Концепція інтегрування систем ціноутворення держав - учасниць СНД і впровадження інноваційних методів визначення вартості будівництва на всіх стадіях інвестиційно-будівельного процесу

- принцип найкращого використання;

- принцип заміщення.

Виділяють такі модифікації дохідного підходу залежно від урахування фактору часу: статична і динамічна. Статична представлена методом прямої капіталізації, при якому вартість визначається на основі середньорічного (середньоквартального, середньомісячного) чистого доходу і коефіцієнта (ставки) капіталізації. Капіталізація доходу - це процес перерахування потоку майбутніх доходів у скінченну величину, що дорівнює сумі їх поточних вартостей. Динамічна модифікація - це процес приведення майбутніх грошових надходжень від інвестицій до їх поточної вартості (дисконтування), тобто порівняння різночасних показників витрат і доходів, їх дисконтування та обчислення на цій основі вартості. У першому випадку мова йде про рух грошового потоку від сьогодення до майбутнього, у другому - про рух від майбутнього до сьогодення. У тих випадках, коли інвестор (замовник) має детально пророблений бізнес-план реалізації інвестиційного проекту, що передбачає будівництво об'єкта комерційної нерухомості, рекомендується застосовувати на практиці метод дисконтування відповідних очікуваних (прогнозованих) річних доходів. Головна умова застосування даного методу наявність економічного обґрунтування розміру очікуваних у майбутньому доходів від побудованого комерційного об'єкта (наприклад, при зведенні і володінні готелю, торгового дому, заводу з випуску будівельних матеріалів тощо). За відсутності такого бізнес-плану доцільно використовувати метод прямої капіталізації доходу, використовуючи як вихідні дані усереднені значення річного доходу, який генерують аналогічні об'єкти нерухомості, побудовані в найближчі кілька років. Цей метод найбільш ефективний для визначення вартості будівництва об'єктів, від володіння (реалізації) яких інвестор одержить стабільні річні доходи, тобто коли очікується, що доходи мають рівне значення в різні проміжки часу.

У випадку, якщо розрахована інвестором вартість будівництва об'єкта методами дохідного підходу виявиться нижче вартості, розрахованої підрядником (методами витратного підходу), то реалізація такого інвестиційного проекту може бути визнана недоцільною і припинена.

Дохідний підхід відбиває не тільки кількість доходу, який об'єкт будівництва може принести інвесторові протягом усього строку володіння, але й ризики, характерні для будівництва та експлуатації даного об'єкта. Описані вище методи дохідного підходу рекомендується застосовувати при визначенні інвестиційної вартості будівництва в тому випадку, коли інвестор може впевнено прогнозувати на тривалу перспективу такі показники як грошові потоки, витрати, процентні ставки доходу.

У даний час значимість дохідного підходу до визначення вартості будівництва об'єкта в країнах з перехідною економікою, на нашу думку, недооцінена. Але ж саме оцінка витрат на будівництво об'єкта нерухомості з позиції його корисності, економічної ефективності, виправданості дозволяє підвищити загальну ефективність функціонування національної економіки, уникнути невиправданих ризиків і зберегти обмежені сировинні ресурси.

Більш докладну інформацію про економічні методи дохідного підходу наведено в Додатку В до даної Концепції.

Розглянувши відомі науці і практиці методи визначення вартості будівельної продукції, що ґрунтуються на витратному, порівняльному і дохідному підходах, слід звернутися до досвіду ціноутворення в державах - учасницях СНД для того, щоб на принципово новому рівні ідентифікувати застосовувані в національних системах ціноутворення у будівництві методи, виділити найважливіші з них і намітити шляхи інтеграції.

Основні принципи і система нормування ціноутворення у будівництві в державах - учасницях СНД склалися до середини 50-х років минулого століття, коли були вперше розроблені елементні кошторисні норми на будівельні конструкції і роботи, одиничні розцінки, кошторисні ціни на ресурси. Система ціноутворення у будівництві, що діяла в колишньому Радянському Союзі, була заснована на фіксованих цінах на будівельну продукцію, тобто була орієнтована на збереження стабільного рівня кошторисної вартості і не вимагала уточнення внаслідок поточних змін цінових факторів. У період планової економіки при формуванні вартості будівництва використовувалися винятково методи витратного підходу, засновані на послідовному підсумовуванні всіх суспільно-необхідних витрат на виробництво одиниці будівельної продукції в грошовому виразі. Перехід до ринкових відносин на початку 90-х років визначив перегляд методологічних підходів до формування вартості будівельної продукції в державах - учасницях СНД. Протягом 1991-2010 р. проводився перехід від планової централізованої системи до ринкової системи ціноутворення у будівництві, коли ціна на будівельну продукцію формується під впливом попиту та пропозиції, змінюваних цінових факторів, фінансових можливостей інвесторів, конкурентної боротьби між підрядними організаціями. При цьому відмінності в "інтенсивності" економічних перетворень і застосуванні тих чи інших підходів і методів у ціноутворенні стали визначати розбіжності в національних системах ціноутворення у будівництві держав - учасниць СНД.

Держава і Уряд Азербайджанської Республіки постійно приділяє особливу увагу підвищенню ефективності проведених економічних реформ у будівельному комплексі країни. З цією метою в країні створено Державний Комітет з Містобудування та Архітектури, Державне Агентство з контролю за безпекою в будівництві Міністерства Надзвичайних Ситуацій Азербайджанської Республіки.

З метою підвищення ефективності інвестицій у капітальне будівництво і створення нормальних умов для визначення вартості об'єктів в умовах ринкової економіки були розроблені та затверджені Кабінетом Міністрів Азербайджанської Республіки "Методичні вказівки щодо визначення вартості будівельно-монтажних робіт базисно-індексним методом". За даною методикою поточна або реальна вартість будівництва об'єкта визначається із застосуванням норм і розцінок кошторисно-нормативної бази на рівні цін 1991 року із застосуванням індексу кошторисної вартості.

