"4. Договір про встановлення довірчої власності на нерухоме майно, неподільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
5. Довірча власність на нерухоме майно, неподільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає з моменту її реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно";
частину четверту статті 597-11 доповнити абзацом другим такого змісту:
"За результатами відчуження довірчим власником об’єкта довірчої власності - неподільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, щодо яких за довірчим власником зареєстровано спеціальне майнове право (внаслідок звернення стягнення на такий об’єкт або внаслідок його передачі за актом приймання-передачі довірчому засновникові чи іншій особі), у набувача виникає спеціальне майнове право на такий об’єкт, якщо інше не встановлено законом або договором. Спеціальне майнове право набувача на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає з моменту реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно";
частину другу статті 597-12 викласти в такій редакції:
"2. Довірча власність у третьої особи (нового кредитора за основним зобов’язанням) на нерухоме майно, неподільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає з моменту державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно";
частину другу статті 631 викласти в такій редакції:
"2. Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором";
у статті 635:
частину першу доповнити абзацом п’ятим такого змісту:
"Попередній договір щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню";
доповнити частиною п’ятою такого змісту:
"5. Будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускаються";
частину першу статті 656 викласти в такій редакції:
"1. Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Особливості купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості визначаються законом";
частину першу статті 876 викласти в такій редакції:
"1. Власником об’єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором";
частину другу статті 1029 після абзацу першого доповнити новим абзацом такого змісту:
"Довірча власність на отримане в управління нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає з моменту її державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно".
У зв’язку з цим абзац другий вважати абзацом третім;
частину другу статті 1031 викласти в такій редакції:
"2. Договір управління нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню";
частини другу і третю статті 1225 викласти в такій редакції:
"2. До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд, об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності/спеціальне майнове право, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.
3. До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд, об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності/спеціальне майнове право, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна для їх обслуговування, якщо інший її розмір не визначений заповітом";
статтю 1232-1 викласти в такій редакції:
"Стаття 1232-1. Спадкування прав та обов’язків за договором оренди житла з викупом, договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), договором про участь у фонді фінансування будівництва
1. До спадкоємців переходять усі права та обов’язки за договором оренди житла з викупом, договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), договором про участь у фонді фінансування будівництва, які мав спадкодавець.
2. Відмова спадкоємців від договору оренди житла з викупом, договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), договору про участь у фонді фінансування будівництва здійснюється у порядку, встановленому статтею 1273 цього Кодексу.
3. Дострокове припинення договору оренди житла з викупом, договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), договору про участь у фонді фінансування будівництва за ініціативою спадкоємців здійснюється у порядку, визначеному законом.
4. Спадкування прав та обов’язків за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), договору про участь у фонді фінансування будівництва є підставою для державної реєстрації за спадкоємцем спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості та/або обтяження речових прав на такий об’єкт";
3) частину третю статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" (Відомості Верховної Ради України, 1991 р., № 47, ст. 646 із наступними змінами) виключити;
4) частину другу статті 13 Закону України "Про заставу" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 47, ст. 642 із наступними змінами) викласти в такій редакції:
"У випадках, якщо предметом застави є нерухоме майно, неподільні об’єкти незавершеного будівництва (подільні об’єкти незавершеного будівництва у випадках, визначених законом), майбутні об’єкти нерухомості, космічні об’єкти, договір застави нотаріально посвідчується на підставі відповідних правовстановлюючих документів. Нотаріальне посвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору, договору застави космічних об’єктів - за місцем реєстрації цих об’єктів";
5) у Законі України "Про нотаріат" (Відомості Верховної Ради України, 1993 р., № 39, ст. 383 із наступними змінами):
пункт 9 частини першої статті 34 викласти в такій редакції:
"9) накладають та знімають заборону щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно), об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, що підлягають державній реєстрації";
пункт 1 частини першої статті 38 викласти в такій редакції:
"1) посвідчують правочини (договори, заповіти, довіреності тощо), крім іпотечних договорів, договорів про відчуження та заставу житлових будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів, земельних ділянок, об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, іншого нерухомого майна, що знаходиться в Україні";
частину третю статті 46-1 викласти в такій редакції:
"Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості обов’язково використовує також відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва";
статтю 55 викласти в такій редакції:
"Стаття 55. Посвідчення договорів про відчуження та заставу майна
Договори про відчуження та заставу майна, крім випадків, встановлених статтею 38 Закону України "Про іпотеку", посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.
Договори про відчуження та заставу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких виникло після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", посвідчуються з урахуванням вимог зазначеного закону. Договори про заставу подільних об’єктів незавершеного будівництва посвідчуються за умови, що такий об’єкт може бути предметом застави відповідно до закону.
При посвідченні договорів про відчуження або заставу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, транспортних засобів перевіряється відсутність будь-якої заборони відчуження або арешту майна.
У разі наявності заборони договір про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише за згодою кредитора і набувача на укладення такого договору.
Посвідчення договорів про відчуження, іпотеку житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється за місцезнаходженням такого майна або за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - сторони відповідного договору. Посвідчення договорів про відчуження, заставу транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, здійснюється за місцезнаходженням юридичної особи або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - сторони відповідного договору.
Договори про відчуження житлового будинку, стороною в яких є фізична особа, та будівництво якого не закінчено і здійснюється з використанням коштів місцевих бюджетів, посвідчуються за наявності рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження.
Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, що належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість.
Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість. Якщо іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону за повідомленням іпотекодержателя.
Іпотечні договори, іпотекою за якими є майнові права на нерухомість, право на виконання будівельних робіт щодо якої отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", будівництво якої не завершено, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують майнові права на нерухомість.
Після закінчення будівництва об’єкта, право на виконання будівельних робіт щодо якого отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. У такому разі іпотекодержатель на підставі документа про право власності або на підставі відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (за наявності державної реєстрації права власності на таке майно) реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість. У разі зміни характеристик нерухомості, що є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі документа, який підтверджує право власності на нерухомість, або на підставі відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (за наявності державної реєстрації права власності на таке майно) зобов’язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, що належить іпотекодержателю. При цьому нотаріус не має права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавця.
Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є об’єкти незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", посвідчуються за умови наявності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про право власності/спеціальне майнове право іпотекодавця на такий об’єкт з дотриманням вимог Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".
Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є майбутні об’єкти нерухомості, що є складовими частинами подільного об’єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо якого отримано після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", посвідчуються за умови наявності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про спеціальне майнове право іпотекодавця на такий об’єкт з дотриманням вимог Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майбутній об’єкт нерухомості, що є складовою частиною подільного об’єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо якого отримано після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", власником спеціального майнового права щодо якого є треті особи, а іпотекодавець набуде спеціальне майнове право після укладення такого договору, посвідчується до моменту оформлення в установленому законом порядку спеціального майнового права іпотекодавця на такий об’єкт.
Після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, згідно із статтею 27-3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" така нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. У разі відмінностей між характеристиками нерухомості, зазначеними в іпотечному договорі, та характеристиками такої нерухомості після закінчення будівництва та державної реєстрації права власності іпотекодавця на нерухомість (зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо) нотаріус на підставі документа, що підтверджує право власності на нерухомість, або на підставі відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (за наявності державної реєстрації права власності на таке майно) зобов’язаний за зверненням іпотекодержателя зробити відмітку про нові характеристики нерухомості на примірнику іпотечного договору, що належить іпотекодержателю. При проставленні відмітки на примірнику іпотечного договору відповідно до цього абзацу нотаріус не має права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавця.
Посвідчення договорів про відчуження майна (активів) банків, що виводяться з ринку, з приймаючим або перехідним банком здійснюється відповідно до цього Закону з урахуванням вимог Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб".
Договори про встановлення довірчої власності, об’єктом якої є нерухоме майно, що належить третім особам і стане власністю довірчого засновника після укладення такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності довірчого засновника на нерухомість.
Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності довірчого засновника на нерухомість, що є об’єктом довірчої власності, довірчий власник реєструє у встановленому законом порядку довірчу власність. Якщо договором про встановлення довірчої власності передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, що є об’єктом довірчої власності, нотаріус накладає таку заборону за повідомленням довірчого власника.
При посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення перевіряється дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа. Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.
При посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки, щодо якої встановлено переважне право купівлі, перевіряється дотримання передбачених законом вимог щодо реалізації такого переважного права";
6) підпункт 2 пункту "а" частини першої статті 31 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (Відомості Верховної Ради України, 1997 р., № 24, ст. 170 із наступними змінами) виключити;
7) у статті 1 Закону України "Про архітектурну діяльність" (Відомості Верховної Ради України, 1999 р., № 31, ст. 246 із наступними змінами):
у частині першій:
абзац восьмий викласти в такій редакції:
"завдання на проектування - документ, у якому містяться обґрунтовані в межах законодавства вимоги замовника будівництва (далі - замовник) до планувальних, архітектурних, інженерних і технологічних рішень та властивостей об’єкта архітектури, його основних параметрів, вартості та організації його будівництва і який складається відповідно до містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, технічних умов";
абзац одинадцятий виключити;
доповнити частиною другою такого змісту:
"Термін "замовник будівництва" вживається в цьому Законі у значенні, наведеному в Законі України "Про регулювання містобудівної діяльності";
8) абзаци другий і третій частини другої статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (Відомості Верховної Ради України, 2001 р., № 47, ст. 251; 2004 р., № 15, ст. 229) викласти в такій редакції:
"майном, яке може оцінюватися, вважаються об’єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні частини), об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, у тому числі об’єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності;
майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та право вимоги";
9) у Законі України "Про іпотеку" (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., № 38, ст. 313 із наступними змінами):
"Стаття 1. Визначення термінів
У цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:
боржник - іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання;
вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету щодо одного й того самого нерухомого майна;
іпотека - вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном (неподільним об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом;
іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання свого зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;
іпотекодержатель - кредитор за основним зобов’язанням;
майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи - боржника;
наступна іпотека - передання в іпотеку нерухомого майна, що вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором;
нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава (іпотека) об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості регулюється за правилами, визначеними цим Законом, з дотриманням вимог, встановлених Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об’єктів регулюється за правилами, визначеними цим Законом;
нижчий пріоритет - пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету щодо одного й того самого нерухомого майна;
основне зобов’язання - зобов’язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов’язання, що виникає з інших підстав, виконання якого забезпечено іпотекою;
пріоритет - переважне право однієї особи щодо права іншої особи на те саме нерухоме майно.
Терміни "неподільний об’єкт незавершеного будівництва", "подільний об’єкт незавершеного будівництва", "об’єкт незавершеного будівництва", "майбутній об’єкт нерухомості" вживаються в цьому Законі у значеннях, наведених у Законі України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".
Стаття 2. Законодавство про іпотеку
Законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, законів України "Про нотаріат", "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України";
у статті 5:
після частини другої доповнити новою частиною такого змісту:
"Предметом іпотеки може бути об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, який є складовою частиною об’єкта незавершеного будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", за умови дотримання вимог Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Подільний об’єкт незавершеного будівництва може бути предметом іпотеки виключно у випадку, передбаченому Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".
У зв’язку з цим частини третю - восьму вважати відповідно частинами четвертою - дев’ятою;
перше речення частини четвертої викласти в такій редакції: "Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності/спеціального майнового права на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом";
назву і частини першу - третю статті 6 викласти в такій редакції:
"Стаття 6. Умови передачі об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості в іпотеку
У разі обмеження правомочності розпорядження об’єктом нерухомого майна, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості згодою його власника (власника спеціального майнового права на відповідний об’єкт) або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування згода відповідного власника чи органу необхідна також для передачі такого об’єкта в іпотеку.
Майно, що є у спільній власності, передається в іпотеку лише за нотаріально засвідченою згодою усіх співвласників (співвласників спеціального майнового права). Співвласник (співвласник спеціального майнового права) має право передати в іпотеку свою частку у спільному майні без згоди інших співвласників (співвласників спеціального майнового права), за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності (спеціального майнового права) на неї як на окремий об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.
