Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

На виконання пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. N 1050 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення"

1. Затвердити Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (додається).

2. Голові Республіканського комітету по земельних ресурсах Автономної Республіки Крим, начальникам обласних, Київського і Севастопольського міських управлінь земельних ресурсів взяти цей наказ до відома та врахування в роботі.

3. Контроль за виконанням наказу покласти на першого заступника голови Комітету Третяка А.М.

1.1. Порядок експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (далі - Порядок) розроблено відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. N 1050 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення".

Зазначений Порядок діє тимчасово до прийняття Закону України "Про оцінку земель".

1.2. Порядок визначає механізм експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (далі - оцінки земельних ділянок), на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.

Порядок не застосовується для експертної грошової оцінки земельних ділянок:

наданих у користування та переданих у власність громадянам України із земель, що перебувають у державній або комунальній власності, для:

ведення особистого підсобного господарства;

будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель;

дачного і гаражного будівництва;

садівництва,

громадянам і юридичним особам України - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

що перебувають у державній або комунальній власності і не можуть бути передані у приватну власність відповідно до частини 4 статті 4 Земельного кодексу України.

1.3. Порядком установлюються процедура визначення оцінної вартості земельних ділянок несільськогосподарського призначення, організація робіт з оцінки земельних ділянок, порядок підготовки експертів та умови залучення їх до проведення земельнооцінних робіт.

1.4. У цьому Порядку наведені нижче терміни вживаються у такому значенні:

дата оцінки - дата, на яку складено висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки;

оцінна вартість - вірогідна ціна, за яку земельна ділянка може бути продана на дату оцінки;

експерт - фахівець, що має кваліфікаційний документ (сертифікат), який дає право на проведення оцінки земель;

експертна грошова оцінка - визначена експертом оцінна вартість земельної ділянки;

ефективне використання - економічно доцільне та прибуткове використання земельної ділянки за цільовим призначенням без погіршення її якісних та еколого-естетичних характеристик і з дотриманням вимог обтяжень та обмежень;

ставка капіталізації - коефіцієнт перерахунку річного чистого доходу в поточну вартість земельної ділянки.

1.5. Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є:

відомості державного земельного кадастру (місцезнаходження, кількісна і якісна характеристики земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки);

проект відведення земельної ділянки;

відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки;

містобудівна документація та місцеві правила забудови;

дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна, що на ній розташовані;

дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки;

дані статистичної звітності.

1.6. Оцінка земельних ділянок здійснюється з метою економічного врегулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. Оцінна вартість, визначена в результаті оцінки земельних ділянок, ураховується під час установлення:

ціни продажу земельної ділянки;

стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.

Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристик та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також - з урахуванням кон'юнктури ринку.

Земельна ділянка розглядається як умовно вільна від забудови і придатна для ефективного використання.

2.1. Оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів:

капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки;

зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. N 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. N 213, в частині оцінки земель населених пунктів (далі - грошова оцінка нормативна);

поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

При проведенні експертної оцінки слід використовувати не менше трьох методичних підходів, причому обов'язковим є застосування методичного підходу, що грунтується на грошовій оцінці нормативній.

Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які грунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.

2.2. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою

При непрямій капіталізації чистого доходу (дисконтуванні грошових потоків) оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою

де: E - сума;

Цкн - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);

Доi - очікуваний чистий дохід за i-й рік (у гривнях);

t - період (у роках), який ураховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

При визначенні ставки капіталізації чистого доходу як співвідношення між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки використовується формула

де Цан - ціна продажу подібної земельної ділянки за ринкових умов (у гривнях).

В кумулятивний спосіб величина ставки капіталізації чистого доходу визначається за формулою

де Бк - безризикова процентна ставка (коефіцієнт);

Ір - ризик на вкладення інвестицій (коефіцієнт);

Лр - ризик на ліквідність земельної ділянки (коефіцієнт).

