Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного майна"

Верховна Рада України 14 березня 1995 року прийняла Закон "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій".

У зв'язку з надходженням від арбітражних судів запитів щодо застосування окремих норм цього Закону, з метою забезпечення правильної, однакової практики вирішення спорів, пов'язаних з укладанням та виконанням договорів оренди майна державних підприємств і організацій, Президія Вищого Арбітражного Суду України вважає за необхідне дати такі роз'яснення.

1. Відповідно до пункту 1 Постанови Верховної Ради України від 14 березня 1995 року "Про порядок введення в дію Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" цей Закон введений в дію з дня опублікування, тобто з 16 травня 1995 року (газета "Голос України" N 87/1087).

2. Об'єктами договору оренди можуть бути нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), окреме індивідуально визначене майно, а також цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи, за винятком тих, що здійснюють діяльність, зазначену у частині першій статті 4 Закону України "Про підприємництво".

Укладення договорів оренди об'єктів, які здійснюють таку діяльність, є підставою для визнання їх недійсними згідно зі статтею 48 Цивільного кодексу Української РСР.

3. Згідно зі статтею 153 Цивільного кодексу України договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом. Відповідно до статті 10 Закону України "Про оренду державного майна" для даного виду договору істотними умовами є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

термін, на який укладається договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань;

відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов'язань;

відповідальність сторін та страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Отже тільки за наявності зазначених умов, якщо такі умови не врегульовані чинним законодавством, можна вважати договір оренди майна укладеним. Умова договору щодо вартості об'єкту оренди повинна відповідати методиці, затвердженій Кабінетом Міністрів України (стаття 11 Закону "Про оренду державного майна").

Крім того слід мати на увазі, що відповідно до статті 153 Цивільного кодексу України істотними умовами договору оренди можуть бути також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Згідно з пунктом 2 статті 10 Закону "Про оренду державного майна" за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені і інші умови, наприклад щодо використання орендарем об'єкту оренди за цільовим призначенням.

Якщо сторони не врегулювали розбіжностей щодо запропонованих умов договору і орендодавець не передав спір на вирішення арбітражного суду, договір вважається не укладеним (стаття 10 Арбітражного процесуального Кодексу України).

4. При вирішенні спорів, пов'язаних з укладанням договорів оренди державного майна, арбітражним судам необхідно виходити з того, що статтею 5 Закону України "Про оренду державного майна" в імперативному порядку визнані органи, яким надане право бути орендодавцями. Так, щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є загальнодержавною власністю, орендодавцями можуть бути Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

При цьому слід звернути увагу на те, що державні підприємства мають право виступати орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого, індивідуально визначеного майна, а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду цілісний майновий комплекс, його структурний підрозділ або нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення), воно (підприємство) повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва; а якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним в абзаці 3 статті 5 цього Закону.

Ініціатива щодо оренди майна може виходити від орендарів, перелічених у статті 6 Закону "Про оренду державного майна", на яких покладений обов'язок разом із заявою про укладання договору оренди направити орендодавцю проект договору, а також інші документи, згідно з переліком, що визначений Фондом державного майна України.

У разі відмови в укладенні договору оренди державного майна, а також неодержання відповіді у встановлений термін, заінтересована особа має право звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання компетентного органу (підприємства) укласти договір оренди (пункт 7 статті 9 Закону "Про оренду державного майна"). Такі спори розглядаються арбітражним судом за місцезнаходженням орендодавців (стаття 15 Арбітражного процесуального Кодексу України.

При вирішенні таких спорів арбітражним судам слід керуватись пунктом 4 статті 9 зазначеного Закону, яким встановлений вичерпний перелік підстав, за якими може бути відмовлено у передачі в оренду об'єктів державної власності. Що ж до об'єктів інших форм власності, то укладання договору оренди майна може мати місце тільки за згодою власника.

5. Відповідно до пункту 1 статті 12 Закону України "Про оренду державного майна" договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Поряд з цим пункт 2 цієї статті Закону не виключає можливості передачі розбіжностей, що виникають при укладанні договору оренди, на вирішення арбітражного суду. У такому випадку договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішення арбітражного суду і на умовах, зазначених у цьому рішенні.

При вирішенні спорів, пов'язаних з укладанням договору оренди державного майна, арбітражним судам необхідно з'ясовувати, чи додержано орендодавцями вимог щодо погодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом Антимонопольного комітету України питання про передачу майна в оренду (пункти 2, 3 та 4 статті 9 Закону України "Про оренду державного майна". Якщо, незважаючи на одержання заяви про передачу майна в оренду, орендодавець не направить відповідні документи зазначеним органам, тобто ухиляється від укладання договору оренди державного майна з підстав, не передбачених Законом, провадження у справі про спонукання укласти такий договір слід зупинити і зобов'язати орендодавця направити необхідні документи цим органам на погодження. У разі ухилення від виконання ухвали арбітражного суду може бути вирішено питання про застосування до орендодавця відповідальності, встановленої статтею 119 Арбітражного процесуального Кодексу України.

З метою забезпечення правильного вирішення спору, захисту прав та охоронюваних законом інтересів орендарів, у випадку ухилення орендодавців від такого погодження питання про передачу майна в оренду, арбітражний суд може сам направити відповідні документи цим органам і у залежності від результатів їх розгляду прийняти рішення по суті. При цьому слід мати на увазі, що орган Антимонопольного комітету України має право не дати згоди на передачу майна в оренду з підстав, перелічених у абзацах другому-четвертому частини другої статті 9 Закону України "Про оренду державного майна", а орган, уповноважений управляти майном, має право не дати згоди на виділення структурного підрозділу підприємства.

Передача в оренду нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється орендодавцем без погодження з органом, уповноваженим управляти майном, або з органом Антимонопольного комітету України (абзац перший пункту 4 статті 9 Закону України "Про оренду державного майна".

6. Відповідно до пункту 2 статті 7 Закону України "Про оренду державного майна" ініціатива щодо оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу може виходити як від господарського товариства, створеного членами трудового колективу державного підприємства, його структурного підрозділу, так і від інших юридичних осіб та громадян України. При цьому створене членами трудового колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того державного підприємства, структурного підрозділу, де створене це товариство (пункт 4 статті 8 цього Закону). Отже, якщо орендодавець безпідставно відмовляє належно створеному господарському товариству у передачі в оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, або не повідомив трудовий колектив про наявність відповідної заяви інших осіб (пункт 2 статті 7 Закону) і уклав з останніми договір оренди, то у таких випадках господарське товариство має право звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання орендодавця укласти договір оренди і у другому випадку - із заявою про визнання недійсним договору оренди з іншими особами.

7. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за умови відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах які були передбачені договором.

Чинне законодавство не встановлює термін, в який орендодавець або орендар повинні заявити про припинення або зміну договору після закінчення його строку. Отже таку заяву заінтересована сторона може зробити в будь-який час до закінчення строку дії договору оренди. За усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін. Отже, якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (пункти 2 і 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного майна").

8. Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Однак на вимогу однієї із сторін цей договір може бути достроково розірвано за погодженням сторін, а за наявності спору - за рішенням арбітражного суду. Арбітражний суд приймає рішення про дострокове розірвання договору оренди у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань (стаття 18 Закону України "Про оренду державного майна", статті 269 та 270 Цивільного кодексу України.

9. Однієї з істотних умов договору оренди є орендна плата, яка встановлюється у грошовій формі, виходячи з методики її розрахунку, встановленої Кабінетом Міністрів України. При цьому орендна плата не може бути більше п'яти відсотків від вартості орендованого майна (пункт 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного майна".

За згодою сторін орендна плата може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі, наприклад, у вигляді передачі орендодавцю частини вироблюваної продукції. Якщо одна із сторін заперечує проти зазначених форм орендної плати, у арбітражного суду відсутні правові підстави для задоволення пропозиції другої сторони щодо застосування таких форм орендної плати (стаття 20 Закону України "Про оренду державного майна").

Зміна умови договору щодо ставок орендної плати може мати місце лише за погодженням сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України (пункти 1 та 2 статті 21 цього Закону). У разі недосягнення згоди з цього питання, за заявою заінтересованої сторони спір вирішується арбітражним судом.

10. При вирішенні спорів щодо умов договору оренди слід мати на увазі, що на відміну від попереднього регулювання відносин сторін за договором оренди державного майна, відповідно до якого в договорі можна було передбачити право орендаря на викуп орендованого майна, чинний Закон України "Про оренду державного майна" не передбачає цієї умови в договорі оренди, так як згідно зі статтею 25 цього Закону орендар має право приватизувати об'єкт оренди відповідно до чинного законодавства.

11. У разі припинення договору оренди (розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмова від його продовження або банкрутство орендаря) орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди. Що ж до майна підприємства, його структурного підрозділу, яке передано в оренду, то при вирішенні спорів, пов'язаних з поверненням майна після припинення договору оренди, необхідно враховувати таке. Згідно зі статтею 14 Закону України "Про оренду державного майна" після передачі майна підприємства в оренду його діяльність як державного підприємства припиняється шляхом приєднання до орендаря, а структурного підрозділу - виділення з підприємства з наступним приєднанням до орендаря, з дати видання про це відповідного наказу органу, уповноваженого управляти державним майном. У свою чергу й орган управління орендаря приймає рішення про приєднання державного підприємства або його структурного підрозділу до орендаря. Так як діяльність підприємства, його структурного підрозділу як державних припиняється, при вирішенні питання щодо юридичної особи, яка має право на позов про повернення майна після припинення договору оренди, слід керуватись пунктом 3 статті 27 Закону України "Про оренду державного майна". Згідно з цією статтею Закону орендар повинен передати орендоване майно тому державному підприємству, яке буде визначено орендодавцем.

12. Відповідно до статті 23 Закону України "Про оренду державного майна" передача майна в оренду не припиняє права державної власності на це майно і тому у разі банкрутства орендаря він відповідає за свої борги тільки майном, яке належить йому за правом власності (стаття 30 цього Закону). Таким чином, при розгляді спорів, пов'язаних з майновою відповідальністю орендаря, у тому числі у разі його банкрутства, арбітражний суд не має права на задоволення позовних вимог за рахунок державного майна, яке передано орендарю в оренду.

13. Відповідно до статті 26 Закону України "Про оренду державного майна" договір оренди припиняється у разі банкрутства орендаря. Момент банкрутства визначається датою винесення арбітражним судом постанови про визнання орендаря банкрутом згідно зі статтею 13 Закону України "Про банкрутство". У разі прийняття постанови про визнання банкрутом суб'єкта підприємницької діяльності, який є орендарем державного майна, суддя, у провадженні якого знаходиться справа про банкрутство, має надіслати копію цієї постанови орендодавцю (стаття 5 Закону України "Про оренду державного майна"). Якщо постанову арбітражного суду про визнання орендаря банкрутом у встановленому порядку буде скасовано, укладений сторонами договір оренди майна слід вважати чинним.

14. При вирішенні спорів, пов'язаних з правами і обов'язками сторін у зв'язку з поліпшенням або погіршенням орендованого майна та захистом права орендаря на таке майно, арбітражним судам належить керуватися статтями 271, 272 Цивільного кодексу України, статтями 27 та 28 Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій". У разі заподіяння шкоди об'єкту оренди з вини третіх осіб, останні несуть відповідальність перед орендарем відповідно до глави 40 Цивільного кодексу України.

15. Роз'яснення Президії Вищого Арбітражного Суду України від 13 серпня 1993 року N 01-6/908 "Про деякі зміни правового регулювання договору оренди нежилих приміщень" та пункт 3 Роз'яснення Президії Вищого Арбітражного Суду України від 2 квітня 1994 року N 02-5/225 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з судовим захистом права державної власності" визнати такими, що втратили чинність.