Якщо будівля (споруда), об’єкт незавершеного будівництва, що передаються в іпотеку, розташовані на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда), об’єкт незавершеного будівництва підлягають передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо така земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування) після звернення стягнення на будівлю (споруду), об’єкт незавершеного будівництва, новий власник набуває права і обов’язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди (користування) такої земельної ділянки";
у статті 13:
третє речення частини першої викласти в такій редакції: "Наступна іпотека, предметом якої є декілька об’єктів, що належать різним особам і є предметом попередньої іпотеки, допускається за згодою власників (власників спеціального майнового права) усіх об’єктів нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, переданих у спільну іпотеку";
друге речення частини третьої викласти в такій редакції: "Якщо попередній іпотекодержатель не скористався цим правом, попередня іпотека є дійсною до повного задоволення вимоги попереднього іпотекодержателя за основним зобов’язанням, а право власності (спеціальне майнове право) на предмет іпотеки переходить до нового власника (власника спеціального майнового права) разом із обтяженням такого майна попередньою іпотекою";
назву і частину першу статті 14 викласти в такій редакції:
"Стаття 14. Особливості іпотеки об’єктів права державної чи комунальної власності (спеціального майнового права держави або територіальної громади)
Предметом іпотеки може бути об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що є об’єктом права державної чи комунальної власності (спеціального майнового права держави або територіальної громади) і закріплений за відповідним державним чи комунальним підприємством, установою, організацією на праві господарського відання. Передача в іпотеку такого майна здійснюється після отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідне державне чи комунальне підприємство, установа або організація. Продаж предмета іпотеки, що є об’єктом права державної чи комунальної власності (спеціального майнового права держави або територіальної громади), здійснюється з урахуванням вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна";
назву і частину другу статті 16 викласти в такій редакції:
"Стаття 16. Особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому";
"Передача в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій розташований такий об’єкт (якщо така земельна ділянка належить іпотекодавцю на праві власності), та відповідного об’єкта незавершеного будівництва";
доповнити статтею 16-1 такого змісту:
"Стаття 16-1. Особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"
Передача в іпотеку неподільного об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій розташований такий об’єкт (якщо така земельна ділянка належить іпотекодавцю на праві власності), та відповідного неподільного об’єкта незавершеного будівництва.
Подільний об’єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку виключно у випадку, передбаченому Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю". Передача в іпотеку подільного об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку:
1) прав на земельну ділянку, на якій розташований такий об’єкт (якщо така земельна ділянка належить іпотекодавцю на праві власності);
2) відповідного подільного об’єкта незавершеного будівництва;
3) майбутніх об’єктів нерухомості, які є складовою частиною такого подільного об’єкта незавершеного будівництва.
На дату укладення іпотечного договору об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості має бути вільний від обтяжень та речових прав третіх осіб, якщо інше не встановлено законом або договором.
Обтяження об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Після завершення будівництва закінчений будівництвом об’єкт або його частина (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
Відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, що обтяжені іпотекою, здійснюється у порядку, визначеному законом, за погодженням з іпотекодержателем та за умови внесення відповідних змін до іпотечного договору.
Неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, який обтяжений іпотекою та спеціальне майнове право на який належить замовнику будівництва/девелоперу будівництва, може бути відчужений після припинення іпотеки та державної реєстрації її припинення.
Неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, який обтяжений іпотекою та спеціальне майнове право на який належить особі, іншій ніж замовник будівництва/девелопер будівництва, може бути відчужений за погодженням з іпотекодержателем, а також замовником будівництва/девелопером будівництва (у разі якщо за відповідний об’єкт сплачено частково ціну та встановлено обтяження на користь замовника будівництва/девелопера будівництва).
У разі переходу права власності або спеціального майнового права на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження об’єкта іпотекою.
Звернення стягнення на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, що є предметом іпотеки за іпотечним договором, для задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється у порядку та спосіб, визначені законодавством та іпотечним договором";
абзац четвертий частини першої статті 17 викласти в такій редакції:
"набуття іпотекодержателем права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки";
у статті 18:
пункт 3 частини першої викласти в такій редакції:
"3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення іпотечного договору), кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення";
частину третю викласти в такій редакції:
"Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема визначення суми, на яку має бути застрахований предмет іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності (спеціальне майнове право) іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки";
друге речення частини першої статті 21 викласти в такій редакції: "На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про видачу заставної. Залежно від предмета іпотеки (нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості) заставна повинна мати візуальні відмінності, встановлені Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку";
статтю 23 викласти в такій редакції:
"Стаття 23. Наслідки переходу права власності на предмет іпотеки до третьої особи
У разі переходу права власності (права господарського відання, спеціального майнового права) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності (право господарського відання, спеціальне майнове право) на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права та несе всі його обов’язки за іпотечним договором в обсязі та на умовах, що існували до набуття такою особою права власності на предмет іпотеки.