При цьому кількість ризиків, що враховуються при визначенні ставки капіталізації чистого доходу, може бути збільшена. Крім зазначених у формулі, можуть бути враховані також ризики, пов'язані з управлінням інвестиціями, інфляційними очікуваннями, станом економіки в конкретній галузі та ін.

Чистий річний дохід із забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані. В іншому випадку чистий річний дохід із забудованої земельної ділянки прирівнюється до доходу від оренди ділянки за ринкових умов.

Якщо використання земельної ділянки нерентабельне, за основу береться річний дохід від подібної за цільовим призначенням земельної ділянки або очікуваний дохід за умов ефективнішого використання земельної ділянки.

2.3. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна.

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою:

де: E - сума;

D - дельта;

Цзn - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);

Ца - ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);

m - кількість факторів порівняння;

DЦаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

правовий режим земельної ділянки;

цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан грунтів, режим грунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

2.4. Визначення оцінної вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок передбачає зіставлення цін продажів кількох подібних земельних ділянок, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого та найменшого) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів.

2.5. При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за цільовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших регіонах.

2.6. Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна за формулою

де Цв - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (у гривнях);

Цо - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у гривнях);

Вос - витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у гривнях).

За основу визначення оцінної вартості землі шляхом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов'язані зі спорудженням цих об'єктів.

Оцінна вартість землі та оцінна вартість об'єктів нерухомого майна є оцінною вартістю забудованої земельної ділянки.

Витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна містять вартість будівництва (з урахуванням зносу будівель, споруд), включаючи прибуток забудовника і витрати, пов'язані з будівництвом та обслуговуванням будівель, споруд.

За відсутності відомостей про витрати на спорудження цих об'єктів їх оцінна вартість визначається шляхом зіставлення витрат на спорудження подібних об'єктів.

2.7. Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки грунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.

Результати оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна.

2.8. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

визначення ефективного використання земельної ділянки;

вибір та обгрунтування методичних підходів оцінки;

визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття

кінцевого значення оцінної вартості;

складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

3.1. Звіт про оцінку земельної ділянки (далі - звіт) повинен містити:

підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

опис земельної ділянки;

план та характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;

аналіз ефективності використання земельної ділянки;

обгрунтування обраних методичних підходів;

розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;

основні передумови проведення оцінки;

висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;

сертифікат земельної ділянки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.

3.2. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті чітко зазначаються фактори, за якими проводиться порівняння та обгрунтування розмірів поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.

3.3. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, у звіті наводяться конкретні розрахунки:

валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;

ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових процентних ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

3.4. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок та витрат, пов'язаних зі спорудженням будівель та споруд, які склалися на ринку.

3.5. Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено експертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи.

3.6. Звіт підлягає погодженню з сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповідним державним органом земельних ресурсів.

3.7. Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення, який міститься у звіті, оформляється окремим документом.

Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення (додаток 1) підписується експертом та керівником юридичної особи і скріплюється печаткою юридичної особи, якою проведено експертну оцінку.

3.8. На підставі проведеної оцінки земельної ділянки заповнюється сертифікат експертної оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення (додаток 2).

Сертифікат підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено оцінку земельної ділянки. Підпис керівника юридичної особи скріплюється печаткою.

3.9. Термін чинності звіту становить 6 місяців з дати оцінки.

4.1. До виконання робіт з оцінки земельних ділянок залучаються ті юридичні особи, які уклали з Держкомземом України угоду про здійснення робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок (додаток 3) та в трудових відносинах з якими перебувають не менш як два експерти.

4.2. Для укладання (переукладання, продовження терміну) угоди на проведення робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (далі - Угода) юридичною особою подаються відповідно до вимог цього Порядку документи, які проходять експертизу в постійній Експертно-методичній комісії з проблем грошової оцінки земель при Держкомземі (далі - Комісія). Комісія в своєму висновку засвідчує здатність юридичної особи здійснювати експертну оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення на рівні державних вимог та загальновизнаних стандартів оцінки. На основі позитивного висновку Комісії укладається Угода між Держкомземом та юридичною особою, що дає право останній на проведення робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.

