Концепція інтегрування систем ціноутворення держав - учасниць СНД і впровадження інноваційних методів визначення вартості будівництва на всіх стадіях інвестиційно-будівельного процесу

Дану Концепцію розроблено відповідно до доручення Комісії з ціноутворення в будівельній діяльності Міжурядової Ради зі співробітництва в будівельній діяльності держав - учасниць СНД від 25 листопада 2008 р. (протокол N П-2/КЦ) і спрямовано на подальшу координацію спільних зусиль всіх країн - учасниць СНД з удосконалювання ціноутворення у будівництві, на інтеграцію національних систем ціноутворення з урахуванням інноваційних методів визначення вартості будівництва на всіх стадіях інвестиційно-будівельного процесу з метою зближення підходів до ціноутворення, підвищення ефективності функціонування інвестиційних і будівельних ринків, ринків праці та стимулювання потоків інвестиційного капіталу усередині країн - учасниць СНД.

Концепція базується на теоретичних передумовах, вироблених ученими і практиками в економічно розвинених країнах Заходу та країнах колишнього СРСР. Застосування пропонованих підходів дозволить підвищити ефективність інвестиційної діяльності в країнах - учасницях СНД, створити умови для розширеного застосування нових технологій, а також упорядкування процесів і процедур, пов'язаних з будівництвом, у тому числі зі здійснення контрольних функцій.

Для завершення переходу на нові принципи ціноутворення буде потрібно коригування чинних національних і підготовка нових нормативних правових документів, що регламентують порядок формування цін у будівництві в державах - учасницях СНД, укрупнених нормативів вартості споживчої одиниці будівельної продукції, формування банку даних щодо вартості об'єктів-аналогів на міжнаціональному рівні, розроблення підрядними організаціями своїх власних норм витрати матеріальних, трудових та інших видів ресурсів при виконанні одиниці будівельних робіт.

Інтегрування систем ціноутворення у будівництві буде здійснюватися поетапно з урахуванням готовності національних законодавств країн - учасниць СНД і організацій будівельного комплексу до практичного впровадження нових підходів.

В основі формування вартості будь-якого товару, у тому числі, і вартості будівельної продукції, лежить ряд економічних принципів, що спираються на логіку, правила і моделі економічної поведінки людей. Сучасна економічна наука виділяє чотири групи універсальних принципів формування вартості товару:

- принципи, що ґрунтуються на поданнях користувача;

- принципи, пов'язані з ринковим середовищем;

- принципи, пов'язані з об'єктом власності;

- принцип найкращого і найбільшого використання.

Універсальні принципи формування вартості взаємозалежні, взаємодоповнювані і застосовні до всіх видів товарів, у тому числі до такого специфічного товару, як будівельна продукція (Рисунок 1). Їх практична спрямованість може мінятися залежно від характеристик об'єкта будівництва.

Перша група - принципи, що ґрунтуються на уявленнях користувача, містить у собі принцип корисності, принцип заміщення і принцип очікування.

Принцип корисності означає, що чим більше будівельна продукція, як товар, здатна задовольнити потреби покупця (замовника), тим вище його корисність і вартість.

Аспекти корисності розкриваються в тому, що:

розумний інвестор не заплатить за будівельний об'єкт вище ціни порівнянного існуючого об'єкта, що володіє такою самою корисністю;

за будівельний об'єкт недоцільно платити більше, ніж буде коштувати будівництво іншого об'єкта аналогічної корисності в прийнятний термін.

Для деяких видів будівельної продукції найбільша корисність досягається, якщо об'єкти розглядаються як окремі елементи, інші можуть виявитися більш корисними як складова частина групи.

Принцип заміщення означає, що за наявності певної кількості однорідних (за корисністю або прибутковістю) будівельних об'єктів найвищим попитом будуть користуватися об'єкти з найменшою ціною. Даний принцип походить з наявності у інвестора можливості альтернативного вибору, тобто вартість створюваного об'єкта нерухомості залежить від того, чи є на ринку об'єкти, що заміщають, або альтернативні пропозиції підрядників побудувати аналогічні об'єкти.

Принцип заміщення пов'язаний з установленням верхньої межі вартості будівництва об'єкта нерухомості, яка обумовлена суспільно необхідними витратами на будівництво будівельного об'єкта, що заміняє, у прийнятний термін. Розсудливий інвестор не буде платити за будівництво конкретного об'єкта нерухомості більше вартості незабудованої земельної ділянки та витрат на будівництво аналогічного об'єкта.

Принцип заміщення найбільше повно реалізується при будівництві в районах масової житлової забудови, коли переважають однотипні земельні ділянки і висок рівень стандартизації архітектурних і містобудівних проектів будинків.

Принцип очікування полягає в тому, що будь-який інвестор у будівництві очікує одержати в майбутньому певний дохід (з урахуванням величини і строків одержання) або інші вигоди та зручності від використання побудованого об'єкта нерухомості, включаючи виручку від подальшого його перепродажу. Інвестор вкладає кошти в будівництво об'єкта нерухомості сьогодні, тому що очікує одержання вигоди від володіння їм у майбутньому.

