Сільськогосподарська земля надається в оренду: податкові наслідки

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо оподаткування ПДВ операцій з постачання послуг з надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі - ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Господарство відповідно до договору купівлі-продажу набуло право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення та стало орендодавцем такої земельної ділянки, яка попереднім власником була передана в оренду на підставі договору оренди сільськогосподарському товаровиробнику, який є платником ПДВ та платником єдиного податку ІV групи.

Враховуючи викладене, Господарство просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1) як відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ визначається база оподаткування ПДВ операцій з постачання послуг з оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення?;

2) що є ціною послуги з оренди такої ділянки (річний розмір орендної плати є базою нарахування для ПДВ чи включає суму ПДВ)?;

3) як визначається дата виникнення податкових зобов'язань з ПДВ відповідно до пункту 187.1 статті 188 розділу V ПКУ, якщо розмір орендної плати є річним та сплачується один раз на рік у кінці поточного року оренди?;

4) чи включається власна площа сільськогосподарських угідь, яка надана фермерським господарством у користування за договором оренди платнику податку четвертої групи (орендарю), до декларації фермерського господарства платника єдиного податку четвертої групи (орендодавця)?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Статтями 284 та 286 Господарського кодексу України визначено, що істотною умовою договору оренди є, зокрема, орендна плата, яка є фіксованим платежем, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Складовою частиною господарської діяльності з нерухомим майном є як придбання власником такого майна певних товарів та отримання ряду послуг, пов'язаних з необхідністю утримання такого майна (теплова та електрична енергія, природний газ, послуги з водопостачання, водовідведення, охорони, інших супутніх товарів/послуг тощо (далі - комунальні послуги та енергоносії), сплата податків, пов'язаних з рухомим/нерухомим майном (транспортний податок, земельний податок, орендна плата за землю, податок на нерухоме майно), так і перенесення вартості таких витрат на вартість готової продукції чи послуг, у тому числі і формування з урахуванням таких витрат розміру орендної плати за рухоме/нерухоме майно (в такому випадку перераховані витрати будуть визнані такими, що використані орендодавцем в оподатковуваних операціях у межах господарської діяльності).

Підпунктом 14.1.36 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ визначено, що господарська діяльність - діяльність особи, що пов'язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами.

Правові основи оподаткування ПДВ установлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Пунктом 185.1 статті 185 розділу V ПКУ визначено, що об'єктом оподаткування є операції платників податку з постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 розділу V ПКУ.

Відповідно до підпункту 194.1.1 пункту 194.1 статті 194 розділу V ПКУ ПДВ становить 20 відсотків, 7 і 14 відсотків бази оподаткування та додається до ціни товарів/послуг.

Згідно з пунктом 188.1 статті 188 розділу V ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 пункту 213.1 статті 213 розділу VІ ПКУ, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов'язань.

До бази оподаткування включаються вартість товарів/послуг, які постачаються (за виключенням суми компенсації на покриття різниці між фактичними витратами та регульованими цінами (тарифами) у вигляді виробничої дотації з бюджету та/або суми відшкодування орендодавцю - бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії), та вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо отримувачем товарів/послуг, поставлених таким платником податку.

Щодо питань 1 та 2

Базою оподаткування ПДВ операцій з постачання послуг з оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ є договірна вартість оренди такої земельної ділянки. При цьому ПДВ відповідно до пункту 194.1 статті 194 розділу V ПКУ додається до ціни такої послуги оренди (а не вираховується з неї).

Щодо питання 3

Відповідно до пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на рахунок платника податку в банку небанківському надавачу платіжних послуг як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг, оплата яких здійснюється електронними грошима, - дата зарахування електронних грошей платнику податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, на електронний гаманець, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

б) дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку. Для документів, складених в електронній формі, датою оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку, вважається дата, зазначена у самому документі як дата його складення відповідно до Закону України від 16 липня 1999 року №996 ХІV "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні", незалежно від дати накладення електронного підпису.

Таким чином, на дату першої події за операцією з постачання послуг з оренди постачальник таких послуг зобов'язаний визначити податкові зобов'язання з ПДВ виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ, тобто виходячи з договірної вартості.

На дату виникнення податкових зобов'язань з ПДВ платник податку зобов'язаний скласти податкову накладну в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації у порядку, визначеному законодавством, електронного підпису уповноваженої платником особи та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних у встановлений ПКУ термін (пункт 201.1 статті 201 розділу V ПКУ).

Надання послуг з оренди оформляється актом виконаних робіт (наданих послуг), який підписується обома сторонами.

Якщо згідно з умовами договору оренди за операцією з надання послуг з довгострокової оренди земельних ділянок акт наданих послуг не складається, то датою виникнення податкових зобов'язань за такою операцією відповідно до положень пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ є дата зарахування коштів (орендної плати, сплаченої орендарем) на банківський рахунок орендодавця або дата оформлення іншого документа, який засвідчує факт постачання послуги.

Щодо питання 4

Відповідно до абзацу першого пункту 292 1.1 статті 292-1 ПКУ об'єктом оподаткування для платників єдиного податку четвертої групи є площа сільськогосподарських угідь (ріллі, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень) та/або земель водного фонду (внутрішніх водойм, озер, ставків, водосховищ), що перебуває у власності сільськогосподарського товаровиробника або надана йому у користування, у тому числі на умовах оренди.

Об'єктом оподаткування єдиним податком четвертої групи є, зокрема, земельні ділянки, отримані на умовах оренди.

Частиною першою статті 93 Земельного кодексу України (далі - Земельний кодекс) визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із частиною першою ст. 6 Закону України від 06 жовтня 1998 року №161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон №161) орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (частина п'ята статті 6 Закону №161).

Статтями 125, 126 Земельного кодексу встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Права власності, користування земельною ділянкою оформлюються відповідно до Закону України від 01 липня 2004 року №1952 IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон №1952).

Згідно з абзацем сьомим пункту 2 частини першої статті 4 Закону №1952 державній реєстрації прав підлягають, зокрема, права оренди (суборенди) земельної ділянки.

Таким чином, якщо платник єдиного податку четвертої групи (Господарство) передає власні земельні ділянки сільськогосподарських угідь та/або земель водного фонду в користування іншому суб'єкту господарювання, який є платником єдиного податку четвертої групи (орендарю) та за умови державної реєстрації права користування такими земельними ділянками, то такий платник, який фактично використовує ці ділянки на праві оренди, включає до податкової декларації платника єдиного податку четвертої групи такі орендовані площі земельних ділянок. У декларації власника такі земельні ділянки не враховуються, бо фактично не використовуються.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).