Щодо розгляду листа

Міністерство юстиції України розглянуло […] щодо надання роз’яснення деяких питань проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) і в межах компетенції повідомляє таке.

Щодо проведення державної реєстрації припинення іншого речового права на нерухоме майно, похідного від права власності – права оренди земельної ділянки у разі виконання рішення суду

Пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі – Закон) визначено, що підставою для державної реєстрації прав є судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.

Зміст рішення суду регламентується, зокрема, Цивільним процесуальним кодексом України.

Так, рішення суду складається з вступної, описової, мотивувальної та резолютивної частин.

У мотивувальній частині рішення зазначаються:

фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини;

докази, відхилені судом, та мотиви їх відхилення;

мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику;

чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси, за захистом яких мало місце звернення до суду;

норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування;

норми права, на які посилалися сторони, які суд не застосував, та мотиви їх незастосування.

У резолютивній частині рішення зазначається, зокрема, висновок суду про задоволення позову чи про відмову в позові повністю або частково щодо кожної з заявлених вимог (стаття 265 Цивільного процесуального кодексу України).

Слід зазначити, якщо зі змісту рішення суду (його мотивувальної чи резолютивної частини) випливає, що відносини оренди припинилися, то навіть, якщо у висновку суду прямо й не зазначено: "припинити права оренди земельної ділянки", таке судове рішення, що набрало законної сили, є підставою для проведення відповідної реєстрації державним реєстратором і жодних додаткових судових рішень не вимагається.

Таким чином, рішення суду про усунення перешкоди у користуванні землею шляхом повернення вказаної земельної ділянки від орендаря, право оренди з яким зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав), може бути підставою для проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки.

У разі проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки на підставі відповідного судового рішення, що набрало законної сили, акт повернення земельної ділянки не вимагається.

Щодо проведення державної реєстрації припинення іншого речового права на нерухоме майно, похідного від права власності – права оренди земельної ділянки на підставі рішень сесій органів місцевого самоврядування про припинення права постійного користування / права оренди в односторонньому порядку, якщо правокористувачем/орендарем є релігійна громада, яка належить до відання московського патріархату

Насамперед звертаємо увагу на те, що державний реєстратор – це посадова особа, яка наділена певними владними повноваженнями з метою реалізації функцій держави. Він діє від імені держави та в межах і спосіб, визначених виключно законодавством України. Державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав, керуючись при цьому загальним і спеціальним законодавством, а також практикою Верховного Суду.

Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об’єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом (стаття 11 Закону).

При проведенні державної реєстрації прав відповідно до частини третьої статті 10 Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, а також перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

У контексті порушеного питання слід розрізняти такі поняття, як право оренди та право постійного користування земельної ділянки.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина перша статті 93 Земельного кодексу України).

Дата укладення та строк дії договору оренди землі є істотними умовами договору оренди землі. Підстави припинення договору оренди землі визначені статтею 31 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Цивільним кодексом України (далі – Кодекс) закріплено конструкцію "розірвання договору" (статті 651 – 654 Кодексу), яка охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах Кодексу досить часто використовується формулювання "відмова від договору" (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов’язків (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року в справі № 727/898/19).

Для дослідження деяких питань односторонньої відмови від договору можна ознайомитися з позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 24 травня 2023 року у справі 756/420/17.

Виходячи з аналізу законодавства, договір оренди землі може бути достроково розірваний за згодою сторін або за рішенням суду. Виключно у договорі оренди мають бути визначені підстави для дострокового припинення договору, наприклад у разі односторонньої відмови. Якщо в договорі оренди не передбачено такі підстави чи умови, немає обумовленої згоди сторін на припинення орендних відносин, відсутнє відповідне рішення суду, то й розірвання такого договору достроково не має законодавчого підґрунтя.

Щодо права постійного користування земельною ділянкою зазначаємо, що відповідно до частини першої статті 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою – це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Земельний кодекс України не містить норм, які б регулювали порядок припинення права постійного користування земельною ділянкою.

Водночас Земельним кодексом України визначені підстави для припинення права користування земельною ділянкою, зокрема: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій тощо (стаття 141 Земельного кодексу України).

Відповідно до статті 16 Закону України "Про свободу совісті та релігійні організації" діяльність релігійної організації може бути припинено у зв’язку з її реорганізацією (поділом, злиттям, приєднанням) або ліквідацією.

