Про порядок погодження в Мінпромполітики України питань, повязаних з відчуженням основних фондів підприємств

1.1. Ці Методичні матеріали розроблені на виконання наказу Мінпромполітики України від 16.12.97 N 332 (п. 3) відповідно до Закону України "Про оренду державного майна" (в редакції від 10.04.92 і від 14.03.95; Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного майна" від 23.12.97 N 768/97-ВР; Закону України "Про лізинг" від 16.12.97; Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" від 22.05.97 N 283/97-ВР з доповненнями від 18.11.97 N 639/97-ВР; Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою кабінету Міністрів України від 04.10.95 N 786; Порядку повернення цілісних майнових комплексів державних підприємств після припинення або розірвання договору оренди, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 07.08.97 N 847; методик, затверджених КМУ, інструкцій Мінфіну України, затверджених наказами Мінфіну, зареєстрованих в Мін'юсті України, та інших чинних нормативних актів.

1.2. Дія цих Методичних матеріалів поширюється на державні підприємства і підприємства, засновані на державній власності, де є частка державного майна, і які входять до сфери управління Мінпромполітики України.

Для підприємств інших форм власності, які постійно звітують Міністерству, ці матеріали мають рекомендаційний та методологічний характер.

1.3. Для отримання дозволу на передачу в оренду майна підприємства звертаються до галузевих управлінь Мінпромполітики України листом на ім'я заступника Міністра за напрямом; лист та додатки до нього обов'язково реєструються в канцелярії Міністерства.

1.4. Дозвіл на передачу в оренду майна готується в Міністерстві галузевим управлінням шляхом погодження проекту дозволу на оренду майна заступником Міністра за напрямом, начальником галузевого управління, начальником Головного управління методології бухгалтерського обліку, звітності та аналізу, начальником управління правового забезпечення та затверджується першим заступником Міністра у відповідності з порядком п. 5 наказу Мінпромполітики України від 16.12.97 N 332.

2.1. Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, що передається орендареві для здійснення виробничої, підприємницької та іншої діяльності.

Об'єктом оренди може бути будь-яке нерухоме і рухоме майно, яке відноситься до основних фондів, щодо яких немає обмежень про його оренду.

Не можуть бути об'єктами оренди фонди, що передбачені статтею 4 Закону України "Про оренду майна державних підприємств".

2.2. Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного майна" від 23.12.97 N 768/97-ВР (п. 2) покликаний забезпечити підвищення ефективності використання майна державних підприємств та підприємств, заснованих на державній власності, де є частка державного майна, майно яких надане в оренду.

Останні зміни в попередніх редакціях Закону "Про оренду" призвали до того, що орендні відношення мають юридичну самостійність і передбачають важливі поняття та взаємовідносини:

2.2.1. Орендодавцем може бути:

а) Фонд державного майна України за погодженням з галузевим міністерством, яке управляє державним майном, - щодо оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, що в результаті оренди будуть викуплені або приватизовані;

б) державне підприємство, з дозволу Міністерства, яке управляє державним майном, - щодо оренди відокремленого індивідуально визначеного майна (об'єкта оренди з індивідуальним інвентарним номером), а також у відношенні цілісних майнових комплексів та їх структурних підрозділів, які згідно договору оренди будуть повернені (відшкодовані) орендодавцеві.

2.2.2. Орендарі:

а) юридичні особи;

б) фізичні особи;

в) організації орендарів - ті, які наділені статусом юридичної особи, що діють у відповідності з договором оренди на основі строкового платного користування майном для здійснення виробничої, підприємницької та іншої діяльності.

Фізичні особи згідно статті 6 Закону можуть виступати як орендарі тільки при наявності у них статусу суб'єкта підприємницької діяльності.

2.2.3. Об'єкти оренди:

а) цілісні майнові комплекси державних підприємств або їх структурних підрозділів;

б) об'єкти, майновий склад яких достатній для здійснення закінченого циклу виробничої, підприємницької та іншої діяльності;

в) відокремлені індивідуально визначені об'єкти (рухоме та нерухоме майно) та основні фонди, щодо яких немає обмежень про його оренду.

2.2.4. Юридичну самостійність орендних відносин підкреслюють такі істотні вимоги:

а) в статті 9 Закону (з врахуванням змін в попередніх редакціях) визначений імперативний порядок заключення договору оренди;

в) в статтях 10, 24 визначений перелік істотних умов договору: умови розрахунку індексації вартості орендованого майна і орендної плати; відповідальність сторін за невиконання договірних обов'язків; страхування орендарем орендованого майна та відшкодування тією стороною, яка відповідає за випадкову загибель та пошкодження об'єкта оренди, та інші;

г) зміни та доповнення до Закону визначили першочерговість права орендодавця на продовження строку оренди тільки при умові належного виконання орендарем основних умов та положень договору, строк дії якого закінчується;

д) інші істотні вимоги згідно із статтями Закону чинного законодавства; положень, затверджених Кабінетом Міністрів України; інструкцій, затверджених наказами Мінфіну, Мінекономіки, Мінстату, зареєстрованих в Мін'юсті України.

2.3. Згідно змін до Закону "Про оренду" оренда цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу; майна, що перебуває у державній власності (а також підприємств, заснованих на державній власності, де є частка державного майна), може бути тільки за погодженням з органом, уповноваженим управляти державним майном, - галузевим міністерством, в нашому випадку - Міністерством промислової політики України.

Дозвіл Мінпромполітики України щодо оренди майна підпорядкованих підприємств передбачає наявність істотних умов договору оренди, серед яких, крім вищезазначених, також: вибір методу оцінки об'єкта оренди, що передує заключенню договору оренди (стаття 11); вартість об'єкта оренди, що обов'язково визначається серед істотних умов оренди (стаття 10).

Згідно Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 N 629, оцінка вартості об'єкта оренди виконується комісією, яка утворюється орендодавцем, і серед членів цієї комісії є представники майбутнього орендаря.

Комісії необхідно забезпечити:

а) при оцінці цілісних майнових комплексів:

- проведення інвентаризації у відповідності з інструкцією про інвентаризацію майна підприємств, що приватизуються, а також інвентаризацію майна державних підприємств, що передаються в оренду (Положення, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 02.03.93 N 158);

- складання передаточного балансу;

- підготовки належних даних для оцінки;

- складання акта оцінки цілісного майнового комплексу.

б) щодо відокремленого індивідуально визначеного майна передбачається або експертна оцінка (будинки, будови, приміщення); або приватизаційна оцінка (рухомого майна) згідно Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 15.08.96 N 961;

в) Кабінет Міністрів України постановою від 10.08.95 N 629 в Методиці оцінки вартості об'єктів оренди також пропонує враховувати:

- Порядок викупу орендарем оборотних матеріальних активів;

- Порядок надання в кредит орендарю коштів та цінних паперів.

2.4. При передачі майна з оренду (або при перегляді умов договору) орендодавець повинен провести інвентаризацію основних фондів, що тимчасово незадіяні у виробничому процесі і що можуть надаватися в оренду.

Складається акт перевірки проведення індексації станом на квітень 1996 року (та врахування всіх попередніх індексацій) тих інвентарних об'єктів основних фондів, що передаються (передані) в оренду.

2.5. Визначається незалежна експертна оцінка вартості об'єкта оренди. Така оцінка виконується організацією або юридичною особою, які згідно чинного законодавства можуть бути залучені до виконання робіт по експертній оцінці та зареєстровані у Фонді державного майна України як виконавці таких робіт. (Вказується номер ліцензії-дозволу та свідоцтва реєстрації).

Фонд державного майна України дозволив при оренді до 200 м2 виконувати їх оцінку орендодавцем, якщо в орендованих приміщеннях не будуть розміщені підприємства торгівлі, громадського харчування або грального бізнесу.

Незалежна експертна оцінка вартості об'єкта оренди використовується при визначенні річної орендної плати (місячної) та умов страхування, що обумовлюються в договорі оренди.

2.6. Об'єкт оренди повинен мати опис майна, що надається в оренду (як додаток до договору оренди), та вміщувати такі дані орендодавця про основні фонди: NN п/п, найменування, кількість, інвентарний N, рік випуску, рік вводу в експлуатацію, початкову вартість основних фондів, залишкову вартість, % зносу, амортизаційні відрахування за рік (місяць), експертну оцінку (ринкову вартість), коефіцієнт використання цих фондів до передачі в оренду.

2.7. Складається акт технічного стану об'єктів оренди, вказується (уточнюється) комплектність об'єкта, підкреслюються ознаки виробничої потужності, продуктивності, точності, унікальність технології, устаткування (його частин або вузлів); забезпечення метрологічних рівнів та характеристик тощо.

Умовами надання в оренду можуть бути обов'язкове збереження та розвиток рівня, зазначеного в акті технічного стану об'єкта оренди, його наукового і виробничого потенціалу. Обумовлюються між орендарем та орендодавцем відповідальність сторін як за поліпшення певних якостей об'єкта при оренді, так і в разі погіршення або втрати тих якостей (особливостей), які впливали (визначали) певні характеристики устаткування, технології тощо.

