Узагальнення
судової практики розгляду справ про приватизацію державного житлового фонду та гуртожитків
План
Вступ
1. Аналіз статистичних даних
2. Законодавче врегулювання справ зазначеної категорії
3. Підсудність та юрисдикція розгляду справ
4. Особливості розгляду відповідних категорій спорів залежно від об'єкта приватизації (повторне використання залишків житлових чеків для здійснення безоплатної приватизації державного житлового фонду тощо)
5. Перевірка судами дотримання необхідних умов для реалізації права на приватизацію при розгляді відповідної категорії справ
6. Вирішення інших спірних питань, пов'язаних із приватизацією державного житлового фонду
7. Дотримання вимог законодавства щодо підстав відмови у проведенні приватизації житла
Висновки
Вступ
Статтею 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та іншими міжнародно-правовими документами про права людини закріплено право на житло.
Конституцією України також серед основних прав і свобод людини й громадянина проголошено право на житло.
У ст. 47 Конституції України передбачено, що кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла, інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Статтею 345 ЦК України закріплюється право фізичної або юридичної особи набувати право власності на майно у разі приватизації державного та комунального майна у порядку, встановленому законом. Зазначена норма є загальною, оскільки відсилає до спеціального законодавства.
Правові основи приватизації державного житлового фонду, його подальшого використання і утримання визначені Законом України від 19 червня 1992 року № 2482-XII "Про приватизацію державного житлового фонду".
Законом України від 04 вересня 2008 року № 500-VI "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" внесено зміни до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та дозволено приватизувати житло в гуртожитках, що перебувають у власності територіальних громад.
Законом України від 08 вересня 2011 року № 3716-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" уточнено порядок передання гуртожитків у комунальну власність з метою наступної приватизації житлових приміщень законними мешканцями гуртожитків.
Із системного аналізу згаданих нормативно-правових актів вбачається, що вони спрямовані, зокрема, на регламентацію правовідносин з приводу реалізації права громадян на житло шляхом передання їм у приватну власність житлових приміщень державного житлового фонду та гуртожитків.
Зазначений процес приватизації став необхідним у зв'язку зі зміною суспільних правовідносин у житловій сфері та переходом житла із державної власності у приватну власність громадян.
При цьому як Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" так і Законом України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" передбачено, що спори, які виникають при приватизації квартир (будинків) та житлових приміщень у гуртожитках державного житлового фонду та щодо забезпечення житлових прав мешканців гуртожитків, вирішуються судом. Крім того, Законом України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" передбачено, що рішення суду є однією з підстав для передання гуртожитків, на які поширюється дія цього Закону, у власність територіальних громад.
Наведені правові норми є підставою для виявлення та аналізу відповідної судової практики у цивільних справах щодо приватизації державного житлового фонду та гуртожитків.
1. Аналіз статистичних даних
Зі справ, пов'язаних із застосуванням законів України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" та "Про приватизацію державного житлового фонду", можна виділити такі найпоширеніші категорії:
справи про зобов'язання провести приватизацію квартири;
справи про визнання права на приватизацію квартири;
справи про визнання недійсними та скасування рішень органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування про приватизацію квартир в багатоквартирному будинку, визнання недійсними та скасування свідоцтв про право власності на квартиру, реєстрацію та вселення;
про усунення перешкод у користуванні спільними допоміжними приміщеннями загального користування;
про виключення житла з числа службового та надання дозволу на приватизацію;
справи про визнання права власності за набувальною давністю на кімнати у гуртожитку;
справи про скасування рішення органу приватизації про відмову в приватизації кімнати у гуртожитку;
справи про усунення перешкод у приватизації житла;
справи про зобов'язання прийняти квартиру у комунальну власність міста, зарахувати на баланс, вирішити питання про приватизацію.
Під час підготовки узагальнення було виявлено, що справи про приватизацію державного житлового фонду та гуртожитків становлять незначну частину від загальної кількості справ у сфері житлових правовідносин чи справ про право власності, які перебували у провадженні судів першої та апеляційної інстанцій за останні три роки. Зазначене може бути пояснено тим, що з моменту законодавчого закріплення у 1992 році за громадянами права реалізувати свої житлові права шляхом приватизації займаних ними жилих приміщень, кількість цих приміщень зменшилась, що підтверджується дослідженою судовою практикою цієї категорії справ та практикою розгляду справ інших категорій, у яких підлягає встановленню правовий статус житлового приміщення. Зменшення чисельності житлового фонду в Україні, який може бути приватизований, свідчить про зменшення і чисельності спорів, які виникають у цих відносинах.
