Щодо оподаткування доходу отриманого фізичною особою від продажу протягом року більш як одного з об єктів нерухомості

Державна фіскальна служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексуУкраїни (далі - ПКУ), розглянула звернення щодо оподаткування доходу отриманого фізичною особою від продажу протягом року більш як одного з об єктів нерухомості і в межах компетенції повідомляє, що відповідь надається з урахуванням норм ПКУ, які діяли у 2015 - 2016 роках.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV ПКУ, відповідно до пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 ПКУ (пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 ПКУ).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна визначено ст. 172 ПКУ, відповідно до п. 172.1 якої дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане платником у спадщину.

Тобто, зазначена вище умова не розповсюджується на майно, отримане платником податку - фізичною особою у подарунок.

Водночас п. 172.2 ст. 172 ПКУ встановлено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.

Отже, дохід, отриманий платником податку - фізичною особою від продажу протягом звітного податкового року об'єкта нерухомості, який перебуває у власності такої особи менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків, за винятком майна, отриманого таким платником у спадщину.

Продаж протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості слід розглядати як другий та наступний, із застосуванням 5 відс. ставки податку на доходи фізичних осіб незалежно від терміну перебування майна у власності такої особи.

Порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи (податкової декларації) передбачено ст. 179 ПКУ, відповідно до п. 179.2 якої обов'язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи, зокрема, від операцій продажу (обміну) майна, при нотаріальному посвідченні договорів за якими був сплачений податок відповідно до розділу IV Кодексу.

Водночас, згідно з пп. 14.1.36 п. 14.1 ст. 14 ПКУ діяльність особи, що пов'язана, зокрема, з реалізацією товарів, спрямованих на отримання доходу, і проводиться такою особою самостійно, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи за договорами комісії, доручення та агентськими договорами, є господарською діяльністю.

Продаж (реалізація) товарів - це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання а також операції з безоплатного надання товарів (пп. 14.1.202 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

За своєю правовою природою підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку (ст. 42 Господарського кодексуУкраїни (далі - ГКУ).

Господарська діяльність, що здійснюється для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємництвом, а суб'єкти підприємництва - підприємцями (п. 2 ст. 3 ГКУ).

Державна реєстрація фізичної особи, яка має намір стати підприємцем, регулюється Законом України від 15 травня 2003 року N 755-IV " Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань" (далі - Закон N 755).

Отже, у розумінні ПКУ систематична діяльність фізичної особи, яка провадить операції з продажу (реалізації), у т. ч. об'єктів нерухомого майна, підлягає державній реєстрації згідно з Законом N 755. При цьому доходи, отримані фізичною особою - підприємцем від провадження господарської діяльності оподатковуються відповідно до норм ст. 177 ПКУ.

Одночасно слід зауважити, що для класифікації такої діяльності фізичної особи з продажу об'єктів нерухомого майна як підприємницької, для цілей застосування норм ПКУ важливим є врахування сукупності фактів та обставин у кожному окремому випадку.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.