Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій

Відповідно до Закону України "Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004-2010 роки" та Указу Президента України від 19.08.2002 N 723

"Про Положення про Державний комітет України з питань житлово-комунального господарства"

1. Затвердити Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій (додаються).

2. Вважати таким, що втратив чинність, наказ Держжитлокомунгоспу України від 31.12.91 N 135 "Про затвердження Положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України".

3. Юридичному відділу (М.Г.Агапова) спільно з Управлінням експлуатації житлового фонду (В.М.Кірюшин) забезпечити подання цього наказу на державну реєстрацію до Міністерства юстиції України у визначений законодавством термін.

4. Управлінню експлуатації житлового фонду (В.М.Кірюшин) спільно з Науково-дослідним інститутом будівельного виробництва (В.С.Балицький) довести цей наказ до відома зацікавлених підприємств та організацій.

5. Цей наказ набуває чинності одночасно з набуттям чинності постанови Кабінету Міністрів України щодо внесення змін до Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 N 572, у частині утримання будинків і прибудинкових територій.

6. Контроль за виконанням цього наказу покласти на заступника Голови Комітету О.Б.Лотоцького.

Терміни, що використовуються у Правилах

Жилий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного в ній проживання.

Допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.

Балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

Виконавець послуг - суб'єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору.

Виробник - суб'єкт господарювання, який виробляє або створює житлово-комунальні послуги.

Власник приміщення, будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - власник) - фізична або юридична особа, якій належить право володіння, користування та розпорядження приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстроване в установленому законом порядку.

Внутрішньобудинкові системи - мережі, арматура на них, прилади та обладнання, засоби обліку та регулювання споживання житлово-комунальних послуг, які розміщені в межах будинку, споруди, системи протипожежного захисту.

Житлово-будівельний кооператив - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі об'єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації.

Прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

Засіб вимірювальної техніки - технічний засіб, який застосовується під час вимірювань і має нормовані метрологічні характеристики.

Кількісний показник житлово-комунальних послуг - одиниця виміру для обчислення обсягу отриманої споживачем послуги, визначена відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством.

Комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи в забезпеченні холодною та гарячою водою, водовідведенням, газо- та електропостачанням, опаленням, а також вивезення побутових відходів у порядку, установленому законодавством.

Непереборна сила - дія надзвичайної ситуації техногенного, природного або екологічного характеру, яка унеможливлює надання відповідної послуги відповідно до умов договору.

Норми споживання - кількісні показники споживання житлово-комунальних послуг, затверджені згідно із законодавством відповідними органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.

Споживач - фізична чи юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну послугу.

Точка розподілу - місце передачі послуги від однієї особи до іншої, облаштоване засобами обліку та регулювання.

Управитель - особа, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі - управління будинком) і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору.

Утримання будинків і прибудинкових територій - господарська діяльність, спрямована на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи щодо забезпечення експлуатації та/або ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудинкової) території відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством.

Ремонт будинку - комплекс будівельних робіт, спрямованих на відновлення, з можливим поліпшенням експлуатаційних показників елементів будинку.

Експлуатаційні параметри елементів будинку - це сукупність технічних, санітарно-гігієнічних, екологічних, ергономічних та естетичних характеристик будинку, які визначають його експлуатаційні якості.

Реконструкція жилого будинку - комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог.

Капітальний ремонт будинку - комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об'єкта та його техніко-економічних показників.

Перепланування - до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.

Переобладнання - улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Спеціалізована організація - юридична особа, що відповідно до законодавства має повноваження надавати (виконувати) ті чи інші послуги (роботи).

1.1. Ці Правила визначають порядок надання послуг з утримання будинків і прибудинкових територій:

- забезпечення нормального функціонування жилих будівель та прибудинкових територій протягом усього періоду їх використання за призначенням;

- проведення єдиної технічної політики в житловій сфері, що забезпечує виконання вимог чинних нормативів з утримання, поточного і капітального ремонту та реконструкції жилих будинків та прибудинкових територій.

Контроль за дотриманням законодавства щодо захисту прав споживачів здійснюється відповідно до Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про захист прав споживачів" та інших нормативно-правових актів.

1.2. До складу технічної документації постійного зберігання включаються:

- технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок;

- проектно-кошторисна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо;

- акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію;

- паспорти котельного господарства, котлові книги, у разі наявності вбудованих та прибудованих котелень;

- паспорти ліфтового господарства;

- акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача.

1.2.1. Технічна документація коректується в міру зміни технічного стану будинку, переоцінки основних фондів, проведення його капітального ремонту або реконструкції, переобладнання, перепланування та зміни цільового призначення будинку, квартири (кімнати).

