Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства

З метою однакового і правильного застосування норм матеріального і процесуального права у розгляді спорів, пов'язаних із земельними відносинами, президія Вищого господарського суду України вважає за необхідне надати такі рекомендації.

1.1. У визначенні юрисдикції господарських судів щодо вирішення спорів, які виникають із земельних правовідносин, господарським судам необхідно враховувати таке.

Господарським судам необхідно розрізняти участь державних органів та органів місцевого самоврядування у земельних відносинах як суб'єктів владних повноважень та як органів, що реалізують права держави, територіальних громад та Українського народу в цілому, як власників землі.

Владні повноваження державних органів та органів місцевого самоврядування реалізуються у відносинах, пов'язаних з управлінням в галузі використання земель, врегульованих розділом VII Земельного кодексу України (далі - ЗК України), зокрема, встановлення та зміна меж адміністративно-територіальних утворень, планування використання земель, землеустрій, контроль за використанням та охороною земель, моніторинг земель, ведення державного земельного кадастру, у відносинах охорони земель, врегульованих розділом VI ЗК України; у відносинах, визначених частиною 1 статті 16 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності" від 17.11.2009 року N 1559-VI, та інших відносинах, пов'язаних із застосуванням земельного законодавства. Відповідно, вирішення спорів, що виникають з цих правовідносин, не належить до компетенції господарських судів.

Відповідно до статті 13 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють від імені Українського народу права власника в межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. Відповідно до статті 14 Конституції України право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Виходячи з вказаних положень Конституції України, а також зі статей 177 та 181 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), земля та земельні ділянки є об'єктами цивільних прав.

З положень статей 13, 14, 140, 142, 143 Конституції України, статей 11, 16, 167, 169, 374 ЦК України, статей 2, 8, 133 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статей 80, 84, 123, 124, 127, 128 ЗК України випливає, що органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у правовідносинах щодо розпорядження земельними ділянками державної та комунальної власності (надання земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність або у користування, відчуження земельних ділянок державної або комунальної власності, укладення, зміна, розірвання договорів купівлі-продажу, ренти, оренди земельної ділянки, про встановлення сервітуту, суперфіцію, емфітевзису та інших договорів щодо земельних ділянок, в тому числі прийняття державними органами та органами місцевого самоврядування відповідних рішень) діють як органи, через які держава або територіальна громада реалізують повноваження власника земельних ділянок.

Спори, що виникають з правовідносин, у яких державні органи та органи місцевого самоврядування реалізують повноваження власника землі, підвідомчі господарським судам.

1.2. За змістом статей 13, 14 Конституції України, статті 11 ЦК України, статей 123, 124, 127, 128 ЗК України рішення органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб'єкту у власність або у користування втілює волевиявлення власника землі і реалізується у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог ЗК України, спрямованих на раціональне використання землі як об'єкта нерухомості (власності).

1.3. Громадяни та юридичні особи у визначеному законом порядку набувають прав власності та користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення для ведення господарської діяльності або задоволення особистих потреб.

Відносини щодо набуття та реалізації громадянами, юридичними особами прав на земельні ділянки та цивільного обороту земельних ділянок ґрунтуються на засадах рівності сторін і є цивільно-правовими.

1.4. Господарським судам у вирішенні питання щодо підвідомчості спору, що виник із земельних правовідносин, слід аналізувати не лише предмет та склад сторін спору, але і його підставу, яка розкриває характер спірних правовідносин між сторонами і вказує на рівність або адміністративне підпорядкування сторін спору.

Зокрема, посилання позивача на порушення положень ЦК України та ГК України як на правову підставу позовних вимог вказують на приватноправовий характер спору.

1.5. Спір, що виник внаслідок порушення права суб'єкта господарської діяльності на земельну ділянку, в тому числі органами державної влади та місцевого самоврядування, є спором про право і підлягає розгляду за правилами Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

Спори щодо оскарження актів органів державної влади, органів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування, на підставі яких виникають, змінюються, припиняються цивільні права і обов'язки (спір про право), не є публічно-правовими і розглядаються за правилами ГПК України, оскільки у відносинах, де вказані органи виступають у ролі власників землі відповідно до статті 14 Конституції України, вони є рівними учасниками земельних відносин з іншими суб'єктами таких правовідносин (юридичними та фізичними особами, у тому числі суб'єктами підприємницької діяльності).

