Про гарантування речових прав на обєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

Цей Закон визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти.

1. У цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:

1) власник спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості;

2) власник спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва;

3) власник спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на подільний об’єкт незавершеного будівництва;

4) гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна (далі - гарантійна частка) - сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, яка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва/кожного пускового комплексу), речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (черги/пускового комплексу) з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва);

5) девелопер будівництва - юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань та вчинення інших правочинів щодо таких об’єктів;

6) майбутній об’єкт нерухомості - передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо). Майбутні об’єкти нерухомості поділяються на майбутні об’єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо) та майбутні об’єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо);

7) неподільний об’єкт незавершеного будівництва - об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості. Неподільні об’єкти незавершеного будівництва поділяються на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель житлових) та неподільні нежитлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель нежитлових та інженерних споруд);

8) об’єкт незавершеного будівництва - подільний об’єкт незавершеного будівництва та неподільний об’єкт незавершеного будівництва;

9) подільний об’єкт незавершеного будівництва - об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта проектною документацією на будівництво передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості;

10) спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості (далі - спеціальне майнове право) - різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта.

2. Інші терміни вживаються в цьому Законі у значеннях, наведених у Цивільному кодексі України, Законі України "Про регулювання містобудівної діяльності" та інших законодавчих актах.

1. Неподільний об’єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації права власності або спеціального майнового права, або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

2. Подільний об’єкт незавершеного будівництва не може перебувати у цивільному обороті, крім:

1) правочинів, пов’язаних із зміною замовника будівництва;

2) обтяження майна іпотекою відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та звернення стягнення на такий предмет іпотеки;

3) обтяження, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 27-2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Такі правочини та/або дії можуть бути вчинені лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

3. Майбутній об’єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

4. Правочин щодо об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, вчинений з порушенням вимог цієї статті, є нікчемним.

1. Об’єктом права власності може бути лише неподільний об’єкт незавершеного будівництва.

2. Право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва виникає відповідно до закону з моменту державної реєстрації такого права.

Державна реєстрація права власності здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", якщо одночасно дотримано такі вимоги:

1) наявність у замовника будівництва права власності/права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об’єкт;

2) набуто право на виконання будівельних робіт;

3) проведено технічну інвентаризацію неподільного об’єкта незавершеного будівництва.

Вимоги, визначені пунктами 1 і 2 цієї частини, не поширюються на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, що підлягають приватизації.

3. Не допускається державна реєстрація права власності на подільні об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

1. Об’єктами спеціального майнового права є:

1) неподільні об’єкти незавершеного будівництва;

2) подільні об’єкти незавершеного будівництва;

3) майбутні об’єкти нерухомості.

2. На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності (у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта).

Власник спеціального майнового права має право звертатися до суду щодо захисту свого права, у тому числі з вимогою щодо:

1) закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію. Не допускається прийняття судами рішень про добудову об’єкта, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт внаслідок його скасування чи анулювання, до відновлення такого права. У такому разі власник спеціального майнового права має право обрати інший спосіб захисту порушеного права;

2) визнання права власності на об’єкт, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

3. Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" після отримання права на виконання будівельних робіт.

4. Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва. Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості здійснюється за замовником будівництва та/або девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта.

5. Забороняється державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності.

6. Об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості належить особі, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на такий об’єкт. Такий об’єкт може належати одній або декільком особам (у тому числі з визначенням часток кожної з таких осіб).

7. При переході спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (крім першого продажу) або обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну за неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, до правонабувача одночасно переходять права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва. Такий правонабувач вважається покупцем/довірителем за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва.

1. Державна реєстрація зміни неподільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на подільний об’єкт незавершеного будівництва дозволяється за умови:

1) якщо наявність майбутніх об’єктів нерухомості у відповідному об’єкті передбачена проектною документацією на будівництво;

2) наявності письмової згоди обтяжувача речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, його частини - у разі якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості про обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, його частину.

2. Державна реєстрація зміни неподільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на подільний об’єкт незавершеного будівництва здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва;

2) державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва за особою, за якою було зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва;

3) державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості, які є частинами новоствореного подільного об’єкта незавершеного будівництва, за особою, спеціальне майнове право якої на відповідний неподільний об’єкт незавершеного будівництва припинено/девелопером будівництва;

4) державна реєстрація обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, та на подільний об’єкт незавершеного будівництва.