1.2.2. До складу документації, яка ведеться виконавцями послуг, входять:

- кошториси, описи робіт на поточний і капітальний ремонт;

- акти технічних оглядів;

- журнали заявок жителів;

- протоколи вимірювань опору електромереж (за наявності);

- протоколи вимірювань вентиляції.

1.3. Виконавці послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій повинні мати технічні паспорти на квартирні (багатоповерхові) жилі будинки та забезпечувати своєчасне внесення змін до них.

1.4. Умови і порядок переобладнання, перебудови, перепланування будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень

1.4.1. Переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів відповідно до законодавства.

1.4.2. Переобладнання жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень містить у собі - улаштування в окремих жилих будинках, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переобладнання туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.

1.4.3. До елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.

1.4.4. Переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту, не допускається.

Перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку або квартирі, не допускається.

1.4.5. Для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі документи:

- копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;

- копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку;

- проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку;

- згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.

1.4.6. Власник, наймач (орендар) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення, що припустив самовільне переобладнання або перепланування, що призводить до порушення конструктивних елементів або засобів протипожежного захисту, зобов'язаний за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану.

У разі, якщо самовільне перепланування або переобладнання приводить до погіршення технічного стану жилого будинку в цілому та порушуються права інших споживачів, зазначені роботи виконуються виконавцем послуг, питання відшкодування вартості цих робіт власником, наймачем (орендарем) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення вирішується у судовому порядку.

1.5. Утримання житлового фонду передбачає виконання робіт, передбачених наказом Держжитлокомунгоспу України від 10.08.2004 N 150 "Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень будинків, споруд", зареєстрованим у Мін'юсті України 21.08.2004 за N 1046/9645 (із змінами).

1.6. Повноваження органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг; регулювання відносин у сфері житлово-комунальних послуг; порядок доступу до житла та іншого володіння для ліквідації аварій, проведення оглядів технічного стану, перевірки показів засобів обліку; права та обов'язки споживачів, виконавців, виробників; оформлення претензій споживачів до виконавців; порядок укладання договорів у сфері житлово-комунальних послуг визначаються згідно із Законом України "Про житлово-комунальні послуги".

1.7. Усі працівники, зайняті обслуговуванням житлового фонду, проходять навчання із знання цих Правил.

Технічне обслуговування жилих будинків - комплекс робіт, спрямованих на підтримку справності елементів будівель чи заданих параметрів та режимів роботи технічного обладнання.

Система технічного обслуговування жилих будинків повинна забезпечувати безпечне та безперебійне функціонування будинків, інженерних мереж та обладнання протягом установленого терміну служби будинку.

Технічне обслуговування жилих будинків включає роботи з контролю за його станом, забезпечення справності, працездатності, наладки і регулювання інженерних систем тощо.

Контроль за технічним станом здійснюється шляхом впровадження системи технічного огляду жилих будинків.

2.1. Система технічного огляду жилих будинків

Система технічного огляду жилих будинків включає проведення планових та позапланових оглядів.

2.1.1. Планові огляди жилих будинків

Планові огляди житлових будинків розподіляються на загальні та профілактичні.

Загальні огляди передбачають комплексне обстеження комісією елементів приміщень будинку, а також їх зовнішнього благоустрою з метою визначення технічного і санітарного стану, виявлення несправностей і прийняття рішень щодо їх усунення, а також визначення готовності будинків до експлуатації в наступний період. Загальний огляд проводиться з періодичністю два рази на рік - навесні та восени (весняний та осінній огляди). Форма акта загального огляду жилого будинку наведена у додатку 1.

2.1.2. Основними завданнями загального огляду будинків є:

- визначення обсягу робіт з підготовки жилих будинків до експлуатації у весняно-літній і осінньо-зимовий періоди;

- встановлення технічного стану жилих будинків, що підлягають відповідно до плану капітальному або поточному ремонту в наступному році;

- уточнення обсягів робіт щодо поточного ремонту будинків, що включені в план на поточний рік;

- перевірка готовності жилих будинків, комунікацій, обладнання і елементів благоустрою до експлуатації в осінньо-зимовий період;

- визначення обсягів та видів ремонтних робіт щодо кожного будинку для врахування під час формування плану на наступний рік або уточнення відповідних планів поточного року.

2.1.3. Загальний огляд здійснюється комісією, до складу якої входять відповідні спеціалісти виконавця послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та представники громадських організацій, правління ЖБК та ОСББ. У разі необхідності до складу комісій можуть включатися спеціалісти - експерти проектних інститутів та спеціалізованих організацій.

2.1.4. Профілактичні огляди жилих будинків та їх конструктивних елементів здійснюються відповідними спеціалістами виконавця послуг відповідно до встановленої періодичності.

