Про деякі зміни правового регулювання договору оренди нежилих приміщень

В зв'язку з запитами щодо практики вирішення спорів, пов'язаних з розірванням договору оренди нежилих приміщень, Президія Вищого Арбітражного Суду України вважає за необхідне дати такі роз'яснення.

1. Нежилі приміщення, які належать державним підприємствам та організаціям, є їх індивідуально визначеним майном і тому відносини між ними і орендарями цих приміщень регулюються Законом України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" (статті 1 та 4 цього Закону).

Оренда нежилих приміщень, які належать до інших форм власності, регулюється положенням цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством України та договором оренди.

2. Відповідно до статті 19 Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" строк договору оренди визначається за погодженням сторін. Статтею 258 Цивільного кодексу України також передбачено, що цей строк визначається за погодженням сторін, але якщо інше не встановлено чинним законодавством. Чинне законодавство не встановлює будь-яких обмежень щодо строку договору оренди нежилих приміщень.

Як зазначено в пункті 2 статті 19 Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій", при відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Чинне законодавство не встановлює строк, в який орендодавець майна державних підприємств та організацій повинен заявити про припинення або зміну договору після закінчення його строку. Отже таку заяву заінтересована сторона може зробити в будь-який час до закінчення строку дії договору оренди. Якщо цього не було зроблено, то договір оренди майна державних підприємств та організацій вважається продовженим на той самий строк, який був передбачений попереднім договором.

Це не позбавляє сторону права звернутися до арбітражного суду на загальних підставах з заявою про дострокове розірвання договору оренди. Така вимога підлягає задоволенню у разі невиконання стороною своїх зобов'язань (пункт 3 статті 29 Закону "Про оренду майна державних підприємств та організацій") та за наявністю підстав, передбачених статтею 269 Цивільного кодексу України. Щодо оренди майна інших форм власності, то при вирішенні питання взаємовідносин сторін в разі продовження користування нежилим приміщенням після закінчення строку дії договору слід керуватись статтею 260 Цивільного кодексу України.

3. Вирішуючи спори, пов'язані з розірванням договорів оренди нежилих приміщень, укладеним без зазначення строку його дії, слід мати на увазі, що відповідно до Закону України від 7 липня 1992 року "Про внесення змін і доповнень до деяких законодавчих актів України" частина друга статті 259 Цивільного кодексу України виключена.

Виключена також і стаття 261 Цивільного кодексу України і тому, якщо раніше після закінчення строку дії договору оренди привілеєве право на його поновлення перед іншими особами було надане тільки державним, кооперативним або громадським організаціям, які справно виконують свої зобов'язання, то відповідно до пункту 3 статті 19 Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" переважне право на продовження строку дії договору оренди надане всім орендарям без будь-яких обмежень.

Зазначені зміни у чинному законодавстві необхідно враховувати при користуванні оглядовим листом Вищого Арбітражного Суду України від 14 січня 1992 року N 01-7/56 "Про деякі питання практики вирішення спорів, що виникають при укладанні, зміні, розірванні та виконанні договорів оренди нежилих приміщень".