Положення про рефінансування первинних кредиторів шляхом набуття прав вимоги за іпотечними кредитами та вимоги до первинних кредиторів - банків

Це Положення розроблено у відповідності до Цивільного кодексу України, Законів України "Про іпотеку" "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг", інших нормативно-правових актів України, Статуту Державної іпотечної установи (далі - Установа) та інших внутрішніх документів Установи з метою встановлення єдиної процедури рефінансування Установою первинних кредиторів шляхом набуття прав вимоги за іпотечними кредитами, наданими первинними кредиторами у відповідності до Стандартів Установи та їх подальше обслуговування.

Це Положення є невід'ємною частиною Стандартів надання, рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів (далі - Стандарти).

1.1. ПОДАННЯ ЗАЯВОК ПЕРВИННИМИ КРЕДИТОРАМИ НА УЧАСТЬ У СИСТЕМІ РЕФІНАНСУВАННЯ

1.1.1. Первинний кредитор (банки та небанківські фінансові установи), який приймає участь у програмах рефінансування Установою первинних кредиторів, повинен відповідати критеріям фінансової стійкості, кваліфікації персоналу, задіяного в наданні і обслуговуванні іпотечних кредитів, внутрішньої документації, що регламентує надання і обслуговування іпотечних кредитів.

Стандартами Установи встановлюються критерії відбору та умови рефінансування Установою первинних кредиторів, а саме:

- банків - у відповідності до складової Стандартів Установи "Вимоги до первинних кредиторів - банків";

- небанківських фінансових установ - у відповідності до складової Стандартів Установи "Вимоги до первинних кредиторів - небанківських фінансових установ", (далі разом - Вимоги).

1.1.2. Первинний кредитор, який відповідає Вимогам Установи та має бажання укласти з Установою Генеральний договір про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів (далі - Генеральний договір), надає до Установи "Заявку на участь у системі рефінансування" (далі - Заявка), яка складається на фірмовому бланку первинного кредитора за формою, яка наводиться у відповідних Вимогах.

До прийняття рішення Установою стосовно співробітництва з первинним кредитором підрозділи Установи проводять перевірку та аналіз пакета документів первинного кредитора у відповідності до внутрішніх процедур Установи. Цей пакет документів подається первинним кредитором разом із Заявкою та в обов'язковому порядку повинен містити документи згідно переліку, встановленого у відповідних Вимогах.

1.1.3. Для прийняття остаточного рішення щодо участі первинного кредитора у системі рефінансування Установа може запросити у нього іншу додаткову інформацію, яка не входить до комерційної та/або банківської таємниці.

1.1.4. Після отримання Заявки та усіх необхідних документів Установа протягом 10 (десяти) робочих днів письмово повідомляє первинного кредитора про прийняте рішення.

1.1.5. У разі невідповідності первинного кредитора Вимогам, встановленим Установою до первинних кредиторів, Установа має право:

- відмовити в укладанні Генерального договору з первинним кредитором та включення його до системи рефінансування Установою первинних кредиторів, що здійснюють діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів;

- встановити додаткові окремі вимоги до первинного кредитора щодо надання додаткового забезпечення виконання первинним кредитором своїх зобов'язань та зобов'язань позичальників перед Установою.

В подальшому при виконанні первинним кредитором відповідних Вимог до первинних кредиторів Установа може повторно розглянути Заявку первинного кредитора за його окремим клопотанням та за умови оновлення частини інформації, наведеної у відповідних Вимогах.

1.2. УКЛАДЕННЯ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДОГОВОРУ ПРО РЕФІНАНСУВАННЯ ТА ОБСЛУГОВУВАННЯ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ

1.2.1. У разі відповідності первинного кредитора Вимогам, встановленим Установою до первинних кредиторів, йому направляється пропозиція про укладання Генерального договору (додаток N 1) та Стандарти Установи.

1.2.2. Протягом 10 (десяти) робочих днів після підписання Генерального договору первинний кредитор повинен надати Установі:

- перелік відокремлених підрозділів (філій, відділень, представництв), які уповноважені первинним кредитором здійснювати операції за Стандартами Установи із зазначенням реквізитів керівників та осіб, відповідальних за цю ділянку роботи;

- документи (накази на призначення, довіреності тощо), що підтверджують повноваження осіб, які мають право підписувати договори та документи, що супроводжують процес кредитування, оформлені згідно вимог законодавства.

1.2.3. Протягом 10 (десяти) робочих днів після підписання Генерального договору Установа надає первинному кредитору:

- копії установчих документів та свідоцтва про державну реєстрацію Установи;

- копії ліцензій та дозволів на здійснення фінансових послуг Установою;

- Стандарти Установи;

- документи, підтверджуючі повноваження осіб, що мають право підписувати договори, інші документи від імені Установи;

- перелік відповідальних осіб Установи, уповноважених здійснювати організацію та координацію роботи з первинним кредитором.

1.2.4. Генеральний договір визначає взаємовідносини сторін по іпотечному кредитуванню в частині:

- порядку рефінансування Установою первинного кредитора, який надає іпотечні кредити відповідно до вимог Стандартів шляхом набуття Установою у первинного кредитора прав вимоги за договором про іпотечний кредит та іпотечним договором;

- особливостей обслуговування первинним кредитором іпотечних кредитів, які належать Установі, відповідно до договору про обслуговування іпотечних кредитів до припинення зобов'язань по договорах про іпотечний кредит та іпотечних договорів;

- особливостей зворотного відступлення первинному кредитору прав вимог за іпотечними кредитами, які належать Установі.

1.2.5. Генеральний договір діє до виконання сторонами усіх своїх зобов'язань за ним.

2.1. ПОРЯДОК ВСТАНОВЛЕННЯ ЛІМІТУ НА ЗДІЙСНЕННЯ ОПЕРАЦІЙ З ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ ВИМОГИ ТА ЦІНОВИХ УМОВ РЕФІНАНСУВАННЯ ПЕРВИННИХ КРЕДИТОРІВ

2.1.1. З моменту підписання Генерального договору Установа щоквартально встановлює та, не пізніше ніж за 5 робочих днів до початку наступного кварталу, письмово доводить первинному кредитору за формою, наведеною у додатку N 2 до цього Положення, наступне:

- ліміт на здійснення операцій з відступлення прав вимог за іпотечними кредитами первинним кредитором на наступний квартал;

- ставку рефінансування первинного кредитора на наступний квартал;

- максимальний розмір винагороди первинного кредитора по іпотечних кредитах, права вимоги за якими будуть набуті Установою та яка включає винагороду за зобов'язання первинного кредитора щодо зворотного відступлення прав вимог та обслуговування іпотечних кредитів, наданих первинним кредитором у відповідності до Стандартів Установи;

- особливі умови надання іпотечних кредитів за іпотечними програмами у відповідності до Стандартів Установи (цільове використання іпотечного кредиту, термін мораторію на дострокове погашення іпотечного кредиту, строки іпотечного кредитування та ін.).

2.1.2. Розрахунок ліміту на здійснення операцій з відступлення прав вимоги за іпотечними кредитами, в межах якого Установа зможе набути права за іпотечними кредитами, які надані Первинним кредитором згідно Стандартів Установи з урахуванням особливих умов, здійснюється окремо на кожного первинного кредитора у відповідності до внутрішніх методик та процедур, які визначають систему управління ризиками Установи.

Встановлення ліміту на здійснення операцій з відступлення прав вимоги за іпотечними кредитами здійснюється з урахуванням запланованих первинним кредитором обсягів надання іпотечних кредитів у відповідності до Стандартів Установи. Для забезпечення цього первинний кредитор повинен письмово надати Установі до 25 числа місяця, наступного за звітним кварталом, "Прогнозний обсяг надання іпотечних кредитів за Стандартами Державної іпотечної установи" на наступний квартал за формою, наведеною у додатку N 3 до цього Положення, разом з квартальною звітністю, подання якої передбачено у відповідних Вимогах та договорі про обслуговування іпотечних кредитів, з врахуванням п. 3.3.5 цього Положення.

У разі неотримання Установою від первинного кредитора такого прогнозного обсягу надання іпотечних кредитів на наступний квартал та звітності, Установа самостійно встановлює ліміт на здійснення операцій з відступлення прав вимоги за іпотечними кредитами на наступний квартал у відповідності до внутрішніх процедур Установи.

У межах поточного кварталу, за письмовим клопотанням первинного кредитора, Установа може змінити розмір ліміту на здійснення операцій з набуття прав вимоги за іпотечними кредитами для первинного кредитора на поточний квартал.

2.1.3. Ставка рефінансування первинних кредиторів, згідно якій Установа може набувати права вимоги за іпотечними кредитами, встановлюється Установою у відповідності до ринкової вартості фінансових ресурсів та внутрішніх методик та процедур, які визначають систему управління ризиками Установи.

2.1.4. З урахуванням ставки рефінансування та маржі первинного кредитора, первинний кредитор встановлює відсоткову ставку за користування іпотечними кредитами з урахуванням п. 2.1.5 цього Положення. Ця ставка встановлюється на весь строк дії договору про іпотечний кредит, за винятком обставин, викладених в розділі 4, коли первинний кредитор має право переглянути умови іпотечного кредиту та відсоткову ставку за користуванням іпотечним кредитом у відповідності до його внутрішніх методик та процедур.

2.1.5. По іпотечних кредитах, наданих первинними кредиторами в період реалізації пілотного проекту Установи, вищезазначені показники не переглядаються.

2.2. ДОГОВІР ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ ВИМОГИ

2.2.1. З моменту підписання Генерального договору та в межах встановлених Установою показників рефінансування, наведених в п. 2.1, первинний кредитор має право на укладання з Установою договорів відступлення прав вимоги по виданих ним іпотечних кредитах.

2.2.2. У разі наявності у первинного кредитора іпотечного кредиту, який відповідає Стандартам Установи, він надає Установі письмову пропозицію про свої наміри відступити права вимоги за Договором про іпотечний кредит та Іпотечним договором для здійснення свого рефінансування у відповідності до стандартизованої форми "Пропозиція щодо відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом" (далі - Пропозиція), наведеної у додатку N 4 до цього Положення, а також, при необхідності, копії документів, які входять до кредитної справи позичальника. У Пропозиції наводяться основні умови, на яких первинний кредитор надав іпотечний кредит, та визначається вартість іпотечного кредиту, права за якими пропонується відступити первинним кредитором Установі. Пропозиція оформлюється на фірмовому бланку первинного кредитора, затверджується підписом уповноваженої особи та печаткою первинного кредитора.

2.2.3. Протягом 5 (п'яти) робочих днів після отримання від первинного кредитора Пропозиції Установа здійснює аналіз на відповідність Стандартам та приймає одне з наступних рішень:

- про згоду Установи набути права вимоги за Договором про іпотечний кредит і Іпотечним договором, вказаними в Пропозиції первинного кредитора;

- про відмову від набуття прав вимоги за Договором про іпотечний кредит і Іпотечним договором, вказаними в Пропозиції первинного кредитора, з зазначенням причин такої відмови.

При здійсненні аналізу Пропозиції Установа додатково має право витребувати від первинного кредитора копії документів, які входять до кредитної справи Позичальника за іпотечним кредитом.

Після прийняття позитивного рішення до моменту укладання договору відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом первинний кредитор надає Установі (у разі необхідності) можливість перевірити оригінали документів, які входять до кредитної справи позичальника за іпотечним кредитом.

