Про затвердження Порядку визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва

За відхиленням величин у графах 11 та 8 (Дельта V) можна визначитись, чи потрібно вводити поправки до вартості 1 куб.м будівельного об'єму відповідних об'єктів-типорозмірів аналогів.

Збірника за координатами P/S = 0,39, H = 3,5 (табл. 1-28.3).

Уведення відповідних поправок до вартості 274,6 грн/куб.м на відмінність конструктивних елементів і інженерного обладнання відповідних об'єктів, що розглядаються в наступному розділі цього Порядку, дасть змогу значно наблизитись до вартості 232,5 грн/куб.м.

Порівнюючи величини відхилень параметрів n і k об'єктів у кожній парі, легко встановити, що 1-шу, 2-гу і 3-тю пари об'єктів потрібно віднести до різних прикладів користування таблицями величин будівельних об'ємів об'єктів-типорозмірів аналогів при пошуку в них (таблицях) величин будівельних об'ємів, рівних об'ємам об'єктів оцінки. Ці приклади користування таблицями описані відповідно варіантами 1, 2 і 3 в п.30 цього Порядку:

а) для першої пари об'єктів згідно з варіантом 1 заданий об'єм оцінюваного об'єкта V = 2091 куб.м потрібно шукати в стовпчику таблиці об'ємів об'єктів-типорозмірів аналога з координатою P/S = 0,26, тобто координата P/S приймається в даному випадку відомою. Інша координата H визначається шляхом інтерполяції і приймається відповідно до заданого будівельного об'єму. У даному випадку H = 4,47.

Уточнена вартість відтворення (заміщення) 1 куб.м будівельного об'єму оцінюваного об'єкта визначається згідно з таблицею вартості об'єктів-типорозмірів аналога 1-43 за координатами P/S = 0,26, H = 4,47 і дорівнює 244,0 грн/куб.м.

Вартість відтворення (кошторисна вартість) 1 куб.м будівельного об'єму для даного оцінюваного об'єкта згідно з таблицею вартості до аналога за координатами P/S = 0,26, H = 4,1 (табл. 1-31.3 Збірника складає 194,6 грн/куб.м. Уточнена вартість відтворення відрізняється від кошторисної вартості на 25,4%. Ця різниця у вартості обумовлена головним чином різницею в конструктивних рішеннях і матеріалах окремих елементів об'єкта оцінки і об'єкта-аналога, а також відмінностями в інженерному обладнанні цих об'єктів;

б) для другої пари об'єктів згідно з варіантом 2 заданий об'єм оцінюваного об'єкта V = 928 куб.м потрібно шукати в рядку таблиці об'ємів об'єктів-типорозмірів аналога (табл. 1-42.2 Збірника з координатою H = 2,9. Інша координата P/S приймається відповідною до заданого будівельного об'єму. У даному випадку P/S = 0,30. Уточнена вартість відтворення (заміщення) 1 куб.м будівельного об'єму оцінюваного об'єкта, визначена за відповідною таблицею і при координатах P/S = 0,30, H = 2,9, становить 254,6 грн/куб.м. Вартість відтворення (кошторисна вартість) 1 куб.м будівельного об'єму для даного оцінюваного об'єкта дорівнює 291,5 грн/куб.м відповідно до таблиці вартості для аналога 1-43 за координатами P/S = 0,31, H = 2,9 (табл. 1-43.3 Збірника). Уточнена вартість відтворення (заміщення) відрізняється від кошторисної вартості на 12,7%;

