ЗАКОН УКРАЇНИ
Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю
(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, № 52, ст.377)( Із змінами, внесеними згідно із Законами № 3201-IV від 15.12.2005, ВВР, 2006, № 13, ст.110 № 692-VI від 18.12.2008, ВВР, 2009, № 17, ст.236 № 2367-VI від 29.06.2010, ВВР, 2010, № 34, ст.486 № 3038-VI від 17.02.2011, ВВР, 2011, № 34, ст.343 № 3610-VI від 07.07.2011, ВВР, 2012, № 7, ст.53 № 5059-VI від 05.07.2012, ВВР, 2013, № 25, ст.251 № 5459-VI від 16.10.2012, ВВР, 2013, № 48, ст.682 № 402-VII від 04.07.2013, ВВР, 2014, № 20-21, ст.708 № 1817-VIII від 17.01.2017, ВВР, 2017, № 9, ст.68 № 79-IX від 12.09.2019, ВВР, 2019, № 44, ст.277 № 199-IX від 17.10.2019, ВВР, 2019, № 51, ст.377 № 2518-IX від 15.08.2022 )( У тексті Закону слово "угода" в усіх відмінках і числах замінено словом "договір" у відповідному відмінку і числі згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005 )( У тексті Закону слова "інформація про випуск сертифікатів ФОН" та "інформація про умови випуску сертифікатів ФОН" у всіх відмінках замінено словами "проспект емісії сертифікатів ФОН" у відповідному відмінку згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )( У тексті Закону слова "спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг" та "Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку" в усіх відмінках замінено відповідно словами "національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг" та "Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку" у відповідному відмінку згідно із Законом № 3610-VI від 07.07.2011 )
Розділ I
ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
Стаття 1. Відносини, які регулюються цим Законом
Цей Закон встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.
( Стаття 1 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005; в редакції Закону № 692-VI від 18.12.2008 )
Стаття 2. Визначення термінів
Для цілей цього Закону терміни вживаються в такому значенні:
вимірна одиниця об’єкта інвестування - встановлена правилами фонду фінансування будівництва одиниця виміру об’єкта інвестування, яка визначається в метричних одиницях або в частках (відсотках) цього об’єкта інвестування як єдиного цілого;
управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом;
( Абзац третій статті 2 в редакції Закону № 3201-IV від 15.12.2005; із змінами, внесеними згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
договір управління майном - договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. За цим Законом договором управління майном для фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю (далі - ФОН) та системи ФОН-ФФБ - договір про придбання сертифікатів ФОН;
( Абзац четвертий статті 2 в редакції Законів № 3201-IV від 15.12.2005, № 692-VI від 18.12.2008 )
закріплення об’єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об’єкт інвестування в майбутньому;
об’єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів;
( Абзац шостий статті 2 в редакції Закону № 3201-IV від 15.12.2005 )
об’єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об’єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном;
Правила фонду ( Правила ФФБ, Правила ФОН) - система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб’єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону;
( Абзац восьмий статті 2 в редакції Закону № 692-VI від 18.12.2008 )
позичальник - довіритель ФФБ, який отримав у банку кредит для участі в ФФБ;
поточна ціна вимірної одиниці об’єкта інвестування - встановлена на момент розрахунків ціна права вимоги на одну вимірну одиницю цього об’єкта інвестування;
сертифікат ФОН - цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю;
договір управителя із забудовником (далі - договір) - договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об’єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об’єктів інвестування установникам управління майном та укладається у випадках, передбачених цим Законом;
( Абзац дванадцятий статті 2 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005; в редакції Закону № 692-VI від 18.12.2008 )
установник управління майном (далі - установник) - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. У цьому Законі для ФФБ - це довіритель, при емісії сертифікатів ФОН - це власник сертифікатів ФОН;
фінансування будівництва - використання управителем отриманих в управління коштів на проведення проектно-вишукувальних робіт та спорудження об’єктів будівництва за умовами договору;
( Абзац чотирнадцятий статті 2 в редакції Закону № 692-VI від 18.12.2008 )
фонд операцій з нерухомістю - кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість та інше майно, спеціальне майнове право на об’єкти інвестування та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі спеціальне майнове право на об’єкти інвестування та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва;
( Абзац п’ятнадцятий статті 2 в редакції Законів № 692-VI від 18.12.2008, № 2518-IX від 15.08.2022 )
фонд фінансування будівництва - кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ;
відкріплення об’єкта інвестування від довірителя - припинення правовідносин, встановлених між управителем ФФБ та довірителем щодо закріпленого за довірителем об’єкта інвестування, внаслідок чого припиняється спеціальне майнове право довірителя на об’єкт інвестування та/або довіритель втрачає право вимоги на цей об’єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому цим Законом;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )( Абзац вісімнадцятий статті 2 виключено на підставі Закону № 3038-VI від 17.02.2011 )( Абзац дев’ятнадцятий статті 2 виключено на підставі Закону № 3038-VI від 17.02.2011 )( Абзац двадцятий статті 2 виключено на підставі Закону № 3038-VI від 17.02.2011 )( Абзац двадцять перший статті 2 виключено на підставі Закону № 3038-VI від 17.02.2011 )( Абзац двадцять другий статті 2 виключено на підставі Закону № 3038-VI від 17.02.2011 )( Абзац двадцять третій статті 2 виключено на підставі Закону № 3038-VI від 17.02.2011 )