Водночас, оскільки офіційна судова статистика у справах зазначеної категорії судами не ведеться, зробити висновок про точну динаміку росту кількості звернень громадян за судовим захистом та про стан розгляду судами справ цієї категорії неможливо.
Як правило, відомості про такі справи є складовою статистичних даних щодо справ у сфері житлових правовідносин та справ про право власності.
На виконання доручення Президента України від 30 травня 2012 року № 1-1/1405 щодо вжиття заходів, спрямованих на захист житлових прав мешканців гуртожитків та реалізацію громадянами конституційного права на житло, у 2013 році Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ проведено аналіз судової практики застосування Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" за період із січня 2011 року по травень 2012 року.
Разом з тим виникли нові спірні питання судової практики, які потребують узагальнення та вирішення.
2. Законодавче врегулювання справ зазначеної категорії
Джерелами правового регулювання питань забезпечення реалізації права на приватизацію державного житлового фонду та гуртожитків є:
3) Цивільний кодекс України ( ЦК);
11) Постанова Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 1992 року № 572 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 14 січня 2009 року № 5) "Про механізм впровадження Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (в частині затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків);
14) Постанова Ради Міністрів Української РСР від 04 лютого 1988 року № 37 "Про службові жилі приміщення".
Необхідно звертати увагу на Рішення Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 про офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків).
Слід враховувати також аналіз судової практики застосування Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", підготовлений ВССУ у 2013 році.
3. Підсудність та юрисдикція розгляду справ
3.1. У судовій практиці виникали ускладнення під час вирішення питання юрисдикції справ цієї категорії. Такі справи розглядалися судами як у порядку цивільного, так і адміністративного судочинства.
Відповідно до ст. 15 ЦПК у порядку цивільного судочинства суди розглядають справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин.
Відповідно до п. 3 постанови пленуму ВССУ від 01 березня 2013 року № 3 "Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ" суди мають керуватися тим, що критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність у них спору про право цивільне (справи за позовами, що виникають із будь-яких правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства), по-друге, суб'єктний склад такого спору (однією зі сторін у спорі є, як правило, фізична особа).
Також слід враховувати, що в порядку цивільного судочинства підлягають розгляду справи за позовом, що об'єднує вимоги, які підлягають розгляду за правилами різних видів судочинства, якщо однією зі сторін є фізична особа, а вимоги взаємопов'язані між собою і окремий їх розгляд неможливий.
Згідно з роз'ясненнями п. 21 зазначеної постанови пленуму ВССУ, якщо орган державної влади та/або орган місцевого самоврядування (суб'єкт владних повноважень) бере участь у справі не на виконання своїх владних повноважень, а з інших правових підстав; не здійснює владних управлінських функцій щодо іншого учасника спору (наприклад, надання згоди іншому співвласнику житлового будинку на виконання переобладнання та перепланування), то залежно від змісту вимог і суб'єктного складу сторін справа підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства відповідно до вимог ст. 15 ЦПК.
Враховуючи положення ст. 1 ЦПК та ст. 2 Кодексу адміністративного судочинства України ( КАС), не є публічно-правовим і розглядається у порядку цивільного судочинства спір між органом державної влади та/або органом місцевого самоврядування (суб'єктом владних повноважень) як суб'єктом публічного права та суб'єктом приватного права, в якому управлінські дії суб'єкта владних повноважень спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав фізичної особи. У такому випадку це спір про право цивільне, незважаючи на те, що у спорі бере участь суб'єкт публічного права, а спірні правовідносини врегульовано нормами цивільного та адміністративного права.
У таких спорах орган місцевого самоврядування реалізує свої повноваження власника державного житлового фонду/гуртожитку, тобто перебуває з громадянином не у публічно-правових, а у приватноправових відносинах.
Тому справи за позовами: про визнання права на приватизацію державного житлового фонду; про усунення перешкод у здійсненні приватизації житла; про встановлення факту проживання у гуртожитку; про виселення з гуртожитку; про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням у гуртожитку, розглядаються у порядку цивільного судочинства.
Крім того, наголошуємо, що згідно із правовою позицією Верховного Суду України, висловленою у постанові від 16 грудня 2015 року у справі № 6-2139цс15, роз'яснено, що спори про зняття з квартирного обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, та про зобов'язання взяти на квартирний облік підлягають розгляду в порядку цивільного судочинства, оскільки в такому випадку особа звертається до суду за захистом порушеного цивільного, а не особистого немайнового права, отже, цей спір не стосується захисту прав, свобод та інтересів у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку органів державної влади, а пов'язаний з вирішенням питання щодо права на житло.
Натомість справи за позовами про оскарження рішень і дій органів місцевого самоврядування щодо вирішення питання про надання дозволу на передання громадянам житла у власність шляхом приватизації, оскарження визначення іншого порядку використання житла, в яких відсутній спір про право (наприклад, справи за позовами про оскарження рішень органів місцевого самоврядування про визначення порядку використання гуртожитку, який не передбачає його подальшої приватизації) у залежності від предмета спору можуть розглядатися як у порядку цивільного, так і у порядку адміністративного судочинства.
Відповідно до Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" прийняття рішень, спрямованих на забезпечення реалізації прав мешканців гуртожитків на житло шляхом приватизації, належить до компетенції органів місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд.
Орган місцевого самоврядування може ставати учасником цих правовідносин як носій владних повноважень, завдяки яким він забезпечує відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України, тобто забезпечує можливість громадянам реалізувати своє конституційне право на житло.
Так, ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 11 березня 2015 року у справі № 127/4066/15-а відмовлено у відкритті провадження у адміністративній справі за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до виконавчого комітету Вінницької міської ради про зобов'язання надати дозвіл на приватизацію кімнати на підставі п. 1 ч. 2 ст. 17, п. 1 ч. 1 ст. 109 КАС, оскільки заяву не належить розглядати в порядку адміністративного судочинства та роз'яснено позивачу його право на звернення до суду з позовною заявою в порядку цивільного судочинства.
Разом із тим, як показало узагальнення, суди не завжди правильно визначаються з приводу юрисдикційної належності спору і помилково відкривають провадження у справах, які мали б розглядатись за правилами іншого судочинства.
Так, у червні 2015 року до суду звернулось Вище професійне училище № 17 м. Генічеська із позовом до виконкому Генічеської міської ради про визнання незаконною зміни цільового призначення частини будівлі гуртожитку та скасування права власності на житловий будинок, посилаючись на те, що у власності держави в особі Міністерства освіти України перебуває ВПУ № 17 м. Генічеська, до складу майнового комплексу якого входить гуртожиток площею 4 966,3 кв. м. На підставі розпорядження виконкому Генічеської міської ради від 29 жовтня 2007 року № 318 до свідоцтва про право власності Генічеським ДБТІ внесено зміни відповідно до яких частина гуртожитку літ "А" загальною площею 1 816 кв. м переобладнана у житловий будинок. Рішенням виконкому Генічеської міської ради від 15 листопада 2007 року № 529 оформлено право власності на житловий будинок за ВПУ № 17 м. Генічеська і видано свідоцтво про право власності. Вважаючи незаконною зміну цільового призначення гуртожитку, просили про визнання незаконними та скасування оскаржуваних розпоряджень виконкому та рішень міської ради, а також свідоцтва про право власності.
Не дивлячись на суб'єктний склад учасників спору, суддею Генічеського районного суду Херсонської області було відкрито провадження у справі та призначено її до розгляду. Згодом за заявою позивача, у жовтні 2015 року, позов було залишено без розгляду. Ухвала не оскаржувалася і набрала чинності.
Звертаємо увагу на те, що орган місцевого самоврядування, у правовідносинах щодо реалізації житлових прав мешканців гуртожитків може виступати не тільки як суб'єкт владних повноважень, а і як сторона у житлових правовідносинах. Разом із тим, у разі звернення громадян до суду із позовом до органів державної влади / органів місцевого самоврядування про визнання дій протиправними та зобов'язання надати дозвіл на приватизацію житла, такі спори слід розглядати у порядку адміністративного судочинства.
Так, ухвалою судді Мукачівського міськрайонного суду від 18 серпня 2015 року у справі № 303/5185/15-ц у відкритті провадження за позовною заявою В.М.Л. до виконавчого комітету Мукачівської міської ради, третя особа без самостійних вимог на боці відповідача: В. С.М., про зобов'язання надати дозвіл В.М.Л. на приватизацію квартири відмовлено з тих підстав, що органи місцевого самоврядування у житловій сфері щодо приватизації громадянами житла державного і громадського житлового фондів виконують владні управлінські функції, а тому відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 122 ЦПК заява не підлягає розгляду в судах у порядку цивільного судочинства. Крім того, суддя зазначила, що В.М.Л. не є стороною у справі.
