Про схвалення Концепції розвитку житлової кооперації та запровадження житлових будівельно-ощадних кас в Україні

1. Схвалити Концепцію розвитку житлової кооперації та запровадження житлових будівельно-ощадних кас в Україні, що додається.

2. Міністерствам та іншим органам виконавчої влади подати у двотижневий строк Міністерству з питань житлово-комунального господарства пропозиції щодо реалізації схваленої цим розпорядженням Концепції для розроблення та подання у місячний строк Кабінетові Міністрів України плану відповідних заходів.

Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Для реалізації зазначеного права громадян використовуються такі джерела фінансування операцій з будівництва житла:

власні кошти громадян;

кошти державного та місцевих бюджетів;

кредити.

Переважна більшість громадян не має можливості придбати житло за власні кошти. Держава та органи місцевого самоврядування також не в змозі забезпечити всіх громадян, які потребують поліпшення житлових умов, житлом за рахунок коштів державного та місцевих бюджетів. На сьогодні основним джерелом фінансування громадянами будівництва житла є кредити, що надаються банками, зокрема іпотечне житлове кредитування.

Останнім часом в Україні прийнято ряд законів, спрямованих на регулювання відносин у сфері іпотечного кредитування, зокрема Закони України "Про іпотеку", "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень", "Про оцінку земель", "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", "Про іпотечні облігації".

Слід зазначити, що іпотечне житлове кредитування в Україні доступне лише для громадян, рівень доходів яких вищий за середній та високий. На сьогодні банки і небанківські фінансові установи підвищили вимоги щодо платоспроможності позичальників, а отже, кількість громадян, які могли б скористатися іпотечним кредитуванням для придбання житла, зменшилася.

На даний час виникла потреба у пошуку фінансових інструментів забезпечення громадян житлом, альтернативних іпотечному кредитуванню, а також у розробленні відповідних ефективних механізмів державної підтримки громадян.

Метою цієї Концепції є розвиток фінансових інструментів забезпечення громадян житлом, а також розроблення ефективних механізмів поєднання зусиль держави і громадян з метою забезпечення реалізації громадянами конституційного права на житло та гідні умови проживання.

Ця Концепція передбачає розв'язання проблеми шляхом розвитку житлової кооперації та запровадження житлових будівельно-ощадних кас, які разом з іпотечним кредитуванням повинні стати ефективними складовими механізму забезпечення громадян житлом.

На сьогодні існують дві основні моделі забезпечення громадян житлом - американська та європейська. Американська модель базується на банківському іпотечному кредитуванні, тоді як європейська передбачає створення одночасно з банківською іпотекою системи житлових будівельно-ощадних інституцій.

Поширені два основні види житлових будівельно-ощадних інституцій: житлові будівельно-ощадні каси і житлові кооперативи.

Житлова будівельно-ощадна каса - це фінансова установа, діяльність якої пов'язана із залученням вкладів фізичних осіб, наданням вкладникам кредитів для покращення їх житлових умов з державною підтримкою у вигляді премій на внески.

Житлові будівельно-ощадні каси достатньо поширені за кордоном. Зазначені каси з'явилися у Німеччині наприкінці XVIII століття у шахтарських селищах. Утворювалися каси за таким принципом. Наприклад, для будівництва одного будинку необхідно 10 тис. грошових одиниць. Особа, яка бажає придбати власне житло, заощаджує за рік лише тисячу, отже, вона може побудувати будинок лише через 10 років. У разі коли 10 зазначених осіб об'єднують свої заощадження, одна з них має можливість придбати будинок вже через рік, друга - через два роки і так далі. Строк придбання будинку за таких обставин становить у середньому чотири роки.

Житлові будівельно-ощадні каси мають надзвичайно великий успіх у країнах Східної Європи, особливо в Чехії, Угорщині та Словаччині. Їх функціонуванню не завадили ні інфляція, ні фінансово-економічна криза. Масовий старт житлових будівельно-ощадних кас у зазначених країнах сприяв також розвитку банківського іпотечного кредитування, удосконаленню формування кредитних історій громадян та оптимальному застосуванню ефективного механізму державної підтримки в частині забезпечення їх житлом.

Житловий кооператив, як правило, утворюється групою осіб, які проживають на одній території або працюють в одній сфері, завдяки чому кооператив володіє достатньою інформацією про своїх членів, які самостійно можуть контролювати процес будівництва житла.

Для житлових будівельно-ощадних кас наявність інформації про своїх членів не обов'язкова. Діяльність зазначених кас ґрунтується на державній підтримці.

Основними ознаками житлових будівельно-ощадних кас є:

накопичення коштів для початкового внеску на отримання іпотечного кредитування;

нарахування фіксованих і нижчих за ринкові відсотків за користування кредитними коштами та на заощадження;

сприяння отриманню державної підтримки у вигляді премій на внески учасників та/або гарантування вкладів учасників;

формування кредитної історії майбутніх позичальників іпотечних кредитів;

наявність умов для отримання іпотечного кредиту громадянами із середнім рівнем доходів;

сприяння набуттю громадянами навичок довгострокового планування сімейного бюджету.

Діяльність житлових будівельно-ощадних кас і житлових кооперативів у більшості країн регламентується спеціальними законами.

При цьому в усіх країнах з розвинутою системою іпотечного кредитування держава надавала таким організаціям та громадянам-позичальникам істотну допомогу, особливо у період їх формування, зокрема:

державні премії на заощадження громадян у житлових будівельно-ощадних касах;

державну компенсацію частини вартості житла, що придбавається громадянином за рахунок кредиту, або компенсацію відсотків за іпотечним кредитом;

податкові пільги для громадян, які придбавають житло;

державні субсидії для малозабезпечених громадян, які придбавають житло.

