Стосовно строку дії договорів оренди землі, укладених в період з 01 січня 2013 року до 16 липня 2020 року

Міністерством юстиції України розглянуто лист Центру надання адміністративних послуг Семенівської селищної ради від 17 травня 2023 року № 01-15/264 стосовно строку дії договорів оренди землі, укладених в період з 01 січня 2013 року до 16 липня 2020 року, та повідомляється таке.

Перш за все слід звернути увагу, що сфера державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, як і в цілому цивільних та земельних відносин, пов’язаних з набуттям та виникненням речових прав на нерухоме майно, зазнала докорінних змін з 01 січня 2013 року, а з 16 липня 2020 року (з набранням чинності окремими положеннями Закону України від 05 грудня 2019 року № 340 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству") відбулося чергове удосконалення правового регулювання відносин оренди земельних ділянок.

До 01 січня 2013 року цивільне та земельне законодавство передбачало процедуру державної реєстрації правочину, за яким набувається певне речове право. Тобто саме з фактом державної реєстрації правочину законодавець пов’язував набрання таким правочином чинності.

Так, до 01 січня 2013 року стаття 18 Закону України "Про оренду землі" передбачала, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

У зв’язку з таким законодавчим регулюванням мали місце підстави констатувати, що договір оренди землі набирав чинності після його державної реєстрації, а тому строк дії такого договору обраховувався не з моменту його укладення та підписання сторонами, а з моменту його державної реєстрації.

З 01 січня 2013 року з моменту набрання чинності новою редакцією Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" також було внесено зміни до цивільного та земельного законодавства, у тому числі до Закону України "Про оренду землі".

Частиною другою статті 631 та абзацом першим частини першої статті 638 Цивільного кодексу України станом на 01 січня 2013 року передбачалося, що договір набирає чинності з моменту його укладення.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

У свою чергу із Закону України "Про оренду землі" було виключено також положення щодо набрання чинності договором оренди землі, що були передбачені статтею 18.

Натомість статтею 16 вказаного Закону було також передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування, а статтею 14 – що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Таким чином, починаючи з 01 січня 2013 року у зв’язку зі змінами у законодавстві припинили дію норми щодо державної реєстрації договору оренди землі, а відтак і норми щодо набрання чинності таким договором після його реєстрації.

З 01 січня 2013 року договір оренди землі вважається укладеним у разі досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору та з дотриманням вимог щодо форми договору. Саме тому обрахунок строку дії договору оренди землі починається з моменту укладення договору, за винятком випадків, якщо інше не визначено законом або договором.

Однак варто зазначити, що Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, до 02 грудня 2016 року дійсно містив застарілі положення про те, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (в цій частині не був приведений у відповідність до закону).

З огляду на використання сторонами орендних відносин типового договору оренди землі, що не був приведений у відповідність до Закону України "Про оренду землі" та Цивільного кодексу України, на практиці зустрічаються договори з відповідними положеннями. Проте положення договору в частині набрання ним чинності з моменту державної реєстрації не могли бути застосованими у зв’язку з відсутністю такої процедури (яку не варто ототожнювати з процедурою державної реєстрації речового права на підставі укладеного правочину).

Незважаючи на наявність таких положень в договорі оренди землі обрахунок строку дії договору оренди землі має відбуватися відповідно до закону саме з моменту укладення договору у письмовій формі. Якщо ж договір за бажанням сторін посвідчено нотаріально – то з моменту його нотаріального посвідчення.

У прикладі, описаному у листі, у разі укладення договору 26 лютого 2016 року на 7 років строк дії договору оренди землі сплив 26 лютого 2023 року незалежно від того, коли державну реєстрацію права оренди проведено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Щодо строку дії права оренди земельної ділянки.

Відповідно до положень Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 01 січня 2013 року) оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1)

Згідно з частиною першою статті 2 вказаного Закону відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 25 зазначеного Закону, передбачено, що орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Отже, строк дії самого права оренди земельної ділянки нерозривно пов’язаний із строком дії договору оренди землі, на підставі якого це право набувається, а тому право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі.

Важливі юридичні застереження!

1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.

2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.