Щодо звільнення від оподаткування ПДВ операцій з продажу житлового будинку та земельної ділянки, на якій знаходиться обєкт нерухомості

Державна фіскальна служба України розглянула звернення щодо звільнення від оподаткування ПДВ операцій з продажу житлового будинку та земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт нерухомості та, керуючись статтею 52 Податкового кодексуУкраїни (далі - Кодекс), повідомляє.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Згідно з пунктом 185.1 статті 185 Кодексу об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з:

а) постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 цього Кодексу, у тому числі операції з безоплатної передачі та з передачі права власності на об'єкти застави позичальнику (кредитору), на товари, що передаються на умовах товарного кредиту, а також з передачі об'єкта фінансового лізингу в користування лізингоотримувачу/орендарю;

б) постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 цього Кодексу.

В той же час статтею 197 Кодексу визначено перелік операцій, які звільняються від оподаткування ПДВ.

Так, відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Крім того, відповідно до підпункту 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 Кодексу звільняються від оподаткування операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідне до законодавства (з урахуванням положень абзацу першого підпункту 197.1.13 пункту 197.1 статті 197 Кодексу).

Слід зазначити, що пунктом 198.5 статті 198 Кодексу визначено, що платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 цього Кодексу, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних в терміни, встановлені цим Кодексом для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з податком на додану вартість (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні актини призначаються для їх використання або починають використовуватися, зокрема, в неоподаткованих операціях.

Крім цього, відповідно до пункту 199.1 статті 199 Кодексу, у разі якщо придбані та/або виготовлені товари/послуги, необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково - ні, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 цього Кодексу, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в Єдиному реєстрі податкових накладних на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) податку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає частці використання таких товарів/послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях.

Згідно з пунктом 199.4 статті 199 Кодексу платник податку за підсумками календарного року здійснює перерахунок частки використання товарів/послуг та необоротних активів в оподатковуваних операціях виходячи з фактичних обсягів проведених протягом року оподатковуваних та неоподатковуваних операцій.

Результати перерахунку сум податкових зобов'язань відображаються у податковій декларації за останній податковий період року (пункт 199.5 статті 199 Кодексу).

Методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про основні засоби визначаються Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби", затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 27.04.2000 р. N 92 (зареєстровано в Мін'юсті України 18.05.2000 р. N 288/4509), зі змінами та доповненнями. Згідно з пунктом 7 цього Положення придбані (створені) основні засоби зараховуються на баланс за первісного вартістю, що складається із сум, сплачених постачальникам та підрядникам, за виконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків), інших витрат, безпосередньо пов'язаних з доведенням основних засобів до стану, в якому вони придатні для використання із запланованою метою. Одиницею обліку основних засобів є об'єкт основних засобів.

Земельні ділянки та капітальні витрати на поліпшення земель, не пов'язані з будівництвом, згідно з пунктом 5 Положення (стандарту) 7, класифікуються як основні засоби (підгрупа 5.1.1 групи 5.1 "Основні засоби").

Відповідно до Інструкції про застосування Плану рахунків, затвердженої наказом Міністерства фінансів України від 30.11.99 р. N 291 (зареєстровано в Мін'юсті України 21.12.99 р. N 893/4186), зі змінами та доповненнями, для обліку наявності земельних ділянок призначено рахунок 101 "Земельні ділянки"; для обліку будівель, споруд, їх структурних компонентів - рахунок 103 "Будівлі споруди", за дебетом яких відображаються зарахування вказаних активів на баланс підприємства за первісною вартістю; за кредитом - їх вибуття внаслідок продажу, безоплатної передачі, ліквідації або невідповідності критеріям визнання активом, сума уцінки основних засобів тощо.

Таким чином, операція з постачання земельної ділянки, вартість якої визначена окремо від будівлі/споруди, що розташована на такій земельній ділянці, звільняється від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 Кодексу, незалежно від того, в рамках одного або двох договорів відбувається така операція з постачання.

Також, операція платника податку з постачання житлового будинку, що був придбаний попередньо у фізичної особи, не є першою поставкою готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду), а тому операція з такого постачання звільняється від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу.

При цьому, якщо придбання таких земельної ділянки та житлового будинку платником податку - постачальником здійснювалось без ПДВ, та відповідно, за такими операціями податковий кредит не формувався, то підстави для нарахування податкових зобов'язань з ПДВ відповідно до пункту 198.5 статті 198 та пункту 199.1 статті 199 Кодексу відсутні.

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 Кодексу податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.