Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України

договором про поділ майна;

договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;

договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;

іпотечним договором, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що укладений після набрання чинності Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", або договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якими передбачена передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;

рішенням суду;

договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за умови реєстрації права власності в органах, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Право власності на земельну ділянку фізичних осіб посвідчується державним актом, а на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, також відповідним договором або свідоцтвом про право на спадщину.

Право власності на земельну частку (пай) фізичних осіб, евакуйованих із зони відчуження, які відселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також фізичних осіб, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості, може бути підтверджене трудовою книжкою члена колективного або іншого сільськогосподарського підприємства чи нотаріально засвідченим витягом з неї за наявності в ній відповідного запису.

Доказом факту евакуації фізичних осіб із зони відчуження, відселення або їх самостійного переселення та членства в колективному або іншому сільськогосподарському підприємстві є довідки, видані обласними державними адміністраціями за місцем евакуації, відселення чи самостійного переселення про їх:

евакуацію, відселення чи самостійне переселення з територій, що зазнали радіоактивного забруднення;

членство в колективному або іншому сільськогосподарському підприємстві, яке розміщувалося на території, що зазнала радіоактивного забруднення.

63. Крім правовстановлювального документа на житловий будинок, садибу та інше нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), якщо воно підлягає державній реєстрації, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, наприклад, житлового будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. При відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

64. Якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудоване (або будується) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна.

65. Якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.

Для посвідчення такого договору, відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку", іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається предмет іпотеки. У такому разі нотаріус, керуючись вимогами пункту 55 цієї Інструкції, повинен упевнитись у тому, що іпотекодержатель повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

Особи, які виявили бажання придбати предмет іпотеки (відмовитися від права купівлі), повинні в тридцятиденний строк з дня одержання повідомлення про продаж письмово повідомити іпотекодержателя або нотаріуса про свій намір. Особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя з дня отримання іпотекодержателем або нотаріусом повідомлення про згоду на купівлю предмета іпотеки.

Якщо в установлений строк відповідь на повідомлення від осіб, які мають право переважної купівлі предмета іпотеки, не надійшла, нотаріус може посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій іншій особі на розсуд іпотекодержателя.

Якщо особа, яка висловила згоду придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення тридцятиденного строку, установленого для надання такої згоди, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо повідомлень про згоду на придбання предмета іпотеки надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреса інших осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, невідома. На ствердження цього факту повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо).

Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.

Договір купівлі-продажу є підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

66. При посвідченні договору викупу земельної ділянки (у разі відсутності на ній житлового будинку, споруди та іншого нерухомого майна, насаджень), що перебуває у приватній власності, для суспільних потреб нотаріус вимагає подання відповідного рішення органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. При посвідченні такого договору нотаріус роз'яснює власникові земельної ділянки зміст статті 146 Земельного кодексу України та статті 350 Цивільного кодексу України, про що зазначається в тексті договору.

67. Для посвідчення угоди про передачу права власності на земельну ділянку нотаріусу, крім документів, передбачених пунктами 62, 71 цієї Інструкції, подаються заява власника земельної ділянки та рішення органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади про згоду на одержання права власності на таку земельну ділянку.

68. Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених Земельним кодексом України, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації у порядку, що затверджує Кабінет Міністрів України.

Підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки є рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню. Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п'ять років. Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності визначено постановою Кабінету Міністрів України від 22 квітня 2009 року N 381.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України, а земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам - державними органами приватизації за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

69. Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частинами другою та третьою статті 134 Земельного кодексу України.

70. Договір про обмін земельними ділянками, які виділені єдиним масивом у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, посвідчується нотаріусом за згодою всіх співвласників таких земельних ділянок. Договір посвідчується між власниками, один з яких виявив бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно. Предметом договору можуть бути земельні ділянки, які відносяться до різних земельних масивів (7).

(7) Положення про порядок передачі у приватну власність громадян не завершених будівництвом будинків садибного типу, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 28.06.97 N 637 (із змінами та доповненнями).

71. При посвідченні договору про відчуження земельної ділянки як самостійного об'єкта цивільних правовідносин нотаріус перевіряє відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження). Про встановлене обмеження (обтяження) та його зміст нотаріус зазначає в тексті договору.

72. При посвідченні правочинів про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду нотаріус роз'яснює сторонам зміст статті 377 Цивільного кодексу України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

73. При посвідченні договору про відчуження житлового будинку, споруди, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, належного дітям, а також особам, визнаним недієздатними або обмежено дієздатними, нотаріус керується пунктом 40 цієї Інструкції.

74. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва.

