Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок

Україна законодавчо забезпечує громадянам рівні з іншими власниками умови захисту права індивідуальної власності на жилий будинок, що здійснюється судом. Вивчення практики розгляду судами республіки цивільних справ, пов'язаних з правом індивідуальної власності на жилий будинок, показує, що суди в основному правильно вирішують ці справи. Разом з тим деякі суди неповно готують їх до судового розгляду, недостатньо перевіряють обгрунтованість позовних вимог, допускають помилки в застосуванні законодавства, що регулює право власності на жилий будинок, особливо в справах про поділ будинку, про визнання права власності на будинок за особами, які допомагали забудовнику. Виникли також питання щодо застосування цього законодавства, які потребують роз'яснення.

Пленум Верховного Суду України

1. Звернути увагу судів республіки на необхідність поліпшення їх діяльності по розгляду справ, пов'язаних з правом власності громадян на жилий будинок, і неухильного додержання законодавства, що регулює це право.

При вирішенні справ даної категорії слід мати на увазі, що відповідно до Закону України "Про власність" від 7 лютого 1991 року:

- ним встановлені основні положення про право власності громадян на жилий будинок, а інші відносини цієї власності регулюються ЦК та іншими законодавчими актами України (ст. 8);

- громадянин, якому належить право власності на жилий будинок (частину будинку), має право розпоряджатись цим майном на свій розсуд: заповідати, продавати, обмінювати, здавати в оренду, передавати його в тимчасове користування іншим громадянам, юридичним особам та державі (статті 4, 15, 19);

- при здійсненні своїх прав і виконанні обов'язків власник зобов'язаний не порушувати права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави; додержувати моральних засад суспільства (ст. 4);

- склад, кількість і вартість майна, що може бути у власності громадян, а також діяльність власника може бути відповідно обмежено чи припинено лише у випадках і порядку, встановлених законом (статті 4, 13, 55).

Згідно зі ст. 11 Закону України "Про пріоритетність соціального розвитку села та агропромислового комплексу в народному господарстві України" від 17 жовтня 1990 року розміри індивідуальних житлових і господарських споруд на селі не регламентуються.

2. Судам підвідомчі спори, пов'язані з правом власності на жилий будинок, зокрема:

а) про визнання права власності на будинок або його частину (частку), витребування цього майна з чужого незаконного володіння, усунення будь-яких порушень зазначеного права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкодування заподіяних цим збитків;

б) про виділ частки з будинку (поділ будинку), що є спільною власністю (частковою чи сумісною);

в) про надбудову, прибудову або перебудову будинку і підсобних будівель, якщо є дозвіл виконкому місцевої Ради народних депутатів, але проти цього заперечують інші учасники спільної часткової власності;

г) про визначення порядку користування жилим будинком;

д) про зміну розміру часток будинку, що знаходиться в спільній частковій власності;

є) про право привілеєвої купівлі частки в спільній частковій власності на будинок;

ж) про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, міни, дарування будинку і т.ін.;

з) про компенсацію, пов'язану із зниженням цінності будинку, викликану діяльністю підприємств, організацій.

3. Не підлягають судовому розгляду вимоги про визнання права власності на самовільно збудовані жилі будинки (прибудови) і господарські та побутові будівлі (споруди) або про їх знесення (ст. 105 ЦК.

Разом з тим, скарги на рішення виконкомів місцевих Рад народних депутатів з цих питань можуть бути предметом розгляду суду в порядку, встановленому для оскарження неправомірних дій органів державного управління і службових осіб, що ущемляють права громадян.

4. Відповідно до ст. 12 Закону України "Про власність" у власності громадян можуть знаходитись жилі будинки, збудовані на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці або придбані на законних підставах, наприклад, за договором купівлі-продажу, міни, дарування, за правом спадщини.

Оскільки згідно зі ст. 16 ЗК і ст. 14 Закону України "Про власність" земельна ділянка для будівництва жилого будинку і господарських будівель надається громадянину у довічне успадковане володіння, участь інших осіб у будівництві не створює для них права власності на жилий будинок, крім випадків, коли це передбачено законом.

Згідно зі статтями 16 і 17 Закону України "Про власність", таке право, зокрема, виникає, коли будівництво велось подружжям в період шлюбу - жилий будинок у зв'язку з цим є їх спільною сумісною власністю, або велось за рахунок спільної праці членів сім'ї - жилий будинок стає їх спільною сумісною власністю, якщо інше не було встановлено письмовою угодою між ними.

Інші особи, які приймали участь у будівництві жилого будинку (його купівлі) не на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає законодавству, вправі вимагати не визнання права власності на будинок, а відшкодування своїх затрат на будівництво (купівлю будинку), якщо допомогу забудовнику (покупцю) вони надавали не безоплатно.

Таке ж право за цих умов належить членам сім'ї власника жилого будинку, якщо вони приймали участь лише у будівництві підсобних будівель (літньої кухні, сараю, тощо) і підсобних приміщень або коли їх затрати на ремонт жилого будинку перевищували покладений на них ст. 156 ЖК обов'язок.

5. Роз'яснити судам, що будинок, який належав одному з подружжя, може бути визнаний згідно зі ст. 25 КпШС спільним майном подружжя, якщо в період шлюбу істотно збільшилась його цінність внаслідок трудових або грошових затрат другого з подружжя або їх обох. При цьому на суму вартості будинку до його поліпшення збільшується частка одного з подружжя, якому він належав, у тому числі і у випадках, коли суд відступає від начала рівності часток подружжя в спільній сумісній власності з урахуванням інтересів неповнолітніх дітей або інтересів одного з подружжя, що заслуговують на увагу.

Виходячи з правил ст. 29 КпШС, при неможливості поділу будинку, що є спільною власністю подружжя, в натурі і відсутності згоди подружжя про спосіб поділу спільного майна, суд з урахуванням інтересів неповнолітніх дітей і заслуговуючих уваги інтересів одного з подружжя, забезпеченості житлом в іншому місці другого з них, може залишити будинок одному з подружжя і покласти на нього обов'язок компенсувати право на частку в будинку другого за рахунок іншого спільного майна або грішми.

У тих випадках, коли жилий будинок належить подружжю на праві спільної часткової власності, при вирішенні спору про його поділ суд керується ст. 115 ЦК.

6. При вирішенні справ про виділ в натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, судам належить мати на увазі, що, виходячи зі змісту ст. 115 ЦК, це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку з самостійним виходом (квартиру). Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири.

Якщо виділ частки будинку в натурі неможливий, суд вправі за заявленим про це позовом встановити порядок користування відособленими приміщеннями (квартирами, кімнатами) такого будинку. У цьому разі окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користуванні учасників спільної часткової власності. Порядок користування жилим будинком може бути встановлено також і між учасниками спільної сумісної власності.

При неможливості виділу частки будинку в натурі або встановлення порядку користування ним, власнику, що виділяється, за його згодою присуджується грошова компенсація. Розмір грошової компенсації визначається за угодою сторін, а при відсутності такої угоди - судом по дійсній вартості будинку на час розгляду справи.

Під дійсною вартістю будинку розуміється грошова сума, за яку він може бути проданий в даному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення при необхідності призначається експертиза.

В окремих випадках суд може, враховуючи конкретні обставини справи, і при відсутності згоди власника, що виділяється, зобов'язати решту учасників спільної власності сплатити йому грошову компенсацію за належну частку з обов'язковим наведенням відповідних мотивів. Зокрема, це може мати місце, якщо частка у спільній власності на будинок є незначною й не може бути виділена в натурі чи за особливими обставинами сумісне користування ним неможливе, а власник в будинку не проживає і забезпечений іншою жилою площею.

7. В спорах про поділ будинку в натурі учасникам спільної часткової власності на будинок може бути виділено відокремлену частину будинку, яка відповідає розміру їх часток у праві власності.

Якщо виділ технічно можливий, але з відхиленням від розміру часток кожного власника, суд з врахуванням конкретних обставин може провести його зі зміною у зв'язку з цим стосовно до ст. 119 ЦК ідеальних часток і присудженням грошової компенсації учаснику спільної власності, частка якого зменшилась.

У тих випадках, коли для поділу необхідне переобладнання та перепланування будинку, він проводиться при наявності дозволу на це виконкому місцевої Ради народних депутатів (ст. 152 ЖК). Якщо сторона оспорює рішення виконкому щодо дозволу на переобладнання та перепланування і воно є необгрунтованим, суд може не погодитись з ним, мотивуючи це в рішенні.

При поділі жилого будинку суд зобов'язаний зазначити в рішенні, яка відокремлена (ізольована після переобладнання) частина будинку конкретно виділяється і яку частку в будинку вона складає, а також, які підсобні будівлі передаються власнику.

