НАЦІОНАЛЬНА КОМІСІЯ З ЦІННИХ ПАПЕРІВ ТА ФОНДОВОГО РИНКУ
РІШЕННЯ
| 13.05.2021 м. Київ № 274 |
Зареєстровано в Міністерстві юстиції України
04 червня 2021 р. за № 751/36373
Про затвердження Положення про провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю
( Із змінами і доповненнями, внесеними рішеннями Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 9 лютого 2023 року № 133 ( враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 3 березня 2023 року № 226, зміни, внесені абзацом третім підпункту 1, підпунктом 6 пункту 4, пунктом 9, підпунктом 9 пункту 10 Змін, затверджених рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 9 лютого 2023 року № 133, набирають чинності з 1 січня 2024 року ), від 11 квітня 2024 року № 435 ( враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 1 травня 2024 року № 539 ), від 16 вересня 2024 року № 09/21/1132/К03 )(З дня набрання чинності Законом України від 10 червня 2023 року № 3153-IX "Про захист прав споживачів" до цього рішення будуть внесені зміни, передбачені абзацом третім підпункту 1 пункту 2 Змін, затверджених рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 11 квітня 2024 року № 435, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 1 травня 2024 року № 539)
Відповідно до пункту 13 статті 8 Закону України "Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні", частини третьої статті 4, частини першої статті 14 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", у зв'язку з прийняттям Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів" від 19 червня 2020 року № 738-IX Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку
ВИРІШИЛА:
1. Затвердити Положення про провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, що додається.
2. Визнати таким, що втратило чинність, розпорядження Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг від 08 серпня 2017 року № 3386 "Про затвердження Положення про обов'язкові критерії та фінансові нормативи, а також вимоги, що обмежують ризики в діяльності фінансових компаній - управителів при здійсненні діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю", зареєстроване в Міністерстві юстиції України 25 жовтня 2017 року за № 1311/31179.
3. Департаменту методології регулювання професійних учасників ринку цінних паперів (Курочкіна І. Ю.) забезпечити:
подання цього рішення на державну реєстрацію до Міністерства юстиції України;
оприлюднення цього рішення на офіційному вебсайті Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.
4. Це рішення набирає чинності з 01 липня 2021 року.
5. Контроль за виконанням цього рішення покласти на члена Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку Ільіна А. В.
| Голова Комісії | Руслан МАГОМЕДОВ |
Протокол засідання Комісії
від 13 травня 2021 р. № 26
ЗАТВЕРДЖЕНО
Рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку
13 травня 2021 року № 274
ПОЛОЖЕННЯ
про провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю
( У тексті Положення слова "страхова компанія" у всіх відмінках замінено словом "страховик" у відповідних відмінках; слова "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" замінено словами "Про фінансові послуги та фінансові компанії" згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 9 лютого 2023 року № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 3 березня 2023 року № 226 )
I. Загальні положення
1. Це Положення встановлює порядок та умови провадження управителями професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (далі - діяльність з управління майном), інші вимоги та показники, що обмежують ризики провадження діяльності з управління майном, а також дії управителя щодо припинення такої діяльності у разі анулювання в нього ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (далі - ліцензія) за порушення вимог законодавства.
2. У цьому Положенні терміни вживаються в таких значеннях:
договір управління майном - договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном, яким для фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю (далі - ФОН) та системи ФОН-ФФБ - договір про придбання сертифікатів ФОН;
новий управитель - управитель, який за пропозицією організації управителів, сформованою за результатами проведеного відбору, погодженою відповідною постановою НКЦПФР, або визначений НКЦПФР за відповідною постановою здійснюватиме подальше управління ФФБ та/або ФОН, управління якими здійснював управитель ФФБ (управитель ФОН), ліцензію якого було анульовано за порушення вимог законодавства;
( пункт 2 розділу I доповнено новим абзацом третім згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226, абзац третій пункту 2 розділу І із змінами, внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 16.09.2024 р. № 09/21/1132/К03 )
організація управителів - саморегулівна організація професійних учасників ринків капіталу, які провадять діяльність з управлінням майном, або об'єднання таких професійних учасників ринків капіталу у разі відсутності саморегулівної організації;
( пункт 2 розділу I доповнено новим абзацом четвертим згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226, у зв'язку з цим абзаци третій - шостий вважати відповідно абзацами п'ятим - восьмим )
управитель - юридична особа, яка відповідає вимогам, встановленим Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (далі - Закон) та Законом України "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки", та на підставі ліцензії від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, правилами ФФБ та/або правилами ФОН (далі - правила фонду);
управління майном - здійснення управителем юридичних та фактичних дій щодо розпорядження майном від свого імені, за рахунок та в інтересах установників управління майном;
установник управління майном (далі - установник) - довіритель, який передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору про участь у ФФБ (далі - довіритель ФФБ), та власник сертифікатів ФОН.
Інші терміни, які використовуються в цьому Положенні, вживаються відповідно до Закону, Закону України "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки", Закону України "Про державне регулювання ринків капіталу та організованих товарних ринків", Закону України "Про фінансові послуги та фінансові компанії", Закону України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (далі - Закон про ГРП) та інших нормативно-правових актів, які регулюють діяльність управителів.
( абзац восьмий пункту 2 розділу I із змінами внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
3. Управитель здійснює від свого імені та в інтересах установників управління майном управління залученими коштами згідно з главою 70 Цивільного кодексу України, Законом, правилами фонду та договорами з установниками управління. Управитель здійснює управління майном особисто та не може доручити управління майном іншим особам, крім випадків, прямо передбачених законом.
Управитель фонду, здійснюючи управління майном ФФБ та/або ФОН, зобов'язаний повідомляти осіб, з якими він вчиняє правочини, про те, що він є управителем, а не власником майна.
4. Договори управителя з установниками, забудовниками, затверджені управителем правила фонду не повинні містити умов, які суперечать одна одній, положень з неоднозначним трактуванням і різним тлумаченням і мають відповідати вимогам законодавства, а також не порушувати та не обмежувати права споживачів, визначені законодавством. У зазначених документах мають використовуватися поняття, які відповідають поняттям, визначеним законодавством, у разі застосування понять, не визначених законодавством, такі документи мають містити їх визначення. Одне і те саме слово не може вживатися для вираження різних понять, різні слова не можуть вживатися для вираження одного і того самого поняття.
5. Управитель фонду має виконувати свої зобов'язання перед установниками у порядку та строки, установлені законодавством, укладеними з ними договорами та правилами фонду.
6. Відносини між забудовником, управителем, установниками та іншими суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів припиняються після виконання всіх зобов'язань перед установниками, крім випадків, установлених законом.
II. Створення ФФБ/ФОН
1. Створення ФФБ/ФОН здійснюється управителем за власною ініціативою.
2. Управитель може створити ФФБ виду А або ФФБ виду Б. Створення ФФБ виду Б здійснюється виключно після отримання відповідного дозволу НКЦПФР на прийняття управителем на себе комерційних ризиків.
3. Для створення ФФБ управитель ФФБ має:
розробити та затвердити правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ;
укласти договір із забудовником (у разі створення одночасно декількох ФФБ договір із забудовником укладається окремо щодо кожного ФФБ, який створюється);
( абзац третій пункту 3 розділу II із змінами внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
відкрити у банку, кредитний рейтинг якого відповідає інвестиційному рівню за Національною рейтинговою шкалою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, на своє ім'я окремий поточний рахунок, який є рахунком цього ФФБ. У разі створення управителем декількох ФФБ, управитель відкриває такий рахунок для кожного ФФБ окремо. Управитель, який є банком, відкриває окремі рахунки для кожного створеного ним ФФБ у своєму балансі.
Після здійснення всіх дій, передбачених цим пунктом, ФФБ вважається таким, що створений.