Розрахунок договірних цін по об'єктах будівництва покладено на госпрозрахунковий "Центр ціноутворення у будівництві" при Державному Агентстві з контролю за безпекою в будівництві МНС Азербайджанської Республіки.

Паралельно з базисно-індексним методом у будівельному комплексі республіки також використовується ресурсний метод ціноутворення.

Практика застосування кошторисних цін 1991 року показала, що ці ціни в будівництві не в достатньому ступені відбивають фактичні витрати. Крім цього, складність визначення вартості будівництва впливає на весь ринок підрядних послуг, у той самий час в істотному ступені ускладнює розрахунки витрат держави при зведенні об'єктів за рахунок бюджетних коштів.

Специфіка положення, що склалося, вимагала розвитку нового порядку кошторисного нормування і ціноутворення в будівництві, проведення робіт з підтримки в актуальному стані існуючої кошторисно-нормативної бази та створення методики і технології із заміни старих нормативів на нові, враховуючі ринкові зміни в економіці.

З метою вдосконалювання системи ціноутворення в будівництві в 2004 році Президентом Азербайджанської Республіки був виданий Указ про прискорення процесу розроблення нової нормативної бази.

На виконання указу Президента Азербайджанської Республіки видані відповідні розпорядження Кабінету Міністрів Азербайджанської Республіки на підставі яких затверджено календарний план комплексних заходів.

При цьому, у республіці передбачалося виконати великий обсяг робіт з удосконалювання нормативно-кошторисної бази, що потребує досить тривалого часового періоду.

Роботи з удосконалювання комплексної автоматизації і впровадження нової кошторисно-нормативної бази в будівництві, сформованої на рівні цін станом на 01.01.2004 року, проводилися провідним Проектним Інститутом Республіки - "Азерстройпроект".

Основою створення нової нормативної бази в Азербайджанській Республіці був прийнятий досвід роботи Російської Федерації. З цією метою наші фахівці неодноразово були відряджені до Москви.

Слід відзначити, що особливо корисними виявилися консультації співробітників Федерального центра ціноутворення у будівництві і промисловості будівельних матеріалів, яким керує Євгеній Євгенович Єрмолаєв, і Координаційного Центру з Ціноутворення і Кошторисного Нормування в будівництві, що функціонує в м. Москві.

Були залучені також фахівці Центру Будівельних програм "Эрикос" для надання допомоги з розроблення автоматизованої програми "1С:Підприємство 8. Кошторис".

Реалізація ринкових принципів ціноутворення у будівництві здійснювалася шляхом повного моніторингу цін на будівельні матеріали, машини, механізми і транспортні послуги.

На першому етапі проводилися підготовчі роботи, були розроблені відповідні методичні вказівки щодо розроблення державних кошторисних норм, збірників кошторисних цін будівельних матеріалів конструкцій і виробів, застосовуваних у будівництві (у п'яти частинах), збірників одиничних розцінок тощо. Також були розроблені методичні вказівки щодо визначення величини накладних витрат, кошторисного прибутку.

На другому етапі здійснювалася робота з розроблення елементних кошторисних норм і збірників кошторисних цін будівельних матеріалів конструкцій і виробів, застосовуваних у будівництві (у п'яти частинах).

На третьому етапі проводилася робота з розроблення одиничних розцінок і складання їх збірників, розроблені методичні вказівки щодо застосування одиничних розцінок, методичні вказівки щодо визначення вартості будівельної продукції на території Азербайджанської Республіки.

На четвертому етапі передбачається на базі єдиної методології сформувати кошторисно-нормативну базу по економічних зонах республіки.

Як відомо, в умовах інфляції ціни постійно змінюються, і їх динаміка відслідковується шляхом застосування індексів цін.

Індексація вартості будівельно-монтажних робіт застосовується в Азербайджані з 1991 року, і в даний час необхідно використовувати систему індексів. У зв'язку з цим розроблено відповідну методику визначення індексів на будівельно-монтажні роботи за статтями прямих витрат і методичні рекомендації з розрахунку індексів цін на будівельну продукцію.

Таким чином, у повному обсязі сформовано нову національну кошторисно-нормативну база для будівельного комплексу Азербайджанської Республіки.

За результатами всього обсягу виконаних робіт і зібраної інформації складено комплексну автоматизовану програму "1С:Підприємство 8. Кошторис" азербайджанською мовою.

Усю виконану роботу з формування і введення кошторисної нормативної бази профінансовано за рахунок коштів з державного бюджету Азербайджанської Республіки.

При інституті "Азерстройпроект" створено Навчальний центр, де організовано семінари з навчання навичкам роботи і особливостям визначення вартості будівельно-монтажних і ремонтно-будівельних робіт будівель і споруд та пусконалагоджувальних робіт на основі нової кошторисно-нормативної бази.

На проведених семінарах у республіці з питань нової кошторисно-нормативної бази також брали активну участь фахівці і консультанти з провідних підприємств Російської Федерації.

Проведені реформи і прийняття нової кошторисно-нормативної бази в будівництві дозволить підвищити ефективність інвестицій, вкладених у капітальне будівництво, а також створення системи розроблення, обліку, відновлення, зберігання і використання нормативної інформації в будівництві, яка ґрунтується на ринкових правилах.

Реформа дозволить зробити процес розвитку ціноутворення в республіці планомірним і керованим.

З упевненістю можна відзначити, що результати роботи з удосконалювання кошторисно-нормативної бази в будівельній діяльності Азербайджанської Республіки вплине на інтеграцію систем ціноутворення та уніфікацію міждержавної системи нормативно-методичних документів з урахуванням особливостей національних систем ціноутворення, а також у цілому на вироблення систем спільних дій органів ціноутворення у будівництві країн СНД.

Система нормативних документів ціноутворення у будівництві в Республіці Вірменія розроблена для застосування в галузі містобудування і містить у собі як обов'язкові, так і рекомендовані нормативи.

Система нормативних документів ціноутворення є складовою частиною системи нормування та стандартизації в будівництві і складається з:

* комплексу нормативних документів ціноутворення та економічних нормативів проектних робіт,

* комплексу нормативних документів ціноутворення та економічних нормативів у будівництві,

* комплексу норм і нормативів ціноутворення пусконалагоджувальних робіт,

* комплексу нормативних документів ціноутворення та економічних нормативів з експлуатації будівель і споруд.

Система нормативних документів ціноутворення являє собою сукупність взаємозалежних нормативних документів, що складаються з комплексу норм і нормативів, правил і положень, а також необхідних вимог, і служить для визначення кошторисної вартості будівництва на стадії проектування та уточнення її в процесі формування вартості будівництва при проведенні підрядних конкурсів і укладання договорів.

Діючий комплекс норм і нормативів системи ціноутворення підрозділяється на укрупнені та елементні.

У даний час підлягають перегляду розроблені на базі 1984 року такі елементні норми і нормативи:

* на будівельні роботи і конструкції

* на монтаж устаткування

* на ремонтно-будівельні роботи і ремонт конструкцій

* на ремонтно-реставраційні роботи і реставрацію конструкцій

* на експлуатацію будівельних машин і механізмів

По укрупнених нормах і нормативах були переглянуті:

* нормативи розрахунку вартості проектних робіт

* нормативи розрахунку вартості будівельних робіт (у т.ч. норми накладних витрат, середньої заробітної плати тощо).

Розроблення документації велося на основі моніторингу ринку попиту та пропозицій, разом з проектувальниками і Союзом будівельників, великими підрядними організаціями, що здійснюють у даний час відповідальні програми із забудови столиці, із застосуванням нових методів і технологій будівництва.

При будівництві за рахунок коштів держбюджету обов'язкові до застосування такі нормативно-технічні документи:

* "Порядок розрахунку вартості розроблення містобудівної документації"

* "Порядок розрахунку вартості будівельних робіт за діючими цінами".

У той самий час вищеперелічені документи носять рекомендаційний характер при будівництві, фінансування якого здійснюється за рахунок приватних коштів.

Нормативи вартості розроблення містобудівної документації містять у собі:

* вартість розроблення програмної містобудівної документації

* вартість розроблення архітектурно-будівельної проектної документації.

"Порядок розрахунку вартості будівельних робіт за діючими цінами" містить у собі основні складові вартості будівельної продукції:

* прямі витрати

* накладні витрати

* інші витрати

* прибуток

* витрати на непередбачені роботи і витрати, 50% яких первісне виплачується підряднику по підписанні підрядного контракту, інші - по пред'явленні відповідних підстав - документації з проведення наново виявлених, невідкладних заходів.

* по частині витрати матеріалів розрахунок вартості провадиться за діючими нормами 1984 р., а по частині вартості матеріалів і конструкцій - виходячи з діючих цін на даний момент часу

* транспортні витрати розраховуються за принципом індексації, залежно від місця будівництва, матеріалів, що ввозяться, і дальності перевезень, із застосуванням 11 коефіцієнтів, установлених для 11-і регіонів республіки.

Залежно від вартості розроблення проектно-кошторисної документації об'єктів, фінансованих за рахунок держбюджету, установлено орієнтовні показники для обов'язкової експертизи.

До порядку розрахунку вартості будівництва включені також витрати з авторського (від 0,4 до 0,6) і технічного (від 1,8 до 2) нагляду, які розраховуються у відсотковому відношенні до кошторисної вартості будівництва.

Кошторисна вартість будівництва, визначена базисно-індексним методом на основі норм і нормативів 1984 і 1991 років з урахуванням поточних індексів, які щомісяця переглядаються, до будівельно-монтажних робіт і капвкладень, фактично, знаходить застосування лише в програмах, що фінансуються з держбюджету.

Застосовуваний у Республіці Білорусь при здійсненні будівництва об'єктів порядок ціноутворення ґрунтується на системі, яка діяла в соціалістичний період (у колишньому СРСР) і адаптована до умов високої та важко прогнозованої інфляції шляхом застосування до цін базисного періоду відповідних індексів зміни вартості будівельної продукції по регіонах, видах робіт, окремих об'єктах і елементах витрат, по укрупнених групах матеріалів; виробів і конструкцій, статистичних індексів вартості будівельно-монтажних робіт; установлення норм накладних витрат і планових накопичень на виконання будівельних і спеціальних монтажних робіт; затвердження нормативу граничної вартості одного квадратного метра загальної площі житлового приміщення тощо.

Основне завдання індексації вартості будівництва в умовах важко прогнозованої інфляції - установлення меж, у яких повинна знаходитися економічно обґрунтована ціна. Розрахунок і затвердження у встановленому порядку індексів зміни вартості будівельної продукції здійснюється щомісяця на підставі даних відстеження цін і тарифів на застосовувані в галузі матеріальні ресурси, яке провадиться спеціально створеними для цих цілей регіональними центрами з ціноутворення у будівництві.

Відповідно до Методичних вказівок щодо визначення вартості будівництва в поточному рівні цін, розрахунку і застосуванню індексів цін у будівництві (РСН 8.01.105-2007) вартість будівництва визначається у двох рівнях цін:

- у базисному рівні - за ресурсно-кошторисними нормами у цінах 2006 р.(1)

- у поточному (прогнозному) рівні - на основі індексів зміни вартості окремих елементів витрат до їх базисної вартості або цін, що склалися на певний період часу.

(1) Оскільки розрахунок вартості будівництва об'єктів у базисному рівні цін 2006 р. введено з 01.01.2008 р., вартість запроектованих раніше об'єктів будівництва визначається за кошторисно-нормативною базою 1991 року.

Відповідно до Інструкції з визначення кошторисної вартості будівництва і складання кошторисної документації, затвердженої постановою Міністерства архітектури та будівництва Республіки Білорусь від 03.12.2007 р. N 25, базою для розрахунку кошторисних нормативів, відповідно до яких визначається кошторисна вартість об'єкта будівництва, є ресурсно-кошторисні норми. Вони розробляються на підставі даних технологічних карт на будівельні процеси, враховуючи усереднені умови і методи виконання робіт. Основним документом, що визначає кошторисну вартість будівництва, є зведений кошторисний розрахунок, згідно з яким встановлюється кошторисний ліміт коштів, необхідних для повного завершення будівництва всіх об'єктів, передбачених проектно-кошторисною документацією. У зведеному кошторисному розрахунку кошторисна вартість будівництва розподіляється по таких 12 главах: розділ 1. "Підготовка території будівництва"; розділ 2. "Основні об'єкти будівництва"; розділ 3. "Об'єкти підсобного та обслуговувального призначення"; розділ 4. "Об'єкти енергетичного господарства"; розділ 5. "Об'єкти транспортного господарства та зв'язку"; розділ 6. "Зовнішні мережі та споруди водопостачання, каналізації, теплопостачання і газопостачання"; глава 7. "Благоустрій території"; глава 8. "Тимчасові будівлі і споруди"; глава 9. "Інші роботи і витрати"; глава 10. "Утримання забудовника, замовника (технічного нагляду), витрати на здійснення авторського нагляду, утримання органів державного будівельного нагляду"; глава 11. "Підготовка експлуатаційних кадрів"; глава 12. "Проектні і вишукувальні роботи". Окремим рядком за підсумком глав 1-12 зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва наводиться резерв коштів на непередбачені роботи і витрати.

В умовах інфляційних процесів при визначенні вартості будівництва в цінах поточного періоду застосовується система індексації до розцінок кошторисно-нормативної бази в рівні цін 1991 р. або 2006 р. Для розроблення індексів зміни вартості будівельно-монтажних робіт використовується нормативно-довідкова база ресурсно-кошторисних норм, відомості уніфікованих укрупнених груп матеріалів, виробів і конструкцій, будівельних машин і механізмів, сформовані по об'єктах-представниках ресурсно-технологічні моделі, що містять дані по фіксованих на встановлений період розрахунку обсягах виробленої та використовуваної в будівництві продукції, структури вартості БМР по елементах витрат (заробітна плата, транспортні витрати, накладні витрати і планові накопичення, витрати на тимчасові будинки і споруди та зимові подорожчання, вартість матеріальних ресурсів і витрат на експлуатацію машин і механізмів) у розрізі видів будівельно-монтажних робіт. На підставі аналізу отриманих даних, спеціалізована організація - РУП "РНТЦ з ціноутворення у будівництві" щомісяця провадить розрахунок індексів зміни вартості будівельно-монтажних робіт по елементах витрат до базисного рівня цін (у цілому по республіці та семи регіонах), середньозважених цін на матеріали-представники і машини-представники, які після затвердження їх Міністерством архітектури та будівництва Республіки Білорусь застосовуються для визначення вартості виконаних робіт при щомісячних розрахунках між замовниками і підрядниками. Для координації діяльності в галузі ціноутворення у будівництві, удосконалювання нормативно-правової бази з урахуванням інтересів всіх учасників інвестиційного процесу при Міністерстві архітектури та будівництва і Міністерстві економіки Республіки Білорусь створена і функціонує постійно діюча Міжвідомча комісія з ціноутворення у будівництві.

В умовах становлення ринкових відносин для посилення конкурентної боротьби між підрядними організаціями в республіці було прийнято Положення про порядок формування договірної (контрактної) ціни і розрахунків між замовником і підрядником при будівництві об'єктів N 235 від 03.03.2005 р., яким надано право учасникам будівельного процесу формувати договірну (контрактну) ціну і фіксувати її в договорі підряду. Розрахунки за виконані роботи в цьому випадку провадяться на підставі цін, сформованих по етапах (комплексах) робіт, передбачених графіком виконання робіт із застосуванням коефіцієнта, що визначається співвідношенням відповідних статистичних індексів зміни вартості БМР. Однак, як правило, на вимогу замовників і контролюючих органів, підрядні організації змушені щомісяця складати акти приймання виконаних робіт за формою С-2 (акт приймання виконаних робіт) і С-3 (довідка вартості виконаних робіт), як для об'єктів, що будуються не за договірними (контрактними) цінами. Невідповідність прийнятих у нормативах технічних рішень, норм витрати матеріальних, трудових і фінансових ресурсів реальним умовам будівництва, надмірне укрупнення та усереднення всіх елементів витрат, відсутність можливості швидкого реагування на зміни вихідних даних, врахованих при розробленні елементних кошторисних норм, одиничних розцінок і кошторисів, обумовили в даний час невисоку ефективність договірних цін у будівництві. У результаті економічний сенс договірної (контрактної) ціни втрачається.

За наявності проектно-кошторисної документації при формуванні інвесторського кошторису і кошторису-оферти застосовуються такі методи витратного підходу, що ґрунтуються на способах прямого визначення витрат: базисно-індексний, ресурсний, ресурсно-індексний. Ресурсний метод не знайшов широкого застосування при підготовленні кошторисів-оферт будівельними організаціями Республіки Білорусь у зв'язку з необхідністю постійного коригування власної нормативної бази. Через відсутність стимулів до розроблення усередині підрядної організації власних інформаційних баз даних, у республіці практично всі будівельні організації, як правило, використовують лише затверджені державні ресурсно-кошторисні норми. Внаслідок цього, як основний метод при формуванні оферти (ціни пропозиції будівельної продукції) по об'єктах будівництва, що фінансуються за рахунок бюджетних коштів, використовується базисно-індексний метод. У результаті формування вартості ресурсів базується на усередненій ціні одиниці ресурсу в базисному рівні цін і застосуванні усереднених індексів.

За відсутності проектно-кошторисної документації на передінвестиційній стадії при формуванні вартості будівельної продукції згідно з Методичними рекомендаціями щодо визначення кошторисної вартості будівництва на основі об'єктів-аналогів і укрупнених кошторисних нормативів вартості (РСН 8.01.106-2008), замовник і підрядник можуть використовувати такі методи витратного підходу, що ґрунтуються на непрямому визначенні витрат: аналого-параметричні, питомих техніко-економічних показників (укрупнених нормативів вартості будівництва та укрупнених розцінок вартості будівництва).

