Концепція інтегрування систем ціноутворення держав - учасниць СНД і впровадження інноваційних методів визначення вартості будівництва на всіх стадіях інвестиційно-будівельного процесу

Другий етап ціноутворення на інвестиційній стадії - етап проведення підрядних торгів і формування ціни пропозиції підрядником (оферта).

Ціна пропозиції визначається підрядними організаціями - претендентами на одержання замовлення на будівництво об'єкта і служить для подання ними конкурсної пропозиції при участі в торгах.

Вихідними даними для визначення ціни пропозиції є:

- проектно-кошторисна документація на об'єкт будівництва, виставлений на торги;

- дані про обсяги будівельних робіт, які підлягають виконанню, що містяться в конкурсній документації інвестора (замовника);

- власна (внутріфірмова) база даних організації-претендента про витрати матеріальних, трудових та інших видів ресурсів при виконанні одиниці будівельних робіт.

Пріоритетними методами визначення ціни пропозиції є ресурсний або ресурсно-індексний, укрупненого розрахунку собівартості; аналого-параметричний, які дозволяють підрахувати ціну з достатньою достовірністю і врахувати при цьому специфічні особливості виробничо-економічної діяльності конкретної будівельної організації (ціни постачальників будівельних матеріалів, вартість застосовуваної на об'єкті будівельної техніки, рівень продуктивності праці і його оплати, що склався, тощо).

Оцінка вартості виконуваних будівельних робіт підрядною організацією (ціна пропозиції) у цьому випадку формується кожним претендентом на основі планової собівартості, всіх видів установлених податків і неподаткових платежів відповідно до податкового і бюджетного законодавства та норми прибутку, з урахуванням якості послуг і кон'юнктури ринку.

Накладні та інші прямі витрати, що включаються до планової собівартості підрядника, можуть обчислювати за нормами і нормативами, затверджуваними керівником організації-претендента, на підставі кошторису фактичних витрат за попередній період або виходячи з нормативів, установлених національними органами державного управління (наприклад, для об'єктів, що будуються повністю або за часткової участі бюджетних коштів, об'єктів житлового будівництва з державною підтримкою тощо). Розмір прибутку може визначатися виходячи з розрахункового нормативу рентабельності в розмірі, необхідному для діяльності організації, з урахуванням якості послуг і кон'юнктури ринку або виходячи з нормативу, установленого національними органами державного управління.

Ціна пропозиції повинна бути сформована таким чином, щоб забезпечити конкурентоспроможність підрядної організації на торгах і в той самий час покрити витрати виробництва і отримати прибуток, необхідний для відновлювальних процесів, у випадку перемоги на торгах. Тому для швидкого і достовірного визначення ціни пропозиції підрядні будівельні організації повинні мати власну базу даних про витрати при виконанні будівельних робіт (послуг) з урахуванням коригувальних поправок на виконання робіт у тих або інших економічних і природно-кліматичних умовах. При цьому на національному рівні можуть створюватися спеціалізовані консалтингові або аналітичні організації, які в інтересах об'єднань підрядників або холдингів будуть розробляти такі коригування.

Третій етап ціноутворення на інвестиційній стадії, один з основних - етап формування твердої договірної (контрактної) ціни та укладання договору будівельного підряду з переможцем конкурсу (підрядних торгів).

Сформована на цьому етапі договірна (контрактна) ціна повинна, по можливості, залишатися фіксованою до закінчення будівництва, крім окремих випадків:

внесення замовником змін у затверджувану частину проектної документації, які тягнуть за собою зміну раніше передбачених обсягів будівельних робіт;

зміни національного законодавства про оподатковування, тарифи і збори в державі - учасниці СНД, на території якої здійснюється будівельна діяльність;

непередбачені при укладанні договору будівельного підряду зміни макроекономічних умов (істотне непередбачене зростання або разовий стрибок вартості паливно-енергетичних або сировинних ресурсів на міжнародних ринках, основних видів будівельних матеріалів тощо). При цьому перевага віддається застосуванню компенсаційних механізмів коригування сформованої ціни з урахуванням інтересів всіх учасників інвестиційно-будівельної діяльності.

