимагати визнання за ними права власності на таку квартиру.
Про саме таке застосування Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" йдеться у п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 22 грудня 1995 року № 20 "Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності".
6.3. Досить поширеними у провадженні судів першої інстанції протягом періоду, що аналізується, були цивільні справи за позовами громадян про визнання права власності за набувальною давністю на кімнати у гуртожитках.
При розгляді цієї категорії спорів судами першої інстанції застосовуються ЦПК, ЦК, ЖК УPCP, Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду", Примірне положення "Про гуртожитки", затверджене постановою Ради Міністрів УPCP від 03 червня 1986 року № 208, Закон України "Про оренду державного та комунального майна", Закон України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків".
Так, у провадженні Житомирського районного суду Житомирської області перебувала справа за позовом Ж.А.В. до Житомирської обласної ради про визнання права власності на нерухоме майно за набувальною давністю. Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 31 березня 2014 року (справа № 278/5992/13-ц) позовні вимоги залишені без задоволення. При цьому суд посилався на ст. 4 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", відповідно до якої приватизація житлових приміщень у гуртожитках здійснюється згідно з Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду". Суд також посилався на те, що набувальна давність поширюється на випадки фактичного, безтитульного (незаконного) володіння чужим майном. Наявність у володільця певного юридичного титулу, наприклад, договору найму, зберігання тощо, виключає застосування набувальної давності.Оскільки позивач проживає у кімнаті гуртожитку згідно з ордером № 62 і користується нею як наймач, це виключає визнання за нею права власності на підставі ст. 344 ЦК.
Зазначене судове рішення було оскаржене в апеляційному порядку та відповідно до ухвали Апеляційного суду Житомирської області від 28 травня 2014 року залишено без змін. Суд апеляційної інстанції зауважив безпідставність доводів позивача про необхідність визнання за нею права власності за набувальною давністю на кімнату в гуртожитку, оскільки їй відмовлено в приватизації цієї кімнати та з огляду на законність її проживання у спірному помешканні.
6.4. Згідно зі ст. 12 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду"власник приватизованого майна має право розпорядитися квартирою на свій власний розсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом.
Відповідно до ч. 2 ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду"передача займаних квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).
Оскільки зазначеним законом не визначено умов, за яких один із членів сім'ї буде мати більшу або меншу частку в приватизованому житлі, то частка кожного є рівною.
Так, у справі № 285/1871/15-ц за позовом Ц.Г.М. до Сумської міської ради в особі Управління обліку, розподілу та приватизації житла про зобов'язання здійснити приватизацію апеляційний суд, скасовуючи рішення місцевого суду про задоволення позову та відмовляючи в його задоволенні, виходив з того, що спірна квартира складається з двох житлових кімнат, в квартирі зареєстровано чотири особи, проте з позовом щодо приватизації позивачка звернулася лише сама і не довела, що квартира є об'єктом приватизації, щодо якого вона могла б самостійно, без письмової згоди інших мешканців, використати своє право на приватизацію. Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" не передбачено приватизацію ідеальної частки в квартирі.
7. Дотримання вимог законодавства щодо підстав відмови у проведенні приватизації житла
Згідно зі ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" за громадянами, які не виявили бажання приватизувати займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму.
У аспекті вимог ч. 10 ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" органи приватизації, органи місцевого самоврядування не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках у приватизації займаного ними житла, крім випадків, передбачених законом.
Перелік таких випадків чітко визначений у законодавстві і є вичерпним. До них відноситься відсутність у особи права на приватизацію (ч. 2 ст. 1 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків"), заборона приватизувати конкретне приміщення (ч. 4 ст. 1 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", ч. 2 ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду").
Отже, слід виходити з того, чи виникає взагалі у громадянина право на приватизацію, чи підлягає такий об'єкт приватизації та чи дотримано громадянином всіх процедур для проведення приватизації.
З аналізу наданих для проведення узагальнення судових рішень можна встановити такі найпоширеніші підстави відмови уповноважених органів у проведенні приватизації житла:
відсутність ордера на вселення до приміщення;
тимчасова відсутність квартиронаймачів або членів їх сімей у житлі понад 6 місяців;
повне використання житлових чеків;
наявність у житла статусу службового;
аварійний стан будинку;
відсутність документа, що підтверджує невикористання громадянином житлових чеків для приватизації державного житлового фонду;
відсутність бланків для оформлення права власності.
З наведеного вбачається, що органами, які уповноважені здійснювати приватизацію, досить часто порушуються права громадян на приватизацію, оскільки причини відмови у її здійсненні не завжди відповідають вимогам законодавства.
Водночас органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (ст. 19 Конституції України).
Саме тому у справах щодо приватизації квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках з'ясуванню підлягають: обставини щодо того, чи є ці приміщення об'єктами приватизації відповідно до вимог згаданих законів; склад осіб, які постійно, як члени сім'ї наймача проживають у спірних приміщеннях або за якими зберігається право на проживання; термін та законність підстав їх реєстрації та фактичного проживання у квартирах/гуртожитках; наявність у них власного житла та чи є вони громадянами України і чи не використано ними право на приватизацію державного житлового фонду раніше в повному обсязі.