По іншій справі № 303/6067/15-ц заочним рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 10 грудня 2015 року задоволено позов В.М.Л. до виконавчого комітету Мукачівської міської ради та співвідповідача В.С.М., третя особа, що не заявляє самостійних вимог - орган опіки та піклування виконавчого комітету Мукачівської міської ради, про зобов'язання надати дозвіл на приватизацію, зобов'язано виконавчий комітет Мукачівської міської ради надати дозвіл В.М.Л. на приватизацію квартири за адресою Інформація_1, без згоди В.С.М.
В першому випадку суддя відмовила у відкритті провадження у справі з посиланням на розгляд спору в порядку адміністративного судочинства, а в іншому - судом розглянуто той самий спір в порядку цивільного судочинства, що не можна визнати правильним. Спір з органом місцевого самоврядування про зобов'язання надати дозвіл на приватизацію повинен бути розглянутий в порядку адміністративного судочинства.
Відмова органу місцевого самоврядування в оформленні права власності на об'єкт нерухомого майна та видачі свідоцтва у зв'язку з ненаданням необхідних документів для оформлення такого права не є оспорюванням порушення житлових прав.
Тобто у разі звернення з таким позовом у порядку цивільного судочинства суд має відмовити у відкритті провадження у справі на підставі п. 1 ч. 2 ст. 122 ЦПК, оскільки справи про оскарження рішень органів місцевого самоврядування щодо відмови у наданні дозволу на надання кімнат у гуртожитку/квартир у власність їх мешканцям шляхом приватизації без вимог про визнання за ними права на приватизацію житлового приміщення, враховуючи предмет спору, відповідно до ст. 17 КАС мають розглядатися в порядку адміністративного судочинства.
Разом із тим, судами першої і апеляційної інстанцій також допускаються помилки при визначенні саме юрисдикції споруу разі звернення громадян до суду із позовом до органів державної влади / органів місцевого самоврядування про визнання дій протиправними та зобов'язання надати дозвіл на приватизацію житла.
Так, позивачка в особі свого представника звернулася до Фрунзенського районного суду м. Харкова із адміністративним позовом до Виконавчого комітету Кулиничівської селищної ради Харківської області про визнання дій протиправними та скасування рішення Виконавчого комітету Кулиничівської селищної ради Харківської області від 24 липня 2014 року № 40 "Про надання гр. Особа 1 права для тимчасового проживання у кімнаті № 10 в гуртожитку за адресою Інформація 1".
Ухвалою Фрунзенського районного суду м. Харкова від 30 грудня 2014 року у справі № 645/11379/14 відмовлено у відкритті провадження у адміністративній справі за позовом до Виконавчого комітету Кулиничівської селищної ради Харківської області про визнання дій протиправними та скасування рішення сільської ради на підставі п. 1 ч. 2 ст. 17, п. 1 ч. 1, ч. 6 ст. 109 КАС та роз'яснено позивачу його право на звернення до суду з позовною заявою в порядку цивільного судочинства.
Цей приклад наведений в узагальненні Апеляційного суду Харківської області як зразок вірного застосування законодавства при визначенні юрисдикції спору та вказано, що висновок місцевого суду є правильним, оскільки спір стосувався захисту права цивільного - права особи на житло, а тому має розглядатись у порядку цивільного судочинства. Разом із тим такий висновок є сумнівним, оскільки оскаржується саме неправомірність рішення органу місцевого самоврядування, а тому такий спір підлягає розгляду у порядку адміністративного судочинства.
До адміністративної юрисдикції належить і розгляд позовів про оскарження бездіяльності органу державної влади / місцевого самоврядування при зверненні громадянина із заявою про приватизацію житлового приміщення, оскільки такі спори стосуються процедури розгляду звернення державним органом / органом місцевого самоврядування, якщо не заявляється вимога про право.
У справі № 712/5233/14-ц позивач Б.О.В. звернувся до суду із позовом до Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради про надання дозволу на приватизацію квартири. Рішенням Соснівського районного суду м. Черкаси від 15 травня 2014 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Однак, враховуючи, що фактично предметом позову стало оспорювання рішення Департаменту економіки та розвитку Черкаської міської ради про відмову у приватизації квартири, такі позовні вимоги мали б розглядатись у порядку адміністративного судочинства, оскільки орган місцевого самоврядування, приймаючи рішення, спрямоване на забезпечення реалізації прав громадян на житло шляхом приватизації, стає учасником відповідних правовідносин як носій владних повноважень, завдяки яким він забезпечує можливість громадян реалізувати своє конституційне право на житло.