в) Об'єкти третьої пари являють собою найбільш поширений випадок, коли відповідні параметри n і k суттєво відрізняються. Згідно з варіантом 3 об'єм оцінюваного об'єкта V = 520 куб.м наведений в таблиці об'ємів об'єктів-типорозмірів аналога в зоні, яка оточує точку (об'єкт) з координатами P/S = 0,43 і H = 4,1. Шляхом інтерполяції встановлено, що об'єму 520 куб.м, зокрема, відповідають координати P/S = 0,45 і H = 4,37. Уточнена вартість відтворення (заміщення) 1 куб.м будівельного об'єму оцінюваного об'єкта, прийнята за відповідною таблицею і для координат P/S = 0,45, H = 4,37, становить 296,9 грн/куб.м. Вартість відтворення (кошторисна вартість) 1 куб.м будівельного об'єму для даного оцінюваного об'єкта відповідно до таблиці вартості до аналога 1-37 для координат P/S = 0,43, H = 4,1 (табл. 1-37.3 Збірника дорівнює 205,1 грн/куб.м. Уточнена вартість відтворення (заміщення) відрізняється від кошторисної вартості на 44,8%.

Отримані в даному прикладі розходження між уточненою вартістю відтворення чи заміщення і вартістю відтворення (кошторисною вартістю) 1 куб.м будівельного об'єму об'єктів-аналогів будуть суттєво зменшені (знівельовані) після уведення відповідних поправок до вартості на відмінність окремих елементів, матеріалів об'єктів оцінки й об'єктів-аналогів.

34. При наявності відмінностей технічних характеристик оцінюваної будівлі від аналогічних характеристик прийнятого типу (об'єкта-аналога) уводяться відповідні поправки.

Для можливості введення поправочних коефіцієнтів на конструктивне рішення, інженерне забезпечення, матеріал чи вид робіт оцінюваної будівлі в описі типових будівель Збірника зазначені питомі ваги кожного конструктивного елемента та основного інженерного обладнання (далі - структурні елементи).

Питома вага являє собою вартість структурного елемента у відсотках стосовно повної вартості будівлі. Сума питомої ваги усіх структурних елементів типової будівлі дорівнює 100%.

Збірнику.

структурних елементів будівель: фундаментів, стін, перекриттів, підлог та покрівель для найбільш розповсюджених варіантів застосування різних матеріалів і технологій до шести основних розділів Збірника, у яких міститься інформація про будинки, їх частини та господарсько-побутові будівлі.

У розділі "Житлові та дачні будинки" також приведені поправочні коефіцієнти на різні види заповнення прорізів: вікна, двері та ворота, що можуть використовуватися стосовно відповідних елементів об'єктів-аналогів, інформація про які міститься в інших розділах, а саме: підвалів, надбудов, прибудов і садових будинків.

При цьому значення поправочних коефіцієнтів у межах кожного розділу Збірника розраховані відносно найбільш характерного (базового) варіанта конструктивного рішення відповідного структурного елемента, для якого К = 1.

Якщо конструктивне рішення структурного елемента об'єкта-аналога не збігається з базовим варіантом, поправочний коефіцієнт у кожному конкретному випадку розраховується як співвідношення наведених у таблиці поправочних коефіцієнтів для відповідних структурних елементів об'єкта оцінки й об'єкта-аналога.

Наприклад, необхідно визначити поправочний коефіцієнт до питомої ваги стін з цегли керамічної повнотілої товщиною 51 см об'єкта-аналога, якщо об'єкт оцінки має стіни із шлакобетонних блоків товщиною 64 см.

Відповідно до базового варіанта поправочних коефіцієнтів щодо стін житлових та дачних будинків (стіни з цегли керамічної повнотілої товщиною 38 см - табл. 1-02 розділу "Житлові та дачні будинки" Збірника) поправочні коефіцієнти складають:

Якщо товщина конструктивних елементів об'єкта оцінки не збігається зі значеннями товщин, що наведені в таблицях поправочних коефіцієнтів на відмінність їх конструкцій та матеріалів, визначення поправочних коефіцієнтів слід здійснювати шляхом інтерполяції.

При відсутності необхідних поправочних коефіцієнтів для окремих видів конструктивних елементів у таблицях розділу Збірника, до якого належить об'єкт-аналог, можуть бути використані відповідні поправочні коефіцієнти для аналогічних конструктивних елементів з іншого розділу Збірника.