4. Для створення ФОН управитель має:
розробити та затвердити правила ФОН, інвестиційну декларацію та проспект емісії сертифікатів ФОН;
укласти договір із забудовником з дотриманням вимог статей 9 та 10 Закону (якщо в правилах ФОН передбачено використання коштів ФОН для фінансування будівництва);
здійснити емісію сертифікатів ФОН (у разі укладання договору із забудовником - на суму, що не перевищує вартості об'єкта будівництва);
відкрити у банку, кредитний рейтинг якого відповідає інвестиційному рівню за Національною рейтинговою шкалою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, на своє ім'я окремий поточний рахунок, який є рахунком цього ФОН. У разі створення управителем декількох ФОН, управитель відкриває такий рахунок для кожного ФОН окремо. Управитель, який є банком, відкриває окремі рахунки для кожного створеного ним ФОН у своєму балансі.
ФОН вважається створеним після затвердження управителем правил ФОН, інвестиційної декларації, проспекту емісії сертифікатів ФОН, реєстрації випуску сертифікатів ФОН, відкриття поточного рахунку ФОН та укладення управителем ФОН договору із забудовником у випадках, передбачених Законом та правилами ФОН, оформлення забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором відповідно до вимог статті 10 Закону.
5. Управитель має затвердити режим свого робочого часу (у тому числі для відокремлених структурних підрозділів), а саме робочі та вихідні дні, робочі години та години перерви, розмістити зазначену інформацію на власному вебсайті, та забезпечити її актуальність. Управитель має забезпечити відповідно до затвердженого режиму роботи присутність уповноваженої особи з роботи з клієнтами за місцезнаходженням управителя та його відокремлених підрозділів.
6. Правила фонду, затверджені управителем, мають відповідати вимогам, встановленим Законом. Правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя, встановлені установником у договорі управління майном.
Управитель розміщує правила фонду у вільному доступі у цілодобовому режимі на власному вебсайті не пізніше наступного робочого дня після дати набрання ними чинності із зазначенням такої дати.
7. Правила ФФБ є публічною пропозицією (офертою) для вступу до ФФБ та участі в ньому особи, яка бажає стати довірителем цього ФФБ, на підставі визнання цих правил, шляхом підписання договору про участь у ФФБ.
8. Після визнання довірителями правил ФФБ та внесення до ФФБ коштів управитель ФФБ не має права вносити зміни та доповнення до правил ФФБ без письмової згоди всіх довірителів. У разі необхідності внесення змін та доповнень до правил ФФБ управитель ФФБ зобов'язаний надіслати у письмовій формі пропозиції із зазначенням змісту правил, які пропонується змінити, кожному довірителю. Згода довірителя вважається отриманою, якщо протягом 30 днів з дня надходження повідомлення від управителя з пропозицією про внесення змін і доповнень до правил ФФБ на зазначену у договорі адресу довірителя управитель не отримав письмової відповіді довірителя.
Зміни до правил фонду не можуть погіршувати умови, що забезпечують права довірителів/власників сертифікатів ФОН.
9. Управитель щодо кожного створеного ФФБ/ФОН зобов'язаний розмістити на власному вебсайті таку інформацію:
1) ідентифікатор об'єкта будівництва (закінченого будівництвом об'єкта);
2) основні технічні характеристики подільного об'єкта незавершеного будівництва згідно з переліком, визначеним Кабінетом Міністрів України, але в обсязі не меншому, ніж зазначено в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;
3) відомості про забудовника будівництва:
для юридичної особи:
найменування юридичної особи, у тому числі скорочене (за наявності);
ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України, що міститься в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань (далі - ідентифікаційний код) (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);
( абзац четвертий підпункту 3 пункту 9 розділу II із змінами, внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 11.04.2024 р. № 435, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 01.05.2024 р. № 539 )
організаційно-правова форма;
відомості про керівника юридичної особи та про інших осіб, які можуть вчиняти дії від імені юридичної особи, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо (за наявності): прізвище, власне ім'я, по батькові, дані про наявність обмежень щодо представництва юридичної особи;
( абзац шостий підпункту 3 пункту 9 розділу II із змінами, внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 11.04.2024 р. № 435, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 01.05.2024 р. № 539 )
відомості про кінцевого бенефіціарного власника (контролера) забудовника будівництва: прізвище, власне ім'я, по батькові (за наявності); найменування та ідентифікаційний код (для резидента) засновника юридичної особи, в якому ця особа є кінцевим бенефіціарним власником згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;
( абзац сьомий підпункту 3 пункту 9 розділу II із змінами, внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 11.04.2024 р. № 435, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 01.05.2024 р. № 539 )
місцезнаходження юридичної особи;
інформація для здійснення зв'язку з юридичною особою: телефон, адреса електронної пошти;
дані про перебування юридичної особи у процесі припинення;
дані про перебування юридичної особи у процесі провадження у справі про банкрутство, санації, у тому числі відомості про розпорядника майна, керуючого санацією, ліквідатора;
для фізичної особи - підприємця:
прізвище, власне ім'я, по батькові (за наявності);
( абзац тринадцятий підпункту 3 пункту 9 розділу II із змінами, внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 11.04.2024 р. № 435, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 01.05.2024 р. № 539 )
місцезнаходження (адреса, за якою здійснюється зв'язок з фізичною особою - підприємцем);
інформація для здійснення зв'язку з фізичною особою - підприємцем: телефон та адреса електронної пошти;
відомості про осіб, які можуть вчиняти дії від імені фізичної особи - підприємця, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо (за наявності): прізвище, власне ім'я, по батькові (за наявності), дані про наявність обмежень щодо представництва від імені фізичної особи - підприємця;
( абзац шістнадцятий підпункту 3 пункту 9 розділу II із змінами, внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 11.04.2024 р. № 435, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 01.05.2024 р. № 539 )
4) відомості про генерального підрядника або підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), передбачені підпунктом 3 цього пункту;
5) запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;
6) відомості про право на виконання будівельних робіт з посиланням на відповідні відомості та документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;
7) відомості про хід будівництва (щомісячні фотографії об'єкта, графік виконання робіт та стан його виконання);
8) відомості про майбутні об'єкти нерухомості, які продано та які продаються, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України;
9) умови придбання та ціну майбутніх об'єктів нерухомості або спосіб її визначення;
10) проєкт договору про участь у фонді фінансування будівництва;
11) інші відомості, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України.
10. Інформація, визначена у пункті 9 цього розділу, розміщується управителем на своєму вебсайті до укладення першого договору про участь у фонді фінансування будівництва та оновлюється (крім інформації, визначеної у підпункті 7 пункту 9 цього розділу) протягом 10 робочих днів з дня настання відповідних змін.
( абзац перший пункту 10 розділу II із змінами, внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 11.04.2024 р. № 435, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 01.05.2024 р. № 539 )
Інформація, визначена у підпункті 7 пункту 9 цього розділу, оновлюється управителем щомісяця не пізніше 15 числа.
( розділ II доповнено пунктом 9 згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
III. Взаємовідносини між управителем та забудовником
1. За договором, визначеним пунктом 3 розділу II цього Положення, який управитель укладає із забудовником, забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених Законом, правилами фонду та договорами управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах цього договору. Такий договір, укладений після набрання чинності Законом про ГРП, підлягає нотаріальному посвідченню.
Управитель з дня набрання чинності Законом про ГРП не має права укладати договір із забудовником, який є пов'язаною особою такого управителя.
Договір між забудовником та управителем ФФБ, укладений до набрання чинності Законом про ГРП, має обов'язково містити ідентифікатор об'єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об'єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення договору) та зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах Закону та правил ФФБ.
Договір між забудовником та управителем ФФБ, укладений після набрання чинності Законом про ГРП, має відповідати вимогам, встановленим статтею 9 Закону, та передбачати порядок та періодичність надання забудовником управителю звітності, передбаченої частиною восьмою статті 16 Закону, за кожним об'єктом будівництва окремо, незалежно від кількості об'єктів, які входять до ФФБ, за формами, встановленими законодавством у сфері будівництва, в обсязі, необхідному та достатньому для здійснення управителем належного контролю за виконанням забудовником зобов'язань за договором, у тому числі щодо цільового використання коштів, переданих управителем забудовнику, та виконання графіка будівництва.