Друга група принципів формування вартості - принципи, пов'язані з ринковим середовищем.

Принцип залежності з'ясовує, у якому ступені вартість будівництва об'єкта нерухомості піддається впливу і сама впливає на величину вартості інших функціонуючих разом з ним об'єктів.

Принцип попиту та пропозиції означає, що ціна будівництва об'єкта нерухомості, як і ціна будь-якого іншого товару або послуги змінюється в результаті взаємодії попиту та пропозиції на відповідному товарному ринку. Він виражає взаємозалежність між зростаючою потребою в нових об'єктах нерухомості в умовах соціально-економічного розвитку суспільства та обмеженістю пропозиції, обумовленою природною обмеженістю земельних ділянок, а також обмеженістю економічних ресурсів, що споживаються при будівництві.

Попит на будівельному ринку представлений у вигляді платоспроможної потреби інвесторів у будівництві нових об'єктів нерухомості або реконструкції чи ремонті існуючих. Зростання попиту в умовах вільного будівельного ринку обов'язково викликає посилення активності підрядників (постачальників будівельних послуг). Умовою зростання попиту є розширення економічних можливостей потенційних інвесторів, зростання їх доходів. Величина пропозиції визначається обсягами нового будівництва і потужністю (можливостями) будівельних організацій, а також, опосередковано, пропозицією аналогічних побудованих об'єктів, виставлених на вторинному ринку нерухомості.

Попит зазвичай більш мінливий, ніж пропозиція. Грошова маса, процентні ставки, побоювання інвесторів, емоційні сплески, зміна умов діяльності; внески; оподаткування можуть сильно вплинути на характер попиту в будь-який заданий час. Наявність дефіциту, тобто перевищення попиту над пропозиціями, приводить до підвищення ціни на будівельному ринку, і, навпаки, при скороченні попиту - ціна знижується.

Відповідність характеристик будівельного об'єкта потребам і очікуванням місцевого ринку забезпечує високий ринковий попит на нього, а, отже, і більш високу вартість з позиції споживача. У цьому зв'язку необхідно розглядати принцип відповідності очікувань споживачів архітектурно-конструктивним характеристикам об'єкта нерухомості і його місцю розташування. Принцип відповідності проявляється через прогресію і регресію. Ефект прогресії передбачає позитивний вплив зовнішнього оточення або сусідніх об'єктів на вартість споруджуваного об'єкта. Регресія має місце, по-перше, коли будівельний об'єкт характеризується зайвими поліпшеннями, які не затребувані ринком, або коли зовнішнє оточення впливає на цільове призначення споруджуваного об'єкта.

Принцип конкуренції означає, що ціни на будівельну продукцію встановлюються за допомогою постійного суперництва суб'єктів ринку - підрядних організацій, які прагнуть до одержання максимального прибутку. Висока норма прибутку на вільному ринку стимулює залучення додаткових інвестицій у розширення будівельних потужностей і посилює конкуренцію. Позитивна роль конкуренції полягає в тому, що вона грає на зниження норми прибутку підрядників і, відповідно, сприяє зниженню ринкової вартості будівельної продукції.

Третя група принципів формування вартості - принципи, пов'язані з об'єктом будівництва. Дана група принципів відноситься більшою мірою до визначення вартості будівництва методами дохідного підходу, тобто розглядає вартість з позиції споживача - інвестора в будівництві.

Принцип внеску говорить, що кожна частина споруджуваного об'єкта нерухомості повинна вносити свій внесок у його здатність приносити дохід. При цьому під внеском розуміється сума приросту ринкової вартості споруджуваного об'єкта нерухомості в результаті привнесення якого-небудь нового фактору (секції, приміщення, модуля, інженерної системи тощо), а не приріст фактичних витрат на цей фактор.

У цьому випадку проявляється дія закону граничної продуктивності, згідно з яким внесок елементів будівельного об'єкта ефективний доти, доки збільшення вартості об'єкта перевищує вартість граничних витрат. Основною проблемою, пов'язаною з оцінкою величини внеску, є те, що на практиці багато елементів, що впливають на вартість, украй рідко можуть бути виділені в чистому виді зі складу об'єкта або додані до неї.

Пов'язаний із принципом внеску - принцип підвищувальної і знижувальної віддачі, говорить, що збільшення витрат на будівництво необов'язково приводить до підвищення вартості будівельного об'єкта, рівному цьому збільшенню.

Принцип збалансованості говорить про те, що для кожного споруджуваного об'єкта нерухомості можна підібрати певні компоненти, оптимальне поєднання яких забезпечить максимальну ринкову вартість такого об'єкта. Збалансованість порушується, якщо будівельний об'єкт характеризується недостатніми вдосконаленнями або, навпаки, має зайві поліпшення стосовно оптимального набору.

Принцип найкращого і найбільш ефективного використання проявляється в тому, що інвестор найімовірніше буде використовувати споруджуваний об'єкт нерухомості ефективно. Тобто серед фізично можливих, економічно виправданих, юридичне законних, фінансово здійсненних варіантів інвестор вибере той, у результаті використання якого ринкова вартість побудованого об'єкта нерухомості буде максимальною.