Право власності на таке майно виникає з моменту прийняття його до експлуатації, якщо це передбачено договором або законом.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва особа вважається власником лише матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Ці матеріали та обладнання можуть бути предметом відчуження за умови надання нотаріусу відповідних правовстановлювальних документів.

Договір відчуження щодо об'єкта незавершеного будівництва може бути укладено за умови, що право власності на нього зареєстровано органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

75. При посвідченні договорів про відчуження об'єктів незавершеного будівництва нотаріус перевіряє ті самі обставини і вимагає ті самі документи, що й при відчуженні житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, іншого нерухомого майна завершеного будівництвом.

76. Посвідчення договорів про безоплатну передачу в приватну власність громадян не завершених будівництвом будинків садибного типу, що споруджувалися (споруджуються) за рахунок коштів Фонду для здійснення заходів щодо ліквідації наслідків Чорнобильської катастрофи та соціального захисту населення, здійснюється нотаріусом на підставі рішення обласної або районної державної адміністрації за місцем переселення у порядку, установленому чинним законодавством (7).

(7) Положення про порядок передачі у приватну власність громадян не завершених будівництвом будинків садибного типу, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 28.06.97 N 637 (із змінами та доповненнями).

77. Нотаріус відмовляє у посвідченні договору відчуження об'єкта незавершеного будівництва, придбаного шляхом приватизації, а також земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт (стаття 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва"). При цьому нотаріус роз'яснює сторонам, що договір про відчуження може бути посвідчений після завершення будівництва, уведення об'єкта в експлуатацію та отримання в установленому порядку свідоцтва про право власності на цей об'єкт нерухомого майна.

78. Договори ренти посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження.

79. Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передачі майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно, - положення про договір дарування. У цьому разі правила статті 362 Цивільного кодексу України не застосовуються.

80. Текст договору ренти обов'язково повинен містити: найменування сторін за договором; предмет договору; умови, на яких майно передається під виплату ренти; форму та розмір ренти; строки виплати ренти; відповідальність платника за прострочення ренти; право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти; право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти; ризик випадкового знищення або пошкодження майна, що передається під виплату ренти.

81. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за письмовою згодою одержувача ренти.

У цьому випадку в тексті договору відчуження майна, яке передане під виплату ренти, крім істотних умов договору відчуження, обов'язково зазначається про перехід обов'язків платника ренти до нового набувача, а також інші істотні умови договору ренти.

82. Договори довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження.

При посвідченні договорів довічного утримання не застосовуються правила статті 362 Цивільного кодексу України.

Відчужувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров'я.

Набувачем майна за договором довічного утримання (догляду) може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа.

83. Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути посвідчений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення порядку користування цим майном між співвласниками.

84. У тексті договору довічного утримання (догляду) обов'язково зазначається, що набувач майна зобов'язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, а також усі види догляду (опікування) з їх конкретизуванням або без такого, та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, яка встановлюється за згодою сторін.

У разі зобов'язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору зазначається конкретно визначена частина помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати.

85. При посвідченні договору довічного утримання (догляду) накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.

86. У разі смерті фізичної особи - набувача за договором довічного утримання (догляду) при відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання (догляду) нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис з посиланням на статтю 757 Цивільного кодексу України.

Факт смерті набувача підтверджується свідоцтвом державного органу реєстрації актів цивільного стану про смерть.

Відчужувачу повертається приєднаний до примірника договору довічного утримання (догляду) первинний правовстановлювальний документ на майно або його дублікат, який міститься у справах нотаріуса. Разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання (догляду) цей правовстановлювальний документ (або його дублікат) подається відповідному реєструвальному органу для перереєстрації.

87. Обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передано відчужувачем.

Якщо спадкоємці відмовились від прийняття цього майна або якщо в набувача немає спадкоємців, договір довічного утримання (догляду) припиняється, відчужувач за його заявою набуває право власності на майно, що було предметом договору.

У разі ліквідації юридичної особи - набувача, за умови відсутності у неї правонаступників, нотаріус на підставі витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців та письмової заяви відчужувача припиняє дію договору довічного утримання (догляду) та повертає відчужувачу первинний правовстановлювальний документ.

На всіх примірниках договору нотаріус робить відповідний напис про припинення дії договору з посиланням на статтю 758 Цивільного кодексу України.

88. Розірвання договору довічного утримання за згодою сторін, у тому числі внесення змін до договору, оформлюється нотаріусом за правилами, викладеними в пункті 49 цієї Інструкції.

