Розяснення порядку реєстрації прав власності на обєкти нерухомого майна залежно від форм власності

Міністерство юстиції у зв'язку з численними зверненнями щодо надання роз'яснення стосовно реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна залежно від форм власності просить довести до відома бюро технічної інвентаризації таку інформацію.

На сьогодні відносини, пов'язані з правом власності, регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом України та Законом України "Про власність".

- Закон України "Про власність", який прийнято 7 лютого 1991 року, проголосив різноманітність форм власності та закріпив існування державної, приватної і колективної форм власності (стаття 2).

- Конституція України, яка прийнята 28 червня 1996 року, заклала засади права власності і виділила право державної власності, право комунальної власності та право приватної власності (статті 41 та 142).

- Цивільний кодекс України, який прийнято 16 січня 2003 року, визначив загальні положення про право власності, і виділив право державної, комунальної та приватної власності (статті 325 - 327).

Водночас Господарський кодекс України визначає види підприємств як суб'єктів господарювання залежно від форм власності, на якій вони базуються. Зокрема, він передбачає, що в Україні можуть діяти приватні, комунальні, державні підприємства та підприємства колективної власності.

Отже, Конституція України та Цивільний кодекс України законодавчо закріплюють право приватної власності, право державної власності та право комунальної власності, а Закон України "Про власність" та Господарський кодекс України - право колективної власності.

1. Право державної власності

1.1. Суб'єкти права державної власності

Відповідно до Закону України "Про власність" державна власність була поділена залежно від рівня усуспільнення на загальнодержавну (республіканську) власність і власність адміністративно-територіальних одиниць (комунальну власність).

Однак, на сьогодні комунальна власність на конституційному рівні визнана самостійною формою власності. Так, Основним Законом передбачена державна власність та власність територіальних громад села, селища, міста, тобто комунальна власність (статті 41 та 142).

Виходячи з положень Закону України "Про власність", суб'єктом права загальнодержавної (республіканської) власності є держава в особі Верховної Ради України (частина перша статті 32).

Однак, на сьогодні це положення Закону не відповідає Конституції України, що підтверджується в тому числі і Рішенням Конституційного Суду України від 1 липня 1998 року N 9-рп (справа N 01/1501-97 N 1-8/98 щодо приватизації державного майна). У Рішенні Конституційного Суду України зазначається, що Верховна Рада України не може бути єдиним суб'єктом права державної власності, а виступає лише одним з органів державної влади в Україні, що здійснює права власника.

Зазначене положення підтверджується статтею 170 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що держава набуває і здійснює цивільні права та обов'язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Тобто, від імені та в інтересах держави право власності здійснюють відповідні органи державної влади, а не лише Верховна Рада України.

1.2. Право господарського відання та право оперативного управління

Господарським кодексом України передбачено, що держава реалізує право державної власності у державному секторі економіки через систему організаційно-господарських повноважень відповідних органів управління щодо суб'єктів господарювання, що належать до цього сектору і здійснюють свою діяльність на основі права господарського відання або права оперативного управління (частина п'ята статті 22).

Право господарського відання та право оперативного управління становлять основу правового режиму майна так званих "державних юридичних осіб".

Правом господарського відання згідно із частиною першою статті 136 вказаного Кодексу є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами.

Наприклад суб'єктом господарювання, за яким майно закріплюється на праві господарського відання, є державне комерційне підприємство (частина друга статті 74 Господарського кодексу України).

Правом оперативного управління згідно із частиною першою статті 137 зазначеного Кодексу визнається речове право суб'єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом) для здійснення некомерційної господарської діяльності, у межах, встановлених цим Кодексом та іншими законами, а також власником майна (уповноваженим ним органом).

Так, на праві оперативного управління майно закріплюється за казенним підприємством (частина третя статті 76 Господарського кодексу України).

Згідно із частиною другою статті 73 зазначеного Кодексу орган державної влади, до сфери управління якого входить державне комерційне та казенне підприємства, є представником власника (тобто держави) і виконує його функції у межах, визначених цим Кодексом та іншими законодавчими актами.

Таким чином, державні комерційні та казенні підприємства, наділені правом повного господарського відання, правом оперативного управління, отримують певну сукупність прав та обов'язків, щодо закріпленого за ними майна. При цьому, власником майна державних унітарних підприємств залишається держава, а тому Господарський кодекс України передбачає певні обмеження щодо розпорядження майном, що належить державним унітарним підприємствам.

А саме, державне комерційне підприємство не має права безоплатно передавати належне йому майно іншим юридичним особам чи громадянам, крім випадків, передбачених законом. Відчужувати, віддавати в заставу майнові об'єкти, що належать до основних фондів, здавати в оренду цілісні майнові комплекси структурних одиниць та підрозділів державне комерційне підприємство має право лише за попередньою згодою органу, до сфери управління якого воно входить, і, як правило, на конкурентних засадах (частина п'ята статті 75 Кодексу).

Казенне підприємство не має права відчужувати або іншим способом розпоряджатися закріпленим за ним майном, що належить до основних фондів, без попередньої згоди органу, до сфери управління якого воно входить (частина четверта статті 77 Кодексу.

Отже, власником майна, закріпленого за державним комерційним підприємством є держава в особі органу влади, до сфери управління якого входить державне комерційне підприємство, та при реєстрації прав власності робиться відмітка про правовий режим майна, а саме, належність майна підприємству на праві господарського відання.

Власником майна, закріпленого за казенним підприємством, є держава в особі органу влади, до сфери управління якого входить казенне підприємство, та при реєстрації прав власності робиться відмітка про правовий режим майна, а саме, належність майна підприємству на праві оперативного управління.

1.3. Право власності на майно, передане до статутного фонду державного акціонерного товариства

На сьогодні відсутні чіткі положення, які б визначали правовий режим державних акціонерних товариств, сто відсотків акцій яких перебувають у державній власності (державних акціонерних товариств).

Аналіз чинного законодавства (Цивільного та Господарського кодексів України, законів України "Про господарські товариства" і "Про приватизацію державного майна" дає підстави вважати, що акціонерні товариства, засновником і єдиним акціонером яких є держава в особі органів виконавчої влади, мають спеціальний (особливий) правовий режим майна у порівнянні з іншими господарськими товариствами, які створюються у загальному порядку. А саме, державне майно, передане до статутного фонду державних акціонерних товариств, залишається у державній власності і відчуження його можливе тільки органами приватизації через визначені законом приватизаційні процедури.

Як вже зазначалося, відповідно до статті 170 Цивільного кодексу України держава набуває і здійснює цивільні права та обов'язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Враховуючи викладене, вважаємо, що власником майна, переданого до статутного фонду державного акціонерного товариства, є держава в особі Кабінету Міністрів України (чи іншого органу виконавчої влади, який виступив засновником такого товариства), майно якої передано до статутного фонду державного акціонерного товариства.

1.4. Право власності на майно, передане до статутного фонду державної холдингової компанії

15 березня 2006 року прийнято Закон України "Про холдингові компанії в Україні", який визначає загальні засади функціонування холдингових компаній в Україні, а також особливості їх утворення, діяльності та ліквідації.

Холдингова компанія згідно зі статтею 1 Закону - це відкрите акціонерне товариство, яке володіє, користується та розпоряджається холдинговими корпоративними пакетами акцій (часток, паїв) двох або більше корпоративних підприємств. При цьому, частка у формі майна, коштів та нематеріальних активів, необхідних для забезпечення діяльності холдингової компанії, не повинна перевищувати 20 відсотків статутного фонду холдингової компанії (частина перша статті 5).

В свою чергу, холдинговий корпоративний пакет акцій (часток, паїв) - це пакет акцій (часток, паїв) корпоративного підприємства (господарського товариства, холдинговим корпоративним пакетом акцій (часток, паїв) якого володіє, користується та розпоряджається холдингова компанія), який перевищує 50 відсотків чи становить величину, яка забезпечує право вирішального впливу на господарську діяльність корпоративного підприємства (стаття 1).

Державна холдингова компанія - це холдингова компанія, утворена у формі відкритого акціонерного товариства, не менш як 100 відсотків акцій якого належить державі (стаття 1).

Згідно із статтею 6 Закону державні холдингові компанії утворюються органами, уповноваженими управляти державним майном, та/або державними органами приватизації.

Єдиним акціонером державної холдингової компанії від моменту її утворення до завершення процедури приватизації або припинення є держава.

Пакети акцій (часток, паїв) або інше майно, передані до статутного фонду державної холдингової компанії, перебувають у державній власності і закріплюються за нею на праві господарського відання.

При цьому, державні пакети акцій (часток, паїв) та державне майно, передані державою до статутного фонду державної холдингової компанії, не можуть бути відчужені або перебувати в заставі, використані для формування статутних фондів будь-яких підприємств.

Враховуючи викладене, в даному випадку власником майна, переданого до статутного фонду державної холдингової компанії, є держава в особі органів, уповноважених управляти державним майном, та/або державних органів приватизації, та при реєстрації прав власності робиться відмітка, що зазначене майно передано до статутного фонду державної холдингової компанії на праві господарського відання.

1.5. Господарський кодекс України передбачає існування ще однієї юридичної особи - об'єднання підприємств.

При цьому, залежно від порядку заснування об'єднання підприємств можуть утворюватися як господарські об'єднання або як державні чи комунальні господарські об'єднання. Господарське об'єднання - це об'єднання підприємств, утворене за ініціативою підприємств, незалежно від їх виду, які на добровільних засадах об'єднали свою господарську діяльність. Державне (комунальне) господарське об'єднання - це об'єднання підприємств, утворене державними (комунальними) підприємствами за рішенням Кабінету Міністрів України або, у визначених законом випадках, рішенням міністерств (інших органів, до сфери управління яких входять підприємства, що утворюють об'єднання), або рішенням компетентних органів місцевого самоврядування (стаття 119).

Майно передається об'єднанню його учасниками у господарське відання або в оперативне управління на основі установчого договору чи рішення про утворення об'єднання (частина друга статті 123).

Враховуючи викладене, вважаємо, що в даному випадку власником майна, яким наділяється державне господарське об'єднання, є держава в особі Кабінету Міністрів України (у визначених законом випадках - міністерство, інші органи, до сфери управління яких входять підприємства, що утворюють об'єднання), та при реєстрації прав власності робиться відмітка, що зазначене майно належить об'єднанню на праві господарського відання чи праві оперативного управління.

2. Право комунальної власності

2.1 Суб'єкти права комунальної власності

Як зазначалося вище, на сьогодні комунальна власність на конституційному рівні визнана самостійною формою власності.

Так, статтею 143 Конституції України встановлено, що територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності. Аналогічні положення закріплюються і в статті 327 Цивільного кодексу України.

Закон України "Про місцеве самоврядування" дає визначення поняття права комунальної власності, а саме, - це право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування (стаття 1).

Відповідно до статті 6 цього Закону первинним суб'єктом місцевого самоврядування, основним носієм його функцій і повноважень є територіальна громада села, селища, міста.

Тобто, суб'єктом права комунальної власності є відповідна територіальна громада села, селища, міста.

Органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України та законами, є сільські, селищні, міські ради (частина перша статті 10 Закону).

Виключна компетенція сільських, селищних, міських рад закріплюється у статті 26 Закон України "Про місцеве самоврядування".

Так, органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати тощо.

Отже, суб'єктами права комунальної власності є територіальні громади села, селища, міста, від імені та в інтересах яких діють сільські, селищні, міські ради.

Враховуючи викладене, власником комунального майна є відповідна територіальна громада села, селища, міста в особі органу місцевого самоврядування, уповноваженого управляти цим майном.

2.2. Окремо слід відмітити, що відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органами, уповноваженими управляти об'єктами комунальної власності, є як органи місцевого самоврядування, створені сільськими, селищними, міськими територіальними громадами, так і районні та обласні ради.

Районні та обласні ради - це органи місцевого самоврядування, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст у межах повноважень, визначених Конституцією України, цим та іншими законами, а також повноважень, переданих їм сільськими, селищними, міськими радами.

Відповідно до частин четвертої і п'ятої статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об'єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад.

Ураховуючи викладене, власником комунального майна, що є спільною власністю сільських, селищних, міських територіальних громад, управління яким здійснюється районними, обласними радами, повинно бути із зазначенням усіх власників цього майна - відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст, що розташовані в межах району, області, в особі відповідної районної чи обласної ради.

3. Право приватної власності

3.1. Право власності фізичної особи - підприємця

Як зазначалося вище, право приватної власності закріплює Конституція України, Цивільний кодекс України та Закон України "Про власність".

Суб'єктом права приватної власності відповідно до статті 325 Цивільного кодексу України є фізичні особи.

Статтею 26 зазначеного Кодексу встановлено, що фізична особа має усі особисті немайнові права та здатна мати усі майнові права, передбачені Конституцією України, Цивільним кодексом України та іншими законами.

Важливим аспектом реалізації прав фізичної особи є право на здійснення підприємницької діяльності. Право на підприємницьку діяльність фізична особа здійснює за умови її державної реєстрації в порядку, встановленому Законом України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців". Цивільним кодексом України встановлено, що до підприємницької діяльності фізичних осіб застосовуються нормативно-правові акти, що регулюють підприємницьку діяльність юридичних осіб, якщо інше не встановлено законом або не випливає із суті відносин (стаття 51). За зобов'язаннями, пов'язаними з підприємницькою діяльністю, фізична особа - підприємець відповідає усім своїм майном, крім майна, на яке згідно із законом не може бути звернено стягнення (стаття 52). Цивільний кодекс України передбачає, що учасниками цивільних відносин та суб'єктами права власності є фізичні особи (частина перша статті 2 та частина перша статті 318). Він не розрізняє такого суб'єкта права власності як фізична особа-підприємець, набуття такого статусу дозволяє лише здійснювати господарську діяльність. Так, Господарським кодексом України передбачено, що учасниками відносин у сфері господарювання є суб'єкти господарювання (стаття 2), в свою чергу суб'єктами господарювання згідно із статтею 55 Кодексу є громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які здійснюють господарську діяльність та зареєстровані відповідно до закону як підприємці.

Таким чином, право власності на нерухоме майно повинно реєструватись за фізичною особою, а не за фізичною особою-підприємцем.

3.2. Право власності юридичної особи

Суб'єктом права приватної власності відповідно до статті 325 Цивільного кодексу України є юридичні особи.

Звертаємо увагу, що у разі якщо держава володіє менше ніж 100 відсотками акцій статутного фонду, на таке акціонерне товариство мають поширюватися загальні положення про право власності недержавних юридичних осіб.

Розглянемо на прикладі господарського товариства.

Однією з ознак юридичної особи є майнова відокремленість. А саме, при створенні юридичної особи засновники наділяють її майном, закріплюючи його, як правило, на праві власності, і юридична особа як власник має право через свої органи володіти, користуватися та розпоряджатися майном. Цивільним кодексом України встановлено, що господарське товариство є власником майна, переданого йому учасниками товариства у власність як вклад до статутного (складеного) капіталу (частина перша статті 115). В свою чергу, у учасників такого господарського товариства з'являються правомочності з управління корпоративними правами.

Сукупність прав осіб, які виступають засновниками юридичної особи, охоплюється поняттям корпоративних прав, які згідно зі статтею 168 Господарського кодексу України передбачають правомочності на участь таких осіб в управлінні господарською організацією, отриманні активів у разі ліквідації останньої відповідно до закону, а також інші правомочності, передбачені законом та статутними документами. Однак, сукупність корпоративних прав фізичних осіб, які виступають засновниками, не передбачає права власності на майно, яким наділяється юридична особа, оскільки вона володіє, користується та розпоряджається таким майном.

Тобто, можна дійти висновку, що суб'єктом права приватної власності не є засновники юридичної особи (які набувають лише корпоративних прав відносно такої юридичної особи), а є саме юридична особа.

4. Право колективної власності

Виходячи з положень Закону України "Про власність", суб'єктами права колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об'єднання, професійні спілки, політичні партії та інші громадські об'єднання, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.

Тобто, в розумінні Закону України "Про власність" власником є колектив осіб, а колективна форма власності передбачає належність майна колективному власникові.

Згадує колективну форму власності і Господарський кодекс України, але він визначає лише види підприємств як суб'єктів господарювання залежно від форми власності, на якій вони базуються. А саме, залежно від форм власності, передбачених законом, в Україні можуть діяти підприємства таких видів:

- приватне підприємство, що діє на основі приватної власності громадян чи суб'єкта господарювання (юридичної особи);

- підприємство, що діє на основі колективної власності (підприємство колективної власності);

- комунальне підприємство, що діє на основі комунальної власності територіальної громади;

- державне підприємство, що діє на основі державної власності;

- підприємство, засноване на змішаній формі власності (на базі об'єднання майна різних форм власності).

Крім того, частиною дугою статті 63 Кодексу передбачено, що в Україні можуть діяти також інші види підприємств, передбачені законом.

Підприємствами колективної власності згідно із частиною другою статті 93 Кодексу є виробничі кооперативи, підприємства споживчої кооперації, підприємства громадських та релігійних організацій, інші підприємства, передбачені законом. Право колективної власності передбачено також спеціальними законами, зокрема, законами України "Про кооперацію" , "Про споживчу кооперацію" , "Про колективне сільськогосподарське підприємство".

Наведене дає підстави зробити висновок про закріплення на сьогодні у чинному законодавстві як приватної, так і колективної форм власності.

Наприклад, якщо у статуті споживчого кооперативу зазначена колективна форма власності, то при реєстрації прав власності робиться відмітка, що майно кооперативу належить йому на праві колективної власності, а якщо у статуті споживчого кооперативу зазначена приватна форма власності, то при реєстрації прав власності робиться відмітка, що майно кооперативу належить йому на праві приватної власності.

5. Окремо слід зазначити стосовно правомірності існування державної корпоративної власності та комунальної корпоративної власності.

Законодавчі акти, які регулюють відносини, пов'язані з власністю, а саме, Конституція України, Цивільний кодекс та Закон України "Про власність", не виділяють таких форм власності. Не містить будь-яких згадок про такі форми власності і Господарський кодекс України.

Таким чином, оскільки чинним законодавством не передбачено існування таких форм власності як державна корпоративна власність та комунальна корпоративна власність, реєстрація таких форм власності не відповідатиме вимогам чинного законодавства.