Угоду між Держкомземом та юридичною особою вперше може бути укладено тільки на один рік. Надалі Угода може бути переукладена (або термін продовжено) на підставі оцінки роботи юридичної особи протягом року, але не більше ніж на п'ять років.

Держкомзем веде реєстр юридичних осіб, з якими укладено Угоду на проведення експертної оцінки земельних ділянок, і забезпечує його публікацію в журналі "Землевпорядний вісник" та інших засобах масової інформації.

4.3. Для укладання (переукладання, продовження терміну) Угоди юридичні особи подають до Держкомзему такі документи:

заяву на укладення (переукладення, продовження терміну) угоди (додаток 4);

нотаріально посвідчену копію статуту;

копію свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта

підприємницької діяльності;

довідку про склад осіб, які мають кваліфікаційний сертифікат та перебувають у трудових відносинах з юридичною особою, за

встановленою формою (додаток 5);

нотаріально посвідчені копії сертифікатів експертів, які

залучаються до оцінки земельних ділянок;

довідку з переліком найбільш вагомих робіт з оцінки земельних ділянок, виконаних юридичною особою, та копії відповідних звітів про оцінку земельних ділянок (при переукладенні

Угоди).

Довідки підписуються керівником юридичної особи та скріплюються печаткою.

4.4. Держкомзем у 30-денний термін з часу подання юридичною особою документів приймає рішення про укладання (переукладання, продовження терміну) Угоди (чи відмову в укладанні Угоди), про що повідомляє заявника письмово.

4.5. Відмова в укладанні (переукладанні, продовженні терміну) Угоди може мати місце у разі:

невідповідності поданих юридичною особою документів вимогам

п.4.3 цього Порядку;

невідповідності терміну чинності кваліфікаційних сертифікатів

фізичних осіб терміну, на який укладається Угода;

визнання звітів, поданих для визначення рівня їх якості фахівцями Комісії, такими, що не відповідають вимогам,

установленими п.п.3.1 - 3.9 цього Порядку.

4.6. Про наміри щодо дострокового розірвання Угоди одна сторона повідомляє іншу сторону письмово.

5.1. Для виконання робіт з оцінки земельних ділянок юридична особа залучає експертів, які є з юридичною особою в трудових відносинах.

5.2. Умови та обставини, за яких участь експерта у здійсненні оцінки стає неможливою:

якщо експерт є засновником, власником, акціонером чи посадовою особою юридичної особи, на замовлення якої проводиться оцінка земельної ділянки, або є фізичною особою, яка має майновий інтерес в об'єкті оцінки, або перебуває у близьких родинних зв'язках із зазначеними особами;

якщо замовником є юридична особа, яка відносно юридичної особи, що виконує роботи з оцінки, виступає засновником, власником, акціонером, кредитором, страховиком.

5.3. Експерт має право:

обирати самостійно методичні підходи щодо оцінки земельних

ділянок;

одержувати від замовника потрібні для проведення оцінки дані та матеріали про правовий режим, кількісні та якісні

характеристики земельної ділянки;

вимагати від замовника при проведенні оцінки забезпечення доступу до документації, яка потрібна для здійснення цієї оцінки, а також проведення, у разі потреби, аудиторської

перевірки наданих документів;

робити запити у третіх осіб про інформацію, потрібну для

проведення експертної оцінки;

відмовитися від проведення оцінки земельних ділянок у

випадках, якщо замовник порушив умови договору.