3. Державна реєстрація зміни подільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, дозволяється за умови, що у складі подільного об’єкта незавершеного будівництва відсутні майбутні об’єкти нерухомості, які відчужено, передано у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або речові права на які обтяжено. Така державна реєстрація здійснюється незалежно від наявності у проектній документації на будівництво відомостей про квартири, гаражні бокси, інші житлові або нежитлові приміщення, машиномісця тощо.

4. Державна реєстрація зміни подільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення:

спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва та всі майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами подільного об’єкта незавершеного будівництва;

обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, та на подільний об’єкт незавершеного будівництва;

2) державна реєстрація спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва за власником спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва. Якщо спеціальне майнове право на майбутні об’єкти нерухомості зареєстровано за декількома особами, частка кожної з них у неподільному об’єкті незавершеного будівництва визначається договором, що підлягає нотаріальному посвідченню.

5. Державна реєстрація зміни неподільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, дозволяється за умови:

1) дотримання вимог, передбачених статтею 3 цього Закону;

2) наявності письмової згоди обтяжувача речових прав на об’єкт незавершеного будівництва, його частину, якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості про обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, його частину.

6. Державна реєстрація зміни неподільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва;

2) державна реєстрація права власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва за власником спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва.

7. Державна реєстрація зміни подільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, дозволяється за умови:

1) дотримання вимог, передбачених статтею 3 цього Закону;

2) якщо у складі подільного об’єкта незавершеного будівництва відсутні майбутні об’єкти нерухомості, які відчужено, передано у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або речові права на які обтяжено. Така державна реєстрація здійснюється незалежно від наявності у проектній документації на будівництво відомостей про квартири, гаражні бокси, інші житлові або нежитлові приміщення, машиномісця тощо.

8. Державна реєстрація зміни подільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення:

спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва та всі майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами подільного об’єкта незавершеного будівництва;

обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, та на подільний об’єкт незавершеного будівництва;

2) державна реєстрація права власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва за власником спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва. Якщо спеціальне майнове право на майбутні об’єкти нерухомості зареєстровано за декількома особами, частка кожної з них у неподільному об’єкті незавершеного будівництва визначається договором, що підлягає нотаріальному посвідченню.

9. Державна реєстрація зміни неподільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, на подільний об’єкт незавершеного будівництва дозволяється за умови:

1) наявності майбутніх об’єктів нерухомості у відповідному об’єкті, що передбачено проектною документацією на будівництво;

2) відсутності в об’єкті незавершеного будівництва складових частин, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна, речові права на які належать третім особам;

3) наявності письмової згоди обтяжувача речових прав на об’єкт незавершеного будівництва, його частину, якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості щодо обтяження речових прав на об’єкт незавершеного будівництва, його частину.

10. Державна реєстрація зміни неподільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, на подільний об’єкт незавершеного будівництва здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення права власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва;

2) державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва за попереднім власником;

3) державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості, які є частинами новоствореного подільного об’єкта незавершеного будівництва, за особою, право власності якої на відповідний неподільний об’єкт незавершеного будівництва припинено/девелопером будівництва;

4) державна реєстрація обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, та на подільний об’єкт незавершеного будівництва.

11. Державна реєстрація зміни об’єкта нерухомого майна (будівлі, споруди), щодо якого зареєстровано право власності, на подільний об’єкт незавершеного будівництва дозволяється за умови:

1) наявності майбутніх об’єктів нерухомості у відповідному об’єкті, що передбачено проектною документацією на будівництво (реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт);

2) відсутності в об’єкті нерухомого майна складових частин, які є самостійними об’єктами нерухомого майна, речові права на які належать третім особам;

3) наявності письмової згоди обтяжувача речових прав на об’єкт нерухомого майна, його частину, якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості щодо обтяження речових прав на об’єкт нерухомого майна, його частину.

