Шодо роз’яснення деяких питань, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно

Міністерство юстиції України розглянуло Ваше звернення […] щодо роз’яснення деяких питань, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, та в межах компетенції повідомляє.

Щодо особи заявника у випадку проведення державної реєстрації припинення речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду

Основоположний принцип, на якому розбудовувалася система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав), – заявлення речових прав на нерухоме майно чи обтяжень таких прав певною особою. Так, відповідно до частини п’ятої статті 3 Закону України "Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі – Закон), у редакції від 01 січня 2013 року, державна реєстрація прав є публічною, проводиться органом державної реєстрації прав, який зобов’язаний надавати інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом. Державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в порядку черговості надходження заяв.

Докорінна зміна системи державної реєстрації прав з 01 січня 2016 року мала наслідком не тільки зміну системи органів та суб’єктів, які здійснювали повноваження у відповідній сфері, а й поступового відходу від загального принципу заявлення про речові права на нерухоме майно чи обтяжень таких прав певною особою.

Так, починаючи з 2016 року у Законі почали з’являтися норми, що передбачали проведення державної реєстрації прав не у зв’язку зі зверненням певної особи з відповідною заявою, а у зв’язку з певними юридичними фактами, що мали наслідком набуття, зміни чи припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав.

За таких умов у випадку застосування "класичної" процедури державної реєстрації прав Закон оперує необхідністю заявляти особою про свої речові права, обтяження речових прав та встановлює, яка саме особа може бути заявником (пункт 3 частини першої статті 2).

Разом з тим особливості проведення реєстраційних дій на підставі судових рішень передбачені статтею 31-1 Закону, яка містить відхід від "класичної" процедури державної реєстрації прав.

Вказаною статтею Закону передбачено, що реєстраційні дії на підставі судових рішень проводяться виключно на підставі рішень, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) та Єдиного державного реєстру судових рішень, без подання відповідної заяви заявником.

Державний реєстратор, який перебуває у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав, що забезпечує зберігання реєстраційних справ у паперовій формі, за місцезнаходженням відповідного майна у день надходження відповідного судового рішення формує та реєструє необхідну заяву або реєструє судове рішення про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією прав, чи судове рішення про скасування відповідного судового рішення (частини перша та третя).

При цьому підпунктом 1 пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 06 жовтня 2016 року № 1666 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності" встановлено, що до запровадження інформаційної взаємодії між Державним реєстром прав та Єдиним державним реєстром судових рішень, передбаченої Законом, а також у разі проведення реєстраційних дій на підставі рішень судів, що набрали законної сили, до запровадження відповідної інформаційної взаємодії реєстраційні дії на підставі рішень судів проводяться за зверненням заявника.

Вказана норма не визначає особу, яка може виступати заявником, у тому числі не містить бланкетної норми щодо використання терміна "заявник" у розумінні Закону.

Враховуючи викладене, а також той факт, що державна реєстрація прав на підставі судового рішення задовольняє публічно-правовий інтерес щодо виконання такого рішення, вважаємо, що для проведення державної реєстрації прав на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, таке судове рішення може бути подано будь-якою заінтересованою особою, наприклад набувачем речового права, позивачем чи особою, що є вигодонабувачем у результаті виконання судового рішення.

Щодо значного правочину

Законом України від 12 травня 2022 року № 2255-IX "Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству" частину третю статті 31 Закону України "Про оренду землі" було викладено в новій редакції, відповідно до якої договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

У свою чергу Кодексом України з питань банкрутства (далі – Кодекс), яким визначено умови та порядок відновлення платоспроможності боржника – юридичної особи або визнання його банкрутом з метою задоволення вимог кредиторів, а також відновлення платоспроможності фізичної особи, врегульовані відносини, пов’язані вчиненням значних правочинів боржником.

При цьому суттєвим є визначення значних правочинів, яке наведено у статті 1 Кодексу, згідно з якою значні правочини – це правочини щодо майна (робіт, послуг), ринкова вартість яких на день вчинення правочину становить 10 і більше відсотків вартості активів боржника за даними останньої річної фінансової звітності. Якщо замість кількох правочинів боржник міг вчинити один значний правочин, то кожен із таких правочинів вважається значним.

Призначення розпорядника майна відповідно до частини одинадцятої статті 44 Кодексу не є підставою для припинення повноважень керівника чи органу управління боржника. При цьому згідно з частиною дванадцятою цієї статті повноваження керівника боржника та виконавчих органів його управління, покладені на них відповідно до законодавства чи установчих документів, можуть бути припинені в разі, якщо ними не вживаються заходи щодо забезпечення збереження майна боржника, створюються перешкоди діям розпорядника майна чи допускаються інші порушення законодавства. У разі виявлення таких обставин за клопотанням кредиторів або інших учасників справи ухвалою господарського суду повноваження керівника та виконавчих органів управління боржника припиняються, а виконання відповідних обов’язків тимчасово покладається на розпорядника майна до призначення в порядку, визначеному законодавством та установчими документами, нового керівника боржника та виконавчих органів управління боржника.

Водночас відповідно до частини сьомої статті 44 Кодексу керівник або орган управління боржника виключно за погодженням з розпорядником майна приймають рішення про: участь боржника в об’єднаннях, асоціаціях, спілках, холдингових компаніях, промислово-фінансових групах чи інших об’єднаннях юридичних осіб; передачу майна в оренду; одержання та надання позик (кредитів); задоволення вимог поточних кредиторів. У процедурі розпорядження майном боржник не має права без згоди комітету кредиторів (зборів кредиторів – до моменту формування комітету кредиторів) вчиняти значні правочини, вчинення яких не заборонено цим Кодексом.

Також у процедурі розпорядження майном боржник відповідно до частини восьмої статті 44 Кодексу не має права без згоди комітету кредиторів (зборів кредиторів – до моменту обрання комітету кредиторів) здійснювати продаж істотних активів боржника.

Звертаємо увагу, що відповідно до частини першої статті 2 Кодексу провадження у справах про банкрутство регулюється цим Кодексом, Господарським процесуальним кодексом України, іншими законами України. Застосування положень Господарського процесуального кодексу України та інших законодавчих актів України здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини п’ятої статті 18 Закону у разі якщо державна реєстрація прав проводиться не в результаті вчинення нотаріальних дій або не на підставі документів, виданих (оформлених) органами державної влади чи органами місцевого самоврядування, або державна реєстрація прав проводиться не автоматично у випадках, визначених цим Законом, державний реєстратор обов’язково визначає обсяг цивільної дієздатності фізичних осіб і цивільної правоздатності та дієздатності юридичних осіб, перевіряє повноваження представника фізичної або юридичної особи щодо вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну чи припинення речових прав, обтяжень таких прав.

Враховуючи наведене, вважаємо, що коли відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі" для дострокового розірвання договору оренди землі передбачено попереднє прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого правочину (крім акціонерного товариства, повного, командитного товариства та випадку, коли статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним), то у випадку призначення розпорядника майна такої юридичної особи державному реєстратору також має надаватися згода комітету кредиторів.

Щодо державної реєстрації права комунальної власності

Відповідно до статті 172 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов’язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Згідно з частиною другою статті 169 ЦК територіальні громади можуть створювати юридичні особи публічного права (комунальні підприємства, спільні комунальні підприємства, навчальні заклади тощо) у випадках та в порядку, встановлених Конституцією України та законом.

При цьому відносини органів місцевого самоврядування з підприємствами, установами та організаціями, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, будуються на засадах їх підпорядкованості, підзвітності та підконтрольності органам місцевого самоврядування (частина перша статті 17 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

У контексті набуття права власності на новостворене майно слід зазначити, що відповідно до частини першої статті 331 ЦК право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Звертаємо увагу, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров’я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об’єкти, визначені відповідно до закону як об’єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження (частина перша статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Крім того, системний аналіз положень Закону України "Про місцеве самоврядування" вказує на те, що, здійснюючи повноваження, відповідні органи місцевого самоврядування, зокрема: забезпечують організацію за рахунок власних коштів і на пайових засадах будівництва, реконструкції і ремонту об’єктів комунального господарства та соціально-культурного призначення, жилих будинків, шляхів місцевого значення; в галузі бюджету, фінансів здійснюють в установленому порядку фінансування видатків з місцевого бюджету; спрямовують кошти відповідного місцевого бюджету на виконання спільних проектів або для спільного фінансування комунальних підприємств, установ та організацій, вирішення інших питань, що стосуються спільних інтересів територіальних громад (підпункти 4, 6 пункту а) статті 28, підпункт 1 пункту а) частини першої статті 31 цього Закону).

Пунктом 4 частини першої статті 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" визначено, що замовником будівництва є фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок або у власності чи управлінні будівлю/споруду і має намір щодо виконання підготовчих та/або будівельних робіт.

Зазначене визначення вказує на суб’єкта, який може виступати замовником будівництва та виконувати відповідні функції, пов’язані з будівництвом, проте не вказує на суб’єкта, який набуває право власності на збудований об’єкт.

При цьому у контексті правового режиму комунальної власності слід враховувати положення господарського законодавства.

Відповідно до частин першої – третьої статті 78 Господарського кодексу України комунальне унітарне підприємство утворюється компетентним органом місцевого самоврядування в розпорядчому порядку на базі відокремленої частини комунальної власності і входить до сфери його управління.

Орган, до сфери управління якого входить комунальне унітарне підприємство, є представником власника – відповідної територіальної громади і виконує його функції у межах, визначених цим Кодексом та іншими законодавчими актами.

Майно комунального унітарного підприємства перебуває у комунальній власності і закріплюється за таким підприємством на праві господарського відання (комунальне комерційне підприємство) або на праві оперативного управління (комунальне некомерційне підприємство).

Право господарського відання є речовим правом суб’єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами (частина перша статті 136 цього Кодексу).

Правом оперативного управління у цьому Кодексі визнається речове право суб’єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом) для здійснення некомерційної господарської діяльності, у межах, встановлених цим Кодексом та іншими законами, а також власником майна (уповноваженим ним органом) (частина перша статті 137 цього Кодексу).

Положення господарського законодавства, на нашу думку, дають можливість дійти висновку про відсутність окремого правового режиму власності для комунальних підприємств, оскільки їхнє майно є комунальною власністю та закріплюється за ними на іншому речовому праві.

Також у контексті порушених питань окремого дослідження потребують умови договорів, укладених у рамках будівництва, умови, підстави та способи фінансування такого будівництва.

Важливі юридичні застереження

1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.

2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації, не враховує особливостей відповідних фактичних обставин та ґрунтується на презумпції достовірності наданої заявником інформації.