Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю

У разі дострокового припинення управління майном забудовник, на вимогу управителя ФФБ виду А, зобов’язаний у визначений Правилами ФФБ строк перерахувати на рахунок ФФБ кошти для подальшої виплати довірителю.

Для ФФБ виду А виплата коштів довірителю не може здійснюватися за рахунок іншого ФФБ або власного майна управителя.

Для ФФБ виду Б виплата коштів довірителю не може здійснюватися за рахунок іншого ФФБ.

Якщо довіритель виконав усі зобов’язання перед управителем ФФБ та після введення об’єкта будівництва в експлуатацію підписав із забудовником акт прийому-передачі закріпленого за ним об’єкта інвестування, умови договору про участь у ФФБ вважаються виконаними та управління майном припиняється.

Якщо довіритель виконав усі зобов’язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об’єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписав акт приймання-передачі закріпленого за ним об’єкта інвестування і не подав у письмовій формі зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов’язань щодо об’єкта будівництва та об’єкта інвестування відповідно до статті 19 цього Закону, управління майном припиняється.

У цьому випадку зобов’язання управителя ФФБ перед довірителем та умови договору про участь у ФФБ вважаються виконаними, за винятком зобов’язання за дорученням довірителя представляти його інтереси перед третіми особами та здійснювати інші дії щодо захисту його інтересів, у тому числі в суді, а також зобов’язання повернути кошти довірителю на його вимогу.

Щодо об’єкта інвестування, відкріпленого від довірителя, управитель відповідно до умов частини дев’ятої статті 14 цього Закону може укласти договір про участь у ФФБ з іншим довірителем та закріпити за ним цей об’єкт інвестування або повернути спеціальне майнове право на цей об’єкт інвестування (майнові права - для об’єкта, який є складовою частиною об’єкта будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо якого отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому") забудовникові.

За перерахування коштів на фінансування будівництва управитель отримує винагороду:

для ФФБ виду А управителю таку винагороду сплачує забудовник у розмірі, строки та в порядку, погоджені із забудовником при укладанні договору. За погодженням управителя та забудовника, при перерахуванні коштів на фінансування будівництва із фонду фінансування будівництва, управитель може утримувати належну йому винагороду самостійно за рахунок коштів ФФБ;

для ФФБ виду Б управитель при перерахуванні коштів на фінансування будівництва із фонду фінансування будівництва утримує належну йому винагороду самостійно за рахунок коштів ФФБ у розмірі, визначеному Правилами ФФБ.

За здійснення управління коштами, переданими управителю в управління, довіритель сплачує управителю винагороду у розмірі, строки та в порядку, визначені у договорі про участь у ФФБ, але не більше п’яти відсотків від суми коштів, переданих в управління.

Управитель ФФБ до запланованої дати введення об’єкта будівництва в експлуатацію на умовах Правил ФФБ, в межах діяльності з управління активами (коштами ФФБ), може надати довірителю послуги щодо зміни об’єкта інвестування, уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам, часткового повернення коштів з ФФБ та оформлення відмови від участі у фонді.

За здійснення таких послуг довіритель сплачує управителю ФФБ винагороду в порядку, визначеному у договорі про участь у ФФБ, у розмірі:

1) за оформлення зміни об’єкта інвестування - у розмірі не більше одного відсотка від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про оформлення операції зміни об’єкта інвестування;

2) за оформлення уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам - у розмірі не більше п’яти відсотків від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про оформлення операції уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ;

3) оформлення відмови довірителя від участі у ФФБ (за винятком випадків відмови, визначених у статті 18 цього Закону) - у розмірі не більше п’яти відсотків від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подачі заяви про відмову довірителя від участі у ФФБ.

У разі відмови довірителя від участі у ФФБ у випадках, визначених статтею 18 цього Закону, винагорода управителю не сплачується.

ФФБ припиняє своє функціонування за рішенням управителя ФФБ у разі досягнення мети, з якою був створений фонд.

Після виконання управителем ФФБ зобов’язань перед усіма довірителями ФФБ вважається таким, що припинив своє функціонування.

За рішенням суду, що набрало законної сили, прийнятим за зверненням довірителів ФФБ або відповідного органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя, у зв’язку з порушенням управителем законодавства про фінансові послуги ФФБ може передаватися в управління іншій фінансовій установі, що відповідає вимогам цього Закону, у порядку , визначеному Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. До нового управителя переходять усі права та обов’язки щодо довірителів цього ФФБ та відповідного забудовника.

В разі ліквідації управителя ФФБ кошти на рахунку ФФБ не включаються до ліквідаційної маси управителя ФФБ і спрямовуються виключно на задоволення вимог довірителів до управителя ФФБ згідно з Правилами ФФБ.

Нагляд та регулювання діяльності управителів ФФБ здійснює Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку.

Метою нагляду та регулювання діяльності управителя ФФБ є контроль за дотриманням управителем ФФБ вимог цього Закону та інших актів законодавства, а також дотримання управителем ФФБ прийнятих на себе за договорами про участь у ФФБ зобов’язань.

Основними напрямами нагляду та регулювання діяльності управителя ФФБ є:

контроль за відповідністю Правил ФФБ та умов договорів про участь у ФФБ вимогам законодавства;

контроль за дотриманням управителем обмежень, встановлених законом та Правилами ФФБ;

виконання зобов’язань управителем ФФБ щодо включення довірителів до переліку, який управитель надає забудовнику для передачі об’єктів інвестування у власність довірителям;

виконання управителем ФФБ зобов’язань щодо повернення коштів довірителям на їх вимогу та відповідності розміру сум коштів, що виплачуються довірителю, вимогам цього Закону.

Нагляд за діяльністю забудовників здійснюють місцеві державні адміністрації та виконавчі органи сільських, селищних, міських рад у межах повноважень, визначених законом.

Метою нагляду та регулювання діяльності забудовників є контроль за дотриманням забудовниками вимог цього Закону та інших актів законодавства у сфері будівництва.

Основними напрямами нагляду та регулювання діяльності забудовників є контроль за дотриманням забудовником зобов’язань, встановлених законом та договором з управителем ФФБ, у тому числі за дотриманням зобов’язань стосовно:

організації спорудження об’єкта будівництва;

ведення за кожним об’єктом будівництва звітності за встановленою законодавством формою та регулярного її надання управителю;

заборони укладання за одним об’єктом будівництва договорів з різними управителями ФФБ.

Місцеві державні адміністрації та виконавчі органи сільських, селищних, міських рад забезпечують застосування до забудовників, що порушують свої зобов’язання, встановлені законом та договором з управителем ФФБ, заходів впливу в межах та порядку, визначених законодавством.

Відносини щодо створення та діяльності фінансової установи - управителя ФОН регулюються цим Законом та іншими законодавчими актами України в частині, що не суперечить цьому Закону.

ФОН створюється фінансовою установою, яка має сплачений статутний капітал у розмірі не менше одного мільйона євро, відповідає вимогам цього Закону та є емітентом сертифікатів ФОН. Емітент сертифікатів ФОН є управителем ФОН. ФОН не є юридичною особою.

Залучені до ФОН кошти управитель ФОН використовує в інтересах власників сертифікатів на умовах управління майном для здійснення операцій з нерухомістю в порядку, визначеному Правилами ФОН, з метою отримання прибутку.

Під операціями з нерухомістю розуміються дії управителя ФОН щодо використання майна ФОН шляхом:

фінансування будівництва на умовах договору із забудовником для подальшого набуття управителем ФОН на умовах цього Закону у власність споруджених об’єктів будівництва або здійснення управителем ФОН операцій з набутими правами вимоги на профінансовані об’єкти будівництва, або отримання коштів від забудовника у розмірі та в порядку, встановлених договором;

та/або участі у ФФБ для подальшого набуття управителем ФОН на умовах цього Закону у власність проінвестованих об’єктів інвестування або подальшого набуття спеціального майнового права та права вимоги на проінвестовані об’єкти інвестування та здійснення операцій відповідно до цього Закону з проінвестованими об’єктами інвестування, щодо яких зареєстровано спеціальне майнове право або обтяження речових прав на користь управителя ФОН, який сплатив частково ціну об’єкта інвестування.

З об’єктами будівництва та/або об’єктами інвестування, набутими управителем ФОН у власність на умовах цього Закону, управитель ФОН має право здійснювати такі операції: передача в платне користування третім особам, продаж, здійснення інших операцій, не заборонених законодавством.

