ГУ ДФС у м. Києві
Лист
| № 3483/Т/26-15-13-04-14 від 13.04.2016 |
Щодо оподаткування доходу, отриманого від продажу нерухомого майна
Водночас, згідно з пп. 14.1.54 п.14.1 ст. 14 Податкового кодексу України від 02.12.2010 N 2755-IV із змінами та доповненнями (далі - ПКУ), дохід з джерелом їх походження з України - будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, у тому числі, але не виключно, доходи від продажу рухомого та нерухомого майна.
Пунктом 162.1 ст. 162 ПКУ платниками податку на доходи фізичних осіб є: фізична особа - резидент, яка отримує доходи як з джерелом їх походження в Україні, так і іноземні доходи та фізична особа - нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.
Порядок оподаткування продажу нерухомого майна регулюється ст. 172 ПКУ.
Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III (далі – Земельний кодекс) залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
Пунктом 172.2 ст. 172 ПКУ визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5%).
Водночас, відповідно до пункту 172.3 статті 172 ПКУ дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
Відповідно до п. 172.5 ст. 172 ПКУ платник податку - фізична особа самостійно визначає суму податку на доходи фізичних осіб та сплачує його до бюджету через банківські установи до нотаріального посвідчення угод купівлі-продажу нерухомого майна.
Разом з тим, згідно з п. 172.4 ст. 172 ПКУ під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.
Разом з тим, відповідно до п. 172.7 ст. 172 ПКУ якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).
Водночас, Законом № 71 продовжено сплату військового збору до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи збройних сил України (п. 16 прим. 1 підрозділу 10 Розділу XX ПКУ) та розширено перелік доходів, які оподатковуються військовим збором.
Зокрема, відповідно змін внесених Законом № 71 до підпункту 1.2 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 Розділу XX ПКУ об’єктом оподаткування військовим збором є доходи визначені статтею 163 ПКУ.
Перелік доходів, що включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, визначено статтею 164 ПКУ.
Ставка збору становить 1,5 відсотка від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 Розділу XX ПКУ (п.п. 1.3 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 Розділу XX ПКУ).
Разом з тим, відповідно до пп. 1.7 п. 16.1 підрозділ 10 розділу XX Перехідних положень ПКУ звільняються від оподаткування збором доходи, що згідно з розділом IV ПКУ не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у підпунктах 165.1.2, 165.1.18, 165.1.25, 165.1.51, 165.1.52 пункту 165.1 статті 165 ПКУ.
Водночас, відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 N 435-IV із змінами та доповненнями (далі – ЦКУ) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
При цьому, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).
Крім цього, ст. 334 ЦКУ визначено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Слід зазначити, що відповідно до п. 2 Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно" від 22.06.2011 № 703 державну реєстрацію прав шляхом внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) проводять орган державної реєстрації прав та нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно (далі - нотаріус).
Нотаріус проводить державну реєстрацію прав:
реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва (нотаріус, яким вчиняється така дія);
у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва (нотаріус, яким вчинено таку дію).
Таким чином, право власності на об’єкт нерухомого майна, яке набувається на підставі договору купівлі – продажу, виникає у особи з моменту державної реєстрації такого договору.
Отже, у день нотаріального посвідчення Договору купівлі – продажу нерухомого майна у покупця виникає право власності на майно.
Враховуючи викладене, у разі якщо фізична особа отримує дохід від продажу протягом звітного податкового року одного об’єкта нерухомого майна визначеного у пп. 170.2.1 п. 170.2 ст. 170 ПКУ, що перебуває у власності платника податку менше трьох років, то дохід, отриманий від такого продажу, підлягатиме оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5 %) та військовим збором – 1,5 %.
| З повагою Заступник начальника | В.С. Варгіч |