За період, що аналізується, мали місце випадки розгляду справ за позовами осіб до органів місцевого самоврядування про визнання права на приватизацію житла у випадку відсутності ордера на вселення до приміщення.
Так, рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 20 травня 2015 року у справі № 335/4164/15-ц за позовом Г.Н.А. до Орджонікідзевської районної адміністрації про визнання права на приватизацію житла задоволено.
Суд виходив з того, що відповідно до частин 10, 11 ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" органи приватизації, органи місцевого самоврядування не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках у приватизації займаного ними житла, крім випадків, передбачених законом. Оскільки квартира позивача до згаданого переліку не відноситься, відповідач безпідставно відмовляє Г.Н.А. у прийнятті документів на приватизацію.
Та обставина, що ордер, який видавався позивачу у 1979 році на заселення квартири, не зберігся, не свідчить про відсутність у Г.Н.А. права на приватизацію. З наявних у справі документів вбачається, що 01 березня 1979 року між позивачем і домоуправляючим домоуправлінням № 3 укладено договір найму житлового приміщення, за актом здачі-прийому від 01 березня 1979 року наймач прийняв квартиру, з 04 липня 1979 року зареєструвався у ній. В подальшому, 16 квітня 2001 року, між ДКП "ВРЕЖО №1" та Г.А.А. укладено типовий договір найму квартири на підставі ордера. З 1979 року до теперішнього часу власником квартири або балансоутримувачами не пред'являлося до позивача претензій щодо незаконності мешкання у квартирі.
Тому суд дійшов висновку, що Г.Н.А. на законних підставах користується спірною квартирою, а відповідач безпідставно відмовляє їй у прийнятті документів на приватизацію житла.
Таку позицію суду можна вважати правильною, оскільки ордер на вселення у житло видавався адміністрацією підприємства, крім того найголовнішою умовою є те, що вселення у житлове приміщення і користування ним відбулося на законних підставах. Отримання ордера є формалізованим підтвердженням наявності відповідного рішення. Крім того, між позивачем і домоуправляючим домоуправлінням було укладено договір найму житлового приміщення за актом прийому-передачі на підставі виданого раніше ордера на вселення, після чого квартиронаймач був зареєстрований у квартирі. Тобто вселення до квартири відбулося на законних підставах, за наявності ордера і до виникнення спірної ситуації щодо приватизації житла особа проживала у квартирі також на законних підставах.
Згідно з п. 17 Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, затвердженого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 16 грудня 2009 року № 396, громадянин, який виявив бажання приватизувати займану ним і членами його сім'ї на умовах найму квартиру (будинок), жиле приміщення в гуртожитку, кімнату в комунальній квартирі, звертається в орган приватизації, де одержує бланк заяви та необхідну консультацію.
Пунктом 18 зазначеного Положення затверджено перелік документів, які подаються громадянином до органу приватизації. Серед них має бути і документ, що підтверджує невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду.
Питаннящодо реалізації житлових прав громадян виникають також при включенні житлового приміщення в список житлового фонду, запланованого до реконструкції. Приватизація квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після проведення її реконструкції власником (володільцем) будинку (гуртожитку).При цьому відповідно до положень законодавства про приватизацію реконструкція житлового приміщення не є підставою для відмови у приватизації.
Проте, у разі визнання будинку аварійним (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей), відповідно до ч. 2. ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" він не може бути визнаний об'єктом приватизації.
Так, рішенням Тисменецького районного суду від 07 листопада 2014 року (справа № 352/222/14ц, провадження 2/352/414/14) задоволено позов Г.Н.В., Г.М.М. до Підпечерівської сільської ради, виконавчого комітету Підпечерівської сільської ради у справі про визнання незаконною відмови в приватизації житлового приміщення і визнання права на приватизацію квартири.
Позивачі обґрунтовували свої позовні вимоги тим, що вони звернулися до Підпечерівської сільської ради із заявою про приватизацію квартири № 1 за адресою в с. Підпечери Тисменицького району, однак відповідач відмовив їм у приватизації жилого приміщення, посилаючись на те, що будівля, в якій розміщена квартира, є комунальною власністю. Вважали, що така відмова суперечить нормам ЖК УРСР, Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та порушує їхнє право на житло, просили позов задовольнити.
Задовольняючи позов, Тисменицький районний суд виходив з того, що така відмова суперечить вимогам Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та порушує права позивачів на приватизацію жилого приміщення - квартири, у якій вони мешкають.
Переглядаючи справу в апеляційному порядку, судом було встановлено, що будинок за вказаною адресою з 1947 року разом з дерев'яною церквою рахується за церковною громадою с. Підпечери, хоч до 1985 року і використовувався як навчальні класи сільської школи господарства "Перемога".
Разом з тим, суд першої інстанції на зазначене уваги не звернув та не вирішив питання щодо участі релігійної громади с. Підпечери у розгляді справи та її процесуального статусу при цьому.
Крім цього, задовольняючи позов Г.Н.В. та Г.М.М. та визнаючи їх право на приватизацію квартири № 1 в с. Підпечери Тисменицького району Івано-Франківської області, суд першої інстанції не перевірив, чи підлягає спірне житло приватизації.
Так, відповідно до ч. 2 ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" не підлягають приватизації, зокрема, квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, що перебувають в аварійному стані.