При виникненні вищезазначених непередбачених змін макроекономічних умов в укладеному договорі (контракті) будівельного підряду слід передбачати механізм компенсації інвестором (замовником) виниклих додаткових витрат у підрядника. Розмір такої компенсації слід визначати в кожному конкретному випадку з урахуванням критеріїв, що визначають розмір зміни макроекономічних умов.

Сформована стабільна (тверда, фіксована) договірна (контрактна) ціна повинна враховувати прогнозований рівень зростання цін в економіці держави, на території якої здійснюється будівництво об'єкта протягом нормативного терміну будівництва об'єкта за допомогою прогнозних індексів зростання вартості будівництва, які розраховуються як національними, так і міжнародними експертами (експертними організаціями). При збереженні стабільності в економіці та відсутності непередбачених макроекономічних потрясінь, зміна договірної (контрактної) ціни протягом усього строку будівництва неприпустима.

Незмінність договірної (контрактної) ціни на весь період будівництва передбачає повну відповідальність підрядника за прийняття зобов'язань по вартості і термінам будівництва об'єкта, а замовника - за своєчасне фінансування, а також стимулює підрядника вишукувати шляхи ресурсозбереження і придбання ресурсів за більш низькими цінами, скорочувати терміни будівництва об'єктів для можливості одержання економії в порівнянні з договірною (контрактною) ціною.

Використання такого порядку формування договірної (контрактної) ціни буде забезпечувати один з основних принципів ціноутворення - принцип стабільності ціни на будівельну продукцію.

Дотримання принципу взаємозв'язку між стабільною ціною і розрахунками між замовником і підрядником повинне забезпечуватися на заключному, четвертому етапі ціноутворення на інвестиційній стадії - етапі розрахунків між замовником і підрядником у межах сформованої стабільної договірної (контрактної) ціни. Виділення даного етапу в самостійний обумовлено тим, що за багато років (починаючи з 1991 року) у будівництві стало звичним явище, коли остаточна сума платежів інвестора (замовника) на користь підрядника за виконувані за договором будівельного підряду роботи перевищувала передбачену договірну (контрактну) ціну цих робіт. Тому багато інвесторів (замовників) не можуть прорахувати реальні витрати на зведення об'єктів, у результаті невчасно здійснюють розрахунки за виконані роботи, створюють прострочену дебіторську заборгованість підрядних організацій, які зазнають необґрунтованих збитків.

Для здійснення розрахунків (платежів) між замовником і підрядником у межах сформованої стабільної договірної (контрактної) ціни можуть застосовуватися два основних способи: за виконані етапи (комплекси) робіт або залежно від ступеня будівельної готовності об'єкта. Обидва з наведених методів не є принципово новими, були апробовані в радянський період і оцінені, як позитивні.

Під етапом слід розуміти закінчені частини і вузли будівель і споруд. В етап (комплекс) повинні входити всі технологічно взаємозалежні операції, після завершення яких відповідні частини або вузли, незалежно від стану всього комплексу споруджуваних будівель і споруд, можуть здаватися для виконання подальших робіт. Для переходу на таку форму розрахунків буде потрібно виробити загальний рекомендаційний порядок виділення етапів (комплексів) робіт і порядок визначення питомої ваги вартості кожного етапу (комплексу) у вартості будівництва всього об'єкта. У період виконання договору (контракту) будівельного підряду для забезпечення нормального процесу будівництва об'єкта замовник може виплачувати аванси на виконання етапів (комплексів) будівельно-монтажних робіт або всього обсягу будівельно-монтажних робіт. Розмір таких авансів в окремих випадках може бути встановлений національним законодавством або регламентуватися договором (контрактом) будівельного підряду.

При використанні способу розрахунків залежно від ступеня будівельної готовності об'єкта, платежі можуть провадитися щомісяця або з будь-якою іншою періодичністю, передбаченою договором (контрактом) будівельного підряду. Розмір платежу за виконані будівельні роботи слід визначати виходячи з питомої ваги їх вартості в договірній (контрактній) ціні, прийнятій за 100 відсотків.

У цьому випадку значно спроститься порядок державного контролю в сфері ціноутворення у будівництві та проведення перевірок витрати державних коштів на будівництво об'єктів. При цьому основними методами контролю повинні стати економічні та запобіжні, а не фіскальні (санкції, штрафи тощо).

Контроль буде здійснюватися за:

- правильністю визначення договірної (контрактної) ціни, установленої в договорі (контракті) будівельного підряду за результатами торгів;

- відповідністю розміру коштів, спрямованих на оплату будівництва об'єкта, договірної (контрактної) ціні;

- будівельною готовністю (завершеність) оплачених етапів (комплексів) робіт і об'єкта будівництва в цілому;

- відповідністю споживчих і якісних характеристик виконаних робіт затвердженій проектній документації та національним технічним нормативним актам, що відповідно підвищує відповідальність органів технічного, державного та авторського нагляду.

Для реалізації основних положень даної Концепції та інтегрування національних систем ціноутворення у будівництві держав - учасниць СНД буде потрібно:

- вироблення єдиних термінологічних і методологічних основ ціноутворення на основі запропонованих методів формування вартості будівництва на різних стадіях інвестиційно-будівельного процесу;

- проведення аналітичної роботи з гармонізації національних систем ресурсно-кошторисного нормування в будівництві з урахуванням економічних, природно-кліматичних та інших особливостей кожної держави - учасниці СНД;

- створення і розвиток міжнаціональних систем обміну інформацією і формування єдиної бази даних вартісної та техніко-економічної інформації про побудовані об'єкти на території держав - учасниць СНД, про прогнозні значення індексів зміни цін тощо.

Для реалізації даної Концепції потрібне розроблення плану спільних дій з інтегрування національних систем ціноутворення у будівництві держав - учасниць СНД, затвердження його на рівні Міжурядової Ради зі співробітництва в будівельній діяльності держав - учасниць СНД і визначення відповідальних від кожної держави за реалізацію передбачених у ньому заходів.

До методів поелементного розрахунку витрат можна віднести:

- Метод кількісного обстеження;

- Ресурсний метод.

Метод кількісного обстеження ґрунтується на детальних кількісних і вартісних розрахунках витрат на будівництво окремих елементів будівлі або споруди в цілому, окремих видів будівельно-монтажних робіт.

Даний метод може мати ряд варіантів. По першому варіанту пропонуються всі витрати підрозділяти на: перемінні, що змінюються пропорційно змінам обсягу продукції (витрати на сировину, матеріали, енергію, транспортування продукції тощо); постійні, що не змінюються в даному звітному періоді (на придбання або довгострокову оренду машин, механізмів, устаткування і приміщень, їх амортизацію, управління діяльністю, виплату відсотків за банківський кредит, рекламу тощо); змішані, що залишаються незмінними до певного рівня зростання обсягів виробництва продукції.

Такий варіант надає досить точні результати формування вартості, оскільки складається повна калькуляція всіх витрат (перемінних, постійних, змішаних) при будівництві об'єкта. У сучасних умовах його застосування досить трудомістке, оскільки вимагає переходу на складання калькуляції (кошторису) не за статтями витрат (зарплата основних робітників, витрати на матеріали, експлуатацію машин і механізмів, накладні витрати і планові накопичення, зимові подорожчання, тимчасові будівлі і споруди тощо), а по економічних елементах (матеріальні витрати, витрати на оплату труда, амортизаційні відрахування, відрахування на соціальні потреби та інші витрати). Такий перехід у будівництві здійснити досить не просто. Крім того, буде потрібно розроблення методики розподілу між обсягами виконуваних будівельних робіт непрямих (постійних і змішаних) витрат - або прямо пропорційно обсягам, або використовуючи маржинальний підхід.

Другим варіантом застосування даного методу є ресурсний метод. Він застосовується в практиці ціноутворення в більшості держав - учасниць СНД і передбачений як один з основних методів. Суть складається в застосуванні фактичних (поточних) і середньозважених цін до нормативної витрати споживаних у процесі будівництва ресурсів: трудових, матеріальних, паливно-енергетичних, будівельних машин і механізмів, устаткування та інвентарю (рисунок 4).

Витрати виробництва, пов'язані з управлінням будівництвом об'єктів, пропонується враховувати за допомогою збільшення величин, що визначаються за формулами (1) і (2), на коефіцієнт К, який обчислюється за формулою (4):

Після визначення прямих і непрямих витрат виробництва на виконання будівельно-монтажних робіт до них додаються всі податки, передбачені національним законодавством, а також економічно обґрунтована норма прибутку будівельного виробництва. Обґрунтовану норму прибутку підрядника в складі формованої вартості будівельної продукції можна визначати відповідно до принципів функціонування ринкової економіки, наприклад, за формулою (5):

При всіх достоїнствах ресурсного методу є ряд негативних моментів: збільшуються трудовитрати на складання кошторисної документації, потрібен перехід на автоматизований режим розрахунку, постійний моніторинг цін на ресурси. У даний час внутріфірмове нормування ще не дістало належного поширення в будівельних організаціях. Це пов'язано в першу чергу з фінансовими витратами і необхідністю постійного коригування власної нормативної бази, а також з тим, що керівники більшості кошторисно-договірних відділів будівельних організацій не вважають за необхідне створювати власну нормативну базу, вважаючи за краще працювати з державними ресурсними базами, рекомендованими або затвердженими уповноваженими органами державного управління.

Група методів аналізу та індексації наявних калькуляцій:

- Ресурсно-індексний метод

- Базисно-індексний метод

- Базисно-компенсаційний метод

Дані методи витратного підходу одержали саме широке розповсюдження, вони досить пророблені як у методологічному, так і практичному плані і схожі в багатьох національних системах ціноутворення у будівництві держав - учасниць СНД.

Ресурсно-індексний метод - це поєднання ресурсного методу з системою індексів цін на ресурси, витрати яких визначаються відповідно до проектних рішень. Вартість ресурсів, на які є середньозважені та (або) діючі (поточні) ціни, визначається із застосуванням цих цін, а вартість ресурсів, ціни на які відсутні, із застосуванням індексів зміни вартості, розрахованих підрядником самостійно або затверджуваних уповноваженим органом державного управління.

Базисно-індексний метод - передбачає застосування до вартості, визначеної в базисному рівні цін шляхом перемножування фізичного обсягу робіт за проектом на одиничну розцінку, поточних або прогнозних індексів зміни вартості за елементами витрат. У загальному значенні даний метод визначення вартості передбачає застосування до базисної кошторисної вартості підрядних робіт економічно обґрунтованих індексів зміни вартості будівельно-монтажних робіт за елементами витрат. Індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт, залежно від варіантів використання даного методу і вимог законодавства, можуть визначатися підрядником самостійно та затверджуватися керівником організації або застосовуватися індекси, затверджувані щомісяця органами державного управління.

Методика розрахунку індексів полягає в періодичному відстеженні та статичному обробленні поточних цін на будівельну продукцію, роботи та ресурси з подальшим усередненням отриманих індексів. При базисно-індексному методі розрахунку вартість будівництва визначається, як правило, у розрізі елементів витрат (рисунок 5).

Базисно-компенсаційний метод - підсумовування вартості, обчисленої в базисному рівні цін, і визначених розрахунками додаткових витрат, пов'язаних зі зміною цін і тарифів на використовувані ресурси в процесі будівництва. Даний метод не дістав широкого застосування, оскільки розрахунок додаткових витрат, пов'язаних зі зміною цін на споживані в процесі будівництва ресурси, у сучасних умовах досить трудомісткий. Однак, з урахуванням стабілізації національних економік держав - учасниць СНД, використання даного методу може мати місце. Основна його перевага полягає в прозорості для інвестора (замовника) об'єктивних причин, що призвели до збільшення вартості будівництва. Застосування даного методу також доцільно при використанні в договорах будівельного підряду твердої (фіксованої) контрактної ціни на будівельну продукцію та умов її коригування у випадку настання певних подій (різке збільшення вартості якого-небудь ресурсу в процесі будівництва з причин, що не залежать від підрядника).

