Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав

21 грудня 2012 року на засіданні пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ було обговорено та взято до відома інформацію про узагальнення судової практики розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав.

У зв'язку із цим надсилаємо витяг із зазначеного узагальнення.

1. У Конституції України закріплено основні правові принципи регулювання відносин власності, головним із яких є принцип рівного визнання й захисту усіх форм власності (статті 13, 41 Конституції України).

Відповідно до статті 13 Конституції України власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. У такій редакції конституційна норма не лише покладає на власника обов'язки, а й орієнтовно вказує на його зобов'язання.

Основоположні принципи здійснення правомочностей власника сформульовані у статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 04 листопада 1950 року), що набрала чинності для України з 11 вересня 1997 року та є складовою її правової системи відповідно до вимог статті 9 Конституції України.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.

Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Під правом володіння власністю визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування власника над майном, не пов'язана з використанням його властивостей.

Право користування власністю - це юридично забезпечена можливість власника добувати з належного йому майна корисні властивості.

Під правом розпорядження розуміють юридично забезпечену можливість власника визначати долю майна.

2. Момент виникнення права власності на річ (майно) визначається законом.

При визначенні моменту набуття права власності слід враховувати як особливості самого майна, так і особливості оформлення права власності, які теж суттєво впливають на визначення моменту виникнення (набуття) права власності.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, визначені у главі 24 Цивільного кодексу Україн (далі - ЦК), зокрема із правочинів.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна); якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації - з моменту прийняття його до експлуатації; коли ж право власності на нерухоме відповідно до закону підлягає державній реєстрації - з моменту такої реєстрації. У разі необхідності право власності на незавершене будівництво, за наявності визначених законом умов, може бути зареєстровано органом, який здійснює державну реєстрацію нерухомого майна (стаття 331 ЦК). З такого ж моменту виникає право власності на перероблену річ, створену з використанням іншої речі (матеріалу).

Суди при розгляді справ про визнання права власності на самочинне будівництво повинні належним чином перевіряти, чи було питання оформлення права власності на самочинне будівництво предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність давали б підстави вважати про наявність спору про право.

Суд не повинен заміняти органи, які зобов'язані видавати дозволи на будівництво й узгоджувати забудови; визнання права власності на самочинне будівництво в судовому порядку має залишатися винятковим способом захисту права. Тому судам необхідно з'ясовувати, чи звертався позивач до компетентних органів із питання узаконення самочинного будівництва, чи було відмовлено компетентними органами у вирішенні зазначеного питання.

Судам слід мати на увазі, що у разі визнання відповідачем позову суд ухвалює рішення про задоволення позову лише у випадках наявності для того законних підстав. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд відмовляє у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує розгляд справи (частина четверта статті 174 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК).

При розгляді та вирішенні спорів про визнання права власності на самочинне будівництво суди повинні керуватися нормами ЦК, відповідним законодавством і враховувати роз'яснення, надані у постанові пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)».

У судовій практиці поширеними є випадки звернень до суду громадян, яким у встановленому законом порядку надано земельні ділянки для будівництва житлових будинків. Фактично збудувавши їх до 1992 року, громадяни своєчасно не оформили право власності на них. Постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року «Про затвердження Тимчасового порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт» було передбачено, що підставою для оформлення права власності на приватні житлові будинки, дачні та садові будинки, споруджені до 05 серпня 1992 року, є складений БТІ висновок про технічний стан будівлі та документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій вона розміщена. Зазначена постанова втратила чинність 02 червня 2011 року. Законом України від 17 лютого 2011 року «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що прийняття в експлуатацію зведених до 31 грудня 2009 року індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, здійснюється інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж таких об'єктів за наявності документа, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані.

Мають місце випадки недотримання механізму, за яким особа набуває права власності на придбане майно з прилюдних торгів, а тому вона змушена звертатись до суду. Однак при цьому у позовних заявах нерідко відсутнє обґрунтування щодо причин звернення до суду, не зазначається, яким чином та ким саме порушено права позивача, а тому правові підстави позову не зрозумілі. Суди на це не звертають уваги, не визначаються з матеріальним законом по цій категорії справ, у той час як пунктами 6.1, 6.2, 6.4 наказу Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5 «Про затвердження Тимчасового положення про порядок проведення торгів та реалізації арештованого нерухомого майна» передбачено, що після повного розрахунку покупців за придбане майно на підставі протоколу про проведення прилюдних торгів та копії документів, що підтверджують розрахунок за придбане майно, державний виконавець складає акт про проведені прилюдні торги та подає його на затвердження начальникові відповідного органу державної виконавчої служби. Затверджений акт державний виконавець видає покупцеві. На підставі цього акту нотаріус видає свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів. А тому судам слід перевіряти, чи звертався позивач до нотаріуса за отриманням зазначеного свідоцтва, якщо ні, то чому не звертався або чому нотаріус відмовив у його видачі.

Виходячи зі змісту частин першої, другої статті 331 ЦК, частини першої статті 182 ЦК та пункту 8 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07 лютого 2002 року № 7/5 (зі змінами і доповненнями станом на 22 січня 2009 року), право власності на новостворене нерухоме майно виникає у особи, яка створила це майно, після закінчення будівництва об'єкта нерухомості, введення його в експлуатацію, отримання свідоцтва про право власності та реєстрації права власності.

До виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно право власності існує лише на матеріали, обладнання та інше майно, що було використано в процесі будівництва (частина третя статті 331 ЦК), відтак статтею 331 ЦК не передбачено можливості визнання права власності на недобудоване нерухоме майно в судовому порядку.

При цьому, визнаючи право власності на матеріали чи обладнання, суд у своєму рішенні має зазначити (поіменувати) ці матеріали чи обладнання.

Рішенням Якимівського районного суду Запорізької області від 15 жовтня 2010 року задоволено позов К.О.М. до Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області, третя особа: КП «Якимівське БТІ», про визнання права власності та зобов'язання провести реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Рішенням колегії суддів Апеляційного суду Запорізької області від 03 листопада 2011 року рішення суду першої інстанції скасовано та відмовлено у задоволенні позову. Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що суд неправильно застосував частину п'яту статті 376 ЦК, яка передбачає, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Як убачається з матеріалів справи, позивачкою було самовільно збудовано об'єкт незавершеного будівництва - котедж для відпочинку, отже, позов не міг бути задоволений, оскільки відповідно до частини другої статті 331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. А якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Іншим рішенням Якимівського районного суду Запорізької області від 30 липня 2008 року задоволено позов ТОВ «МБП-ГРУП» до К.М.О., Кирилівської селищної ради, третя особа: КП «Якимівське БТІ», про розірвання договору оренди земельної ділянки та визнання права власності на базу відпочинку «Калкан».

Рішенням колегії суддів Апеляційного суду Запорізької області від 31 травня 2011 року рішення суду першої інстанції було скасовано. Апеляційний суд зазначив, що право власності на реконструйоване нерухоме майно не виникає, якщо реконструкція проводилась без узгодженого проекту та дозволу і воно не вводилось в експлуатацію, за умови, що позивач не вичерпав можливості вирішити це питання відповідно до чинних постанов КМУ, які надають забудовникам можливість прийняти до експлуатації закінчені будівництвом об'єкти, використання яких відповідно до норм цивільного законодавства (статті 331 ЦК) до прийняття в експлуатацію забороняється.

За таких обставин суд першої інстанції необґрунтовано визнав законною реконструкцію частини будівель на базі відпочинку «Калкан» та задовольнив позов ТОВ «МБП-ГРУП» у частині визнання права власності на цю реконструйовану базу відпочинку в цілому, тобто за відсутності спору фактично виконав функції інших органів, на які покладено обов'язок оцінити готовність об'єкта будівництва до експлуатації.

Трапляються випадки визнання права власності судами на новостворене нерухоме майно з підстав, передбачених статтею 331 ЦК.

Так, рішенням Високопільського районного суду Херсонської області від 10 жовтня 2011 року задоволено позовні вимоги Л.В.В. до ВАТ «Високопільська РТП», П.С.Я., Високопільської селищної ради та визнано за позивачем право власності на об'єкт незавершеного будівництва - будинок.

Суд не врахував, що згідно з частиною третьою статті 331 ЦК до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі його створення.

В матеріалах наведеної справи відсутні відомості щодо реєстрації спірного майна органом, що здійснює державну реєстрацію, станом на час укладення договору купівлі-продажу. Крім того, в ході апеляційного перегляду встановлено, що спірне майно у власність ВАТ «Високопільська РТП» не передавалось та обліковується на балансі Високопільської селищної ради.

Також судам слід брати до уваги, що умови і порядок переобладнання, перебудови, перепланування будинків, жилих і нежилих приміщень у житлових будинках встановлені Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76.

Згідно з пунктом 1.4.1 цього наказу переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих приміщень у будинках дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої ради. Цими ж правилами надається визначення таких понять, як переобладнання і перепланування.

Судам слід мати на увазі, що якщо спір про визнання права власності на переобладнання та перепланування пов'язаний з облаштуванням балкону на фундаменті, то такі роботи не може бути визнано переплануванням, оскільки вони мають ознаки самочинного будівництва, а тому слід керуватися нормами статті 376 ЦК.

Разом із тим облаштування балкону, не пов'язане з використанням земельної ділянки, підпадає під ознаки перепланування, тому при вирішенні таких спорів судам слід керуватися нормами статті 383 ЦК.

При цьому судам слід враховувати наявність технічного висновку про відповідність виконаних робіт будівельним нормам і правилам, висновку про відповідність перепланування санітарно-епідеміологічним вимогам, правилам пожежної безпеки, наявність даних про непорушення прав власників інших квартир та правил експлуатації будинку.

Проблемним є питання оформлення права власності на гаражі у гаражних кооперативах, оскільки немає чіткого законодавчого врегулювання цього питання, відсутній спрощений порядок у тих випадках, коли є факт виділення у встановленому законом порядку земельної ділянки гаражно-будівельного кооперативу (далі - ГБК) для будівництва гаражів, багато років тому побудованих громадянами за власні кошти, встановлено факт прийняття особи членом гаражно-будівельного кооперативу, повної сплати ним пайових внесків, а при переході гаража у власність іншій особі прийнято рішення виконавчого органу відповідної місцевої ради про переоформлення гаража саме на цю особу, ГБК не заперечує проти права власності цієї особи на гараж. Слід вважати, що таких фактів, особливо за наявності рішення ради, має бути достатньо для отримання громадянином, у тому числі спадкоємцем, безперешкодно, поза судовим вирішенням спору, свідоцтва про право власності та реєстрацію його органом БТІ.

Так, судом першої інстанції відповідно до вимог статті 328 ЦК визнано право власності на гараж за спадкоємицею, С.О.О., після смерті батька, М.Г.О. Судом встановлено, що у 1989 році рішенням міської ради було надано дозвіл автогаражному кооперативу на будівництво кооперативних гаражів, затверджено список членів кооперативу, в тому числі М.Г.О.; у 1996 році, після смерті М.Г.О., рішенням виконавчого комітету Бабушкінської райради дозволено переоформити гараж у зазначеному автогаражному кооперативі з М.Г.О. на позивачку, яка є членом автогаражного кооперативу, сплачує всі внески. Однак у 2008 році БТІ відмовило їй у реєстрації права власності на спірний гараж, не дивлячись на те, що згідно з технічним паспортом гараж не значиться як самочинний.

У зазначеному випадку не можна визнавати гараж самочинним будівництвом.

При вирішенні справ про визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна з підстав, визначених частиною другою статті 220 ЦК, та визнання у зв'язку із цим права власності на об'єкти нерухомості суди, задовольняючи позови, виходили з того, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі подальше нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однак при цьому суди не завжди враховували те, що це правило не застосовується, якщо є передбачене законодавчими актами обмеження (заборона) на здійснення такого правочину, або сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних його умов.

Вирішуючи спір про визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, не всі суди звертали увагу на те, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними, а отже, не створюють прав та обов'язків для сторін.

Так, у справі за позовом Р.В.Р. до К.В.М. про визнання договору дійсним та визнання права власності на житловий будинок позивач зазначив, що в січні 2006 року він та К.В.В. дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку, що належав К.В.В. на праві власності.

На виконання досягнутих домовленостей він передав останній грошові кошти у сумі 1000 грн та вселився у будинок, а К.В.В., отримавши грошові кошти за договором купівлі-продажу, ухилилася від його нотаріального посвідчення, а в квітні 2006 року померла.

Звернувшись із позовом до К.В.М., як спадкоємця К.В.В., позивач просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу зазначеного об'єкта нерухомості та визнати за ним право власності на будинок.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 жовтня 2011 року позов задоволено на підставах, визначених частиною другою статті 220 ЦК.

Вирішуючи спір, суд не звернув уваги на те, що позов заявлено до відповідача, який на час смерті К.В.В. не проживав із спадкодавцем та згідно з відомостями, наданими державною нотаріальною конторою, у передбаченому законом порядку спадщину після її смерті не прийняв.