12. Державна реєстрація зміни об’єкта нерухомого майна (будівлі, споруди), щодо якого зареєстровано право власності, на подільний об’єкт незавершеного будівництва здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення права власності на об’єкт нерухомого майна;

2) державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва за попереднім власником об’єкта нерухомого майна;

3) державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості, які є частинами новоствореного подільного об’єкта незавершеного будівництва, за особою, право власності якої на відповідний неподільний об’єкт незавершеного будівництва припинено/девелопером будівництва;

4) державна реєстрація обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, та на подільний об’єкт незавершеного будівництва.

13. Державна реєстрація, передбачена цією статтею, здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

14. Дія положень цієї статті не поширюється на будівлі, споруди, які мають статус пам’ятки культурної спадщини або щойно виявленого об’єкта культурної спадщини.

1. Пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна може здійснюватися виключно в такий спосіб:

1) шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва):

замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною особою - підприємцем;

девелопером будівництва, який є юридичною особою;

2) шляхом укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва відповідно до цього Закону з урахуванням особливостей, визначених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";

3) шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до Закону України "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки" з умовою передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до укладеного нотаріального договору між замовником будівництва та власником таких облігацій про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. До такого договору застосовуються вимоги щодо договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), крім пункту 19 частини другої статті 13 цього Закону.

2. Вимоги частини першої цієї статті не поширюються на випадки фінансування об’єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва.

3. Управителі фондів операцій з нерухомістю можуть залучати кошти від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єктів нерухомого майна відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

1. Замовник будівництва може укласти договір з девелопером будівництва щодо організації та фінансування будівництва об’єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб).

2. Істотними умовами договору щодо організації та фінансування будівництва об’єкта є:

1) порядок організації та фінансування будівництва об’єкта девелопером будівництва;

2) сторона, яка забезпечує розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок) відповідно до цього Закону;

3) розподіл майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких буде здійснено первинну державну реєстрацію спеціального майнового права, між замовником будівництва та девелопером будівництва;

4) перелік майбутніх об’єктів нерухомості, що складають гарантійну частку, речові права на які обтяжуватимуться;

5) строк, протягом якого сторони повинні внести зміни до переліку майбутніх об’єктів нерухомості, визначених пунктами 3 і 4 цієї частини, у разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює необхідність таких змін;

6) порядок дій сторін для забезпечення добудови об’єкта у разі розірвання договору (передача замовнику будівництва спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, які не відчужено; передача замовнику будівництва невикористаних коштів, залучених на будівництво об’єкта за договорами купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (перший продаж), тощо) або втрати замовником права на земельну ділянку.

Якщо договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта укладається до розроблення проектної документації на будівництво, істотні умови договору, визначені пунктами 3 і 4 цієї частини, на момент укладення договору не зазначаються. У такому разі сторони зобов’язані внести зміни до договору, зазначивши такі істотні умови, після розроблення та затвердження у встановленому законодавством порядку проектної документації на будівництво.

3. За рішенням замовника будівництва на девелопера будівництва може покладатися виконання частини функцій замовника будівництва, крім повноважень замовника будівництва щодо набуття на своє ім’я прав на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів та інших повноважень, визначених законом. За неналежне виконання таких функцій девелопер будівництва несе відповідальність, передбачену для замовника відповідно до закону.

4. Договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта підлягає нотаріальному посвідченню.

1. У разі якщо будівництво об’єкта нерухомого майна (багатоквартирного будинку) здійснюється із залученням недержавних коштів (прямого або опосередкованого) фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для подальшого набуття такими особами права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна, замовник будівництва, девелопер будівництва (за наявності), управитель фонду фінансування будівництва (за наявності) зобов’язані розмістити на своїх веб-сайтах таку інформацію:

1) ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта);

2) основні технічні характеристики подільного об’єкта незавершеного будівництва згідно з переліком, визначеним Кабінетом Міністрів України, але в обсязі не меншому, ніж зазначено в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

3) відомості про замовника будівництва, девелопера будівництва (за наявності), управителя фонду фінансування будівництва (за наявності):

а) для юридичної особи:

найменування юридичної особи, у тому числі скорочене (за наявності);

ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

організаційно-правова форма;

відомості про керівника юридичної особи та про інших осіб, які можуть вчиняти дії від імені юридичної особи, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо (за наявності): прізвище, ім’я, по батькові, дані про наявність обмежень щодо представництва юридичної особи;