5.4. Експерт зобов'язаний:

дотримуватися при здійсненні оцінки земельних ділянок вимог

чинного законодавства;

надавати замовнику інформацію про вимоги чинного законодавства та чинних методик і порядків щодо

земельнооцінної діяльності;

зберігати копії складених звітів про оцінку протягом двох

років;

надавати у випадках, передбачених чинним законодавством, копії звітів або інформацію з них правоохоронним, судовим і

уповноваженим органам або органам місцевого самоврядування;

повідомляти замовника про неможливість своєї участі у проведенні експертної грошової оцінки внаслідок виникнення

обставин, які унеможливлюють проведення об'єктивної оцінки.

5.5. Експерти та юридичні особи несуть відповідальність за якість проведених робіт з оцінки земельних ділянок згідно з чинним законодавством України.

6.1. Держкомзем відповідно до п.4 Положення про Державний комітет України по земельних ресурсах, затвердженого Указом Президента України від 13 травня 1996 року N 340/96, організує підготовку та перепідготовку фахівців у галузі грошової оцінки земель.

6.2. З метою забезпечення кваліфікованої підготовки фахівців з оцінки земель (експертів), Державний комітет України по земельних ресурсах укладає угоди про співробітництво з навчальними закладами України, що мають відповідну ліцензію Міністерства освіти України, організовують навчання фахівців з оцінки земель, присвоюють їм кваліфікацію, яка підтверджується сертифікатом, форма якого наведена в додатку 6.

6.3. Право на отримання сертифіката мають особи, які склали іспит за програмою курсу з підготовки фахівців з оцінки земельних ділянок.

Іспит приймається екзаменаційною комісією, у роботі якої беруть участь представники Державного комітету України по земельних ресурсах.

6.4. Перелік навчальних закладів, які здійснюють спеціальну підготовку спеціалістів з грошової оцінки земель за навчальною програмою, погодженою Державним комітетом України по земельних ресурсах, публікується у журналі "Землевпорядний вісник".

6.5. Експерти повинні постійно підвищувати свою кваліфікацію шляхом навчання на курсах підвищення кваліфікації у відповідних навчальних закладах не рідше одного разу на три роки.

За Угодою Держкомзем залучає Юридичну особу до виконання робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (далі - оцінки земельних ділянок).

Юридична особа бере на себе зобов'язання щодо виконання робіт з оцінки земельних ділянок.

2.1. Права сторін регламентуються чинним законодавством України та цією Угодою.

2.2. Держкомзем надає Юридичній особі консультації з питань оцінки земельних ділянок та інформацію щодо змін в нормативно-методичному забезпеченні оцінки земельних ділянок.

2.3. Юридична особа подає до Держкомзему копії сертифікатів оцінки земельної ділянки за формою згідно з додатком 2 до цього Порядку та, за запитом Держкомзему, - копії звітів та висновків про оцінку земельних ділянок.

2.4. Юридична особа відповідно до цієї Угоди зобов'язана у місячний термін надсилати Держкомзему письмову інформацію стосовно змін, що відбулися (склад осіб, що здійснюють експерту оцінку, їх кваліфікаційні ознаки, місцезнаходження та номери телефонів офісу; склад керівництва; статутні документи тощо).

2.5. За порушення вимог цього Порядку та Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. N 1050, при здійсненні оцінки земельних ділянок Юридична особа несе відповідальність відповідно до чинного законодавства України.

Угода набуває чинності з моменту її підписання обома сторонами і діє до "_____" ________ ______ р.

4.1. Угода, укладена між Держкомземом та Юридичною особою, може бути розірвана на таких підставах:

домовленості сторін;

закінчення терміну, на який було укладено Угоду;

прийняття рішення про скасування державної реєстрації

Юридичної особи та виключення її із реєстру.

У разі невиконання або неналежного виконання зобов'язань Угоду може бути розірвано достроково однією зі сторін.

5.1. Питання, що виникли під час виконання цієї Угоди і не були врегульовані нею, оформляються додатковою угодою.

5.2. Спори, що виникають у процесі виконання цієї Угоди, вирішуються за згодою сторін або в судовому порядку.

5.3. Ця Угода складена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу (по одному у кожної із сторін).