Положення про рефінансування первинних кредиторів шляхом набуття прав вимоги за іпотечними кредитами та вимоги до первинних кредиторів - банків

Це Положення розроблено у відповідності до Цивільного кодексу України, Законів України "Про іпотеку", "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг", інших нормативно-правових актів України, Статуту Державної іпотечної установи (далі - Установа) та інших внутрішніх документів Установи з метою здійснення Установою за рахунок власних та залучених коштів іпотечного кредитування (рефінансування) первинних кредиторів (банків та небанківських фінансових установ), які провадять діяльність з надання фізичним особам (позичальникам) забезпечених іпотекою кредитів шляхом:

- набуття у первинних кредиторів прав вимоги за іпотечними кредитами, наданими первинними кредиторами у відповідності до вимог Установи на весь строк дії договору про іпотечний кредит;

- набуття у первинних кредиторів прав вимоги за іпотечними кредитами, наданими первинними кредиторами у відповідності до вимог Установи на встановлений строк рефінансування (операція "репо").

При здійсненні Установою вищезазначених операцій з рефінансування обов'язковою умовою є зобов'язання первинного кредитора:

а) щодо зворотного набуття первинним кредитором прав вимоги за іпотечними кредитами при закінченні строку рефінансування первинного кредитора;

б) щодо заміни або зворотного набуття на вимогу Установи, прав вимоги за іпотечними кредитами, які перестали відповідати вимогам Установи.

Це Положення є невід'ємною частиною Стандартів надання, рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів Установи (далі - Стандарти).

1.1. ПОДАННЯ ЗАЯВОК ПЕРВИННИМИ КРЕДИТОРАМИ НА УЧАСТЬ У СИСТЕМІ РЕФІНАНСУВАННЯ

1.1.1. Первинний кредитор (банки та небанківські фінансові установи), який приймає участь у програмах рефінансування Установою первинних кредиторів, повинен відповідати критеріям фінансової стійкості, кваліфікації персоналу, задіяного в наданні і обслуговуванні іпотечних кредитів, внутрішньої документації, що регламентує надання і обслуговування іпотечних кредитів.

Стандартами Установи встановлюються критерії відбору та умови рефінансування Установою первинних кредиторів, а саме:

- банків - у відповідності до складової Стандартів Установи "Вимоги до первинних кредиторів - банків";

- небанківських фінансових установ - у відповідності до складової Стандартів Установи "Вимоги до первинних кредиторів - небанківських фінансових установ", (далі разом - Вимоги).

1.1.2. Первинний кредитор, який відповідає Вимогам Установи та має бажання укласти з Установою Генеральний договір про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів (далі - Генеральний договір), надає до Установи "Заявку на участь у системі рефінансування" (далі - Заявка), яка складається на фірмовому бланку первинного кредитора за формою, яка наводиться у відповідних Вимогах.

До прийняття рішення Установою стосовно співробітництва з первинним кредитором підрозділи Установи проводять перевірку та аналіз пакету документів первинного кредитора у відповідності до внутрішніх процедур Установи. Цей пакет документів подається первинним кредитором разом із Заявкою та в обов'язковому порядку повинен містити документи згідно переліку, встановленому у відповідних Вимогах.

1.1.3. Для прийняття остаточного рішення щодо участі первинного кредитора у системі рефінансування Установа може запросити у нього іншу додаткову інформацію, яка не входить до комерційної та/або банківської таємниці.

1.1.4. Після отримання Заявки та усіх необхідних документів Установа протягом 10 (десяти) робочих днів письмово повідомляє первинного кредитора про прийняте рішення.

1.1.5. У разі невідповідності первинного кредитора Вимогам, встановленим Установою до первинних кредиторів, Установа має право:

- відмовити в укладанні Генерального договору з первинним кредитором та включенні його до системи рефінансування Установою первинних кредиторів, що здійснюють діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів;

- встановити додаткові окремі вимоги до первинного кредитора щодо надання додаткового забезпечення виконання первинним кредитором своїх зобов'язань та зобов'язань позичальників перед Установою.

В подальшому при виконанні первинним кредитором відповідних Вимог до первинних кредиторів Установа може повторно розглянути Заявку первинного кредитора за його окремим клопотанням та за умови оновлення частини інформації наведеної у відповідних Вимогах.

1.2. УКЛАДЕННЯ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДОГОВОРУ ПРО РЕФІНАНСУВАННЯ ТА ОБСЛУГОВУВАННЯ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ

1.2.1. У разі відповідності первинного кредитора Вимогам, встановленим Установою до первинних кредиторів, йому направляється пропозиція про укладання Генерального договору (додаток N 1).

1.2.2. Протягом 10 (десяти) робочих днів після підписання Генерального договору первинний кредитор повинен надати Установі:

- перелік відокремлених підрозділів (філій, відділень, представництв), які уповноважені первинним кредитором здійснювати операції за Стандартами Установи, із зазначенням реквізитів керівників та осіб, відповідальних за цю ділянку роботи;

- документи (накази на призначення, довіреності тощо), що підтверджують повноваження осіб, які мають право підписувати договори та документи, що супроводжують процес кредитування, оформлені згідно вимог законодавства.

1.2.3. Протягом 10 (десяти) робочих днів після підписання сторонами Генерального договору Установа надає первинному кредитору:

- копії установчих документів та свідоцтва про державну реєстрацію Установи;

- копії ліцензій та дозволів на здійснення фінансових послуг Установою;

- Стандарти Установи;

- документи, підтверджуючі повноваження осіб, що мають право підписувати договори, інші документи від імені Установи;

- перелік відповідальних осіб Установи, уповноважених здійснювати організацію та координацію роботи з первинним кредитором.

