Концепція інтегрування систем ціноутворення держав - учасниць СНД і впровадження інноваційних методів визначення вартості будівництва на всіх стадіях інвестиційно-будівельного процесу

Метод спрямованих коригувань досить зручний у ситуації, коли розбіжностей між порівнюваними об'єктами дуже багато, і, відповідно, потрібно внести багато коригувань. При цьому ціну (вагу коректувань) важко або неможливо визначити через нестачу інформації.

Метод передбачає вибрати, як мінімум, два аналоги і визначити лише спрямованість впливу коригувань на вартість, а всі коригування поділити на два види:

1) підвищувальну вартість;

2) знижувальну вартість.

Вибрати аналоги треба таким чином, щоб об'єкт будівництва за своїми технічними параметрами і характеристиками, а, отже, і за вартістю займав проміжне положення.

Як вже зазначалося, при прямому порівнянні коригуванням піддаються аналоги і, тим самим, їх ціни доводяться до шуканої ринкової вартості. У результаті порівняння аналог одержує певну кількість як підвищувальних, так і знижувальних коригувань.

Даний метод виходить з припущення, що коригування мають приблизно однакову вагомість, тобто у одного аналога одне підвищувальне коригування і одне знижувальне повністю нейтралізують один одне.

Аналог, у якого кількість підвищувальних коригувань перевищує кількість знижувальних, задає нижню ціну - нижній аналог.

Аналог, у якого кількість знижувальних коригувань перевищує кількість підвищувальних, задає верхню ціну - верхній аналог.

Шукана вартість лежить в інтервалі між нижньою і верхньою ціною, а її положення можна визначити виходячи з формули (15):

Серед переваг даного методу слід зазначити те, що він дозволяє формувати ринкову вартість при мінімальному обсязі вихідної інформації. Серед недоліків - невисоку в порівнянні з попередніми методами точність визначення шуканої вартості.

Метод статистичних (кореляційних) моделей. В окремих випадках описані вище методи прямого порівняння реальних результатів підрядних торгів неможливі. У таких ситуаціях визначення вартості будівельної продукції може виконуватися на основі стохастичних (випадкових) залежностей вартості від різних показників (функціональних, конструктивних, параметричних). Оцінка взаємозалежності вартості і показників, що характеризують об'єкт будівництва, проводиться методами регресійного і кореляційного аналізу.

У загальному виді рівняння регресії (формула 16) має такий вид:

Задача використання даного методу зводиться до встановлення форми залежності і форми впливу факторних ознак на вартість будівельної продукцію, тобто до побудови рівняння регресії та регресійному аналізу. При цьому як вихідні дані використовується обрана інформація про об'єкти-аналоги, яка називається в статистичній літературі вибіркою. У процесі кореляційного аналізу досліджується сила (тіснота) зв'язку між вартістю і параметром об'єкта. У сучасних умовах подібний аналіз проводиться, як правило, за допомогою сучасних комп'ютерних додатків. Це пов'язано насамперед з тим, що проведення розрахунків "вручну" досить трудомістко.

Застосування такого методу виправдано, коли вносити коригування у вартість об'єктів-аналогів важко через відсутність чіткого представлення про вплив змін головних параметрів на результуючий показник - вартість.

Метод питомих техніко-економічних показників. Даний метод, як свідчить світовий досвід ціноутворення у будівництві, є найпоширенішим. Це пов'язано з рядом переваг, які він надає - простота розрахунків, зручність у використанні, досить висока точність визначення шуканої ринкової вартості будівельної продукції на передінвестиційній стадії в умовах відсутності проектно-кошторисної документації.

Найчастіше в публікаціях з ціноутворення даний метод розуміється занадто спрощено - досить помножити питомий показник вартості (наприклад, укрупнений показник вартості будівництва 1 кв.м загальної площі житлового будинку з певним архітектурно-конструктивним рішенням) на загальну площу житлового будинку, будівництво якого передбачається, як отриманий результат можна використовувати як шукану ринкову вартості. Спрощене розуміння даного методу в рамках витратного підходу (метод питомих цінових показників) не дозволяє одержати необхідну точність розрахунків і може використовуватися тільки на початковій стадії прийняття рішення про реалізацію інвестиційного проекту.

Перший етап застосування даного методу - вибір головного ціноутворювального параметра, що потім використовується в розрахунках. Для цього необхідно досліджувати тісноту зв'язку між ціною і кожним параметром. Ступінь тісноти зв'язку визначає коефіцієнт кореляції (r), значення якого близьке до "плюс 1" свідчить про наявність жорстко детермінованого прямо пропорційного зв'язку між ціною і параметром об'єкта, а значення "мінус 1" жорстко детермінованого обернено пропорційного зв'язку.

Перший етап застосування даного методу найчастіше опускають, оскільки відносно об'єктів будівництва вибір головного ціноутворювального параметра можна майже безпомилково зробити експертним шляхом. Наприклад, для об'єктів житлового будівництва головним параметром визнається загальна площа житлових приміщень або будівельний об'єм будинку, для промислових об'єктів - потужність виробництва тощо.

Другий - основний етап зазначеного методу полягає у визначенні шуканої ринкової вартості будівельної продукції шляхом послідовного множення значення головного ціноутворювального параметра на питому вартість і на "коефіцієнт гальмування" - лінійний або степеневий.

З використанням лінійного коефіцієнта шукана вартість визначається за формулою (17):

Визначення питомої вартості, що припадає на одиницю головного ціноутворювального параметра, здійснюється по кожному об'єкту-аналогу. При цьому рекомендується аналізувати як мінімум два аналогічних об'єкти - верхній і нижній аналог виходячи зі співвідношення їх параметрів з параметром об'єкта будівництва, вартість якого визначається. Таку умову можна виразити у виді нерівності (формула 18):

Мінімальна питома вартість, що припадає на одиницю головного ціноутворювального параметра, визначається виходячи з нижнього аналога, а максимальна виходячи з верхнього аналога. При цьому використовуються такі формули (19) і (20):

Лінійний коефіцієнт гальмування визначається за формулою (21):

Формована ринкова вартість знаходиться між отриманими значеннями. Шукане значення обчислюють, як правило, шляхом середнього арифметичного.

Даний метод порівняльного підходу можливо використовувати при формуванні вартості будь-якої будівельної продукції, як об'єкта будівництва в цілому, так і виконання окремих видів робіт.

Відмінність буде складатися лише в тому, який використовувати питомий показник.

При формуванні вартості будівництва об'єкта в цілому як питомий показник рекомендується використовувати питому вартість будівництва одиниці потужності, об'єму, площі, тобто головного ціноутворювального параметра.

При формуванні вартості виконання окремих видів будівельних, монтажних або інших спеціальних робіт як питомий показник рекомендується використовувати вартість виконання одиниці даної роботи (цегляної кладки 1 куб.м перегородок, улаштування 1 кв.м покрівлі, монтаж 1 збірної з/б панелі тощо), а як головний ціноутворювальний параметр може виступати об'єм даних робіт у натуральному вираженні або нормативні витрати труда на виконання всього обсягу робіт або витрати машинного часу тощо.

Даний метод доцільно комбінувати з іншими методами порівняльного і витратного підходу. Наприклад, при формуванні вартості будівництва будівлі або споруди в цілому і відсутності як верхнього і нижнього аналогів будівель і споруд, будівництво яких передбачало виконання або невиконання додаткових робіт або додаткових витрат підрядника, можна на першому етапі скористатися методом аналогового порівняння, а потім, після внесення відповідних коригувань - методом укрупнених показників.

Даний метод досить непогано комбінується з методами витратного підходу, які розглянуто вище в даному звіті. Така комбінація полягає в тому, що використовуючи методи витратного підходу, можна попередньо розрахувати (скласти кошторис) значення питомої вартості, що припадає на одиницю головного ціноутворювального параметра або на одиницю об'єму виконуваних будівельних, монтажних та інших спеціальних робіт. Такі попередньо розраховані питомі показники, як правило, зводяться в спеціальні збірники або прейскуранти. Розрахунок або визначення питомих показників, як свідчить досвід ціноутворення у будівництві, може здійснюватися централізовано - спеціально створеними структурами з ціноутворення, консалтинговими компаніями тощо, або самостійно зацікавленими підрядними організаціями. У першому випадку формуються загальногалузеві (як правило, рекомендаційні) норми питомих показників, які називаються в різних джерелах по різному - укрупнені нормативи вартості будівництва, укрупнені показники вартості будівництва, укрупнені розцінки вартості будівництва, укрупнені показники обсягу робіт, прейскуранти тощо.

У другому випадку мова йде про внутріфірмові норми, зміст яких для розробника становить комерційну таємницю і дозволяє використовувати свої переваги і внутрішні резерви зі скорочення витрат на будівництво при участі в підрядних торгах.

Перспективні задачі пов'язані з поетапним розробленням прейскурантів натуральних укрупнених показників на одиничний показник (одиницю потужності) будівельної продукції по об'єктах-представниках. Використовуючи ці прейскуранти, а також дані моніторингу поточних ринкових цін на основні види ресурсів, можна формувати з використанням прикладних комп'ютерних програм ринкову вартість будівництва в поточному рівні цін з досить високим ступенем точності.

Метод прямої капіталізації - метод визначення інвестиційної вартості будівництва дохідного об'єкта, що ґрунтується на прямому перетворенні найбільш типового чистого річного (за даними за останній звітний рік) доходу від експлуатації (реалізації) побудованого об'єкта-аналога в поточну вартість будівництва нового об'єкта шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації. Даний метод дає достовірну оцінку інвестиційної вартості будівництва лише для стабільно функціонуючого об'єкта з малими ризиками. Метод прямої капіталізації передбачає послідовне рішення трьох задач:

- визначення середньорічного (середньомісячного) доходу від володіння (реалізації) об'єкта (ЧОД);

- визначення коефіцієнта (ставки) капіталізації (К) - процентної ставки, використовуваної для перерахування доходів на ринкову вартість об'єктів;

- визначення інвестиційної вартості будівництва об'єкта (С) на основі середньорічного (середньомісячного) чистого доходу і коефіцієнта капіталізації за формулою (24):

Ставка капіталізації відображає всі ті ризики, яким піддаються кошти, вкладені в будівництво того чи іншого об'єкта.

Найбільш складне завдання при використанні даного методу складається у визначення ставки капіталізації. Для цього можна використовувати:

- метод ринкової екстракції (вибірки);

- метод кумулятивної побудови (аналітичний);

- метод інвестиційного аналізу (при використанні капіталу з різних джерел).

Основним методом визначення ставки капіталізації є метод ринкової екстракції (вибірки), суть якого полягає в аналізі ринкових даних про співвідношення чистого доходу та інвестиційної вартості будівництва об'єктів по аналогічних реалізованих інвестиційних проектах. Коефіцієнт капіталізації визначається за формулою (25):

Перша складова коефіцієнта капіталізації - ставка доходу на капітал визначається за формулою (27):

Урахування впливу суми ризиків на значення коефіцієнта капіталізації являє собою досить складну задачу. Насамперед необхідно виділити (класифікувати) ризики, властиві даному інвестиційному проекту. Потім їх необхідно проранжирувати з урахуванням їх впливу на ставку капіталізації, а значить на вартість будівництва. Тільки після цього можна приступати до розрахунку їх впливу.

Існують різні методи математичного визначення сумарного ризику. Наприклад, це можливо:

- через усереднене значення у відсотках;

- через середньозважене значення з урахуванням факторного впливу кожного значення ризику на прибутковість споруджуваного об'єкта у відсотках.

У першому випадку сумарний ризик описується такою залежністю (формула 28):

Другий спосіб визначення впливу ризиків передбачає самостійне визначення Інвестором факторів ризику та їх впливу на прибутковість споруджуваного об'єкта. Після складання докладної матриці ризиків, у якій кожному фактору інвестор привласнює відповідний рівень ризику, можна знайти середньозважений фактор ризику (X) для даного інвестиційного проекту. Потім визначити ставку доходу можна за такою формулою (29):

- за методом Ринга, як величина, зворотна строку володіння побудованим об'єктом нерухомості. Метод Ринга доцільно використовувати, коли очікується, що відшкодування основної суми буде здійснюватися рівними частинами. Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом ділення вартості активу на строк володіння об'єктом, тобто це величина, зворотна строку експлуатації об'єкта будівництва;

- за методом Хоскольда, що ґрунтується на обчисленні фінансової функції фактору фонду відшкодування (формула 30):

Переваги методу капіталізації доходів полягають в тому, що цей метод безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру володіння споруджуваним об'єктом нерухомості. Основний недолік методу - його важко застосувати в умовах, коли відсутня інформація про реалізовані аналогічні інвестиційні проекти.

Для проведення ефективного аналізу реалізації інвестиційного проекту по будівництву комерційного об'єкта рекомендується використовувати метод дисконтування, що дозволяє враховувати нерівномірну структуру доходів і витрат інвестора. В основі даного методу лежить припущення про те, що майбутні надходження коштують менше, ніж рівна по величині грошова сума, наявна у інвестора на даний момент, тобто відбувається перетворення всіх майбутніх доходів від володіння побудованим об'єктом у їх поточну вартість.

Метод дисконтування грошових потоків передбачає послідовне рішення таких задач:

- вибирається прогнозний період (строк володіння об'єктом будівництва);

- складається прогноз майбутніх грошових потоків, тобто чистого доходу, одержуваного від володіння (реалізації) об'єкта будівництва. Як об'єкт доходу можна використовувати чистий прибуток;

- розраховується ставка дисконтування;

- обчислюється повернення від продажу об'єкта по закінченні строку володіння (реверсія);

- провадиться приведення майбутньої величини потоків доходу і величини реверсії в поточну вартість;

- підсумовується поточна вартість періодичного потоку доходів і поточна вартість реверсії та обчислюється інвестиційна вартість будівництва (на момент початку будівництва об'єкта).

Відповідно до даного методу при визначенні вартості об'єкта інвестор повинен вирішити дві задачі: проаналізувати і спрогнозувати майбутні потоки грошових доходів з точки зору їх структури, величини, часу і частоти їх надходжень і визначити ставку дисконтування. При розрахунку величини грошового потоку для кожного року прогнозного періоду рекомендується розробити бізнес-план інвестиційного проекту з будівництва комерційного об'єкта (бізнес-центру, готелю, виробничого підприємства) на весь прогнозний період (період володіння або експлуатації об'єкта). Потім окремо дисконтуються з подальшим підсумовуванням грошові потоки по кожному року експлуатації об'єкта, включаючи грошовий потік від його перепродажу наприкінці прогнозного періоду. Цей метод дозволяє врахувати будь-яку динаміку зміни доходів і витрат.

Вартість об'єкта будівництва визначається за формулою (31):

Основними методами дисконтування є:

- метод чистої поточної вартості;

- метод інтегральної поточної вартості;

- метод внутрішньої норми рентабельності.

Вибір ставки дисконтування ґрунтується на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестицій з порівнянним рівнем ризику, тобто ця ставка розглядається як альтернативна вартість капіталу і враховує окремі фінансові інтереси, включені в структуру капіталу. Як ставку дисконтування можна використовувати: цільову норму прибутку, що дорівнює мінімально припустимій для потенційного інвестора річній прибутковості вкладень капіталу; відсоток по довгострокових кредитах банку; ставку рефінансування Національного банку. У необхідних випадках може враховуватися компенсація за ризик (премія за інвестування в будівництво об'єкта того чи іншого функціонального призначення), що додається до ставки дисконтування для безризикових вкладень.

Процентна ставка для власних коштів приймається на рівні не нижче середньої вартості фінансових ресурсів на ринку капіталу.

Розглянуті методи дохідного підходу дозволяють з позиції інвестора визначити граничну інвестиційну вартість будівництва об'єкта комерційної нерухомості. Для одержання повної картини щодо вартості будівництва самого об'єкта необхідно розподілити отриману інвестиційну вартість на:

- витрати з придбання прав на земельну ділянку для будівництва об'єкта нерухомості;

- прямі витрати - витрати на фінансування проектування і будівництва об'єкта до введення його в експлуатацію;

- непрямі витрати - витрати на погашення податків та інших обов'язкових платежів, інші витрати інвестора тощо.

Для цього користуються методом капіталізації і залишку. Причому основна задача полягає в тому, щоб з отриманої інвестиційної вартості відняти витрати на придбання прав на земельну ділянку для будівництва об'єкта нерухомості. Вартість землі оцінюється з використанням відповідних методів оцінки.