2.1.5. При профілактичних оглядах потрібно здійснювати контроль за виконанням власниками, наймачами (орендарями) умов договору. У разі необхідності власникам, наймачам (орендарям) рекомендується виконати роботи з ремонту жилих приміщень чи обладнання, які згідно з договором входять в їх обов'язки.

Профілактичне обслуговування будинків є складовою технічного обслуговування і полягає в усуненні дрібних несправностей елементів будинків з метою забезпечення їх безперебійної роботи, а також попередження порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будинків, налагодження та регулювання окремих видів технічних пристроїв.

Періодичність проведення профілактичного обслуговування елементів жилих будинків та граничні строки невідкладної ліквідації виявлених несправностей елементів жилих будинків наведена відповідно у додатках 2 та 3.

Графіки профілактичного обслуговування елементів жилих будинків та їх результати записуються в відповідних журналах.

2.2. Позаплановий огляд жилих будинків

2.2.1. Позапланові огляди передбачають огляд окремих елементів будинку або приміщень після злив, ураганних вітрів, сильних снігопадів, повеней та інших явищ стихійного характеру, що викликають ушкодження окремих елементів будинків, а також у разі аварій на зовнішніх комунікаціях чи при виявленні деформації конструкцій і несправності інженерного обладнання, що порушують умови нормальної експлуатації.

Позапланові огляди проводяться комісією або окремими працівниками виконавця послуг у залежності від обсягу та характеру пошкоджень, що виникли.

2.2.2. Виявлені у процесі загального та позапланового огляду несправності та причини, що їх викликали, а також технічний стан елементів жилого будинку записуються в журналі обліку результатів огляду.

Журнал обліку результатів огляду жилих будинків заводиться виконавцем послуг на будинок чи групу будинків, залежно від кількості поверхів, рівня благоустрою та інших характеристик.

Відомості, що заносяться до журналу, є вихідними даними для визначення технічного стану елементів будинку та його обладнання.

Відповідальність за ведення і збереження журналу обліку результатів огляду будинків покладається на майстра (техніка) технічної дільниці.

Узагальнені відомості про технічний стан жилого будинку та про проведені ремонти відображаються щорічно в технічному паспорті будинку.

Виявлені під час оглядів дефекти, деформації конструкцій або обладнання будинків, що можуть призвести до зниження несучої спроможності й стійкості конструкцій або будинків, обвалів чи порушення нормальної роботи обладнання, усуваються виконавцем послуг із залученням, у разі необхідності, спеціалізованої організації.

Виконавець послуг повинен уживати термінових заходів для забезпечення безпеки людей, попередження подальшого розвитку деформацій, а також негайно інформувати про те, що трапилося, власника будинку чи уповноважену ним особу.

2.2.3. На підставі актів оглядів необхідно в місячний термін:

а) скласти перелік (за результатами весняного огляду) заходів і встановити обсяги робіт, необхідних для підготовки будинку і його інженерного обладнання до експлуатації в наступний осінньо-зимовий період;

б) уточнити обсяги робіт із поточного ремонту (за результатами весняного огляду на поточний рік і осіннього огляду - на наступний рік), а також виявити несправності й ушкодження, усунення яких потребує капітального ремонту;

в) перевірити готовність (за результатами осіннього огляду) кожного будинку до експлуатації в осінньо-зимових умовах.

2.3. Технічне обслуговування жилих будинків

2.3.1. Склад робіт з технічного обслуговування жилих будинків і терміни їх виконання відображаються в плані-графіку, що складається виконавцем послуг на тиждень, місяць і рік.

2.3.2. Для централізованого управління і контролю за технічним станом жилого фонду створюються об'єднані диспетчерські служби (далі - ОДС) або районні диспетчерські служби (далі - РДС) на мікрорайони або групи будинків. Для кожної ОДС установлюється перелік об'єктів диспетчеризації і контрольованих параметрів інженерного обладнання.

2.3.3. Засоби автоматизації і диспетчеризації інженерного обладнання, засоби зв'язку, засоби обліку встановлюються відповідно до документів заводу-виготовлювача за проектами, виконаними спеціалізованою організацією, і повинні забезпечувати підтримання заданих режимів роботи інженерного обладнання, своєчасне подання сигналів про порушення режимів роботи або аварій, проводити вимірювання параметрів роботи обладнання для візуального або автоматичного контролю його роботи, надійний зв'язок наймачів, орендарів і власників жилих приміщень і диспетчерської, а також диспетчерської зі службами з технічного та аварійного обслуговування.

2.3.4. Повірка засобів обліку здійснюється відповідно до Закону України "Про метрологію та метрологічну діяльність".

2.3.5. ОДС повинні вести в спеціальних журналах облік заявок на оперативне усунення несправностей і ушкоджень інженерного обладнання в квартирах, будівельних конструкціях та інших елементах будинків, протипожежного обладнання і контролювати терміни та якість виконання.