У судовому порядку діяльність релігійної організації припиняється лише у випадках, визначених частиною четвертою статті 16 Закону України "Про свободу совісті та релігійні організації", а саме:

вчинення релігійною організацією дій, недопустимість яких передбачена статтями 3, 5 і 17 цього Закону;

поєднання обрядової чи проповідницької діяльності релігійної організації з посяганнями на життя, здоров’я, свободу і гідність особи;

систематичного порушення релігійною організацією встановленого законодавством порядку проведення публічних релігійних заходів (богослужінь, обрядів, церемоній, походів тощо);

спонукання громадян до невиконання своїх конституційних обов’язків або дій, які супроводжуються грубими порушеннями громадського порядку чи посяганням на права і майно державних, громадських або релігійних організацій;

засудження її уповноважених осіб за вчинення кримінального правопорушення проти основ національної безпеки України, передбаченого статтею - 111-1 Кримінального кодексу України.

Разом з тим зауважуємо, що основною відмінністю реорганізації від ліквідації є те, що процесі реорганізації відбувається припинення юридичної особи із правонаступництвом, тобто з переходом прав та обов’язків однієї юридичної особи до іншої, в той час, як ліквідація відбувається без правонаступництва.

Слід звернути увагу на такі юридичні застереження, пов’язані з припиненням права постійного користування юридичної особи у разі її реорганізації.

Згідно з Основним Законом нашої держави – Конституцією України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Конституція та законодавство України не наділяє органи місцевого самоврядування повноваженнями щодо позбавлення права постійного користування земельними ділянками певного кола осіб без законодавчих на те підстав.

Варто взяти до уваги позицію, викладену в постанові Великої палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року № 179/1043/16-ц (провадження № 14-63цс20) щодо ухвалення Конституційним судом України Рішення № 5-рп/2005, згідно з яким визнано неконституційним пункт 6 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року стосовно обов’язку переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або на право оренди. Конституційний Суд України вказав, що немає підстав визнавати неконституційною статтю 92 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року, оскільки використання у ній терміна "набувають" (який означає "ставати власником чого-небудь, здобувати що-небудь") вказує на те, що ця стаття не обмежує і не скасовує чинне право постійного користування земельними ділянками, набуте в установлених законодавством випадках станом на 1 січня 2002 року до його переоформлення (абзац одинадцятий пункту 5.3 мотивувальної частини вказаного рішення).

Вказаним Рішенням підтверджено судження, що держава не може змінювати обсяг права особи.

Також правова позиція щодо збереження права постійного користування на земельні ділянки за юридичними особами, утвореними шляхом реорганізації, що є правонаступниками юридичних осіб, які володіли на вказаному правовому титулі такими земельними ділянками, міститься у низці рішень Верховного Суду. Із зазначеного вбачається необхідність врахування практики Верховного Суду при проведенні реєстраційних дій.

Так, Верховний Суд визначив, що припинення права користування земельною ділянкою з підстави припинення установи, зважаючи на положення частини першої статті 141 Земельного кодексу України, допускається лише у випадку, коли припинення останньої виключає правонаступництво (правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 21 лютого 2011 року у справі 3 № 21-3а11, у постановах Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі № 911/4065/16, від 21 травня 2018 року у справі № 922/1017/17, від 31 жовтня 2018 року у справі № 916/1776/17; від 10 жовтня 2018 року у справі № 907/916/17; від 11 травня 2019 року у справі № 914/1104/18).

Право постійного користування земельною ділянкою, набуте у встановленому порядку до 01 січня 2002 року (набрання чинності Земельним кодексом України, прийнятим 25 жовтня 2001 року), не втрачається внаслідок його непереоформлення підприємством, яке за положеннями чинного Земельного кодексу України не може набувати права постійного землекористування, а зберігається за ним до приведення прав і обов’язків щодо такої земельної ділянки у відповідність до вимог чинного законодавства, у тому числі за правонаступником такого землекористувача (правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 26 вересня 2011 року у справі № 6-14цс11). Таким чином, право постійного користування земельною ділянкою підприємство, установа, організація у випадку реорганізації, що передбачає правонаступництво, не втрачає.

Важливі юридичні застереження

1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.

2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.