Якщо в Правилах ФОН передбачено використання коштів ФОН для фінансування будівництва, управитель зобов’язаний укласти договір із забудовником з дотриманням вимог статей 9 та 10 цього Закону. В цьому випадку ФОН створюється для конкретного об’єкта будівництва. ФОН може бути створений до моменту затвердження проектно-кошторисної документації на будівництво об’єкта будівництва та за наявності відповідного документа, що посвідчує право на земельну ділянку згідно із Земельним кодексом України, в якому зазначено цільове призначення цієї земельної ділянки, яке відповідає умовам інвестиційної декларації. У цьому випадку власники сертифікатів ФОН приймають на себе додаткові ризики, про що має бути зазначено в Правилах ФОН та проспекті емісії сертифікатів ФОН. За рахунок коштів, залучених шляхом емісії сертифікатів ФОН, може забезпечуватися фінансування спорудження об’єкта будівництва у повному обсязі або частково.

У разі якщо фінансування спорудження об’єкта будівництва не забезпечується у повному обсязі шляхом емісії сертифікатів ФОН, забудовник має право для завершення будівництва використати інші дозволені цим Законом засоби.

Якщо в Правилах ФОН передбачено використання коштів ФОН для здійснення інших операцій, у тому числі спрямування коштів до ФФБ, управитель ФОН договір із забудовником не укладає.

Для створення ФОН фінансова установа має розробити та затвердити: Правила ФОН, інвестиційну декларацію та проспект емісії сертифікатів ФОН; укласти договір із забудовником на умовах цього Закону, а також здійснити емісію сертифікатів ФОН на суму, що не перевищує вартості об’єкта будівництва (у разі укладання договору із забудовником), та організувати розміщення сертифікатів ФОН шляхом відкритого продажу або безпосередньої пропозиції сертифікатів ФОН заздалегідь визначеному колу осіб.

Обслуговування розміщення сертифікатів ФОН здійснює зберігач, обраний емітентом шляхом відкриття та ведення для власників сертифікатів ФОН рахунків у цінних паперах за бездокументарними цінними паперами під час розміщення. Перелік документів, які вимагаються від фінансової установи - управителя ФОН, що зазначений в цьому Законі, є виключним.

Правила ФОН мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя ФОН. Такі обмеження встановлені установником управління майном у договорі про придбання сертифікатів ФОН та обумовлюють зобов’язання управителя ФОН забезпечити можливість отримання власниками сертифікатів ФОН доходу відповідно до умов проспекту емісії сертифікатів.

ФОН вважається створеним емітентом після затвердження Правил ФОН, інвестиційної декларації, проспекту емісії сертифікатів ФОН, реєстрації випуску сертифікатів ФОН, відкриття рахунку ФОН та укладення управителем ФОН договору із забудовником у випадках, передбачених цим Законом та Правилами ФОН, оформлення забезпечення виконання зобов’язань забудовника за договором відповідно до вимог статті 10 цього Закону.

Майно ФОН обліковується окремо від власного майна управителя та майна інших ФОН.

Для кожного ФОН управитель ФОН відкриває окремий рахунок, який є рахунком ФОН. Управитель ФОН, який не є банківською установою, відкриває рахунок ФОН на своє ім’я в обраному ним банку.

Банк-управитель відкриває рахунок ФОН у своєму балансі.

Управитель використовує рахунок ФОН для обліку коштів, залучених до ФОН, та проведення розрахунків за операціями з управління ФОН.

Облік прав власників сертифікатів ФОН, що передбачають отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю, організовує емітент.

Власником сертифікатів ФОН може бути будь-яка юридична або фізична особа.

Управитель ФОН інвестує кошти, залучені від продажу сертифікатів ФОН, в операції з нерухомістю, отримує дохід від цих операцій та розподіляє отриманий дохід між власниками сертифікатів ФОН на умовах Правил ФОН.

ФОН діє до моменту виконання усіх зобов’язань перед власниками сертифікатів ФОН.

ФОН створюється на строк, встановлений проспектом емісії. До закінчення строку обігу сертифікатів ФОН емітент не бере на себе зобов’язань щодо викупу таких сертифікатів. Після закінчення строку, на який був створений ФОН, та виконання зобов’язань перед власниками сертифікатів ФОН, ФОН припиняє своє функціонування.

Проспект емісії сертифікатів ФОН установлює порядок розміщення сертифікатів ФОН з урахуванням особливостей, визначених цим Законом.

Правила ФОН визначають процедури створення ФОН, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя ФОН та власників сертифікатів ФОН, порядок встановлення управління майном та визначення обмеження, відомості про мету утворення ФОН, напрями використання залучених коштів, порядок визначення вартості чистих активів ФОН та ціни сертифікатів ФОН, порядок розподілу прибутку ФОН, порядок та строки викупу сертифікатів ФОН управителем на вимогу власників сертифікатів ФОН, розмір винагороди управителя ФОН за надання послуг з управління ФОН та інші умови функціонування ФОН.

Зміни до Правил ФОН не можуть погіршувати умови, що забезпечують права власників сертифікатів ФОН.

Інвестиційна декларація визначає напрями та обмеження щодо інвестування коштів ФОН. Емітент розробляє та затверджує інвестиційну декларацію самостійно.

Система функціонування ФОН передбачає:

укладення управителем ФОН договору із забудовником на умовах цього Закону;

залучення коштів шляхом випуску та розміщення сертифікатів ФОН;

здійснення управителем ФОН операцій з нерухомістю;

здійснення управителем ФОН нагляду за ходом будівництва;

забезпечення проведення реєстрації спеціального майнового права на об’єкти інвестування (обтяження речових прав на користь управителя ФОН, який сплатив частково ціну об’єкта інвестування), права власності на нерухомість, набуту від здійснення операцій з нерухомістю, на ім’я управителя ФОН або управителя системи ФОН-ФФБ, який діє як довірчий власник;

здійснення управителем управління ФОН та інших дій, передбачених Правилами ФОН, отримання доходу на умовах Правил ФОН;

розподіл управителем доходу від управління ФОН між власниками сертифікатів ФОН;

викуп сертифікатів ФОН у власників після закінчення строку обігу сертифікатів ФОН.

При функціонуванні системи ФОН-ФФБ договір із забудовником не укладається; при здійсненні операцій з нерухомістю управитель системи ФОН-ФФБ інвестує залучені до ФОН кошти виключно у будівництво об’єктів інвестування шляхом участі у ФФБ, управителем якого він є.

Проспект емісії сертифікатів ФОН є публічною або приватною пропозицією (офертою) з умовами управління майном та визначеними обмеженнями права довірчої власності управителя.

Особа, яка визнала умови Правил ФОН та проспекту емісії сертифікатів ФОН, стає власником таких сертифікатів після укладання договору про придбання сертифікатів ФОН, сплати коштів за зазначені цінні папери та зарахування сертифікатів ФОН на рахунок цієї особи у цінних паперах, відкритий у зберігача. При розміщенні сертифікатів ФОН депозитарій після зарахування цінних паперів випуску на рахунок у цінних паперах емітента за розпорядженням емітента переказує протягом одного дня весь випуск сертифікатів ФОН на рахунок в цінних паперах обраного емітентом зберігача. До розпорядження про переказ сертифікатів ФОН з рахунку емітента на рахунок зберігача не додається перелік осіб (депонентів цього зберігача), що стають власниками сертифікатів ФОН даного випуску.

Власник сертифікатів ФОН доручає управителю здійснювати управління ФОН на його розсуд в інтересах власників сертифікатів ФОН шляхом спрямування коштів ФОН на цілі, визначені в Правилах ФОН та інвестиційній декларації ФОН. Власники сертифікатів ФОН виступають установниками управління ФОН.

Управління коштами власників сертифікатів ФОН припиняється у разі:

повного виконання управителем ФОН зобов’язань перед власником сертифікатів ФОН;

смерті фізичної особи або ліквідації юридичної особи - власника сертифікатів ФОН;

в інших випадках, передбачених Правилами ФОН.

Управитель на свій розсуд в інтересах власників сертифікатів ФОН здійснює управління ФОН.

Управитель ФОН проводить операції з нерухомістю та здійснює інші дії з управління ФОН з метою отримання максимального доходу в інтересах власників сертифікатів ФОН у межах інвестиційної декларації з урахуванням обмежень, встановлених Правилами ФОН та проспектом емісії.

Управитель ФОН не має права використовувати залучені до ФОН кошти у напрямах, не передбачених Правилами та інвестиційною декларацією цього ФОН.

Згідно з Правилами ФОН управитель несе відповідальність за збитки, завдані власникам сертифікатів його діями або бездіяльністю.

Збитки, завдані власникам сертифікатів ФОН діями або бездіяльністю управителя, - це зниження вартості чистих активів ФОН у розрахунку на один сертифікат ФОН порівняно з ціною первинного розміщення цих сертифікатів. Управитель може прийняти рішення про припинення функціонування ФОН та викуп сертифікатів такого ФОН, якщо протягом року відбулося зниження вартості чистих активів ФОН у розрахунку на один сертифікат ФОН порівняно з ціною первинного розміщення цих сертифікатів на величину, розмір якої визначений Правилами ФОН, але не більше п’яти відсотків від номінальної вартості.

Управитель за рахунок власних коштів може здійснювати страхування своєї відповідальності за збитки, що можуть бути завдані власникам сертифікатів ФОН діями або бездіяльністю управителя та забудовника.

Нерухомість, набуту за рахунок коштів ФОН, управитель враховує в балансі фонду.

Нерухомість, набута від здійснення управління ФОН, повинна бути застрахована за рахунок ФОН від ризиків загибелі або пошкодження на повну вартість на користь управителя як довірчого власника.

ФОН припиняє функціонування після закінчення строку, на який він був створений, та після виконання своїх зобов’язань перед власниками сертифікатів відповідно до Правил ФОН.

Функціонування ФОН може бути припинено за рішенням суду в разі порушення управителем чинного законодавства.

У разі припинення функціонування ФОН управитель складає ліквідаційний баланс. У процесі ліквідації ФОН майно, набуте за рахунок ФОН, реалізується за грошові кошти в строки, передбачені Правилами ФОН.

Грошові кошти, отримані від реалізації майна, розподіляються таким чином:

у першу чергу визначаються суми та вносяться обов’язкові платежі до Державного бюджету України;

у другу чергу визначається сума винагороди за управління ФОН;

у третю чергу визначається сума та здійснюються виплати щодо виконання зобов’язань, які виникли внаслідок управління ФОН;

у четверту чергу визначаються суми та здійснюються виплати власникам сертифікатів ФОН.

Розподіл грошових коштів здійснюється після повного задоволення вимог попередньої черги, крім утримання винагороди управителем ФОН.

На умовах договору із забудовником, управитель ФОН спрямовує кошти, залучені шляхом розміщення сертифікатів ФОН, на фінансування будівництва в порядку, визначеному Правилами ФОН.

Управитель ФОН веде облік спрямованих на фінансування будівництва коштів по об’єктах будівництва.

В інтересах власників сертифікатів управитель ФОН здійснює контроль за цільовим використанням забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва.

Управитель ФОН в інтересах власників сертифікатів здійснює нагляд за спорудженням об’єкта будівництва та дотриманням забудовником чіткого виконання умов та зобов’язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:

змін технічних характеристик об’єктів будівництва та/або об’єктів інвестування;

погіршення споживчих якостей об’єктів будівництва та/або об’єктів інвестування;

зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків;

збільшення строків будівництва більше ніж на дев’яносто днів.

У разі виявлення управителем ФОН ризику порушень умов договору управитель ФОН має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору та повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об’єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов’язань за договором, визначені цим Законом.

Забудовник зобов’язаний на вимогу управителя ФОН протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФОН або уступити спеціальне майнове право на нерухомість, яка є об’єктом будівництва (майнові права - для об’єкта, який є складовою частиною об’єкта будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо якого отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"), чи на інші предмети іпотеки управителю ФОН з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

Управитель ФОН в інтересах власників сертифікатів ФОН може, а на письмову вимогу власника сертифікату ФОН зобов’язаний перевіряти фінансовий стан забудовника, вимагати від нього надання фінансових та аудиторських звітів і надавати заявникові інформацію про результати проведеної перевірки.

За здійснення управління ФОН управитель отримує винагороду. Винагорода управителя встановлюється у співвідношенні до вартості чистих активів ФОН.

Вартість чистих активів ФОН визначається на кінець робочого дня, що передує дню прийому заявок на розміщення та викуп сертифікатів ФОН, але не рідше ніж раз у квартал.

Винагорода управителя нараховується щоквартально в розмірі 1/4 визначеного в Правилах ФОН розміру ставки щорічної винагороди.