90. Подружжя має право укласти договір про надання утримання одному з них, у якому визначаються умови, розмір та строки виплати аліментів. Такий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

При посвідченні договорів про надання утримання нотаріус повинен додержуватись правил статей 75 - 78, 82 Сімейного кодексу України.

Подружжя, а також особи, шлюб між якими було розірвано, вправі укласти договір про припинення утримання взамін набуття права власності на житловий будинок, квартиру, інше нерухоме майно або одержання одноразової грошової виплати.

Договір, за яким передається у власність нерухоме майно, має бути нотаріально посвідчений і підлягає державній реєстрації (стаття 89 Сімейного кодексу України).

У разі розірвання договору про утримання у зв'язку з одержанням одноразової грошової виплати обумовлена грошова сума має бути внесена на депозитний рахунок нотаріальної контори чи приватного нотаріуса до посвідчення договору.

91. Договори застави (іпотеки) нерухомого майна (нерухомості) підлягають нотаріальному посвідченню.

Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця.

92. Текст договору застави (іпотеки) повинен містити істотні умови, встановлені статтею 18 Закону України "Про іпотеку".

93. Предметом застави можуть бути майно та майнові права.

Предметом застави може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужене заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення.

Заставою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.

Предметом застави не можуть бути вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом (наприклад, право на отримання аліментів тощо).

Предметом застави не можуть бути об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації.

94. Договір застави має похідний характер від забезпеченого нею зобов'язання.

За згодою сторін, з дотриманням правил, передбачених пунктом 48 цієї Інструкції, до договору застави можуть бути внесені зміни, якщо вони випливають з тексту чи змісту основного зобов'язання, що забезпечується заставою (наприклад, продовження строку кредитного договору, збільшення суми основного боргу за договором тощо), у тому числі заміни предмета застави. Угода про внесення змін та доповнень до договору застави є його невід'ємною частиною.

Унесення змін до договору застави не допускається у разі припинення забезпеченого заставою зобов'язання, заміни зобов'язання іншим зобов'язанням, що виникло після укладення договору застави, включення іпотеки до іпотечного пулу (9), а також у разі наявності заставної тощо.

(9) Див. Закон України від 19.06.2003 N 979-IV "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати".

Після оформлення заставної зміни і доповнення до іпотечного договору можуть уноситись лише після її анулювання у порядку, установленому Законом України "Про іпотеку". У цьому випадку на підтвердження факту анулювання заставної нотаріусу подається відповідний витяг з Державного реєстру іпотек.

95. Сторонами договору застави (заставодавцем і заставодержателем) можуть бути фізичні та юридичні особи, держава.

Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.

Заставодавцем при заставі майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник у встановленому порядку передав майно і право застави на це майно, або третя особа (майновий поручитель).

96. Договори про заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються нотаріусом за умови подання документів, які підтверджують право власності на майно, що заставляється, та, у передбачених законодавством випадках, державної реєстрації прав на це майно.

Договори про заставу нерухомого та рухомого майна (майнових прав) посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та перевірки відсутності податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

При посвідченні іпотечних договорів нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Якщо договір про заставу майна укладається у зв'язку з укладенням іншого договору щодо цього майна і в нотаріуса є зазначені вище документи, другий раз ці документи не подаються.

97. Передача в іпотеку нерухомого майна, що є об'єктом права державної чи комунальної власності і закріплене за відповідною державною чи комунальною юридичною особою на праві господарського відання, здійснюється після отримання у встановленому законодавством порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідна державна чи комунальна юридична особа.

Відкрите акціонерне товариство, створене в процесі корпоратизації, усі акції якого перебувають у державній власності, здійснює заставу належного йому майна за погодженням із засновником цього товариства у порядку, передбаченому для державних підприємств.

З моменту прийняття рішення про приватизацію майна державного підприємства або відкритого акціонерного товариства, створеного в процесі корпоратизації, застава їх майна здійснюється з дозволу відповідного органу приватизації (регіонального відділення або представництва Фонду державного майна України).

98. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. При посвідченні таких договорів нотаріус роз'яснює іпотекодержателю його обов'язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість.

У разі зміни в процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміна планування приміщень тощо), а також у разі закінчення будівництва і одержання іпотекодавцем свідоцтва про право власності на предмет іпотеки, до закінчення терміну дії іпотечного договору, за договором сторін вносяться відповідні зміни до іпотечного договору. Указаний договір є підставою для перереєстрації заборони відчуження.

99. Майно, що перебуває у спільній власності, може бути передано в заставу тільки за згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Майно, що перебуває у спільній частковій власності (частки, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі, земельної ділянки - в натурі (на місцевості).