Метод укрупненого розрахунку собівартості - застосування даного методу при розрахунку вартості об'єкта ґрунтується на тому, що існує певна спільність структури витрат на виконання окремих видів будівельних робіт. Метод передбачає визначення за укрупненими нормативами виробничих витрат собівартості по видах робіт (роздільно для кожного виду), а потім визначення підсумкової вартості по об'єкту в цілому з урахуванням норми прибутку підрядника.

Вартість нової продукції визначається за принциповою формулою (6):

Повна собівартість визначається за укрупненими нормативами виробничих витрат за формулою (7):

де:

М - вартість основних і допоміжних матеріалів;

И - вартість покупних виробів і напівфабрикатів;

З - основна заробітна плата виробничих працівників;

альфа - коефіцієнт, що враховує величину накладних витрат, які включають заробітну плату адміністративно-управлінського персоналу, допоміжних робітників, додаткову заробітну плату виробничих працівників, відрахування органам соціального страхування, амортизаційні відрахування, загальногосподарські та інші витрати;

бета - коефіцієнт, що враховує позавиробничі витрати, які включають витрати з підготовки кадрів, збуту продукції, освоєння нового виробництва тощо.

Повна собівартість виробництва складається з прямих (М, И, З) і непрямих витрат, що визначаються коефіцієнтами альфа і бета. Для визначення повної собівартості нового будівництва типових будівель (наприклад, однієї серії великопанельних будівель) на стадії технічного проектування і підготовки можна використовувати типову структуру прямих виробничих витрат, тому що структура прямих витрат аналогічна для однотипного процесу будівництва.

На основі типової структури прямих витрат на аналогічне виробництво та величини витрат по одному з елементів (наприклад - 3) обчислюється вся сума прямих витрат і окремі їх елементи (формули 8-10):

Даний метод у практиці ціноутворення у будівництві застосовується вкрай рідко у зв'язку з тим, що структура витрат по елементах на створення тієї або іншої будівельної продукції досить різна і навіть на об'єктах, що будуються за типовими проектами, структура може розрізнятися через розбіжності умов прив'язки, інших рішень підземної частини будівлі, місць підключення внутрішніх комунікацій тощо. У той самий час, метод укрупненого розрахунку собівартості дає гарні результати в поєднанні з іншими методами витратного підходу (базисно-індексним, ресурсним, ресурсно-індексним). З використанням укрупнених нормативів виробничих витрат обчислюються, як правило, накладні та інші витрати, а також нормативний прибуток підрядника.

Названі вище методи, як вже зазначалося, широко застосовуються в практиці ціноутворення у будівництві в державах - учасницях СНД. Однак їх використання потребує наявності великих інформаційних баз даних (норм витрати ресурсів, одиничних розцінок у базисному рівні цін, укрупнених нормативів виробничих витрат). Через відсутність стимулів до розроблення внутріфірмових баз даних, будівельні організації використовують, як правило, державні ресурсно-кошторисні норми, рекомендовані або затверджені уповноваженими органами державного управління. У результаті втрачається принцип ринкової змагальності підрядників за зниження ціни виконання будівельного підряду, оскільки підрядник не оцінює свої конкурентні переваги.

Друга група методів, заснованих на непрямому визначенні витрат - методи аналого-параметричні, які містять у собі:

- Метод порівняльної одиниці;

- Метод розбивки по компонентах.

Метод порівняльної одиниці ґрунтується на принципі заміщення і передбачає використання вартісних і техніко-економічних показників по будівлях, спорудах, проектно-технологічних модулях, елементах витрат по об'єктах, аналогічних проектованому об'єкту за функціональним призначенням, конструктивною характеристикою та близьких за об'ємно-планувальними показниками.