Усі перелічені вище універсальні принципи формування ціни в будівництві тісно взаємозалежні і можуть грати основну або допоміжну роль при формуванні вартості споруджуваного об'єкта нерухомості з позиції інтересів того чи іншого учасника будівництва.

Крім універсальних принципів при формуванні вартості будь-якого виду продукції, у т.ч. будівельної, необхідно враховувати принципи, встановлені національними законодавствами про ціноутворення:

- поєднання вільних і регульованих цін (тарифів);

- розмежування повноважень суб'єктів ціноутворення з встановлення та регулювання цін (тарифів);

- установлення регульованих цін (тарифів) на товари (роботи, послуги) на рівні, що забезпечує суб'єктам господарювання покриття економічно обґрунтованих витрат і одержання достатньої для розширеного відтворення прибутку з урахуванням державних дотацій та інших заходів державної підтримки;

- державний контроль за дотриманням чинного порядку ціноутворення, установлених нормативів і регульованих цін (тарифів).

В умовах стабілізації макроекономічної ситуації в державах - учасницях СНД необхідно також враховувати специфіку будівельної галузі і практику ціноутворення в будівництві в перехідний період, що виразилася у формуванні дворівневих систем ціноутворення, наявності індексації та, в остаточному підсумку, зумовлювало наявність розриву між договірною (контрактною) ціною будівництва, зафіксованою в договорі будівельного підряду, і сумою, оплаченою замовником у ході його виконання. У цьому зв'язку на даному етапі для вдосконалювання національних систем ціноутворення в державах - учасницях СНД стратегічно важливим стає прагнення до дотримання специфічних принципів, а саме:

- стабільність ціни на будівельну продукцію на весь період її створення. Ціна будівництва повинна бути незмінною до закінчення будівництва об'єкта нерухомості, за винятком особливих випадків, передбачених законодавством і (або) обумовлених договором (контрактом) будівельного підряду;

- взаємозв'язок між стабільною ціною і порядком розрахунків між замовником і підрядником за виконані роботи. Сума платежів при проміжних розрахунках за виконані роботи повинна відповідати договірній (контрактній) ціні;

- взаємозалежність між обліковою вартістю об'єкта будівництва для зарахування його на баланс замовника (експлуатуючої організації) і договірною (контрактною) ціною. Договірна (контрактна) ціна будівництва об'єкта в сукупності з іншими витратами інвестора на зведення об'єкта повинні визначати його облікову вартість.

Великий вплив на процес формування вартості в будівництві мають техніко-економічні особливості будівельної галузі. Перелічимо найважливіші з них:

Різноманіття та індивідуальність будівельної продукції - вона виготовляється "на замовлення", як правило, за індивідуальними проектами. Навіть якщо об'єкт будується за типовим або повторно застосовуваним проектом, його вартість змінюється з урахуванням прив'язки до місцевих умов. У цьому зв'язку випливає, що кожний споруджуваний об'єкт нерухомості унікальний і підібрати точну копію (ідентичний об'єкт) з метою визначення ціни неможливо;

Тривалий виробничий та інвестиційний цикл і, відповідно, велика залежність вартості робіт від інфляційних процесів;

Високий рівень матеріалоємності виробництва (у середньому близько 60% від кінцевої вартості будівельно-монтажних робіт становить вартість матеріалів, виробів і конструкцій) приводить до великої залежності вартості будівельної продукції від вартості будівельних матеріалів, виробів і конструкцій, що виробляються підприємствами будіндустрії;

Територіальна закріпленість будівельної продукції та використання її в тих місцях, де вона створена. Будівництво - це єдина галузь матеріального виробництва, продукт якої (будівлі та споруди) територіально закріплений за місцевим ринком, розрахований на тривалий строк експлуатації, а його переміщення, як правило, економічно не виправдано.

У той самий час активна частина виробничих фондів будівельних організацій рухома, тому вартість будівництва може змінюватися у зв'язку з прив'язкою об'єктів до місцевих умов;

Постійний вплив атмосферно-кліматичних факторів в умовах цілорічного ведення будівельно-монтажних робіт. Виробничий процес ведеться, як правило, на відкритому повітрі в різних кліматичних умовах, що безпосередньо впливає на технологічні процеси та, відповідно, повинно враховуватися при формуванні вартості будівництва.

Використання при зведенні кожного об'єкта широкої номенклатури матеріалів, виробів, конструкцій та устаткування, машин і механізмів, трудових ресурсів. За масштабом охоплення та номенклатурою використовуваних ресурсів і професій виконавців (понад 1500 ресурсів, порядку 30 професій) будівництво є унікальною сферою людської діяльності, зумовлюючи складність управління будівництвом, а значить і складність формування ціни на будівельну продукцію.

У широкому сенсі термін "будівельна продукція" означає закінчені будівництвом (прийняті в експлуатацію) будівлі та споруди (їх комплекси). Крім готових будівель та споруд як будівельна продукція можуть розглядатися будівельні, монтажні та інші спеціальні роботи і послуги в будівництві.