облік прав вимоги довірителів ФФБ - облік вимірних одиниць об’єктів інвестування, права вимоги на які (вимірні одиниці) належать довірителям;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
система обліку прав вимоги довірителів ФФБ - складений управителем на відповідну дату перелік довірителів та належних їм прав вимоги на закріплені за ними вимірні одиниці об’єктів інвестування;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
перелік об’єктів інвестування - документ за конкретним об’єктом будівництва, підписаний забудовником та управителем ФФБ, що підтверджує право управителя на здійснення операцій з вимірними одиницями об’єктів інвестування, що містяться в цьому документі;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
система ФОН-ФФБ - врегульовані цим Законом та договорами дії довірителів та управителя системи ФОН-ФФБ при організації будівництва. Довірителями системи ФОН-ФФБ є власники сертифікатів ФОН (установники управління ФОН), від імені яких виступає управитель системи ФОН-ФФБ. Правовідносини ФОН-ФФБ виникають за умови, що ФОН та ФФБ мають одного управителя, і кошти ФОН мають спрямовуватися до ФФБ. На інших довірителів ФФБ правовідносини системи ФОН-ФФБ не поширюються;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
спільний інвестор ФОН - цілісна спільність власників сертифікатів ФОН, від імені яких виступає управитель ФОН. Власники сертифікатів ФОН, які складають спільного інвестора ФОН, не мають права власності на наперед визначені частки активів ФОН і не можуть самостійно розпоряджатися цими активами;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008; із змінами, внесеними згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
винагорода управителя ФФБ - грошові кошти, які відповідно до цього Закону установники управління (довірителі ФФБ) сплачують управителю для відшкодування необхідних витрат, зроблених управителем у зв’язку з управлінням майном (коштами), переданим йому в управління за договорами про управління майном (договорами про участь у ФФБ), а також для забезпечення його діяльності з управління майном. Довірителі ФФБ сплачують управителю таку винагороду у строки, розмірі та в порядку, визначені договором про участь у ФФБ. Управитель може отримувати винагороду або утримувати її самостійно в інших випадках, передбачених цим Законом;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
винагорода управителя ФОН - грошові кошти, які відповідно до цього Закону управитель самостійно утримує за рахунок ФОН за здійснення управління фондом операцій з нерухомістю: проведення операцій з нерухомістю та здійснення інших дій з управління ФОН з метою отримання доходу в інтересах власників сертифікатів ФОН та для забезпечення його діяльності з управління майном. Управитель самостійно утримує таку винагороду у строки, розмірі та в порядку, визначені Правилами ФОН;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
вартість будівництва - погоджена управителем і забудовником у договорі вартість будівництва всіх об’єктів інвестування як складової частини об’єкта будівництва, фінансування якої здійснюватиметься за рахунок коштів ФФБ відповідно до графіка фінансування і розраховується виходячи з поточної ціни вимірної одиниці об’єкта будівництва та кількості вимірних одиниць усіх об’єктів інвестування за попереднім обсягом замовлення на будівництво;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
пов’язана особа юридичної особи (далі - пов’язана особа) - юридична особа, що здійснює контроль за відповідною юридичною особою, або контролюється відповідною юридичною особою, або перебуває під спільним контролем з такою юридичною особою;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
фізична особа або члени її сім’ї, які здійснюють контроль за відповідною юридичною особою (членами сім’ї фізичної особи вважаються її чоловік (дружина), діти або батьки фізичної особи і її чоловіка (дружини), а також чоловіка (дружини) будь-кого з дітей або батьків фізичної особи);
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
посадова особа відповідної юридичної особи, уповноважена виконувати від імені такої юридичної особи юридичні дії, спрямовані на встановлення, зміну або припинення правових відносин, а також члени сім’ї цієї посадової особи;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
здійснення контролю за юридичною особою - володіння безпосередньо або через пов’язаних осіб часткою (паєм, пакетом акцій), що становить не менш як 20 відсотків статутного капіталу юридичної особи, або управління найбільшою кількістю голосів в органі управління юридичної особи. Для фізичної особи загальна сума володіння часткою статутного капіталу юридичної особи (голосів в органі управління) визначається як загальний обсяг корпоративних прав, що належать такій фізичній особі, членам її сім’ї та юридичним особам, що контролюються такою фізичною особою або членами її сім’ї;
( Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
договір про участь у ФФБ - договір, відповідно до якого одна сторона (довіритель) передає кошти в управління управителю ФФБ, а друга сторона (управитель ФФБ) зобов’язана закріпити за довірителем об’єкт інвестування, забезпечити державну реєстрацію за довірителем спеціального майнового права на об’єкт інвестування, здійснити інші дії, визначені цим Законом та Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".