8. Різні господарські будівлі (літні кухні, сараї тощо) є підсобними будівлями і складають з будинком одне ціле. Тому при відчуженні жилого будинку вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладенні договору про відчуження не було обумовлено їх знесення або перенос попереднім власником.

9. Суди мають враховувати, що право власності на жилий будинок, збудований громадянином на відведеній йому в установленому порядку земельній ділянці і прийнятий в експлуатацію, виникає з часу його реєстрації у виконкомі місцевої Ради.

За позовом дружини, членів сім'ї забудовника, які спільно будували будинок, а також спадкоємців суд вправі провести поділ незакінченого будівництвом будинку, якщо, враховуючи ступінь його готовності, можна визначити окремі частини, що підлягають виділу, і технічно можливо довести до кінця будівництво зазначеними особами.

При неможливості поділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за цими особами на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку або з врахуванням конкретних обставин залишити його одній із сторін, а іншій присудити грошову компенсацію.

10. Затверджуючи мирову угоду про поділ жилого будинку, суд згідно зі ст. 103 ЦПК зобов'язаний перевірити, чи не суперечить мирова угода закону і чи не порушує вона чиї-небудь права і охоронювані інтереси, а також чи є технічна можливість поділу будинку у відповідності з умовами мирової угоди та дозвіл на це виконкому місцевої Ради народних депутатів, якщо для поділу необхідне переобладнання і перепланування будинку.

11. Одночасно з розв'язанням спору про право власності на будинок, виділ частки або встановлення порядку користування конкретними приміщеннями, суд може також згідно зі ст. 103 ЗК вирішити позов, якщо він заявлений, про порядок володіння земельною ділянкою між громадянами, яким жилий будинок належить на праві спільної власності.

Спори щодо меж між сусідніми будинками можуть бути предметом розгляду суду за умови, що вони попередньо вирішувались узгоджувальною комісією, утвореною відповідною Радою народних депутатів, і в ній не було досягнуто згоди (ст. 107 ЗК).

12. При розгляді спорів між учасниками спільної часткової власності на жилий будинок про зміну часток суди повинні враховувати, що такі вимоги можуть бути задоволені, якщо учасник спільної власності збільшить в ньому за свій рахунок корисну площу будинку (жилих і підсобних його приміщень) шляхом прибудови, надбудови або перебудови, проведеної з дозволу виконкому місцевої Ради народних депутатів і за згодою решти учасників спільної власності.

Спорудження господарських будівель (сараїв, гаражів тощо) не є підставою для збільшення встановленого раніше розміру частки в праві власності на будинок.

Згідно зі ст. 119 ЦК вимоги про зміну розміру часток можуть бути пред'явлені як учасниками спільної власності, частка яких збільшилась, так і тими з них, частка яких зменшилась внаслідок проведеної іншими співвласниками прибудови, надбудови чи перебудови, а також у зв'язку зі зносом частини будинку, що входила до їх частки.

13. Відповідно до ст. 114 ЦК при продажу частки в спільній власності сторонній особі решта учасників спільної часткової власності мають право привілеєвої купівлі цієї частки по ціні, за якою вона продається, і на інших рівних умовах (додержання строків платежів, обов'язок по уплаті державного мита, тощо). У зв'язку з цим при переводі прав і обов'язків покупця необхідно перевіряти реальність вимог, що пред'являються учасниками спільної часткової власності.

Доказом бажання і реальних можливостей для переводу прав і обов'язків покупця є внесення позивачем на депозитний рахунок суду всіх сум, які за договором зобов'язаний сплатити покупець. Невиконання позивачем цих умов може бути підставою для відмови в позові про перевід на нього прав і обов'язків покупця.

Пропуск встановленого ч.3 ст. 114 ЦК тримісячного строку не є підставою для відмови в прийнятті позову про перевід прав і обов'язків покупця. Суд вправі поновити цей строк, якщо прийде до висновку, що його пропущено з поважних причин.

У рішенні про задоволення позову має бути зазначено про заміну покупця позивачем в договорі купівлі-продажу та в інших документах про реєстрацію будинку, а також про стягнення з позивача на користь відповідача сплаченої останнім суми.

Оскільки з виділом учаснику спільної власності на будинок його частки в натурі спільна власність на неї припиняється, решта учасників спільної власності втрачає право привілеєвої купівлі цієї частки.

14. Судам слід враховувати, що відповідно до правил кредитування індивідуального житлового будівництва позичальник до закінчення виплати одержаної позички не має права відчужувати збудований або капітально відремонтований за рахунок позички будинок без дозволу банку або підприємства (організації), що видали позичку.

При вирішенні спору про право власності на будинок обов'язок виплатити заборгованість по позичці за згодою позикодавця може бути покладено на інших співвласників - учасників будівництва. При відсутності такої згоди обов'язок виплати позички лежить на особі, яка її одержала. Ця обставина має прийматись судом до уваги при визначенні частки кожного учасника спільної власності і при вирішенні питання про грошові розрахунки між сторонами.

Згідно зі ст. 108 ЦПК банк, підприємство (організація), що надали позичку, повинні притягатись до участі в справі.

15. При вирішенні спорів про витребування жилого будинку з чужого незаконого володіння необхідно враховувати, що встановлений ст. 50 Закону України "Про власність" трирічний строк позовної давності для таких вимог може бути поновлений судом, якщо його пропущено з поважних причин. Перебіг цього строку починається з дня, коли власник дізнався або повинен був дізнатись, що будинок вибув з його володіння.

16. При вирішенні спорів про припинення права власності громадянина на будинок у зв'язку з вилученням земельної ділянки, на якій він знаходиться, суди повинні мати на увазі, що відповідно до ст. 52 Закону "Про власність", ст. 46 ЗК і ст. 171 ЖК право вибору виду компенсації належить власнику. Зокрема, вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, наданих громадянам України, провадиться після виділення за їх бажанням Радою народних депутатів рівноцінної земельної ділянки, будівництва на новому місці підприємствами, установами, організаціями, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі всіх інших збитків.

17. Купівля-продаж, дарування, застава, оренда жилих будинків і інші договори, що фактично прикривають продаж земельної ділянки або самовільний їх обмін, повинні визнаватись недійсними з передбаченими ст. 49 ЦК наслідками.

18. Порушуючи справу даної категорії, суддя зобов'язаний згідно з вимогами ст. 143 ЦПК, з метою забезпечення її своєчасного і правильного розгляду, провести всі необхідні для цього підготовчі дії, зокрема, відповідно до заявлених вимог запропонувати сторонам подати або витребувати документи (дані):

- про право власності на жилий будинок і розмір часток співвласників (про надання земельної ділянки для спорудження будинку і про його будівництво, про купівлю-продаж, міну, дарування, спадкування, про право на частку в спільному майні подружжя, рішення суду, що набрало законної сили, про визнання права власності на будинок чи його частину, довідку з бюро технічної інвентаризації);

- план будинку і земельної ділянки;

- висновки технічної експертизи щодо можливих варіантів поділу будинку в натурі або встановлення порядку користування ним відповідно до належних співвласникам часток, а у необхідних випадках - органів державного архітектурно-будівельного контролю, пожежної і санітарної інспекції про допустимість пов'язаних з цим переобладнань;

- про дозвіл виконкому місцевої Ради народних депутатів на переобладнання і перепланування жилого будинку;

- про зміну в розмірах корисної площі будинку і в частках співвласників внаслідок його надбудови, прибудови або перебудови;

- про розмір збитків, заподіяних власнику жилого будинку у зв'язку з порушенням його прав, зниженням цінності будинку, викликаних діяльністю підприємств, організацій, у зв'язку з вилученням земельної ділянки.

19. Звернути увагу судів на необхідність додержання вимог ст. 64 ЦПК про розмір державного мита.

В позовах про поділ будинку в натурі державне мито обчислюється в залежності від вартості відшукуваної частини будинку. В такому ж порядку обчислюється державне мито і в тих випадках, коли ідеальні частки сторін в спільній власності були визначені раніше.

В позовах про зміну ідеальних часток в праві власності на будинок державне мито обчислюється в залежності від вартості ідеальної частки, на яку позивач просить збільшити її розмір.

20. Рекомендувати обласним і Київському міському судам періодично узагальнювати судову практику по цій категорії справ, вживати заходи до усунення виявлених недоліків у роботі судів та вдосконалення судової діяльності.

21. Визнати такою, що втратила силу, постанову Пленуму Верховного Суду України від 14 травня 1976 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці по застосуванню законодавства про право особистої власності на жилий будинок" (з внесеними в неї змінами).