У статті 9 Житлового кодексу Української РСР вживаються терміни "житлово-будівельний кооператив" та "житловий кооператив", проте поняття та особливості статусу житлового кооперативу не визначені.

Норми зазначеного Кодексу щодо організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів застосовуються у частині, що не суперечить законодавчим актам, прийнятим пізніше, ніж Кодекс. Реалізація громадянами права на житло шляхом участі у житлових кооперативах здійснюється фактично на підставі статті 384 Цивільного кодексу України та Закону України "Про кооперацію".

У статтях 94 і 98 Господарського кодексу України зазначено лише, що кооперативи як добровільні об'єднання громадян можуть з метою спільного вирішення економічних, соціально-побутових та інших питань утворюватися в різних сферах (виробничі, споживчі, житлові тощо). Діяльність різних видів кооперативів регулюється законом. Громадяни можуть бути одночасно членами виробничих кооперативів, а також членами кооперативів інших типів (споживчих, житлових тощо).

Однак зазначеними актами законодавства питання щодо статусу житлової кооперації не врегульоване.

Таким чином, законодавство України у сфері кооперації, зокрема житлової, потребує удосконалення, а саме в частині визначення видів кооперативів та їх статусу, регулювання їх діяльності.

В Україні послуги, аналогічні тим, що надаються житловими будівельно-ощадними касами, пропонуються деякими банками та небанківськими фінансовими установами, зокрема акціонерно-комерційним банком "Аркада", ВАТ "Ощадбанк". Проте системного поширення зазначені послуги поки що не набули, оскільки відсутність належного державного регулювання та державної підтримки призводить до зловживань у цій сфері.

Отже, проблему розвитку житлової кооперації та запровадження житлових будівельно-ощадних кас в Україні передбачається розв'язати шляхом:

створення правових та організаційних засад для розвитку житлової кооперації;

запровадження житлових будівельно-ощадних кас.

Зазначені шляхи сприятимуть створенню умов для формування діяльності таких видів житлової кооперації, як житлові, житлово-будівельні та житлові кооперативи індивідуальних забудовників.

Житловий кооператив - добровільне об'єднання громадян та/або юридичних осіб, що склалося на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі шляхом спільної участі за рахунок власних коштів у придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного житлового будинку.

Житлово-будівельний кооператив - добровільне об'єднання громадян та/або юридичних осіб, що склалося на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі шляхом спільної участі за рахунок власних коштів у будівництві, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного житлового будинку.

Житловий кооператив індивідуальних забудовників - добровільне об'єднання громадян та/або юридичних осіб, що склалося на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі шляхом спільної участі за рахунок власних коштів у будівництві садибних (одноквартирних) житлових будинків, прокладенні інженерних мереж та будівництві об'єктів інфраструктури в межах території забудови певної частини населеного пункту, що характеризується територіальною єдністю (в межах вулиці, кварталу). Запровадження зазначеного виду житлової кооперації дасть змогу врегулювати суспільні відносини, які фактично склалися на сьогодні в Україні у сфері будівництва так званих котеджних містечок.

Держава та органи місцевого самоврядування повинні сприяти створенню організаційних та економічних умов для формування житлової кооперації.

Для захисту прав громадян - членів різних видів житлової кооперації необхідно розробити дієвий механізм контролю за їх діяльністю. Повноваження щодо контролю за діяльністю житлових, житлово-будівельних кооперативів та житлових кооперативів індивідуальних забудовників, зокрема щодо ведення та оприлюднення реєстрів таких кооперативів, забезпечення публічності їх діяльності, передбачається закріпити за органами місцевого самоврядування, на території яких вони утворені.

З метою визначення правових організаційних та економічних засад діяльності зазначених кооперативів слід розробити проект Закону України "Про житлову кооперацію", а також проекти нормативно-правових актів, спрямованих на його реалізацію.

Для запровадження житлових будівельно-ощадних кас необхідно на законодавчому рівні установити порядок залучення у житлові будівельно-ощадні каси коштів громадян, порядок надання та цільове призначення кредитів, які можуть надаватися житловими будівельно-ощадними касами (поліпшення житлових умов вкладників, зокрема будівництво, придбання або реконструкція житлових будинків та квартир у багатоквартирних житлових будинках), а також порядок визначення черговості надання вкладникам кредитів і економічних нормативів житлових будівельно-ощадних кас.

З метою зниження ризиків вкладників повинні бути закріплені обмеження щодо здійснення житловими будівельно-ощадними касами певних видів банківських операцій.

Для стимулювання утворення та діяльності житлових будівельно-ощадних кас необхідно визначити механізм державної підтримки.

З метою визначення правових, організаційних та економічних засад утворення та діяльності житлових будівельно-ощадних кас необхідно розробити проект Закону України "Про житлові будівельно-ощадні каси" та проекти нормативно-правових актів, спрямованих на його реалізацію.

Удосконалення існуючих та запровадження нових видів житлової кооперації, а також житлових будівельно-ощадних кас в Україні сприятиме створенню умов для забезпечення реалізації широкими верствами населення конституційного права на житло.

Фінансування заходів, пов'язаних з реалізацією цієї Концепції, здійснюватиметься за рахунок коштів, передбачених у державному бюджеті для виконання Загальнодержавної програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки.