У більшості випадків розгляд справ відбувався без участі відповідачів, тому ухвалювалися заочні рішення.
Рішенням Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 лютого 2012 року задоволено касаційну скаргу Українського державного науково-дослідного інституту "Ресурс" (УДНДІ "Ресурс"), скасовано рішення апеляційного суду м. Києва від 26 жовтня 2011 року та залишено в силі рішення Дарницького районного суду від 24 червня 2011 року, яким виселено Г.Г.В. із кімнати № 129 гуртожитку на вул. Р., 37 у м. Києві без надання іншого житлового приміщення.
В рішенні Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ зазначено, що судом першої інстанції правильно встановлено, що на ці правовідносини норми Закону № 500-VI не поширюються, оскільки Г.Г.В. вселена до гуртожитку без законних підстав - спільного рішення адміністрації та профкому УДНДІ "Ресурс" і без видачі спеціального ордеру. Вселення відбулося колишнім керівником УДНДІ "Ресурс" на прохання керівника підприємства, де працювала Г.Г.В., із укладенням угод на проживання, строк яких закінчився 31 грудня 2002 року та у подальшому не пролонгувався. Посилання апеляційного суду на статтю 125 ЖК УРСР визнано безпідставним, оскільки положення цієї статті регулюють питання виселення осіб із службових жилих приміщень (справа № 6-41555св11).
Необхідно звернути увагу, що на правовідносини, які стосуються вселення, користування та виселення з житлових приміщень гуртожитку, не поширюються правила глави 3 ЖК УРСР "Користування службовими жилими приміщеннями", оскільки ЖК УРСР містить спеціальну главу, норми якої регулюють правовідносини із користування гуртожитками.
Із аналізу наданих справ вбачається, що у значній кількості випадків мало місце вселення у гуртожитки осіб без спільного рішення адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету і спеціального ордеру, проте з відома чи дозволу відповідних посадових осіб, за розпорядженням, дозволом керівника установи, підприємства, організації та тривалий час (5 - 15 років і більше) ці особи проживають у кімнатах гуртожитку з укладенням необхідних договорів з житлово-комунальними службами та зі сплатою всіх належних платежів, не маючи іншого власного житла, і власник житла таке становище протягом багатьох років не оспорював.
Разом із тим таке проживання у гуртожитку не можна вважати таким, що відповідає умовам Закону № 500-VI, оскільки зазначений закон передбачає користування житловими приміщеннями у гуртожитках особами, які вселилися у них відповідно до вимог глави 4 ЖК УРСР, а не на підставі цивільно-правових угод, якими є договори оренди чи найму особами, житлових приміщень у гуртожитку.
Значна кількість справ, розглянутих судами, стосується спорів щодо визнання мешканців гуртожитків такими, що втратили право користування житловим приміщенням у гуртожитку.
Основною підставою для прийняття рішення про визнання мешканця гуртожитку таким, що втратив право користування житловим приміщенням у гуртожитку, була його відсутність за місцем проживання понад шість місяців, іноді - відсутність за місцем проживання понад шість місяців та невиконання у зв'язку із цим обов'язку з оплати комунальних послуг.
При цьому суди вважали, що втрата права користування житловим приміщенням у гуртожитку пов'язується з причинами такої відсутності і лише відсутність користувача житловим приміщенням за неповажних причин може бути підставою для визнання його таким, що втратив право користування житловим приміщенням.
Рішенням Веселівського районного суду Запорізької області від 20 лютого 2012 року відмовлено у задоволенні позову Веселівської селищної ради до М.Р.Т. про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням у гуртожитку.
Судом першої інстанції встановлено, що відповідач була вселена до гуртожитку у 2003 році, до початку реконструкції, проживала у гуртожитку на законних підставах, а тому в силу Закону № 500-VI, після проведення реконструкції має пріоритетне право на приватизацію кімнати, в якій вона проживала. Доказів того, що вона була відсутня без поважних причин за місцем проживання понад шість місяців не надано, а її переселення на інше місце проживання пов'язано із реконструкцією гуртожитку та гарантійними зобов'язаннями Веселівської селищної ради.
Ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 12 червня 2012 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Тобто вивченням цивільних справ, що надійшли для узагальнення, виявлено випадки застосування судами статей 71, 72 ЖК УРСР про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням гуртожитку, через не проживання у ньому без поважних причин понад шість місяців поспіль, до мешканців гуртожитків, які на законних підставах проживають у гуртожитку (на яких поширюється дія Закону № 500-VI).
Главою 4 ЖК УРСР не передбачено можливості визнати особу, яка користується житловим приміщенням у гуртожитку, такою, що втратила право користування зазначеним приміщенням.
У статті 130 ЖК УРСР передбачено, що порядок користування житловою площею в гуртожитках визначається законодавством України.
Разом із тим, окрім відповідної глави ЖК УРСР , зазначене питання врегульоване лише у Примірному положенні про гуртожитки. У розділі VIII Примірного положення про гуртожитки, яким передбачено відповідальність за порушення правил надання жилої площі в гуртожитку, користування гуртожитками та їх утримання, зазначено, що особи, винні у порушенні правил користування гуртожитками, несуть відповідальність відповідно до законодавства.
У зв'язку з цим можна розмежовувати правовий режим гуртожитків, житлові приміщення у яких підлягають приватизації та правовий режим гуртожитків, які призначені для тимчасового проживання.
Оскільки правовий режим гуртожитків, житлові приміщення яких підлягають приватизації відповідно до Закону № 2482-XII, прирівняно до правового режиму житлових приміщень в будинках державного і громадського житлового фонду, то до мешканців таких гуртожитків у разі їх тимчасової відсутності поширюються вимоги статей 71, 72 ЖК УРСР.
Щодо мешканців інших гуртожитків, на яких не поширюються гарантії, передбачені Законом № 500-VI, то такі гуртожитки призначені для тимчасового проживання осіб, тому щодо мешканців цих гуртожитків правила статей 71, 72 ЖК УРСР не поширюються, оскільки можливість визнання мешканців таких гуртожитків не передбачена ні у ЖК УРСР , ні у Примірному положенні про гуртожитки.
Деякі суди вважають, що Закон № 500-VI не містить заборони мешканцям гуртожитків, на яких він поширюється, не проживати у гуртожитку в якому вони зареєстровані.
Позови про визнання особи такою, що втратила право на користування житловим приміщенням в гуртожитку, пред'являлись одночасно з позовними вимогами про виселення з гуртожитку та зняття з реєстрації. Однак визнання особи такою, що втратила право на користування житловим приміщенням в гуртожитку і виселення з гуртожитку є самостійними позовними вимогами, які не можуть заявлятися та розглядатися одночасно. При надходженні такого позову необхідно уточнити його підставу у попередньому судовому засіданні.
Нерідко позовні вимоги про виселення чи визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, пов'язані з вимогами про зняття такої особи з реєстрації у зазначеному житловому приміщенні.
Проте для зняття особи з реєстрації достатньо рішення суду про визнання особи такою, що втратила право на користування житловим приміщенням у гуртожитку, яке виконується у цій частині відповідним відділом реєстрації в межах своєї компетенції, і не потребує додатково висновку про зняття з реєстрації (стаття 7 Закону № 1382-IV).
Питання виселення з гуртожитку та захист житлових прав мешканців гуртожитків регулюється статтею 132 ЖК УРСР, розділом VII Примірного положення про гуртожитки і статтями 8, 19, пунктом 3 розділу VIII Закону № 500-VI.
Згідно зі статтями 19, 20 Закону № 500-VI визначено вичерпний перелік підстав виселення, переселення чи відселення мешканців гуртожитків, на яких поширюється дія цього Закону, що допускається лише у випадку визнання гуртожитку таким, що перебуває в аварійному стані або в стані, непридатному для проживання людей.
У статті 20 Закону № 500-VI врегульовано порядок прийняття рішення про визнання гуртожитку аварійним чи непридатним для проживання людей, а саме: виконавчим органом відповідної місцевої ради на підставі обстеження в установленому чинним законодавством порядку стану гуртожитку з наступним затвердженням сесією цієї ради. Відповідно до частини четвертої статті 7 ЖК УРСР і постанови Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 року № 189 "Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання" акт обстеження стану житлового будинку (житлового приміщення) з метою встановлення його відповідності санітарним і технічним вимогам для проживання складається комісією та затверджується рішенням відповідної ради.
Усім мешканцям гуртожитку, визнаного аварійним чи непридатним для проживання людей, терміново надається інше, придатне для тимчасового проживання людей, житло тим органом місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади, на території якої розміщено такий гуртожиток.
Необхідно зазначити, що закон вимагає одночасної наявності усіх перерахованих складових (наведених вище умов) і за відсутності будь-якої з них гарантії, надані Законом № 500-VI, не можуть бути застосовані.
Частиною другою статті 21 Закону № 500-VI передбачено, що у випадку виселення, відселення чи переселення у зв'язку з визнанням гуртожитку аварійним чи непридатним для проживання людей (відповідно до статей 19, 20 Закону № 500-VI) колишньому мешканцю гуртожитку та членам його сім'ї надається інше житлове приміщення:
1) яке не має статусу соціального житла (для тимчасового проживання) - на підставі його письмової заяви та всіх повнолітніх і дієздатних членів його сім'ї;
2) яке має статус соціального житла (для постійного проживання) - відповідно до статті 9 Закону № 500-VI.
Всі інші мешканці гуртожитків, на яких не поширюється Закон № 500-VI, можуть бути виселені з підстав і в порядку, передбаченому статтею 132 ЖК УРСР.
Згідно з частиною першою статті 19 Закону № 500-VI забороняється виселення, переселення та відселення мешканців гуртожитків, на яких поширюється дія цього Закону, без попереднього надання їм (їх сім'ям) іншого житла, придатного для постійного проживання людей, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Поняття "інше житло, придатне для постійного проживання" за своїм змістом відповідає поняттю "інше благоустроєне приміщення", яке визначене статтею 113 ЖК УРСР.
Інше жиле приміщення може надаватись відповідно до глави 4-1 ЖК УРСР, яке регулює правовідносини на користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання.
Згідно з Законом № 500-VI виселення, переселення чи відселення громадян з гуртожитків, які проживають в них на законних підставах, допускається лише у випадку визнання гуртожитку таким, що перебуває в аварійному стані або в стані, непридатному для проживання людей і лише з наданням іншого, придатного для тимчасового проживання людей житла.
Нормами ЖК УРСР передбачено, що виселення з гуртожитку його мешканців можливе як з наданням їм іншого житлового приміщення, так і без надання такого, що залежатиме від підстав проживання цих осіб у гуртожитках.
У статті 132 ЖК УРСР зазначено, що сезонні, тимчасові працівники і особи, що працювали за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особи, що вчились у навчальних закладах і вибули з них, підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення з гуртожитку, який їм було надано у зв'язку з роботою чи навчанням.
У цій же статті зазначено, що інших працівників підприємств, установ, організацій, які поселилися у гуртожитку в зв'язку з роботою, може бути виселено без надання іншого жилого приміщення у разі звільнення за власним бажанням без поважних причин, за порушення трудової дисципліни або вчинення злочину.
Необхідно звернути увагу, що відповідно до пункту 44 Примірного положення про гуртожитки громадян, які самоправно зайняли жилу площу в гуртожитку, виселяють без надання їм іншого жилого приміщення. Громадяни можуть бути виселені з гуртожитку без надання іншого жилого приміщення також на підставах, передбачених частиною першою статті 116 ЖК УРСР.
Тобто ЖК УРСР та Примірним положенням про гуртожитки передбачено перелік підстав, за наявності яких мешканця гуртожитку може бути виселено з житлового приміщення без надання іншого житлового приміщення і цей перелік є вичерпним.
Осіб, які припинили роботу з інших підстав, ніж ті, що зазначені в частині другій цієї статті, а також осіб, перелічених у статті 125 цього Кодексу, може бути виселено лише з наданням їм іншого жилого приміщення.
Осіб, які проживають у гуртожитках, виселяються також у разі знесення будинку або переобладнання будинку (жилого приміщення) в нежилий, а також якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом. При цьому особам, які виселяються, надається інша жила площа в гуртожитку або інше жиле приміщення.
Особи, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк, виселяються із спеціальних гуртожитків після поліпшення їх житлових умов у порядку, передбаченому законодавством, або після звільнення їх жилої площі, тимчасово заселеної іншими особами, чи після проходження відповідного курсу лікування. Особам, які пройшли курс лікування і не мають іншої жилої площі, житло надається в порядку, передбаченому цим Кодексом та іншими нормативно-правовими актами.
Вивченням цивільних справ за позовами про виселення з гуртожитків виявлено факти ухвалення судами рішень всупереч вимогам статті 19 Закону № 500-VI, якою забороняється виселення, переселення та відселення мешканців гуртожитків, на яких поширюється дія цього Закону, без попереднього надання їм (їх сім'ям) іншого житла, придатного для постійного проживання людей.
У більшості справ, надісланих на проведення узагальнення судами, правильно визначались особи, на яких поширюється дія Закону № 500-VI.
Рішенням Московського районного суду м. Харкова відмовлено в задоволенні позову ВАТ "Турбоатом" до Г.Г.Г. про виселення без надання іншого житлового приміщення із кімнати гуртожитку, яку надано відповідачу у зв'язку з його роботою на підприємстві на підставі відповідного ордеру.
При прийнятті рішення суд першої інстанції правильно керувався тим, що відповідач у передбаченому законом порядку вселився і проживає в гуртожитку, у тому числі і після припинення за власним бажанням трудових відносин у 2002 році. При ухваленні такого рішення суд першої інстанції керувався Законом № 500-VI та вважав, що відповідач пропрацював на підприємстві менше 10 років, проте є особою, яка не має власного житла, перебуває на квартирному обліку по забезпеченню дітей-сиріт пільговим житлом, більше п'яти років на законних підставах зареєстрований за місцем проживання у гуртожитку та фактично в ньому проживає, здійснює оплату за проживання.
Тобто судами дотримано вимоги закону щодо необхідності перевіряти підстави вселення, які були передбачені нормами житлового законодавства на час такого вселення.
Основною причиною неоднакового застосування судами положень Закону № 500-VI є законодавча невизначеність кола осіб, на яких поширюється цей закон. Визначення у Законі № 500-VI про його поширення на "громадян, які не мають власного житла, більше п'яти років на законних підставах зареєстровані за місцем проживання у гуртожитках та фактично проживають у них" на практиці суддями по різному тлумачиться. До того ж потребує роз'яснення і уточнюючі положення Закону № 500-VI: "Цей Закон не поширюється на осіб, які мешкають у гуртожитку без законних підстав (без офіційної реєстрації місця проживання)".
Найбільш поширеним є буквальне тлумачення застосування Закону № 500-VI про поширення конституційних гарантій на житло на осіб, які вселилися в гуртожиток на підставі ордеру, зареєстровані та продовжують постійно мешкати в гуртожитку станом на 1 січня 2009 року, в тому числі і після звільнення з роботи незалежно від причин звільнення, якщо вони іншого житла не мають.
З врахуванням системного аналізу правових норм, що регулюють правовідносини з реалізації житлових прав мешканців гуртожитків, остання позиція є найбільш вмотивованою.
За роки, які передували прийняттю Закону № 500-VI, розпорядженнями міських державних адміністрацій статус гуртожитків змінювався, у більшості випадків на житлові будинки для малосімейних, також більшість гуртожитків втратили своє функціональне призначення тимчасового поселення у зв'язку із роботою або навчанням, власники та балансоутримувачі гуртожитків використовують їх в якості майна, що здається в найм (оренду). І тому на сьогодні більшість громадян проживають в гуртожитках на підставі цивільно-правових угод.
При проведенні узагальнення у судів виникло питання - за умови розповсюдження на мешканця гуртожитку дії Закону № 500-VI , чи може він бути виселений з гуртожитку через прострочену заборгованість по оплаті за проживання у гуртожитку понад шість місяців згідно зі статтями 825, 826 ЦК, чи у випадку розірвання договору найму житлового приміщення у гуртожитку.
Проведеним узагальненням встановлено, що судами переважно розглядалися справи за позовами власників гуртожитків про виселення з підстав невиконання умов договору найму (оренди), або у зв'язку із закінченням терміну дії цього договору, що у більшості укладалися терміном на 1 рік. У позовних заявах зазначалось, що гуртожитки призначені для проживання працівників підприємства, а в них проживають особи, які не мають ордеру на вселення, не перебували та не перебувають у трудових відносинах з підприємством.
Під час розгляду справ про виселення у зв'язку із закінченням строку дії договору найму (оренди) житлового приміщення у гуртожитку або відмовою громадян укласти договір найму (оренди) у судах Вінницької, Чернігівської, Київської, Івано-Франківської областей виникали спірні питання стосовно застосування норм чинного законодавства, зокрема Закону № 500-VI.
Новозаводський районний суд рішенням від 16 листопада 2011 року відмовив у задоволенні позову ВАТ "Чернігівторгбуд" до С.О.М., С.М.Ф., С.В.О. про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення з тих підстав, що на час розгляду справи відповідачі не мали у власності житла та не мали у користуванні іншого житлового приміщення крім спірного, що останні п'ять років зареєстровані та фактично проживають у кімнаті № 3 буд. 126, на вул. Т. у м. Чернігові, в зв'язку з чим згідно з Законом № 500-VI вони не можуть бути виселені без надання їм іншого житла.
Апеляційний суд не погодився з такими висновками суду першої інстанції та зазначив, що суд першої інстанції застосував до спірних правовідносин норми ЖК УРСР та Закону № 500-VI помилково. 1 серпня 2005 року між ВАТ "Чернігівторгбуд" і С.О.М. був укладений договір про надання житлової площі в гуртожитку строком на три роки. Позивач не попередив С.О.М. про відмову від продовження строку дії зазначеного договору, а відповідачі не звільнили житлове приміщення та продовжували проживати в ньому. Відповідно до статті 822 ЦК дія цього договору була продовжена на тих самих умовах і на той самий строк, тобто до 1 серпня 2011 року. Листами від 21 квітня 2011 року та від 26 вересня 2011 року позивач попередив відповідача про небажання продовжувати з ним термін дії договору найму (оренди) спірного житла і запропонував відповідачу надання в оренду іншої кімнати в цьому гуртожитку, але останній відмовився. Відповідно до частини першої статті 812 ЦК житлова кімната в гуртожитку може бути предметом договору найму житла. Частиною другою статті 810 ЦК встановлено, що до договору найму житла застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом. Змістом укладеного сторонами договору про найм спірної кімнати від 1 серпня 2005 року та характером спірних правовідносин підтверджувалось, що С.О.М. і члени його сім'ї вселилися до цієї кімнати не у зв'язку з роботою чи навчанням, а відповідно до договору найму (оренди) зазначеної кімнати, тобто на підставі цивільно-правової угоди. Оскільки строк дії договору закінчився, то відповідно до частини першої статті 509 ЦК, частини першої статті 598 ЦК відповідачі повинні були звільнити займану ними кімнату. Згідно з укладеним сторонами договором найму (оренди) та з нормами права, що регулюють спірні правовідносини, після закінчення строку найму (оренди) кімнати позивач не зобов'язаний був надавати відповідачам інше житлове приміщення для проживання.
Апеляційний суд рішенням від 23 грудня 2011 року правильно задовольнив апеляційну скаргу ВАТ "Чернігівторгбуд" і виселив відповідачів з кімнати гуртожитку без надання іншого житлового приміщення.
Відповідно до змісту норм Закону № 500-VI, що спрямований на захист прав виключно законних мешканців гуртожитку, реалізація прав мешканців гуртожитків на час їх передачі у власність територіальної громади залежить від набуття ними прав на користування гуртожитком з дотриманням встановленої процедури (спільне рішення адміністрації та профкому, спеціальний ордер, фактичне проживання, реєстрація), тому вважається, що якщо іде мова про договір оренди, то застосування Закону № 500-VI до орендних правовідносин не відповідають правовій природі цього договору.
Необхідність обов'язкового укладення договору найму житлового приміщення в письмовій формі як підстава для заселення в гуртожиток передбачена лише при наданні соціального гуртожитку - житла, яке надається громадянам України на час їх перебування на соціальному квартирному обліку за умови, що таке житло є єдиним місцем їх проживання (стаття 21 Закону України від 12 січня 2006 року № 3334-IV "Про житловий фонд соціального призначення" ( Закон № 3334-IV)).
Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків визначають порядок користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків.
Пунктом 2 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків передбачено, що користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків здійснюється згідно з свідоцтвом на право власності або договором найму (оренди).
Згідно з пунктом 7 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків наймач житлового приміщення у гуртожитку зобов'язаний укласти договір про надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем відповідно до типового договору, оплачувати надані житлово-комунальні послуги у встановленні строки тощо.
Наведене свідчить, що законодавець не ототожнює договір про надання житлово-комунальних послуг з договором найму житла у гуртожитку, що тягне відповідні юридичні наслідки при визначенні права на користування гуртожитком до передачі його у власність територіальної громади.
Окремою категорією справ, пов'язаних із застосуванням Закону № 500-VI, є справи за позовами мешканців гуртожитків до виконавчих комітетів міських рад областей та власників гуртожитків про визнання права на приватизацію житлових приміщень у гуртожитках.
Відповідно до Закону № 500-VI приватизацією є відчуження житлових приміщень у гуртожитках, на які поширюється дія цього Закону, а набувачами прав на ці приміщення є визначені цим законом громадяни.
Закон № 500-VI не містить визначення понять "відчуження гуртожитків", "приватизація житла у гуртожитках". Досліджуючи загальнотеоретичні положення цих операцій, необхідно зазначити, що їх основою є перехід права власності від одного суб'єкта до іншого, тобто відчуження.
Прикінцевими положеннями Закону № 500-VI були внесені зміни до Закону № 2482-XII та до об'єктів приватизації були включені кімнати у гуртожитках (стаття 2 Закону № 2482-XII).
Законом № 3716-VI слова "кімнати у гуртожитках" замінено словами "житлові приміщення у гуртожитках (житлові кімнати, житлові блоки (секції))".
Законом № 3716-VI доповнені стаття 1 та пункт 4 статті 5 Закону № 2482-XII, а саме: зазначено, що особливості приватизації житлових приміщень у гуртожитках визначаються законом та право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитку з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які на законних підставах проживають у них.
Відповідно до частини першої статті 4 Закону № 500-VI громадяни, на яких поширюється дія цього Закону, мають право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитках, які перебувають у власності територіальних громад і можуть бути приватизовані відповідно до закону.
Відповідно до частини другої статті 4 Закону № 500-VI приватизація житлових приміщень у гуртожитках здійснюється відповідно до Закону № 2482-XII з урахуванням особливостей, визначених цим законом.
Згідно з частиною третьою статті 4 Закону № 500-VI громадяни, які на законних підставах проживають у гуртожитках державної форми власності, гуртожитках, що було включено до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), набувають право на приватизацію житлових приміщень у таких гуртожитках після їх передачі у власність відповідної територіальної громади.
Суди відмовляли в задоволенні позовів щодо приватизації житлових приміщень у гуртожитках, коли це питання не було вирішено у встановленому законом порядку.
Рішенням Керченського міського суду від 28 вересня 2011 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Автономної Республіки Крим, відмовлено у задоволенні позовних вимог Б.Т.Є. до виконавчого комітету Керченської міської ради, Управління житлово-комунального господарства (УЖКГ), третьої особи - Д.І.Ю., про визнання права власності на кімнату в гуртожитку в порядку приватизації.
При винесенні рішення суд першої інстанції керувався тим, що позивачка не надала суду доказів, що підтверджували б, що вона зверталася з належно оформленою заявою до відповідного органу приватизації, і компетентним органом питання щодо приватизації спірної кімнати не було вирішено.
Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (стаття 19 Конституції України).
Крім того, у справах щодо приватизації житлових приміщень у гуртожитках з'ясуванню підлягають обставини щодо того, чи перебувають ці житлові приміщення у гуртожитках, які підлягають приватизації відповідно до вимог згаданих законів, склад осіб, які постійно, як члени сім'ї наймача проживають у спірних приміщеннях або за якими зберігається право на проживання, термін та законність підстав їх реєстрації та фактичного проживання у гуртожитках, наявність у них власного житла та чи є вони громадянами України і чи не використано ними право на приватизацію державного житлового фонду раніше.
За період, що аналізується, мали місце випадки розгляду справ за позовами про приватизацію кімнат гуртожитку її мешканцями, якими частково вже використано право на безкоштовну приватизацію.
Рішенням Ворошиловського районного суду м. Донецька від 17 квітня 2012 року позов Б.Н.І., Л.І.І. до Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради про визнання права на приватизацію кімнат у гуртожитку й визнання недійсною відмову в приватизації житлових кімнат, задоволено та визнано за Б.Н.І. та Л.І.І. право на приватизацію кімнат № 14 та № 15 у буд. № 27 на бульварі Ф. у м. Донецьку, зобов'язано Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради передати кімнати у власність позивачам.
Звертаючись до суду із позовом, позивачі посилались на те, що на підставі ордеру, виданого АТ "Норд", вони є наймачами двох кімнат у гуртожитку, що передано до комунальної власності. Проте Управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради відмовлено у приватизації кімнат у зв'язку з тим, що у власності Б.Н.І. є власне житло - будинок. При прийнятті рішення суд першої інстанції керувався тим, що наявність у Б.Н.І. власного житла не є перешкодою для визнання за нею права на приватизацію кімнати у гуртожитку, оскільки вона отримала вже після взяття на облік на покращення умов проживання та реєстрації у гуртожитку на підставі свідоцтва про право на спадщину. Крім того, судом враховано, що у цьому будинку Б.Н.І. не проживає і не має наміру проживати через географічну віддаленість від Донецька.
З огляду на наведене та керуючись статтею 25 Закону № 500-VI, суд дійшов висновку щодо неправомірності відмови відповідача у приватизації позивачами кімнат у гуртожитку.
Висновок суду є сумнівним, оскільки стаття 1 Закону № 500-VI передбачає вимоги, яким повинні відповідати мешканці гуртожитків, на яких поширюються гарантії цього Закону. При цьому у самому законі не зазначається, що за наявності іншого житла до таких мешканців можуть бути застосовані гарантії Закону № 500-VI, у разі, якщо житло, що їм належить, не відповідає певним критеріям, у тому числі і за місцем знаходження житла.
Законом № 500-VI встановлена договірна основа передачі гуртожитків у власність територіальних громад, відповідно до повноважень та фінансових можливостей органів місцевого самоврядування, а також компенсаційної основи такої передачі.
Практика розгляду судами справ щодо приватизації житлових приміщень у гуртожитках була різною. Непоодинокими є випадки винесення рішення з порушенням норм матеріального права.
Рішенням Стрийського міськрайонного суду від 12 травня 2011 року задоволено позов Б.Л.В. та ще 67 мешканців гуртожитку № 5 на вул. С. в м. Стрию Львівської області до ВАТ "Стрийський завод ковальсько-пресового обладнання" про визнання недійсною приватизацію зазначеного гуртожитку.
Мешканці гуртожитку на обґрунтування позовних вимог посилалися на те, що Стрийський завод ковальсько-пресового обладнання був перетворений у ВАТ у 1994 році і в статутний фонд наказом Міністерства машинобудування військово-промислового комплексу і конверсії України був включений гуртожиток. Оскільки об'єкт було включено у власність ВАТ всупереч вимогам Закону України від 4 березня 1992 року № 2163-XII "Про приватизацію державного майна", № 2482-XII, ЖК УРСР, згідно з якими гуртожитки не підлягають приватизації (справа № 2-158/11).
Рішення Стрийського міськрайонного суду набрало законної сили, проте виникає сумнів щодо правильності застосування норм матеріального права. На час ухвалення рішення Стрийським міськрайонним судом у цій справі, вже була прийнята постанова Верховного Суду України від 28 лютого 2011 року в аналогічних правовідносинах де висловлена інша правова позиція.
У постанові Верховного Суду України зазначено, що відповідно до частини другої статті 1, частини другої статті 2, частини другої статті 3 Закону України від 6 березня 1992 року № 2171-XII "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", а також пункту 9 частини другої статті 8 Закону № 2482-XII (зазначені закони в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) на момент проведення приватизації підприємства гуртожитки не належали до об'єктів державного житлового фонду, що підлягав приватизації громадянами України чи передачі в комунальну власність відповідних рад, і могли бути включені до вартості майна підприємств, які підлягали приватизації, оскільки законодавчої заборони на це не існувало.
Пунктом 2 Положення про порядок передачі в комунальну власність державного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ та організацій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 6 листопада 1995 року № 891, встановлено, що передачі в комунальну власність підлягають житлові будинки відомчого житлового фонду (крім гуртожитків).
Зміни до пункту 2 Положення про порядок передачі в комунальну власність державного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ та організацій щодо передачі в комунальну власність відомчого житлового фонду, у тому числі гуртожитків, було внесено постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 695.
Судом першої інстанції у зазначеній справі також не було враховано, що на час ухвалення судового рішення набрав чинності Закон № 500-VI, який містить спеціальні норми, щодо гуртожитків, що були включені до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації та гарантії прав мешканців, які на законних підставах проживають у таких гуртожитках (стаття 8, частина третя статті 14 Закону № 500-VI).
Гуртожитки, що було включено до статутних капіталів товариств, створених в процесі приватизації (корпоратизації), передаються у власність територіальної громади за умови попередньої повної компенсації вартості гуртожитку або безоплатно, за умови згоди на це власника гуртожитку (пункт 3 частини третьої статті 14 Закону № 500-VI).
Пунктом 6 частини першої статті 5 Закону № 500-VI передбачено, що передача житлових приміщень у гуртожитках у власність громадян здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування.
На виконання положень Закону № 500-VI наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України затверджено Положення про порядок передачі квартир (будинків) жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян.
Пунктом 14 Положення про порядок передачі квартир (будинків) жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян передбачено, що у разі, якщо гуртожиток перебував у власності територіальної громади (був переданий у власність територіальної громади) до набрання чинності Законом № 500-VI, то передача кімнат у гуртожитках у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації. У разі ж, якщо гуртожиток передається (був переданий) з державної до комунальної власності після набрання чинності Законом № 500-VI, то передача жилих приміщень (кімнат) у гуртожитках здійснюється виключно на підставі рішення відповідної місцевої ради, якому до того ж передує рішення цієї ради щодо подальшого використання цього гуртожитку.
Склад документів і порядок їх оформлення при приватизації житла в гуртожитку визначено пунктами 18 - 23 Положення про порядок передачі квартир (будинків) жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян.
При розгляді справ щодо приватизації житлових приміщень в гуртожитку необхідно перевіряти чи повноважним органом прийнято рішення про передачу житлового приміщення в гуртожитку у власність його мешканців в порядку приватизації, оскільки визначення повноважного органу залежить від того, коли гуртожиток був переданий у власність територіальної громади - до набрання чинності Законом № 500-VI чи після (пункт 14 Положення про порядок передачі квартир (будинків) жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян).
Аналізом встановлено, що основними підставами для відмови у приватизації житлових приміщень у гуртожитках їх мешканцями були: відсутність у мешканця гуртожитку законних підстав на житлову площу в гуртожитку; подання заяви мешканцем гуртожитку на приватизацію кімнати в гуртожитку, на який не поширюється дія Закону № 500-VI. Але зустрічаються й інші підстави для прийняття судами рішення про відмову у приватизації житлових приміщень у гуртожитках.
Бучацький районний суд, відмовляючи у задоволенні позову Г.Г.А. та інших до Бучацької міської ради, підприємства "Готель "Юність", Товариства сприяння обороні України, регіонального відділення Фонду державного майна України в Тернопільській області, Тернопільської обласної організації Товариства сприяння обороні України та Бучацької автошколи Товариства сприяння обороні України про зобов'язання підприємства "Готель "Юність", Товариства сприяння обороні України передати у власність територіальній громаді м. Бучача гуртожиток на вул. В., 1 в м. Бучач, зобов'язання Бучацької міської ради прийняти у власність територіальної громади м. Бучача гуртожиток, скасування рішення Бучацької міської ради та скасування свідоцтва про право особистої власності, керувався тим, що передача гуртожитку у власність територіальній громаді м. Бучача можлива після вирішення спору, який виник між державою в особі Фонду державного майна України та Товариством сприяння обороні України, про його форму власності, що позивачі не можуть бути суб'єктами правовідносин, які виникли в цьому спорі.
Позивачі мотивували свої позовні вимоги тим, що Товариство сприяння обороні України не є власником будівлі на вул. В. в м. Бучач Тернопільської області, частину якої займає гуртожиток, що будівля є державною власністю України, а тому для забезпечення реалізації їх конституційних прав на житло, гуртожиток підлягає передачі у власність територіальній громаді відповідно до Закону № 500-VI.
Ухвалою апеляційного суду Тернопільської області від 20 лютого 2012 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Проте згідно зі статтею 18 Закону № 500-VI передача гуртожитків у власність територіальних громад є повноваженням органів місцевого самоврядування щодо приватизації житла у гуртожитках.
Згідно зі статтею 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Отже, з позовом про передачу гуртожитку у власність територіальної громади може звернутися орган місцевого самоврядування і на такий спір не може бути розглянутий у порядку цивільного судочинства, оскільки його сторонами є юридичні особи.
У пункті 3 розділу VIII Закону № 500-VI зазначено, що метою захисту житлових прав мешканців гуртожитків, недопущення їх виселення із займаних житлових приміщень, недопущення відчуження гуртожитків, які будувалися за державні кошти, установити мораторій на відчуження (крім передачі у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад) гуртожитків, які перебувають у повному господарському віданні або оперативному управлінні підприємств, організацій, установ незалежно від форм власності, або увійшли до статутних фондів акціонерних чи колективних підприємств, створених у процесі приватизації чи корпоратизації, протягом строку реалізації державної програми передачі гуртожитків у власність територіальних громад, але не менше шести років з дня опублікування цього Закону. Цей мораторій діє на відчуження у будь-який спосіб зазначених гуртожитків як цілісних майнових комплексів або їх окремих будівель, споруд, жилих та нежилих приміщень та іншого майна на користь фізичних чи юридичних осіб.
Як вбачається з матеріалів, надісланих для проведення аналізу, трапляються випадки посвідчення нотаріусами договорів про відчуження гуртожитків під час дії мораторію.
У провадженні Дергачівського районного суду Харківської області знаходилися цивільні справи за позовами Я.С.М. до мешканців гуртожитків про поновлення порушеного права власності шляхом виселення мешканців гуртожитку з приміщень гуртожитку без надання іншого житла та зняття з реєстрації.
Я.С.М. 9 листопада 2010 року під час дії мораторію на підставі договору купівлі-продажу придбав у ТОВ "Галан ЛТД" гуртожиток, після державної реєстрації прав власності на гуртожиток звернувся до суду з зазначеними позовами. В обґрунтування своїх позовних вимог зазначав, що відповідачі мешкають у гуртожитку без згоди нового власника гуртожитку, порушують та обмежують його права як власника гуртожитку на розпорядження гуртожитком, тому підлягають виселенню.
У такому випадку суди повинні оцінювати правомірність вимог набувача з урахуванням того, чи відповідає укладений договір купівлі-продажу вимогам статей 203 , 215 ЦК.
Висновки
У проведеному аналізі встановлено, що за період із січня 2011 року по травень 2012 року судами досить рідко застосовувалися положення Закону № 500-VI при розгляді справ щодо забезпечення житлових прав мешканців гуртожитків, а при застосуванні інших нормативних актів у суддів виникали труднощі.
Незважаючи на те, що Закон № 500-VI був чинним тривалий час, з аналізу вбачаємо проблеми при його застосуванні, зокрема неоднакову практику розгляду судами справ, тривале вирішення спорів, основними причинами цього були: невизначеність окремих понять, що містяться у Законі № 500-VI; застаріле житлове законодавство; правова необізнаність громадян та інше.
Положення Закону № 500-VI виконуються не в повному обсязі, про що свідчить значна кількість звернень мешканців гуртожитків до судів з позовними заявами про порушення їх житлових прав.
Часто при розгляді зазначеної категорії справ виникали труднощі у зв'язку із визначенням юрисдикції, втратою документів щодо права власності на гуртожитки (рішень щодо надання житлових приміщень в гуртожитках та ордерів) на час передачі гуртожитків у власність територіальних громад та при неповній передачі гуртожитків у власність територіальних громад.
Насамперед для повноцінного функціонування норм Закону № 500-VI необхідно привести у відповідність до його положень чинне житлове законодавство. Зокрема, потребує удосконалення чинний ЖК УРСР, адже цей нормативний акт було прийнято значно раніше, та наявні на теперішній час суспільні відносини у зазначеній сфері суттєво трансформувалися, внаслідок чого виникли певні правові колізії та суперечності при застосуванні норм згаданого кодексу.
Потребують роз'яснення та викладення в правових позиціях Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ питання щодо юрисдикції розгляду справ зазначеної категорії, поширення в часі дії норм Закону № 500-VI, питання меж регулювання Законом № 500-VI правовідносин, які виникають з приводу фактичного використання житлової площі в гуртожитках на умовах найму (оренди), визначення поняття законності проживання громадян у гуртожитках та, відповідно, наявності підстав для задоволення позовів про виселення та інше.
Аналіз судової практики обговорено та затверджено суддями судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.