При цьому судом не враховано, що частина друга статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, зокрема договорів купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними, а отже, не створюють прав та обов'язків для сторін.

Слід звернути увагу на те, що з 01 січня 2013 року набирає чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів», яким частину третю статті 640 ЦК викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК виключено слова «та державної реєстрації». З цього часу не передбачено державної реєстрації правочину, якщо в договорі не передбачено інше, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, із зазначеної дати скасовується обов'язок здійснювати державну реєстрацію відповідного договору купівлі-продажу після його нотаріального посвідчення.

Нерідко суди визнають дійсними договори купівлі-продажу та право власності на автомобілі на підставі виданих їх власниками довіреностей іншим особам з правом користування та повного розпорядження автомобілем або на підставі розписок про отримання власником грошової суми за проданий автомобіль. При цьому суди залишають поза увагою вимоги пункту 3 частини першої статті 208 ЦК щодо необхідності вчинення правочинів між фізичними особами у письмовій формі на суму, що перевищує у 20 і більше разів розмір неоподаткованого мінімуму доходів громадян, постанову Кабінету Міністрів України від 07 вересня 1998 року № 1388 «Про затвердження Порядку державної реєстрації (перереєстрації), зняття з обліку автомобілів, автобусів, а також самохідних машин, сконструйованих на шасі автомобілів, мотоциклів усіх типів, марок і моделей, причепів, напівпричепів, мотоколясок, інших прирівняних до них транспортних засобів та мопедів», яка також передбачає письмову форму договору купівлі-продажу автомобілів. А відповідно до пункту 4 зазначеної постанови перед відчуженням транспортний засіб повинен бути знятий з обліку в підрозділі ДАІ. Крім того, судами не перевіряється і не враховується та обставина, що в деяких випадках такі угоди укладаються з метою уникнення відповідальності за кредитними та іншими борговими зобов'язаннями. Не враховують суди і те, що на підставі частини другої статті 220 ЦК не може бути визнано дійсним договір купівлі-продажу автомобіля, оскільки відповідно до закону він не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Згідно з роз'ясненнями постанови пленуму Верховного Суду України від 04 жовтня 1991 року № 7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» при вирішенні справ про виділ в натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, судам слід мати на увазі, що це можливо, якщо кожній зі сторін може бути виділено відокремлену частину будинку з самостійним входом (квартиру). Виділ також може мати місце за наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовану квартиру.

Згідно з правовою позицією, викладеною в ухвалах Верховного Суду України від 15 лютого 2012 року про перегляд рішення Київського районного суду м. Харкова від 29 жовтня 2009 року; від 25 червня 2010 року у цивільній справі за позовом Д.Л.М. до Д.О.М., територіальної громади в особі Харківської міської ради про виділ частки з майна, що є спільною частковою власністю, і стягнення компенсації, обов'язковою умовою призначення компенсації є лише згода співвласника, який заявив вимоги про виділ частки. При цьому згода інших співвласників на такий виділ не є обов'язковою, як і залежність від мотивів, з яких власник має намір реалізувати своє право на виділ. Проте значення мають мотиви, з яких інший співвласник не погоджується сплатити компенсацію.

Суди проводять поділ нерухомого майна, як правило, на підставі висновку судової будівельно-технічної експертизи. Експерт, уповноважений проводити такий вид експертиз, повинен бути внесений до Державного реєстру атестованих судових експертів відповідно до вимог частини другої статті 53 ЦПК та Закону України від 25 лютого 1994 року № 4038-XII «Про судову експертизу».

За рішенням суду право власності припиняється у випадках, визначених главою 25 ЦК.

3. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню (частина друга статті 386 ЦК).

Крім речових, існують також зобов'язальні способи захисту права власності. Вони випливають із договорів та інших видів зобов'язань і мають конкретний характер.

До речових способів захисту права власності належать позови про витребування майна з чужого незаконного володіння, позови про захист права власності від порушень, не пов'язаних із позбавленням володіння, і позови про визнання права власності.

Одним із основних способів захисту права власності є віндикаційний позов, який визначають як позов про повернення свого майна з чужого незаконного володіння. По суті, це вимога власника, який не володіє майном, повернути майно в натурі.

Завдяки негаторному позову захищаються права власника щодо здійснення права користування та розпорядження своїм майном, не пов'язаним із втратою власником володіння. Вимога відповідно до цього позову полягає в усуненні перешкод, які заважають власнику або іншому титульному володільцю здійснювати повно і незаперечно свої права користування і розпорядження майном.

