Під час розгляду та вирішення спорів про визнання права власності на самочинне будівництво суди повинні керуватися відповідними нормами ЦК, спеціальним законодавством і брати до уваги рекомендації, надані у ППВССУ від 30.03.2012 № 6 "Про практику застосування судами України статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)".
Вирішуючи справу за позовом власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов'язані встановлювати всі обставини справи: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушені будівельні норми та правила істотними (пункт 12 ППВССУ від 30.03.2012 № 6).
Рішенням Кілійського районного суду Одеської області від 08.02.2012 за Ж.Ф., Ж.Н. визнано право власності на житловий будинок. Підставами задоволення позову було те, що позивачі на відведеній їм згідно з рішенням міської ради земельній ділянці самовільно побудували житловий будинок, проте будинок в експлуатацію не прийнятий у зв'язку з порушенням будівельних норм. Зазначене рішення суду було скасовано рішенням апеляційного суду Одеської області від 12.11.2012 з ухваленням нового рішення про відмову в позові. Скасовуючи рішення суду в частині визнання права власності на самочинні будови, апеляційний суд обґрунтовано керувався тим, що позивачі не виконали вимоги закону щодо здачі в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів.
Наявні судові рішення, якими одночасно визнається право власності та вирішується питання про переведення жилого приміщення в нежиле і навпаки, що суперечить нормам законодавства.
Так, у статті 8 ЖК передбачено, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Як виняток, переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням відповідних органів. Що стосується процедури і порядку переведення нежилих приміщень у жилі, то законодавством ці питання не врегульовано.
02.09.2014 ЖК доповнено статтею 81, яка передбачає переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Рішення про переведення дачних і садових будинків у жилі будинки приймається відповідними органами місцевого самоврядування ( Закон України від 02.09.2014 № 1673-VII "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України про переведення садових і дачних будинків у жилі будинки та реєстрації в них місця проживання"). Проте судова практика щодо розгляду спорів за цією статтею не напрацьована.
Натомість суди продовжують визнавати право власності на житловий будинок, одночасно вирішуючи питання віднесення його до певної категорії.
У справі за позовом Т.В.П. до Одеської міської ради про визнання права власності на житловий будинок, що розглядалася Суворовським районним судом м. Одеси, мотивуючи свої позовні вимоги, Т.В.П. зазначав, що є власником будівель тарного цеху і для задоволення житлових потреб членів сім'ї він реконструював ці будівлі у житловий будинок з господарськими спорудами. Задовольняючи позов, районний суд керувався тим, що спірне нерухоме майно реконструйовано та побудовано позивачем з дотриманням будівельних норм і правил. При цьому судом не з'ясовано питання про переведення нежилого приміщення в жиле, отримання необхідних дозволів тощо. Зазначене рішення суду в апеляційному порядку не оскаржувалось.
Під час проведення узагальнення виявлено, що в окремих випадках суди задовольняли позови про визнання права власності на житловий будинок за обставин, коли відповідач, визнаючи позов, приховував факт перебування спірного майна в іпотеці.
Так, у провадженні Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області перебувала справа за позовом К.Я.П. до М.В.В., третя особа - Г.Ю.В., про визнання права власності на частину житлового будинку. Рішенням суду від 11.05.2012 визнано за К.Я.П. право власності на другий та третій поверх житлового будинку у м. Івано-Франківську; визнано за Г.Ю.В. право власності на перший поверх цього будинку, літню кухню, гараж та прибудинкову територію будинку в м. Івано-Франківську. Задовольняючи позов, суд першої інстанції керувався тим, що договір про співпрацю на придбання і добудову до будинку, укладений між позивачем, третьою особою і відповідачем, не був належним чином виконаний останнім, тому є підстави для визнання права власності на частини будинку за позивачем та третьою особою. Скасовуючи рішення міського суду та ухвалюючи 03.01.2013 нове рішення про відмову у задоволенні позову, апеляційний суд Івано-Франківської області дійшов висновку, що власником житлового будинку, літньої кухні та гаража є М.В.В.; свідоцтво про право власності на його ім'я не визнано в установленому законом порядку недійсним. Відповідно до державного акта на право власності на землю М.В.В. також належить і земельна ділянка для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Судом встановлено, що згідно з договором іпотеки, укладеним між ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" та М.В.В., спірний будинок і земельна ділянка знаходяться в іпотеці банку для забезпечення зобов'язання боржником згідно з генеральною кредитною угодою. Відповідно до постанови про відкриття виконавчого провадження звернено стягнення на майно М.В.В. на користь ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" для погашення заборгованості за кредитними договорами. Позивач звернувся з вимогою про визнання права власності на частину будинку з господарськими спорудами лише після того, як банк пред'явив претензії до М.В.В. про стягнення заборгованості за кредитним договором, до цього ні К.Я.П., ні Г.Ю.В. не оспорювали оформлення відповідачем права власності на земельну ділянку і будинок лише на себе, незважаючи на письмовий договір про спільну діяльність. М.В.В. заявлені до нього позовні вимоги визнав повністю, таким чином забезпечуючи предмет іпотеки від звернення стягнення на нього. При цьому суд першої інстанції у порушення частини 4 статті 174 ЦПК не з'ясував, чи не суперечить закону або чи не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб це визнання позову. Відповідач приховав ту обставину, що спірне майно перебуває в іпотеці банку, тому банк не було залучено до участі у справі. Суд не зазначив, з яких підстав він бере до уваги визнання позову відповідачем та дійшов передчасного висновку про задоволення позову К.Я.П.
Трапляються випадки, коли суди необґрунтовано визнають право власності на житловий будинок на підставі раніше укладеного попереднього договору купівлі-продажу цього будинку та земельної ділянки, на якій він розташований.
Наприклад, у справі Шевченківського районного суду м. Києва за позовом К.Я.О. до Т.В.О. про визнання права власності на частину житлового будинку позивач міг захистити свої порушені права шляхом укладання договору купівлі-продажу будинку, а в разі відмови відповідача - шляхом подання позову про відшкодування збитків, пов'язаних із неналежним виконанням умов попереднього договору.
12. У розумінні частини 1 статті 376 ЦК самочинним будівництвом є не тільки новостворений об'єкт, а й об'єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об'єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт від органів архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об'єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) раніше отримано право власності.
Відповідно до пункту 27 ППВССУ від 30.03.2012 № 6 "Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)" розташовані на земельній ділянці поряд із житловим будинком господарсько-побутові будівлі й споруди: сараї, гаражі, літні кухні тощо - на підставі положень статей 186, 381 ЦК є приналежністю головної речі (будинку). У зв'язку із цим положення частини 5 статті 376 ЦК не є підставою для визнання за власником такого житлового будинку самостійного права власності на самочинно побудовані господарсько-побутові будівлі й споруди, що були зведені після набуття ним права власності на будинок чи садибу.
Прийняття в експлуатацію цих об'єктів нерухомості (крім закінчених будівництвом до 05.08.1992 індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них) має здійснюватися безоплатно територіальними органами Державної архітектурно-будівельної інспекції України за результатами технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, а також за наявності документа, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, шляхом реєстрації поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації у спосіб, визначений Змінами до Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків І та ІІ категорії складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженими наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2012 № 304, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 09.07.2012 за № 1132/21444.
Аналіз направлених до ВССУ справ свідчить, що позивачі у справах зазначеної категорії продовжують використовувати судовий порядок визнання права власності на самочинне будівництво (реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об'єкта) для того, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої та фінансово затратної процедури оформлення прав на це майно.
Наприклад, у провадженні Московського районного суду м. Харкова перебувала справа за позовом Н.Г.І. до Харківської міської ради, С.Н.О., Ч.В.М. про визнання права власності на прибудови до будинку. Рішенням суду від 10.07.2012 позов було задоволено. При цьому суд не звернув уваги, що відповідачі подали заяви про визнання позову, а суд належним чином не перевірив, чи було питання оформлення права власності на самочинне будівництво предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність давали б підстави вважати про наявність спору про право. Рішення суду не переглядалось в апеляційному порядку.
В основному суди правомірно відмовляють у задоволенні позову про визнання права власності на господарсько-побутові будівлі й споруди відповідно до положень статті 186 ЦК.
З дотриманням вимог законодавства вирішено справу Черкаського районного суду Черкаської області за позовом Ч.О.І. до Черкаського БТІ, Черкаської районної державної адміністрації, Білозірської сільської ради про визнання права власності на самочинне будівництво. Рішенням суду від 09.10.2012 у позові було відмовлено з тих підстав, що самочинно збудовані господарські споруди (сарай, гараж, баня), які належать до будинку, порушують права власника суміжної земельної ділянки.
13. За загальним правилом право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1 статті 334 ЦК).
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (частина 3 статті 334 ЦК).
Крім того, пункт 5 ППВССУ від 07.02.2014 № 5 "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" роз'яснює, що якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК).
Згідно з частиною 4 статті 334 ЦК (у редакції Закону України від 11.02.2010 № 1878-VІ "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України") права на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з дати такої реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація правочинів щодо нерухомості з 01.01.2013 зазначеним законом скасована.
З порушенням зазначених норм права була розглянута справа Веселівського районного суду Запорізької області. К.С.Д. звернувся з позовом до К.М.В. про визнання права власності на житловий будинок, зазначивши, що він у 2009 році за усною домовленістю придбав у відповідача будинок, факт передання позивачем грошей за цей будинок підтверджується розпискою. Відповідачка написала довіреність позивачу про розпорядження всім її майном. Позивач разом з своєю сім'єю переїхав до цього будинку. Проте після сплати грошей за будинок угоду про купівлю-продаж нотаріально не оформлено через відсутність правовстановлюючих документів на нього. Рішенням суду від 12.03.2012 позов задоволено. Вирішуючи спір на підставі статті 334 ЦК, суд керувався тим, що відповідачка не заперечує визнання за позивачем права власності на зазначений будинок, право власності позивача на будинок підтверджується випискою з погосподарської книги; технічним паспортом на житловий будинок; розпискою про сплату грошей відповідачці за будинок.
Рішення суду не було предметом розгляду суду апеляційної інстанції.
Суди повинні мати на увазі, що правила статті 334 ЦК відповідно до статті 8 ЦК варто застосовувати і до визначення моменту виникнення речових прав на підставі цивільно-правових договорів про передання майна у володіння або користування, якщо договір не передбачає передання права власності на це майно.
Рішенням Калинівського районного суду Вінницької області від 19.12.2012 у справі за позовом Д.В.П. до ТОВ "Господарство Голубіївка" с. Голубівка Калинівського району Вінницької області про визнання права власності позов задоволено на підставі статей 220, 331, 334, 638, 655 ЦК. Суд виходив із того, що у 2006 році позивач вселився до житлового будинку на підставі договору купівлі-продажу з відповідачем, сплативши обумовлену суму в розмірі 40 % його вартості. Договір нотаріально не завірений, технічний паспорт виготовлений відповідачем у 2011 році, однак у зв'язку з відсутністю коштів відмовився виготовити правовстановлюючий документ на будинок. Оскільки сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, відбулося повне його виконання, районний суд визнав договір купівлі-продажу будинку укладеним і право власності на нього за Д.В.П.
Під час вирішення позовів про визнання недійсними договорів, пов'язаних із відчуженням житлового будинку, суди в основному керувалися положенням статті 203 ЦК щодо відповідності правочину внутрішній волі їх сторін. При цьому траплялися поодинокі випадки, коли в судовому засіданні не завжди всебічно, повно та об'єктивно встановлювалися і досліджувалися всі докази та обставини справи в їх сукупності, які мають суттєве значення для правильного вирішення спору, не перевірялося, чи дійсно правочини відповідали умовам, змісту і формам, передбаченим законодавством, чинним на час їх укладення, висновки суду іноді не відповідали встановленим обставинам справи, ухвалювалися суперечливі рішення, що призводило до їх скасування судом апеляційної інстанції.
У провадженні Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області перебувала справа за позовом Л.Г.П. до Л.А.М. про визнання договору дарування житлового будинку недійсним, визнання права власності. Заочним рішенням від 10.10.2013, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Дніпропетровської області від 13.10.2014, позов задоволено. При цьому суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, керувався тим, що укладенню на вкрай невигідних умовах Л.Г.П. оспорюваного договору дарування передувала тяжка хвороба, що зумовила необхідність у постійному догляді, який відповідач погодився надавати лише за умови укладення такого договору, тому дійшов висновку про визнання недійсним договору дарування житлового будинку із застосуванням наслідків недійсності правочину на підставі частини 1 статті 216 ЦК. Скасовуючи судові рішення та направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, в ухвалі від 28.01.2015 ВССУ зазначив, що суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що договори дарування належать до безоплатних правочинів, за їх умовами обдаровані не мають перед дарувальником зобов'язань матеріального характеру. Крім того, визнавши договір дарування недійсним на підставі статті 233 ЦК, суди визнали за позивачем право власності на відчужений за таким договором будинок, хоча статтею 233 ЦК не передбачено застосування такого наслідку недійсності правочину (касаційне провадження № 6- 41584 св14).
На розгляді Шевченківського районного суду м. Києва знаходилась справа за позовом П.Т.А. до К.О.М., Д.В.С. про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку, визнання права власності на частину будинку. Рішенням суду від 17.06.2011 позов задоволено частково: визнано за позивачкою право власності на 4178/10000 часток спірного будинку, визнано недійсним договір купівлі-продажу цього будинку, укладений між відповідачами, в частині 4178/10000 часток будинку, стягнуто з К.О.М. на користь Д.В.С. вартість 4178/10000 часток будинку; у решті вимог відмовлено. Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 11.10.2011 рішення районного суду скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в позові П.Т.А. Рішенням ВССУ від 28.03.2012 судові рішення скасовано, визнано недійсним договір купівлі-продажу будинку, укладений між відповідачами; у решті позову відмовлено. При цьому ВССУ дійшов висновку, що П.Т.А. та К.О.М. проживали спільно у фактичних шлюбних відносинах на момент придбання спірного житлового будинку, мають двох малолітніх дітей. Будинок був придбаний для спільного проживання, оскільки позивачка надала кошти для його придбання, була зареєстрована у спірному будинку з дня його придбання, проживає разом із дітьми у ньому, тому будинок є об'єктом спільної сумісної власності. Відчуження житлового будинку, частка в якому належить позивачці, здійснена з порушенням її права привілеєвої купівлі відповідно до статті 114 ЦК 1963, що діяв на час спірних правовідносин, тому на підставі статті 48 ЦК 1963 недійсною є угода, що не відповідає вимогам закону, зокрема ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей (касаційне провадження № 6-40117св11). Скасовуючи рішення ВССУ та направляючи справу на новий касаційний розгляд, ВСУ у постанові від 10.10.2012 у справі № 6-106цс12 зазначив, що, установивши, що спірний житловий будинок є об'єктом спільної сумісної власності, касаційний суд безпідставно застосував до спірних правовідносин статтю 114 ЦК 1963 як правову підставу для визнання договору купівлі-продажу будинку недійсним. Норми статей 113, 114 ЦК 1963 регулюють правовідносини щодо спільної часткової власності (з визначенням часток) та не поширюються на правовідносини, що виникли з права спільної сумісної власності. Невиконання вимог статті 114 ЦК 1963 в разі продажу частки сторонній особі не є підставою для визнання правочину недійсним. У такому випадку власник у межах установленого законом строку може вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця за вчиненим правочином.
Окремі суди під час вирішення спорів про визнання недійсних договорів купівлі-продажу житлових будинків не враховували вимог частини 6 статті 203 ЦК, відповідно до якої правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, а також статті 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей" щодо необхідності попередньої згоди органів опіки та піклування на здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності (користування) на яке мають діти.
Наприклад, апеляційний суд Дніпропетровської області рішенням від 21.08.2012 скасував рішення Синельниківського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 05.07.2012, яким задоволені позовні вимоги Ш.В.Г. до Б.О.І., З.В.В. про усунення перешкод у користуванні будинком шляхом зняття з реєстрації З.І.В. за цією адресою, у задоволенні зустрічного позову Б.О.І., З.В.В. до Ш.В.Г. про визнання договору купівлі-продажу недійсним та стягнення моральної шкоди відмовлено. При цьому апеляційний суд виходив із того, що між З.Л.В. та Ш.В.Г. було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу будинку, в якому за довідкою селищної ради неповнолітні діти не проживають і не прописані. Проте у талоні зняття з реєстраційного обліку зазначено, що, крім власника З.Л.В., на час укладення оспорюваної угоди був зареєстрований та проживав неповнолітній син продавця - З.В.В., знятий з реєстраційного обліку після укладання договору. Враховуючи наведені обставини, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про укладення спірного договору з порушенням закону і визнав його недійсним, зобов'язав Ш.В.Г. повернути спірний будинок З.В.В. та сплачені за договором кошти, скасував державну реєстрацію права власності Ш.В.Г. на цей житловий будинок.
Виявлено чимало справ щодо визнання права власності на житловий будинок шляхом визнання угод дійсними.
Так, П.В.Г. звернулася до суду із позовом до Б.І.В. про визнання правочину дійсним, зазначаючи, що у 2010 між нею та Б.В.П., спадкоємцем якого є відповідач, укладено простий письмовий договір купівлі-продажу житлового будинку. На виконання договору вона надала грошові кошти, Б.В.П. передав їй ключі, але оформити договір у нотаріальній конторі вони не встигли у зв'язку зі смертю останнього. Позивачка просила на підставі статті 220 ЦК визнати дійсним договір купівлі-продажу і визнати за нею право власності на житловий будинок. Рішенням Петровського районного суду м. Донецька від 17.02.2012 позовні вимоги задоволені. При цьому суд виходив з того, що усі умови договору між сторонами щодо купівлі-продажу спірного житлового будинку виконані.
Зазначене рішення районного суду в апеляційному порядку не оскаржувалось і набрало законної сили. Проте погодитися з ним не можна.
Відповідно до частини 2 статті 220 ЦК, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
За змістом статті 210, частини 3 статті 640 ЦК (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин у справі) у випадках, встановлених законом, правочин підлягає державній реєстрації. Договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації. Згідно зі статтею 657 ЦК (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин у справі) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Вирішуючи спір про визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, судам необхідно було враховувати, що норма частини 2 статті 220 ЦК не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно зі статтею 210, частиною 3 статті 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов'язків для сторін. Договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, тому не може бути визнаний дійсним на підставі частини 2 статті 220 ЦК. Зазначена частина статті 220 ЦК застосовується до правовідносин у разі, коли сторони уклали правочин, зміст якого відповідав волі сторін, і лише форма його укладення не відповідала встановленим законом вимогам. Визнання в судовому порядку дійсним правочину щодо нерухомості суперечить законодавству, оскільки такий правочин підлягає обов'язковій державній реєстрації, тому частина 2 статті 220 ЦК до таких правовідносин не застосовується.
Такого висновку дійшов і ВСУ, висловивши у постанові від 30.01.2013 у справі № 6-162цс12 свою правову позицію, яка відповідно до положень статті 360-7 ЦПК є обов'язковою для всіх судів України.
Однак результат проведеного аналізу справ свідчить, що суди продовжують визнавати договори купівлі-продажу будинків дійсними й одночасно визнавати за позивачами права власності на них.
З порушенням вимог статті 220 ЦК ухвалені рішення у справах, що перебували у провадженні Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області, Ширяєвського та Кілійського районних судів Одеської області, Сторожинецького районного суду Чернівецької області, Новогродівського міського суду Донецької області, Петровського районного суду м. Донецька, Чуднівського районного суду Житомирської області, Корольовського районного суду м. Житомира, Калинівського та Бершадського районних судів Вінницької області, Конотопського міськрайонного суду Сумської області.
14. Поняття і види спільної власності визначені статтею 355 ЦК. Цивільний кодекс розрізняє два види спільної власності - право спільної часткової власності та право спільної сумісної власності.
Згідно з частиною 1 статті 356 ЦК власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Суб'єктами права спільної часткової власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.
Зокрема, частиною 2 статті 357 ЦК передбачено, якщо розмір часток у праві спільної часткової власності не встановлений за домовленістю співвласників або законом, він визначається з урахуванням вкладу кожного із співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна.
Зі змісту частини 4 статті 355 ЦК вбачається презумпція спільної часткової власності, оскільки спільна сумісна власність може бути спеціально встановлена законом або договором.
Поділ майна означає припинення права спільної власності й виникнення на його основі права власності кожного з колишніх співвласників на окреме майно, тобто після такого поділу кожна зі сторін стає одноособовим власником певного майна, відносини права спільної власності припиняються.
Виділ майна означає виокремлення певної частки майна із загальної маси спільного майна співвласників та збереження в частці, що залишилася, права спільної власності двох або більше осіб. Тобто режим спільності щодо всього майна зберігається, крім окремої речі, що виділяється.
Статтею 358 ЦК передбачено підстави та умови здійснення права спільної часткової власності співвласниками та презюмується, що таке здійснення відбувається за їхньою згодою. Відповідно до частини 3 цієї статті кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
Розглядаючи такі спори, суди також враховують можливі варіанти встановлення порядку користування нерухомим майном з урахуванням ідеальних часток співвласників та порядку, який склався між сторонами під час користування майном. У разі якщо поділ майна в натурі чи встановлення порядку користування майном, що є спільною частковою власністю, є неможливим, суди вирішують питання про стягнення грошової компенсації.
Розмір грошової компенсації визначається за угодою сторін, а в разі відсутності такої угоди - судом за дійсною вартістю будинку на час розгляду справи.
Під дійсною вартістю будинку розуміється грошова сума, за яку він може бути проданий у певному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення за необхідності призначається експертиза.
Як приклад правильного розуміння судом цих положень закону є рішення Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 30.01.2012, залишене без змін ухвалою апеляційного суду Миколаївської області від 19.03.2012, про задоволення позову Т.Л.П. до К.Н.П. про встановлення порядку користування нерухомим майном, усунення перешкод у здійсненні права власності. Ухвалюючи рішення, суд врахував план розташування приміщень житлового будинку, характеристики господарських споруд, порядок, який склався між сторонами під час користування будинком, побажання сторін і дійшов обґрунтованого висновку, що надання у володіння та користування в натурі належної позивачці частини будинку є можливим, у зв'язку з чим виділив сторонам у користування визначені частини житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами. У загальному користуванні суд залишив приміщення сіней та кухні у житловому будинку, споруду вбиральні, водозабірну колонку, ворота та огорожу.
Згідно з частиною 4 статті 358 ЦК, якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.
За змістом статті 364 ЦК співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. Варто зауважити, що при цьому припиняється право спільної часткової власності щодо виділеної особи. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина 2 статті 183 ЦК), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою. При цьому згода інших співвласників на виділене є обов'язковою, як і залежність від наміру реалізувати своє право на виділ. Проте значення мають мотиви, з яких інший співвласник не погоджується сплатити компенсацію. Договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Із 01.01.2013 набули чинності зміни до статті 364 ЦК, внесені Законом № 1878-VІ. Цю статтю доповнено новою частиною такого змісту: "У разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації".
У постанові ВСУ від 19.02.2014 у справі № 6-4цс14, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК є обов'язковою для судів, зазначено, що під час вирішення справ про стягнення грошової компенсації вартості частки будинку (квартири), що знаходиться у спільній частковій власності, крім указаної спеціальної норми, суду необхідно враховувати й загальні засади цивільного законодавства (стаття 3 ЦК) щодо справедливості, добросовісності й розумності, зважаючи на права та інтереси всіх співвласників. Одночасно суду треба ретельно вивчити обставини справи з метою з'ясування, чи не зловживає позивач, який бажає виділу частки зі спільного майна шляхом отримання грошової компенсації вартості частки в майні, та чи реалізація цього права не порушить прав інших осіб, які не мають змоги сплатити співвласнику грошову компенсацію вартості його частки. Обмежуючи право позивача на грошову компенсацію вартості частки будинку (квартири), якою фактично володіють та користуються лише відповідачі, і враховуючи при цьому інтереси останніх (їхнє скрутне матеріальне становище), суду потрібно перевірити можливість сплати відповідачами такої компенсації та зважати, що правовий режим спільної часткової власності повинен ураховувати інтереси всіх її учасників і забороняє обмеження прав одних учасників за рахунок інших.
Ураховуючи положення статей 21, 24, 41 Конституції України, статей 316, 317, 319, 358, 361 ЦК, право співвласника на виділ частки зі спільного майна шляхом отримання грошової компенсації вартості частки в майні не може бути обмежене іншими співвласниками, і такому праву співвласника, що виділяється, кореспондується обов'язок інших співвласників сплатити грошову компенсацію частки, розмір якої визначається з дійсної вартості майна на час розгляду судом справи.
При цьому обов'язковою умовою призначення грошової компенсації є лише згода співвласника, який заявив вимоги про виділ частки, і не передбачається обов'язковість згоди інших співвласників на такий виділ та не ставиться право співвласника на виділ у залежність від згоди інших співвласників і мотивів, з яких власник має намір реалізувати своє право на виділ.
Результат аналізу змісту норм статей 183, 358, 364, 379, 380, 382 ЦК дає підстави для висновку, що виділ часток (поділ) будинку, що перебуває у спільній частковій власності, є можливим, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку із самостійним виходом (квартиру). Виділ також може мати місце за наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири, які за розміром відповідають розміру часток співвласників у праві власності. Якщо виділ (поділ) технічно можливий, але з відхиленням від розміру ідеальних часток співвласників з урахуванням конкретних обставин, поділ (виділ) може бути проведений зі зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації співвласнику, частка якого зменшилась. Тобто визначальним для виділу частки з житлового будинку (поділу житлового будинку в натурі), який перебуває у спільній частковій власності, є не порядок користування будинком, а розмір часток співвласників та технічна можливість виділу частки або поділу будинку відповідно до часток співвласників. Оскільки учасники спільної часткової власності мають рівні права стосовно спільного майна пропорційно своїй частці у ньому, суд, здійснюючи поділ майна в натурі (виділ частки), повинен передати співвласнику частки жилого будинку та нежилих будівель, яка відповідає розміру й вартості його частки, якщо це можливо без завдання неспівмірної шкоди господарському призначенню будівлі. У випадках, коли в результаті поділу (виділу) співвласнику передається частина жилого будинку, яка перевищує його частку, суд стягує з нього відповідну грошову компенсацію і зазначає в рішенні про зміну часток у праві власності на будинок. Таку позицію висловив і ВСУ в постанові від 03.04.2013 у справі № 6-12цс13.
Варто зауважити, що суди повинні з'ясовувати питання, чи має реальну можливість співвласник-відповідач сплатити грошову компенсацію у спорах за позовом співвласника, що виділяється, у будинку, який не підлягає поділу, коли позивач погоджується на грошову компенсацію (частина 2 статті 364 ЦК). Разом із тим це не є і не може бути визначальним моментом і єдиною підставою для відмови в позові. Суди, як правило, відмовляють у стягненні з відповідача такої компенсації з огляду на те, що відповідач стверджує про неможливість виплатити суму, а перевірити правдивість такого твердження немає можливості. У такій ситуації спір залишається невирішеним. Із такими мотивами судів погодитись не можна, оскільки право співвласника на виділ частки зі спільного майна шляхом отримання грошової компенсації вартості частки в майні не може бути обмежене іншими співвласниками і такому праву співвласника, що виділяється, кореспондується обов'язок інших співвласників сплатити грошову компенсацію частки, розмір якої визначається з дійсної вартості майна на час розгляду судом справи.
Г.В.І. звернувся до суду з позовом до Т.Л.В. про стягнення 96 479 грн. за належні йому 2/3 частини житлового будинку, посилаючись на те, що інша 1/3 частина цього будинку належить відповідачці, спільно користуватись та визначити порядок користування житловим будинком вони не можуть, тому позивач просив суд задовольнити його вимоги. Рішенням Дніпровського районного суду м. Дніпродзержинська від 11.04.2012 у задоволенні позову Г.В.І. відмовлено. З матеріалів справи вбачається, що іншим рішенням цього суду від 31.01.2011 Г.В.І. було відмовлено у позові до Т.Л.В. про поділ житлового будинку в натурі, визначення порядку користування земельною ділянкою. Залишаючи рішення районного суду без змін, апеляційний суд Дніпропетровської області дійшов висновку, що відповідачка не згодна компенсувати вартість частки майна Г.В.І., у неї відсутня реальна можливість сплатити позивачу грошову компенсацію, а покладення на неї такого обов'язку призведе до звернення стягнення на житловий будинок, його примусового продажу й порушення законних прав відповідача.
Відповідно до статті 357 ЦК частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.
Співвласник має право на відповідне збільшення своєї частки у праві спільної часткової власності, якщо поліпшення спільного майна, які не можна відокремити, зроблені ним своїм коштом за згодою всіх співвласників, з додержанням встановленого порядку використання спільного майна (частина 3 статті 357 ЦК).
Правильною є практика судів, зокрема Ленінського районного суду м. Миколаєва. Рішенням цього суду від 17.08.2012, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Миколаївської області від 30.10.2012, відмовлено в задоволенні позову З.В.Й. до П.О.П. про зміну ідеальних часток між співвласниками, визнання права власності. Суд обґрунтовано зазначив, що спорудження позивачкою гаража, сараю та погреба не є підставою для збільшення встановленого їй раніше розміру частки у праві власності на будинок.
Суди не завжди звертають увагу на таке. У разі задоволення позову про стягнення грошової компенсації вартості частки позивача на підставі частини 2 статті 364 ЦК одночасно вирішується питання про визнання за відповідачем права власності на частку позивача, за яку останній одержує грошову компенсацію. Це є наслідком вирішення основної вимоги.
Так, рішенням Золочівського районного суду Харківської області від 26.10.2012 задоволено позов В. до К. про стягнення грошової компенсації: з К. на користь позивачки стягнуто суму грошової компенсації вартості належної останній 1/4 частини житлового будинку. При цьому суд не вирішив питання щодо права власності на належну позивачці 1/4 частину будинку. Суд зазначив, що не вирішує це питання з огляду на те, що сторонами такі вимоги не заявлялись. Отже, після отримання грошової компенсації за рішенням суду позивачка залишилась власником спірної частки, що є порушенням прав відповідача і суперечить загальним принципам судочинства.
Статтею 365 ЦК передбачено, що право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:
1. частка є незначною і не може бути виділена в натурі. Чи є частка незначною, підлягає вирішенню судом у кожному конкретному випадку з урахуванням обставин справи;
2) річ є неподільною;
3) спільне володіння і користування майном є неможливим;
4) таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї.
Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду (постанова ВСУ від 15.05.2013 у справі № 6-37цс13).
Рішенням апеляційного суду Харківської області від 23.08.2012 скасовано рішення Харківського районного суду Харківської області від 10.02.2011, яким задоволено позов А.М.В. до П.К.Д. про припинення права власності на 1/4 частину житлового будинку. Підставою для скасування стало порушення районним судом норм матеріального права, зокрема позивач у передбаченому частиною 2 статті 365 ЦК порядку не вніс вартість частки на депозит суду.
Судам варто звернути особливу увагу на те, що для припинення права особи на частку у спільному майні необхідно встановити наявність будь-якої з обставин, передбачених пунктами 1-3 частини 1 статті 365 ЦК, з обов'язковою умовою, що таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника і членам його сім'ї, та попереднє внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду (постанова ВСУ від 16.01.2012у справі № 6-81цс11).
Саме ця обставина є визначальною під час вирішення спору про припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників (постанова ВСУ від 02.06.2014 у справі № 6-68цс14).
Заочним рішенням Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 06.04.2012 у справі за позовом Н.Г.Н. до Н.О.Н. про припинення права власності на частину житлового будинку, визнання права власності на підставі статті 365 ЦК припинено право власності Н.О.Н. на 1/6 частину житлового будинку, виплачено йому грошову компенсацію вартості цієї частки, яка внесена Н.Г.Н. на депозитний рахунок територіального управління ДСА в Чернігівській області; визнано за Н.Г.Н. право власності на 1/6 частину цього будинку. Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції дійшов висновку, що частка відповідача у майні є незначною і не може бути виділена, відповідач постійно проживає в іншому місці, припинення права на частку спірного будинку не завдасть істотної шкоди його інтересам. В апеляційному порядку справа не оскаржувалась.
Зазначена категорія справ є досить складною, суди не завжди враховують конкретні обставини справи, зокрема наявність у відповідача іншого житла, крім спірної частки у спільній власності, а також наявність іншого житла у позивачів у справі.
Заочним рішенням Люботинського міського суду Харківської області від 01.08.2011 задоволено позов Н. - припинено спільну часткову власність на житловий будинок, визнано право власності за позивачем на 1/2 частину цього будинку з виплатою відповідачу К. грошової компенсації. Рішенням апеляційного суду Харківської області від 18.01.2012 рішення районного суду скасовано, у задоволенні позову відмовлено. Судова колегія апеляційного суду не погодилась з висновком районного суду про те, що припинення права відповідача на частку у спільному майні не завдасть шкоди його інтересам, оскільки доказів того, що останній має у власності або користуванні інше житло, під час розгляду справи не надано.
У суддів також виникають питання щодо визначення порядку користування житловим будинком між співвласниками в разі неможливості виділу частки з будинку чи його поділу.
Це пов'язано з тим, що ЦК не містить окремої правової норми, яка регулювала б зазначені правовідносини, і тому суди, як правило, керуються загальними нормами - статтями 319, 358 ЦК.
Основними положеннями з цього питання є роз'яснення, надані у пункті 6 ППВСУ від 04.10.1991 № 7 "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок", - якщо виділ частки будинку в натурі неможливий, суд вправі за заявленим про це позовом встановити порядок користування відособленими приміщеннями (квартирами, кімнатами) такого будинку. У цьому разі окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користуванні учасників спільної часткової власності.
Особливо багато питань виникає під час визначення порядку користування житловим будинком у разі його незначних розмірів, наявності трьох і більше співвласників з різними частками.
У таких спорах суди, як правило, призначають судові будівельно-технічні експертизи, проте експерти через відсутність законодавчого врегулювання цього питання, не завжди розуміють його сутність; у варіантах поділу будинку, зроблених на підставі експертиз, трапляються елементи перепланування та перебудування, що передбачає отримання відповідного дозволу.
Крім того, експерт, уповноважений проводити судові будівельно-технічні експертизи, повинен бути внесений до Державного реєстру атестованих судових експертів відповідно до вимог частини 2 статті 53 ЦПК та Закону України "Про судову експертизу".
Варто зауважити, що норми статей 364 ЦК та 365 ЦК є різними за своєю правовою природою. Кожна з них є окремою підставою для пред'явлення позову. Стаття 364 ЦК визначає порядок добровільного виділу співвласнику частки в натурі у спільному майні, а стаття 365 ЦК передбачає можливість за позовом інших співвласників примусово припинити право особи на частку у спільному майні. Припинення права на частку у спільному майні за вимогою іншого співвласника на підставі статті 364 ЦК є порушенням норм матеріального права.
При цьому грошова або інша майнова компенсація відповідно до статті 364 ЦК може бути виплачена співвласнику, який виділяється, лише за його згодою. Водночас відповідно до статті 365 ЦК згоди особи, право якої на частку у спільному майні припиняється, на отримання компенсації за його частку не потрібно (позивачу лише необхідно внести вартість частки, право на яку припиняється, на депозитний рахунок суду).