( Статтю 2 доповнено абзацом тридцять шостим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 )
Інші терміни вживаються в цьому Законі у таких значеннях:
термін " пов’язані особи" - у значенні, наведеному в Податковому кодексі України;
терміни "гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна", "майбутній об’єкт нерухомості", "подільний об’єкт незавершеного будівництва", "спеціальне майнове право" - у значеннях, наведених у Законі України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".
( Статтю 2 доповнено частиною другою згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 )
Стаття 3. Система фінансово-кредитних механізмів і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю
Системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю (далі - система фінансово-кредитних механізмів) за цим Законом є врегульовані цим Законом та договорами дії суб’єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю.
Суб’єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН.
Суб’єкти системи фінансово-кредитних механізмів не мають права втручатися в дії управителя щодо здійснення управління майном, окрім довірителів у разі виявлення ними фактів нецільового управління майном, переданим управителю за договором управління майном, шляхом подання йому відповідного письмового звернення.
( Частина третя статті 3 в редакції Закону № 692-VI від 18.12.2008 )
Відносини між суб’єктами системи фінансово-кредитних механізмів припиняються після виконання усіх зобов’язань перед установниками управління майном.
Стаття 4. Вимоги до окремих суб’єктів системи фінансово-кредитних механізмів
Управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності.
( Статтю 4 доповнено частиною першою згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010; із змінами, внесеними згідно із Законом № 79-IX від 12.09.2019 )
Управителем може бути фінансова установа, статутний капітал якої становить не менше одного мільйона євро, який повинен бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.
( Частина статті 4 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005; в редакції Закону № 692-VI від 18.12.2008 )
Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку визначає порядок видачі ліцензій управителям та їх анулювання, умови провадження ними діяльності, а також порядок контролю за їх додержанням.
( Статтю 4 доповнено новою частиною згідно із Законом № 79-IX від 12.09.2019 )
Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об’єктів будівництва та уклала договір з управителем.
( Частина статті 4 в редакції Закону № 3201-IV від 15.12.2005 )
Стаття 5. Фонди в управлінні, мета їх створення
Фінансові установи створюють фонди за власною ініціативою в порядку, визначеному цим Законом.
Залежно від мети створення фонд може бути:
фондом фінансування будівництва;
фондом операцій з нерухомістю.
Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла.
Метою створення ФОН є отримання доходу власниками сертифікатів цього ФОН, в тому числі шляхом участі спільного інвестора ФОН у фонді фінансування будівництва.
( Частина четверта статті 5 в редакції Закону № 692-VI від 18.12.2008 )
Стаття 6. Об’єкти управління майном. Довірча власність
Об’єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є ФФБ та ФОН.
Об’єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя.
Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна.
Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном.
Майно, набуте управителем у результаті управління, включається до складу отриманого в управління майна.
Кошти учасників фондів, отримані управителем в управління, відокремлюються від іншого майна управителя, а також від коштів інших фондів.
( Статтю 6 доповнено частиною шостою згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
Стаття 7. Управитель фонду
Управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах. Для ФФБ - це фінансування будівництва, для ФОН - це здійснення операцій з нерухомістю. Решта коштів залишається в управлінні управителя відповідно до Правил фонду.