1.6. В порядку господарського судочинства розгляду підлягають, зокрема, такі категорії спорів:

- з питань набуття та реалізації юридичними особами (в т.ч. суб'єктами підприємницької діяльності), органами місцевого самоврядування та державою права на земельні ділянки;

- визнання незаконними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування з питань передачі земельних ділянок у власність чи надання у користування, припинення права власності на ділянки, вилучення земельних ділянок із користування;

- пов'язані із захистом права власності або права користування земельною ділянкою (в тому числі відновлення порушеного права третьою особою, яка на підставі рішень державних органів або органів місцевого самоврядування претендує на спірну земельну ділянку);

- про повернення самовільно зайнятих земельних ділянок;

- про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою;

- пов'язані з набуттям, зміною та припиненням права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

- про встановлення, зміну та припинення земельного сервітуту;

- про стягнення заборгованості з орендної плати за договором користування земельною ділянкою;

- інші спори, пов'язані з правами суб'єктів господарювання на земельні ділянки.

1.7. Пред'явлення в межах спору щодо права на земельну ділянку похідних вимог до відповідача, як суб'єкта владних повноважень, не змінює господарської підвідомчості спору.

2.1. У вирішенні спорів про право на земельну ділянку (в т.ч. право власності, право постійного користування та право оренди) судам слід враховувати, що момент виникнення відповідного права користування земельною ділянкою визначено статтею 18 Закону України "Про оренду землі" та статтею 125 ЗК України, а документи, що посвідчують право на земельну ділянку - статтею 126 цього Кодексу.

При цьому, слід зауважити, що Законом від 05.03.2009 року N 1066-VI статтю 125 ЗК України викладено в новій редакції, згідно з якою право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

2.2. Частиною 2 статті 82 ЗК України встановлено обмеження у набутті у власність земельних ділянок іноземними юридичними особами.

Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами 1 та 2 статті 82 ЗК України, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб (частина 3 названої статті).

При визначенні понять іноземної юридичної особи та спільного підприємства судам слід враховувати положення статті 1 Закону України "Про зовнішньоекономічну діяльність", статті 25 Закону України "Про міжнародне приватне право".

У вирішенні відповідної категорії спорів господарським судам також слід виходити з того, що мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення не може поширюватися на частину 4 статті 82 ЗК України, оскільки ця норма встановлює обов'язок іноземного підприємства здійснити відчуження земель сільськогосподарського призначення.

2.3. Щодо позовних вимог про визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку, то така вимога, як правило, заявляється як відновлення права з наслідками, передбаченими законодавством, а тому вирішення такого питання є похідним від встановлення права власності (права користування) спірною земельною ділянкою. Отже, при визнанні недійсним рішення, розпорядження, угоди, тощо, на підставі якої виданий акт, останній підлягає поверненню органу, що його видав (пункт 3.10 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 року N 43) . З урахуванням цього визнання акта незаконним у судовому порядку не вимагається. Оцінка цих обставин має міститись не в резолютивній, а в мотивувальній частині рішення.

2.4. З позовами про визнання недійсними угод мають право звертатися не лише сторони цих угод (договорів), а також особи, зацікавлені у придбанні земельної ділянки, що є предметом спірного договору. При цьому, інтерес такої особи стосовно придбання у власність земельної ділянки має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам, а також відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надане в резолютивній частині Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 року N 18-рп/2004 ( справа N 1-10/2004) .