За результатами узагальнення встановлено, що помилки при визначенні юрисдикції справ цієї категорії допускалися місцевими загальними судами Херсонської, Кіровоградської, Закарпатської, Запорізької, Дніпропетровської та Київської областей.
З наданих узагальнень вбачається, що місцеві загальні суди Волинської, Житомирської, Рівненської, Сумської, Тернопільської, Чернівецької, Хмельницької, Чернігівської областей у більшості випадків правильно вирішують питання щодо юрисдикції справ цієї категорії.
Окремо слід зазначити, що допущено помилки майже завжди повністю усувались на апеляційному рівні.
3.2. Випадків відкриття провадження чи розгляду справ з порушеннями правил підсудності під час узагальнення справ названої категорії виявлено незначну кількість, деякі помилки при визначенні підсудності цієї категорії справ виявлено у місцевих судах Дніпропетровської, Кіровоградської областей.
Підсудність визначає коло цивільних справ у спорах, вирішення яких належить до повноважень конкретного суду першої інстанції.
Якщо спір стосується безпосередньо реалізації права на конкретне житлове приміщення, при вирішенні підсудності справи слід виходити з того, що право на приватизацію є правом на нерухоме майно, тому слід застосовувати ст. 114 ЦПК. За приписами ч. 1 ст. 114 ЦПК позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред'являються за місцезнаходженням майна або основної його частини. Перелік позовів, для яких визначено виключну підсудність є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає. Місцезнаходження нерухомого майна має бути підтверджено документально.
Розгляд інших спірних питань, які є суміжними, регулюється за загальними правилами визначення підсудності (ст. 109 ЦПК).
Практика розгляду спорів, які виникають з приводу нерухомого майна та житлових правовідносин, свідчить про наявність одиничних випадків, коли суди вирішують питання про відкриття провадження у таких справах з порушенням правил підсудності.
Так, Бабушкінським районним судом м. Дніпропетровська прийнято до провадження і розглянуто справу за позовом Г.Р.К. до Управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради, комунального підприємства "Жилсервіс-5" Дніпропетровської міської ради про визнання права на приватизацію житлового приміщення - кімнати № 105 за адресою: Інформація_1, хоча згідно із ст. 114 ЦПК справа підсудна Ленінському районному суду м. Дніпропетровська. Рішенням від 23 вересня 2015 року позовні вимоги були задоволені у повному обсязі, рішення суду не оскаржувалось (справа № 200/18984/15-ц).
Інший приклад, ухвалою Ленінського районного суду міста Кіровограда від 13 травня 2013 року відкрито провадження у справі за позовом адвоката П.О.І., поданого в інтересах М.Л.В. до Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради про визнання права на проживання у гуртожитку та зобов'язання відповідача видати ордер встановленого зразка.
Відкриваючи провадження у справі, суд першої інстанції не звернув уваги на те, що гуртожиток за адресою Інформація_2, на право проживання у якому позивачем пред'явлено позов, знаходиться на території Кіровського району міста Кіровограда, що є загальновідомим.
18 червня 2013 року у судовому засіданні до початку розгляду справи по суті судом було з'ясовано, що заяву прийнято і провадження у справі відкрито з порушенням правил підсудності та постановлено ухвалу про передачу справи до Кіровського районного суду міста Кіровограда (справа № 405/4077/13-ц).
Наведені приклади дають підстави для висновку, що не всі суди першої інстанції керуються роз'ясненнями, що містяться у постанові пленуму ВССУ № 3 від 01 березня 2013 року "Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ", що призводить до ухвалення судових рішень, які не відповідають вимогам закону.
4. Особливості розгляду відповідних категорій спорів залежно від об'єкта приватизації (повторне використання залишків житлових чеків для здійснення безоплатної приватизації державного житлового фонду тощо)
Законодавство про приватизацію житла визначає право громадян України приватизувати займане ними житло один раз. Передбачається також, що кожен громадянин України у разі, коли частка житла, яка приватизується, менша за встановлену норму, одержить компенсацію у вигляді житлових чеків. Ці чеки громадянин України може використати для приватизації як житла, так і частки майна державних підприємств або земельного фонду.
Порядок здійснення приватизації державного житла в Україні визначено Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду". Цей закон закріплює поняття приватизації, об'єкти та способи приватизації, поняття житлових чеків і порядок розрахунків за приватизоване житло. Законом також врегульовані права і обов'язки наймачів і власників, проведення приватизації і оформлення права власності, використання одержаних коштів, утримання приватизованих квартир, сплати податку на житло та соціальний захист населення при приватизації.