1.2.4. Генеральний договір визначає взаємовідносини сторін по іпотечному кредитуванню в частині:

- порядку рефінансування Установою первинного кредитора, який надає іпотечні кредити відповідно до вимог Стандартів шляхом набуття Установою у первинного кредитора прав вимоги за іпотечними кредитами на визначений строк або на весь строк дії іпотечних договорів;

- особливостей обслуговування первинним кредитором іпотечних кредитів, які належать Установі, відповідно до договору про обслуговування іпотечних кредитів до припинення зобов'язань по договорам про іпотечний кредит та іпотечним договорам в залежності від строків їх рефінансування Установою;

- обставин зворотного відступлення первинному кредитору прав вимог за іпотечними кредитами, які належать Установі.

1.2.5. Генеральний договір діє до виконання сторонами усіх своїх зобов'язань за ним.

1.2.6. Після укладання Генерального договору до моменту встановлення та доведення первинному кредитору параметрів рефінансування, згідно п. 2.1.1 Установа та первинний кредитор погоджують типові форми договорів про іпотечний кредит, іпотечних договорів та договорів поруки, які є складовою частиною Стандартів станови шляхом їх обговорення, внесення погоджених змін, візування їх сторонами та укладанням додаткової угоди до Генерального договору. З моменту погодження такі погоджені форми договорів (про іпотечний кредит, іпотечних договорів та договорів поруки) визначаються Установою стандартними для кожного конкретного первинного кредитора.

1.2.7. У виключних випадках, при здійсненні рефінансування Установою первинних кредиторів шляхом набуття прав вимоги за діючими іпотечними кредитами іпотечного кредитного портфеля первинного кредитора, Установа може розглянути інші форми договору про іпотечний кредит, іпотечного договору та договору поруки. При цьому існуючі іпотечні кредити повинні відповідати Стандартам Установи або бути приведені у відповідність до вимог Установи. Погодження з Установою договорів або додаткових угод до зазначених договорів здійснюється шляхом укладання додаткової угоди до Генерального договору.

2.1. ПОРЯДОК ВСТАНОВЛЕННЯ ЛІМІТУ НА ЗДІЙСНЕННЯ ОПЕРАЦІЙ З ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ ВИМОГИ ТА ЦІНОВИХ УМОВ РЕФІНАНСУВАННЯ ПЕРВИННИХ КРЕДИТОРІВ

2.1.1. З моменту підписання Генерального договору та погодження форм договорів про іпотечний кредит, іпотечних договорів та договорів поруки у відповідності до пунктів 1.2.6 та 1.2.7 цього Положення Установа щоквартально встановлює та письмово доводить первинному кредитору за формою, наведеною у додатку N 2 до цього Положення, наступні параметри рефінансування:

- розмір лімітів на здійснення операцій з рефінансування первинного кредитора в залежності від строків рефінансування;

- ставки рефінансування первинного кредитора на наступний квартал в залежності від особливих умов здійснення рефінансування або іпотечних програм Установи та з урахуванням строків рефінансування Установою первинного кредитора;

- строки рефінансування Установою первинного кредитора;

- особливі умови здійснення рефінансування Установою первинних кредиторів у відповідності до Стандартів (цільове використання іпотечного кредиту, строки кредитування та ін. або окремі іпотечні програми Установи).

2.1.2. Розрахунок ліміту на здійснення операцій з відступлення прав вимоги за іпотечними кредитами, в межах якого Установа зможе набути права за іпотечними кредитами, які надані Первинним кредитором згідно Стандартів Установи з урахуванням особливих умов, здійснюється окремо на кожного первинного кредитора у відповідності до внутрішніх методик та процедур, які визначають систему управління ризиками Установи.

Встановлення ліміту на здійснення операцій з відступлення прав вимоги за іпотечними кредитами здійснюється з урахуванням запланованих первинним кредитором обсягів надання іпотечних кредитів у відповідності до Стандартів Установи. Для забезпечення цього первинний кредитор письмово надає Установі до 25 числа місяця, наступного за звітним кварталом, "Прогнозний обсяг надання іпотечних кредитів за Стандартами Державної іпотечної установи" на наступний квартал за формою, наведеною у додатку N 3 до цього Положення, разом з квартальною звітністю, подання якої передбачено у відповідних Вимогах та договорі про обслуговування іпотечних кредитів, з врахуванням п. 3.3.5 цього Положення.

Додатковим фактором, що може вплинути на розмір ліміту на здійснення операцій з рефінансування Установою первинного кредитора, є розмір винагороди (відсоткова ставка кредитування та інші комісійні) первинного кредитора при наданні іпотечних кредитів за Стандартами Установи та рівень виконання первинним кредитором запланованих ним обсягів надання іпотечних кредитів за Стандартами Установи у попередньому кварталі.

У межах поточного кварталу за письмовим клопотанням первинного кредитора Установа може змінити розмір ліміту на здійснення операцій з набуття прав вимоги за іпотечними кредитами для первинного кредитора на поточний квартал.

2.1.3. Ставки рефінансування Установою первинних кредиторів встановлюються у відповідності до ринкової вартості фінансових ресурсів, строків рефінансування Установою первинних кредиторів та внутрішніх методик та процедур, які визначають систему управління ризиками Установи.

2.1.4. З урахуванням ставки рефінансування первинний кредитор при наданні іпотечного кредиту встановлює розмір винагороди (відсоткова ставка кредитування тощо), яку сплачує позичальник за користуванням іпотечним кредитом з урахуванням п. 2.1.5 цього Положення. Рівень такої винагороди первинного кредитора встановлюється згідно внутрішніх методик та процедур первинного кредитора з урахуванням Стандартів Установи.

2.1.5. По іпотечних кредитах, наданих первинними кредиторами в період реалізації пілотного проекту Установи, вищезазначені показники не переглядаються.

2.2. ДОГОВІР ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ ВИМОГИ

2.2.1. З моменту підписання Генерального договору та в межах, встановлених Установою показників рефінансування, наведених в п. 2.1, первинний кредитор має право на укладання з Установою договорів відступлення прав вимоги по виданим ним іпотечним кредитам.

Договори відступлення прав вимоги по виданим первинними кредиторами іпотечними кредитами укладаються на строк, відповідний строку рефінансування Установою первинного кредитора.