( Частина перша статті 7 в редакції Закону № 692-VI від 18.12.2008; із змінами, внесеними згідно із Законом № 79-IX від 12.09.2019 )
Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об’єкта будівництва у разі відсутності:
у забудовника права на виконання будівельних робіт;
державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкти інвестування за забудовником;
державної реєстрації права довірчої власності на ім’я управителя відповідно до закону.
( Статтю 7 доповнено частиною згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об’єкта будівництва також у разі скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, припинення/зупинення права на виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності або у разі розірвання (визнання недійсним) договору між забудовником та управителем ФФБ, припинення права власності або користування земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт будівництва.
( Статтю 7 доповнено новою частиною згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 )
У разі настання обставин, визначених частиною третьою цієї статті, забудовник повідомляє управителя про необхідність припинення фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ протягом п’яти робочих днів з дня настання відповідної обставини. Управитель припиняє фінансування будівництва з дня отримання відповідного повідомлення.
( Статтю 7 доповнено новою частиною згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 )
Управитель при реалізації права довірчої власності:
має право одночасно здійснювати управління кількома ФФБ та ФОН;
( Абзац другий частини статті 7 в редакції Закону № 2367-VI від 29.06.2010 )
не може відповідати за своїми боргами активами фонду;
несе відповідальність за дотримання вимог цього Закону Правил фонду та договору управління майном;
( Абзац четвертий частини статті 7 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
несе відповідальність за забезпечення інтересів установника управління, повноту і своєчасність виконання своїх зобов’язань перед ним.
( Частину статті 7 доповнено абзацом п’ятим згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
Стаття 8. Обмеження права довірчої власності управителя
Правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя, встановлені установником управління майном у договорі управління майном:
управитель не може доручити здійснення управління майном іншим особам та зобов’язаний здійснювати управління майном особисто;
управитель не може використовувати отримане в управління майно не за цільовим призначенням, визначеним у договорі управління майном;
управитель не може на свій розсуд припиняти управління майном або в односторонньому порядку розривати договір управління майном, крім випадків невиконання установниками управління майна своїх зобов’язань, передбачених договором про участь у ФФБ;
( Частину першу статті 8 доповнено абзацом п’ятим згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
управитель не може вимагати від установника управління майна виконання всіх своїх зобов’язань у разі, якщо управитель не виконує свої зобов’язання за договором управління майном;
( Частину першу статті 8 доповнено абзацом п’ятим згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
управитель не може встановлювати обов’язкові для установника управління майна умови, з якими останній не мав можливості ознайомитися перед укладенням договору управління майном, за винятком норм, встановлених законодавством;
( Частину першу статті 8 доповнено абзацом п’ятим згідно із Законом № 692-VI від 18.12.2008 )
інші обмеження, встановлені законом або договором управління майном.
Стаття 9. Укладання договору між управителем та забудовником
Управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов’язується збудувати один або декілька об’єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об’єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов’язується здійснювати фінансування будівництва цих об’єктів будівництва на умовах договору. Такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.
Управитель не має права укладати договір із забудовником, який є пов’язаною особою такого управителя.
Договір між забудовником та управителем ФФБ обов’язково має містити:
1) положення про передачу управителю в управління на праві довірчої власності об’єктів інвестування з правом вчинення правочинів з відчуження об’єктів інвестування та за згодою сторін договору - право зміни об’єктів інвестування, включених до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна;
2) положення про домовленість між забудовником та управителем ФФБ, за яким зареєстровано право довірчої власності на всі майбутні об’єкти нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва, про залишення обтяження на об’єкти інвестування, включені до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна, або припинення такого обтяження;
3) ідентифікатори об’єктів будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди, а також об’єктів інвестування, які передаються управителю в управління на праві довірчої власності) - для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення договору;
4) номер відомостей про спеціальне майнове право забудовника на об’єкти інвестування, які передаються управителю в управління на праві довірчої власності, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
5) відомості про об’єкти інвестування, включені до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна, - у разі передачі в управління об’єктів інвестування, включених до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна;
6) обов’язок забудовника забезпечити проведення державної реєстрації права довірчої власності на об’єкти інвестування на ім’я управителя у десятиденний строк з дня укладення договору;
7) положення про надання управителю прав на забезпечення державної реєстрації на ім’я установників спеціального майнового права на об’єкти інвестування або обтяження речових прав забудовника на користь установників, які сплатили частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості;
8) заплановану дату (квартал і рік) прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
9) зобов’язання забудовника після прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію передати об’єкти інвестування довірителям ФФБ за актами приймання-передачі об’єктів інвестування відповідно до цього Закону та Правил ФФБ;
10) положення про відповідальність сторін договору за невиконання або неналежне виконання умов договору (у тому числі за порушення, пов’язані з нецільовим використанням коштів; виконання будівельних робіт з порушенням проектної документації на будівництво; порушення строків виконання будівельних робіт та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта; непередання управителю дозвільної, виконавчої, технічної та іншої документації, необхідної для завершення будівництва об’єкта, прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію у випадках, визначених частиною другою статті 18 цього Закону) та штрафні санкції за такі порушення.
Договір між забудовником та управителем ФОН може містити застереження про те, що фінансування спорудження цього об’єкта будівництва може здійснюватися з використанням коштів інших фондів, управителем яких може бути сам управитель ФОН або інші фінансові установи.
За одним об’єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ.
Управитель визначає банк, в якому відкриваються поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб’єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об’єкта будівництва. Ця умова включається забудовником до договорів підряду та інших договорів, пов’язаних із спорудженням об’єкта будівництва.
Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об’єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об’єктів інвестування в об’єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, забезпечує проведення державної реєстрації права довірчої власності на об’єкти інвестування на ім’я управителя ФФБ для подальшої передачі спеціального майнового права на ці об’єкти установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати у будь-який спосіб об’єкти інвестування, права довірчої власності на які зареєстровані на ім’я управителя фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об’єкти інвестування від управителя до установників фонду - без письмової згоди установників фонду. До переліку об’єктів інвестування в об’єкті будівництва можуть бути включені об’єкти інвестування, віднесені до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна.
Забудовник зобов’язаний виконати свої зобов’язання за договором щодо організації спорудження об’єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
Протягом періоду будівництва управитель ФФБ відповідно до умов договору підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про об’єкти інвестування, щодо яких укладені договори про участь у ФФБ.
( Стаття 9 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005; в редакції Закону № 692-VI від 18.12.2008; із змінами, внесеними згідно із Законами № 2367-VI від 29.06.2010, № 3038-VI від 17.02.2011, № 199-IX від 17.10.2019; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
Стаття 10. Особливості забезпечення виконання зобов’язань забудовника
Виконання зобов’язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором є об’єкт будівництва, всі об’єкти інвестування, які є складовими частинами об’єкта будівництва, та земельна ділянка, на якій розташований об’єкт будівництва (якщо така земельна ділянка є власністю забудовника). Предметом іпотеки додатково можуть бути інше нерухоме майно, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, які належать забудовникові на праві власності (спеціальному майновому праві). Іпотечний договір укладається у письмовій формі та нотаріально посвідчується відповідно до закону.
В іпотечному договорі передбачаються:
зобов’язання забудовника уступити управителю майнові права на предмет іпотеки у разі виникнення передбаченого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов’язань перед управителем (якщо визначений статтею 9 цього Закону договір укладено стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому");
зобов’язання забудовника передати управителю право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки у разі виникнення передбаченого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов’язань перед управителем (якщо визначений статтею 9 цього Закону договір укладено стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому");
можливість припинення управителем без згоди забудовника обтяження об’єкта інвестування, щодо якого за довірителем реєструється спеціальне майнове право.
За кожним об’єктом будівництва забудовник та управитель укладають:
договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, з відкладальними умовами (якщо визначений статтею 9 цього Закону договір укладено стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому");
договір уступки спеціального майнового права на об’єкт будівництва та об’єкти інвестування, які є складовими частинами об’єкта будівництва, щодо яких за забудовником на момент набрання чинності цим договором зареєстровано таке право, з відкладальними умовами (якщо визначений статтею 9 цього Закону договір укладено стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому");
договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення ним умов договору з управителем.
У разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору він письмово повідомляє забудовника (поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення) про необхідність усунення порушень у місячний строк з дня отримання такого повідомлення. Управитель та забудовник можуть письмово узгодити інший строк усунення порушень.
Днем вручення повідомлення про необхідність усунення порушень є:
1) день вручення повідомлення забудовнику під розписку;
2) день вручення забудовнику поштового відправлення;
3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати повідомлення чи відмітки про відсутність забудовника за місцезнаходженням.