Визначення вартості чистих активів для розрахунку винагороди управителю здійснюється на підставі даних середньоквартальних розрахунків вартості чистих активів ФОН станом на кінець останнього робочого дня звітного кварталу. За підсумками фінансового року здійснюється остаточний перерахунок винагороди на підставі розрахунку середньорічної вартості чистих активів, здійсненого за даними щоквартальних розрахунків чистих активів ФОН.

Винагорода управителю ФОН не сплачується у разі, якщо протягом строку дії ФОН відбулося зниження вартості чистих активів ФОН у розрахунку на один сертифікат ФОН, порівняно з ціною первинного розміщення цих сертифікатів на величину понад п’ять відсотків за методикою розрахунку вартості чистих активів ФОН, встановленою Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Управитель ФОН має право утримати з рахунку ФОН належну йому винагороду лише після здійснення всіх виплат власникам сертифікатів ФОН та/або після закінчення строку погашення (викупу) сертифікатів ФОН.

За рішенням суду, що набрало законної сили, прийнятим за зверненням власників сертифікатів ФОН або відповідного органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя, у зв’язку з порушенням управителем законодавства про фінансові послуги ФОН може передаватися в управління іншій фінансовій установі, що відповідає вимогам цього Закону, у порядку, визначеному Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. До нового управителя переходять усі права та обов’язки щодо власників сертифікатів ФОН та інших третіх осіб, що виникли в управителя, який замінюється, при здійсненні ним управління ФОН.

Передача ФОН до іншого управителя не припиняє функціонування цього ФОН.

У разі ліквідації управителя ФОН майно ФОН, у тому числі кошти на рахунку ФОН, не включається до ліквідаційної маси управителя ФОН згідно з Правилами ФОН.

Уповноважені органи, які здійснюють реєстрацію прав власності на нерухомість, зобов’язані зареєструвати нерухомість, яка є довірчою власністю управителя ФОН, на його ім’я як управителя із позначкою про це.

Нагляд та регулювання діяльності управителів ФОН здійснює Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку.

Нагляд за дотриманням вимог законодавства з емісії сертифікатів ФОН та їх обігом і виконанням зобов’язань за ними здійснюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Метою нагляду та регулювання діяльності управителя ФОН є контроль за дотриманням управителем ФОН вимог цього Закону й інших актів законодавства, розроблених на його виконання, та забезпеченням прав власників сертифікатів ФОН.

Основними напрямами нагляду та регулювання діяльності управителя ФОН є:

контроль за відповідністю Правил ФОН та умов договорів про придбання сертифікатів ФОН вимогам законодавства;

контроль за дотриманням управителем обмежень щодо управління майном, встановлених законом, Правилами ФОН та проспектом емісії сертифікатів;

виконання зобов’язань емітентом щодо залучення та повернення коштів власникам сертифікатів ФОН.

Власник сертифікату ФОН може отримувати дохід від управління ФОН управителем на умовах Правил ФОН та проспекту емісії сертифікатів ФОН. Власник сертифікатів ФОН має право вимагати від управителя дотримання обмежень прав довірчої власності від здійснення управління ФОН. Після закінчення строку, на який був створений відповідний ФОН, власник сертифікатів при їх викупі емітентом має право на дохід у грошовій формі у сумі, що відповідає вартості частки чистих активів ФОН, яка припадає на належну йому кількість сертифікатів ФОН.

Чисті активи ФОН - кошти, розмір яких дорівнює різниці між вартістю майна ФОН та вартістю зобов’язань, що виникли внаслідок управління ФОН. Вартість чистих активів ФОН визначається на кінець робочого дня, що передує дню, коли буде проводитися розміщення або викуп сертифікатів ФОН, але не рідше ніж раз на квартал. Вартість чистих активів ФОН визначається управителем відповідно до Правил ФОН.

Емісія та обіг сертифікатів ФОН регулюються цим Законом та іншими актами законодавства про цінні папери.

Сертифікат ФОН надає кожному його власникові однакові права.

Правила ФОН можуть передбачати сплату доходів за сертифікатами ФОН.

Емісія сертифікатів ФОН здійснюється в порядку, встановленому законодавством про цінні папери.

Рішення про випуск сертифікатів ФОН приймає виконавчий орган емітента та оформлює це рішення протоколом.

Проспект емісії сертифікатів ФОН підлягає реєстрації у Національній комісії з цінних паперів та фондового ринку.

Випуск сертифікатів ФОН може бути здійснений при виконанні таких вимог:

загальна номінальна вартість сертифікатів ФОН, випущених емітентом, не може перевищувати десятикратного розміру власного капіталу емітента;

обсяг здійснюваного в рамках емісії випуску сертифікатів ФОН повинен бути в сумі, еквівалентній не менше ніж 100 тисячам євро за курсом Національного банку України на день прийняття рішення про емісію сертифікатів ФОН.

Обслуговування операцій та проведення розрахунків за операціями з сертифікатами ФОН здійснюються емітентом відповідно до розпоряджень власника цих сертифікатів або внаслідок виконання безумовної операції із сертифікатами ФОН та на підставі наданих документів, які є підтвердженням правомірності здійснення цих операцій.

Сертифікати ФОН є неподільними.

Умови зберігання, обліку та викупу сертифікатів ФОН визначає емітент при їх випуску в проспекті емісії сертифікатів ФОН.

Кількість випусків сертифікатів ФОН одного емітента, що одночасно знаходяться в обігу, не обмежується.

Розміщення сертифікатів здійснюється шляхом відкритого або закритого продажу.

Оплата сертифікатів ФОН при їх розміщенні здійснюється тільки грошовими коштами. Розміщення сертифікатів ФОН здійснюються за цінами, встановленими на певну дату, виходячи з правил ФОН.

Юридичні та фізичні особи мають право купувати і продавати сертифікати ФОН за ринковою ціною та здійснювати з ними інші операції, що не суперечать умовам випуску.

Сертифікати ФОН, випущені одним емітентом, можуть підлягати конвертації, якщо це передбачено проспектом емісії сертифікатів ФОН. Конвертація сертифікатів ФОН здійснюється емітентом шляхом вилучення з обігу сертифікатів ФОН одного випуску, їх анулювання та обміну на сертифікати ФОН іншого випуску.

Договори щодо операцій з сертифікатами ФОН не підлягають нотаріальному посвідченню.

Державна реєстрація випусків сертифікатів ФОН здійснюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Проспект емісії сертифікатів ФОН має містити такі відомості:

кількість сертифікатів ФОН, що пропонується для розміщення;

форму випуску;

строк розміщення;

ціну розміщення;

напрями інвестицій;

порядок сплати доходу;

порядок викупу сертифікатів ФОН;

інші відомості.

Проспект емісії сертифікатів ФОН підписується керівником та головним бухгалтером емітента. Особи, які підписали проспект емісії сертифікатів ФОН, несуть відповідальність за достовірність інформації, що міститься у ньому. Проспект емісії сертифікатів ФОН є підставою для обслуговування цих цінних паперів Національною депозитарною системою.

Проспект емісії сертифікатів ФОН підлягає обов’язковому оприлюдненню в разі, якщо сертифікати ФОН розміщуються шляхом відкритого продажу. У разі, якщо сертифікати ФОН пропонуються до розміщення серед заздалегідь визначеного кола осіб, проспект емісії сертифікатів ФОН доводиться безпосередньо управителем до відома цих осіб.

Орган, що реєструє, може відмовити в державній реєстрації випуску сертифікатів ФОН виключно з однієї з таких причин:

порушення емітентом вимог цього Закону, у тому числі наявність у представлених документах відомостей, що дозволяють зробити висновок про невідповідність умов випуску й обігу сертифікатів ФОН законодавству України;

невідповідність наданих на державну реєстрацію випуску сертифікатів ФОН документів і складу відомостей, що містяться у них, законодавству України;

внесення до проспекту емісії сертифікатів ФОН або рішення про випуск сертифікатів ФОН недостовірних відомостей.

У разі відмови у державній реєстрації випуску сертифікатів ФОН орган, що здійснює реєстрацію, зобов’язаний у письмовій формі повідомити емітента про підстави відмови.

Емітент вправі оскаржити рішення реєструючого органу про відмову у державній реєстрації випуску сертифікатів ФОН у суді.

Емітент не пізніше 30 днів після завершення розміщення сертифікатів ФОН зобов’язаний надати в реєструючий орган звіт про підсумки випуску даного випуску сертифікатів.

Вимоги до звіту про підсумки випуску сертифікатів ФОН затверджує Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку.

Емітенти та зберігачі під час розміщення сертифікатів ФОН нікому не надають інформацію та/або адміністративні дані про покупців сертифікатів ФОН цього випуску до реєстрації звіту про результати такого розміщення реєструючим органом.

Облік, набуття, припинення та перехід прав власності на сертифікати ФОН здійснюються відповідно до законодавства про депозитарну систему.

Емітентом сертифікатів ФОН може бути банк або інша фінансова установа, якщо вона відповідає вимогам, встановленим Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, в частині, що не суперечить цьому Закону.

За порушення вимог цього Закону та інших нормативно-правових актів посадові особи емітентів, а також власники сертифікатів ФОН несуть відповідальність у порядку, передбаченому законом.

Шкода, завдана в результаті порушення вимог цього Закону, підлягає відшкодуванню в порядку, установленому законом.

Банк надає кредит довірителю ФФБ на умовах, визначених у договорі про іпотечний кредит. Предметом іпотеки за іпотечним договором є об’єкт інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому.

Обтяження такого предмета іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Оцінка предмета іпотеки здійснюється за згодою сторін.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє банк.

Договір про іпотечний кредит може містити інфляційне застереження.

Довіритель ФФБ, який отримав кредит для участі у ФФБ та забезпечив виконання своїх зобов’язань за договором про іпотечний кредит іпотекою, до моменту повного виконання зобов’язань за договором про іпотечний кредит не має права змінити об’єкт інвестування, уступити право вимоги за договором про участь у ФФБ та передати спеціальне майнове право на об’єкт інвестування третім особам, частково отримати кошти з ФФБ або відмовитися від участі у ФФБ.

Порушення строків спорудження об’єкта будівництва або неналежне виконання зобов’язань забудовником не може впливати на правовідносини, що виникли між банком та позичальником відповідно до укладеного ними договору про іпотечний кредит, і не є підставою для припинення виконання зобов’язань позичальником.

Після закінчення будівництва об’єкт інвестування продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, при цьому іпотечний договір є чинним і не потребує внесення змін та доповнень до нього.

Зміна або розірвання іпотечного договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі закінчення будівництва, зміни або розірвання іпотечного договору банк вносить в установленому законом порядку зміни щодо обтяження нерухомості іпотекою.

Нотаріус за повідомленням банку накладає заборону на відчуження збудованої нерухомості, яка є предметом іпотеки, якщо це передбачено іпотечним договором.

Інфляційним застереженням є обумовлений сторонами договору про іпотечний кредит спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів банку. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів позичальника при сплаті ним зобов’язань за договором про іпотечний кредит.

В інфляційному застереженні та для обліку зобов’язань позичальника за договором про іпотечний кредит можуть використовуватися індексуючі умовні розрахункові одиниці або інші механізми, які не суперечать законодавству.

1. Цей Закон набирає чинності з 1 січня 2004 року.

2. Відносини щодо залучення коштів в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління ними регулюються цим Законом та іншими законодавчими актами України в частині, що не суперечать цьому Закону.

3. До приведення інших законодавчих актів України у відповідність із нормами цього Закону вони діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

3-1. Установити, що вимоги цього Закону не поширюються на залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", в частині:

здійснення державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, обтяження речових прав, встановленого на користь довірителя фонду фінансування будівництва, який сплатив частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості, визначення та державної реєстрації обтяження гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна;

обов’язковості зазначення у документах (у випадках, визначених цим Законом) ідентифікатора об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будинку, будівлі, споруди) та об’єкта інвестування. Такі ідентифікатори зазначаються у документах у разі їх присвоєння до укладення відповідних договорів;

обов’язковості зазначення у документах (у випадках, визначених цим Законом) номера відомостей про спеціальне майнове право на об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

заборони, визначеної частиною сьомою статті 12 цього Закону.

Залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", здійснюється відповідно до законодавства, яке діяло до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

4. Кабінету Міністрів України у двомісячний термін з дня набрання чинності цим Законом:

підготувати та подати на розгляд Верховної Ради України пропозиції щодо приведення законодавчих актів України у відповідність із цим Законом;

привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;

забезпечити перегляд і скасування міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів, що суперечать цьому Закону.

5. Спеціально уповноваженому центральному органу виконавчої влади з питань будівництва та архітектури забезпечити контроль за виконанням забудовниками цього Закону.

7. Національній комісії з цінних паперів та фондового ринку забезпечити контроль за виконанням управителями цього Закону.