2.2.2. У разі наявності у первинного кредитора іпотечного кредиту, який відповідає Стандартам Установи, він надає Установі письмову пропозицію про свої наміри відступити права вимоги за Договором про іпотечний кредит та Іпотечним договором для здійснення свого рефінансування у відповідності до стандартизованої форми "Пропозиція щодо відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом" (далі - Пропозиція), наведеної у додатку N 4 до цього Положення, а також, при необхідності, копії документів, які входять до кредитної справи позичальника. У Пропозиції наводяться основні умови, на яких первинний кредитор надав іпотечний кредит, та визначається вартість іпотечного кредиту, права за якими пропонується відступити первинним кредитором Установі. Пропозиція оформлюється на фірмовому бланку первинного кредитора, затверджується підписом уповноваженої особи та печаткою первинного кредитора.

2.2.3. Протягом 5 (п'яти) робочих днів після отримання від первинного кредитора Пропозиції Установа здійснює аналіз на відповідність Стандартам та приймає одне з наступних рішень:

- про згоду Установи набути права вимоги за Договором про іпотечний кредит і Іпотечним договором, вказаними в Пропозиції первинного кредитора;

- про відмову від набуття прав вимоги за Договором про іпотечний кредит і Іпотечним договором, вказаними в Пропозиції первинного кредитора, з зазначенням причин такої відмови.

При здійсненні аналізу Пропозиції Установа додатково має право витребувати від первинного кредитора копії документів, які входять до кредитної справи Позичальника за іпотечним кредитом.

Після прийняття позитивного рішення до моменту укладання договору відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом первинний кредитор надає Установі (у разі необхідності) можливість перевірити оригінали документів, які входять до кредитної справи позичальника за іпотечним кредитом.

2.2.4. Після прийняття рішення про набуття прав вимоги за іпотечним кредитом, вказаними в Пропозиції первинного кредитора, Установа протягом 5 (п'яти) робочих днів направляє первинному кредитору Пропозицію про укладання договорів рефінансування (додаток N 5 до цього Положення) та яка є дійсною протягом 10 (десяти) робочих днів з дати отримання її первинним кредитором.

У випадку, якщо протягом зазначеного терміну первинний кредитор не підтвердить свою згоду щодо дати укладення договорів, Установа має право вимагати від первинного кредитора повторного надання Пропозиції та її подальшого розгляду у встановленому порядку цим Положенням з метою прийняття рішення про рефінансування.

2.2.5. У погоджений сторонами день Установа та первинний кредитор укладають договір відступлення прав вимоги, форма та істотні умови якого наведені в додатку N 6 до цього Положення. На підставі одного договору відступлення прав вимоги можуть бути придбані права вимоги, відповідно, за одним договором про іпотечний кредит та іпотечним договором.

2.2.6. Обов'язковою умовою, яка зазначається у договорі відступлення прав вимоги при набутті Установою прав вимоги за іпотечним кредитом, є визначення обставин, за яких набуті Установою права вимоги за іпотечним кредитом вважаються відступленими первинному кредитору. Перелік можливих обставин зворотного відступлення визначається у п. 2.5 цього Положення.

2.2.7. У разі відмови від набуття прав вимоги за іпотечним кредитом, вказаним в Пропозиції первинного кредитора, Установа в 5(п'яти)-денний термін направляє первинному кредитору обґрунтоване письмове повідомлення про відмову від набуття прав вимоги за іпотечним кредитом, за яким прийнято негативне рішення.

2.2.8. Нотаріальне посвідчення Договорів відступлення прав вимоги здійснюється нотаріусом за вибором Установи та за погодженням з Первинним кредитором одночасно з його підписанням. Інформація щодо Договору відступлення прав вимоги має бути внесена нотаріусом за повідомленням Первинного кредитора до Державного реєстру правочинів не пізніше наступного робочого дня.

Інформація про зміну іпотекодержателя за відповідним іпотечним договором вноситься до Державного реєстру іпотек нотаріусом за повідомленням Первинного кредитора не пізніше наступного робочого дня після укладення та нотаріального посвідчення Договору відступлення прав вимоги.

Оригінали відповідних витягів з Державного реєстру правочинів та Державного реєстру іпотек, що підтверджують державну реєстрацію Договору відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом, передаються Первинним кредитором Установі та долучаються нею (Установою) до кредитної справи позичальника.

Витрати по нотаріальному посвідченню та державній реєстрації цих договорів у відповідних реєстрах розподіляються між Установою та Первинним кредитором у порядку, визначеному у Договорі відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом або у додатковій угоді до Генерального договору.

2.2.9. Права вимоги за договором про іпотечний кредит, іпотечним договором, а також договором(ами) поруки з третьою(іми) особою(ами) (за їх наявності) переходять до Установи з моменту підписання та нотаріального посвідчення договору відступлення прав вимоги. Права вимоги, зокрема, включають:

- право вимоги на суму основного зобов'язання за договором про іпотечний кредит та договору поруки з третьою особою на момент підписання договору відступлення прав вимоги;

- право вимоги суми відсотків за користування іпотечним кредитом, строки платежу яких настануть після здійснення відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом та комісійної винагороди у разі дострокового погашення кредиту, пені та штрафів у разі їх нарахування;

- право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до іпотечного договору;

- право вимоги на суму страхових виплат у разі їх нарахування у відповідності до договорів страхування предмета іпотеки, інших договорів страхування (у разі їх наявності);

- інші права Кредитора, Іпотекодержателя та Вигодонабувача за договором про іпотечний кредит, іпотечним договором, договорами поруки, договором(ами) страхування.

2.2.10. Первинний кредитор відступає Установі права вимоги за тими іпотечними кредитами, виконання зобов'язань за якими забезпечується іпотекою житлової нерухомості, право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно на момент укладання договору відступлення прав вимоги.

2.3. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ

2.3.1. За набуті права вимоги за іпотечними кредитами Установа сплачує первинному кредитору вартість, що дорівнює сумі залишку заборгованості по основному боргу позичальника. Установа сплачує первинному кредитору вартість іпотечного кредиту по кожному окремому іпотечному кредиту шляхом безготівкового перерахування коштів на рахунок первинного кредитора, вказаний у договорі відступлення права вимоги. Вартість набуття прав вимоги за іпотечним кредитом фіксується в договорі відступлення прав вимоги.