З метою урахування впливу основних учасників інвестиційного процесу на процес формування вартості будівельної продукції в умовах ринкових відносин Міжвідомчою комісією з ціноутворення у будівництві при Міністерстві архітектури та будівництва і Міністерстві економіки було розроблено Концепцію удосконалювання ціноутворення у будівництві, у якій було передбачено поетапне формування вартості будівельної продукції об'єкта з урахуванням стадій інвестиційного процесу та більш широкий розвиток різних методів ціноутворення у будівництві, у тому числі методів порівняльного і дохідного підходів.

На передпроектній стадії (ТЕО, ОІ) для формування розрахункової вартості бюджетно-інвестиційного проекту застосовується метод аналогів, а також використовуються укрупнені показники вартості.

Як аналоги приймаються проекти, близькі за техніко-економічними показниками, які пройшли експертизу і затвердження у встановленому порядку.

У СН РК 8.02-01-2002 "Порядок визначення розрахункової вартості будівництва на стадії техніко-економічного обґрунтування" наведено середні базові вартості будівництва на 1 кв.м загальної площі житлових будинків різних типів і на одиницю виробничої потужності об'єктів цивільного будівництва, призначені для визначення розрахункової вартості в будівництві.

Відповідно до СН РК 8.02-02-2002 "Порядок визначення кошторисної вартості будівництва в Республіці Казахстан" кошторисна вартість будівництва в кошторисній документації проектів і робочих проектів визначається базисно-індексним методом.

З огляду на те, що передпроектна і проектна документація на будівництво об'єктів затверджується в поточних цінах, а вартість будівництва формується на момент проектування, для визначення кошторисної вартості будівництва нормативною тривалістю будівництва більше одного року застосовуються планові коефіцієнти перерахування, що визначаються на основі місячного розрахунку показника відповідного року.

Система кошторисно-нормативних документів у будівництві містить такі види державних нормативів:

1. Порядок визначення розрахункової вартості будівництва на стадії техніко-економічного обґрунтування;

2. Порядок визначення кошторисної вартості будівництва;

3. Елементні кошторисні норми і розцінки на будівельні, ремонтно-будівельні та монтажні роботи;

4. Укрупнені кошторисні норми на будівельні, ремонтно-будівельні та монтажні роботи;

5. Кошторисні норми витрат на тимчасові будівлі і споруди;

6. Кошторисні норми витрат на зимове подорожчання в будівництві;

7. Кошторисні норми витрат на інвентар і устаткування громадських будівель і споруд.

Положення, викладені в кошторисно-нормативних документах, є обов'язковими при будівництві об'єктів за рахунок державних коштів, для об'єктів позабюджетного будівництва - рекомендованими.

Система кошторисних документів базується на бюджетному законодавстві і діє в рамках законодавства по державних закупівлях.

З метою вдосконалювання до кошторисно-нормативної бази вносяться доповнення і зміни, продиктовані об'єктивною необхідністю з урахуванням даних Агентства Республіки Казахстан зі статистики і його регіональних представництв, підприємств-виробників будівельної індустрії та заводів-виготовлювачів матеріалів і устаткування, що мають широке застосування.

З урахуванням розвитку інфраструктури, будіндустрії, появи виробництва імпортозаміщувальних будівельних матеріалів, нових технологій і методів виконання робіт, останніх змін у законодавчій базі гостро стоїть питання про необхідність оновлення та реорганізації існуючої системи ціноутворення і кошторисного нормування.

Для рішення цих завдань Агентство Республіки Казахстан у справах будівництва та житлово-комунального господарства в рамках бюджетної програми протягом 2010 року проводить організацію розроблення нової кошторисно-нормативної бази.

При складанні кошторисів застосовуються такі методи визначення вартості: ресурсний, ресурсно-індексний, базисно-індексний, на основі об'єктів-аналогів.

Порядок визначення вартості будівництва регламентує Методика визначення вартості будівельної продукції на території Російської Федерації МДС 81-35.2004.

Визначення вартості будівельної продукції на території РФ здійснюється на основі системи кошторисних нормативів, обов'язкової для застосування при визначенні вартості будівництва, здійснюваного із залученням коштів федерального бюджету.

Мінрегіоном Росії щорічно встановлюється план розроблення кошторисних нормативів у містобудівній сфері діяльності. План виконується структурними підрозділами та підвідомчими установами міністерства.

Нормативи (підлягають узгодженню з Міністерством регіонального розвитку РФ) підрозділяються на:

Державні (Державні елементні кошторисні норми на будівельні, монтажні, пусконалагоджувальні та ремонтні роботи, Федеральні одиничні розцінки на будівельні, монтажні, пусконалагоджувальні та ремонтні роботи, збірники кошторисних цін на будівельні ресурси, Федеральні збірники кошторисних цін на механізми, вироби і конструкції);

Територіальні (одиничні розцінки на будівельні, монтажні, пусконалагоджувальні та ремонтні роботи, прив'язані до місцевих умов будівництва);

Індивідуальні;

Галузеві.

У даний час планується перехід на дворівневу систему ціноутворення, розроблено нові види кошторисних нормативів:

- Укрупнені нормативи ціни будівництва (УНЦС), для використання на стадії перевірки ефективності інвестиційного проекту;

- Укрупнені нормативи ціни конструктивних рішень, для використання на стадії проектування.

До базисних цін на стадії переведення в поточний рівень цін перед експертизою застосовуються індекси подорожчання вартості будівництва: індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт по видах об'єктів будівництва та індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт по видах робіт, що розробляються Міністерством регіонального розвитку РФ. Для прив'язки одиничних розцінок до місцевих умов будівництва допускається розроблення та застосування територіальних коефіцієнтів. На стадії взаєморозрахунків до територіальних одиничних розцінок розробляються індекси по суб'єктах РФ.

Для розрахунку твердої ціни державного контракту використовується уніфікований набір індексів по певних видах будівництва, які застосовуються для загальноекономічних розрахунків до укрупнених показників вартості будівництва, що розробляються у поточних цінах.