У спорах про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння при розгляді клопотання про забезпечення позову судам за наявності відомостей про те, що відповідачами можливе вчинення дій направлених на отримання державного акта на право власності на спірну земельну ділянку з метою її відчуження або вчинення інших дій щодо розпорядження нею в подальшому, слід задовольняти клопотання про забезпечення позову, зокрема шляхом встановлення заборони реєструвати право власності на таку земельну ділянку, відчужувати її будь-яким способом, передавати в іпотеку, користування, а також використовувати зазначену земельну ділянку або її частину. Оскільки такі заходи перебувають у необхідному правовому зв'язку із заявленими позовними вимогами та їх предметом, їх невжиття може ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду в майбутньому у разі задоволення позову.

3.1. Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам визначено статтею 123 ЗК України.

У вирішенні спорів відповідної категорії господарським судам слід враховувати, що земельні ділянки у постійне користування передаються у порядку відведення безоплатно з наступним посвідченням цього права шляхом видачі державного акта на право постійного користування земельною ділянкою повноважним органом у разі надання в таке користування земель державної або комунальної власності.

Право постійного землекористування є безстроковим, на відміну від права оренди, і може бути припинене лише з підстав, передбачених законодавством.

3.2. Статтею 92 ЗК України передбачено, що право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності, а також громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації. Однак, ця норма не обмежує і не скасовує наявне право постійного користування земельними ділянками, набуте особами в установлених законодавством випадках за станом на 01.01.2002 року до його переоформлення (див. резолютивну частину Рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005 року N 5-рп/2005 у справі N 1-17/2005) .

Відповідно до пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 року N 449 "Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою" раніше видані державні акти на право приватної власності на землю, державні акти на право власності на землю та державні акти на право постійного користування землею залишаються дійсними і підлягають заміні в разі добровільного звернення громадян або юридичних осіб.

3.3. Перелік підстав припинення права користування земельною ділянкою встановлений статтею 141 ЗК України.

Поза межами підстав, визначених у названій статті, дії органів державної влади та місцевого самоврядування, спрямовані на позбавлення суб'єкта права користування земельною ділянкою після державної реєстрації такого права, не є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

При вирішенні питання про застосування позовної давності в разі пред'явлення позову про визнання недійсним акта органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, яким порушено право власності або інше речове право, слід враховувати, що відповідно до пункту 4 частини 1 статті 268 ЦК України такий позовний строк відсутній.

Слід звернути увагу судів на те, що відповідно до частини 2 статті 149 ЗК України вилучення земельних ділянок провадиться за згодою землекористувачів у випадках, передбачених законом, на компенсаційних засадах з встановленням повноважень органів, які здійснюють таке вилучення, та обмежень, встановлених статтею 151 ЗК України.

Порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства, врегульовано статтею 144 ЗК України.

3.4. Відповідно до статті 93 ЗК України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

З урахуванням положень статті 3 ЗК України правове регулювання відповідних відносин здійснюється спеціальним земельним законодавством, а договір оренди землі не є тотожним зобов'язанням найму, визначеним у ЦК України.

Суб'єкт господарювання має право на визнання за ним права на оренду земельної ділянки лише за умов дотримання вимог статті 124 ЗК України і статті 16 Закону України "Про оренду землі".

Суди мають враховувати, що згідно зі статтею 20 ГК України одним із способів захисту прав суб'єктів господарювання є визнання наявності або відсутності прав на земельну ділянку способом, визначеним у статті 152 ЗК України.

3.4.1. Оскільки право на оренду і відповідне користування земельною ділянкою виникає на підставі договору оренди, укладеного у встановленому законом порядку, за яким між сторонами виникають конкретні права та обов'язки, то судам слід виходити з того, що проект відведення земельної ділянки не є правовстановлюючим документом, спрямованим на набуття, зміну або припинення прав та обов'язків сторін, а є лише невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки (частина 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі") .

У розгляді спору, предметом якого є визнання недійсним проекту відведення земельної ділянки, слід враховувати, що такі вимоги повинні розглядатися у причинному зв'язку з рішеннями органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування. Як невід'ємна частина договору оренди, проект відведення земельної ділянки має відповідати вимогам, визначеним в актах названих органів.

3.4.2. Право користування (в т.ч. на правах оренди) земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості, винятково за умови, якщо в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно вимог земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчене.

У вирішенні спорів про право власника об'єкта нерухомості на земельну ділянку, на якій він розташований, судам слід враховувати, що виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки, що випливає з положень статті 377 ЦК України і статті 120 ЗК України.

При цьому, реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне за собою перехід права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в наведених вище нормах цивільного та земельного законодавства йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на об'єкт нерухомості на підставі договору відчуження.

Разом з тим, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не на підставі договору відчуження не тягне за собою безумовного переходу права власності на земельну ділянку під об'єктом нерухомості, а вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладання відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і власником споруди в установленому порядку. При цьому, закон не встановлює обов'язковість укладання чи поновлення з вказаних підстав договору оренди земельної ділянки, на якій розташована будівля, проте визначає переважне право власника об'єкта нерухомості на ділянку, на якій він розташований.

Отже, правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, одночасно є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

Таким чином, у вирішенні відповідної категорії спорів судам необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості та наявність у особи - продавця визначених законом правовстановлюючих документів на землю. Водночас, суди мають встановлювати правовий режим об'єктів, що є предметом спору, зокрема, чи підпадає дане майно під категорію нерухомого, а якщо так, то чи було проведено державну реєстрацію права власності на нього відповідно до чинного законодавства, враховуючи положення статей 331, 376 ЦК України та статей 116, 123, 124 ЗК України, якщо земельна ділянка під спірним об'єктом знаходиться у державній або комунальній власності.

У вирішенні спорів судам слід враховувати положення статті 126 ЗК України у редакції Закону від 05.03.2009 року N 1066-VI, яка набрала чинності з 02.05.2009. Згідно з частиною 6 названої статті орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку відповідно до документа, на підставі якого відбулося відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа.

3.4.3. При розгляді справ за позовами до органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування у разі незгоди з рішеннями з питань, віднесених у галузі земельних відносин до їх компетенції (зокрема про відмову у передачі земельної ділянки у власність чи користування, у продажі земельної ділянки, у наданні дозволу і вимог на розроблення проекту відведення земельної ділянки, тощо), суд за наявності підстав для задоволення позову визнає рішення такого органу недійсним і зобов'язує його залежно від характеру спору виконати певні дії на захист порушеного права, передбачені його компетенцією (або не вчиняти чи припинити їх), як цього вимагає законодавство, або надає право позивачеві вчинити певні дії для усунення порушень його права.

Безпосередньо суд вирішує ці питання по суті, якщо це відповідає закону (наприклад, визнає відповідно до частини 3 статті 1 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" право на земельну частку (пай) якщо районною (міською) державною адміністрацією безпідставно відмовлено у видачі документа, що посвідчує право на земельну частку (пай); вирішує відповідно до частини 4 статті 7 Закону України "Про фермерське господарство" питання про надання земельної ділянки у власність або оренду для створення фермерського господарства, якщо відповідна районна або міська державна адміністрація чи орган місцевого самоврядування безпідставно відмовили в цьому або, незважаючи на рішення суду, що зобов'язує їх розглянути заяву з цього приводу, не розглядають її за наявності необхідних документів). В інших випадках суд не може вирішувати питання, віднесені до компетенції органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, зокрема про передачу земельних ділянок у постійне користування, оренду, укладення чи поновлення договору оренди земельної ділянки, зміну цільового призначення землі, тощо.

Для з'ясування питання ідентифікації земельної ділянки, відносно якої органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування прийнято оскаржуване рішення, зокрема, у разі наявності різних адрес розташування спірної земельної ділянки (що може бути зумовлено рядом обставин, в т.ч. відсутністю офіційної адреси та її встановленням згідно найближчих вулиць), суди мають вжити заходів для визначення земельної ділянки з урахуванням існуючої земельно-кадастрової інформації, зокрема, даних державного земельного кадастру щодо її місця розташування, включаючи застосування просторових координат та кадастрових номерів, встановлених в межах кадастрового зонування, а також правового режиму земельної ділянки, класифікації, кількісної та якісної характеристики, виходячи з засад Закону України "Про землеустрій" та Закону України "Про планування і забудову територій".