До об'єктів приватизації належать: квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, житлові приміщення у гуртожитках (житлові кімнати, житлові блоки (секції)), кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.
Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв; квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, що перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.
Приватизація квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником (володільцем) будинку (гуртожитку). Наймачі, які проживали у квартирах (будинках), житлових приміщеннях у гуртожитках до початку реконструкції, після проведення реконструкції мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках.
Одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, включених до планів ремонту, можуть бути приватизовані до його проведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Приватизація здійснюється шляхом: а) безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю; б) продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають у них або перебувають на черзі потребуючих поліпшення житлових умов.
Незалежновід розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними:
однокімнатні квартири;
квартири (будинки), одержані у разі знесенняабо відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, якщо колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації;
квартири(будинки), в яких мешкають громадяни, котрим встановлена ця пільга Законом України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи";
квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди I і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці, що пропрацювали: не менше 25 років - жінки, 30 років - чоловіки, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України "Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні";
квартири(будинки), в яких мешкають сім'ї загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків та на виробництві;
квартири(будинки), в яких мешкають військовослужбовці, котрим встановлена пільга Законом України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей";
квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім'ї (сім'ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).
При здійсненні приватизації державного житлового фонду можуть використовуватися житлові чеки для оплати надлишкової чи жилої площі, що не вистачає. Житлові чеки - це приватизаційні папери, що їх одержують усі громадяни України і використовують при приватизації державного житлового фонду. Вони можуть також використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду. Номінальна вартість житлового чека визначається відновною вартістю наявного державного житлового фонду з урахуванням загального індексу зростання вартості майна. Громадяни, які мають житло на праві власності, можуть використовувати одержані житлові чеки для придбання частки майна державних підприємств, земельного фонду. Так само можуть використовувати житлові чеки громадяни, які отримали їх у порядку компенсації за приватизовану квартиру (будинок).
Право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитку з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які на законних підставах проживають у них.
При здійсненні приватизації квартири (будинку) розрахунки проводяться залежно від її загальної площі. Кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чека або з частковою доплатою один раз (п. 5 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду").
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 26 квітня 1993 року № 305 "Про випуск в обіг приватизаційних житлових чеків" останні підлягають випуску у вигляді приватизаційних депозитних рахунків, порядок відкриття яких та здійснення з них платежів регулюються Положенням про порядок відкриття приватизаційних депозитних рахунків і здійснення з них платежів, затвердженим постановою Правління Національного банку України від 27 квітня 2000 року № 179.
При проведенні узагальнення виявлено, що вагома частина судових спорів щодо реалізації прав громадян на житло пов'язана із порушенням їх права на повторну приватизацію із використанням залишків житлових чеків. Склалась ситуація, коли громадяни частково використали житлові чеки в процесі приватизації квартир державного житлового фонду, проте мають залишки житлових чеків на депозитних рахунках, яких вистачає для оформлення права власності на інше житло. Практика застосування житлового законодавства склалася таким чином, що органи приватизації здійснюють доприватизацію житла громадянам за невикористані частини житлових чеків у межах їх вартості та з доплатою особистих коштів за наявності надлишків житлової площі. При цьому право власності нанове житло оформляється відповідно до законодавства про приватизацію.
З цього питання Конституційним Судом України надано офіційне тлумачення, викладене в рішенні від 10 червня 2010 року № 15-рп/2010, згідно з яким положення п. 5 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 року № 2482-XII, у відповідності до якого кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чека або з частковою доплатою один раз, необхідно розуміти так, що право громадян України на безоплатну приватизацію державного житлового фонду вважається реалізованим один раз, якщо:
громадянин України повністю використав житловий чек для приватизації житла у державному житловому фонді, і у його власність безоплатно передано в одній чи кількох квартирах (будинках) загальну площу з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю;
у власність наймача і кожного члена його сім'ї передано загальну площу однієї квартири (будинку), що перевищує встановлену санітарну норму, з оплатою вартості надлишкової загальної площі приватизованого житла;
у власність наймача і кожного члена його сім'ї передано загальну площу житла, меншу ніж встановлена санітарна норма, а залишок житлового чека використано для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду;
весь житловий чек використано для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду.
Приватизація загальної площі в кількох квартирах (будинках) державного житлового фонду в межах встановленої санітарної норми та номінальної вартості житлового чека не є повторною.
Законом передбачено, що громадянам безоплатно передається житло з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача та члена його сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю.