2.2.4. Після прийняття рішення про набуття прав вимоги за іпотечним кредитом, вказаними в Пропозиції первинного кредитора, Установа протягом 5 (п'яти) робочих днів направляє первинному кредитору Пропозицію про укладання договорів рефінансування (додаток N 5 до цього Положення) та яка є дійсною протягом 10 (десяти) робочих днів з дати отримання її первинним кредитором.

У випадку, якщо протягом зазначеного терміну первинний кредитор не підтвердить свою згоду щодо дати укладення договорів, Установа має право вимагати від первинного кредитора повторного надання Пропозиції та її подальшого розгляду у встановленому порядку цим Положенням з метою прийняття рішення про рефінансування.

2.2.5. У погоджений сторонами день Установа та первинний кредитор укладають договір відступлення прав вимоги, форма та істотні умови якого наведені в додатку N 6 до цього Положення. На підставі одного договору відступлення прав вимоги можуть бути придбані права вимоги, відповідно, за одним договором про іпотечний кредит та іпотечним договором.

2.2.6. Обов'язковою умовою набуття Установою прав вимоги за іпотечним кредитом є зобов'язання первинного кредитора здійснити зворотне набуття прав вимоги за іпотечним кредитом у разі настання обставин, визначених у п. 4.1 цього Положення.

2.2.7. У разі відмови від набуття прав вимоги за іпотечним кредитом, вказаним в Пропозиції первинного кредитора, Установа в 5(п'яти)денний термін направляє первинному кредитору обґрунтоване письмове повідомлення про відмову від набуття прав вимоги за іпотечним кредитом, за яким прийнято негативне рішення.

2.2.8. Нотаріальне посвідчення договору відступлення прав вимоги здійснюється нотаріусом за вибором Установи та за погодженням з первинним кредитором одночасно з його підписанням. Договір відступлення прав вимоги повинен бути внесений нотаріусом до Державного реєстру правочинів не пізніше наступного робочого дня.

Інформація про зміну заставодержателя за іпотечним договором повинна бути внесена до Державного реєстру іпотек, про що первинний кредитор надає відповідне повідомлення нотаріусу не пізніше наступного робочого дня після укладання та нотаріального посвідчення договору відступлення прав вимоги.

Оригінали витягів з Державного реєстру правочинів та Державного реєстру іпотек, що підтверджують державну реєстрацію договору відступлення прав вимоги та зміну заставодержателя за іпотечним договором, долучаються до кредитної справи позичальника та мають бути включені до акта приймання-передачі.

Витрати по нотаріальному посвідченню та державній реєстрації цих договорів у відповідних реєстрах розподіляються між Установою та первинним кредитором згідно порядку, визначеного у Генеральному договорі або договорі відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом, якщо інше не передбачено окремою угодою Установи та первинного кредитора.

2.2.9. Права вимоги за договором про іпотечний кредит, іпотечним договором, а також договором(ами) поруки з третьою(іми) особою(ами) (за їх наявності) переходить до Установи з моменту здійснення розрахунків за набуті права вимоги за іпотечним кредитом. Права вимоги, зокрема, включають:

- право вимоги на суму основного зобов'язання за договором про іпотечний кредит та договору поруки з третьою особою на момент підписання договору відступлення прав вимоги;

- право вимоги суми відшкодування за дострокове погашення кредиту, пені та штрафів у разі їх нарахування та відсотків за користування кредитом, строки платежу яких настануть після отримання первинним кредитором коштів в оплату вартості відступлених прав по кредиту;

- право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до іпотечного договору;

- право вимоги на суму страхових виплат у разі їх нарахування у відповідності до договорів страхування предмета іпотеки, життя та втрати працездатності позичальника;

- інші права кредитора, заставодержателя та вигодонабувача за договором про іпотечний кредит, іпотечним договором, договорами поруки, договорами страхування.

2.3. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ

2.3.1. За набуті права вимоги за іпотечними кредитами Установа сплачує первинному кредитору вартість, що дорівнює сумі залишку заборгованості по основному боргу позичальника. Установа сплачує первинному кредитору вартість іпотечного кредиту по кожному окремому іпотечному кредиту шляхом безготівкового перерахування коштів на рахунок первинного кредитора, вказаний у договорі відступлення права вимоги. Вартість набуття прав вимоги за іпотечним кредитом фіксується в договорі відступлення прав вимоги.

2.3.2. Нараховані відсотки за користування кредитом, строк сплати яких на момент відступлення прав вимоги не настав, до дати фактичного розрахунку Установи за набуті права по іпотечному кредиту є доходом первинного кредитора та утримуються ним з чергового платежу Позичальника за іпотечним кредитом.

2.3.3. На дату укладання договору відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом первинний кредитор повинен надати Установі довідку про залишок заборгованості за іпотечним кредитом, права вимоги за яким мають бути відступлені Установі.

2.4. ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТІВ КРЕДИТНОЇ СПРАВИ

2.4.1. На наступний робочий день після реєстрації правовстановлюючого документа на придбане житло в уповноважених органах, але не пізніше ніж за 15 (п'ятнадцять) робочих днів після укладання договору відступлення прав вимоги, первинний кредитор має передати Установі згідно акта приймання-передачі (додаток N 7 до цього Положення) документи та інформацію, які входять до кредитної справи позичальника.

Орієнтовний перелік документів, що мають входити до кредитної справи:

а) Договори, які пов'язані з наданням іпотечного кредиту:

- копія правовстановлюючого документа на житло (договір купівлі-продажу нерухомості тощо), зареєстрованого в державних органах. При цьому оригінал такого документа позичальник може залишати на відповідальному зберіганні у первинного кредитора, про що має бути укладена відповідна угода з позичальником;

- оригінал договору про іпотечний кредит;

- оригінал іпотечного договору та копія нотаріально посвідченої згоди чоловіка/дружини на передачу нерухомого майна в іпотеку (у разі якщо позичальник, інші співвласники нерухомості перебувають у шлюбі), або копія нотаріально посвідченої заяви позичальника, інших співвласників нерухомості про відсутність шлюбних відносин;

- оригінали договорів поруки (майнової поруки) - у випадку їх укладення;

- оригінал договору майнового страхування;

- оригінал договору страхування життя та втрати працездатності;

- копія договору про відкриття поточного рахунку та його обслуговування;

б) Витяги:

- оригінал витягу з Державного реєстру правочинів про реєстрацію правовстановлюючого документа на житло (договору купівлі-продажу нерухомості тощо);

- оригінал витягу з Державного реєстру правочинів про реєстрацію іпотечного договору;

- оригінал витягу з Державного реєстру правочинів про реєстрацію договору відступлення прав вимоги;

- оригінал витягу з Державного реєстру іпотек про внесення відповідного запису згідно іпотечного договору;

- оригінал витягу з Державного реєстру іпотек про реєстрацію зміни Іпотекодержателя за договором відступлення прав вимоги;

- оригінал витягу з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна про накладення заборони на відчуження предмета іпотеки за іпотечним договором;

- копія витягу з Державного реєстру обтяжень рухомого майна про відсутність податкової застави на майно позичальника, чоловіка/дружини, продавців нерухомості (усіх співвласників та їх чоловіків/дружин);

в) Платіжні документи:

- довідку про залишок заборгованості за іпотечним кредитом на дату укладання договору відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом;

- виписку з позичкового (кредитного) рахунку позичальника, що підтверджує рух коштів по ньому на дату підписання акта приймання-передачі кредитної справи;

- копія платіжного документа, що підтверджує перерахування суми кредиту з позичкового рахунку на поточний рахунок позичальника;

- копія платіжного документа, що підтверджує факт отримання кредитних коштів позичальником з поточного рахунку (готівкою або безготівковим шляхом);

- копії платіжних документів, які підтверджують сплату страхових платежів, ануїтетних і інших платежів, здійснених позичальником до моменту відступлення прав вимоги;

г) Документи позичальника:

- оригінал заяви-анкети на отримання іпотечного кредиту;

- копії паспортів позичальника та дружини/чоловіка, інших співвласників нерухомості;

- копії довідок про присвоєння ідентифікаційного номера позичальника та дружини/чоловіка, інших співвласників нерухомості;

- копія свідоцтва про укладення шлюбу (розлучення) позичальника, інших співвласників нерухомості, а також шлюбного контракту (за наявністю);

- оригінал розписки позичальника, інших співвласників нерухомості про відсутність шлюбних або прирівняних до них відносин (у разі відсутності свідоцтва про укладення шлюбу). Подається в тому разі, якщо нотаріус, що посвідчує іпотечний договір, не вимагає відповідних заяв (згідно підпункту "а");

- оригінали документів, що підтверджують доходи позичальника, з урахуванням типу отриманих доходів та особливостей їх декларування (а також чоловіка/дружини та/або поручителя);

- оригінал довідки ф. 3 про місце реєстрації неповнолітніх дітей, якщо вони є членами сім'ї позичальника;

- оригінал витягу з протоколу кредитного комітету первинного кредитора про прийняте рішення щодо надання кредиту позичальнику;

- оригінал висновку кредитного експерта про результат андеррайтингу іпотечного кредиту з визначенням класифікації позичальника та групи ризику кредитної операції;

- другий примірник повідомлення первинного кредитора про зміну кредитора за договором про іпотечний кредит з розпискою позичальника про отримання;

- другий примірник повідомлення первинного кредитора про зміну вигодонабувача за договорами страхування та документи, що підтверджують зміну вигодонабувача за договорами страхування (оригінали додаткових угод до договорів страхування в разі необхідності їх укладання);

д) Документи по предмету іпотеки:

- копія правовстановлюючого документа на житло, що придбається за кредитні кошти (договір купівлі-продажу нерухомості, договір дарування, договір міни тощо), зареєстрованого в державних органах;

- копія довідки-характеристики з бюро технічної інвентаризації на нерухомість;

- оригінал експертного висновку незалежного оцінювача про оціночну вартість предмета іпотеки;

- копія технічного паспорта на нерухомість;

- копії паспортів продавця та дружини/чоловіка, інших співвласників нерухомості;

- копії довідок про присвоєння ідентифікаційного номера продавця та дружини/чоловіка, інших співвласників нерухомості;

- копія свідоцтва про укладення шлюбу (розлучення) продавця;

- копія нотаріально посвідченої згоди дружини/чоловіка продавця нерухомості на продаж;

- розписка продавця про відсутність шлюбних або прирівняних до них відносин (у разі відсутності свідоцтва про укладення шлюбу);

- оригінал довідки ф. 3 з ЖЕК про осіб, зареєстрованих у приміщенні, що продається;

- оригінали довідок з відповідних установ про відсутність заборгованості по комунальних платежах по нерухомості, що продається;

- копії необхідних дозволів (опікунської ради тощо) на продаж нерухомості, якщо її співвласниками є неповнолітні діти;

є) Додаткові документи (копії) за окремою вимогою Установи (можливі, але не обов'язкові):

- копії правовстановлюючих документів на інше нерухоме або рухоме майно, що є у власності позичальника;

- копії документів, що підтверджують наявність у позичальника депозитів, цінних паперів тощо;

- копія трудової книжки позичальника, завірена підписом та печаткою роботодавця позичальника;

- копії документів про освіту позичальника;

- оригінали довідок з органів внутрішніх справ про відсутність судимостей;

- оригінали довідок з психоневрологічного диспансеру про те, що позичальник не перебуває на обліку, або іншого документа, який засвідчує дієздатність позичальника;

- оригінали довідок з банків про стан обслуговування позичальником кредитів в минулому, або в разі їх наявності на дату отримання іпотечного кредиту.

Усі вище перераховані документи, що подаються в копіях, повинні бути завірені підписом уповноваженої особи та печаткою первинного кредитора.

Передачі Установі також підлягають інші документи, які не передбачені вищенаведеним орієнтовним переліком, але входять до кредитної справи позичальника або можуть бути витребувані Установою.

З метою подальшого обслуговування іпотечного кредиту у відповідності до договору про обслуговування іпотечних кредитів первинний кредитор залишає у себе копію кредитної справи та формує її на свій розсуд.

2.4.2. Протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту підписання акта приймання-передачі первинний кредитор повинен передати позичальнику письмове Повідомлення (додаток N 8 до цього Положення) про здійснення відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом Державній іпотечній установі та зміну вигодонабувача на Державну іпотечну установу за договорами страхування з розпискою про отримання. Крім цього, первинний кредитор направляє повідомлення страховим компаніям про зміну вигодонабувача на Державну іпотечну установу за договорами страхування з відміткою про отримання (додаток N 9 до цього Положення). Другі примірники вказаних повідомлень з відміткою про отримання передаються первинним кредитором Установі та долучаються до кредитної справи.

2.4.3. Протягом 2 (двох) робочих днів з моменту приймання-передачі документів та підписання відповідного акта Установа повинна здійснити перерахування коштів в оплату вартості набутого права вимоги за іпотечним кредитом на рахунок первинного кредитора, вказаний у договорі відступлення прав вимоги.

2.4.4. Первинний кредитор несе відповідальність перед Установою за:

- відповідність наданого іпотечного кредиту та документів кредитної справи Стандартам Установи;

- дійсність прав, передбачених п. 2.2.9 цього Положення.

3.1. ДОГОВІР ПРО ОБСЛУГОВУВАННЯ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ

3.1.1. Установа укладає з первинним кредитором договір обслуговування іпотечних кредитів (додаток N 10 до цього Положення), права вимоги за якими набуті Установою, не пізніше ніж за 5 (п'ять) робочих днів після отримання документів кредитної справи та підписання акта приймання-передачі.

3.1.2. На підставі одного договору обслуговування іпотечних кредитів може здійснюватися обслуговування одного або декількох іпотечних кредитів, права вимоги за якими набуті Установою.

Окремий іпотечний кредит передається на обслуговування первинному кредитору у відповідності з додатковою угодою до Договору про обслуговування іпотечних кредитів (додаток N 11 до цього Положення). У цій додатковій угоді вказуються реквізити договорів, що супроводжують іпотечний кредит, а також номери рахунків в обслуговуючому банку, з використанням яких відбувається погашення іпотечного кредиту.

3.1.3. Договір про обслуговування іпотечних кредитів може бути укладений як з первинним кредитором, який надав іпотечний кредит, так і з іншою фінансовою установою.

3.1.4. Предметом Договору про обслуговування іпотечних кредитів є обслуговування іпотечних кредитів, права вимоги за якими набуті Установою.

3.1.5. Строк дії Договору про обслуговування іпотечних кредитів закінчується на підставах, передбачених законами України, при припиненні зобов'язань позичальників по всіх іпотечних кредитах, обслуговування яких здійснюється первинним кредитором відповідно до цього договору. У разі припинення дії договору про обслуговування іпотечних кредитів зобов'язання первинного кредитора по перерахуванню Установі грошових коштів, а також надання інформації, зокрема документів, які були отримані первинним кредитором або повинні бути отримані первинним кредитором до дати припинення договору про обслуговування іпотечних кредитів, а також зобов'язання Установи по оплаті винагороди первинному кредитору до дати припинення договору про обслуговування іпотечних кредитів, зберігаються.

3.1.6. Установа протягом дії договору про обслуговування іпотечних кредитів здійснює контроль за фінансовим станом та діяльністю первинного кредитора, який обслуговує іпотечні кредити, права вимоги за якими набуті Установою, шляхом отримання від нього фінансової та ін. звітності, а також перевірки стану та якості іпотечних кредитів, які ним обслуговуються у відповідності до Стандартів Установи та п. 3.3.

3.1.7. У випадках, передбачених п. 4.1 цього Положення, первинний кредитор, який здійснює обслуговування іпотечних кредитів, права вимоги за якими набуті Установою, за умови згоди Установи може здійснити необхідні платежі за позичальника на користь Установи до моменту кінцевого розрахунку за договором про іпотечний кредит.

3.2. ОСНОВНІ ФУНКЦІЇ ПЕРВИННОГО КРЕДИТОРА ПО ОБСЛУГОВУВАННЮ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ

3.2.1. У відповідності до договору про обслуговування іпотечних кредитів первинний кредитор від імені та за дорученням Установи виконує наступні основні функції:

- приймає в установленому порядку і в установлені терміни платежі від позичальників в рахунок погашення суми кредиту за іпотечними кредитами, відсотків за користування ним, а також стягує суми відшкодувань, неустойки (штрафів, пені тощо) на відкритий в обслуговуючому банку транзитний рахунок (наприклад, N 2909___);

- перераховує суми, що направляються в рахунок погашення заборгованості по кредиту, не пізніше дня, наступного за днем прийому платежу від позичальника, на поточний рахунок Установи. При цьому в платіжному документі, як правило, вказується наступне призначення платежу:

а) "Ануїтетний платіж по кредиту _____ (П.І.Б. позичальника) згідно договору про іпотечний кредит N ___ від ___ за ____ (вказати місяць або інший період сплати). Без ПДВ";

б) "Погашення простроченої заборгованості по кредиту _____ (П.І.Б. позичальника) згідно договору про іпотечний кредит N ___ від ___ за ____ (вказати місяць або інший період сплати), в тому числі: пеня - ____ за період з ____ по ___ , відсотки ___, основний борг - ___. Без ПДВ";

в) "Дострокове часткове погашення кредиту _____ (П.І.Б. позичальника) згідно договору про іпотечний кредит N ___ від ___ за ____ (вказати, за який період здійснюється дострокове погашення). Без ПДВ";

г) "Дострокове повне погашення кредиту _____ (П.І.Б. позичальника) згідно договору про іпотечний кредит N __ від ___, в тому числі відшкодування - _____, відсотки - ____, основний борг - ___. Без ПДВ";

- при несплаті позичальником платежу за кредитом протягом 7 (семи) робочих днів повідомляє позичальника на наступний робочий день рекомендованим листом із повідомленням про вручення щодо необхідності погашення заборгованості за кредитом, включаючи пеню за прострочені платежі, і надає за запитом Установи документи, що підтверджують відправлення вказаних листів;

- в порядку і строки, передбачені договорами про іпотечний кредит, але не рідше одного разу на рік, здійснює оцінку фінансового стану позичальника, для чого отримує необхідні документи та інформацію від позичальника;

- в порядку і строки, передбачені договорами про іпотечний кредит, здійснює перевірку стану предмета іпотеки, для чого отримує від позичальника необхідні документи та інформацію щодо предмета іпотеки, негайно повідомляє Установу про загрозу пошкодження, втрати або інші обставини, які можуть спричинити зміни вартості предмета іпотеки, а також про виявлення фактів пошкодження або втрати предмета іпотеки;

- контролює своєчасність сплати позичальником (іпотекодавцем) страхових внесків за особисте страхування позичальника і майнове страхування предмета іпотеки згідно умов, передбачених договором про іпотечний кредит, отримує від позичальника та передає Установі копії документів в підтвердження сплати страхових внесків, інших документів стосовно страхування, повідомляє страхову компанію в разі виявлення фактів несплати позичальником страхових внесків, негайно повідомляє Установу про настання страхових випадків, як тільки первинному кредитору стане про це відомо;

- приймає від позичальника заяви, в тому числі і щодо дострокового погашення заборгованості по кредиту, готує та направляє позичальнику змінені графіки погашення, погоджені з Установою, перераховує надлишково сплачені суми, що перевищують необхідний розмір платежу, на поточний рахунок позичальника, відкритий у первинного кредитора;

- за дорученням позичальника, у відповідності до умов договору щодо обслуговування поточного рахунку позичальника, відкритого у первинного кредитора, здійснює списання коштів в рахунок погашення заборгованості по кредиту, в тому числі і погашення прострочених платежів, штрафів, пені;

- контролює виконання позичальником умов договорів, що супроводжують іпотечний кредит, та своєчасно повідомляє позичальника про необхідність усунення виявлених порушень;

- в разі необхідності внесення змін до договорів готує відповідні додаткові угоди, погоджує їх з Установою та надає на підпис позичальнику;

- надає позичальнику консультаційні послуги стосовно виконання умов договорів, що супроводжують іпотечний кредит;

- безоплатно один раз на місяць надає позичальнику за його вимогою довідку про стан заборгованості по кредиту тощо, попередньо погодивши з Установою;

- здійснює на вимогу Установи інші дії, пов'язані з виконанням позичальником своїх зобов'язань.

3.2.2. Після повного виконання позичальником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит Установа готує та передає первинному кредитору для подальшої передачі позичальнику довідку про повне погашення іпотечного кредиту.

3.2.3. Після повного виконання позичальником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит первинний кредитор відображає остаточні розрахунки у щомісячному "Звіті про здійснені платежі" та, при відсутності розбіжностей з даними бухгалтерського обліку Установи, припиняє обслуговування такого іпотечного кредиту.

3.3. ПОРЯДОК НАДАННЯ ЗВІТНОСТІ ПЕРВИННИМ КРЕДИТОРОМ

3.3.1. Первинний кредитор надає Установі наступну звітність:

- щомісячно до 5-го числа місяця, наступного за звітним - "Звіт про здійснені платежі" за формою згідно додатка N 12 до цього Положення;

- щомісячно до 5-го числа місяця, наступного за звітним - звіти (акти) про проведені перевірки стану предмета іпотеки (додаток N 13 до цього Положення) за всіма предметами іпотеки, за якими в звітному місяці настав строк проведення перевірок, та документи, надані позичальником щодо предмета іпотеки у відповідності до вимог, встановлених договорами про іпотечні кредити;

- щомісячно до 5-го числа місяця наступного за звітним - звіти (розрахунки) про здійснені оцінки фінансового стану позичальника (додаток N 14 до цього Положення) за всіма позичальниками, за якими в звітному місяці настав строк здійснення оцінки фінансового стану, та документи, надані позичальником, на підставі яких така оцінка здійснювалася у відповідності до вимог, встановлених договорами про іпотечні кредити;

- у п'ятиденний термін після виявлення факту невідповідності іпотечних кредитів Стандартам Установи - "Відомість іпотечних кредитів, права вимоги за якими підлягають зворотному відступленню первинному кредитору або їх заміні" (додаток N 15 до цього Положення).

3.3.2. У разі виявлення розбіжностей даних щомісячних звітів первинного кредитора про платежі за іпотечними кредитами і даних балансу Установи, остання сповіщає про це первинного кредитора не пізніше 5 (п'яти) робочих днів після отримання від нього щомісячного звіту. З метою проведення звірки Установа надає при необхідності за письмовим запитом первинного кредитора завірений підписом уповноваженої особи Установи і скріплений печаткою Установи розрахунок заборгованості по кредиту, що містить дані, на підставі яких була встановлена розбіжність. Після усунення розбіжностей первинний кредитор та Установа складають та підписують акт звірки платежів.

3.3.3. Надання звітності здійснюється у електронній формі (засобами інформаційних, телекомунікаційних, інформаційно-телекомунікаційних систем або шляхом запису на електронні носії), але з обов'язковим наданням інформації у паперовій формі за підписом уповноваженої особи, та завіреної печаткою первинного кредитора протягом наступних 5 (п'яти) робочих днів.