Вибір об'єкта-аналога здійснюється на основі споруджуваних або побудованих об'єктів, кошториси яких складено за робочими кресленнями. При виборі аналога повинна забезпечуватися максимальна відповідність характеристик проектованого об'єкта і об'єкта-аналога за виробничо-технологічним або функціональним призначенням і за конструктивно-планувальною схемою.

Елементи порівняння такі:

- характеристики будівельної продукції (функціональні, конструктивні, параметричні, технічні тощо);

- місце розташування (географічне знаходження об'єкта будівництва);

Головна особливість аналого-параметричних методів витратного підходу від порівняльного полягає в усіченій кількості елементів порівняння, а саме в методах витратного підходу не враховуються елементи порівняння, пов'язані з умовами угоди, характеристиками ринку будівельних послуг тощо.

Метод ґрунтується на аналізі подібності об'єктів-аналогів з майбутнім об'єктом, внесенні у вартісні показники об'єкта-аналога необхідних коригувань залежно від зміни конструктивних і об'ємно-планувальних рішень, урахуванні особливостей, що залежать від намічуваного технологічного процесу, а також окремо робляться поправки за рівнем вартості для району будівництва.

Для розрахунку повної вартості оцінюваного об'єкта скоригована вартість одиниці порівняння множиться на кількість одиниць порівняння (площа, об'єм будівлі тощо). Для визначення величини витрат зазвичай використовують різні довідкові та нормативні матеріали.

Оскільки в більшості випадків базою для порівняння є вартість порівняльної одиниці не ідентичного об'єкта, а близького аналога, то обчислена за методом порівняльної одиниці вартість об'єкта є вартістю заміщення. Щоб реалізувати схему визначення ціни на базі банку даних необхідно перебудувати систему обліку і звітності та забезпечити облік витрат не тільки по об'єктах, але й по видах робіт і конструктивних елементах. Інформаційною базою для наведеної методики розрахунку можуть служити видання консалтингових (спеціалізованих) компаній, проектних організацій, з яких можна отримати інформацію про техніко-економічні та вартісні характеристики запроектованих і побудованих будівель, споруд, окремі види будівельних, монтажних та інших спеціальних робіт.

Метод розбивки по компонентах відрізняється від попередніх тим, що вартість усієї будівлі розраховується як сума вартостей його окремих будівельних компонентів - фундаментів, стін, перекриттів тощо.

Існує декілька варіантів використання методу розбивки по компонентах:

- з розбивкою по субпідрядниках;

- з розбивкою по профілю робіт;

- виділення витрат.

Метод розбивки по профілі аналогічний методу субпідряду і ґрунтується на розрахунку витрат на виконання окремих видів технологічно взаємозалежних робіт (кам'яна кладка стін, оштукатурювання поверхонь, столярно-теслярські роботи тощо). Метод виділення витрат передбачає використання різних одиниць порівняння для будівництва різних компонентів будівель, після чого ці оцінки підсумовуються.

Метод питомих цінових показників. При визначенні вартості методом питомих показників виходять з припущення про наявність прямої пропорційної залежності між вартістю об'єкта і головним його параметром. Питомі цінові показники розраховуються за ринковим даними для однорідної групи об'єктів. Ця група може поєднувати досить велике коло об'єктів, що мають функціональну і параметричну подібність (призначення, складність конструкції тощо).

Після вибірки однорідних об'єктів і визначення для кожного об'єкта питомої вартості основного параметра розраховується питомий ціновий показник і визначається вартість об'єкта оцінки. У випадку якщо оцінюваний об'єкт має додаткові переваги (або їх відсутність) у порівнянні з об'єктами, що входять до однорідної групи, використовуються поправочні коефіцієнти. Цей метод використовується при оцінці великого масиву однорідних одиниць, а також коли підбор прямого аналога не представляється можливим.

Вартість розраховується за такою принциповою формулою (11):

Метод розрахунку за питомими ціновими показниками універсальний, але великої точності не дає, тому що для багатьох видів будівництва вартість (ціна) визначається не тільки одним параметром. Щоб врахувати вплив інших факторів, питомий ціновий показник установлюється диференційованим залежно від інших параметрів і характеристик. Сам по собі питомий ціновий показник може застосовуватися тільки в деякому інтервалі значень головного параметра, в інших інтервалах значення цього показника буде іншим. У багатьох випадках спостерігається закономірне зниження питомого цінового показника із зростанням головного параметра.

Слід зазначити, що в рамках порівняльного підходу дістав більший розвиток аналогічний метод питомих техніко-економічних показників, який відзначається більшою точністю. Його докладно розглянуто нижче.

Індексний метод передбачає формування вартості будівельної продукції за трендами зміни цін. Для визначення вартості будівництва на різних стадіях інвестиційного процесу можна використовувати систему індексів (трендів) зміни (коливання) собівартості, диференційованої по елементах, або ціни з плином часу. Слід звернути увагу на те, що індекси застосовуються до собівартості або до ціни, а не до вартості, оскільки вартість є показником розрахунковим і визначається різними методами з урахуванням багатьох економічних факторів. Зміни цін (собівартості по елементах витрат) відмічаються і простежуються протягом ряду періодів, як правило, по однорідних об'єктах. Потім елементи (статті) витрат собівартості або ціни порівнюються один з одним, визначається величина зміни, і ця інформація використовується для вироблення індексу.

Даний метод має ряд недоліків: неточність визначення цін минулих років; труднощі виведення обґрунтованого індексу; накопичення помилки. Крім того, індексний метод, як правило, не використовується в чистому виді в будівництві, оскільки складно знайти однорідні об'єкти. Однак він широко застосовується в поєднанні з іншими методами ціноутворення.

Скоригована вартість будівництва аналогічного об'єкта визначається за принциповою формулою (12):

Вплив відмінності в значеннях параметрів у об'єктів порівняння на вартість будівельної продукції, як правило, не пропорційний. Тому при більш обережному підході слід користуватися степеневою функцією з різними "коефіцієнтами гальмування", які дозволяють врахувати вплив законів економії на масштабах тощо.

Формула в цьому випадку може прийняти такий вид (14):

де t - показник степені, що враховує зміну впливу на вартість будівництва зростання різниці між параметрами аналога і шуканого об'єкта.

При формуванні вартості на будівельну продукцію методами порівняльного підходу необхідно використовувати якомога більшу кількість даних про контрактні ціни і реальні результати підрядних торгів. Чим більша вибірка аналогічних об'єктів присутня в аналізі, тим більш наближеною до ринкової виявиться вартість будівництва, сформована методами порівняльного підходу.

Існують також певні правила послідовності внесення коригувань. Спочатку рекомендується вносити пов'язані (коефіцієнтні) коригування, а потім вже - незалежні (поправочні). Серед того та іншого виду коригувань у першу чергу вносять найбільш значимі, а потім невеликі. З точки зору призначення коригування бувають 2-х видів:

- коригування з метою виправити контрактну ціну аналога, тобто щоб його ціна відповідала умовам формованої вартості (за структурою і часом дії);

- коригування з метою врахувати розбіжності між об'єктами за параметрами, наявністю (відсутністю) додаткових видів робіт або витрат підрядника.

Коригування першого виду вносять у першу чергу, що пояснюється прагненням оперувати надалі з відкоригованою достовірною ціною. Найпоширенішим коригуванням першого виду слід вважати коригування за фактором часу, тобто урахування розбіжності між моментом утворення контрактної ціни будівництва аналога і даним моментом часу, станом на який відбувається формування вартості будівельної продукції. На практиці, як такий коригувальний коефіцієнт доцільно використовувати вже наявні індекси зміни вартості будівельно-монтажних, проектних, вишукувальних, пусконалагоджувальних та інших робіт, що обчислюються і затверджуються уповноваженими органами державного управління.

Коригування другого виду рекомендується вносити в такій послідовності:

1 етап - вносять коригування на виключення з ціни аналога вартості додаткових робіт або додаткових витрат, які є у аналога і відсутні у об'єкта з шуканою вартістю;

2 етап - вносять коригування на розбіжності в головних параметрах (рекомендується не більше 4 параметрів);

3 етап - коригують включення вартості додаткових робіт або додаткових витрат, які відсутні у аналога, але є у об'єкта з шуканою вартістю.

Критерієм того, що внесені коригування виправдані і підвищують точність формування ринкової вартості, служить підвищення збіжності скоригованих цін аналогів між собою в порівнянні з вихідними цінами.

З огляду на величезний вплив фактору часу на ціни, рекомендується при виборі аналогів для порівняння використовувати інформацію по підрядних торгах, давність яких не перевищує 3-х років.

Розглянемо більш докладно методи порівняльного підходу.

Метод прямого порівняння ґрунтується на порівнянні ідентичних об'єктів з об'єктом, вартість якого формується, підрядні торги по яких були проведені відносно недавно. Застосування даного методу відносно будівельної продукції досить обмежено. Це пов'язано, насамперед, з такою особливістю будівництва і нерухомості, як унікальність. Складно знайти на практиці два ідентичних об'єкти нерухомості. Однак при формуванні вартості окремих видів будівельних, монтажних і спеціальних робіт застосування даного методу цілком виправдано. У виняткових випадках застосовувати даний метод можливо при формуванні вартості будівництва об'єктів, що зводяться за типовими проектами. При цьому слід враховувати тільки розбіжності у вартості зведення нульових циклів, яка пов'язана з впливом зовнішнього фактору місця розташування об'єкта.

Якщо функціональні, параметричні та інші характеристики об'єктів порівняння ідентичні, то поправки до вартості порівнюваного об'єкта будуть визначатися тільки по таких елементах порівняння, як місце розташування; умови ринку підрядних робіт; умови підрядних торгів; характеристики контрактних цін.

Метод аналогового порівняння передбачає формування вартості на основі аналізу цін аналогічних (але не ідентичних) об'єктів і коригування вартості аналогів на всі відмінності по всіх елементах порівняння.

Використання такого методу більш імовірно, оскільки доступної інформації про ціни на аналогічні об'єкти значно більше, ніж на ідентичні. Наведені вище принципові формули повною мірою справедливі для даного методу порівняльного підходу. Інформація про індивідуальну по кожному об'єкту та усереднену по великій кількості об'єктів фактичну вартість одиниці обсягів робіт утворить "банк даних", використовуваний будівельною підрядною організацією для оцінки наступних замовлень, а також при плануванні на перспективу. При цьому аналізу піддається весь "життєвий цикл" існування об'єкта, починаючи зі стадії його проектування і закінчуючи стадією експлуатації та заміни. З використанням бази даних вартості поточних цін на ресурси здійснюється розрахунок прямих витрат. Розрахунок накладних витрат, кошторисного прибутку та інших витрат може здійснюватися або нормативним методом у відсотках від заробітної плати основних робітників і машиністів машин і механізмів, або калькуляційними методами шляхом калькулювання вартості елементів накладних витрат та інших витрат, а прибутку виходячи з умов ринку для замовників проектів і специфіки функцій і організаційної структури для підрядних підприємств.

Формована даним методом ринкова вартість будівництва повинна бути також скоригована на величину, так званого, регіонального індексу, суть якого полягає в тому, щоб урахувати відмінність у рівні цін на різних національних або регіональних ринках. Навіть у межах території однієї держави відчувається вплив регіонального ринку. Так вартість будівництва в столичних регіонах буде відрізнятися в більшу сторону від інших регіонів через більш високий рівень заробітної плати у великих містах. Певний вплив мають транспортні витрати з доставки на будівельний майданчик деяких видів немісцевих будівельних матеріалів. У випадку ж порівняння об'єктів-аналогів, побудованих у різних державах, значення регіонального індексу може бути визначальним в силу різного рівня заробітної плати робітників будівельників, цін на будівельні матеріали, витрат на експлуатацію машин і механізмів тощо. Досить грубу оцінку можна зробити по паритету купівельної спроможності на різних ринках.