Разом із тим, проведеним узагальненням виявлено випадки неправильного застосування законодавства при повторному використанні залишків житлових чеків при реалізації прав громадян на безоплатну приватизацію.
Звертаємо увагу, що Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" терміну дії житлових чеків не визначає, тобто скористатись ними можливо у будь-який час.
Відповідно до ч. 2 ст. 5 згаданого Закону якщо загальна площа квартири менше площі, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім'ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра.
З аналізу відповідних норм законодавства вбачається, що у разі, якщо наймачу та членам його сім'ї видано житлові чеки з урахуванням їх залишкової вартості після здійснення приватизації квартири площею, меншою від тієї, яку вони можуть отримати безоплатно, вартість таких житлових чеків має враховуватись та перевірятись судом при виникненні спорів про доприватизацію житла такими особами.
Так, Рішенням Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 17 вересня 2012 року позовні вимоги ОСОБА_3 до Міністерства внутрішніх справ України, виконкому Світловодської міської ради, Управління Міністерства внутрішніх справ України в Кіровоградській області про визнання права на приватизацію державного житлового фонду та зобов'язання вчинити певні дії задоволено частково. Зобов'язано Управління Міністерства внутрішніх справ України в Кіровоградській області провести всі необхідні дії, пов'язані з приватизацією ОСОБА_3 квартири відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". В задоволенні інших позовних вимог відмовлено.
Рішенням Апеляційного суду Кіровоградської області від 20 листопада 2012 року рішення суду першої інстанції скасовано і ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 відмовлено.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив з того, що ОСОБА_3 використав своє право на безоплатну приватизацію в межах встановлених санітарних норм, тобто 21 кв. м загальної площі в квартирі АДРЕСА_3, а тому немає підстав визнавати за ним право на безоплатну приватизацію квартири АДРЕСА_1.
Ухвалою ВССУ від 20 лютого 2013 року касаційну скаргу ОСОБА_3 задоволено, рішення Апеляційного суду Кіровоградської області від 20 листопада 2012 року скасовано, а справу направлено на новий розгляд до апеляційного суду (справа № 6-52397св12).
Ухвалу мотивовано тим, що з матеріалів справи, зокрема розпорядження органу приватизації державного житлового фонду виконавчого комітету Світловодської міської ради, вбачається, що при приватизації квартири мешканцями квартири не використані житлові чеки на суму 1 грн. 42 коп.
На зазначені положення закону та обставини справи суд апеляційної інстанції уваги не звернув, не перевірив чи видавався позивачу житловий чек у невикористаній ним для приватизації житла частині та чи був він використаний ним для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду. З огляду на викладене, висновок про реалізацію позивачем у повному обсязі права на безоплатну приватизацію державного житлового фонду був передчасним.
При проведенні узагальнення також виявлено випадки звернення громадян із позовами про визнання неправомірною відмови у видачі довідки про залишок суми невикористаного житлового чека. Це пов'язано із вимогою законодавця подавати до органу приватизації документ, що підтверджує невикористання ним житлових чеків для приватизації державного житлового фонду.
Так, згідно з п. 18 Положення "Про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян", затвердженого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 16 грудня 2009 року № 396, крім інших документів, що подаються до органу приватизації, подається також документ, що підтверджує невикористання ним житлових чеків для приватизації державного житлового фонду.
За нормами п. 20 цього Положення документом, що підтверджує невикористання громадянином житлових чеків для приватизації державного житлового фонду, є довідка з попередніх місць проживання (після 1992 року) щодо невикористання права на приватизацію державного житлового фонду.
Так, рішенням Вишгородського районного суду від 17 липня 2015 року задоволено позов З.М.І. до Виконавчого комітету Вишгородської міської ради про визнання неправомірною відмови у видачі довідки про залишок суми невикористаного житлового чека по безоплатній приватизації (справа № 363/1138/15-ц).
Обставини справи полягали в наступному: при зверненні до виконкому та органу приватизації Вишгородської міської ради з проханням видати документ, що підтверджує використання громадянином житлового чека з місця проживання після 1992 року, позивач отримав довідку, з якої вбачалось, що за період реєстрації своє право безоплатної приватизації державного житла З.М.І. використав в обсязі 25,95 кв. м, при нормі 26,00 кв. м. Однак відповіддю Вишгородського міського голови позивачу було відмовлено у видачі довідки про залишок невикористаного житлового чека, з підстав повного використання права на безоплатну приватизацію житла.