3.3.4. Установа може отримувати від первинного кредитора, який здійснює обслуговування іпотечних кредитів, права вимоги за якими набуті Установою, також іншу інформацію та документи про обслуговування іпотечних кредитів за окремим письмовим запитом Установи.

3.3.5. Не пізніше 25 числа місяця, наступного за звітним кварталом, первинний кредитор також подає звітність щодо виконання ним вимог Стандартів Установи, перелік якої наведений у відповідних Вимогах, договорі про обслуговування, а також:

- інвентаризацію кредитного портфелю (за іпотечними кредитами, права вимоги за якими були відступлені первинним кредитором Установі відповідно до укладених договорів) (додаток N 18 до цього Положення);

- "Прогнозний обсяг надання іпотечних кредитів за Стандартами Державної іпотечної установи" на наступний квартал, у відповідності до п. 2.1.2 цього Положення.

3.3.6. Щорічно, не пізніше 1 квітня року, наступного за звітним, первинний кредитор надає Установі річну фінансову звітність у відповідності до Вимог до первинних кредиторів та договору про обслуговування.

3.4. ПОРЯДОК ВИЗНАЧЕННЯ ВИНАГОРОДИ ПЕРВИННОГО КРЕДИТОРА ЗА ОБСЛУГОВУВАННЯ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ

3.4.1. Розмір винагороди, яка сплачується Установою первинному кредитору за здійснення обслуговування іпотечних кредитів, визначається виходячи з розміру винагороди первинного кредитора по іпотечних кредитах, доведеного Установою, яка включає винагороду за зобов'язання первинного кредитора щодо зворотного набуття та обслуговування іпотечних кредитів, наданих первинним кредитором у відповідності до Стандартів Установи. Розмір винагороди первинного кредитора фіксується у відповідному Договорі про обслуговування іпотечних кредитів або у додаткових угодах до нього.

3.4.2. Сума винагороди розраховується, виходячи з фактичного залишку заборгованості за основним боргом по іпотечному кредиту та кількості днів, із розрахунку:

- у місяці - 30 днів

- у році - 360 днів,

за період з першої дати поточного періоду сплати по останню дату поточного періоду сплати включно. Періодом сплати (або платіжним періодом) вважається період, за який позичальник повинен сплатити ануїтетний платіж, згідно графіка погашення, і дорівнює одному місяцю, тобто 30 дням.

При розрахунку винагороди за останній період сплати (при остаточному погашенні іпотечного кредиту) кінцева дата останнього періоду в розрахунок не включається.

Формула розрахунку:

K - сума винагороди,

L - залишок заборгованості за основним боргом по кредиту позичальника,

R - ставка винагороди первинного кредитора.

3.4.3. Сума винагороди утримується первинним кредитором із сум коштів, які отримані від позичальника в погашення відсотків за користування кредитом за поточний період. Платіж в рахунок погашення заборгованості по кредиту, прийнятий від позичальника на транзитний рахунок, первинний кредитор перераховує на рахунок Установи, за вирахуванням належної суми винагороди за поточний період.

Формула розрахунку:

P - сума до перерахування на рахунок Установи;

A - сума ануїтетного платежу у відповідності до графіка погашення кредиту, яка включає частину основного боргу та відсотки, нараховані за платіжний період;

K - сума винагороди первинного кредитора за платіжний період.

3.4.4. Порядок розподілу першого ануїтетного платежу позичальника після набуття Установою права вимоги по іпотечному кредиту.

а) Відсотки за користування кредитом у платіжному періоді з дати фактичного отримання коштів позичальником по дату, що передує даті перерахування коштів Установою на рахунок первинного кредитора за договором відступлення прав вимоги, є доходом останнього та утримуються з першого ануїтетного платежу.

Vk - відсотки за користування кредитом у платіжному періоді, які належать первинному кредитору;

L - залишок заборгованості за основним боргом по кредиту позичальника;

S - відсоткова ставка за користування кредитом;

N - кількість днів у платіжному періоді з дати фактичного отримання кредиту позичальником по дату, що передує даті перерахування коштів Установою на рахунок первинного кредитора.

б) Сума відсотків за користування кредитом, яка належить Установі, розраховується наступним чином:

Vu - відсотки за користування кредитом у платіжному періоді, які належать первинному кредитору;

L - залишок заборгованості за основним боргом по кредиту позичальника;

Sr - відсоткова ставка рефінансування;

N - кількість днів у платіжному періоді з дати фактичного отримання кредиту позичальником по дату, що передує даті перерахування коштів Установою на рахунок первинного кредитора.

в) Винагорода за платіжний період, яка утримується первинним кредитором з ануїтетного платежу позичальника, розраховується наступним чином:

K - винагорода первинного кредитора у платіжному періоді;

A - сума ануїтетного платежу у відповідності до графіка погашення кредиту;

B - частина основного боргу, належна до сплати у платіжному періоді;

Vk - відсотки за користування кредитом у платіжному періоді, які належать первинному кредитору;

Vu - відсотки за користування кредитом у платіжному періоді, які належать Установі.

Таким чином, до перерахування на рахунок Установи, згідно п. 3.2.1, суми коштів з першого ануїтетного платежу позичальника, який він сплачує після відступлення прав вимоги, належить:

P - платіж до перерахування;

B - частина основного боргу, належна до сплати у платіжному періоді;

Vu - відсотки за користування кредитом у платіжному періоді, які належать Установі.

3.4.5. У випадку, коли фактична сума відсотків, яка сплачена Позичальником, менша суми, яка має бути сплачена при черговому ануїтетному платежі, розрахунок суми винагороди первинного кредитора здійснюється пропорційно сумі, яка фактично сплачена позичальником.

Формула розрахунку:

M = K * F / V, де:

M - сума винагороди первинного кредитора у випадку неповної сплати позичальником відсотків за користування іпотечним кредитом.

K - планова сума винагороди, яка мала б бути отримана при сплаті позичальником відсотків згідно договірних умов.

F - фактична сума коштів, яка надійшла від позичальника на погашення відсотків.

V - сума відсотків, яка має бути сплачена згідно з договірними умовами.

Несплачена позичальником сума відсотків обліковується на відповідних рахунках прострочених платежів. При сплаті позичальником наступного платежу в погашення заборгованості з нього утримуються пеня, прострочені та строкові суми у черговості, яка встановлена умовами Договору про іпотечний кредит.

3.4.6. У разі припинення договору про обслуговування іпотечних кредитів за згодою сторін, сума винагороди первинного кредитора визначається за фактичну кількість днів поточного місяця до дати припинення договору.

4.1. Установа має право здійснити зворотне відступлення первинному кредитору прав вимоги за іпотечним кредитом у разі настання однієї або декількох обставин, а саме:

- виявлення Установою невідповідності іпотечного кредиту Стандартам Установи (які діяли на момент надання такого кредиту);

- прострочення сплати позичальником чергового платежу за іпотечним кредитом та відсотками протягом двох місяців;

- використання позичальником іпотечного кредиту (або його частини) не за цільовим призначенням;

- погіршення фінансового стану позичальника, яке призвело до невідповідності іпотечного кредиту Стандартам Установи на поточний момент;

- порушення проти позичальника кримінальної справи або справи про визнання позичальника недієздатним чи обмежено дієздатним;

- несплата чергових страхових платежів, порушення умов зберігання предмета іпотеки, що призвело до погіршення його стану, пошкодження, знищення та втрати його вартості;

- виникнення ситуації, коли на предмет іпотеки може бути звернено стягнення за іншими зобов'язаннями позичальника;

- недотримання позичальником обов'язків щодо особистого страхування життя та працездатності.

У виключних випадках Установа може прийняти окреме рішення щодо надання позичальнику дозволу на відстрочку платежів за іпотечним кредитом або щодо інших дій, пов'язаних з настанням обставин зворотного відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом.

4.2. У випадку виявлення первинним кредитором одного або декількох випадків, вказаних в п. 4.1, він направляє Установі Відомість іпотечних кредитів, які перестали відповідати Стандартам Установи (далі - Відомість) (додаток N 15 до цього Положення).

4.3. У разі настання одного або декількох випадків, вказаних в п. 4.1, Установа направляє первинному кредитору, який здійснює обслуговування, Вимогу про зворотне відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом або заміну іпотечного кредиту (далі - Вимога) (додаток N 16 до цього Положення). Ця Вимога визначає перелік іпотечних кредитів, які перестали відповідати Стандартам Установи, та визначає розмір (суму) зобов'язань первинного кредитора по зворотному відступленню прав вимоги, дату укладання договору відступлення прав вимоги та кінцеву дату перерахування первинним кредитором Установі суми зобов'язань за договором зворотного відступлення.

4.4. Первинний кредитор протягом 10 (десяти) робочих днів з моменту отримання від Установи Вимоги зворотного відступлення може здійснити заміну іпотечного кредиту, права вимоги за яким підлягають зворотному відступленню на аналогічний іпотечний кредит на суму не меншу суми, зазначеної у Вимозі Установи.

Процедура заміни іпотечного кредиту представляє собою зворотне відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом, що перестав відповідати Стандартам (згідно п. 4.1), та набуття прав вимоги за іншим іпотечним кредитом, який відповідає Стандартам та права вимоги за яким первинний кредитор пропонує відступити в порядку, визначеному п. 2.2. Заміна іпотечного кредиту здійснюється після або одночасно з укладанням договору зворотного відступлення прав вимоги.

4.5. Розмір (сума) зобов'язань первинного кредитора по зворотному відступленню прав вимоги за іпотечним кредитом включає:

- суму непогашеного залишку основного боргу по іпотечному кредиту (в тому числі прострочені платежі, якщо прострочення має місце),

а також відшкодування:

- суми нарахованих відсотків, в тому числі прострочених (в разі, якщо прострочення має місце), за користування іпотечним кредитом на дату розрахунку первинного кредитора за зобов'язаннями зворотного відступлення;

- суми пені, нарахованої на прострочені платежі (в разі, якщо прострочення має місце) на дату розрахунку первинного кредитора за зобов'язаннями зворотного відступлення;

- суми відшкодування за дострокове погашення іпотечного кредиту (в разі, якщо таке погашення має місце),

що має бути відображено в договорі зворотного відступлення прав вимоги.

4.6. Нотаріальне посвідчення договору зворотного відступлення прав вимоги (додаток N 17 до цього Положення) здійснюється нотаріусом за вибором Установи та погодженням з первинним кредитором одночасно з його підписанням в день, визначений у Вимозі Установи.

Одночасно з укладанням договору зворотного відступлення прав вимоги Установа передає первинному кредитору оригінали документів, що входять до кредитної справи позичальника, згідно акта приймання-передачі.

4.7. Протягом 2-х робочих днів з моменту укладання договору зворотного відступлення прав вимоги первинний кредитор повинен перерахувати на поточний рахунок Установи всю суму зобов'язань зворотного відступлення, визначену договором зворотного відступлення прав вимоги відповідно до п. 4.5.

4.8. Не пізніше наступного робочого дня після перерахування суми за договором зворотного відступлення Установа надає повідомлення нотаріусу для внесення договору зворотного відступлення права вимоги до державного реєстру правочинів та внесення відповідних змін до державного реєстру іпотек.

З моменту отримання Установою усієї суми за договором зворотного відступлення прав вимоги до первинного кредитора переходять всі права кредитора, іпотекодержателя та вигодонабувача.