Саме така будівельна продукція виступає як предмет договору будівельного підряду, тобто товар, ринкова ціна на який є однією з істотних умов такого договору.

У більшості випадків будівельна продукція (будівлі та споруди) має великі розміри, значну загальну масу і масу окремих конструктивних елементів, відрізняється різноманіттям виробничих і експлуатаційних характеристик, зовнішнім виглядом і вимагає при зведенні, реконструкції та ремонті різноманітних предметів труда, матеріалів і виробів. Ці особливості будівельної продукції зумовлюють необхідність розроблення і застосування в кожному конкретному випадку не тільки неординарних організаційних форм і технологічних методів і прийомів її створення, але й нових методів формування її ринкової вартості з урахуванням конструктивних характеристик, індивідуальних умов виробничо-економічної діяльності підрядної організації, кон'юнктури ринку та інших факторів.

Будівельна продукція створюється на основі широкого кооперування діяльності загальнобудівельних і спеціалізованих (субпідрядних) будівельних організацій. Продукцією останніх є виконані обсяги будівельних, монтажних та інших спеціальних робіт, необхідних для введення об'єкта в експлуатацію.

Ціноутворення у будівництві базується на основних економічних поняттях, таких як собівартість, вартість, ціна.

Вартість будівельної продукції - це виражена в грошовому еквіваленті розрахункова величина її цінності в конкретний момент часу з точки зору продавця або покупця. Причому вартість, сформована економічними методами, які враховують позицію підрядника (виробника будівельної продукції), як правило, вище вартості, сформованої економічними методами, які враховують позицію покупця (замовника). Ринкова вартість, як правило, компромісна, тобто ближче всього підходить до ціни будівельної продукції. Ціна - це грошова сума, сплачена за будівельну продукцію в конкретній угоді. Тобто ціна в будівництві - це результат конкретної угоди між підрядником і замовником, зафіксований у договорі будівельного підряду. У період планової економіки поняття "кошторисна вартість" і "ціна" будівельної продукції були тотожними внаслідок відсутності інфляційних процесів.

Залежно від стадії реалізації інвестиційно-будівельного процесу розрізняють такі види вартості будівельної продукції: попередню, кошторисну, вартість підрядника (оферта), ринкову, облікову (балансову), утилізаційну. Попередня вартість будівельної продукції являє собою вартість капітальних вкладень для конкретного інвестора, що ґрунтується на його інвестиційних вимогах.

Кошторисна вартість - це сума всіх суспільно-необхідних (усереднених) витрат, пов'язаних зі зведенням об'єкта будівництва, визначених у кошторисній документації. Дана вартість є підставою для визначення розміру інвестицій, формування договірних цін на будівельну продукцію, розрахунків за виконані будівельно-монтажні роботи, відшкодування інших витрат за рахунок коштів, передбачених зведеним кошторисним розрахунком. Для визначення кошторисної вартості будівництва складається кошторисна документація, яка складається з локальних кошторисів, локальних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів, об'єктних кошторисних розрахунків, кошторисних розрахунків на окремі види витрат, зведених кошторисних розрахунків вартості будівництва, зведень витрат тощо. В основі кошторисної вартості будівництва лежить метод послідовного калькулювання витрат всіх учасників будівельної діяльності (локальні, об'єктні кошториси, відомість обсягів і вартості робіт, зведений кошторисний розрахунок, зведення витрат). Істотним недоліком кошторисної вартості є те, що вона не враховує як фактори, пов'язані з впровадженням науково-технічного прогресу, так і інші економічні фактори, пов'язані з кон'юнктурою ринку. Наприклад, використання нових технологій, будівельних машин і механізмів, інноваційних матеріалів не відбивається на кошторисній вартості будівництва.

Під вартістю підрядника на будівельну продукцію (оферта) розуміється вартість, визначена з урахуванням індивідуальних умов виробничо-економічної діяльності підрядної організації (сформований рівень продуктивності та організації труда, організації будівельного виробництва, управління тощо), застосовуваних нею механізмів зниження витрат за рахунок удосконалювання проектних рішень, застосування прогресивних технологій виконання робіт і сучасних будівельних матеріалів.

По завершенні будівництва і підписанні акту приймання об'єкта, закінченого будівництвом, реконструкцією, реставрацією, формується облікова вартість кожного наново створеного або реконструйованого об'єкта, виділеного в складі будови, шляхом підсумовування відбитих у бухгалтерському обліку прямих і частки непрямих витрат. У процесі експлуатації об'єкта будівництва в бухгалтерському обліку балансова вартість підрозділяється на: первісну; відновну; залишкову.

Первісна вартість відбивається в облікових документах на момент введення будівельного об'єкта в експлуатацію. Відновна - вартість відтворення раніше створених основних коштів у сучасних умовах. Найчастіше вона застосовується при укладанні договорів страхування і характеризує вартість будівництва нової будівлі або споруди при настанні страхового випадку. Залишкова вартість відрізняється від балансової на суму накопиченого за період експлуатації об'єкта зношування.