При постановленні рішення суд керувався ст. 60 ЦПК, Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" та статтями 1, 4 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", на підставі яких визнав неправомірною відмову виконкому Вишгородської міської ради та її органу приватизації у видачі позивачу довідки про залишок суми невикористаного житлового чека по безоплатній приватизації державного житла, квартири, та зобов'язав виконком та орган приватизації Вишгородської міської ради видати таку довідку про фактичний залишок суми невикористаного житлового чека.
Водночас у разі, якщо судом встановлено, що житло приватизоване з порушенням ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", у зв'язку з чим громадяни не мали права на приватизацію житла, судом може бути скасовано державну реєстрацію права власності, а також свідоцтво про право власності на житло. У цьому контексті постає питання відновлення житлових чеків, які були використані на приватизацію житла, яку судом визнано незаконною. Це призводить до того, що квартира з приватної власності у примусовому порядку переводиться до державного житлового фонду, а колишні власники перетворюються на квартиронаймачів.
Крім того, до цього часу законодавчо не визначено правового механізму повернення житлових чеків їх власникам або відшкодування вартості цих приватизаційних паперів у грошах за умови визнання недійсною приватизації житла.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 26 квітня 1993 року № 5 "Про випуск в обіг приватизаційних житлових чеків" останні підлягають випуску у вигляді приватизаційних депозитних рахунків, порядок відкриття яких та здійснення з них платежів регулюються "Положенням про порядок відкриття приватизаційних депозитних рахунків і здійснення з них платежів", затвердженим постановою Правління Національного банку України від 27 квітня 2000 року №179. Згідно із цим Положенням житлові чеки - це приватизаційні папери, які засвідчують право власника на безоплатне одержання в процесі приватизації частки державного житлового фонду, тобто житлові чеки можуть використовуватися для приватизації квартир (будинків) державною житлового фонду.
Платежі за придбані з використанням житлових чеків об'єкти приватизації здійснюються з приватизаційних депозитних рахунків, на які нараховується повна номінальна вартість житлових чеків громадян. Використання коштів приватизаційних депозитних рахунків здійснюється за приватизаційним платіжним дорученням щодо переказу належної суми з депозитного рахунку на позабалансовий рахунок відповідного позабюджетного фонду приватизації.
У зв'язку з наведеним вірною є позиція судів, згідно з якою особи, які використали житлові чеки під час приватизації житла, що визнана судом незаконною, мають право на визнання за ними права на приватизацію житла з відновленням житлових чеків (справа № 310/4119/15-ц).
У судів також виникали питання щодо можливості визнання приватизації частково недійсною через порушення прав окремих членів сім'ї. Так, в одних випадках суди визнавали приватизацію частково недійсною (справи № № 712/5800/14-ц, 667/1832/14-ц), в інших випадках - відмовляли в задоволенні вимог про визнання саме частково недійсною приватизації, вважаючи, що визнавати потрібно недійсним акт про приватизацію квартири в цілому.
Слід зазначити, що наслідком порушення вимог ч. 2 ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" може бути визнання приватизації недійсною. При цьому законодавством не передбачено визнання приватизації частково недійсною, а разом із цим свідоцтва про право власності частково недійсним.
Слід також враховувати, що вимога про визнання недійсним свідоцтва про право власності на житлове приміщення без вимоги скасування розпорядження органу приватизації про передачу житла у приватну власність не вирішує спір по суті.
Закон містить ряд обмежень щодо об'єктів приватизації та має вичерпний перелік тих категорій житла, що не може бути приватизованим (ч. 2 ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду").
Так, оскільки службове житло не підлягає приватизації, судам необхідно з'ясовувати, чи є житлове приміщення службовим, чи набуло цього статусу в передбаченому законодавством порядку, або цей статус з житла вже знято.
Постановою Ради Міністрів УРСР від 04 лютого 1988 року № 37 "Про службові жилі приміщення" затверджено перелік категорій працівників, яким може бути надано службові жилі приміщення, а також Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в УРСР.
Службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього. Через це зазначені приміщення повинні знаходитися у безпосередній близькості від дільниці, яка ними обслуговується (їх робочого місця).
Жиле приміщення включається до числа службових рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів за клопотанням адміністрації підприємства, установи, організації. У тих випадках, коли підприємство, установа, організація розташована на території одного населеного пункту (району в місті), а жиле приміщення на території іншого, рішення про його включення до числа службових приймається виконавчим комітетом Ради народних депутатів за місцем знаходження приміщення.
До числа службових може бути включено тільки вільне жиле приміщення. Під службові жилі приміщення виділяються, як правило, окремі квартири.