2.3.6. Заявки на несправність інженерного обладнання або конструкцій повинні розглядатися в день їх надходження. У тих випадках, коли для усунення несправностей необхідний тривалий час, потрібно письмово повідомити заявника про прийняті рішення із зазначенням строку виконання робіт. При цьому термін виконання робіт повторно не продовжується. Неусунення несправностей в установлений термін є невиконанням робіт. Заявки, пов'язані з забезпеченням безпеки проживання, усуваються в терміновому порядку.

У разі залиття, аварії квартир складається відповідний акт (додаток 4).

2.3.7. Технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем тепло-, водопостачання, водовідведення і зливової каналізації та витрати на виконання цих робіт здійснюються відповідно до законодавства.

Точкою розподілу зовнішніх і внутрішніх комунікацій (якщо інше не визначено договором) є:

- для каналізації - найближчий до будівлі оглядовий колодязь;

- для водопроводу, газопроводу, тепломережі - вентиль або трійник біля будівлі;

- кабель кінцевої муфти при кабельних уводах та прохідні ізолятори при повітряних уводах - муфти належать до зовнішніх мереж, а прохідні ізолятори - до внутрішніх. У разі, якщо кабельний увід безпосередньо біля будівлі переходить у повітряну мережу, точкою розподілу є стовпова кінцева муфта, яка в цьому разі належить до внутрішніх мереж.

2.3.8. Порядок утримання газових та електричних внутрішньобудинкових мереж регулюється нормативно-правовими актами з питань регулювання електроенергетики та газопостачання.

2.4. Організація і планування поточного ремонту

Поточний ремонт - комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Поточний ремонт повинен проводитись з періодичністю, яка забезпечує ефективну експлуатацію будівлі з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту, реконструкції) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт або реконструкцію.

Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що належать до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі).

2.4.1. Організація поточного ремонту жилих будинків повинна проводитися відповідно до нормативно-правових та нормативно-технічних документів з організації і технології поточного ремонту жилих будинків. Поточний ремонт виконується виконавцем послуг власними силами або із залученням підрядних організацій.

2.4.2. Тривалість поточного ремонту визначається за нормами на кожний вид ремонтних робіт конструкцій та обладнання і обумовлюється у договорі.

2.4.3. Періодичність проведення поточного ремонту за кожним видом будинків, враховуючи їх технічний стан та місцеві умови, визначається власником жилого будинку.

2.4.4. Перелік ремонтних робіт на кожен будинок, включений до річного плану поточного ремонту, розробляється виконавцем послуг або власником.

2.4.5. У будинках, включених до плану капітального ремонту протягом найближчих п'яти років, або таких, що підлягають знесенню, поточний ремонт має забезпечити нормативні умови для проживання (підготовка до весняно-літньої і зимової експлуатації, налагодження інженерного обладнання).

2.4.6. Проведений поточний ремонт жилого будинку підлягає прийманню комісією у складі: представників власника будинку (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, житлово-будівельного кооперативу, будинкового комітету тощо) та виконавця послуг.

2.5. Організація і планування капітального ремонту

Капітальний ремонт - комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.

2.5.1. Під час капітального ремонту слід робити комплексне усунення несправностей будинку та обладнання, зміну, відновлення або заміну їх на більш довговічні й економічні, поліпшення експлуатаційних показників житлового фонду, здійснення технічно можливої й економічно доцільної модернізації жилих будинків з установленням приладів обліку тепла, води, газу, електроенергії і забезпечення раціонального енергоспоживання.

2.5.2. Порядок розроблення, обсяг і характер проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт жилих будинків, а також терміни її видачі підрядній організації, порядок проведення та фінансування капітального ремонту жилих будинків повинні встановлюватися відповідно до вимог нормативно-правових та нормативно-технічних документів.

2.6. Організація технічного обслуговування жилих будинків, що плануються на капітальний ремонт

2.6.1. При технічному обслуговуванні жилих будинків, підготовлених до капітального ремонту з відселенням мешканців, виконавець послуг повинен:

- інформувати мешканців будинку про терміни початку і завершення капітального ремонту;

- забезпечити огородження небезпечних ділянок;

- забезпечити охорону і недопущення входу сторонніх осіб у відселені приміщення;

- відключити у відселених квартирах санітарно-технічні, електричні і газові пристрої.

2.6.2. Усі конструкції, що перебувають в аварійному стані, повинні бути забезпечені охоронними пристроями, що попереджають їх обвалення.

2.7. Організація і здійснення технічного нагляду

2.7.1. За підготовкою об'єкта до капітального ремонту або реконструкції і проведення робіт на цих об'єктах здійснюється технічний нагляд.

