Про деякі питання практики вирішення спорів, що виникають при укладанні, зміні, розірванні та виконанні договорів оренди нежилих приміщень

На підставі вивчення практики вирішення спорів, що виникають при укладанні, зміні, розірванні та виконанні договорів оренди нежилих приміщень, з метою забезпечення однаковості практики Вищий Арбітражний Суд України вважає за необхідне дати такі роз'яснення.

1. За своєю правовою природою договір оренди нежилого приміщення є різновидністю договору майнового найму.

Постановою Верховної Ради України від 12 вересня 1991 року "Про порядок тимчасової дії на території України окремих актів законодавства Союзу РСР" передбачено, що до прийняття відповідних актів законодавства України на її території застосовуються акти законодавства Союзу РСР з питань, які не врегульовані законодавством України, за умови, що вони не суперечать Конституції і законам України. Отже, в даний час при укладанні, зміні, розірванні та виконанні договору оренди нежилого приміщення, а також при вирішенні пов'язаних з цим спорів слід керуватися відповідними нормами Основ законодавства Союзу РСР та союзних республік про оренду і главою 25 Цивільного кодексу України.

Правовідносини по найму нежилих приміщень регулюються і іншими законодавчими актами України. Так, відповідно до статті 4 Закону України "Про власність" власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, зокрема, передавати його безплатно або за плату у користування іншим особам.

Найбільша кількість справ в арбітражних судах пов'язана з укладанням та розірванням договорів оренди нежилих приміщень, що належать адміністративно-територіальним одиницям (комунальна власність), суб'єктами якої є обласні, районні, селищні та сільські Ради народних депутатів (ст.32 Закону "Про власність"). Перелік майна, яке є державною власністю, в тому числі нежитлового фонду, що належить до комунальної власності, і порядок її розмежування між адміністративно-територіальними одиницями затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 5 листопада 1991 року N 311 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)".

Але слід мати на увазі, що законодавство України питання про право надання нежилих приміщень в оренду вирішує в залежності від рівня Ради народних депутатів.

Так, відповідно до пункту 8 статті 27 Закону України "Про місцеві Ради народних депутатів Української РСР та місцеве самоврядування" право здавати у користування на основі договору про оренду нежилі приміщення, що належать Раді як комунальна власність, надане виключно Радам народних депутатів базового рівня місцевого самоврядування, тобто сільській, селищній та міській.

Щодо компетенції районної в місті, районної Ради, то Закон прямо не наділяє їх правом укладання договорів оренди нежилих приміщень.

Районна в місті Рада народних депутатів буде мати право здавати в оренду нежилі приміщення тільки тоді, коли такі повноваження їй передані міською Радою народних депутатів (п.10 ст.35 Закону), а районна - якщо такі повноваження їй передані Радами базового рівня місцевого самоврядування (п.19 ст.36 Закону). Зокрема, як показує практика, ці повноваження оформляються рішенням відповідної Ради базового рівня місцевого самоврядування.

Одночасно слід зазначити, що деякі орендодавці, орендарі та арбітражні суди до цього часу помилково керуються Інструкцією Мінжилкомунгоспу УРСР "Про порядок здачі в оренду і оплату нежилих приміщень і нежилих будівель на території Української РСР", оскількі наказом Мінжилкомунгоспу УРСР від 10.07.90 ця Інструкція визнана такою, що втратила чинність.

Відповідно до статей 7 та 8 Основ законодавства Союзу РСР та союзних республік про оренду, які діють на території України до прийняття Закону України про оренду, розмір орендної плати за користування нежилими приміщеннями (будівлями) та умови її перерахування визначаються в договорі за домовленістю сторін. Таким чином, з прийняттям цих Основ про оренду постанова Ради Міністрів УРСР від 11 жовтня 1989 року N 252 "Про ставки орендної плати за приміщення (будівлі)" фактично втратила чинність. Про це листом від 29.05.91 N 45-6-1088 Держжитлокомунгосп України за погодженням з Міністерством фінансів та Комітетом цін України повідомив міністерства (відомства), облвиконкоми.

2. Певна кількість справ виникає у зв'язку з вимогами про зобов'язання укласти договір оренди нежилого приміщення або пролонгацію такого договору. Арбітражні суди, як правило, не обговорюють питання про підвідомчість їм таких спорів і без будь-якого винятку приймають ці заяви до свого провадження та розглядають по суті. Між тим, до введення в дію Арбітражного процесуального Кодексу України при визначенні підвідомчості таких спорів необхідно керуватися п.2 ст.9 Правил розгляду господарських спорів державними арбітражами, тобто у арбітражного суду немає підстав приймати до свого провадження спори, що виникають при укладанні договорів, які не засновані на обов'язкових для сторін актах, якщо інше не передбачене законодавством або угодою сторін. Зокрема, таким обов'язковим актом щодо нежилого приміщення, яке належить державному органу місцевого самоврядування, є рішення відповідної Ради народних депутатів. Це рішення є підставою вимагати, в тому числі шляхом звернення до арбітражного суду, надання нежилого приміщення у користування та укладання договору оренди. Якщо власник (володілець) приміщення не згодний надати його в оренду, вимоги про зобов'язання укласти договір оренди арбітражний суд не розглядає.

З цього приводу виникає необхідність звернути увагу на вимоги орендарів про пролонгацію договору або про зобов'язання орендодавця укласти договір на новий строк. Такі позови обгрунтовуються статтею 261 Цивільного кодексу України, відповідно до якої орендар, що справно виконує взяті на себе за договором найму зобов'язання по закінченні строку дії договору має привілеєве перед іншими особами право на поновлення договору. Деякі арбітражні суди погоджуються з такими мотивами позовів і задовольняють їх. Такі рішення свідчать про помилкове застосування законодавства, оскільки в ст.261 Цивільного кодексу України мова йде не про обов'язок орендодавця поновити договір після закінчення строку його дії, а про привілеєве право "перед іншими особами". Таким чином, якщо немає доказів про намір орендодавця укласти на спірне нежиле приміщення договір оренди з іншим орендарем у арбітражного суду відсутні будь-які правові підстави для зобов'язання орендодавця після закінчення строку договору пролонгувати його або укласти новий договір.

Непоодинокі випадки, коли після закінчення строку договору з орендарем - державною, кооперативною або громадською організацією відповідна Рада народних депутатів приймає рішення про надання нежилого приміщення іншому орендарю і деякі арбітражні суди, посилаючись на такі рішення, задовольняють вимоги орендодавців про виселення орендаря з приміщення. Бувають і такі випадки, коли на підставі зазначеного рішення Ради народних депутатів орендодавці укладають договір оренди з новим орендарем.

Правильними, відповідаючими законодавству України, слід визнати рішення тих арбітражних судів, які відмовляють орендарям у позові, оскільки норма закону (ст.261 Цивільного кодексу України) про привілеєве право державної, кооперативної або громадської організації на поновлення договору оренди перед іншими особами в повній мірі стосується також нежилих приміщень, що належать державним органам місцевого самоврядування. Тому, якщо орендар, що справно виконує взяті на себе за договором зобов'язання, після закінчення його строку наполягає на укладанні договору на новий строк, у орендодавця, а також у Ради народних депутатів немає підстав відхилити ці вимоги, посилаючись на надання спірного приміщення в оренду іншому орендарю.

3. Чинне законодавство України встановлює граничні строки дії договору оренди будинків або нежилих приміщень, укладеного між державними, кооперативними та громадськими організаціями. Відповідно до ст.258 Цивільного кодексу України цей строк не повинен перевищувати п'яти років.

Як показує практика, по справах, пов'язаних з визначенням строку дії договору оренди, деякі арбітражні суди помилково застосовують ч.2 ст.258 Цивільного кодексу України до договорів оренди цехів, виробничих приміщень, тощо. У зв'язку з цим слід звернути увагу на те, що ця стаття Цивільного кодексу України регулює строк дії договору оренди окремого нежилого приміщення, будинку, устаткування, а не їх комплексу, що складає цех, підприємство, структурну одиницю. Питання про строки оренди підприємств, цехів, структурних одиниць, споруд, які складають єдиний виробничий комплекс регулюється ст.12 Основ Союзу РСР та союзних республік про оренду.

Певна кількість договорів оренди нежилих приміщень державними, кооперативними та громадськими організаціями укладається без зазначення строку їх дії. В період користуванням приміщенням окремі орендодавці звертаються до арбітражного суду з позовами про розірвання такого договору та виселення орендаря з приміщення, посилаючись на те, що, як це передбачено ч.1 ст.259 Цивільного кодексу України, вони попередили орендаря за три місяці про відмову від договору. При застосуванні ч.1 ст.259 Цивільного кодексу України слід мати на увазі, що відповідно до ч.2 цієї статті по відношенню до договорів оренди нежилих приміщень між державними, кооперативними і громадськими організаціями це правило діє в межах п'ятирічного строку (ч.2 ст.258 Цивільного кодексу України). Таким чином, якщо такий договір укладено без зазначення строку, то за межами п'яти років його дія припиняється і кожній з сторін нема необхідності звертатися до арбітражного суду з заявою про розірвання договору.

Факт користування нежилим приміщенням після закінчення строку дії договору або після п'яти років, якщо договір укладений без зазначення строку, не тягне за собою визнання договору поновленим (ч.2 ст.260 Цивільного кодексу України) і тому після закінчення цих строків орендодавець має право звернутися до орендаря з вимогою про звільнення будинку або нежилого приміщення, а у разі відхилення цієї вимоги - до арбітражного суду з відповідним позовом.

