Про гарантування речових прав на обєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

1. За договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж):

1) продавець зобов’язується забезпечити:

будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості), зокрема шляхом укладення договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта;

підключення закінченого будівництвом об’єкта до інженерних мереж на постійній основі;

передачу покупцю неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості шляхом державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на такий об’єкт;

передачу відповідно до закону покупцю у власність та в натурі об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

2) покупець зобов’язується:

сплатити продавцю за неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості грошову суму в розмірі, визначеному договором;

прийняти неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості шляхом державної реєстрації на ім’я покупця спеціального майнового права на такий об’єкт;

прийняти у власність та в натурі об’єкт нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

2. Істотними умовами договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), крім умов, передбачених частиною першою цієї статті, є:

1) відомості про замовника будівництва та девелопера будівництва (за наявності):

для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи), місцезнаходження;

для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, місце проживання;

2) назва неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, відповідно до документа, що дає право на виконання будівельних робіт;

3) вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт);

4) відомості про земельну ділянку, на якій розташовано неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості (у випадках якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності):

а) відомості про власника/користувача земельної ділянки:

для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

б) кадастровий номер земельної ділянки;

в) номер відомостей про право власності/право користування замовника будівництва на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

5) номер відомостей про спеціальне майнове право замовника будівництва на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

6) основні технічні характеристики неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості:

а) функціональне призначення об’єкта;

б) загальна площа об’єкта, функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта (для неподільного об’єкта незавершеного будівництва) згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;

в) кількість поверхів згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;

г) опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

ґ) клас енергоефективності згідно з енергетичним сертифікатом;

7) ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди), у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості;

8) графічне зображення розташування неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва на генеральному плані об’єкта будівництва (крім об’єктів, що споруджуються на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки);

9) інформація про те, що продаж неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості є першим;

10) адреса неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

11) у разі купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості додатково зазначаються:

а) назва майбутнього об’єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо);

б) основні технічні характеристики майбутнього об’єкта нерухомості:

функціональне призначення об’єкта;

секція (під’їзд), поверх, на якому розміщено об’єкт;

загальна площа об’єкта згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта (у тому числі функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта);

опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

в) ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

г) номер відомостей про спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

12) графічне зображення схеми будівельного плану неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості із зазначенням назви та площі всіх його приміщень, розміщення об’єкта на поверсі;

13) відомості про відсутність речових прав третіх осіб та обтяжень речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі номери відомостей про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);

14) ціна неподільного об’єкта будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості або спосіб її визначення;

15) запланований квартал та рік прийняття в експлуатації закінченого будівництвом об’єкта, у тому числі складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості, та виконання продавцем зобов’язання щодо забезпечення передачі об’єкта нерухомого майна покупцю;

16) відомості про укладення між замовником будівництва та девелопером будівництва договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта:

назва договору;

дата укладення та номер (за наявності) договору;

найменування сторін договору;

для сторони договору - юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

для сторони договору (замовника будівництва) - фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

відомості про нотаріуса, який посвідчив договір;

17) підстави та порядок зміни істотних умов договору;

18) підстави та порядок дострокового припинення дії договору;

19) строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня припинення дії договору;

20) строк повернення покупцю надміру сплачених коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня державної реєстрації за покупцем права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

21) строк доплати покупцем коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться більшою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

22) відповідальність сторін за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору;

23) порядок надання покупцю інформації про хід виконання умов договору;

24) стислий перелік будівельних робіт, які повинні бути проведені на неподільному об’єкта незавершеного будівництва/майбутньому об’єкті будівництва;

25) перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на неподільному об’єкті незавершеного будівництва/майбутньому об’єкті нерухомості та передано покупцю;

26) стислий перелік робіт, які повинні бути проведені на об’єкті будівництва та прибудинковій території;

27) перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на об’єкті будівництва, призначеного для забезпечення функціонування такого об’єкта після закінчення будівельних робіт та прийняття його в експлуатацію;

28) номери телефонів та адреси для листування сторін.