Якщо забудовник ухиляється від отримання від управителя повідомлення про необхідність усунення порушень, таке повідомлення вважається отриманим забудовником на десятий робочий день перебування поштового відправлення на відповідному відділенні поштового зв’язку.
Якщо забудовник не усуне порушення протягом строку, встановленого для їх усунення:
1) договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, з відкладальними умовами набирає чинності (якщо визначений статтею 9 цього Закону договір укладено стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому");
2) договір уступки спеціального майнового права на об’єкт будівництва та об’єкти інвестування, які є складовими частинами об’єкта будівництва, щодо яких за забудовником на момент набрання чинності цим договором зареєстровано таке право, з відкладальними умовами набирає чинності (якщо визначений статтею 9 цього Закону договір укладено стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому");
3) забудовник повинен передати управителю за актом приймання-передавання об’єкт будівництва, об’єкти інвестування, щодо яких за забудовником на момент набрання чинності цим договором зареєстровано таке спеціальне майнове право (якщо договір уступки спеціального майнового права на об’єкт будівництва та об’єкти інвестування, які є складовими частинами об’єкта будівництва, щодо яких за забудовником на момент набрання чинності цим договором зареєстровано таке право, з відкладальними умовами укладено після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"), технічну, виконавчу, дозвільну та іншу документацію щодо об’єкта будівництва, необхідну для зміни забудовника, у строк, визначений договором. Такий строк не може перевищувати:
30 календарних днів з дня набрання чинності договором уступки майнових прав на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, з відкладальними умовами (якщо визначений статтею 9 цього Закону договір укладено стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому");
30 календарних днів з дня набрання чинності договором уступки спеціального майнового права на об’єкт будівництва та об’єкти інвестування, які є складовими частинами об’єкта будівництва, щодо яких за забудовником на момент набрання чинності цим договором зареєстровано таке право, з відкладальними умовами (якщо визначений статтею 9 цього Закону договір укладено стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому");
4) управитель застосовує до забудовника передбачені договором штрафні санкції на частину невиконаних робіт з будівництва згідно з графіком будівництва.
Спеціальне майнове право управителя на об’єкт будівництва, майбутні об’єкти нерухомості виникає з моменту державної реєстрації за ним такого права на відповідні об’єкти.
У разі невиконання забудовником умов договору управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства.
З метою гарантування добудови об’єкта будівництва забудовник та управитель фонду фінансування будівництва, за яким зареєстровано право довірчої власності на всі майбутні об’єкти нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва, можуть домовитися про залишення обтяження на об’єкти інвестування, включені до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна.
( Стаття 10 із змінами, внесеними згідно із Законами № 3201-IV від 15.12.2005, № 692-VI від 18.12.2008; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )( Статтю 10-1 виключено на підставі Закону № 2367-VI від 29.06.2010 )
Розділ II
ФОНД ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА
Стаття 11. Створення ФФБ
Фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою.
ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б.
Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об’єкта будівництва, споживчі властивості об’єктів інвестування та об’єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва та зобов’язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об’єктів інвестування та об’єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
( Частина третя статті 11 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3038-VI від 17.02.2011 )
Для ФФБ виду Б:
забудовник бере на себе зобов’язання дотримуватися вимог управителя щодо споживчих властивостей об’єктів інвестування та об’єкта будівництва, здійснювати спорудження об’єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації і в межах загальної вартості будівництва, погодженої з управителем, та своєчасно ввести їх в експлуатацію і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об’єктів інвестування та об’єкта будівництва, у разі виконання управителем графіка фінансування будівництва;
( Абзац другий частини четвертої статті 11 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3038-VI від 17.02.2011 )
управитель визначає поточну ціну вимірної одиниці об’єкта будівництва, коефіцієнти поверху і комфортності та приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва.
При здійсненні управління ФФБ виду Б, для покриття ризику недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва, управитель може укласти з визначеним ним страховиком договір страхування такого комерційного ризику.
Управитель може створити ФФБ виду Б лише за наявності відповідного дозволу на прийняття управителем на себе комерційних ризиків.
Дозвіл на прийняття управителем на себе комерційних ризиків, визначених цим Законом, надає відповідний орган, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя відповідно до розроблених ним нормативно-правових актів.
Для ФФБ виду Б у разі порушення забудовником умов договору, що за оцінкою управителя може призвести до підвищення його ризиків, управитель може в односторонньому порядку змінити умови договору з забудовником за конкретним об’єктом будівництва ФФБ виду Б на умови договору, що відповідають ФФБ виду А, та письмово повідомити про це довірителів за цим об’єктом будівництва та забудовника в місячний строк.
( Частина восьма статті 11 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
ФФБ вважається створеним після затвердження управителем Правил ФФБ, укладання договору із забудовником та відкриття рахунків ФФБ. Для кожного ФФБ відкриваються окремі рахунки. Будь-які обмеження щодо кількості об’єктів будівництва, що можуть споруджуватися в рамках кожного ФФБ, а також щодо обсягів залучених управителем ФФБ в управління коштів не встановлюються.
( Частина дев’ята статті 11 в редакції Закону № 2367-VI від 29.06.2010 )
Банк-управитель відкриває рахунки ФФБ у своєму балансі.
( Частина десята статті 11 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
Управитель, який не є банківською установою, відкриває в обраному ним банку на своє ім’я окремий поточний рахунок, який є рахунком фонду.
Рахунки ФФБ управитель використовує для:
( Абзац перший частини дванадцятої статті 11 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 )
обліку залучених в управління коштів;
здійснення розрахунків за операціями з управління ФФБ;
зберігання оперативного резерву, сформованого за рахунок залучених в управління коштів.
Облік коштів, внесених довірителями до ФФБ, а також облік коштів, спрямованих управителем з ФФБ на фінансування будівництва, управитель здійснює відокремлено від іншого майна управителя, а також від інших ФФБ.
Довірителями ФФБ можуть бути фізичні та юридичні особи та спільний інвестор ФОН. За умови виникнення правовідносин системи ФОН-ФФБ довірителем ФФБ є спільний інвестор ФОН, в інтересах якого діє управитель ФОН. При цьому договір про участь у ФФБ має містити відповідне застереження.
Залучені до ФФБ кошти використовуються управителем на умовах договору про участь у ФФБ у порядку, визначеному Правилами ФФБ.
Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ:
несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ та визнаних довірителями ФФБ;
несе відповідальність за виконання своїх зобов’язань перед довірителями ФФБ у межах цього Закону та договору про участь у ФФБ;
не несе відповідальності власним майном за виплату коштів довірителю ФФБ в разі його відмови від участі у ФФБ виду А, якщо управитель ФФБ дотримався встановлених Правилами ФФБ процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з ФФБ на вимогу довірителя;
за дорученням довірителів виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов’язань щодо строків спорудження і якості об’єктів будівництва та передачі об’єктів інвестування довірителям у власність.
ФФБ діє до виконання усіх зобов’язань перед довірителями.
( Стаття 11 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3201-IV від 15.12.2005; в редакції Закону № 692-VI від 18.12.2008 )
Стаття 12. Підстави функціонування ФФБ
Управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов’язковими для виконання всіма суб’єктами цієї системи фінансування будівництва житла.
Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об’єктів інвестування, порядок та умови закріплення об’єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов’язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об’єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.
Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих Правил.
Правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя ФФБ, встановлені установником управління майном у договорі управління майном, і містити зобов’язання управителя виконувати процедури щодо:
забезпечення проведення державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкти інвестування на ім’я довірителів, які повністю сплатили ціну закріплених за ними об’єктів інвестування за договором про участь у ФФБ, а також строки проведення управителем такої реєстрації;
( Абзац другий частини четвертої статті 12 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
забезпечення проведення державної реєстрації обтяження речових прав на об’єкт інвестування на користь довірителів, які сплатили частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості за договором про участь у ФФБ, а також строки проведення управителем такої реєстрації;
( Абзац частини четвертої статті 12 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 )
забезпечення можливості отримання довірителем, на умовах Правил ФФБ та договору управління майном, коштів з ФФБ на вимогу довірителя в разі його відмови від участі у фонді.
Після визнання довірителями Правил ФФБ та внесення до ФФБ коштів управитель ФФБ не має права вносити зміни та доповнення до Правил ФФБ без письмової згоди всіх довірителів. У разі необхідності внесення змін та доповнень до Правил ФФБ управитель ФФБ зобов’язаний надіслати у письмовій формі пропозиції із зазначенням змісту правил, які пропонується змінити, кожному довірителю. Згода довірителя вважається отриманою, якщо протягом 30 днів з дня надходження повідомлення від управителя з пропозицією про внесення змін і доповнень до Правил ФФБ на зазначену у договорі адресу довірителя управитель не отримав письмової відповіді довірителя.