Щодо деяких питань, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, у зв’язку з набранням чинності Законом України від 19 жовтня 2022 року № 2698-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель”, що набрав чинності 19 листопада 2022 року

Міністерство юстиції України щодо деяких питань, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав), у зв’язку з набранням чинності Законом України від 19 жовтня 2022 року № 2698-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", що набрав чинності 19 листопада 2022 року (далі – Закон № 2698), повідомляє таке.

Законом № 2698, з-поміж іншого, внесено зміни до підпункту 5 пункту 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України, а саме доповнено новим другим реченням такого змісту:

"Положення цього підпункту не поширюються на безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), а також на безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності цим Кодексом.".

Слід зазначити, що до 19 листопада 2022 року редакція підпункту 5 пункту 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України передбачала, що під час дії воєнного стану безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється.

Закон № 2698 в частині безоплатної передачі земель державної, комунальної власності у приватну власність не містить більше жодних змін чи уточнень, у тому числі в частині рішень, прийнятих уповноваженими органами з 24 лютого 2022 року до набрання чинності підпунктом 5 пункту 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України.

Таким чином, для цілей державної реєстрації права власності на земельні ділянки у результаті безоплатної передачі земель державної, комунальної власності у приватну власність, підставою для такої реєстрації можуть бути виключно рішення, прийняті з 19 листопада 2022 року у випадках, визначених другим реченням підпункту 5 пункту 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України.

Щодо державної реєстрації права оренди на підставі договорів оренди землі, укладених відповідно до пункту 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України

Змінами до підпунктів 8 та 9 пункту 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України та доповненням розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України новим пунктом 29 Законом № 2698 впроваджено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, що набуто на підставі договорів, укладених під час дії воєнного стану.

При цьому наголошуємо, що мова йде не про усі договори оренди землі, укладені під час дії воєнного стану відповідно до пункту 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України, а виключно про договори, укладені відповідно до підпунктів 8 та 9 зазначеного пункту.

Абзацом першим та другим пункту 29 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України передбачено, що орендар земельної ділянки, переданої йому в оренду відповідно до підпункту 8 пункту 27 цього розділу до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", зобов’язаний протягом двох місяців з дня набрання чинності зазначеним законом подати заяву про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, а якщо відомості про земельну ділянку не внесені до Державного земельного кадастру – також заяву про державну реєстрацію земельної ділянки. У разі якщо протягом трьох місяців з дня набрання чинності цим абзацом право оренди земельної ділянки не зареєстровано, договір оренди земельної ділянки вважається припиненим.

Орендар, суборендар, якому передано право оренди, суборенди земельної ділянки відповідно до підпункту 9 пункту 27 цього розділу до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", зобов’язаний протягом двох місяців з дня набрання чинності зазначеним Законом подати заяву про державну реєстрацію права оренди, суборенди земельної ділянки, а якщо відомості про земельну ділянку не внесені до Державного земельного кадастру – також заяву про державну реєстрацію земельної ділянки. У разі якщо протягом трьох місяців з дня набрання чинності цим абзацом право оренди, суборенди земельної ділянки не зареєстровано, договір про передачу прав землекористування вважається припиненим.

Таким чином, виключно щодо договорів оренди землі, укладених відповідно до підпунктів 8 та 9 пункту 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України, встановлюється вимога про обов’язковість реєстрації права оренди земельної ділянки.

При цьому слід зазначити, що попри встановлення обов’язку протягом двох місяців з дня набрання чинності Законом № 2698 подати заяву про державну реєстрацію прав, "негативні" правові наслідки щодо відповідних договорів наставатимуть тільки через три місяці. Тобто державна реєстрація прав на підставі договорів, укладених відповідно до підпунктів 8 та 9 пункту 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України до набрання чинності Законом № 2698, може проводитися до 19 лютого 2023 року. Після цієї дати відповідні договори вважатимуться припиненими.

Щодо самої процедури державної реєстрації прав та дій, що має вчинити державний реєстратор прав на нерухоме майно, то вони залишаються незмінними та є визначеними Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Щодо державної реєстрації права оренди землі у випадку наявності запису про арешт на все майно власника земельної ділянки

Як зазначалося вище, державна реєстрація прав на підставі договорів, укладених відповідно до підпунктів 8 та 9 пункту 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України до набрання чинності Законом № 2698, має проводитися з дотриманням процедури, визначеної Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Міністерством юстиції України в частині застосування пункту 6 частини першої статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" вже надавалося узагальнене роз’яснення на адресу територіальних органів, ознайомитися з яким можна за посиланням: https://miniust.gov.ua/files/general/2020/04/15/20200415114557-84.pdf.

Важливі юридичні застереження!

1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.

2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.