За одним об'єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ.
( пункт 1 розділу III у редакції рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
2. Управитель визначає банк, в якому відкриваються поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва. Ця умова включається забудовником до договорів підряду та інших договорів, пов'язаних із спорудженням об'єкта будівництва.
( пункт 2 розділу III у редакції рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
3. Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник:
передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво. До переліку об'єктів інвестування в об'єкті будівництва можуть бути включені об'єкти інвестування, віднесені до гарантійної частки будівництва об'єкта нерухомого майна (щодо об'єктів будівництва, стосовно яких право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП);
передає управителю майнові права на ці об'єкти інвестування для їх подальшої передачі довірителям цього ФФБ на умовах правил ФФБ (щодо об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, стосовно якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом про ГРП);
забезпечує проведення державної реєстрації права довірчої власності на об'єкти інвестування на ім'я управителя для подальшої передачі спеціального майнового права на ці об'єкти довірителям цього ФФБ на умовах правил ФФБ (щодо об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, стосовно якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП).
Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати у будь-який спосіб об'єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду (щодо об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, стосовно якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом про ГРП) або права довірчої власності на які зареєстровані на ім'я управителя фонду (щодо об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, стосовно якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом про ГРП), без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об'єкти інвестування від управителя до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.
Протягом періоду будівництва управитель відповідно до умов договору підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про об'єкти інвестування, щодо яких укладені договори про участь у ФФБ.
( пункт 3 розділу III у редакції рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
4. Виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором:
укладеним до набрання чинності Законом про ГРП, можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності;
укладеним після набрання чинності Законом про ГРП, є об'єкт будівництва, всі об'єкти інвестування, які є складовими частинами об'єкта будівництва, та земельна ділянка, на якій розташований об'єкт будівництва (якщо така земельна ділянка є власністю забудовника). Предметом іпотеки додатково можуть бути інше нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості, які належать забудовникові на праві власності (спеціальному майновому праві).
Іпотечний договір укладається у письмовій формі та нотаріально посвідчується відповідно до закону.
В іпотечному договорі передбачаються:
зобов'язання забудовника уступити управителю майнові права на предмет іпотеки у разі виникнення передбаченого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем (якщо договір між забудовником та управителем, визначений пунктом 1 цього розділу, укладений стосовно об'єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом ГРП);
зобов'язання забудовника передати управителю право власності / спеціальне майнове право на предмет іпотеки у разі виникнення передбаченого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем (якщо договір між забудовником та управителем, визначений пунктом 3 розділу II цього Положення, укладений стосовно об'єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП);
можливість припинення управителем без згоди забудовника обтяження об'єкта інвестування, щодо якого за довірителем реєструється спеціальне майнове право (якщо договір між забудовником та управителем, визначений пунктом 3 розділу II цього Положення, укладений стосовно об'єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП).
За кожним об'єктом будівництва забудовник та управитель укладають:
договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами (якщо договір між забудовником та управителем, визначений пунктом 3 розділу II цього Положення, укладений стосовно об'єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом про ГРП);
договір уступки спеціального майнового права на об'єкт будівництва та об'єкти інвестування, які є складовими частинами об'єкта будівництва, щодо яких за забудовником на момент набрання чинності цим договором зареєстровано таке право, з відкладальними умовами (якщо договір між забудовником та управителем, визначений пунктом 3 розділу II цього Положення, укладений стосовно об'єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП);
договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника в разі порушення останнім умов договору з управителем.
( пункт 4 розділу III у редакції рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
5. Управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов'язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:
змін технічних характеристик об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування;
погіршення споживчих властивостей об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування;
зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків;
збільшення строків будівництва більше ніж на дев'яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
( абзац п'ятий пункту 5 розділу III із змінами внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
6. В інтересах довірителів управитель:
здійснює контроль цільового використання коштів, спрямованих на фінансування будівництва;
може перевіряти фінансовий стан забудовника, вимагати від нього надання фінансових та аудиторських звітів.
7. Пункт 7 розділу III виключено
( згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226, у зв'язку з цим пункт 8 вважати пунктом 7 )
7. У разі виявлення управителем ризику порушення умов договору управитель повинен вжити заходи, передбачені статтею 10 Закону, та має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями, що виходять із ФФБ у зв'язку з розірванням договору про участь у ФФБ, передання всієї дозвільної, виконавчої, технічної та іншої документації, необхідної для завершення будівництва об'єкта, прийняття його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку та передання об'єктів інвестування установникам, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов'язань за договором, визначені Законом.
( пункт 7 розділу III у редакції рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
8. У разі невиконання забудовником умов договору управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства.
( розділ III доповнено пунктом 8 згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
9. З метою гарантування добудови об'єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП, забудовник та управитель ФФБ, за яким зареєстровано право довірчої власності на всі майбутні об'єкти нерухомості у подільному об'єкті незавершеного будівництва, можуть домовитися про залишення обтяження на об'єкти інвестування, включені до гарантійної частки будівництва об'єкта нерухомого майна.
( розділ III доповнено пунктом 9 згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
IV. Взаємовідносини між управителем та довірителем ФФБ
1. Управитель укладає з особами, які мають намір стати довірителями певного ФФБ, договори про участь у ФФБ, які повинні відповідати Типовому договору про участь у фонді фінансування будівництва (додаток до цього Положення), з урахуванням особливостей та порядку укладання договорів про надання фінансових послуг, визначених статтею 9 Закону України "Про фінансові послуги та фінансові компанії" та статтею 18 Закону України "Про захист прав споживачів", а також стосовно об'єктів інвестування в об'єктах будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких виникло після набрання чинності Законом про ГРП, статтею 13 Закону про ГРП.
( абзац перший пункту 1 розділу IV із змінами внесеними згідно з рішеннями Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226, від 11.04.2024 р. № 435, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 01.05.2024 р. № 539 )
(з дня набрання чинності Законом України від 10.06.2023 р. № 3153-IX "Про захист прав споживачів" до абзацу першого пункту 1 розділу IV будуть внесені зміни, передбачені абзацом третім підпункту 1 пункту 2 Змін, затверджених рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 11.04.2024 р. № 435, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 01.05.2024 р. № 539)
Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об'єкта будівництва у разі відсутності:
( пункт 1 розділу IV доповнено новим абзацом другим згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
у забудовника права на виконання будівельних робіт;
( пункт 1 розділу IV доповнено новим абзацом третім згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
державної реєстрації спеціального майнового права на об'єкти інвестування за забудовником (стосовно об'єктів інвестування в об'єктах будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких виникло після набрання чинності Законом про ГРП);
( пункт 1 розділу IV доповнено новим абзацом четвертим згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
державної реєстрації права довірчої власності на об'єкти інвестування на ім'я управителя відповідно до закону (стосовно об'єктів інвестування в об'єктах будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких виникло після набрання чинності Законом про ГРП).
( пункт 1 розділу IV доповнено новим абзацом п'ятим згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об'єкта будівництва також у разі скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, припинення/зупинення права на виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності або у разі розірвання (визнання недійсним) договору між забудовником та управителем ФФБ, припинення права власності або користування земельною ділянкою, на якій споруджується об'єкт будівництва.
( пункт 1 розділу IV доповнено новим абзацом шостим згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226, у зв'язку з цим абзаци другий - шостий вважати відповідно абзацами сьомим - одинадцятим )
Договір про участь у ФФБ укладається:
виключно в письмовій формі у паперовому вигляді або у вигляді електронного документа, створеного згідно з вимогами, визначеними Законом України "Про електронні документи та електронний документообіг";
у формі єдиного документа, підписаного сторонами, або за згодою особи, яка має намір стати довірителем, шляхом приєднання її до запропонованого управителем договору в цілому. У разі якщо укладення договору про участь у ФФБ відбувається шляхом приєднання осіб, які мають намір стати довірителями, до запропонованого управителем договору, текст такого договору та зміни до нього мають бути оприлюднені на вебсайті управителя. При укладенні договору про участь у ФФБ шляхом приєднання управитель зобов'язаний забезпечити інформування довірителів про всі умови такого договору, про порядок припинення дії договору, а також про всі зміни до нього. При укладенні договору управитель не має права обмежувати право особи, яка має намір стати довірителем, на укладення договору участь у ФФБ з управителем у формі єдиного документа.
Договори про участь у ФФБ не можуть містити грошових зобов'язань сторін, визначених в іноземній валюті та/або в гривневому еквіваленті іноземної валюти.
Будь-які пропозиції управителя довірителю про зміну істотних умов договору про участь у ФФБ повинні здійснюватися у строки, встановлені договором, шляхом направлення управителем довірителю повідомлення у спосіб, що дає змогу встановити дату відправлення такого повідомлення. Умови договору про надання довірителю пропозицій про зміну істотних умов договору про участь у ФФБ в інший спосіб, ніж той, що дає змогу встановити дату відправлення повідомлення такому довірителю, без його письмової згоди є нікчемними.
2. Управителі зобов'язані ідентифікувати та верифікувати осіб, з якими укладаються договори про участь у ФФБ, а також осіб, що мають повноваження діяти від їх імені, відповідно до законодавства України.
При поданні зазначеними особами копій документів, крім засвідчених у встановленому законодавством порядку (нотаріусом, посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення таких нотаріальних дій, або особою, яка видала оригінал такого документа), мають бути пред'явлені їх оригінали або нотаріально засвідчені копії. Уповноважений працівник управителя, що приймає документи, звіряє копію з оригіналом або нотаріально засвідченою копією. У разі їх ідентичності копія документа засвідчується підписом цього працівника та печаткою управителя (за наявності) відповідно як така, що відповідає оригіналу чи нотаріально засвідченій копії. Засвідчена таким чином копія документа залишається в управителя, а оригінал документа чи його нотаріально засвідчена копія повертається особі.
Офіційні документи, що подаються управителю, які були видані чи оформлені на території іноземної держави, мають бути легалізовані в установленому порядку, якщо міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, не передбачено інше. Ці документи можуть бути засвідчені згідно із законодавством країни їх видачі, перекладені на українську мову, їх переклад має бути засвідчений у порядку, встановленому законодавством щодо вчинення нотаріальних дій, та легалізовані в консульській установі України, або засвідчені в посольстві відповідної держави в Україні та легалізовані в Міністерстві закордонних справ України, або засвідчені шляхом проставляння апостиля, передбаченого Конвенцією, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів, від 05 жовтня 1961 року.
( абзац третій пункту 2 розділу IV із змінами внесеними згідно з рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 09.02.2023 р. № 133, враховуючи зміни, внесені рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 03.03 2023 р. № 226 )
Для укладання договору про участь у ФФБ особи, які мають намір укласти такий договір, мають надати управителю такі документи:
1) громадяни України:
паспорт громадянина України або документ, який його замінює, для зняття копії та/або зчитування інформації за допомогою технічних засобів для зчитування інформації з безконтактного електронного носія паспорта у формі картки, що оформлений із застосуванням засобів Єдиного державного демографічного реєстру відповідно до закону;
копію документа, що засвідчує реєстрацію фізичної особи у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків (крім громадян України, які через свої релігійні переконання відмовились від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідний орган державної податкової служби і в паспорті яких зроблено відмітку про право здійснювати будь-які платежі за серією та номером паспорта);
2) іноземці та особи без громадянства - паспорт або інший документ, що посвідчує особу відповідно до законодавства, для зняття копії та засвідчений у встановленому законодавством порядку переклад українською мовою цього документа;
3) юридичні особи - резиденти:
копію зареєстрованого установчого документа юридичної особи або інформацію про код доступу до результатів надання адміністративних послуг, якщо установчий документ цієї особи оприлюднений на порталі електронних сервісів (через який здійснюється доступ до відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань). У разі якщо юридична особа діє на підставі модельного статуту, подається копія рішення про її створення, яке підписується усіма засновниками / рішення уповноваженого органу управління юридичної особи про перехід на діяльність на підставі модельного статуту з доданням копій змін до нього (у разі їх внесення) або інформація про код доступу до результатів надання адміністративних послуг, якщо установчий документ цієї особи оприлюднений на порталі електронних сервісів (через який здійснюється доступ до відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань);
копії документів, що підтверджують призначення на посаду осіб, що мають право діяти від імені юридичної особи без довіреності;
оригінал або копію довіреності представника юридичної особи, якою представнику надається право на укладання договору про участь у ФФБ, засвідчену підписом керівника та печаткою юридичної особи (за наявності);
4) юридичні особи - нерезиденти:
копію витягу з торговельного, банківського або судового реєстру, або реєстраційного посвідчення місцевого органу державної влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи, або іншого документа, що свідчить про реєстрацію юридичної особи відповідно до законодавства країни її місцезнаходження;
копії документів, що підтверджують повноваження осіб, які мають право діяти від імені юридичної особи без довіреності;
копію документа, виданого органом державної податкової служби, що підтверджує взяття юридичної особи на облік як платника податку, якщо юридична особа - нерезидент зареєстрована в Україні як платник податків;
оригінал або копію довіреності представника юридичної особи, якою представнику надається право на укладання договору про участь у ФФБ, засвідчену підписом керівника та печаткою юридичної особи (за наявності).
Якщо довірителем ФФБ є спільний інвестор ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН у системі ФОН-ФФБ, до договору про участь у ФФБ додатково мають бути надані належним чином засвідчені копії правил ФОН та інвестиційної декларації ФОН, які підтверджують правомірність дій такого управителя ФОН. Якщо управителем ФОН та управителем ФФБ у системі ФОН-ФФБ є одна особа, то в договорі зазначається тільки найменування такого ФОН. Укладання такого договору від імені довірителів, які складають спільного інвестора ФОН, може бути доручено фізичній особі, яка діє від їх імені на підставі відповідної довіреності з правом передоручення.
3. Договір про участь у ФФБ набирає чинності з дня його підписання і діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань.
4. При укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об'єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими довірителями об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об'єкт інвестування управитель закріплює за довірителем після підписання договору про участь у ФФБ та внесення довірителем на рахунок управителя коштів у розмірі, встановленому договором про участь у ФФБ.
5. При внесенні коштів довірителем до ФФБ управитель зобов'язаний закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці цього об'єкта інвестування та одночасно внести відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ. Право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування виникає у довірителя з моменту передачі коштів в управління управителю ФФБ.
6. Розмір вимог довірителя на об'єкт інвестування визначається кількістю закріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування. Довіритель, якому належить право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць закріпленого за ним об'єкта інвестування, має виключне право на закріплення за собою на умовах договору про участь у ФФБ решти вимірних одиниць цього об'єкта інвестування. Закріплення решти вимірних одиниць цього об'єкта інвестування за іншими довірителями забороняється.
7. При закріпленні об'єкта інвестування за довірителем:
довіритель бере на себе зобов'язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ відповідно до графіка внесення коштів, визначеного у свідоцтві про участь у ФФБ;
управитель вилучає цей об'єкт з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об'єкта за іншим довірителем;
забезпечує проведення державної реєстрації обтяження речових прав на об'єкт інвестування на користь довірителя, який сплатив частково ціну закріпленого за ним об'єкта інвестування, або проведення державної реєстрації спеціального майнового права на об'єкт інвестування на ім'я довірителя, якщо довіритель повністю сплатив ціну закріпленого за ним об'єкта інвестування (стосовно об'єктів інвестування в об'єктах будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких виникло після набрання чинності Законом про ГРП);