3. Продавець (замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва) на вимогу покупця зобов’язаний ознайомити його з такими відомостями та документами:

1) відомості Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань про замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва);

2) документи, що підтверджують право власності/право користування замовника будівництва земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт будівництва (якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності);

3) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки або будівельний паспорт забудови земельної ділянки;

4) технічні умови до інженерного забезпечення об’єкта будівництва;

5) проектна документація на будівництво;

6) звіт про результати експертизи проектної документації на будівництво;

7) відомості (документ) про набуття права на виконання будівельних робіт;

8) договір про організацію та фінансування будівництва об’єкта - у разі укладення;

9) фінансова звітність про господарську діяльність замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) за останні два роки (для суб’єктів господарювання, які здійснюють господарську діяльність менше двох років, - за час здійснення господарської діяльності).

4. Спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, сплата ціни якого відповідно до договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється покупцем частинами, до моменту повної сплати ціни залишається у продавця (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості).

Перехід спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості від продавця до покупця здійснюється після повної сплати покупцем ціни такого об’єкта (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості). Таке право переходить до покупця з моменту державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості.

5. Продавець за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) зобов’язаний:

1) забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості;

2) забезпечити передачу покупцю неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості шляхом проведення державної реєстрації спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на ім’я покупця, який повністю сплатив ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, протягом п’яти робочих днів з дня сплати відповідних коштів;

3) забезпечити проведення державної реєстрації обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на користь покупця, який сплатив частково ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, протягом трьох робочих днів з дня внесення першого платежу, крім випадків, визначених пунктом 4 цієї частини;

4) забезпечити проведення державної реєстрації спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на ім’я покупця, який частково сплатив ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, з одночасною державною реєстрацією обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на свою користь протягом п’яти робочих днів з дня часткової сплати в обсязі, визначеному договором, - якщо договором передбачено передачу покупцю неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості шляхом державної реєстрації спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

5) забезпечити проведення державної реєстрації припинення обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, зареєстрованого на користь замовника будівництва, девелопера будівництва відповідно до пункту 4 цієї частини, ціна якого повністю сплачена покупцем, протягом п’яти робочих днів з дня сплати відповідних коштів;

6) видати на вимогу покупця, який повністю сплатив ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, довідку про повну сплату ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що підтверджує право покупця на державну реєстрацію спеціального майнового права на відповідний об’єкт, протягом трьох робочих днів з дня звернення покупця за такою довідкою;

7) забезпечити проведення державної реєстрації припинення обтяження речових прав на об’єкт нерухомого майна, зареєстрованого на користь замовника будівництва, девелопера будівництва відповідно до частини третьої статті 27-3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", щодо якого між продавцем та покупцем проведено остаточні розрахунки, протягом п’яти робочих днів з дня проведення остаточних розрахунків;

8) забезпечити передачу відповідно до закону покупцю у власність та в натурі об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

9) видати власнику об’єкта нерухомого майна, з яким проведено остаточні розрахунки за об’єкт нерухомого майна, довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об’єкт нерухомого майна, протягом трьох робочих днів з дня звернення власника об’єкта нерухомого майна за такою довідкою;

10) повернути покупцю надміру сплачені кошти, якщо інше не встановлено законом, у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).

Дія обтяження речових прав, визначеного пунктом 3 цієї частини, припиняється з дати державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості та в інших випадках, визначених законом.

6. У разі відмови продавця або залишення без відповіді заяви про видачу довідок, передбачених пунктами 6 і 9 частини п’ятої цієї статті, факт оплати може бути встановлений у судовому порядку.

7. Дія положень цієї статті не поширюється на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано право власності.

1. Власник спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості має право відчужити такий об’єкт іншій особі (особам):

1) за згодою замовника будівництва та/або девелопера будівництва, та/або управителя фонду фінансування будівництва - якщо власник спеціального майнового права сплатив частково ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

2) без згоди замовника будівництва та/або девелопера будівництва, та/або управителя фонду фінансування будівництва - якщо власник спеціального майнового права повністю сплатив ціну майбутнього об’єкта нерухомості.