відомості про кінцевого бенефіціарного власника (контролера) замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва): прізвище, ім’я, по батькові; найменування та ідентифікаційний код (для резидента) засновника юридичної особи, в якому ця особа є кінцевим бенефіціарним власником згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

місцезнаходження юридичної особи;

інформація для здійснення зв’язку з юридичною особою: телефон, адреса електронної пошти;

дані про перебування юридичної особи у процесі припинення;

дані про перебування юридичної особи у процесі провадження у справі про банкрутство, санації, у тому числі відомості про розпорядника майна, керуючого санацією, ліквідатора;

б) для фізичної особи - підприємця:

прізвище, ім’я, по батькові;

місцезнаходження (адреса, за якою здійснюється зв’язок з фізичною особою - підприємцем);

інформація для здійснення зв’язку з фізичною особою - підприємцем: телефон та адреса електронної пошти;

відомості про осіб, які можуть вчиняти дії від імені фізичної особи - підприємця, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо (за наявності): прізвище, ім’я, по батькові, дані про наявність обмежень щодо представництва від імені фізичної особи - підприємця;

4) відомості про генерального підрядника або підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), передбачені пунктом 3 цієї частини;

5) запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

6) відомості про право на виконання будівельних робіт з посиланням на відповідні відомості та документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

7) відомості про хід будівництва (щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт та стан його виконання);

8) відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України;

9) умови придбання та ціна майбутніх об’єктів нерухомості або спосіб її визначення;

10) проект договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)/договору про участь у фонді фінансування будівництва/договору про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва;

11) інші відомості, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України.

2. Інформація, визначена частиною першою цієї статті, розміщується замовником будівництва, девелопером будівництва (за наявності), управителем фонду фінансування будівництва (за наявності) на своєму веб-сайті до укладення першого договору щодо відчуження майбутнього об’єкта нерухомості у відповідному подільному об’єкті незавершеного будівництва та оновлюється (крім інформації, визначеної пунктом 7 частини першої цієї статті) протягом 10 робочих днів з дня настання відповідних змін.

Інформація, визначена пунктом 7 частини першої цієї статті, оновлюється замовником будівництва, девелопером будівництва (за наявності), управителем фонду фінансування будівництва (за наявності) щомісяця, не пізніше 15 числа.

3. За порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначеної частиною першою цієї статті, замовник будівництва, девелопер будівництва (за наявності), управитель фонду фінансування будівництва (за наявності) несуть відповідальність згідно з цим Законом.

4. За порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, на замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) накладається штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб, встановлених законом на 1 січня календарного року, в якому накладається штраф.

5. Одночасно з накладенням штрафу виноситься припис про усунення порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, із зазначенням строку усунення порушення, що не може перевищувати 30 календарних днів з дня винесення припису.

6. Сплата штрафу не звільняє замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) від виконання вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті.

7. За невиконання припису про усунення порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, на замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) накладається штраф у розмірі 20 прожиткових мінімумів для працездатних осіб, встановлених законом на 1 січня календарного року, в якому накладається штраф.

8. Справи про порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, розглядаються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів.

9. Розглядати справи про порушення і накладати стягнення від імені центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів, мають право керівник, його заступники, керівники територіальних органів та їхні заступники.

10. Підставою для розгляду справи про порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, є акт перевірки та інші матеріали, пов’язані з перевіркою.

Акт перевірки складається на кожне виявлене порушення окремо.

11. Перевірка проводиться відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності".

Посадові особи, уповноважені на перевірки та складення актів, визначаються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів.

12. Акт перевірки складається у двох примірниках, які підписуються посадовою особою центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів, та надаються для підписання замовнику будівництва (девелоперу будівництва, управителю фонду фінансування будівництва) шляхом вручення особисто або поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення.

У разі якщо оператор поштового зв’язку не може вручити замовнику будівництва (девелоперу будівництва, управителю фонду фінансування будівництва) акт перевірки через відсутність зазначених осіб за місцезнаходженням (місцем проживання), їх відмову або ухилення від отримання поштового відправлення, документ вважається врученим у день, зазначений оператором поштового зв’язку в повідомленні про вручення, із зазначенням причини невручення.