До функцій технічного нагляду входять:

- підготовка об'єктів до ремонту чи реконструкції, включаючи організацію відселення;

- обстеження об'єктів при розробці проектно-кошторисної документації;

- контроль за ходом і якістю розробки проектно-кошторисної документації;

- технагляд за технологічністю, якістю та обсягами виконаних робіт;

- технагляд за постачанням на об'єкти обладнання і матеріально-технічних ресурсів, що входить в обов'язки замовника;

- підготовка об'єктів для здачі приймальним комісіям;

- інші питання, пов'язані з організацією і проведенням капітального ремонту і реконструкції.

2.8. Підготовка житлового фонду до сезонної експлуатації

2.8.1. Метою підготовки житлового фонду до сезонної експлуатації є забезпечення нормативних санітарно-технічних вимог щодо експлуатації приміщень жилих будинків і режимів функціонування інженерного обладнання.

2.8.2. Під час підготовки житлового фонду до експлуатації в зимовий період виконуються такі роботи:

- усунення несправностей: стін, фасадів, дахів, віконних і дверних заповнень, а також опалювальних печей, димоходів, газоходів, внутрішніх систем тепло-, водо- та електропостачання й установок із газовими нагрівачами;

- приведення в технічно справний стан прибудинкової території із забезпеченням безперешкодного відведення атмосферних і талих вод від відмостки, спусків (входів) у підвал і їх віконних приямків;

- забезпечення належної гідроізоляції фундаментів, стін підвалу і цоколю та їх сполучення із суміжними конструкціями, сходових кліток, підвальних і горищних приміщень, машинних відділень ліфтів, справність та утеплення пожежних гідрантів.

2.8.3. Підготовці до зими (проведення гідравлічних випробувань, ремонт, перевірка і налагодження) підлягає весь комплекс пристроїв, що забезпечують безперебійне постачання тепла в квартири (котельні, внутрішньобудинкові мережі, групові і місцеві теплові пункти в будинках, системи опалення, вентиляції).

Котельні, теплові пункти і вузли повинні бути забезпечені засобами автоматизації, обліку, запірною регулювальною апаратурою, схемами розведення систем опалення, гарячого водопостачання (далі - ГВП), холодного водопостачання (далі - ХВП), припливно-витяжною вентиляцією та іншими конструкціями, які реєструють роботу обладнання при різних експлуатаційних режимах (наповненні, підживленні, спуску води із систем опалення тощо), технічними паспортами на обладнання, журналами щодо запису параметрів та дефектів, які виникають під час роботи обладнання.

Прилади газового господарства повинні пройти наладку запірно-захисних клапанів і регуляторів тиску на зимовий період.

Насосні станції, системи протипожежного захисту мають бути укомплектовані і мати резервне обладнання, автоматичне вмикання резервних насосів, у разі відмови основних, відрегульоване і справне.

2.8.4. У період підготовки житлового фонду до роботи в зимових умовах організовується підготовка (відновлення) схем внутрішньобудинкових систем холодного і гарячого водопостачання, каналізації, центрального опалення і вентиляції, газу із зазначенням розміщення запірної арматури і вимикачів (для слюсарів і електриків з ліквідації аварій і несправностей внутрішньобудинкових інженерних систем). За наявності води у підвалах її необхідно відкачати та усунути причину її появи, відключити і розібрати поливальний водопровід, утеплити водомірний вузол; забезпечити безперебійну роботу каналізаційних випусків, оглядових колодязів дворової мережі і загальних випусків будинку (від трубопроводу, прокладеного в підвалі, техпідпіллі).

2.8.5. У приміщеннях, що не опалюються, у період підготовки до зими слід перевірити стан і зробити ремонт ізоляції труб водопроводу і каналізації, центрального опалення (далі - ЦО) і ГВП, утеплити протипожежний водопровід.

2.8.6. Продухи в підвалах і технічних підпіллях на зиму можна закривати тільки в разі сильних морозів.

2.8.7. Після закінчення опалювального сезону обладнання котельних, теплових мереж і теплових пунктів, усіх систем опалення має бути випробувано гідравлічним тиском відповідно до встановлених вимог. Виявлені під час випробування дефекти повинні бути усунуті, після чого проведені повторні випробування. Випробування теплових мереж проводяться відповідно до встановлених вимог.

2.8.8. У літній період проводяться такі роботи:

а) щодо котелень - ревізія арматури та обладнання приладів КВП й автоматики, усунення щілин в обмуруванні котлів і димоходів, підготовка операторів і здійснення завезення палива: твердого - у розрахунку 70% потреби в опалювальному сезоні, рідкого - за наявності складів, але не менше середньомісячного запасу. Розрахунок потрібної кількості палива слід робити відповідно до чинних нормативно-технічних актів;

б) щодо теплових мереж - промивання систем, ревізія арматури, усунення постійних і періодичних засмічень каналів, відновлення зруйнованої або заміна недостатньої теплової ізоляції труб у камерах, підземних каналах і підвалах (технічних підпіллях);

в) щодо теплових пунктів - ревізія арматури й обладнання (насосів, підігрівників тощо);

г) щодо систем опалення і гарячого водопостачання - ревізія кранів та іншої запірної арматури розширювачів і повітрозбірників, відновлення зруйнованих або заміна недостатньої теплової ізоляції труб у сходових клітках, підвалах, на горищах і в нішах санітарних вузлів. За наявності непрогрівання радіаторів проводиться їх гідропневматичне промивання. По закінченні всіх ремонтних робіт весь комплекс пристроїв з теплопостачання підлягає експлуатаційній наладці під час пробного опалення;

ґ) щодо прибиральної техніки й інвентарю для двірників - перевірка, ремонт, заміна чи придбання;

д) завезення піску для посипання тротуарів (з розрахунку не менше 3 куб. м на 1 тис. кв. м площі, яка прибирається) і солі (з розрахунку не менше 3-5% маси піску) або її замінника;

е) роз'яснення наймачам, орендарям і власникам жилих і нежилих приміщень правил підготовки жилих будинків до зими (установка ущільнювальних прокладок у стулках віконних і дверних прорізів, заміна розбитих стекол та ін.);

є) перевірка наявності первинних засобів пожежогасіння.

2.9. Організація і функціонування ОДС, аварійно-ремонтної служби (далі - АРС)

2.9.1. ОДС створюють у жилих мікрорайонах для контролю за роботою інженерного обладнання жилих будинків мікрорайону і виконання заявок населення щодо усунення несправностей і пошкоджень будинкового обладнання. Крім того, у завдання ОДС уходить ужиття оперативних заходів для забезпечення безпеки громадян у місцях аварійного стану конструкцій будинків, своєчасного прибирання територій домоволодінь, очищення покрівель від снігу.

2.9.2. ОДС здійснює контроль за роботою та забезпечує усунення неполадок такого інженерного обладнання:

- ліфтів;

- систем опалення і гарячого водопостачання (теплових пунктів, бойлерних, котельних, елеваторних вузлів);

- систем холодного водопостачання (насосних установок, водопідкачок), каналізації;

- систем газопостачання;

- електрощитових жилих будинків, чергового освітлення сходових кліток, під'їздів і дворових територій;

- кодових замикальних пристроїв у жилих будинках.

Крім того, система диспетчеризації забезпечує:

- контроль загазованості технічних підпіль і колекторів;

- гучномовний (двосторонній) зв'язок з абонентами (пасажирами ліфтів, мешканцями, двірниками), а також службовими приміщеннями;

- установку засобів автоматизованого протипожежного захисту будинків підвищеної поверховості;

- сигналізацію при відкриванні дверей підвалів, горищ, машинних приміщень ліфтів, щитових.

2.9.3. Робота ОДС здійснюється цілодобово.

ОДС веде безперервний контроль за роботою інженерного обладнання, реєструє його роботу у відповідних журналах і негайно усуває несправності й аварії; про всі аварії або перерви в роботі систем водопостачання, каналізації, тепло-, електропостачання терміново повідомляє аварійну службу виконавця послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, а також спеціалізовані організації, які обслуговують ліфти, газове, водопровідно-каналізаційне й інше обладнання.

2.9.4. Для забезпечення раціональної роботи в ОДС повинен бути комплект робочої документації на всі об'єкти, мережі і споруди, схеми всіх вузлів систем обладнання, що відкриваються і закриваються, плани підземних комунікацій, комплекти ключів від усіх робочих, підвальних і горищних приміщень жилих будинків.

2.9.5. Однією з основних функцій ОДС є приймання і виконання робіт за заявками населення. Приймання заявок здійснюється безпосередньо від мешканців за телефоном, а також за допомогою прямого зв'язку через переговорні пристрої, установлені у під'їздах будинків і кабінах ліфтів.

Реєстрація заявок населення і контроль за виконанням робіт здійснюються цілодобово за допомогою журналу заявок населення або автоматизованої системи обліку.

2.9.6. Керівник ОДС (старший диспетчер) забезпечує:

- проведення щоденного огляду диспетчерської системи, звертаючи особливу увагу на справність реле часу, ламп сигналізації на пульті, сигналізаторів загазованості, електричних вимикачів;

- проведення щотижневої профілактики апаратури, приладів і ліній зв'язку без розкривання внутрішньої частини апаратури;

- заміну згорілих ламп на диспетчерському пульті;

- заправку стрічок у прилади для креслення діаграм, проведення змазування, заправку приладів чорнилом та ін.;

- у разі несправності приладів, апаратури або ліній зв'язку - передавання заявки на ремонт у відповідну спеціалізовану організацію;

- аналіз характеру заявок, які надходять, і причини їх невиконання;

- оцінку щомісяця роботи виконавця послуг в частині виконання заявочного ремонту.

2.9.7. АРС створюються для оперативного усунення значних ушкоджень, відмов, аварій конструкцій та інженерного обладнання жилих будинків, мереж і об'єктів, забезпечення нормального функціонування і відновлення житлового фонду.

Об'єктами обслуговування аварійної служби є жилі будинки, розміщені на території району, незалежно від форм власності. Склад аварійної служби комплектується, виходячи з обсягу і технічного стану житлового фонду, який нею обслуговується.

2.9.8. Аварійно-ремонтна служба здійснює:

- термінове прочищення каналізації і сміттєпроводів усередині будівель;

- усунення аварійних ушкоджень систем водопроводу, опалення і каналізації, що перебувають у власності або на обслуговуванні організацій, що обслуговуються аварійною службою;

- ліквідацію ушкоджень у внутрішніх мережах електропостачання, що перебувають у власності організацій, які обслуговуються аварійною службою;

- забезпечення безпеки громадян у разі виявлення аварійного стану будівельних конструкцій будинків шляхом огородження небезпечних зон, обвалів конструкцій, що нависають, які перебувають в аварійному стані, або ужиття заходів допомоги мешканцям у звільненні будинку, що загрожує безпеці проживання;

- утримання закріпленої за аварійною службою техніки у справному стані і використання її за призначенням.

2.9.9. При надходженні сигналів про аварію або ушкодження магістралей водопроводу, каналізації, теплопостачання, телефонної мережі, підземної електросилової і електричної мережі, трансформаторних підстанцій і ввідних шаф, газопроводів і газового обладнання аварійна служба зобов'язана повідомити у відповідні спеціалізовані підприємства, їх аварійні служби і простежити за виконанням необхідних робіт зазначеними службами до повної ліквідації аварій.

Персонал аварійної служби, що укомплектований необхідними матеріалами, машинами та механізмами, повинен постійно перебувати в готовності з метою забезпечення негайного виїзду бригад до місця аварій у будь-який час доби.

У посадових осіб аварійної служби повинні бути схема району, список і адреси виконавців послуг, журнал обліку аварій, міські телефони, домашні адреси керівників господарств, їхні домашні і службові телефони.

У неробочий час і святкові дні АРС разом із диспетчерськими службами виконавця послуг забезпечує своєчасну ліквідацію аварій інженерних систем у жилих будинках і на об'єктах, що обслуговуються, а також приймає організаційно-технічні рішення у разі загрози стихійних лих (урагани, сильні снігопади, обледеніння доріг, різкі зниження температур та ін.). Про вжиті заходи доповідає керівництву вищої диспетчерської служби і органу місцевого самоврядування (за запитом).

3.1. Утримання допоміжних приміщень житлового будинку

3.1.1. Утримання допоміжних приміщень включає:

- технічне обслуговування (планові, позапланові огляди, підготовку до сезонної експлуатації, поточний ремонт конструктивних елементів та інженерних систем і будинкового обладнання);

- заходи, що забезпечують нормативно-вологісний режим допоміжних приміщень;

- обслуговування сміттєпроводів;

- обслуговування автоматичних замикальних пристроїв, вхідних дверей;

- обслуговування ліфтового обладнання;

- обслуговування системи протипожежного водопроводу, пожежогасіння та димовидалення;

- обслуговування допоміжних приміщень, спрямоване на комфортне обслуговування мешканців.

3.1.2. У допоміжних приміщеннях жилого будинку повинен забезпечуватися:

- справний стан будівельних конструкцій, опалювальних приладів і трубопроводів;

- належний санітарний, протипожежний стан;

- нормативний температурно-вологісний режим.

3.1.3. Вікна і двері допоміжних приміщень повинні мати щільно пригнані стулки з установкою ущільнювальних прокладок.

3.1.4. Допоміжні приміщення повинні:

- регулярно провітрюватися за допомогою кватирок, фрамуг або стулок вікон на першому і верхньому поверхах одночасно, а також через вентиляційні канали і шахти;

- мати температуру повітря і повітрообмін відповідно до встановлених вимог.

3.1.5. Освітленість штучним світлом допоміжних приміщень повинна прийматися за встановленими нормами.

3.1.6. Фарбування допоміжних приміщень допускається робити високоякісними, безводними сумішами; поверхні, пофарбовані малярськими, безводними сумішами, повинні мати однотонну глянсову або матову поверхню.

Не допускається просвічування раніше нанесених шарів фарби, відшарування, плями, патьоки. Не допускається в місцях сполучення поверхонь, викривлення ліній, зафарбування високоякісного фарбування в різні кольори.

3.1.7. Періодичність ремонту допоміжних приміщень визначається власником жилого будинку.

3.1.8. У дерев'яних жилих будинках стіни і стелі сходових клітин та коридорів із внутрішнього боку слід штукатурити або обробляти вогнезахисною сумішшю.

3.1.9. Зовнішні вхідні двері в під'їзди і сходові клітки повинні мати самозамикальні пристрої (доводники), а також обмежувачі ходу дверей (зупини).

Для зниження тепловтрат і шуму від ударів вхідних дверей за відсутності самозамикальних пристроїв, у притворах дверей слід встановлювати пружні ущільнювальні прокладки.

3.1.10. На майданчику перед зовнішніми вхідними дверима рекомендується встановлювати решітки і металеві штахети для очищення взуття від бруду і снігу.

3.1.11. Зовнішні майданчики біля вхідних дверей і тамбури сходових кліток слід систематично очищати від снігу і намерзлого льоду.

3.1.12. У багатоповерхових будинках (десять поверхів і вище) двері на сходові клітки, які не задимляються, повинні бути без запірних пристроїв. Входи зі сходових кліток на горище або покрівлю (при безгорищних дахах) повинні відповідати установленим вимогам будівельних норм.

3.1.13. Використання допоміжних приміщень для розміщення майстерень, комор та інших завдань не допускається. Під маршем сходів у першому і цокольному поверхах допускається обладнання тільки приміщень для вузлів управління центрального опалення, водомірних вузлів і електрощитів, що захищаються неспаленними перегородками.

3.1.14. Розміщення у допоміжних приміщеннях побутових речей, обладнання, інвентарю та інших предметів не допускається. Входи на сходові клітки і горища, а також підходи до пожежного обладнання й інвентарю не повинні бути захаращеними.

3.1.15. При виявленні несправностей газових труб, що виходять у допоміжні приміщення, необхідно негайно повідомити в аварійну службу, організації з експлуатації газового господарства й одночасно організувати інтенсивне провітрювання сходових кліток.

3.1.16. Шафи з електрощитовими і електровимірювальними приладами, електромонтажні ніші, що містяться у допоміжних приміщеннях, повинні бути завжди закриті.

3.2. Особливості утримання горищ та технічних поверхів

3.2.1. На горищах та технічних поверхах повинен забезпечуватися:

- температурно-вологісний режим горищних приміщень, що перешкоджає випаданню конденсату на поверхні захисних конструкцій;

- доступ до всіх елементів і чистота горищного приміщення.

3.2.2. Горищні приміщення повинні мати необхідний температурно-вологісний режим:

- у холодних горищах - із розрахунку, що унеможливлює конденсацію вологи на захисних конструкціях (але не вище +4 град. C від температури зовнішнього повітря);

- у теплих горищах - із розрахунку, але не нижче +12 град. C

3.2.3. Горищні приміщення повинні мати ходові дошки і приставні драбини для виходу на дах, а також двері і люки з щільно пригнаними стулками.

3.2.4. Горищні приміщення не повинні бути захаращені будівельним сміттям, домашніми й іншими речами та обладнанням.

3.2.5. Вхідні двері або люки (для горищних приміщень із запасними, напірними і розширювальними баками) виходу на покрівлю повинні бути утеплені, обладнані ущільнювальними прокладками, завжди замкнені (один комплект ключів зберігається в чергового диспетчера ОДС або кімнаті техніка-майстра виконавця послуг, а другий - у консьєржа чи двірника), про що робиться відповідний напис на люку чи дверях.

Вхід у горищне приміщення і на дах дозволяється тільки працівникам виконавця послуг, безпосередньо відповідальним за технічний нагляд, і тим, котрі виконують ремонтні роботи, а також працівникам експлуатаційних організацій, обладнання яких розміщене на даху й у горищному приміщенні.

3.2.6. У теплих горищах слід проводити:

- прибирання приміщень від сміття не рідше одного разу на рік з очищенням сталевих сіток на оголовках вентиляційних каналів і на вході витяжної шахти;

- дезінфекцію всього об'єму горищного приміщення у разі появи комах;

- фарбування димових труб, стін, стелі і внутрішніх поверхонь вентиляційних шахт.

3.2.7. Використання горищних приміщень під майстерні, для сушіння білизни і під складські приміщення не допускається.

3.3. Особливості утримання підвалів і технічних підвалів

3.3.1. У підвалах і технічних підвалах повинен забезпечуватися:

- температурно-вологісний режим приміщень підвалів і технічних підвалів, що перешкоджає випаданню конденсату на поверхнях огороджувальних конструкцій;

- доступ до всіх елементів підвалу і технічного підвалу і чистота;

- захист приміщень від проникнення тварин: гризунів, кішок, собак;

- належне освітлення підвальних приміщень.