2.3.2. Нараховані відсотки за користування іпотечним кредитом, строк сплати яких на момент відступлення прав вимоги не настав, є доходом первинного кредитора та утримуються ним з чергового платежу Позичальника за іпотечним кредитом.

2.3.3. На дату укладання договору відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом первинний кредитор повинен надати Установі довідку про залишок заборгованості за іпотечним кредитом, права вимоги за яким мають бути відступлені Установі.

2.4. ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТІВ КРЕДИТНОЇ СПРАВИ

2.4.1. Одночасно з підписанням договору відступлення прав вимоги первинний кредитор має передати Установі згідно акта приймання-передачі (додаток N 7 до цього Положення) документи та інформацію, які входять до кредитної справи позичальника.

Орієнтовний перелік документів, що мають входити до кредитної справи:

а) Договори, які пов'язані з наданням іпотечного кредиту:

- копія правовстановлюючого документа на житло (договір купівлі-продажу нерухомості тощо), зареєстрованого в державних органах. При цьому оригінал такого документа позичальник може залишати на відповідальному зберіганні у первинного кредитора, про що має бути укладена відповідна угода з позичальником;

- оригінал договору про іпотечний кредит;

- оригінал іпотечного договору та копія нотаріально посвідченої згоди чоловіка/дружини на передачу нерухомого майна в іпотеку (у разі якщо позичальник, інші співвласники нерухомості перебувають у шлюбі), або копія нотаріально посвідченої заяви позичальника, інших співвласників нерухомості про відсутність шлюбних відносин;

- оригінали договорів поруки (майнової поруки) - у випадку їх укладення;

- оригінал договору майнового страхування;

- оригінали інших договорів страхування (у разі їх наявності);

- копія договору про відкриття поточного рахунку та його обслуговування;

б) Витяги:

- оригінал витягу з Державного реєстру правочинів про реєстрацію правовстановлюючого документу на житло (договору купівлі-продажу нерухомості тощо);

- оригінал витягу з Державного реєстру правочинів про реєстрацію іпотечного договору;

- оригінал витягу з Державного реєстру правочинів про реєстрацію договору відступлення прав вимоги;

- оригінал витягу з Державного реєстру іпотек про внесення відповідного запису згідно іпотечного договору;

- оригінал витягу з Державного реєстру іпотек про реєстрацію зміни Іпотекодержателя за договором відступлення прав вимоги;

- оригінал витягу з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна про накладення заборони на відчуження предмету іпотеки за іпотечним договором;

- копія витягу з Державного реєстру обтяжень рухомого майна про відсутність податкової застави на майно позичальника, чоловіка/дружини, продавців нерухомості (усіх співвласників та їх чоловіків/дружин);

в) Платіжні документи:

- довідку про залишок заборгованості за іпотечним кредитом на дату укладання договору відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом;

- виписку з позичкового (кредитного) рахунку позичальника, що підтверджує рух коштів по ньому на дату підписання акта приймання-передачі кредитної справи;

- копія платіжного документа, що підтверджує перерахування суми кредиту з позичкового рахунку на поточний рахунок позичальника;

- копія платіжного документа, що підтверджує факт отримання кредитних коштів позичальником з поточного рахунку (готівкою або безготівковим шляхом);

- копії платіжних документів, які підтверджують сплату страхових платежів, ануїтетних і інших платежів, здійснених позичальником до моменту відступлення прав вимоги;

г) Документи позичальника:

- оригінал заяви-анкети на отримання іпотечного кредиту;

- копії паспортів позичальника та дружини/чоловіка, інших співвласників нерухомості;

- копії довідок про присвоєння ідентифікаційного номера позичальника та дружини/чоловіка, інших співвласників нерухомості;

- копія свідоцтва про укладення шлюбу (розлучення) позичальника, інших співвласників нерухомості, а також шлюбного контракту (за наявністю);

- оригінал розписки позичальника, інших співвласників нерухомості про відсутність шлюбних або прирівняних до них відносин (у разі відсутності свідоцтва про укладення шлюбу). Подається в тому разі, якщо нотаріус, що посвідчує іпотечний договір, не вимагає відповідних заяв (згідно підпункту "а");

- оригінали документів, що підтверджують доходи позичальника з урахуванням типу отриманих доходів та особливостей їх декларування (а також чоловіка/дружини та/або поручителя);

- оригінал довідки ф. 3 про місце реєстрації неповнолітніх дітей, якщо вони є членами сім'ї позичальника;

- оригінал витягу з протоколу кредитного комітету первинного кредитора про прийняте рішення щодо надання кредиту позичальнику;

- оригінал висновку кредитного експерта про результат андеррайтингу іпотечного кредиту з визначенням класифікації позичальника та групи ризику кредитної операції;

- другий примірник повідомлення первинного кредитора про зміну кредитора за договором про іпотечний кредит з розпискою позичальника про отримання;

- другий примірник повідомлення первинного кредитора про зміну вигодонабувача за договорами страхування та документи, що підтверджують зміну вигодонабувача за договорами страхування (оригінали додаткових угод до договорів страхування в разі необхідності їх укладання);

д) Документи по предмету іпотеки:

- копія правовстановлюючого документа на житло, що придбається за кредитні кошти (договір купівлі-продажу нерухомості, договір дарування, договір міни тощо), зареєстрованого в державних органах;

- копія довідки-характеристики з бюро технічної інвентаризації на нерухомість;

- оригінал експертного висновку незалежного оцінювача про оціночну вартість предмета іпотеки;

- копія технічного паспорта на нерухомість;

- копії паспортів продавця та дружини/чоловіка, інших співвласників нерухомості;

- копії довідок про присвоєння ідентифікаційного номера продавця та дружини/чоловіка, інших співвласників нерухомості;

- копія свідоцтва про укладення шлюбу (розлучення) продавця;

- копія нотаріально посвідченої згоди дружини/чоловіка продавця нерухомості на продаж;

- розписка продавця про відсутність шлюбних або прирівняних до них відносин (у разі відсутності свідоцтва про укладення шлюбу);

- оригінал довідки ф. 3 з ЖЕК про осіб, зареєстрованих у приміщенні, що продається;

- оригінали довідок з відповідних установ про відсутність заборгованості по комунальним платежам по нерухомості, що продається;

- копії необхідних дозволів (опікунської ради тощо) на продаж нерухомості, якщо її співвласниками є неповнолітні діти;

є) Додаткові документи (копії) за окремою вимогою Установи (можливі, але не обов'язкові):

- копії правовстановлюючих документів на інше нерухоме або рухоме майно, що є у власності позичальника;

- копії документів, що підтверджують наявність у позичальника депозитів, цінних паперів тощо;

- копія трудової книжки позичальника, завірена підписом та печаткою роботодавця позичальника;

- копії документів про освіту позичальника;

- оригінали довідок з органів внутрішніх справ про відсутність судимостей;

- оригінали довідок з психоневрологічного диспансеру про те, що позичальник не перебуває на обліку, або іншого документа, який засвідчує дієздатність позичальника;

- оригінали довідок з банків про стан обслуговування позичальником кредитів в минулому, або в разі їх наявності на дату отримання іпотечного кредиту.

Усі вище перераховані документи, що подаються в копіях, повинні бути завірені підписом уповноваженої особи та печаткою первинного кредитора.

Передачі Установі також підлягають інші документи, які не передбачені вищенаведеним орієнтовним переліком, але входять до кредитної справи позичальника або можуть бути витребувані Установою.

З метою подальшого обслуговування іпотечного кредиту у відповідності до договору про обслуговування іпотечних кредитів первинний кредитор залишає у себе копію кредитної справи та формує її на свій розсуд.

2.4.2. Протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту укладання договору відступлення прав вимоги Первинний кредитор:

- передає Позичальнику письмове повідомлення про здійснення відступлення Установі (Державній іпотечній установі) прав вимоги за іпотечним кредитом та необхідності заміни Вигодонабувача на Установу (Державну іпотечну установу) за договорами страхування (додаток N 8 до цього Положення) з відміткою про отримання;

- надсилає Поручителю письмове повідомлення про здійснення відступлення Установі (Державній іпотечній установі) прав вимоги за договором поруки з відміткою про отримання;

- надсилає страховим компаніям письмове повідомлення про здійснення відступлення Установі (Державній іпотечній установі) прав вимоги за іпотечним кредитом та необхідності заміни Вигодонабувача на Установу (Державну іпотечну установу) за договорами страхування (додаток N 9 до цього Положення) з відміткою про отримання та здійснює заходи щодо забезпечення страховими компаніями внесення змін у договори страхування у зв'язку із заміною Вигодонабувача (укладання додаткових угоди до договорів страхування та ін.).

Другі примірники вказаних повідомлень та документи щодо внесених змін передаються Первинним кредитором Установі, яка долучає їх до кредитної справи позичальника.

2.4.3. Не пізніш ніж на 3-й робочий день з дня укладання договору відступлення прав вимоги Установа повинна здійснити перерахування коштів в оплату вартості набутого права вимоги за іпотечним кредитом на рахунок первинного кредитора, вказаний у договорі відступлення прав вимоги.

2.4.4. Первинний кредитор несе відповідальність перед Установою за:

1) відповідність наданого іпотечного кредиту та документів кредитної справи Стандартам Установи;

2) дійсність прав, передбачених п. 2.2.9 цього Положення.

2.5. ЗВОРОТНЕ ВІДСТУПЛЕННЯ УСТАНОВОЮ ПЕРВИННИМ КРЕДИТОРАМ ПРАВ ВИМОГИ ЗА ІПОТЕЧНИМИ КРЕДИТАМИ

2.5.1. Права вимоги за іпотечними кредитами вважаються відступленими первинному кредитору у разі настання однієї або декількох обставин згідно Договору відступлення прав вимоги за іпотечними кредитом, а саме:

2.5.1.1. Закінчення строку рефінансування первинного кредитора, встановленого у Договорі відступлення прав вимоги. При цьому Установа за погодженням з первинним кредитором може прийняти рішення щодо подовження (пролонгації) строку рефінансування первинного кредитора за конкретним іпотечним кредитом згідно параметрів рефінансування, встановлених на момент прийняття такого рішення.

2.5.1.2. Погіршення якості іпотечного кредиту:

- прострочення сплати позичальником чергового платежу за іпотечним кредитом та відсотками протягом двох місяців;

- погіршення фінансового стану позичальника, яке призвело до невідповідності іпотечного кредиту Стандартам Установи на поточний момент;

- несплата позичальником чергових страхових платежів за договорами страхування;

- порушення умов зберігання предмета іпотеки, що призвело до погіршення його стану, пошкодження, знищення та втрати його вартості;

- виникнення ситуації, коли на предмет іпотеки може бути звернено стягнення за іншими зобов'язаннями позичальника;

- виявлення Установою фактів невідповідності іпотечного кредиту Стандартам Установи (які діяли на момент надання такого кредиту).

2.5.2. У випадку виявлення первинним кредитором однієї або декількох обставин, вказаних в п. 2.5.1.2, він (первинний кредитор) направляє Установі у п'ятиденний термін з моменту виявлення таких фактів Відомість іпотечних кредитів, які перестали відповідати Стандартам Установи (далі - Відомість) (додаток N 15 до цього Положення).

2.5.3. При закінченні строку рефінансування первинного кредитора, встановленого договором відступлення права вимоги, Установа направляє первинному кредитору Повідомлення про відступлені права вимоги (далі - Повідомлення) (додаток N 16 до цього Положення) та необхідність розрахунку первинного кредитора з Установою за зворотне відступлення прав вимоги за іпотечними кредитом. Це Повідомлення визначає перелік іпотечних кредитів, за якими закінчився строк їх рефінансування, розмір (суму) зобов'язань первинного кредитора по зворотному відступленню права вимоги, кінцеву дату перерахування первинним кредитором Установі суми зобов'язань.

Не пізніше ніж за 10 робочих днів до закінчення строку рефінансування Установа та первинний кредитор можуть ініціювати прийняти рішення щодо подовження (пролонгації) строку його (первинного кредитора) рефінансування за окремими договорами відступлення права вимоги. Подовження (пролонгація) строку рефінансування Установою первинного кредитора за окремими іпотечними кредитами здійснюється шляхом укладання додаткових угод до діючих договорів відступлення права вимоги.

2.5.4. При погіршенні якості іпотечного кредиту Установа направляє первинному кредитору зазначене у п. 2.5.3. Повідомлення з вимогою щодо необхідності розрахунку за відступлені Установою первинному кредитору права вимоги за іпотечним кредитом. Це Повідомлення визначає перелік іпотечних кредитів, які перестали відповідати Стандартам Установи, визначає розмір (суму) зобов'язань первинного кредитора по зворотному відступленню прав вимоги, кінцеву дату перерахування первинним кредитором Установі суми зобов'язань, вказаній у Повідомленні.

2.5.5. Первинний кредитор може запропонувати Установі здійснити заміну іпотечного кредиту, права вимоги за яким були відступлені Установою первинному кредитору на інший іпотечний кредит, на суму не меншу суми, яка була зазначена в Повідомленні, протягом п'ятиденного терміну після проведення усіх розрахунків за іпотечний кредит, вказаний у Повідомленні. Здійснення операції по заміні іпотечного кредиту на інший не звільняє первинного кредитора від виконання усіх своїх зобов'язань щодо зворотного відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом, який перестав відповідати Стандартам Установи.

Заміна іпотечного кредиту здійснюється шляхом набуття Установою прав вимоги за іншим іпотечним кредитом, який відповідає Стандартам та права вимоги за яким первинний кредитор пропонує відступити Установі в порядку, визначеному п. 2.2.

2.5.6. На дату настання факту зворотного відступлення, встановлену у Повідомленні, розмір (сума) зобов'язань первинного кредитора по зворотному відступленню прав вимоги за іпотечним кредитом включає:

- суму непогашеного залишку основного боргу по іпотечному кредиту (в тому числі прострочені платежі, якщо прострочення має місце);

- суму нарахованих відсотків, в тому числі прострочених (в разі якщо прострочення має місце), за користування іпотечним кредитом;

- суми пені і штрафів, що можуть бути нараховані (за погодженням з первинним кредитором) на прострочені платежі (у разі якщо прострочення має місце).

2.5.7. У разі укладання додаткової угоди до договору відступлення прав вимоги щодо пролонгації або подовження строку рефінансування первинного кредитора нотаріальне посвідчення цієї угоди здійснюється нотаріусом за вибором Установи та за погодженням з первинним кредитором в день, визначений у Вимозі Установи.

2.5.8. Не пізніше 3-х робочих днів від дня настання факту зворотного відступлення (встановленого Установою у Повідомленні) первинний кредитор перераховує на рахунок Установи всю суму зобов'язань щодо зворотного відступлення, визначену у Повідомленні відповідно до п. 2.5.6.

2.5.9. Не пізніше наступного робочого дня з дня надходження коштів за договором відступлення прав вимоги при зворотному відступленні Установа надає повідомлення нотаріусу для внесення відповідних змін до Державного реєстру іпотек. Відповідна виписка з цього реєстру надсилається Установою первинному кредитору рекомендованим листом.

2.5.10. Протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту повного розрахунку первинного кредитора з Установою при зворотному відступленні, Установа письмово повідомляє позичальника та поручителя(ів) про відступлені права вимоги за іпотечним кредитом та договором(ами) поруки відповідно та повідомляє страхові компанії про зміну вигодонабувача за договорами страхування.

2.5.11. Не пізніше наступного робочого дня з дня проведення розрахунків в повному обсязі за зворотне відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом Установа передає первинному кредитору:

- оригінали документів, що входять до кредитної справи позичальника, а також договори страхування, поліси та інші документи, які підтверджують здійснення майнового та особистого страхування (за наявності);

- виписку про стан заборгованості позичальника, завірену підписом керівника, головного бухгалтера і печаткою Установи;

- інші документи, які складають кредитну справу позичальника та документи, у тому числі документи, які були первинним кредитором передані Установі.

Передача зазначених документів здійснюється згідно з Актом приймання-передачі, який Установа та первинний кредитор складають та підписують за встановленою формою.

2.5.12. У разі недотримання первинним кредитором строків, встановлених у п. 2.5.8, Установа на наступний робочий день від кінцевої дати розрахунку, вказаної у Повідомленні, нараховує пеню на суму несплаченої заборгованості, визначеної у Повідомленні, та може вчинити дії щодо стягнення заборгованості з первинного кредитора у примусовому порядку (вчинення виконавчого напису на договір відступлення прав вимоги, позовна заява до суду тощо).

3.1. ДОГОВІР ПРО ОБСЛУГОВУВАННІ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ

3.1.1. Одночасно з укладанням договору відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом Установа укладає з первинним кредитором договір обслуговування іпотечних кредитів (додаток N 10 до цього Положення), права вимоги за якими набуті Установою.

3.1.2. На підставі одного договору обслуговування іпотечних кредитів може здійснюватися обслуговування одного або декількох іпотечних кредитів, права вимоги за якими набуті Установою.

Окремий іпотечний кредит передається на обслуговування первинному кредитору у відповідності з додатковою угодою до Договору про обслуговування іпотечних кредитів (додаток N 11 до цього Положення). У цій додатковій угоді вказуються реквізити договорів, що супроводжують іпотечний кредит, номери рахунків позичальника та Установи, з використанням яких відбувається погашення іпотечного кредиту, строк рефінансування (у разі рефінансування Установою первинного кредитора на визначений строк) цього іпотечного кредиту, розмір винагороди первинного кредитора за обслуговування цього іпотечного кредиту.