Якщо право власності (спеціальне майнове право) на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальності перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання, але в разі його порушення боржником відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки.
У разі видачі заставної перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки не допускається до повного задоволення вимоги за заставною, крім переходу права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в порядку спадкування чи правонаступництва.
Вимоги частин першої - четвертої цієї статті не застосовуються, якщо на момент переходу від іпотекодавця до іншої особи спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості, що є предметом іпотеки, у Державному реєстрі прав на нерухоме майно була відсутня інформація про обтяження спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості іпотекою, і така особа не знала і не могла знати про наявність іпотеки. У такому разі задоволення вимоги іпотекодержателя може здійснюватися за рахунок іншого майна боржника";
у статті 36:
абзац другий частини третьої викласти в такій редакції:
"передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону";
абзац третій частини п’ятої викласти в такій редакції:
"порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки";
абзаци перший і другий частини восьмої викласти в такій редакції:
"Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація права власності (спеціального майнового права) на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов’язанням:
за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність (набуття спеціального майнового права) іпотекодержателем)";
статтю 37 викласти в такій редакції:
"Стаття 37. Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки
Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рішення про реєстрацію права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Право іншої особи з вищим пріоритетом щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем, зберігає чинність відповідно до умов договору, яким обумовлено таке користування. Права та вимоги третіх осіб, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, на предмет іпотеки, щодо якого іпотекодержателем набуто право власності або спеціальне майнове право, втрачають чинність.
До особи, яка на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включеного до іпотечного договору, набула право власності (спеціальне майнове право) на предмет іпотеки (об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва), розміщений на земельній ділянці, яка перебуває в оренді іпотекодавця, переходить право оренди на таку земельну ділянку, а зазначений договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включене до іпотечного договору, є документом, що посвідчує перехід права оренди земельної ділянки до нового власника предмета іпотеки і заміну особи орендаря у договорі оренди землі та підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку";
частину десяту статті 38 викласти в такій редакції:
"Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) покупця на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що були предметом іпотеки";
абзац третій частини першої статті 39 викласти в такій редакції:
"опис нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя";
10) у Законі України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., № 52, ст. 377 із наступними змінами):
у статті 2:
у частині першій:
абзаци п’ятнадцятий і сімнадцятий викласти в такій редакції:
"фонд операцій з нерухомістю - кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість та інше майно, спеціальне майнове право на об’єкти інвестування та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі спеціальне майнове право на об’єкти інвестування та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва";
"відкріплення об’єкта інвестування від довірителя - припинення правовідносин, встановлених між управителем ФФБ та довірителем щодо закріпленого за довірителем об’єкта інвестування, внаслідок чого припиняється спеціальне майнове право довірителя на об’єкт інвестування та/або довіритель втрачає право вимоги на цей об’єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому цим Законом";
доповнити абзацом тридцять шостим такого змісту:
"договір про участь у ФФБ - договір, відповідно до якого одна сторона (довіритель) передає кошти в управління управителю ФФБ, а друга сторона (управитель ФФБ) зобов’язана закріпити за довірителем об’єкт інвестування, забезпечити державну реєстрацію за довірителем спеціального майнового права на об’єкт інвестування, здійснити інші дії, визначені цим Законом та Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому";
доповнити частиною другою такого змісту:
"Інші терміни вживаються в цьому Законі у таких значеннях:
термін "пов’язані особи" - у значенні, наведеному в Податковому кодексі України;
терміни "гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна", "майбутній об’єкт нерухомості", "подільний об’єкт незавершеного будівництва", "спеціальне майнове право" - у значеннях, наведених у Законі України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому";
у статті 7:
частину другу викласти в такій редакції:
"Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об’єкта будівництва у разі відсутності:
у забудовника права на виконання будівельних робіт;
державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкти інвестування за забудовником;
державної реєстрації права довірчої власності на ім’я управителя відповідно до закону";
після частини другої доповнити двома новими частинами такого змісту:
"Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об’єкта будівництва також у разі скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, припинення/зупинення права на виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності або у разі розірвання (визнання недійсним) договору між забудовником та управителем ФФБ, припинення права власності або користування земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт будівництва.
У разі настання обставин, визначених частиною третьою цієї статті, забудовник повідомляє управителя про необхідність припинення фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ протягом п’яти робочих днів з дня настання відповідної обставини. Управитель припиняє фінансування будівництва з дня отримання відповідного повідомлення".
У зв’язку з цим частину третю вважати частиною п’ятою;
"Стаття 9. Укладання договору між управителем та забудовником
Управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов’язується збудувати один або декілька об’єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об’єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов’язується здійснювати фінансування будівництва цих об’єктів будівництва на умовах договору. Такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.
Управитель не має права укладати договір із забудовником, який є пов’язаною особою такого управителя.
Договір між забудовником та управителем ФФБ обов’язково має містити:
1) положення про передачу управителю в управління на праві довірчої власності об’єктів інвестування з правом вчинення правочинів з відчуження об’єктів інвестування та за згодою сторін договору - право зміни об’єктів інвестування, включених до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна;
2) положення про домовленість між забудовником та управителем ФФБ, за яким зареєстровано право довірчої власності на всі майбутні об’єкти нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва, про залишення обтяження на об’єкти інвестування, включені до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна, або припинення такого обтяження;
3) ідентифікатори об’єктів будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди, а також об’єктів інвестування, які передаються управителю в управління на праві довірчої власності) - для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення договору;
4) номер відомостей про спеціальне майнове право забудовника на об’єкти інвестування, які передаються управителю в управління на праві довірчої власності, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
5) відомості про об’єкти інвестування, включені до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна, - у разі передачі в управління об’єктів інвестування, включених до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна;
6) обов’язок забудовника забезпечити проведення державної реєстрації права довірчої власності на об’єкти інвестування на ім’я управителя у десятиденний строк з дня укладення договору;
7) положення про надання управителю прав на забезпечення державної реєстрації на ім’я установників спеціального майнового права на об’єкти інвестування або обтяження речових прав забудовника на користь установників, які сплатили частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості;
8) заплановану дату (квартал і рік) прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
9) зобов’язання забудовника після прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію передати об’єкти інвестування довірителям ФФБ за актами приймання-передачі об’єктів інвестування відповідно до цього Закону та Правил ФФБ;
10) положення про відповідальність сторін договору за невиконання або неналежне виконання умов договору (у тому числі за порушення, пов’язані з нецільовим використанням коштів; виконання будівельних робіт з порушенням проектної документації на будівництво; порушення строків виконання будівельних робіт та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта; непередання управителю дозвільної, виконавчої, технічної та іншої документації, необхідної для завершення будівництва об’єкта, прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію у випадках, визначених частиною другою статті 18 цього Закону) та штрафні санкції за такі порушення.
Договір між забудовником та управителем ФОН може містити застереження про те, що фінансування спорудження цього об’єкта будівництва може здійснюватися з використанням коштів інших фондів, управителем яких може бути сам управитель ФОН або інші фінансові установи.
За одним об’єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ.
Управитель визначає банк, в якому відкриваються поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб’єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об’єкта будівництва. Ця умова включається забудовником до договорів підряду та інших договорів, пов’язаних із спорудженням об’єкта будівництва.
Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об’єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об’єктів інвестування в об’єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, забезпечує проведення державної реєстрації права довірчої власності на об’єкти інвестування на ім’я управителя ФФБ для подальшої передачі спеціального майнового права на ці об’єкти установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати у будь-який спосіб об’єкти інвестування, права довірчої власності на які зареєстровані на ім’я управителя фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об’єкти інвестування від управителя до установників фонду - без письмової згоди установників фонду. До переліку об’єктів інвестування в об’єкті будівництва можуть бути включені об’єкти інвестування, віднесені до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна.