Про Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів

З метою забезпечення виконання Постанови Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. N 213 "Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів",

1. Затвердити Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (додається).

2. Довести до відома і керівництва в роботі Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів Уряду Автономної Республіки Крим, облвиконкомів, Київського та Севастопольського місквиконкомів, місцевих органів управління земельних ресурсів, сільського господарства і продовольства, містобудування і архітектури, підвідомчих науково-дослідних установ і проектних організацій.

3. Голові Державного комітету Криму по земельних ресурсах та єдиному кадастру, начальникам обласних, Київського і Севастопольського міських управлінь земельних ресурсів, сільського господарства і продовольства, забезпечити до 1 липня 1995 року проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Автономній Республіці Крим, областях, їх кадастрових і адміністративних районах та сільськогосподарських підприємствах.

4. Начальникам Одеського, Чернігівського, Київського, Тернопільського обласних управлінь містобудування і архітектури, управлінь земельних ресурсів забезпечити до 1 жовтня 1995 року проведення грошової оцінки земель міст Одеси, Чернігова, Броварів та смт.Ланівці Тернопільської області.

5. Контроль за виконанням наказу покласти на заступника голови Державного комітету України по земельних ресурсах Губарєва В.С., першого заступника міністра сільського господарства і продовольства Засуху А.А., заступника голови Державного комітету України у справах містобудування і архітектури Присяжнюка В.Ф., в.о. віце-президента Української академії аграрних наук Ситника В.П.

1.1. Даний Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (надалі - Порядок) розроблено у відповідності з постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. N 213 "Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів".

1.2. Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів.

1.3. Грошова оцінка земель здійснюється з метою економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.

Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення початкової ціни земельних ділянок при їх продажу.

1.4. Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування грунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних Рад народних депутатів, встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель усіх категорій; а грошової оцінки земель населених пунктів - генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали інвентаризації земель населених пунктів, матеріали економічної оцінки території.

1.5. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агровиробничими групами грунтів, які до них прилягають.

На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний доход (з нульовим або від'ємним показником оцінки), грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1.6 ц зерна з гектара.

1.6. Грошова оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, що розташовані за межами населених пунктів, визначається за аналогічними агровиробничими групами грунтів, які до них прилягають.

1.7. Для організації і проведення робіт з грошової оцінки земель виконкоми Київської і Севастопольської міських, районних, міських міст обласного підпорядкування Рад народних депутатів створюють комісії у складі спеціалістів управлінь (відділів) земельних ресурсів, сільського господарства і продовольства, містобудування і архітектури, планово-економічного, фінансового, охорони навколишнього природного середовища і ядерної безпеки, комунального господарства, сільськогосподарських й інших підприємств.

Комісії очолюють заступники Голів виконкомів відповідних Рад народних депутатів.

1.8. Результати грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, міст районного підпорядкування, селищ міського типу і сільських населених пунктів розглядаються і затверджуються виконкомами районних Рад народних депутатів за поданням комісій, зазначених у п.1.7 цього Порядку.

Результати грошової оцінки земель м.м. Києва і Севастополя, міст обласного підпорядкування розглядаються і затверджуються виконкомами міських Рад народних депутатів за поданням комісій, зазначених у п.1.7 цього Порядку.

1.9. Виконкоми районних і міських міст обласного підпорядкування Рад народних депутатів подають матеріали грошової оцінки земель виконкомам обласних Рад народних депутатів.

В основу визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (далі - земель) кладеться рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році. Підставою для розрахунків за економічною оцінкою земель по виробництву зернових культур є те, що вони вирощуються практично на всіх грунтах.

В умовах інфляції рентний доход обчислюється у натуральних одиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними або світовими реалізаційними цінами.

Величина грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється - 33 роки.

Грошова оцінка здійснюється окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно по: Україні, Автономній Республіці Крим і областях, кадастрових та адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках.

2.1. Грошова оцінка земель по Україні

2.1.1. Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціальний рентний доход з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах зерна) за формулою:

Крім диференціального рентного доходу (Рдн) в сільському господарстві, за умов використання гірших земель, створюється абсолютний рентний доход (Ран), який додається до диференціального рентного доходу, і, таким чином, обчислюється загальний рентний доход (Рздн).

Для розрахунку грошової оцінки ріллі використовуються такі вихідні дані:

- середньорічна урожайність зернових з гектара за 1986 - 1990 рр. - 31.5 ц;

- середньорічна ціна реалізації 1 ц зерна в крб. за 1986 - 1990 рр. - 17 крб.;

- середньорічні виробничі витрати на 1 га вирощування зерна за 1986 - 1990 рр. - 303 крб.;

- коефіцієнт норми рентабельності, що використовувався при проведенні економічної оцінки земель (1988 р.) - 0.35;

- величина абсолютного рентного доходу (Ран), який створюється на гірших за якістю землях в сільському господарстві і встановлений по Україні на гектар угідь, - 1.6 ц зерна.

За формулою 1 і вихідними даними диференціальний рентний доход становить 7.4 ц зерна з 1 га (додаток N 1).

Сума диференціального і абсолютного рентного доходу складає загальний рентний доход (Рздн) у розмірі 9.0 (7.4+1.6) центнерів з гектара (додаток N 1).

2.1.2. Диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:

Для розрахунку рентного доходу з гектара земель відповідних угідь використовуються такі вихідні дані:

- диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п), який згідно з економічною оцінкою земель складає відповідно 1563.9 крб.; 136.5 крб. і 55.7 крб.;

- диференціальний рентний доход з гектара орних земель згідно з економічною оцінкою земель по зернових культурах складає 348.7 крб.

За формулою 2 і вихідними даними обчислюється диференціальний рентний доход з гектара земель відповідних угідь у центнерах зерна, який становить:

Загальний рентний доход (Рздн) з гектара земель відповідних угідь складає:

2.1.3. Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

Ц - ціна центнера зерна (у карбованцях);

Тк - термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років.

За формулою 3 і вихідними даними грошова оцінка одного гектара становить (додаток N 2, таблиці 2.1 - 2.4):

орних земель - 371.2 млн.крб. (9ц х 1.25млн.крб. х 33 роки);

багаторічних насаджень - 1435.1 млн.крб. (34.79ц х 1.25 х

х 33 роки);

природних сіножатей - 185.6 млн.крб.

(4.50ц х 1.25млн.крб. х 33 роки);

природних пасовищ - 114.7 млн.крб.

(2.78ц х 1.25 млн. крб. х 33 роки).

2.2. Грошова оцінка земель по Автономній Республіці Крим, областях, кадастрових та адміністративних районах

2.2.1. На підставі матеріалів економічної оцінки земель вираховується диференціальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Автономній Республіці Крим, областях, кадастрових і адміністративних районах за формулою:

де: Рдн(р) - диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по регіону (Автономній Республіці Крим, областях, кадастрових та адміністративних районах) (у центнерах);

Рдн(У) - диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (У) (у центнерах);

Рд(р) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами за оцінкою цих угідь по регіону (Автономній Республіці Крим, областях, кадастрових та адміністративних районах) (у карбованцях);

Рд(У) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культурах на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь по Україні (У), (у карбованцях).

У випадках відсутності економічної оцінки орних земель по виробництву зернових культур у розрахунках використовуються показники економічної оцінки ріллі в цілому.

У регіонах, де проведено економічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель в розрахунках використовуються зведені показники оцінки земель під зерновими культурами в цілому.

2.2.2. До диференціального рентного доходу Рдн(р) по Автономній Республіці Крим, областях, кадастрових та адміністративних районах з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, визначеного за формулою 4, додається абсолютний рентний доход (постійна величина, встановлена по Україні на 1 га угідь - 1.6 ц), що становитиме загальний рентний доход (Рздн).

На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний доход (з нульовим або від'ємним показником оцінки), грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1.6 ц зерна з гектара.

2.2.3. Грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Автономній Республіці Крим, областях, кадастрових та адміністративних районах визначається за формулою 3 (таблиці 2.5 - 2.12).

2.3. Грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств

2.3.1. Грошова оцінка земель колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств (далі - сільськогосподарські підприємства), обчислюється за формулою 3.

2.3.2. До уточнення меж і площ сільськогосподарських підприємств, тобто до передачі земель у колективну власність, здійснюється попередня грошова оцінка земель в межах землекористування на момент оцінки.

2.3.3. Диференціальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюється за формулою:

де: Рдн(п) - диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по сільськогосподарському підприємству (п) (у центнерах);

Рдн(р) - диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по адміністративному району (р) (у центнерах);

Рд(п) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь по сільськогосподарському підприємству (п) (у карбованцях);

Рд(р) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою по адміністративному району (р) (у карбованцях).

У випадках відсутності економічної оцінки орних земель по виробництву зернових культур у розрахунках використовуються показники економічної оцінки ріллі в цілому.

В сільськогосподарських підприємствах, де проведено економічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель в розрахунках використовуються зведені показники оцінки земель під зерновими культурами в цілому.

2.3.4. Диференціальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах після уточнення меж і площ земель, переданих у колективну власність обчислюється на підставі нової експлікації агровиробничих груп грунтів підприємства за допомогою шкал економічної оцінки земель за формулою:

де: Рд (п) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь по сільськогосподарському підприємству (п) (у карбованцях);

Рд агр - диференціальний рентний доход за шкалами економічної оцінки по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по агровиробничих групах грунтів (у карбованцях);

Пагр - площа агровиробничих груп грунтів по відповідних угіддях (у гектарах).

2.3.5. До диференціального рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, обчисленого в сільськогосподарських підприємствах, додається абсолютний рентний доход (постійна величина, встановлена по Україні на гектар угідь, - 1.6 ц).

На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний доход (з нульовим або від'ємним показником оцінки), грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1.6 ц зерна з гектара.

2.3.6. Загальна грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства обчислюється виходячи з грошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межах його землекористування до їх уточнення на момент оцінки (таблиці 2.13 - 2.16) і після уточнення (таблиці 2.17 - 2.20).

2.4. Грошова оцінка окремої земельної ділянки

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб) визначається на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп грунтів.

Шкали грошової оцінки агровиробничих груп грунтів розраховуються за формулою:

де: Гагр - грошова оцінка гектара агровиробничої групи грунтів (у карбованцях);

Г - грошова оцінка гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству (у карбованцях);

Багр - бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

Б - бал бонітету гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству.

Загальна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих груп грунтів на їх грошові оцінки (таблиця 2.21).

3.1. Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі нормативів витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:

- місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;

- природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов;

- архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;

- екологічного стану;

- функціонального призначення.

3.2. Грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки земель населених пунктів визначається за формулою:

де: Цн - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у карбованцях);

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у карбованцях);

Нп - норма прибутку, 6 відсотків;

Нк - норма капіталізації, 3 відсотки;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

3.3. Виходячи з числових величин Нп і Нк, формула (8) перетворюється у формулу:

3.4. Норматив на освоєння та облаштування території (В) включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішне освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загальноміського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних із зміною характеру використання території.

Витрати на освоєння та облаштування території визначаються по кожному конкретному населеному пункту, виходячи з необхідності його комплексної забудови.

При відсутності необхідних даних для розрахунків рекомендується використовувати укрупнені показники (додаток N 3, таблиця 3.1).

3.5. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховують її призначення для житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту тощо і наведені в таблиці 3.2.

3.6. Коефіцієнти, які характеризують місцеположення земельної ділянки (Км), обумовлюються трьома групами факторів: регіонального, зонального і локального характеру і обчислюються за формулою:

де: Км1 - загальний коефіцієнт регіональних факторів місцеположення земельної ділянки;

Км2 - загальний коефіцієнт зональних факторів місцеположення земельної ділянки;

Км3 - загальний коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцеположення земельної ділянки за територіально-планувальними,інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.