До умов пред'явлення віндикаційного позову належать такі:

1) власник чи титульний володілець не повинен мати можливості здійснювати фактичне володіння над річчю;

2) майно, яке хоче повернути колишній власник чи титульний володілець, збереглося в натурі та перебувало у фактичному володінні іншої особи;

3) майно, яке підлягає віндикації, має бути індивідуально визначеним.

Так, рішенням Михайлівського районного суду Запорізької області від 02 березня 2011 року у цивільній справі за позовом Ш.А.Ю. до Б.С.В., Б.С.А. про визнання права власності, витребування майна із чужого незаконного володіння та стягнення грошової компенсації за майно, яке неможливо витребувати, позов задоволено. Визнано право власності за Ш.А.Ю. на сільгосптехніку (культиватор, сіялку), витребувано це майно на його користь та стягнуто компенсацію вартості будівельних матеріалів на суму 35 178 грн.

Рішенням Апеляційного суду Запорізької області від 04 травня 2011 року скасовано рішення суду першої інстанції. В рішенні апеляційного суду зазначено, що суд першої інстанції не звернув уваги на те, що, обґрунтовуючи свої вимоги, позивач посилався на спільну діяльність із відповідачами, що регулюється статтями 1130, 1131 ЦК. Відповідно до зазначених статей, якщо сторони зобов'язалися спільно діяти для досягнення певної мети, то договір про таку діяльність мав бути укладений у письмовій формі. У ньому повинно бути визначено умови спільної діяльності, у тому числі координація спільних дій учасників, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови. У позові не зазначено індивідуальних ознак відносно сільськогосподарської техніки (сіялки, культиваторів), незважаючи на те, що вони мають виробничий характер походження і повинні мати певні номери виробника. Тобто майно, зазначене позивачем як предмет спору, має лише родові ознаки, що за наявності майна таких же найменувань у відповідачів не дає суду змоги індивідуалізувати це майно, як визначено статтями 184, 190 ЦК.

4) віндикаційний позов має недоговірний характер та спрямований на захист речових прав.

Розглядаючи позовні вимоги про усунення перешкод у користуванні власністю, а саме житловим приміщенням, шляхом зняття з реєстрації та покладення зобов'язання на Відділ громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб (далі - ВГІРФО) ДМУ УМВС провести зняття реєстрації особи із зазначеної адреси, суди часто задовольняють позов у повному обсязі, не звертаючи уваги на те, що вимоги про покладення зобов'язання провести зняття з реєстрації є передчасними, оскільки відповідно до вимог статті 7 Закону України від 11 грудня 2003 року № 1382-IV «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» зняття з реєстрації місця проживання здійснюється протягом семи днів на підставі заяви особи, запиту органу реєстрації за новим місцем проживання особи, остаточного рішення суду.

Найпоширенішими помилками у таких випадках є безпідставне застосування статті 391 ЦК за відсутності підстав для виселення, передбачених частиною першою статті 116 ЖК УРСР, при вирішенні спорів про усунення перешкод у користуванні житлом шляхом виселення членів сім'ї власника.

Так, у листопаді 2010 року С.О.О. звернувся до Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська з позовом до С.І.С. про усунення перешкод у користуванні житловим приміщенням, виселення, посилаючись на те, що квартира йому належить на підставі договору дарування, після розірвання шлюбу з відповідачкою він створив нову сім'ю, з якою бажає проживати у своїй квартирі.

Рішенням Баглійського районного суду від 04 лютого 2011 року позов задоволено.

28 березня 2011 року рішення суду першої інстанції скасовано Апеляційним судом Дніпропетровської області на підставі того, що відповідачка була вселена в спірну квартиру як член сім'ї позивача, а згідно з вимогами статті 157 ЖК УРСР членів сім'ї власника житлового будинку (квартири) може бути виселено у випадках, передбачених частиною першою статті 116 цього Кодексу, виселення проводиться у судовому порядку без надання іншого житлового приміщення. Безспірних доказів, які б свідчили про те, що відповідачка порушує правила статті 116 ЖК УРСР, суду не надано.

Виселення є категорією житлового законодавства, тому при розгляді цивільних справ за позовом про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення предметом доказування є втрата права на житло, або взагалі його відсутність, або інші передбачені ЖК УРСР підстави для позбавлення права на житло.

Так, рішенням Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 31 березня 2011 року задоволено позов Д.Т.А. та інших до А.А.А. про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення, оскільки відповідачка не має права власності на квартиру. Однак із матеріалів справи вбачається, що відповідачка була співмешканкою померлого батька позивачів, і з'ясуванню підлягали наявність чи відсутність у неї права користування житлом.

Суди помилково застосовують правила статті 391 ЦК до правовідносин, які регулюються Законом України від 11 грудня 2003 року № 1382-IV «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» (далі - Закон № 1382-IV).

Прикладом цього є цивільна справа за позовом К.В.В. та К.Н. І. до К.Г.С., третьої особи без самостійних вимог - ВГІРФО Ямпільського РВ УМВС України у Вінницькій області, про усунення перешкод у здійсненні права користування майном шляхом зняття з реєстрації.

Позивачі зазначали, що відповідачка почала поводитися неетично, заявляла свої права на їхню власність, проявляла нестриманість у поведінці та перешкоджала їм здійснювати право користування їхнім майном.

Рішенням Ямпільського районного суду Вінницької області від 19 квітня 2011 року позов задоволено, зобов'язано К.Г.С. усунути перешкоди у користуванні житловим будинком із господарськими спорудами, що належать К.В.В., шляхом зняття з реєстрації.

Апеляційний суд Вінницької області рішенням від 24 травня 2011 року за апеляційною скаргою К.Г.С. скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове, яким відмовив у позові.

Підставою для ухвалення нового рішення стало те, що зазначені спірні правовідносини врегульовано Законом № 1382-IV, зі статті 7 якого вбачається, що питання про зняття з реєстрації колишніх членів сім'ї власника будинку залежить від вирішення питання про їх право проживання в цьому будинку (відсутність такого права, втрата права користування), яке регулюється нормами ЖК УРСР та ЦК (статтями 71, 72, 156 ЖК УРСР та статтею 405 ЦК).

Відповідно до матеріалів справи відповідачка постійно проживає у житловому будинку позивачів, вселилася туди як член сім'ї на правах невістки, набула права користування житловим приміщенням та зареєструвала своє місце проживання в установленому законом порядку.

Реєстрація місця проживання є похідним правом від права користування житлом, а тому зняти відповідачку К.Г.С. з реєстрації місця проживання можна лише за умови втрати нею права користування цим житлом чи у зв'язку з її виселенням (добровільно чи у примусовому порядку).

Оскільки такі спірні питання між сторонами у справі судом не вирішувалися, то за наявності у відповідачки права проживання у цьому будинку підстави для зняття її з реєстрації відсутні.

При розгляді справ про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, судам необхідно розрізняти правовідносини, які виникають між власником та колишнім власником житла, і правовідносини, які виникають між власником житла та членами його сім'ї, колишніми членами його сім'ї, а також членами сім'ї колишнього власника житла. У першому випадку власник житла має право вимагати визнання колишнього власника таким, що втратив право користування, та зняття його з реєстрації. При цьому втрата права користування житловим приміщенням є наслідком припинення права власності на житлове приміщення у колишнього власника житла.

Саме такий висновок потрібно було зробити Теплодарському міському суду Одеської області під час розгляду цивільної справи про усунення перешкод у здійсненні права власності, проте суд першої інстанції обмежився констатацією того факту, що позивачі є власниками спірного житлового приміщення, а відповідач, колишній власник, своєю реєстрацією створює перешкоди у користуванні власністю. При цьому третю особу у справі, Сектор громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб (далі - СГІРФО) Теплодарського МВ ГУМВС України в Одеській області, було зобов'язано зняти відповідача з реєстраційного обліку.

У цивільній справі, яка знаходилась у провадженні Теплодарського міського суду Одеської області, за аналогічних обставин (позивач - новий власник, відповідач - колишній власник) мало б бути заявлено позов про визнання відповідача таким, що втратив право користування житловим приміщенням, а суд помилково застосував до спірних відносин статтю 72 ЖК УРСР і статтю 391 ЦК, хоча вірно не зобов'язував СГІРФО здійснити скасування реєстрації.

В іншому випадку Любашівський районний суд Одеської області правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог щодо зобов'язання СГІРФО зняти відповідача з реєстраційного обліку. Разом із тим, кваліфікуючи спірні правовідносини, враховуючи, що позивачем була власниця будинку, а відповідачкою - колишня співмешканка її сина, яка була зареєстрована у цьому будинку, а після припинення стосунків із сином позивачки звільнила спірне житлове приміщення, суд першої інстанції послався на статті 71, 72 ЖК УРСР та на статтю 321 ЦК. Але з обставин справи вбачається, що йшлося про колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення, тому спір підлягав вирішенню відповідно до статті 405 ЦК.

У цивільній справі, що знаходилась у провадженні Овідіопольского районного суду Одеської області, позов було задоволено та зобов'язано відсутню за спірною адресою відповідачку усунути перешкоди в користуванні власністю; зобов'язано Овідіопольский РВ ГУМВС України в Одеській області зняти відповідача з реєстраційного обліку за спірною адресою.

Деякі суди при визнанні особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, одночасно вирішують питання про зняття особи з реєстрації.

Рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 11 липня 2011 року, з яким погодилася колегія суддів Апеляційного суду Запорізької області, позов задоволено. Виселено О.І.В. з квартири № будинку № & на вул. Б. у м. Запоріжжі і знято О.І.В. з реєстраційного обліку у зазначеній квартирі.

У постанові Верховного Суду України від 16 січня 2012 року зазначено, що вирішення питання про зняття особи з реєстраційного обліку залежить, зокрема, від вирішення питання про право користування такої особи житловим приміщенням відповідно до норм житлового та цивільного законодавства (статті 71, 72, 116, 156 ЖК УРСР стаття 405 ЦК). Отже, у разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, зокрема, шляхом зняття особи з реєстрації місця проживання, пред'явивши водночас одну із таких вимог:

1) про позбавлення права власності на житлове приміщення;

2) про позбавлення права користування житловим приміщенням;

3) про визнання особи безвісно відсутньою;

4) про оголошення фізичної особи померлою. Закон № 1382-IV є спеціальним нормативно-правовим актом, який регулює правовідносини, пов'язані зі зняттям з реєстрації місця проживання, положення статті 7 цього Закону підлягають застосуванню до всіх правовідносин, виникнення, зміна чи припинення яких пов'язані з юридичним фактом зняття з реєстрації місця проживання.

Частиною першою статті 182 ЦК встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом (частина четверта статті 182 ЦК, стаття 4 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Зазначений Закон діє в новій редакції, з 01 січня 2013 року державна реєстрація прав буде проводитись державним реєстратором прав на нерухоме майно органу державної реєстрації прав, нотаріусом як спеціальним суб'єктом, на якого покладено функції державного реєстратора.

Згідно з пунктом 6.1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07 лютого 2002 року № 7/5 (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин), оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна проводиться з видачею свідоцтва про право власності місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування.

4. Вирішуючи питання, пов'язані з розмежуванням добросовісного та недобросовісного набувача, судам слід враховувати положення статті 330 ЦК, відповідно до якої на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, набуває право власності добросовісний набувач, якщо відповідно до статті 388 ЦК майно не може бути витребуване у нього.

Зокрема, відповідно до статті 388 ЦК набувач визнається добросовісним, якщо він не знав, що особа, у якої він придбав річ, не мала права її відчужувати. Отже, набувач є добросовісним, якщо він не знав і не повинен був знати про незаконність свого володіння.

Навпаки, набувач визнається недобросовісним, якщо він знав чи повинен був знати, що особа, в якої він придбав річ, не мала права її відчужувати, тобто якщо знав чи повинен був знати про неправомірність свого володіння (стаття 390 ЦК). Таким чином, набувач є недобросовісним, якщо річ набута ним злочинним шляхом.

За змістом частини п'ятої статті 12 ЦК добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача і є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна. У разі задоволення віндикаційного позову суд повинен вирішити питання про відшкодування добросовісному набувачеві його витрат на придбання майна. Такі витрати мають бути стягнуті зі сторони, яка отримала кошти за недійсним правочином, або з особи, яка є винною у недійсності правочину.

Власник майна не може витребувати його з незаконного володіння іншої особи за сукупної наявності трьох умов:

а) набувач має бути добросовісним набувачем - він не повинен знати, що купує майно не у власника;

б) майно має бути придбане за гроші, тобто повинно бути саме купленим;

в) власник має втратити володіння цим майном із власної волі, тобто майно має бути передане власником за договором (схову, майнового найму) іншій особі, яка б продала його добросовісному набувачеві.

Статтею 16 ЦК не передбачено такого способу захисту як визнання добросовісним набувачем, а тому зазначена вимога не підлягає задоволенню.

Рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 29 квітня 2011 року задоволено позов Ч.Х.Ш. Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири № у будинку № & на пр. М. у м. Запоріжжі, укладений між М.М.Л., Б.Р.В. та П.Я.В., визнано за Ч.Х.Ш. право власності на спірну квартиру у порядку спадкування за законом після смерті сина Ч.С.Х., що помер 06 листопада 2000 року. Визнано недійсною та анульовано реєстрацію права власності, здійснену ОП ЗМБТІ за Б.Р.В. та Б.Я.В., на вказану квартиру. У задоволенні зустрічного позову Б.Р.В. та Б.Я.В. відмовлено.

Рішенням колегії суддів Апеляційного суду Запорізької області від 18 травня 2011 року рішення суду першої інстанції скасовано та відмовлено у задоволенні позову.

Відмовляючи в задоволенні позову, колегія суддів зазначила, що відповідно до пункту 10 частини третьої постанови пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» та частини п'ятої статті 12 ЦК добросовісність набувача презюмується, а права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, встановленого статтями 215, 216 ЦК. Такий захист можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача.

Важливим для практики є питання розмежування поняття добросовісності і недобросовісності набувача.

Взагалі ж під поняттям «знав» слід розуміти не лише безпосередню обізнаність особи у тому, що вона набуває майно у суб'єкта, який не наділений правом на його відчуження, а й водночас усвідомлення факту порушення своїми діями прав іншої особи.

Щодо застосовуваного законодавцем поняття «повинен був знати», то воно характеризує недобросовісність того володільця (набувача), який хоч і не був безпосередньо інформований про відсутність у відчужувача права на відчуження майна, але за обставинами його набуття міг та зобов'язаний був про це знати (наприклад, особа набувала майно у незнайомого відчужувача поза межами магазину чи ринку у сумнівній ситуації).

У будь-якому разі недобросовісними мають вважатися особи, які заволоділи майном або одержали майно в результаті скоєння злочину (наприклад, крадіжки, грабежу, розбою, шахрайства), що встановлено в порядку, передбаченому законом. При цьому ці особи завжди мають вважатися такими, що знали про незаконність свого володіння.

Основні відмінності у відповідальності добросовісного та недобросовісного набувача при розрахунках після витребування майна полягають у наступному:

1) недобросовісний володілець зобов'язаний повернути або відшкодувати власнику всі прибутки, які він отримав або мав отримати за весь час володіння річчю.

Добросовісний володілець повинен це зробити з моменту, коли він дізнався про неправомірність свого володіння. Наприклад, це може бути момент вручення повістки до суду тощо (частини перша, друга статті 390 ЦК)

2) добросовісний володілець може залишити за собою здійснені ним поліпшення речі, якщо їх можна відокремити без її пошкодження.

Під поліпшенням розуміють такі витрати на майно, які, з одного боку, не зумовлені необхідністю його збереження, але з іншого, мають обґрунтований характер, оскільки поліпшують експлуатаційні властивості речі.

Якщо відокремлення поліпшень неможливе, добросовісний володілець має право вимагати від власника відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася вартість речі (частина четверта статті 390 ЦК).

Недобросовісний володілець не має права залишити за собою здійснені ним поліпшення речі.

Крім того, незаконний володілець майна, як добросовісний, так і недобросовісний, має право вимагати від власника компенсації зроблених ним необхідних витрат на майно з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або на передання доходів (частина третя статті 390 ЦК).

Необхідними витратами є такі витрати, без яких стан речі істотно погіршився б, внаслідок чого вона не могла б використовуватися за прямим призначенням.

5. ЦК передбачає такі види прав: право власності і речові права на чуже майно.

Речовими правами на чуже майно є: право володіння; право обмеженого користування (сервітут); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

При вирішенні спорів щодо встановлення сервітуту судам слід з'ясовувати, чи звертався позивач з такою вимогою безпосередньо до власників майна і чи вирішувалося це питання між сторонами в добровільному порядку, чи не будуть внаслідок установлення сервітуту порушуватись права власників майна або інших його користувачів, чи може позивач задовольнити свою потребу у користуванні своїм майном інакше як установленням такого сервітуту. У рішенні суд повинен зазначити, в якій саме частині належного відповідачу майна встановлено сервітут і в якому розмірі, чітко визначити обсяг прав особи, що звертається з питанням обмеженого користування чужим майном.