Утилізаційна вартість об'єкта будівництва - це вартість, що дорівнює ринковій вартості зворотних матеріалів від розбирання об'єкта з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта будівництва.

Ринкова вартість будівельної продукції формується, як правило, на основі кошторисної вартості виходячи з поточної ситуації на ринку на конкретну дату, тому при зміні ринкових умов вона може змінюватися. На відміну від попередньої вартості, що залежить від індивідуальних вимог, які ставляться конкретним інвестором, ринкова вартість визначається одночасно мотивами поведінки як підрядника, так і замовника (інвестора).

Ціна будівництва - це ринкова вартість, установлена договором будівельного підряду в процесі конкурентної боротьби під впливом ринкових факторів з дотриманням рівності економічних інтересів між замовником і підрядником. Сформована ціна будівельної продукції, що виражає компромісний результат, неминуче відхиляється від планово-розрахункової вартості будівництва в конкретних ринкових умовах під впливом різних факторів (рівня споживчого попиту на будівельну продукцію, рівня цін на аналогічну будівельну продукцію, характеристик будівельних організацій-конкурентів тощо).

Залежно від переваги тих чи інших принципів ціноутворення, а також залежно від виду будівельної продукції і формованої вартості на неї, застосовуються спеціальні підходи до ціноутворення.

В основу підходів до ціноутворення покладено інтереси та спонукальні економічні мотиви сторін, які беруть участь в угоді, а також характер кон'юнктури конкретного ринку.

У теорії формування вартості та ціноутворенні основними підходами є:

- витратний, що відображає точку зору найбільш імовірного (типового) продавця (виробника, підрядника) на формовану ціну;

- порівняльний, що відбиває сукупність ціноутворюючих факторів конкретного ринку, присутніх на момент формування вартості (попит та пропозиція, конкуренція, обмеження тощо);

- дохідний, що відбиває точку зору найбільш імовірного (типового) покупця (замовника, інвестора) на формовану ціну.

Витратний підхід розглядає вартість будівельної продукції з точки зору підрядника - виконавця будівельних робіт і базується на минулих подіях.

Дохідний підхід - з точки зору потенційного інвестора або замовника будівництва і ґрунтується на майбутніх подіях.

Порівняльний підхід розглядає вартість будівельної продукції виходячи з фактичних домовленостей замовника і підрядника про ціну будівництва об'єктів, аналогічних оцінюваному, тобто ґрунтується на подіях теперішнього часу.

Вибір того чи іншого підходу при визначенні вартості будівельної продукції (Рисунок 2) у кожному конкретному випадку здійснюється виходячи з:

- специфіки будівельної продукції (її виду, призначення, технічних характеристик);

- особливостей конкретного ринку;

- стадії реалізації інвестиційно-будівельного процесу;

- інтересів того чи іншого учасника будівельної діяльності;

- складу відомостей і показників, що містяться в доступній інформації.

Розглянемо більш докладно методи кожного з наведених підходів.

3.1 Методи формування вартості будівельної продукції, що ґрунтуються на витратному підході

У загальному виді витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, відповідно до якого передбачається, що інформований покупець не заплатить за власність більше, ніж вартість витрат на створення об'єкта тієї ж корисності, що заміщає. В основі розрахунку витратним способом лежить визначення відновної вартості об'єкта, що може бути розрахована на базі вартості відтворення або вартості заміщення. В основі визначення відновної вартості лежить розрахунок усіх витрат, пов'язаних з будівництвом об'єкта і введенням його в експлуатацію. У такий спосіб формована ринкова вартість будівельної продукції є похідною від вартості відтворення.

До складу вартості відтворення (заміщення) зазвичай входять прямі витрати (формуються за статтями або економічними елементами витрат), накладні витрати (управлінські, господарські, непрямі на оплату труда тощо); прибуток виробника і податки відповідно до чинного законодавства. Головним елементом вартості при її формуванні методами витратного підходу є собівартість будівництва.

При формуванні вартості будівельної продукції з позиції витратного підходу в голову кута ставиться припущення, що витрати на будівництво об'єкта в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій знаходиться цей об'єкт, є основним орієнтиром обґрунтованої ринкової ціни будівництва. У багатьох випадках застосування методів витратного підходу є єдино можливим. Наприклад, при визначенні вартості будівництва унікальних неповторних будівель і споруд, коли підібрати близький аналог практично неможливо, або коли інформація про аналогічні об'єкти будівництва являє собою державну або комерційну таємницю. Укрупнена процедура застосування витратного підходу при формуванні вартості будівництва відображена на рисунку 3.

Червоним кольором відображено специфіку ціноутворення у будівництві в країнах з перехідною економікою, пов'язану з виникненням деякого перевищення загальної суми платежів інвестора (замовника) на користь підрядника в процесі будівництва над зафіксованою в договорі будівельного підряду контрактною ціною в результаті впливу факторів інфляції. Розмір такого перевищення повинен постійно скорочуватися.

Залежно від стадії реалізації інвестиційно-будівельного процесу та наявності вихідної інформації застосовуються різні методи витратного підходу.

Методи витратного підходу можна розділити на 2 групи.