Для визначення кошторисної вартості будівництва проектованих підприємств, будівель, споруд або їх черг складається кошторисна документація, що складається з локальних кошторисів, локальних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів, об'єктних кошторисних розрахунків, кошторисних розрахунків на окремі види витрат, зведених кошторисних розрахунків вартості будівництва (ремонту). Кошторисна документація складається в поточному рівні цін, допускається зазначати вартість робіт у двох рівнях цін (базисному і поточному).

У даний час на рівні законодавчої влади існує усвідомлення того, що будівельна галузь економіки не може регулюватися тільки ринковими відносинами, в інвестиційно-будівельній сфері необхідна наявність державного контролю.

08.07.2005 випущено Федеральний Закон N 94 "Про розміщення замовлень на поставки товарів, виконання робіт, надання послуг для державних і муніципальних потреб". Згідно з даним Законом ціна державного або муніципального контракту є твердою і не може змінюватися в ході його виконання, існуюча система ціноутворення орієнтована на опис витрат, що виникають у процесі будівництва, і не дозволяє реалізувати положення ФЗ N 94 повною мірою.

З метою удосконалювання російської системи ціноутворення було здійснено такі дії:

У жовтні 2007 року (постанова Уряду Російської Федерації від 25.10.2007 N 701) федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення державної політики і нормативно-правового регулювання в сфері будівництва, архітектури та містобудування, стає Міністерство регіонального розвитку Російської Федерації.

Наказом Міністерства регіонального розвитку РФ від 11.04.2008 N 44 "Про затвердження порядку розроблення і затвердження нормативів в галузі кошторисного нормування та ціноутворення в сфері містобудівної діяльності" введено у дію порядок розроблення і затвердження нормативів в галузі кошторисного нормування в містобудівній сфері діяльності, що встановлює загальні вимоги до процедури розроблення, розгляду і затвердження кошторисних норм, розцінок і цін, а також методичних документів, що регламентують порядок їх розроблення і застосування. Уперше в нормативно-правовому акті наведено визначення видів державних кошторисних нормативів, усі види нормативів підлягають обов'язковій перевірці та реєстрації Міністерством регіонального розвитку Російської Федерації.

Наказом Міністерства регіонального розвитку Російської Федерації від 15.07.2009 N 296 затверджено порядок ведення реєстру кошторисних нормативів, що підлягають застосуванню при визначенні кошторисної вартості об'єктів капітального будівництва, будівництво яких ведеться із залученням коштів федерального бюджету. Погоджені та введені в дію Міністерством регіонального розвитку кошторисні нормативи включаються до реєстру, що діє на всій території Російської Федерації.

Постановою Уряду Російської Федерації від 16.02.2008 N 87 "Про склад розділів проектної документації та вимоги до їх змісту" визначено склад кошторисного розділу проектної документації.

Наказами Міністерства регіонального розвитку Російської Федерації N 207 (від 13.10.2008), N 253 (від 17.11.2008), N 307 (від 28.07.2009), N 308 (від 28.07.2009), N 321 (від 04.08.2009) затверджено державні кошторисні нормативи в містобудівній сфері діяльності.

Ухвалено рішення про перероблення територіальних кошторисних нормативів ТЕР-2001. У даний час у 81% суб'єктів Російської Федерації сформовано нову редакцію ТЕР.

Постановою Уряду Російської Федерації від 18.05.2009 N 427 "Про порядок проведення перевірки достовірності визначення кошторисної вартості об'єктів капітального будівництва, будівництво яких фінансується із залученням коштів федерального бюджету" передбачено розроблення нових видів кошторисних нормативів:

- Укрупнених нормативів ціни будівництва (УНЦС), для використання на стадії перевірки ефективності інвестиційного проекту;

- Укрупнених нормативів ціни конструктивних рішень, для використання на стадії проектування.

А також перевірка достовірності визначення кошторисної вартості об'єктів капітального будівництва виділена в окрему процедуру, за результатами якої видається власний висновок.

До 2004 р. кошторисна вартість будівництва об'єктів на території республіки Таджикистан визначалася базисно-індексним методом на основі кошторисно-нормативної бази СНиР-1991 р. з урахуванням застосування поточних індексів до БМР і капвкладень, які розраховувалися один раз на рік Комітетом у справах будівництва та архітектури при Уряді Республіки Таджикистан. При складанні актів виконаних робіт базисно-індексний метод виключався і фактична вартість робіт визначалася в базисному рівні цін 1991 р. з урахуванням розрахунків додаткових витрат, пов'язаних зі збільшенням зарплати робітників, вартості експлуатації будівельних машин, подорожчанням матеріальних ресурсів, уточненням величини накладних витрат та інших додаткових витрат, погоджених із Замовником. Дані розрахунки були дуже громіздкими та трудомісткими, що являли собою документ, що важко сприймався.

З 1 березня 2004 р. у Республіці Таджикистан установлено порядок визначення вартості будівництва об'єктів у договірних поточних цінах ресурсним методом. Цей метод поширюється на будівельні, монтажні, спеціальні будівельні роботи і є обов'язковим для всіх учасників інвестиційного процесу, що фінансуються за рахунок централізованих капітальних вкладень, а для інших недержавних джерел фінансування носить рекомендаційний характер. Ресурсний метод ґрунтується на визначенні поточної вартості виділених ресурсів (витрат труда, потреби в будівельних машинах, витрати матеріалів, виробів і конструкцій) і використовується всіма учасниками інвестиційного процесу - замовниками (інвесторами) будівництва, проектними і підрядними підприємствами незалежно від їх форм власності та відомчої належності. Метод поширюється на будівельні, спеціальні будівельні, монтажні та пусконалагоджувальні роботи.

Застосування ресурсного методу значно знижує погрішність у кошторисних розрахунках у зіставленні з раніше діючими методиками розрахунків (базисно-індексний, компенсаційний) і забезпечує прозорість і обґрунтованість застосовуваних вартісних показників з урахуванням ринкових змін.