3.1.3. Договір про обслуговування іпотечних кредитів може бути укладений як з первинним кредитором, який надав іпотечний кредит, так і з іншою фінансовою установою.

3.1.4. Предметом Договору про обслуговування іпотечних кредитів є обслуговування іпотечних кредитів, права вимоги за якими набуті Установою.

3.1.5. Строк дії Договору про обслуговування іпотечних кредитів закінчується на підставах, передбачених законами України, при закінченні строку рефінансування Установою первинного кредитора та/або припиненні зобов'язань позичальників по всіх іпотечних кредитах, обслуговування яких здійснюється первинним кредитором відповідно до цього договору. У разі припинення дії договору про обслуговування іпотечних кредитів зобов'язання первинного кредитора по перерахуванню Установі грошових коштів, а також надання інформації, зокрема документів, які були отримані первинним кредитором або повинні бути отримані первинним кредитором до дати припинення договору про обслуговування іпотечних кредитів, а також зобов'язання Установи по оплаті винагороди первинному кредитору до дати припинення договору про обслуговування іпотечних кредитів, зберігаються.

3.1.6. Установа протягом дії договору про обслуговування іпотечних кредитів здійснює контроль за фінансовим станом та діяльністю первинного кредитора, який обслуговує іпотечні кредити, права вимоги за якими набуті Установою, шляхом отримання від нього фінансової та ін. звітності, а також перевірки стану та якості іпотечних кредитів, які ним обслуговуються у відповідності до Стандартів Установи та п. 3.3.

3.1.7. У випадках, передбачених п. 2.5.1.2 цього Положення, первинний кредитор, який здійснює обслуговування іпотечних кредитів, права вимоги за якими набуті Установою, за умови згоди Установи може здійснити необхідні платежі за позичальника на користь Установи до моменту кінцевого розрахунку за договором про іпотечний кредит.

3.2. ОСНОВНІ ФУНКЦІЇ ПЕРВИННОГО КРЕДИТОРА ПО ОБСЛУГОВУВАННЮ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ

3.2.1. У відповідності до договору про обслуговування іпотечних кредитів первинний кредитор від імені та за дорученням Установи виконує наступні основні функції:

- приймає в установленому порядку і в установлені договором про іпотечний кредит терміни платежі від позичальників в рахунок погашення суми кредиту за іпотечними кредитами, відсотків за користування ним, а також стягує суми комісійної винагороди, неустойки (штрафів, пені тощо) на відкритий в обслуговуючому банку транзитний рахунок (наприклад, N 2909___);

- перераховує суми, що направляються в рахунок погашення заборгованості по кредиту, не пізніше дня наступного за днем прийому платежу від позичальника, на поточний рахунок Установи, вказаний у додатковій угоді до договору про обслуговування іпотечних кредитів. При цьому в призначенні платежу платіжного документа вказується також розмір винагороди, утриманої первинним кредитором з чергового платежу за кредитом у відповідності до договору про обслуговування іпотечних кредитів. Наприклад, "Черговий платіж по кредиту ____________ (П. І. Б. позичальника) згідно договору про іпотечний кредит N _______ від ____________ за _________ (вказати місяць або інший період сплати). Утримана винагорода за обслуговування кредиту _______________ (вказати суму). Без ПДВ";

- при несплаті позичальником платежу за кредитом протягом 7 (семи) робочих днів повідомляє позичальника на наступний робочий день рекомендованим листом із повідомленням про вручення щодо необхідності погашення заборгованості за кредитом, включаючи пеню за прострочені платежі, і надає за запитом Установи документи, що підтверджують відправлення вказаних листів;

- в порядку і строки, передбачені договорами про іпотечний кредит, але не рідше одного разу на рік, здійснює оцінку фінансового стану позичальника, для чого отримує необхідні документи та інформацію від позичальника;

- в порядку і строки, передбачені договорами про іпотечний кредит, здійснює перевірку стану предмету іпотеки, для чого отримує від позичальника необхідні документи та інформацію щодо предмета іпотеки, негайно повідомляє Установу про загрозу пошкодження, втрати або інші обставини, які можуть спричинити зміни вартості предмета іпотеки, а також про виявлення фактів пошкодження або втрати предмета іпотеки;

- контролює своєчасність сплати позичальником (іпотекодавцем) страхових внесків за особисте страхування позичальника (у разі укладання таких договорів) і майнове страхування предмета іпотеки згідно умов, передбачених договором про іпотечний кредит та іпотечним договором, отримує від позичальника та передає Установі копії документів в підтвердження сплати страхових внесків, інших документів стосовно страхування, у разі виявлення фактів несплати позичальником страхових внесків, негайно повідомляє Установу про такі факти та факти настання страхових випадків, як тільки первинному кредитору стане про це відомо;

- приймає від позичальника заяви, в тому числі і щодо дострокового погашення заборгованості по кредиту, готує та доводить позичальнику за першою його вимогою змінені графіки погашення після їх погодження із Установою;

- у відповідності до умов договору щодо обслуговування поточного рахунку позичальника, відкритого у первинного кредитора, перераховує суми, які надійшли від позичальника в погашення заборгованості та перевищують (або недостатні) розмір платежу, встановленого умовами договору про іпотечний кредит, за дорученням позичальника здійснює списання коштів в рахунок погашення заборгованості по кредиту, в тому числі і погашення прострочених платежів, штрафів, пені;

- контролює виконання позичальником умов договорів, що супроводжують іпотечний кредит, та своєчасно повідомляє позичальника про необхідність усунення виявлених порушень;

- в разі необхідності внесення змін до договорів готує відповідні додаткові угоди, погоджує їх з Установою та надає на підпис позичальнику;

- надає позичальнику консультаційні послуги стосовно виконання умов договорів, що супроводжують іпотечний кредит;

- безоплатно один раз на місяць надає позичальнику за його вимогою довідку про стан заборгованості по кредиту, попередньо погодивши з Установою;

- здійснює на вимогу Установи інші дії, пов'язані з виконанням позичальником своїх зобов'язань.

3.2.2. Після повного виконання позичальником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит Установа готує та передає первинному кредитору для подальшої передачі позичальнику довідку про повне погашення іпотечного кредиту.

3.2.3. Після повного виконання позичальником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит первинний кредитор відображає остаточні розрахунки у щомісячному "Звіті про здійснені платежі" та, при відсутності розбіжностей з даними бухгалтерського обліку Установи, припиняє обслуговування такого іпотечного кредиту.

3.3. ПОРЯДОК НАДАННЯ ЗВІТНОСТІ ПЕРВИННИМ КРЕДИТОРОМ

3.3.1. Первинний кредитор надає Установі наступну звітність:

- щомісячно до 5-го числа місяця, наступного за звітним, - "Звіт про здійснені платежі" за формою згідно додатку N 12 до цього Положення;

- щомісячно до 5-го числа місяця, наступного за звітним, - звіти (акти) про проведені перевірки стану предмету іпотеки (додаток N 13 до цього Положення) за всіма предметами іпотеки, за якими в звітному місяці настав строк проведення перевірок, та документи, надані позичальником щодо предмету іпотеки у відповідності до вимог, встановлених договорами про іпотечні кредити;

- щомісячно до 5-го числа місяця, наступного за звітним, - звіти (розрахунки) про здійснені оцінки фінансового стану позичальника (додаток N 14 до цього Положення) за всіма позичальниками, за якими в звітному місяці настав строк здійснення оцінки фінансового стану, та документи, надані позичальником, на підставі яких така оцінка здійснювалася у відповідності до вимог, встановлених договорами про іпотечні кредити.

3.3.2. У разі виявлення розбіжностей даних щомісячних звітів первинного кредитора про платежі за іпотечними кредитами і даних балансу Установи остання сповіщає про це первинного кредитора не пізніше 5 (п'яти) робочих днів після отримання від нього щомісячного звіту. З метою проведення звірки Установа надає при необхідності за письмовим запитом первинного кредитора завірений підписом уповноваженої особи Установи і скріплений печаткою Установи розрахунок заборгованості по кредиту, що містить дані, на підставі яких була встановлена розбіжність. Після усунення розбіжностей первинний кредитор та Установа складають та підписують акт звірки платежів.

3.3.3. Надання звітності здійснюється у електронній формі (засобами інформаційних, телекомунікаційних, інформаційно-телекомунікаційних систем або шляхом запису на електронні носії), але з обов'язковим наданням інформації у паперовій формі за підписом уповноваженої особи та завіреної печаткою первинного кредитора протягом наступних 5 (п'яти) робочих днів.

3.3.4. Установа може отримувати від первинного кредитора, який здійснює обслуговування іпотечних кредитів, права вимоги за якими набуті Установою, також іншу інформацію та документи про обслуговування іпотечних кредитів за окремим письмовим запитом Установи.

3.3.5. Не пізніше 25 числа місяця, наступного за звітним кварталом, первинний кредитор також подає звітність щодо виконання ним вимог Стандартів Установи, перелік якої наведений у відповідних Вимогах, договорі про обслуговування, а також:

- інвентаризацію кредитного портфелю (за іпотечними кредитами, права вимоги за якими були відступлені первинним кредитором Установі відповідно до укладених договорів) (додаток N 17 до цього Положення);

- "Прогнозний обсяг надання іпотечних кредитів за Стандартами Державної іпотечної установи" на наступний квартал, у відповідності до п. 2.1.2 цього Положення.

3.3.6. Щорічно, не пізніше 1 квітня року, наступного за звітним, первинний кредитор надає Установі річну фінансову звітність у відповідності до Вимог до первинних кредиторів та договору про обслуговування.

3.4. ПОРЯДОК ВИЗНАЧЕННЯ ВИНАГОРОДИ ПЕРВИННОГО КРЕДИТОРА (ОБСЛУГОВУЮЧОГО БАНКУ) ЗА ОБСЛУГОВУВАННЯ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ ТА РОЗПОДІЛУ ПЛАТЕЖІВ В ПОГАШЕННЯ ЗАБОРГОВАНОСТІ ЗА ІПОТЕЧНИМИ КРЕДИТАМИ

3.4.1. Розмір винагороди, яку отримує первинний кредитор (обслуговуючий банк) за обслуговування іпотечних кредитів, визначається як різниця між відсотковою ставкою за кредитом, встановленою первинним кредитором у договорі про іпотечний кредит та ставкою рефінансування Установою первинного кредитора.

Розмір винагороди первинного кредитора (обслуговуючого банку) фіксується у відповідних додаткових угодах до Договору про обслуговування іпотечних кредитів по кожному іпотечному кредиту, права вимоги за яким набуті Установою.

3.4.2. Сума належної первинному кредитору (обслуговуючому банку) винагороди за обслуговування іпотечних кредитів утримується останнім із сум коштів, які отримані від позичальника в погашення відсотків за користування кредитом у складі чергового платежу за платіжний період, згідно договору про іпотечний кредит.

З урахуванням абзацу першого цього пункту первинний кредитор (обслуговуючий банк) повинен перерахувати на рахунок Установи платіж наступної структури:

- належна до погашення у платіжному періоді частина основного боргу;

- належні до погашення у платіжному періоді відсотки Установи, нараховані за ставкою рефінансування.

Платіжним періодом вважається період, у якому Позичальник повинен сплатити, а первинний кредитор (обслуговуючий банк) перерахувати Установі черговий платіж, згідно договору про іпотечний кредит, і дорівнює 30 дням.

3.4.3. Нарахування відсотків Установи за ставкою рефінансування здійснюється починаючи з дня набрання чинності Договору відступлення права вимоги за іпотечним кредитом до дня повного погашення кредиту або до дня зворотного відступлення права вимоги. Відсотки нараховуються на фактичний залишок заборгованості по кредиту виходячи з кількості днів користування кредитом у місяці - 30, у році - 360. Відсотки нараховуються щомісячно з першого дня платіжного періоду по останній день платіжного періоду включно. Дата остаточного погашення кредиту або дата зворотного відступлення права вимоги в розрахунок відсотків не включається.