До першої групи відносяться методи, що ґрунтуються на способах прямого визначення витрат, а саме:

- методи поелементного розрахунку витрат, які полягають в послідовному калькулюванні витрат усіх ресурсів на будівництво об'єкта з розбивкою їх по економічних елементах або статтях витрат з урахуванням нормативного прибутку підрядника;

- методи аналізу та індексації наявних калькуляцій у базисному рівні цін, які полягають у визначенні вартості шляхом індексування по економічних елементах витрат або статтях витрат (витрати на матеріали, зарплату робітників, експлуатація машин і механізмів, накладні витрати, планові накопичення, тимчасові будівлі та споруди, зимові подорожчання тощо), приводячи їх тим самим до поточного рівня цін;

- методи укрупненого розрахунку собівартості, які полягають у визначенні вартості будівельної продукції шляхом розрахунку повної собівартості виготовлення по укрупнених нормативах виробничих витрат з нормативним прибутком підрядника.

До другої групи відносяться методи, що ґрунтуються на способах непрямого визначення витрат:

- метод заміщення або аналого-параметричний метод, що ґрунтується на принципі заміщення і полягає в підборі об'єктів, аналогічних оцінюваному за корисністю та функціями. Цей метод дозволяє на підставі відомих вартостей і техніко-економічних характеристик об'єктів-аналогів розраховувати вартість оцінюваного об'єкта;

- індексний метод (по трендах зміни цін);

- метод питомих цінових показників, суть якого зводиться до розрахунку вартості на основі питомих цінових показників, тобто показників вартості, що припадають на одиницю головного ціноутворювального параметра.

В економічній літературі і практиці ціноутворення зустрічаються й інші найменування наведених методів витратного підходу. Саме витратний підхід при формуванні вартості будівельної продукції є переважним на сьогоднішній день у національних системах ціноутворення в державах - учасницях СНД. Нормативними правовими і технічними документами з ціноутворення у будівництві передбачаються такі методи, що ґрунтуються на способах прямого визначення витрат: базисно-індексний, ресурсний, ресурсно-індексний. Дані методи досить добре пророблені як з практичної, так і з теоретичної точки зору і не потребують кардинальної зміни. Однак використання тільки наведених методів дозволяє в першу чергу враховувати інтереси однієї зі сторін - підрядника. Крім того, застосування методів витратного підходу, що ґрунтуються на способах прямого визначення витрат, можливо на стадії завершення розроблення проектної документації, коли вже відомі обсяги виконуваних робіт на об'єкті, витрати основних видів ресурсів.

При удосконалюванні системи ціноутворення у будівництві пропонується приділити більшу увагу методам, заснованим на непрямому визначенні витрат.

Більш докладну інформацію про економічні методи витратного підходу наведено в Додатку А до даної Концепції.

3.2 Методи формування вартості будівельної продукції, що ґрунтуються на порівняльному підході

Порівняльний підхід застосовується для формування вартості будівельної продукції шляхом аналізу і порівняння контрактних цін недавніх угод з ідентичними або аналогічними об'єктами будівництва на ефективно функціонуючому вільному ринку підрядних робіт.

Під ефективно функціонуючим ринком підрядних робіт мається на увазі ринок, на якому існує конкуренція між виробниками будівельної продукції (підрядниками), а замовники приймають незалежні рішення виходячи зі своїх власних інтересів і доброї волі. Таким чином, ефективно функціонуючий ринок підрядних робіт передбачає рівновагу між попитом та пропозицією, а також відсутність зовнішніх факторів, здатних вплинути на ухвалення рішення як замовником, так і підрядником.

Даний підхід ґрунтується на принципі заміщення, суть якого, як зазначалося вище, полягає в тому, що у замовника існує альтернативний вибір аналогічних або схожих пропозицій підрядників, ринкова вартість (ціна пропозиції) яких має тенденцію зупинятися на ціні придбання рівно прийнятної заміни.

Методи порівняльного підходу можуть застосовуватися, як правило, у випадках формування вартості на будівельну продукцію, так званого, "масового або серійного виробництва", тобто будівництво об'єктів методом "під ключ" за типовими або повторно застосовуваними проектами або виконання окремих видів будівельних, монтажних або інших спеціальних робіт (наприклад, опоряджувальні роботи, роботи з благоустрою територій, з утеплення зовнішніх стін тощо). Ще однією умовою ефективного застосування методів порівняльного підходу є наявність достатньої кількості достовірної інформації про результати підрядних торгів, що відбулися (відносно контрактної ціни, строків, умов фінансування та інших істотних умов).

Застосування методів порівняльного підходу виправдано при формуванні вартості на будівельну продукцію на передінвестиційній стадії. Саме на цій стадії потрібно здійснення попередньої оцінки вартості інвестиційного проекту. Для цього треба, як мінімум, формувати, так звану, попередню вартість, яка служить для оцінки фінансових можливостей інвестора (замовника) і дозволяє визначити потребу в джерелах фінансування будівництва об'єкта, а також, за необхідності, в обсягах коштів, що залучаються у інших інвесторів, і (або) позикового капіталу. Крім того, у випадку проведення підрядних торгів за відсутності проектно-кошторисної документації, методи порівняльного підходу є єдино можливими при формуванні ринкової вартості будівельної продукції як замовником, так і підрядником.

Формування вартості будівельної продукції методами порівняльного підходу передбачає реалізацію ряду послідовних етапів:

1 етап - збір даних про реальні результати підрядних торгів, що відбулися, попит та пропозиції щодо об'єктів будівництва або окремих видів робіт, подібних з передбачуваною будівельною продукцією - об'єктів-аналогів;

2 етап - порівняння будівельної продукції, вартість якої формується, з аналогічними об'єктами будівництва або окремих видів будівельних робіт за окремими елементами порівняння;

3 етап - коригування реальних результатів підрядних торгів, що відбулися. При цьому коригування провадиться від об'єкта-аналога до оцінюваного об'єкта.

Після коригування реальних контрактних цін на будівництво об'єктів-аналогів їх можна використовувати для визначення ринкової вартості передбачуваної будівельної продукції.

Перевага порівняльного підходу полягає в тому, що його застосування за наявності достатньої кількості достовірної інформації про результати підрядних торгів, що реально відбулися, дозволяє одержати ринкову вартість будівельної продукції максимально точно для конкретного ринку.

Основним варіантом використання порівняльного підходу при формуванні вартості будівельної продукції є аналіз реальних результатів підрядних торгів, що відбулися, по об'єктах будівництва або окремих видах робіт, подібних з передбачуваною будівельною продукцією, тобто аналіз первинного ринку - ринку підрядних робіт. У той самий час, у випадку формування вартості будівництва об'єктів нерухомості методом "під ключ", можливий другий варіант використання порівняльного підходу, а саме аналіз вторинного ринку, на якому продаються аналогічні об'єкти нерухомості. Порівняння вартості нового будівництва і придбання існуючого об'єкта нерухомості на вторинному ринку дозволяє інвестору на етапі задуму інвестиційного проекту визначити доцільність його реалізації шляхом будівництва нового об'єкта нерухомості та установити для себе граничний обсяг капітальних вкладень у проектування, будівництво та введення в експлуатацію об'єкта нерухомості. З огляду на вузький спектр можливості застосування другого варіанта, надалі розглядається винятково основний варіант використання порівняльного підходу, який ґрунтується на аналізі первинного ринку - ринку підрядних робіт.

Вибір аналогічних об'єктів здійснюється шляхом установлення їх подібності за трьома рівнями показників, що впливають на вартість будівельної продукції:

1 рівень - функціональна подібність (показники призначення будівельної продукції). Наприклад, при формуванні вартості будівництва житлового будинку як аналоги слід розглядати об'єкти житлового будівництва;

2 рівень - конструктивна подібність (архітектурно-конструктивні рішення будівель або споруд, застосовувані матеріали тощо). Наприклад, при формуванні вартості будівництва цегляного багатоповерхового житлового будинку з монолітним несучим каркасом як аналоги слід розглядати результати підрядних торгів, предметом яких було будівництво саме таких будівель;

3 рівень - параметрична подібність (основні техніко-економічні показники (площа, будівельний об'єм, кількість приміщень), показники потужності для промислових об'єктів, показники якості, ергономічності, естетичності, економічності експлуатації тощо).

Після вибору аналогічних об'єктів установлюється ступінь подібності між ними та об'єктом будівництва, вартість якого формується, по елементах порівняння. При цьому елементами порівняння є не тільки характеристики порівнюваних об'єктів, як у методах непрямого визначення витрат (витратний підхід), але й характеристики угод (інші умови договорів будівельного підряду, укладених за результатами підрядних робіт).

Елементи порівняння можна об'єднати в такі групи:

а) характеристики будівельної продукції (функціональні, конструктивні, параметричні, технічні тощо);

б) місце розташування (географічне розташування об'єкта будівництва);

в) умови ринку підрядних робіт (спад або підйом, співвідношення між попитом та пропозицією);

г) умови підрядних торгів (строки, вимоги до якості, гарантійні зобов'язання та інші форми специфічної відповідальності підрядника, наявність додаткових видів робіт (проектно-вишукувальні, шефмонтаж, пробний пуск), вимоги щодо страхування інвестиційно-будівельних ризиків підрядниками тощо);

д) характеристики контрактних цін (умови фінансування, наявність передоплати, авансів (частка авансованого капіталу), пільгового кредитування, частка централізованих (бюджетних) джерел фінансування, банківських або державних гарантій, акредитиви в розрахунках, наявність у ціні додаткових витрат підрядника, податкові пільги, зміна податкового законодавства тощо)

Широко відомі такі методи порівняльного підходу:

- метод прямого порівняння;

- метод аналогового порівняння;

- метод спрямованих коригувань;

- метод статистичних (стохастичних) моделей;

- метод питомих техніко-економічних показників.

Найменування методів у різних літературних джерелах і національних системах ціноутворення в будівництві можуть не збігатися.

Більш докладну інформацію про економічні методи порівняльного підходу наведено в Додатку Б до даної Концепції.