Відповідно до ст.257 Цивільного кодексу України договір найму майна державних, кооперативних і громадських організацій повинен бути укладений у письмовій формі. Недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише у разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в Законі (ст.45 Цивільного кодексу України). Щодо договору майнового найму Закон не зазначає таких наслідків недодержання письмовій формі. Отже, в межах строку, установленого ст.258 Цивільного кодексу України, у випадках фактичного користування приміщенням, яке надане його власником (володільцем), слід вважати, що між останнім і користувачем існують взаємовідносини за договором оренди цього приміщення.

Найбільша кількість спорів, що надходить до арбітражного суду, пов'язана з вимогами орендодавця саме про дострокове розірвання договору і вирішується арбітражними судами правильно, у відповідності з ст.269 Цивільного кодексу України, тобто при наявності підстав, що передбачені у цій статті Закону.

Однак в окремих випадках має місце надто широке тлумачення підстав для дострокового розірвання договорів, що передбачені ст.269 Цивільного кодексу України, або задоволення вимог орендодавців без будь-яких підстав, які були б встановлені законом чи договором. Перш за все це стосується рішень про дострокове розірвання договорів за мотивом, що у орендодавця виникла потреба у спірному приміщенні. По-друге, такі рішення арбітражного суду обгрунтовуються тим, що є рішення Ради народних депутатів про відміну свого попереднього рішення, на підставі якого був укладений договір оренди, і надання приміщення іншому підприємству, організації, кооперативу.

Арбітражним судам слід виходити з того, що в обох цих випадках у них не було передбачених законом підстав для дострокового розірвання договору оренди нежилого приміщення.

Відповідно до ст.268 Цивільного кодексу України при переході прав власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи або від одного володільця до іншого договір найму зберігає чинність для нового власника (володільця). Тому помилковим є рішення арбітражного суду, коли ці обставини не враховуються і на вимогу нового власника або володільця договір оренди нежилого приміщення визнається розірваним при відсутності підстав, передбачених ст.269 Цивільного кодексу України.

Статтею 267 Цивільного кодексу України встановлено, що здавання наймачем найнятого майна в піднайом дозволяєтъся лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачене законом або договором. При порушенні цієї вимоги, тобто коли орендар здав орендоване приміщення повністю або частково в піднайом без згоди орендодавця, останній звертається до арбітражного суду з заявою про дострокове розірвання договору. Такі дії орендаря слід розглядати як користування майном не відповідно до договору і тому у цьому випадку арбітражному суду належить керуватися ч.1 ст.269 Цивільного кодексу України.

4. Мають місце випадки, коли на підставі рішення Ради народних депутатів про надання нежилого приміщення в оренду орендар уклав з орендодавцем договір, але користуватися приміщенням не може, оскільки воно без законних підстав зайнято іншим підприємством, організацією, установою. За цих обставин орендар має право звернутися до арбітражного суду з позовом про виселення таких підприємств, організацій, установ з наданого йому в оренду приміщення.

Таким чином, саме тільки рішення Ради народних депутатів про надання приміщення в оренду без договору, укладеного з орендодавцем, тобто до виникнення цивільно-правових відносин, не дає право на користування приміщенням. Отже, при наявності зазначеного рішення, не зважаючи на те, що приміщення зайняте, майбутній орендар має право звернутися до арбітражного суду з заявою про зобов'язання укласти договір оренди і після задоволення його вимоги, якщо це не зробить орендодавець, звернутися з позовом про звільнення приміщення.

5. Цивільне законодавство України передбачає дві основні підстави відповідальності за завдані збитки та заподіяну шкоду: у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання боржником, тобто зобов'язання, що виникає з договору (ст.203 Цивільного кодексу України, та зобов'язання, що виникає внаслідок заподіяння шкоди (ст.440 Цивільного кодексу України).

Практика вирішення спорів про відшкодування збитків, завданих орендарю аварією санітарно-технічного обладнання, показує, що арбітражні суди не розмежовують відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору оренди від відповідальності третіх осіб за заподіяну з їх вини шкоду. Так, відповідно до ст.440 Цивільного кодексу України шкода, заподіяна організації, підлягає відшкодуванню у повному обсязі особою, яка заподіяла шкоду. Отже, якщо шкода заподіяна орендарю не з вини орендодавця, а з вини третьої особи, наприклад, орендодавцем будуть подані документи, що свідчать про вину конкретних осіб (водоканалу, жильця) в аварії інженерних комунікацій, що призвело до псування товарно-матеріальних цінностей, відповідальність перед орендарем повинні нести безпосередньо ці особи.