Замовник будівництва (девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва) протягом 10 календарних днів зобов’язаний підписати акт перевірки, надати письмові пояснення щодо виявлених порушень та повернути підписаний акт з письмовими поясненнями до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів.

У разі неповернення підписаного акта перевірки або відмови замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) від підписання акта перевірки посадова (службова) особа центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів, вносить до такого акта відповідний запис.

Акт перевірки разом з поясненнями керівника суб’єкта господарювання або уповноваженої ним особи (за наявності) та документами, що підтверджують факт виявленого порушення, не пізніше наступного робочого дня після його складення передається посадовій особі, визначеній частиною другою статті 14 цього Закону, для прийняття рішення про накладення штрафу.

13. Справа про правопорушення розглядається у 15-денний строк з дня одержання акта перевірки посадовою особою, уповноваженою розглядати справу.

14. За результатом розгляду справи про правопорушення виноситься постанова.

15. Штраф підлягає сплаті протягом 15 днів з дня отримання копії постанови відповідним суб’єктом господарювання.

16. У разі якщо штраф не сплачено у строк, передбачений частиною п’ятнадцятою цієї статті, примусове виконання постанови про накладення штрафу здійснюється у порядку, встановленому Законом України "Про виконавче провадження".

17. Постанова у справі про правопорушення може бути оскаржена в судовому порядку.

1. Під час первинної державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості такий замовник будівництва зобов’язаний визначити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку.

2. Мінімальний розмір гарантійної частки визначається Кабінетом Міністрів України у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво.

3. До гарантійної частки включаються майбутні об’єкти нерухомості, спеціальне майнове право на які зареєстровано за замовником будівництва/девелопером будівництва.

Не допускається включення до гарантійної частки частини майбутнього об’єкта нерухомості.

Майбутні об’єкти нерухомості, які включаються до гарантійної частки, повинні бути вільні від речових прав інших осіб (крім спеціального майнового права замовника будівництва/девелопера будівництва та/або права довірчої власності управителя фонду фінансування будівництва) та будь-яких обтяжень (крім обтяження майбутніх об’єктів нерухомості іпотекою на підставі іпотечного договору, визначеного статтею 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю").

4. У разі якщо проектною документацією на будівництво об’єкта визначені черги будівництва та/або пускові комплекси, кожний із яких може бути прийнятий в експлуатацію окремо, гарантійна частка встановлюється окремо щодо кожної черги будівництва/пускового комплексу.

5. До прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (черги будівництва та/або пускового комплексу) забороняється, якщо інше не встановлено законом:

1) вчиняти правочини щодо відчуження та/або обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки (крім обтяження іпотекою відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю");

2) обтяжувати (крім випадків, визначених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю") та звертати стягнення на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки.

6. Обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, припиняється:

1) одночасно з прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (черги будівництва та/або пускового комплексу - щодо майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки у відповідній черзі будівництва/пусковому комплексі);

2) на підставі рішення суду з метою добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва);

3) на підставі заяви управителя фонду фінансування будівництва, за умови що за таким управителем зареєстровано право довірчої власності на всі майбутні об’єкти нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва.

7. Замовник будівництва/девелопер будівництва може змінити майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, якщо така зміна відповідає вимозі до розміру гарантійної частки, що визначається Кабінетом Міністрів України.

8. У разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює необхідність збільшення розміру гарантійної частки, замовник будівництва/девелопер будівництва зобов’язаний збільшити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, та забезпечити реєстрацію обтяження речових прав на такі об’єкти у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

9. У разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює можливість зменшення розміру гарантійної частки, замовник будівництва/девелопер будівництва має право зменшити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, та забезпечити реєстрацію припинення обтяження речових прав на такі об’єкти у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

10. Фінансування будівництва майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, здійснюється за рахунок коштів замовника будівництва/девелопера будівництва.

1. Право першого відчуження об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості (у тому числі з метою прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта) належить:

1) замовнику будівництва/девелоперу будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт, крім випадків відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва;

2) управителю фонду фінансування будівництва, за яким зареєстровано право довірчої власності на отриманий в управління майбутній об’єкт нерухомості.

2. Право першого відчуження об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості виникає з моменту:

1) державної реєстрації за замовником будівництва права власності/спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва - у разі відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва або його частки (крім майбутніх об’єктів нерухомості);

2) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва (крім випадку, визначеного частиною четвертою статті 21 цього Закону) та державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості в ньому - у разі відчуження майбутнього об’єкта нерухомості (крім випадку, визначеного пунктом 3 цієї частини). Державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості здійснюється за замовником будівництва та девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта;

3) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об’єкти нерухомості в ньому, а в разі відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва - з моменту державної реєстрації за управителем фонду фінансування будівництва права довірчої власності на отримані в управління майбутні об’єкти нерухомості.

1. Відчуження, передача у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або обтяження речових прав на подільний об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, забороняється, крім випадків, визначених частиною другою статті 2 цього Закону.

2. Неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості може бути предметом договору про відчуження, передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань або обтяження речових прав, за умови дотримання вимог, визначених статтями 2 і 10 цього Закону.

3. Договори про відчуження, передачу у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або обтяження речових прав на об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості укладаються, якщо інше не визначено законом:

1) за наявності у замовника будівництва права власності/права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об’єкт (крім випадків, якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою), - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав;

2) за наявності діючих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (крім випадків, якщо відповідно до законодавства будівництво може здійснюватися за відсутності містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки) - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав;

3) за наявності діючого права на виконання будівельних робіт - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав;

4) за відсутності факту зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності - у разі першого відчуження;

5) за відсутності факту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

6) за наявності визначеної гарантійної частки - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на майбутній об’єкт нерухомості;

7) за відсутності обтяження речових прав на подільний об’єкт незавершеного будівництва (крім обтяження, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 27-2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статтею 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю") - у разі укладення договору про відчуження майбутнього об’єкта нерухомості.

4. Договір про відчуження об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

5. Договір про відчуження об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, який укладається з фізичною особою, не може містити умови, які є несправедливими згідно із Законом України "Про захист прав споживачів".

6. Правочини щодо відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, які придбаваються на підставі договорів про участь у фонді фінансування будівництва, вчиняються відповідно до статей 2, 4, 6, 9-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14, 15 цього Закону з урахуванням особливостей, встановлених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

7. Правочини щодо відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на неподільні об’єкти незавершеного будівництва/майбутні об’єкти житлової нерухомості, які набуваються відповідно договору про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, вчиняються відповідно до статей 2, 4, 6, 9-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14, 15 цього Закону з урахуванням особливостей емісії та обігу цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.

8. Правочин, за яким оплатно придбавається об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі шляхом прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта), укладений з порушенням вимог статей 6, 10, частини другої статті 14, частини третьої статті 15 цього Закону, є нікчемним.

9. Дія положень цієї статті не поширюється на об’єкти незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано право власності.

1. На правочини щодо зміни замовника будівництва не поширюються вимоги пунктів 2-4, 7 частини третьої статті 11 цього Закону.

2. Зміна замовника будівництва неподільного об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом відчуження такого об’єкта.

Зміна замовника будівництва подільного об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом відчуження такого об’єкта та майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких за попереднім замовником зареєстровано спеціальне майнове право.

3. Договір, пов’язаний із зміною замовника будівництва, укладається з дотриманням вимог статті 11 цього Закону та підлягає нотаріальному посвідченню.

4. До нового замовника будівництва подільного об’єкта незавершеного будівництва переходять усі права та обов’язки попереднього замовника будівництва (у тому числі щодо усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності) як продавця за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) та договору щодо організації та фінансування об’єкта будівництва.

5. У разі зміни замовника будівництва попередній замовник будівництва у визначений договором строк передає новому замовнику будівництва технічну, виконавчу, дозвільну та іншу документацію щодо об’єкта незавершеного будівництва (у тому числі відомості про власників спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та покупців, які сплатили частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав).

6. Новий замовник будівництва подільного об’єкта незавершеного будівництва зобов’язаний повідомити власників спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та покупців, які сплатили повністю або частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав, про зміну замовника будівництва протягом 30 календарних днів з дня державної реєстрації за ним спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва.

7. Зміна замовника будівництва (забудовника) у разі фінансування будівництва через фонд фінансування будівництва або фонд операцій з нерухомістю здійснюється з урахуванням Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".