3.3 Методи формування вартості будівельної продукції, що ґрунтуються на дохідному підході

Значна тривалість життєвого циклу виробництва будівельної продукції при постійному зростанні цін на матеріальні, енергетичні ресурси викликає необхідність впровадження досить точних механізмів прогнозної оцінки вартості будівництва різних типів об'єктів залежно від передбачуваних доходів і строків реалізації інвестиційних проектів. Визначення вартості будівельної продукції з використанням методів тільки витратного підходу у відриві від доходів, які може одержати в майбутньому інвестор від реалізації такого інвестиційного проекту в будівництві, завдає шкоди і замовнику, і підряднику, і національним економікам у цілому.

Внаслідок цього проблема підвищення ефективності визначення вартості будівельної продукції, особливо на попередній (передінвестиційній) стадії інвестором (замовником) залишається досить актуальною. При плануванні вартості будівельної продукції інвестору необхідно враховувати не тільки статистичні ціни на будівельну продукцію, але й динаміку їх зміни в силу дії різних факторів (девальвація національних валют до світових валют, зміни податкового законодавства тощо). Особливо сильний вплив макроекономічних факторів позначається на вартості будівництва об'єктів виробничого призначення у зв'язку з тривалістю циклу реалізації таких інвестиційних проектів від двох і більше років. Найважливішим показником економічної ефективності будівництва комерційних (промислових і цивільних) об'єктів нерухомості крім витрат (витрат на їх зведення) є економічний ефект (дохід, прибуток) і строк окупності капітальних вкладень.

Дохідний метод ґрунтується на визначенні поточної вартості будівництва об'єкта як суми майбутніх доходів від його використання, тобто вартість будівництва об'єкта нерухомості повинна відповідати поточній оцінці майбутнього доходу, який здатен принести інвестору (замовнику) даний об'єкт. У противному випадку будівництво даного об'єкта недоцільно. Виключення становлять лише інвестиційні проекти, що передбачають крім економічного ефекту одержання соціального або іншого значимого ефекту, спрямовані на рішення суспільно-необхідної задачі тощо. Таким чином, дохідний підхід використовується при визначенні інвестиційної вартості будівництва об'єктів нерухомості, створюваних для одержання в майбутньому доходу.

Потенційний інвестор не буде будувати об'єкт за більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів, одержуваних від володіння цим об'єктом. Визначення вартості будівництва методами дохідного підходу відбиває точку зору інвестора (замовника) і відбиває його можливість окупити кошти, вкладені в дане будівництво. Інвестор згідно зі своїми інвестиційними цілями визначає вартість будівельної продукції виходячи з усіх очікуваних доходів у період володіння об'єктом нерухомості та від реалізації його після закінчення строку володіння. При формуванні вартості будівництва рекомендується зіставляти всі очікувані доходи з орієнтацією на необхідну норму доходу на капітал. У результаті проведення розрахунків методами дохідного підходу можна визначити як максимальні, так і мінімальні значення вартості будівництва (залежно від варіантів економічної ефективності будівництва), у межах яких інвестор визначає найбільш прийнятну договірну (контрактну) ціну на будівництво об'єкта нерухомості методом "під ключ" з урахуванням витрат на придбання прав на земельну ділянку.

Загальну логічну послідовність визначення вартості будівництва методами дохідного підходу можна представити такими етапами:

а) Визначення потенційного валового доходу від використання аналогічних об'єктів нерухомості на основі маркетингового аналізу поточних цін, ставок і тарифів на місцевому ринку для аналогічних об'єктів;

б) Оцінка втрат від неповного завантаження та нестягнутих з боржників платежів провадиться на основі аналізу ринку, характеру його динаміки. Розрахована в такий спосіб величина віднімається від потенційного валового доходу, а підсумковий показник є ефективним валовим доходом.

в) Визначення витрат на експлуатацію аналогічних об'єктів нерухомості - прямих, накладних та інших з урахуванням податків та інших обов'язкових платежів;

г) Розрахунок величини щорічного чистого доходу від володіння (використання) аналогічного об'єкта нерухомості (чистий прибуток + амортизаційні відрахування) у процесі його експлуатації;

д) Визначення коефіцієнта капіталізації (дисконтування) для подальшого застосування при формуванні вартості будівництва.

е) Розрахунок інвестиційної вартості будівництва об'єкта нерухомості методами дохідного підходу;

ж) Розподіл отриманої інвестиційної вартості на:

- витрати з придбання прав на земельну ділянку для будівництва об'єкта нерухомості;

- прямі витрати - витрати на фінансування проектування і будівництва об'єкта до введення його в експлуатацію;

- непрямі витрати - витрати на погашення податків та інших обов'язкових платежів, інші витрати інвестора тощо.

Основними принципами формування вартості будівництва дохідним методом є:

- принцип очікування, суть якого, як ми вже зазначали вище в тому, що вартість об'єкта визначається поточною цінністю всіх його майбутніх (очікуваних) доходів. Типовий інвестор здійснює будівництво комерційного об'єкта чекаючи одержання майбутніх доходів або вигід;