Договори про заставу спільного сумісного майна посвідчуються за правилами, викладеними в пунктах 44 і 45 цієї Інструкції.

Згода співвласників повторно не вимагається, якщо договір про заставу майна складається у зв'язку з посвідченням договору купівлі-продажу цього майна з розстрочкою платежу.

100. Договір про наступну заставу вже заставленого майна може бути посвідчений за згодою попередніх заставодержателів, якщо інше не передбачено законом і попереднім договором застави.

Наступна іпотека, предметом якої є декілька об'єктів, що належать різним особам і є предметом попередньої іпотеки, допускається за згодою власників усіх об'єктів нерухомого майна, переданих в спільну іпотеку.

Посвідчення договору застави майна (майнових прав), що перебуває у податковій заставі, не допускається.

У разі наявності заставної правочин про відступлення прав за іпотечним договором та основним зобов'язанням не посвідчується. У такому випадку відступлення прав за іпотечним договором та основним зобов'язанням здійснюється шляхом виконання на заставній індосантом (особою, якій належить заставна) передавального напису (індосаменту) на користь іншої особи (індосанта) та передачі оригіналу заставної у порядку, установленому Законом України "Про іпотеку".

101. При посвідченні договору іпотеки нотаріус роз'яснює сторонам порядок державної реєстрації іпотеки та порядок задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки, про що зазначається в тексті договору.

102. Одночасно з посвідченням договору про іпотеку нотаріус, якщо це передбачено договором, накладає заборону на відчуження предмета іпотеки за правилами, викладеними в розділі 26 цієї Інструкції.

103. Сторони іпотечного договору, що укладений після набрання чинності Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом відповідного застереження у тексті іпотечного договору або шляхом укладення окремого договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також уважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання;

право іпотекодержателя організувати продаж предмета іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що укладений після набрання чинності Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

У разі переходу до іпотекодержателя права власності на передане в іпотеку нерухоме майно нотаріус роз'яснює сторонам, що права і вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані в установленому законом порядку, залишаються дійсними. Для посвідчення такого договору іпотекодавцем нотаріусу подається правовстановлювальний документ на нерухоме майно, право власності на яке переходить до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов'язання, який долучається до примірника договору, що залишається в справах державної нотаріальної контори (приватного нотаріуса).

104. При приватизації майна державних підприємств шляхом його викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом, між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу, що підлягає нотаріальному посвідченню.

Укладання таких договорів здійснюється з дотриманням вимог чинного законодавства про приватизацію.

105. Договори найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин), крім договорів найму (оренди) житла для проживання, строком на три роки і більше, а також договори найму (оренди) або позички транспортного засобу за участю фізичної особи підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Посвідчення договорів найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) провадиться за місцезнаходженням указаного майна.

Договори про найм (оренду) або позичку транспортного засобу посвідчуються нотаріусами незалежно від місця їх реєстрації.

106. При посвідченні зазначених договорів найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) нотаріус роз'яснює сторонам необхідність їх державної реєстрації у відповідних органах, про що робиться відповідна відмітка в тексті посвідчувального напису. У разі якщо наймодавцем у договорі є фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку - орендодавця за формою та в спосіб, установлені Кабінетом Міністрів України (10).

(10) Див. Закон України від 22.05.2003 N 889-IV "Про податок з доходів фізичних осіб".

Посвідчуючи договори про найм або позичку будівлі, іншої споруди (їх окремих частин), нотаріус, крім того, роз'яснює сторонам зміст статті 796 Цивільного кодексу України. На бажання сторін у тексті договору вказуються розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві (користувачу), та умови користування нею. На підтвердження права власності наймодавець (позичкодавець) надає нотаріусу правовстановлювальний документ на земельну ділянку.

107. При посвідченні договору про найм або позичку будівель, інших споруд (їх частин), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю (позичкодавцю) майна, що здається в найм (позичку).

При посвідченні договору найму (оренди) або позички транспортного засобу нотаріус вимагає для огляду документ, що підтверджує право власності фізичної та юридичної особи на цей транспортний засіб.

108. При укладанні згаданих договорів наймодавець (орендодавець, позичкодавець) зобов'язаний повідомити наймача (орендатора, користувача) про всі права третіх осіб на майно, що передається у найм (оренду, позичку). Про права третіх осіб на таке майно зазначається у тексті договору.

109. Договори піднайму або договір позички майна, яке є предметом уже укладеного договору позички, посвідчуються нотаріусами за наявності згоди наймодавця (позичкодавця) про передачу майна в піднайм (наступну позичку).

Строк дії договору піднайму (наступної позички) не може перевищувати строку договору найму (позички).

До договорів піднайму (наступної позички) застосовуються положення цього розділу.

110. У разі смерті фізичної особи або ліквідації юридичної особи - наймача (орендаря, користувача) за заявою наймодавця (орендодавця, позичкодавця) договір найму (оренди, позички) припиняє свою дію, про що нотаріус робить відповідний напис на всіх примірниках договору.

Факт смерті наймача (орендаря, користувача) підтверджується свідоцтвом чи довідкою цивільного стану громадян про смерть, факт ліквідації юридичної особи підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Повідомлення нотаріуса про припинення дії договору найму (позички) видається наймодавцю (позичкодавцю) для передачі його реєструвальному органові.

111. Договори лізингу транспортного засобу за участю фізичної особи посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів найму (оренди) з урахуванням особливостей, установлених Цивільним кодексом України та Законом України "Про лізинг".

112. При посвідченні, на бажання сторін, договору найму (оренди) житла для проживання (квартири, її частини, житлового будинку, його частини), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду).

Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб, прізвища, ім'я, по батькові яких повинні бути зазначені в тексті договору.

113. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Не можуть бути самостійним предметом договору найму житлового приміщення не придатні для проживання (підвали та ін.), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), які здаються в найм тільки разом з житловим приміщенням.

114. У тексті договору обов'язково зазначаються особи, які проживатимуть разом із наймачем.

115. Договори найму (піднайму) житлових приміщень, у тому числі заброньованих у встановленому порядку (статті 73 - 75 Житлового кодексу УРСР, посвідчуються нотаріусом за наявності:

письмової згоди наймодавця про здачу житла в піднайм;

письмової згоди членів сім'ї наймача, що проживають разом з ним, про здачу житлового приміщення. При здаванні в піднайм житлового приміщення у квартирі, у якій проживає два або більше наймачі, потрібна також згода цих наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі житлового приміщення в піднайм у зв'язку з тимчасовим виїздом цієї сім'ї (стаття 91 Житлового кодексу УРСР).

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла.

При посвідченні договору піднайму заброньованого житлового приміщення (стаття 75 Житлового кодексу УРСР нотаріус, крім того, вимагає охоронне свідоцтво (броню).

116. Житло для проживання здається в найм (піднайм) на визначений строк (у тому числі на період збереження цього приміщення за тимчасово відсутнім наймачем). При посвідченні договору найму (оренди) без зазначення строку його дії нотаріус повинен роз'яснити сторонам, що такий договір вважається укладеним на п'ять років (стаття 821 Цивільного кодексу України.

Посвідчуючи договори про здачу в найм квартир у будинках житлово-будівельних кооперативів чи про здачу житла в піднайм (державний чи громадський житловий фонд), нотаріус, крім того, роз'яснює сторонам зміст статті 94 Житлового кодексу УРСР, про що зазначається в тексті договору найму (піднайму).

117. При посвідченні згаданих договорів нотаріус роз'яснює сторонам необхідність їх реєстрації у відповідних органах, про що робиться відмітка в тексті посвідчувального напису. У разі якщо наймодавцем у договорі є фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку - орендодавця за формою та в спосіб, установленими Кабінетом Міністрів України.

117-1. Договори найму (оренди) житла з викупом підлягають нотаріальному посвідченню і посвідчуються нотаріусами з урахуванням особливостей, установлених Цивільним кодексом України, Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року N 274.

118. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

119. Істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного капіталу права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з цих істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:

план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об'єкта оренди;

проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

120. Нотаріус при посвідченні договору роз'яснює сторонам зміст статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі", про що зазначається у тексті договору.

121. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Договір суборенди земельної ділянки або її частини посвідчується нотаріусом, якщо це передбачено договором оренди або за наявності письмової згоди орендодавця, без зміни її цільового призначення. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому, а строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.

У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

122. Договори управління нерухомим майном підлягають нотаріальному посвідченню і посвідчуються нотаріусами за місцезнаходженням нерухомого майна.

123. Установником управління може бути лише власник майна, яке передається в управління.

У разі якщо власником майна, яке передається в управління, є фізична особа, місцеперебування якої невідоме, або особа, визнана безвісно відсутньою, установником управління є орган опіки та піклування за останнім відомим постійним місцем проживання такої особи. У цьому разі для посвідчення договору нотаріусу подається рішення суду про визнання особи безвісно відсутньою, рішення відповідного органу виконавчої влади про встановлення управління майном, яке належить таким особам із зазначенням всіх істотних умов, які необхідно включити до договору, довіреність про уповноваження представника органу виконавчої влади або органу опіки та піклування на підписання договору управління майном.