Умовами надання в оренду основних фондів, що підлягають реконструкції, відновленню, капітальному ремонту, можуть бути зобов'язання орендаря відносно проведення таких поліпшень в установленому порядку (згідно затвердженої технічної та кошторисної документації) та в ті строки, що встановлюються строками оренди.

2.8. При складанні договору оренди та з разі перегляду умов договору визначається (установлюється) орендна плата.

Орендна плата є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності за участю орендованого майна.

Орендна плата зараховується на спеціальні рахунки і використовується для інвестицій та фінансування капітальних вкладень.

Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати визначаються Кабінетом Міністрів України.

Для орендаря та орендодавця при визначенні орендної плати обов'язково необхідно враховувати Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затверджену постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 N 786.

Базова річна орендна плата (Опл) у випадках, передбачених Методикою, може розраховуватись:

Вп - вартість об'єкта згідно з експертною оцінкою;

Сар - орендна плата у відсотках (%) до вартості об'єкта, що надається в оренду. Згідно із ст. 19 Закону "Про оренду" максимальна величина орендної ставки (Сар) не може перевищувати 5 % вартості орендного майна.

Кзон - зональний коефіцієнт, встановлюється регіональною адміністрацією.

Так, наприклад, Київська держадміністрація, керуючись вищезазначеною Методикою, своїм розпорядженням від 29.04.96 N 639 встановила Кзон в такому діапазоні: для підвальних приміщень - 0,8; для надпідвальних - 0,9; інші - в залежності від діяльності орендаря та приміщень: 0,5; 1; 2; 3; 4; 4,5 та 5 %.

2.9. Відносини між суб'єктами оренди (орендодавцем та орендарем) регулюються договором оренди, чинним законодавством України, іншими нормативно-правовими актами.

Договір оренди має бути укладений у письмовій формі, повинен відповідати вимогам чинного законодавства України, враховуючи вищезазначені істотні вимоги, та мати:

- найменування сторін, місцезнаходження сторін, їх підпорядкування;

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

- термін, на який укладається договір оренди;

- орендна плата з урахуванням її індексації;

- порядок використання амортизаційних відрахувань;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення;

- виконання зобов'язань;

- відповідальність сторін;

- умови страхування об'єктів оренди;

- умови експлуатації, технічного обслуговування, модернізації об'єкта оренди, забезпечення пожежної безпеки та його технічного стану;

- інші умови за згодою сторін;

- дата і місце укладання договору;

- юридична адреса та реквізити сторін.

2.10. Договір оренди не змінює форму власності. Майно, передане в оренду, залишається на балансі орендодавця (із зазначенням, що майно передано в оренду) та на основі акта прийому-передачі на тимчасове (строкове) користування орендарем зараховується на позабалансовий рахунок орендаря.

Облік та звітність про рух основних фондів на підприємстві, що надає в оренду майно, ведеться у відповідності до Положення про організацію бухгалтерського обліку і звітності в Україні, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.04.93 N 250; Положення про документальне забезпечення записів в бухгалтерському обліку, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 24.05.95 N 88, зареєстрованого Мін'юстом України від 05.06.95 N 168/704; Інструкції з бухгалтерського обліку балансової вартості груп основних фондів, затвердженої наказом Мінфіну України від 24.07.97 N 159, зареєстрованої в Мін'юсті України від 14.08.97 N 310/2114, з врахуванням Інструкції, затвердженої наказом Мінфіну України від 11.02.98 N 30.

Орендодавець та орендар визначають та обумовлюють в договорі оренди рівень амортизаційних нарахувань, плату за оренду та строки оплати.

За згодою сторін в договорі оренди серед інших умов визначається доля орендаря (пропорційна до чинних показників) за користування природними ресурсами (плата за землю), на фінансування дорожнього господарства та відрахування в інші як бюджетні і позабюджетні, так і регіональні фонди.

Визначається рівень та порядок відшкодування орендарем за користування енергоносіями (електроенергія, газ), за теплокористування, за водопостачання (гаряча, холодна вода та каналізація) та інші послуги.

При необхідності використання спеціальних технологічних (спецумов, спеценергоносіїв та джерел або інших) особливостей обумовлюються доповненнями.

2.11. У відповідності до Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" від 22.05.97 N 283/97-ВР та змінами до вищеназваного Закону України від 18.11.97 N 639/97-ВР, керуючись підпунктом 8.4.7 пункту 8.4 статті 8, орендар має право збільшити балансову вартість певної групи основних фондів на суму витрат, пов'язаних з поліпшенням основних фондів, отриманих в оренду (оперативний лізинг).

2.12. Основні фонди, що надані в оренду, повинні використовуватись тільки за призначенням, що обумовлені договором оренди.

Питання передачі майна в суборенду без згоди орендаря та дозволу Мінпромполітики України відноситься до грубих порушень умов договору.

При виявленні однією із сторін певних порушень встановлюється в письмовій формі (листом та актом сторін) адекватність відповідальності суб'єктів орендних відносин характеру допущених правопорушень, умов договору оренди та розміру заподіяної шкоди.

При формуванні взаємовідносин суб'єктів оренди передбачається створення рівних умов захисту суб'єктів оренди та прозорості контролю за виконанням умов договору оренди.

При систематичному контролі за належним виконанням відповідних нормативно-правових актів необхідно враховувати суттєві зміни умов договору оренди, що випливають з вимог чинного законодавства, введених в дію законів України та внесених до них змін; неналежного виконання умов договору однією із сторін. Орендодавець та орендар переглядають умови договору станом на період, передбачений письмовою угодою (попередження надсилається за 15 календарних днів), та звертаються за погодженням в Мінпромполітики України.

В разі неможливості досягти домовленості з врахуванням вищезазначеного та чинного законодавства і в разі виникнення умов розірвання договору оренди за згодою сторін за ініціативою однієї із сторін, за рішенням суду або арбітражного суду розглядаються питання про припинення і розірвання договору оренди.

3.1. Порядок повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після припинення та розірвання договору оренди (надалі - Порядок повернення) забезпечує реалізацію положень статей 26, 27, 28 і 29 Закону України "Про оренду державного майна", регулює виконання комплексу дій та процедур, зв'язаних з поверненням орендодавцю орендованого державного майна, та передбачає: інвентаризацію та оцінку орендованого майна; визначення долі держави та орендаря в орендованому майні; облік заборгованості орендарів по орендних платежах; визначення технічного стану об'єктів, що були в оренді; прийому-передачі майна; вибору організаційно-правової форми підприємства, заснованого на майні, після повернення з оренди.

3.2. У випадках, обумовлених в п. 2.12 та 3.1, не пізніше ніж за 10 днів до дати припинення або розірвання договору оренди між орендодавцем та орендарем оформляється домовленість, яка передбачає:

3.2.1. Створення спільної комісії сторін по розподілу та оцінки майна орендаря (протягом 5 днів).

3.2.2. Проведення повної інвентаризації майна орендаря (протягом 15 днів) та визначення технічного стану майна, що було в оренді.

3.2.3. Оцінку майна орендаря, державної і орендарської долі в ньому (протягом 15 днів після затвердження результатів інвентаризації).

3.2.4. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати.

3.2.5. Реорганізацію орендного підприємства.

Порядок інвентаризації та оцінки майна орендаря, порядок визначення організаційно-правової форми підприємства, що буде створене після цього на майні орендаря, визначається Порядком повернення орендованих цілісних майнових комплексів підприємств після припинення та розірвання договору оренди", затвердженим наказом Фонду державного майна України від 07.08.97 N 847, зареєстрованим в Мін'юсті України 25.09.97 N 446/2250.

На виконання пункту 5 наказу Мінпромполітики України від 16.12.97 N 332 щодо порядку погодження в Мінпромполітики України питань, пов'язаних з передачею в оренду державного майна, до галузевих управлінь Міністерства надаються такі документи:

1. Лист підприємства (за підписом керівника та головного бухгалтера) на ім'я заступника Міністра за напрямом з обгрунтуванням про доцільність передачі майна в оренду. Лист та додатки до нього обов'язково реєструються в канцелярії Міністерства.

2. Протокол рішення спільного засідання керівництва підприємства та повноважних представників трудового колективу про згоду та доцільність передачі майна в оренду.

3. Бізнес-план або необхідне обгрунтування техніко-економічних показників щодо доцільності передачі в оренду майна, аналіз балансів з показниками до та після передачі в оренду:

- аналіз виробничої програми (баланс до та після);

- баланс прибутків та видатків (до та після);

- розрахунок економічного ефекту.

4. Договір оренди з визначенням істотних вимог та додатків до договору:

- опису майна, що передається в оренду;

- акта технічного стану майна, що передається в оренду;

- визначення орендної плати;

- визначення строків оренди, порядку надання в оренду, порядку повернення майна після розірвання договору оренди;

- інші істотні вимоги.

5. Акт інвентаризації та перевірки проведення індексації майна, що надається в оренду.

6. Незалежна експертна оцінка майна, що надається в оренду.

7. Копія рішення регіональної адміністрації про встановлення зонального коефіцієнта (Кзон).

8. Інші довідки та матеріали, в яких може виникнути необхідність при розгляді питання про оренду майна.