У вирішенні спору у разі з'ясування, що на час прийняття уповноваженим органом рішення щодо зменшення земельної ділянки, яка передається в користування (попередньо визначеної відповідним органом), особа не мала документів, що посвідчують право на таку земельну ділянку, суди мають виходити з того, що з урахуванням таких обставин орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування діє в межах передбачених законом повноважень, оскільки фактично не припиняє права особи на землю, так як остання у встановленому порядку такого права ще не набула.

3.4.4. Оскільки зі змісту статті 12 ЗК України вбачається, що розпорядження землями територіальної громади міста, у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу, то в будь-якому спорі, що стосується права користування земельною ділянкою, що належить до земель державної та комунальної власності, суд має залучити до участі у справі відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування.

3.4.5. З урахуванням того, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов'язання цього органу у судовому порядку укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його виключної передбаченої Конституцією України компетенції.

Якщо на час звернення до суду позивачем не надано доказів прийняття відповідним органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування рішення про передачу йому в оренду спірної земельної ділянки, вимоги про зобов'язання такого органу укласти договір оренди задоволенню не підлягають.

3.4.6. У вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Як вбачається зі змісту частини 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі", нею не передбачено порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню. Вказана норма не передбачає зміну відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, яке є підставою для надання в оренду земельної ділянки, щодо встановлених в ньому строків оренди.

Відтак, якщо за законом такий договір підлягає поновленню, то таке поновлення має здійснюватися за волевиявленням сторін. Таке волевиявлення має бути оформлене відповідно до пункту 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішенням міської ради.

За відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, підстави для задоволення вимог позивача про зміну строку дії договору відсутні, а у випадку незгоди орендодавця щодо подовження договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний звільнити займану земельну ділянку, привівши її у належний стан.

3.4.7. Судам слід враховувати, що при розгляді спору про внесення змін до договору, зацікавлена сторона або прокурор в її інтересах повинен ставити перед судом питання про внесення змін до договору, а не про зобов'язання відповідача внести такі зміни до договору. Оскільки відповідно до частини 1 статті 626 ЦК України договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, зобов'язання в судовому порядку другої сторони за договором внести до нього зміни суперечить законодавству.

У разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

При цьому, згідно з частиною 3 статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

3.4.8. У вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, який суперечить екологічним вимогам, суди, керуючись статтею 32 Закону України "Про оренду землі", мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди. Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією.

Разом з тим, слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не така підстава, як невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

У вирішенні спорів про розірвання договору оренди землі з підстав невиконання або несвоєчасного виконання орендарем визначеного договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про планування і забудову територій" та відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому, судами також мають досліджуватись якісні характеристики об'єкта будівництва, об'єм будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатись проектом будівництва, який, відповідно, має бути предметом вивчення судом.

У вирішенні спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати слід виходити з того, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Разом з тим, доводи про наявність заборгованості по орендній платі мають підтверджуватись належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості по земельному податку та оренді землі.

3.4.9. Для правильного вирішення спору про визнання недійсним договору оренди суттєве значення має з'ясування правового режиму спірної земельної ділянки та дотримання сторонами порядку передачі її в оренду у відповідності до вимог статей 84, 118, 123, 124 ЗК України з урахуванням необхідності, у певних випадках, дотримання порядку її вилучення. З огляду на це, судам потрібно встановлювати наявність повноважень у відповідної ради у вирішенні питання щодо затвердження проекту відведення і передачі спірної земельної ділянки в оренду, а отже й підставність укладення спірного договору.

При цьому, необхідно враховувати, що земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, - ріллю, багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, ліси площею понад 1 гектар для нелісогосподарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення, крім випадків, визначених частинами п'ятою - восьмою статті 149 ЗК України, та у випадках, визначених статтею 150 цього Кодексу, вилучає Кабінет Міністрів України.

Крім того, у спорах про визнання договорів оренди землі недійсними судам належить ретельно з'ясовувати наявність відповідних повноважень у осіб, якими підписується договір, зокрема виходячи з вимог статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (повноваження міського голови закінчуються в момент вступу на цю посаду іншої обраної особи).

У вирішенні спорів відповідної категорії суди мають з'ясовувати наявність на момент укладення спірного договору оренди рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки, оскільки його відсутність суперечить вимогам пункту 5 частини 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі" та пункту 3 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 року N 677.

Також, розглядаючи справи у спорах про визнання недійсними договорів оренди, судам необхідно надавати правову оцінку питанню чинності рішень (розпоряджень), на підставі яких було укладено такі договори.

Як передбачено частиною 2 статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, а тому за умови, якщо судами буде встановлено факт передачі в оренду земельної ділянки, на якій знаходиться майно (нерухомість), що належить іншій особі на праві власності, суди мають правові підстави для визнання спірного договору недійсним, оскільки відповідно до частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Положеннями Указу Президента України від 08.08.95 року N 720 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" акціонерам сільськогосподарського акціонерного товариства гарантовано право на отримання земельного паю, а в подальшому на виділення його в натурі та оформлення у приватну власність, а тому за умови наявності звернень акціонерів з проханням виділити земельні паї в натурі та надати їм землю для ведення особистого селянського господарства, укладення договору оренди землі з іншими особами є неправомірним, що в свою чергу може бути підставою для визнання відповідного договору оренди недійсним в судовому порядку.

При вирішенні відповідної категорії спорів судам слід враховувати вимоги законодавства щодо реєстрації договору оренди у структурному підрозділі державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" згідно постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.98 року N 2073 "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" та Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 року N 43, а також суб'єктний склад сторін таких договорів, враховуючи те, що власники земельних паїв, як правило, є сторонами у відповідних угодах, та не можуть бути сторонами у господарському процесі.

Слід зауважити, що визнаючи спірний договір недійсним, суди мають враховувати положення ЦК України щодо моменту, з якого угода вважається недійсною, а саме: угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. Проте, якщо з самого змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, дія угоди визнається недійсною і припиняється на майбутнє. Це зумовлюється тим, що за угодами про оренду землі неможливе застосування реституції.

3.5. Поняття, зміст та підстави встановлення і припинення земельного сервітуту визначені главою 32 ЦК України (статті 401 - 406), главою 16 ЗК України (статті 98 - 102).

3.5.1. Господарським судам для визначення правильності обрання позивачем способу захисту порушеного права необхідно розмежовувати встановлення сервітуту та усунення перешкод у користуванні майном (негаторний позов).

У зв'язку з цим слід звернути увагу господарських судів на те, що основним критерієм цього є наявність або відсутність протиправного характеру дій відповідача.

За відсутності протиправного характеру дій відповідача виключається можливість задоволення негаторного позову про усунення перешкод у користуванні майном. У такому разі позивач для задоволення потреби у доступі до свого нерухомого майна повинен вжити заходів для встановлення земельного сервітуту або іншим способом отримати право користування земельною ділянкою.

3.5.2. За змістом частини 1 статті 98 ЗК України земельний сервітут (крім особистого) може бути встановлений для власника або землекористувача сусідньої земельної ділянки. Відповідно, вимоги особи, яка не є таким власником або користувачем, про встановлення сервітуту для проходу (проїзду) задоволенню не підлягають.

Види права земельного сервітуту визначає стаття 99 ЗК України, положення якої є такими, що встановлюють підстави, за наявності яких можливе звернення з вимогою про встановлення сервітуту. Вказана стаття визначає конкретних суб'єктів, між якими виникають відносини щодо сервітуту. Вимагати встановлення земельних сервітутів можуть власники або землекористувачі земельних ділянок. Ініціатором встановлення земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, який потребує використання суміжної (сусідньої) земельної ділянки, щоб усунути недоліки своєї ділянки, обумовлені її місцем розташування або природним станом.

3.5.3. Відповідно до частини 1 статті 402 ЦК України та частині 1 статті 100 ЗК України суд може винести рішення про встановлення сервітуту, умови якого визначаються судом з урахуванням обставин справи.

Прийняття судом рішення у переддоговірному спорі щодо договору про встановлення сервітуту нормами матеріального і процесуального права не передбачено.

3.5.4. Відповідно до частини 3 статті 402 ЦК України спір про встановлення сервітуту вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту, у разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та його умови. У зв'язку з цим господарським судам необхідно враховувати, що обов'язковою умовою звернення до суду з позовом про встановлення сервітуту є вжиття особою, яка вимагає встановлення сервітуту, заходів щодо встановлення сервітуту за домовленістю з власником (володільцем) відповідної земельної ділянки.

Якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулась до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), господарським судам слід відмовляти у задоволенні відповідних вимог на підставі статті 16 ЦК України, статті 1 ГПК України у зв'язку з відсутністю у такої особи права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.

3.5.5. Обов'язковою умовою встановлення земельного сервітуту є неможливість задоволення потреби особи, яка вимагає встановлення сервітуту, в інший спосіб.

Під час розгляду справи у спорі про встановлення земельного сервітуту господарським судам належить з'ясовувати, з яких причин позивач не може використовувати належне йому майно. Не підлягають задоволенню позовні вимоги про встановлення земельного сервітуту, якщо судом встановлено, що неможливість використання майна зумовлена діями самого позивача.

3.5.6. У вирішенні спорів про встановлення сервітуту суд має враховувати, що обов'язок обґрунтування площі і меж чужої земельної ділянки, встановлення сервітуту на яку вимагає позивач, а також виготовлення проекту технічного (кадастрового) плану спірної земельної ділянки покладається на позивача.

3.5.7. У разі, якщо підставою позову про встановлення земельного сервітуту є недосягнення сторонами згоди щодо окремих умов встановлення сервітуту, господарський суд, встановлюючи сервітут своїм рішенням, не позбавлений права враховувати досягнуту сторонами домовленість щодо умов сервітуту.

3.5.8. При визначенні умов сервітуту необхідно враховувати витрати власника (володільця) земельної ділянки щодо сплати орендної плати, земельного податку, утримання прибудинкової території і т.ін. в частині тієї площі, на якій встановлено земельний сервітут.

3.5.9. У рішенні суду про встановлення сервітуту має бути чітко вказано яке саме право користування чужою земельною ділянкою, передбачене статтею 99 ЗК України, встановлюється.

3.5.10. Складовою договору про встановлення земельного сервітуту має бути план земельної ділянки.

Користування сервітуарієм чужою земельною ділянкою без відповідної технічної документації та без визначення на місцевості меж дії земельного сервітуту може бути підставою для визнання договору про встановлення земельного сервітуту недійсним у судовому порядку.

3.6. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є речовим правом на земельну ділянку, врегульованим главою 34 ЦК України та главою 16-1 ЗК України.

3.6.1. Договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди, тому положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до правовідносин оренди.

Зокрема, врахування господарськими судами приписів статті 416 ЦК України при вирішенні спорів про припинення оренди земельної ділянки є помилковим.

3.6.2. Відповідно до частини першої статті 413 ЦК України та частини 1 статті 102-1 ЗК України право суперфіцію виникає на підставі договору про суперфіцій або заповіту. У цих статтях вичерпно вказано підстави встановлення суперфіцію. Отже, чинним законодавством не передбачено встановлення суперфіцію на підставі рішення суду.

3.6.3. У разі звернення до господарських судів позивачів з вимогами про спонукання до укладення договору суперфіцію господарські суди повинні враховувати, що відповідно до статті 41 Конституції України власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Законодавством не передбачено підстав обов'язкового укладення власником, в тому числі державою та територіальними громадами, договору суперфіцію на вимогу особи, яка має намір здійснювати будівництво.

Суди також повинні враховувати, що визнання договору на право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) укладеним у редакції позивача є обмеженням у реалізації прав власника земельної ділянки, який не може бути примушений виконувати умови договору, визначеного в односторонньому порядку.