3.7. Загальний коефіцієнт регіональних факторів місцеположення земельної ділянки (Км1) обчислюється за формулою:

де: Кр1 - коефіцієнт, який враховує місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів різної чисельності населення, адміністративного статусу та їх місця в системі розселення України (таблиця 3.3);

Кр2 - коефіцієнт, який враховує місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст (таблиця 3.4);

Кр3 - коефіцієнт, який враховує місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів, які мають статус курортів (таблиця 3.5).

3.8. Загальний коефіцієнт зональних факторів місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів (Км2) обчислюється за формулою:

де: Кз1 - коефіцієнт, який враховує відстань земельної ділянки до загальноміського центру, концентрованих місць прикладання праці і масового відпочинку населення (таблиця 3.7);

Кз2 - коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупнішіх міст і інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення (примітка до таблиці 3.7);

Кз3 - коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в приморській смузі населених пунктів (примітка до таблиці 3.7).

При визначенні коефіцієнту (Кз1) відстань оцінюваних територій до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць прикладання праці, місць масового відпочинку населення приймається згідно з таблицею 3.6.

Коефіцієнт (Кз2), що враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст та інших населених пунктів, які мають особливо важливе історичне значення (в залежності від їх категорії), обчислюється збільшенням у 1.5 - 3.0 рази величин, наведених в таблиці 3.7.

Коефіцієнт (Кз3), що враховує розташування земельної ділянки в приморській смузі населених пунктів, береться такий, як і для зон стосовно їх розміщення щодо міського центру (таблиця 3.7).

3.9. Загальний коефіцієнт (Км3) враховує особливості місцеположення земельної ділянки в межах відповідної зони містобудівної якості і обраховується на основі застосування локальних коефіцієнтів за формулою:

де: Кл1 - локальний коефіцієнт за територіально-планувальними умовами;

Кл2 - локальний коефіцієнт за інженерно-геологічними умовами;

Кл3 - локальний коефіцієнт за історико-культурними умовами;

Кл4 - локальний коефіцієнт за природно-ландшафтними умовами;

Кл5 - локальний коефіцієнт за санітарно-гігієнічними умовами;

Кл6 - локальний коефіцієнт за рівнем облаштування території.

Значення локальних коефіцієнтів визначаються по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей, а для розрахунків використовуються коефіцієнти, наведені в таблицях 3.8 - 3.13.

3.10. В населених пунктах (в основному з чисельністю населення до 20 тис. жителів), які не мають централізованих інженерних мереж, розвиненої соціальної інфраструктури, грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки визначається з урахуванням коефіцієнтів відносної якості окремих частин його території за формулою:

де: Цн, В, - за формулою (9);

Кв - коефіцієнт відносної якості окремих частин території населеного пункту (таблиця 3.14).

В тих випадках, коли необхідно врахувати інші особливості місцеположення земельної ділянки, додатково використовуються відповідні локальні коефіцієнти (таблиці 3.8 - 3.13).

3.11. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, розташованих у межах населених пунктів, здійснюється згідно з розділом 2 цього Порядку з урахуванням коефіцієнтів, що враховують місцерозташування земельних ділянок (Км).

3.12. Грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра земель і її площі, яка встановлюється за матеріалами державного земельного кадастру і визначається за формулою:

де: Цз - грошова оцінка земельної ділянки (у карбованцях);

Цн - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у карбованцях);

Пз - площа земельної ділянки (у кв.м).

Приклади розрахунку грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів наведені в додатку N 4.

3.13. В містах Києві, Сімферополі, Севастополі, містах обласного підпорядкування грошова оцінка земель проводиться як в межах самих цих міст, так і підпорядкованих їм населених пунктів.

3.14. Грошова оцінка земель міст Києва, Сімферополя, Севастополя, обласних центрів, міст - курортів і історичних міст здійснюється проектними інститутами містобудівного профілю, які розробили або розробляють генеральний план відповідного населеного пункту.

3.15. Міста, у яких була здійснена комплексна економічна оцінка території, можуть використовувати для грошової оцінки земельних ділянок результати раніше зробленої роботи.