Наприклад, житловий будинок, що оцінюється, у цокольному поверсі має перекриття у вигляді цегляних склепінь по металевих балках. Для цього випадку поправочний коефіцієнт у порівнянні з перекриттям зі збірних залізобетонних панелей об'єкта-аналога визначимо за даними табл. 2-02.2 розділу "Підвали, погреби та плавальні басейни" Збірника, що містить поправочні коефіцієнти означених видів перекриттів. Таким чином, поправочний коефіцієнт становитиме К = 0,75/0,62 = 1,21. Тобто до питомої ваги перекриття зі збірних залізобетонних панелей об'єкта-аналога за наявності в об'єкті оцінки перекриття з цегляних склепінь по металевих балках застосовується поправочний коефіцієнт К = 1,21.

При відсутності необхідних поправочних коефіцієнтів для окремих конструктивних елементів і видів робіт їх значення в процесі оцінки об'єктів визначаються за зазначеною у цьому пункті формулою на основі даних щодо вартості одиничного показника (1 куб.м, 1 кв.м, 1 м.п.) структурних елементів будівель, які приведені в розділі "Усереднені показники вартості відтворення конструктивних елементів та видів робіт за розрахунком на відповідну одиницю виміру" Збірника, чи на основі даних будівельних організацій, що надають послуги за відповідними видами робіт.

36. Якщо в житловому будинку, що оцінюється, крім фундаменту з цоколем, є підвал, а в об'єкті-аналозі підвал відсутній, поправочний коефіцієнт до питомої ваги фундаменту з цоколем об'єкта-аналога може визначатись як співвідношення сумарної площі зовнішніх стін фундаментів та цоколю і стін підвалу оцінюваного об'єкта до площі зовнішніх стін фундаментів та цоколю аналога за формулою:

Для цих умов поправочний коефіцієнт до питомої ваги фундаментів та цоколю об'єкта-аналога становитиме:

У протилежному випадку, коли в об'єкті оцінки підвал відсутній, а об'єкт - аналог має в своєму складі підвальну частину, наведена вище формула з визначення поправочного коефіцієнта на відмінність підземної частини об'єкта оцінки і об'єкта-аналога матиме вигляд:

Якщо підвал чи напівпідвал розташований під частиною будинку, поправку слід визначати в розмірі пропорційно площі підвалу щодо площі основи основної частини будівлі.

38. Якщо житловий будинок, що оцінюється, має інженерне обладнання та благоустрій, відмінні від інженерного обладнання та благоустрою об'єкта-аналога, до показників вартості аналога вносяться необхідні поправки в %, значення яких приведені в примітках до таблиць-характеристик відповідних об'єктів-аналогів.

У разі якщо об'єм об'єкта, що оцінюється, суттєво відрізняється від об'єму об'єкта-аналога, значення поправок щодо окремих видів інженерного обладнання житлових будинків можуть бути уточнені за відповідними графіками зміни питомої ваги інженерного обладнання у вартості будинків у залежності від їх об'ємів.

Такі графіки стосовно електрозабезпечення, водопроводу, каналізації, опалення від місцевого котла, газопостачання від зовнішніх мереж, телебачення, радіо та блискавкозахисту для будинків з найбільш поширеними об'ємами в діапазоні 250-1850 куб.м наведені в підрозділі 4 Загальної частини Збірника.

Наприклад, якщо для оцінюваного будинку з показниками V = 510 куб.м, H = 4,2 м і P/S = 0,37 найбільш прийнятним аналогом визначений будинок-типорозмір об'ємом V = 504 куб.м, H = 4,2 м і P/S = 0,37 (належить до типу 1-7 (9) з V = 268 куб.м), при цих показниках об'єкта оцінки поправки на основі графіків підрозділу 4 Загальної частини Збірника відповідно становитимуть:

- на водопровід - 1,5%;

- на каналізацію в зовнішню мережу - 3,25%;

- на опалення від місцевого котла - 6,8%.

Для будинків, об'єми яких виходять за межі означеного діапазону (+- 50 куб.м ), необхідні поправки стосовно конкретного інженерного обладнання приймаються за граничними значеннями відповідних графіків.

У випадках, коли елементи інженерного обладнання та благоустрою розташовані в прибудові, а в основній частині будинку відсутні, - поправки до основної частини будинку не застосовуються.

За наявності в оцінюваній прибудові інженерного обладнання і благоустрою поправки на його наявність уводяться з приведених даних до таблиці типу об'єкта-аналога, за яким проводиться оцінка основної частини будинку, або відповідно до абзацу другого цього пункту.

39. Якщо в об'єкті оцінки в порівнянні з аналогом окремі структурні елементи відсутні чи за функціональним призначенням замінені іншими, у таких випадках до питомої ваги зазначених структурних елементів аналога застосовується поправочний коефіцієнт К = 0,0.

При цьому значення питомої ваги інженерного обладнання об'єкта оцінки, яке є додатковим у порівнянні з аналогом, установлюється відповідно п. 38 цього Порядку (приклади наведені в підрозділі 5 Загальної частини Збірника).

Наприклад, житловий будинок, що є аналогом, має пічне опалення, питома вага якого в загальній вартості будинку складає 5%, а об'єкт оцінки опалюється лише від місцевого котла, питома вага якого складає 7%; у такому разі питома вага опалення в загальній вартості об'єкта оцінки становитиме 7%, при цьому до питомої ваги пічного опалення об'єкта-аналога застосовуємо коефіцієнт К = 0,0.

40. При внесенні поправок для переходу від одного конструктивного рішення чи матеріалу підлог до іншого необхідно мати на увазі, що поправочні коефіцієнти для підлог "з улаштуванням основи" стосуються підлог підвалів, напівпідвалів, а також перших поверхів будівель, якщо під ними відсутні підвали, а поправочні коефіцієнти для підлог "на готову основу" стосуються підлог усіх інших поверхів, ураховуючи, що вартість основи для них урахована у вартості елементів перекриття.

41. Після уведення поправочних коефіцієнтів на матеріал чи конструкцію, відсутність чи наявність елементів інженерного обладнання і благоустрою сума питомої ваги усіх структурних елементів оцінюваної будівлі може бути більшою чи меншою 100%. Отримане значення цієї суми, що включає можливі виправлення, у кожному конкретному випадку є загальним поправочним коефіцієнтом, що використовується при визначенні укрупненого показника вартості відтворення оцінюваної будівлі на основі вартості 1 куб.м об'єкта-аналога, узятої з відповідних таблиць Збірника.

Наприклад, якщо сума питомої ваги всіх структурних елементів оцінюваного будинку після внесення поправок складає 96%, а вартість 1 куб.м об'єкта-аналога складає 251,4 грн., то скоректована питома вартість об'єкта оцінки дорівнює:

а в разі якщо сума питомої ваги після внесення поправок становитиме 112% при тій самій вартості 1 куб.м об'єкта-аналога, то скоректована питома вартість об'єкта оцінки дорівнюватиме:

42. У зв'язку з тим, що сума питомої ваги усіх структурних елементів оцінюваної будівлі після внесення поправок, як правило, відрізняється від 100%, їхні значення надалі перераховуються з метою приведення їх загальної суми до 100%. Розглянемо це на прикладі, наведеному в такій таблиці:

Зазначені в графі 6 цієї таблиці скориговані значення питомої ваги призначені для використання на наступному етапі оцінки - визначенні залишкової вартості відтворення (заміщення) чи інвентаризаційної вартості будівель з урахуванням фізичного зносу їх структурних елементів за період експлуатації, що встановлюється у відповідності до ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" Держцивільбуд при Держбуді СРСР.

Для прикладів скористаємося даними з указаної таблиці.

Приклад N 1. В оцінюваному одноповерховому житловому будинку паркет по чорній підлозі з дощок товщиною 36 мм на лагах по цегляних стовпчиках і бетонній основі займає 40% від загальної площі всієї підлоги, решта (60%) - підлога дощата з дощок товщиною 36 мм, що ідентична підлозі об'єкта-аналога.

При порівнянні паркетної підлоги об'єкта оцінки з дощатою підлогою об'єкта-аналога згідно з табл. 1-04 розділу "Житлові та дачні будинки" Збірника поправочний коефіцієнт складе 2,25.

Приклад N 2. В оцінюваному будинку зі стінами, ставленими з пластин, є брандмауерна стіна товщиною 51 см і дві фасадні стіни, облицьовані в півцеглини. Площа брандмауерної стіни в порівнянні зі всією площею стін будинку становить 20%; стін, облицьованих цеглою, - 50%; решта 30% - стіни, ставлені з пластин.

При оцінці такого будинку з використанням об'єкта-аналога зі стінами, ставленими з пластин, для якого питома вага стін в загальній вартості будинку складає 32%, необхідно врахувати такі поправки:

а) на наявність брандмауерної стіни товщиною 51 см, що замінює 20% стін об'єкта-аналога, ставлених з пластин; для такого випадку згідно з поз. 1.1 та 3.1 табл. 1-02 розділу "Житлові та дачні будинки" Збірника поправочний коефіцієнт становитиме К = 1,31 / 1,16 = 1,13;

б) на наявність облицювання ставлених з пластин стін у 0,5 цегли (50%) поправочний коефіцієнт відповідно до поз. 1.1 та 3.1 табл. 1-02 розділу "Житлові та дачні будинки" Збірника становитиме К = 1,41 / 1,16 = 1,22.

З використанням визначених поправочних коефіцієнтів і врахуванням відповідної частки стін, до яких вони відносяться, питома вага стін в загальній вартості оцінюваного будинку в розглянутому прикладі становитиме:

45. Особливості практичного застосування спрощеного і загального методів оцінки будівель, а також визначення поправок показані на прикладах, наведених у підрозділі 5 Загальної частини Збірника.

46. Вартість заміщення (відтворення) малоповерхових житлових будинків, будівель і споруд на дату оцінки визначається шляхом використання укрупнених показників вартості відтворення відповідних об'єктів-аналогів, наведених у Збірнику, збільшених на індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт, що встановлюються Держбудом України, за період від 1 січня 2003 року до дати оцінки.

47. Інвентаризаційна вартість, що є оціночною вартістю, визначається під час проведення технічної інвентаризації відповідно до вимог Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24 травня 2001 року N 127, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за N 582/5773.

Інвентаризаційна вартість малоповерхових житлових будинків, будівель та споруд визначається у такій послідовності:

а) розраховується вартість заміщення (відтворення) об'єктів оцінки (земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд) за станом на 1 січня 2003 року на основі показників відповідних об'єктів-аналогів, наведених у Збірнику;

б) обчислюється вартість заміщення (відтворення) об'єктів на дату їх оцінки шляхом застосування до вартості, визначеної у відповідності до підпункту "а" цього пункту, індексів зміни вартості будівельно-монтажних робіт у наступний після 1 січня 2003 року період, які встановлюються Держбудом України;

в) коригується вартість заміщення (відтворення) об'єктів оцінки шляхом застосування коефіцієнтів, що враховують їх функціональне й економічне знецінення в залежності від періодів уведення об'єктів в експлуатацію, наведених у таблиці:

г) розраховується фізичний знос (знецінення) об'єктів оцінки;

ґ) визначається інвентаризаційна вартість об'єктів оцінки врахуванням фізичного зносу в скоригованій на дату оцінки згідно з підпунктом "в" цього пункту вартості заміщення (відтворення) цих об'єктів.

48. У разі якщо неможливо підібрати об'єкти-аналоги серед наведених у Збірнику, а також при відсутності поправочних коефіцієнтів на окремі конструктивні елементи та види робіт або при відсутності їх вартісних показників у розділі "Усереднені показники вартості відтворення конструктивних елементів і видів робіт за розрахунком на відповідну одиницю виміру" Збірника, вартість об'єкта оцінки чи окремих конструктивних елементів та видів робіт визначається шляхом складання кошторисів.