Для забезпечення учасників будівельної галузі необхідною нормативно-методичною літературою Центром ціноутворення за час своєї діяльності було розроблено і випущено близько 40 найменувань нормативно-методичних документів з ціноутворення і кошторисного нормування в будівництві, серед яких такі основні документи, як: Положення про порядок визначення вартості будівництва об'єктів у договірних поточних цінах і приклади складання актів виконаних робіт; Методичні рекомендації зі складання кошторисних розрахунків (кошторисів) на будівельні та монтажні роботи ресурсним методом; Збірники базових цін на проектні роботи у будівництві; щоквартальний інформаційно-аналітичний Збірник середніх кошторисних цін на основні будівельні ресурси; Збірники 1-21 ресурсних кошторисних норм на ремонтно-будівельні роботи (РСНр-РТ); Збірники 1-47 елементних кошторисних норм на будівельні роботи (ЭСН РТ-2007); Правила щодо договорів підряду (контрактів) на будівництво в Республіці Таджикистан; Положення про взаємовідносини організацій - генеральних підрядників із субпідрядними організаціями; Методичні рекомендації з визначення кошторисної вартості (розцінок) на експлуатацію будівельних машин і автотранспортних засобів та порядок індексації, різні методичні рекомендації, Довідники інформаційного характеру. Перехід на нові кошторисні норми ЭСН РТ-2007 - об'єктивна необхідність, зумовлена змінами, що відбулися у технологіях будівельного виробництва, широким застосуванням нових будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, машин і механізмів.

Щоквартально Центром ціноутворення у будівельній галузі проводиться відстеження поточних цін основних будівельних ресурсів, які відбиваються в інформаційно-аналітичному Збірнику середніх кошторисних цін на основні будівельні ресурси, що випускається щоквартально. Центр займається систематизацією поточних цін, відслідковуючи їх за даними Держкомстату РТ (середньомісячна зарплата по будкомплексу), за даними підрядних організацій (планово-розрахункові ціни на експлуатацію машин і механізмів), за даними НДІ "Наклиет" Мінтранспорту РТ (тарифи на перевезення вантажів), за даними ринків будматеріалів, будмагазинів, підприємств - виробників будпродукції (ЗБК, товарні бетони і розчини тощо), за даними російського інформаційного журналу "Стройцена". На сьогоднішній день Збірники цін значно полегшують роботу інженерів-кошторисників при складанні кошторисних розрахунків (кошторисів) з визначення кошторисної вартості будівництва об'єктів ресурсним методом, а також використовуються підрядними організаціями, замовниками, міжнародними організаціями тощо.

Цього року на основі елементних кошторисних норм (ЭСН 2007-РТ) мають бути розроблені збірники республіканських одиничних розцінок на будівельні та ремонтно-будівельні роботи (ТЕР РТ-2009), які дозволять надалі ввести базисно-індексний метод з урахуванням застосування поточних індексів перерахування паралельно з дією ресурсного і ресурсно-індексного методів. Також планується протягом 5 років розробити збірники елементних кошторисних норм на монтаж устаткування (ЭСНм РТ) і пусконалагоджувальні роботи (ЭСНп РТ) і на основі їх одиничні розцінки на ці види робіт.

Вартість будівництва в Україні визначається ресурсним методом, що базується на нормативно-розрахункових показниках і поточних цінах на трудові та матеріально-технічні ресурси. Нормативним показником є витрати трудових і матеріально-технічних ресурсів, які визначаються на підставі державних ресурсних елементних кошторисних норм. На підставі цих норм і поточних цін на трудові та матеріально-технічні ресурси визначаються прямі витрати. Інші витрати визначаються не за нормами, а розрахунково.

Основними нормативними документами з ціноутворення у будівництві є державні будівельні норми "Правила визначення вартості будівництва" ( ДБН Д.1.1-1-2000) , ресурсні елементні кошторисні норми на будівельні роботи (ДБН Д.2.2-99), монтаж устаткування (ДБН Д.2.3-99), ремонтно-будівельні (ДБН Д.2.4-2000), реставраційно-відновлювальні (ДБН Д.2.5-2001), пусконалагоджувальні роботи (ДБН Д.2.6-2000), ресурсні кошторисні норми експлуатації будівельних машин і механізмів (ДБН Д.2.7-2000). Крім цього, в Україні існують ресурсні елементні кошторисні норми - стандарти організацій України СОУ (відомчі нормативи) та індивідуальні ресурсні елементні кошторисні норми.

Колишні накладні витрати у зв'язку зі змінами ряду законодавчих і нормативних документів розділилися на 2 групи: загальновиробничі та адміністративні витрати. Загальновиробничі витрати - це непрямі витрати, пов'язані з управлінням, організацією та обслуговуванням будівельного виробництва, які групуються в 3 блоки: заробітна плата ІТП, відрахування на соціальні потреби та інші статті загальновиробничих витрат. Адміністративні витрати - це загальногосподарські витрати, спрямовані на обслуговування та управління будівельною організацією. Базою для нарахування загальновиробничих і адміністративних витрат є кошторисні трудовитрати, визначені на підставі ресурсних елементних кошторисних норм. При цьому виключається вплив вартості матеріальних ресурсів, що підтверджує об'єктивність такої бази обчислення.

Визначення маси прибутку від нормативних трудовитрат дозволяє обчислювати прибуток виходячи з призначення будов і складності робіт, що характеризується трудомісткістю. Базою для нарахування прибутку є загальна кошторисна трудомісткість будівельно-монтажних робіт, яка передбачається в прямих витратах, у загальновиробничих витратах, у коштах на зведення і розбирання титульних тимчасових будівель і споруд, у додаткових витратах при виконанні будівельно-монтажних робіт у зимовий та літній періоди. Розмір прибутку залежить від виду будівництва, технічної і технологічної складності, строків будівництва, умов його фінансування та інших особливостей будівництва. Для будівництва, яке здійснюється за рахунок бюджетних коштів, розроблено усереднені показники розміру прибутку, а при будівництві, яке здійснюється за рахунок недержавних коштів, розмір прибутку встановлюється сторонами, а показники прибутку, передбачені в ДБН Д.1.1-1-2000, служать орієнтиром.

До кошторисної вартості будівництва включаються також кошти:

- на зведення і розбирання тимчасових будівель і споруд, розмір яких в інвесторській кошторисній документації визначається або калькуляційним методом за даними ПОБ, або за усередненими процентними показниками, установленими Мінрегіонбудом;

- на додаткові витрати при виконанні будівельно-монтажних робіт у зимовий період просто неба і в неопалюваних приміщеннях при температурі зовнішнього повітря нижче 0 град.C, а також в літній період просто неба при температурі зовнішнього повітря більше + 27 град.C, які в інвесторській кошторисній документації визначаються за усередненими процентними показниками, що надаються Мінрегіонбудом. На стадії взаєморозрахунків зазначені витрати уточнюються виходячи з обсягів робіт, виконаних за таких умов;

- на покриття ризику всіх учасників будівництва, які призначені на відшкодування витрат, пов'язаних зі збільшенням вартості обсягів робіт і витрат, характер і методи яких не можуть бути точно визначені при проектуванні, а також збільшення вартості будівництва, викликаного зміною державних стандартів на окремі матеріали, вироби і конструкції, устаткування тощо;

- на покриття додаткових витрат, пов'язаних з інфляційними процесами, які призначені для відшкодування збільшення вартості трудових і матеріально-технічних ресурсів, викликаного інфляцією.

Використання такої системи ціноутворення дозволяє оперативно реагувати на ринкові зміни вартості трудових і матеріально-технічних ресурсів, забезпечує прозорість і достовірність.

З 1 квітня 2009 були введені зміни до Правил визначення вартості будівництва, якими передбачено диференційоване визначення прибутку та адміністративних витрат залежно від виду і призначення конкретного об'єкта будівництва. Цими змінами також передбачено при визначенні вартості будівництва поточні ціни на матеріальні ресурси приймати за найменшою ціною, що склалася на такий вид ресурсів у регіоні. Ціни на матеріальні ресурси реєструються в Мінекономіки. Крім цього, змінами передбачено при проведенні взаєморозрахунків за обсяги виконаних робіт кошти на покриття витрат підрядника на зведення тимчасових будівель і споруд визначати на підставі виконавчого кошторису, погодженого із замовником, і фактично зведених будівель і споруд. Уточнено умови, при яких може уточнюватися тверда договірна ціна.

Основним напрямком інтегрування національних систем ціноутворення у будівництві та їх удосконалювання в державах - учасницях СНД буде удосконалювання механізму формування договірної (контрактної) ціни за результатами підрядних торгів з використанням інноваційних методів визначення вартості будівництва на різних стадіях інвестиційно-будівельного процесу. Це має на увазі заходи для подальшого практичного впровадження положень, передбачених даною Концепцією, в практику ціноутворення в будівництві.

Вартість будівництва об'єкта повинна формуватися поетапно на різних стадіях інвестиційного процесу з урахуванням інтересів як замовника, так і підрядника.

На передінвестиційній стадії передбачається здійснення попередньої оцінки вартості інвестиційного проекту. Для цього слід формувати, так звану, попередню вартість, яка служить для оцінки фінансових можливостей інвестора (замовника) і дозволяє визначити потребу в джерелах фінансування будівництва об'єкта, а також за необхідності, в обсягах коштів, що залучаються в інших інвесторів, і (або) позикового капіталу.

З огляду на відсутність проектно-кошторисної документації, на цьому етапі кращими підходами до формування вартості будівельного об'єкта є дохідний і порівняльний підходи. Можуть застосовуватися такі основні методи ціноутворення:

- прямої капіталізації;

- дисконтування майбутніх грошових потоків;

- прямого порівняння;

- аналогового порівняння;

- спрямованих коригувань;

- побудови статистичних моделей;

- питомих техніко-економічних показників.

Можливим джерелом інформації для визначення попередньої вартості будівництва на передінвестиційному етапі можуть виступати ескізні рішення.

Застосування таких методів вимагає розроблення інформаційно-довідкової електронної автоматизованої системи на міжнаціональному рівні, яка дозволяє накопичувати та узагальнювати інформацію про вартісні, техніко-економічні та конструктивні характеристики споруджуваних об'єктів, про проведені в державах - учасницях СНД підрядних торгах у частині договірних (контрактних) цін, а також здійснювати зручний пошук такої інформації серед аналогічних об'єктів.

Для більш точного визначення попередньої вартості будівництва об'єкта можна застосовувати кілька методів з подальшим обчисленням середнього значення.

На інвестиційній стадії слід виділяти 4 етапи формування ціни.

Перший етап - етап розроблення проектно-кошторисної документації і формування кошторисної вартості будівництва в "базисному" і "поточному" рівні цін (за винятком будівництва об'єктів методом "під ключ").

Основним застосовуваним підходом на цьому етапі є витратний підхід з використанням методів як прямого, так і непрямого визначення витрат. А саме:

- ресурсно-індексний;

- базисно-індексний;

- базисно-компенсаційний;

- укрупненого розрахунку собівартості;

- аналого-параметричний.

Необхідними і достатніми вихідними даними для формування ціни інвестора (замовника) є дані про обсяги робіт (послуг) та їх вартості, що містяться в затвердженій у встановленому порядку і такій, що пройшла державну експертизу, проектно-кошторисної документації.

Сформована на даному етапі кошторисна вартість є основою для визначення більш точної в порівнянні з попередньої на передінвестиційній стадії ціни інвестора (замовника) на момент повідомлення про проведення підрядних торгів.

З метою інтегрування національних систем ціноутворення у будівництві буде потрібна гармонізація національних ресурсно-кошторисних нормативів з урахуванням особливостей кожної держави - учасниці СНД і формування на початковому етапі рекомендаційних ресурсно-кошторисних норм на окремі види будівельних робіт. Така робота може проводитися тільки спільними зусиллями з урахуванням природно-кліматичних, економічних та інших особливостей кожної держави з подальшим проведенням апробації на експериментальних об'єктах.