2. Правочин щодо другого та наступного відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

3. Одночасно з вчиненням правочину щодо другого та наступного відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості до нового власника спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості переходять всі права та обов’язки покупця/довірителя за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)/договору про участь у фонді фінансування будівництва. Такий новий власник спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості вважається покупцем/довірителем за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)/договором про участь у фонді фінансування будівництва. У такому разі внесення змін до договору або укладення нового договору не вимагається.

4. Державна реєстрація спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості за новим власником спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Державний реєстратор речових прав на нерухоме майно протягом 10 календарних днів з дня державної реєстрації переходу спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості до нового власника надсилає (надає) замовнику будівництва (девелоперу будівництва; управителю фонду фінансування будівництва - у разі першого відчуження об’єкта через фонд фінансування будівництва) витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно про таку реєстрацію та контактну інформацію (номер телефону та адресу для листування) про нового власника спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості.

5. Істотними умовами договору про друге та наступні відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості є:

1) назва неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості;

2) вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт);

3) відомості про земельну ділянку, на якій розташовано неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості (якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності):

а) відомості про власника/користувача земельної ділянки:

для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

б) кадастровий номер земельної ділянки;

в) номер відомостей про право власності/право користування замовника будівництва на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

4) відомості про замовника будівництва та девелопера будівництва (за наявності):

для замовника будівництва - юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи), місцезнаходження;

для замовника - фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, місце проживання;

5) номер відомостей про спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та відомості про осіб, за якими зареєстровано такі права;

6) основні технічні характеристики неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості:

функціональне призначення об’єкта;

загальна площа об’єкта, функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта (для неподільного об’єкта незавершеного будівництва) згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;

кількість поверхів згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;

опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

клас енергоефективності згідно з енергетичним сертифікатом;

7) ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди), у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості;

8) у разі відчуження майбутнього об’єкта нерухомості додатково зазначаються:

а) назва майбутнього об’єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо);

б) основні технічні характеристики майбутнього об’єкта нерухомості:

функціональне призначення об’єкта; секція (під’їзд), поверх, на якому розміщено об’єкт;

загальна площа об’єкта згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта (у тому числі функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта);

опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

в) ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (майбутнього об’єкта нерухомості);

г) номер відомостей про спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

9) відомості про те, що відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості не є першим;

10) адреса неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

11) відомості про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі номери відомостей про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);

12) ціна неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості - якщо договір є оплатним;

13) номери телефонів та адреси для листування сторін.

6. До договору про друге та наступні відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості додається договір купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)/договір про участь у фонді фінансування будівництва.

1. Покупець за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, який сплатив частково ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості та на користь якого зареєстровано обтяження речових прав, має право відступити свої права за таким договором іншій особі (особам).

2. Відступлення права вимоги за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється за згодою продавця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, а також за згодою продавця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).

3. Договір про відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

4. У разі відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості іншій особі до такої особи переходять права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (у тому числі за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).

5. Відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється з одночасним переведенням боргу на правонабувача. Відступлення таких прав має наслідком перехід обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на користь правонабувача.

1. Державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва чи майбутній об’єкт нерухомості, здійснюється автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у день отримання відомостей з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта у порядку, визначеному Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

1. Продавець за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) протягом 30 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта зобов’язаний забезпечити повідомлення власника об’єкта нерухомого майна про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та необхідність приймання-передачі об’єкта нерухомого майна.

2. Приймання-передача об’єкта нерухомого майна здійснюється разом з паспортами, сертифікатами, гарантійними та іншими документами на обладнання, що встановлено на об’єкті нерухомого майна, за актом, у якому зазначається перелік обладнання, встановленого на об’єкті нерухомого майна.

3. Власник об’єкта нерухомого майна має право у 15-денний строк з дня отримання акта підписати акт приймання-передачі об’єкта нерухомого майна із зазначенням інформації про відсутність претензій щодо об’єкта нерухомого майна або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження до об’єкта нерухомого майна та щодо виявлених будівельних недоліків.

За наявності у власника об’єкта нерухомого майна обґрунтованих зауважень до об’єкта нерухомого майна та щодо виявлених будівельних недоліків продавець зобов’язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у 15-денний строк з дня подання зауважень або в інший узгоджений сторонами строк чи забезпечити безоплатне повторне виконання робіт, щодо яких допущено недоліки, встановлення обладнання чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі (обладнання) не нижчої якості.

4. Зауваження власника об’єкта нерухомого майна можуть бути відхилені, якщо вони ґрунтуються на недостовірній інформації або не відповідають вимогам законодавства чи договору.

5. Перебіг строків виконання зобов’язань власника об’єкта нерухомого майна зупиняється на час усунення недоліків.

6. Якщо після дворазового письмового попередження (з перервою не менше 10 робочих днів) власника об’єкта нерухомого майна про необхідність підписання акта приймання-передачі об’єкта нерухомого майна власник об’єкта нерухомого майна необґрунтовано ухиляється від підписання акта, об’єкт нерухомого майна вважається переданим власнику об’єкта нерухомого майна на десятий робочий день після другого попередження.

Попередження про необхідність підписання акта приймання-передачі об’єкта нерухомого майна надається власнику об’єкта нерухомого майна особисто під розписку або надсилається поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення.

Днем вручення попередження про необхідність підписання акта приймання-передачі об’єкта нерухомого майна є:

1) день вручення попередження власнику об’єкта нерухомого майна під розписку;

2) день вручення власнику об’єкта нерухомого майна поштового відправлення;

3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати попередження чи відмітки про відсутність особи за адресою для листування згідно з договором чи повідомленням державного реєстратора речових прав на нерухоме майно.

7. У разі недосягнення згоди з питань передачі об’єкта нерухомого майна спір вирішується в судовому порядку.

8. Зобов’язання щодо забезпечення передачі об’єкта нерухомого майна його власнику в натурі вважаються виконаними з дня передачі об’єкта нерухомого майна його власнику згідно з цією статтею.

9. У разі якщо за результатами технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), продавець зобов’язаний протягом 60 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта повернути покупцю надміру сплачені кошти, якщо інше не встановлено законом. Відмова від цього права чи його обмеження, зокрема за домовленістю між покупцем та продавцем, є нікчемною.

Повернення коштів здійснюється виходячи з ціни 1 квадратного метра загальної площі (іншої вимірної одиниці) неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, передбаченої у договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), якщо інше не встановлено договором.

10. У разі якщо за результатами технічної інвентаризації встановлено факт перевищення фактичної загальної площі об’єкта нерухомого майна над площею, зазначеною у договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), власник об’єкта нерухомого майна зобов’язаний у строк, визначений договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, доплатити продавцю грошові кошти в сумі, що дорівнює вартості частини площі, яка перевищує зазначену в договорі, якщо інше не встановлено законом.

Доплата коштів здійснюється виходячи з ціни 1 квадратного метра загальної площі (іншої вимірної одиниці) неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, передбаченої у договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), на підставі розрахунку, наданого продавцем.

11. За результатами остаточних розрахунків між продавцем та власником об’єкта нерухомого майна за об’єкт нерухомого майна продавець видає власнику об’єкта нерухомого майна довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об’єкт нерухомого майна між продавцем та покупцем і є підставою для зняття обтяження речових прав на об’єкт незавершеного будівництва, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 27-2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

1. Покупець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) у разі:

1) порушення строку прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (у тому числі складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) більш як на шість місяців, крім випадків, якщо таке порушення зумовлено форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), що підтверджено у встановленому законом порядку. Перебіг цього строку зупиняється на період оскарження рішень, дій або бездіяльності державних органів, якщо такі рішення, дії або бездіяльність впливають на строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

2) зміни без згоди покупця проектної документації на будівництво подільного об’єкта незавершеного будівництва, до складу якого входить майбутній об’єкт нерухомості, якщо така зміна потребує узгодження з покупцем відповідно до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності";

3) в інших встановлених законом або договором випадках.

2. Продавець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) у разі:

1) прострочення внесення покупцем першого платежу більш як на 30 календарних днів;

2) прострочення внесення покупцем наступних платежів більш як на 45 календарних днів;

3) порушення покупцем встановленого договором терміну внесення платежів більше трьох разів протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше 14 календарних днів;

4) в інших встановлених законом випадках.

3. Продавець має право в односторонньому порядку розірвати з покупцем договір купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) лише у випадках, визначених пунктами 1 і 2 частини другої цієї статті, за умови що на день розірвання договору не внесено або внесено не в повному обсязі відповідний платіж.

Одностороння відмова продавця від договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) в інших випадках не допускається.

4. Продавець, який має намір розірвати договір купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) в односторонньому порядку, зобов’язаний письмово повідомити про це покупця шляхом:

1) вручення повідомлення покупцю особисто під розписку;

2) поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення;

3) передачі заяви про розірвання договору нотаріусом відповідно до Закону України "Про нотаріат".

Повідомлення покупця про одностороннє розірвання договору з підстави, визначеної пунктом 1 частини другої цієї статті, здійснюється не менш як за 15 календарних днів до дати розірвання договору.

Повідомлення покупця про одностороннє розірвання договору з підстави, визначеної пунктом 2 частини другої цієї статті, здійснюється двічі:

перше повідомлення - не менш як за 20 календарних днів до дати розірвання договору;

друге повідомлення - не менш як через 20 календарних днів після вручення першого повідомлення.

Днем вручення повідомлення про одностороннє розірвання договору є:

1) день вручення повідомлення покупцю під розписку;

2) день вручення покупцю поштового відправлення;

3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати повідомлення чи відмітки про відсутність особи за адресою для листування згідно з договором або повідомлення державного реєстратора речових прав на нерухоме майно.

Одностороннє розірвання договору є підставою для зняття обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості.

Рішення продавця про розірвання договору в односторонньому порядку може бути оскаржено до суду в установленому законом порядку.

5. У разі розірвання договору з підстав, визначених цією статтею, продавець за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) зобов’язаний повернути покупцю кошти, фактично сплачені за неподільний об’єкт нерухомого майна/майбутній об’єкт нерухомості у строки, визначені договором. Сума коштів, що підлягає поверненню покупцю, може бути змінена з урахуванням суми штрафних санкцій (якщо такі санкції передбачені договором).

Кошти за неподільний об’єкт нерухомого майна/майбутній об’єкт нерухомості можуть бути повернуті шляхом внесення їх на депозит нотаріуса відповідно до закону. Витрати, пов’язані з внесенням коштів на депозит нотаріуса, покладаються на сторону, визначену договором купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).

6. У разі недосягнення згоди між продавцем та покупцем з питань розірвання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) спір вирішується в судовому порядку.

1. Ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, об’єкта нерухомого майна до передачі власнику об’єкта нерухомого майна за актом приймання-передачі несе продавець за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).

1. У разі смерті власника спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості або особи, на користь якої зареєстровано обтяження речових прав на об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, до спадкоємця (спадкоємців) переходять відповідні речові права та/або обтяження згідно із законом.

1. Цей Закон набирає чинності через один місяць з дня його опублікування, але не раніше дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо сприяння розвитку волонтерської діяльності та діяльності неприбуткових установ та організацій в умовах збройної агресії Російської Федерації проти України", крім пунктів 8-10 цієї статті, які набирають чинності з дня, наступного за днем опублікування цього Закону.

2. Дія цього Закону поширюється на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами об’єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, з урахуванням особливостей, визначених цією частиною.

На майбутні об’єкти нерухомості, які придбаваються на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва та є складовими частинами подільного об’єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо якого набуте після набрання чинності цим Законом, та правочини щодо таких майбутніх об’єктів нерухомості поширюються вимоги статей 2, 4, 5-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14-20 цього Закону.

На неподільні об’єкти незавершеного будівництва/майбутні об’єкти житлової нерухомості, які набуваються відповідно до договору про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, та на правочини щодо таких неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості поширюються вимоги статей 2, 4, 5-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14-20 цього Закону з урахуванням особливостей емісії та обігу цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.

За рішенням замовника будівництва дія цього Закону може бути поширена на об’єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стануть самостійними об’єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності цим Законом, у порядку (у тому числі в частині передачі таких об’єктів в іпотеку) та з урахуванням особливостей, визначених Кабінетом Міністрів України.

3. До запровадження державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна відповідно до статті 27-3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дія положень статей 17 та 19 цього Закону поширюється на особу, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.

4. Державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об’єкт нерухомого майна не проводиться, а державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості проводиться за відсутності такої реєстрації, якщо проектною документацією на реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт передбачено створення нових майбутніх об’єктів нерухомості в існуючому багатоквартирному будинку. У такому разі розмір гарантійної частки визначається у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі таких майбутніх об’єктів нерухомості відповідно до проектної документації на будівництво.

5. Внести зміни до таких законодавчих актів України:

1) у статті 120 Земельного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2002 р., № 3-4, ст. 27):

назву викласти в такій редакції:

"Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності, господарського відання, оперативного управління на об’єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній";

частину дев’яту доповнити новим абзацом першим такого змісту:

"Вимоги частин першої, другої, четвертої, шостої - восьмої цієї статті поширюються на випадки переходу спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва від одного суб’єкта такого права до іншого".

У зв’язку з цим абзац перший вважати абзацом другим;

2) у Цивільному кодексі України (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., №№ 40-44, ст. 356):

статтю 178 доповнити частиною третьою такого змісту:

"3. Особливості оборотоздатності об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості встановлюються законом";

абзац другий частини третьої статті 331 викласти в такій редакції:

"У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону";

у статті 384:

частину першу викласти в такій редакції:

"1. Усі власники (співвласники) квартир та нежитлових приміщень у будинку, спорудженому або придбаному житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна такого будинку.

Спільним майном будинку кооперативу є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку кооперативу, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників будинку кооперативу та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований будинок кооперативу та його прибудинкова територія, з моменту державної реєстрації таких прав відповідно до закону";

доповнити частиною четвертою такого змісту:

"4. Управління спільним майном будинку кооперативу здійснюється його співвласниками (незалежно від членства в кооперативі) відповідно до закону.

Установчі документи кооперативу не можуть включати норми, які обмежують визначені законом права співвласників будинку кооперативу. Положення установчих документів кооперативу, що обмежують визначені законом права співвласників будинку кооперативу, є нікчемними";

частину першу статті 575 викласти в такій редакції:

"1. Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості. Подільний об’єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом";

частини першу, другу і четверту статті 577 викласти в такій редакції:

"1. Якщо предметом застави є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, а також в інших випадках, встановлених законом, договір застави підлягає нотаріальному посвідченню, крім випадків, установлених законом.

2. Застава нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості підлягає державній реєстрації у випадках та в порядку, встановлених законом";

"4. Моментом реєстрації застави рухомого майна є дата та час внесення відповідного запису до Державного реєстру обтяжень рухомого майна";

частину четверту статті 597-1 викласти в такій редакції:

"4. До надання кредиту або позики, що забезпечується переданням нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості у довірчу власність, кредитор зобов’язаний запропонувати боржнику надання такого кредиту, позики, можливість забезпечити виконання цих зобов’язань в інший спосіб. Умови кредитного договору, договору позики, що забезпечується переданням майна у довірчу власність, можуть відрізнятися від умов кредитного договору, договору позики, що забезпечується в інший спосіб";

частину другу статті 597-2 викласти в такій редакції:

"2. Якщо законом не встановлено інше, об’єктом довірчої власності не можуть бути корпоративні права. Об’єктом довірчої власності не можуть бути подільні об’єкти незавершеного будівництва";

частини четверту іп’яту статті 597-3 викласти в такій редакції: