Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю

забезпечення проведення державної реєстрації обтяження речових прав на об’єкт інвестування на користь довірителів, які сплатили частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості за договором про участь у ФФБ, а також строки проведення управителем такої реєстрації;

забезпечення можливості отримання довірителем, на умовах Правил ФФБ та договору управління майном, коштів з ФФБ на вимогу довірителя в разі його відмови від участі у фонді.

Після визнання довірителями Правил ФФБ та внесення до ФФБ коштів управитель ФФБ не має права вносити зміни та доповнення до Правил ФФБ без письмової згоди всіх довірителів. У разі необхідності внесення змін та доповнень до Правил ФФБ управитель ФФБ зобов’язаний надіслати у письмовій формі пропозиції із зазначенням змісту правил, які пропонується змінити, кожному довірителю. Згода довірителя вважається отриманою, якщо протягом 30 днів з дня надходження повідомлення від управителя з пропозицією про внесення змін і доповнень до Правил ФФБ на зазначену у договорі адресу довірителя управитель не отримав письмової відповіді довірителя.

Зміни до Правил ФФБ не можуть погіршувати умови, що забезпечують права довірителів.

Забороняється залучення з використанням ФФБ коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", якщо для фінансування будівництва відповідних об’єктів також залучаються кошти з використанням способів фінансування будівництва, не передбачених цим Законом.

Система функціонування ФФБ передбачає:

укладання договору між забудовником та управителем ФФБ, визначення характеристик об’єктів будівництва і об’єктів інвестування, передачу забудовником управителю ФФБ переліку об’єктів інвестування в об’єктах будівництва;

забезпечення проведення державної реєстрації права довірчої власності на об’єкти інвестування на ім’я управителя ФФБ;

затвердження Правил ФФБ;

відкриття управителем ФФБ фінансування об’єктів будівництва;

надання управителем ФФБ довірителю інформації про умови участі у ФФБ для прийняття довірителем рішення про участь у ФФБ;

укладання управителем ФФБ договору з довірителем про участь у ФФБ;

внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ;

закріплення управителем ФФБ за довірителем обраного ним об’єкта інвестування, що є підтвердженням замовлення на спорудження цього об’єкта інвестування як складової частини об’єкта будівництва;

відкриття управителем ФФБ рахунку довірителя у системі обліку прав вимоги довірителів ФФБ;

можливість дострокового припинення управління майном за ініціативою довірителя, відкріплення від нього об’єкта інвестування, повернення довірителю коштів у розмірі та в порядку, визначених Правилами ФФБ, внаслідок зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво;

можливість здійснення довірителем на умовах Правил ФФБ зміни об’єкта інвестування, уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам, часткового отримання коштів з ФФБ;

можливість внесення управителем ФФБ змін до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ;

забезпечення проведення управителем ФФБ державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкти інвестування на ім’я довірителів, які повністю сплатили ціну закріплених за ними об’єктів інвестування за договором про участь у ФФБ, з одночасним припинення права довірчої власності управителя ФФБ на відповідний об’єкт інвестування протягом п’яти робочих днів з дня сплати відповідних коштів;

забезпечення проведення управителем ФФБ державної реєстрації обтяження речових прав на об’єкти інвестування на користь довірителів, які сплатили частково ціну закріплених за ними об’єктів інвестування за договором про участь у ФФБ протягом трьох робочих днів з дня внесення першого платежу;

фінансування управителем ФФБ спорудження об’єктів будівництва;

формування управителем ФФБ оперативного резерву за рахунок отриманих в управління коштів;

здійснення управителем ФФБ контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів, дотриманням строків виконання робіт на об’єкті будівництва, дотриманням технічних характеристик об’єкта будівництва та об’єктів інвестування, вжиття заходів для усунення виявлених недоліків;

повернення забудовником коштів до ФФБ на вимогу управителя ФФБ виду А у разі зменшення обсягу підтвердженого замовлення внаслідок відмови довірителя від участі у ФФБ виду А, а також в інших випадках, визначених договором;

здійснення управителем ФФБ контролю за виконанням забудовником своїх зобов’язань за договором;

введення забудовником об’єкта будівництва в експлуатацію, письмове повідомлення про це управителя, замовлення технічної документації на об’єкт будівництва та на кожний об’єкт інвестування, передачу управителю ФФБ даних про фактичну площу об’єктів інвестування;

повідомлення управителем ФФБ кожного довірителя про введення об’єкта будівництва в експлуатацію з наданням на письмову вимогу довірителя копії відповідного акта;

здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними про фактичну площу об’єктів інвестування;

отримання довірителем сум страхової виплати (відшкодування) у порядку і випадках, передбачених цим Законом та Правилами ФФБ;

передачу управителем ФФБ забудовнику переліку довірителів, які набули спеціальне майнове право на об’єкти інвестування або які сплатили частково ціну об’єкта інвестування та на користь яких зареєстровані обтяження речових прав на такий об’єкт відповідно до договорів про участь у ФФБ (для об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", - передачу переліку довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об’єкти інвестування відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об’єкти інвестування);

забезпечення проведення управителем ФФБ державної реєстрації припинення обтяження речових прав на об’єкт інвестування, щодо якого між управителем ФФБ та довірителем проведено остаточні розрахунки, протягом трьох робочих днів з дня проведення остаточних розрахунків - для об’єктів інвестування, які є складовими частинами об’єкта будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо якого отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому";

набуття довірителями у власність закріплених за ними об’єктів інвестування, припинення дій за договором про участь у ФФБ;

перерахування управителем ФФБ забудовнику на умовах договору коштів оперативного резерву, сформованого за введеним в експлуатацію об’єктом будівництва, закриття фінансування об’єкта будівництва;

припинення дій за договором, укладеним між управителем ФФБ та забудовником.

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ:

несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ та визнаних довірителями ФФБ;

несе зобов’язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ;

за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов’язань щодо строків спорудження і якості об’єктів будівництва та передачі довірителям у власність об’єктів інвестування.

Фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Договір про участь у ФФБ укладається за умови надання особою визначених Правилами ФФБ документів, які ідентифікують цю особу. Якщо довіритель ФФБ - спільний інвестор ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН в системі ФОН-ФФБ, додатково мають бути надані належним чином засвідчені копії Правил ФОН та інвестиційної декларації ФОН, які підтверджують правомірність дій такого управителя ФОН. Якщо управитель ФОН та управитель ФФБ в системі ФОН-ФФБ є одна особа, то в договорі зазначається тільки найменування такого ФОН. Укладання такого договору від імені довірителів, які складають спільного інвестора ФОН, може бути доручено фізичній особі, яка діє від їх імені на підставі відповідної довіреності з правом передоручення.

Управитель ФФБ відкриває рахунок довірителю у системі обліку прав вимоги довірителів відповідного ФФБ. Для довірителя ФФБ, який є спільним інвестором ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, рахунок відкривається на ім’я управителя ФОН з відповідною позначкою.

Особа може бути довірителем в кількох різних ФФБ та в кожному фонді мати кілька рахунків у системі обліку прав вимоги довірителів відповідного ФФБ.

Договір про участь у ФФБ обов’язково має містити:

предмет договору;

найменування особи довірителя;

найменування особи управителя ФФБ;

вид ФФБ;

порядок передачі довірителем коштів в управління управителю ФФБ;

обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном;

права та обов’язки управителя ФФБ та довірителя;

відомості про об’єкт будівництва із зазначенням його місця розташування та технічних характеристик, ідентифікаторів об’єкта будівництва та об’єкта інвестування, ідентифікатора об’єкта будівництва (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення договору);

запланована дата (місяць і рік) введення об’єкта будівництва в експлуатацію;

відомості про закріплений за довірителем об’єкт інвестування із зазначенням його технічних характеристик;

строки та механізм повернення довірителю коштів на його вимогу, розмір платежів, які повинен сплатити при цьому довіритель;

строк дії договору;

відповідальність сторін за невиконання умов договору;

порядок надання інформації довірителю про хід виконання умов договору, перелік інформації, яка надається довірителю у письмовій формі;

порядок взаємодії довірителя та управителя ФФБ у випадку дострокового введення об’єкта будівництва в експлуатацію;

порядок внесення змін до договору про участь у ФФБ;

розмір та форму винагороди управителя ФФБ;

інші істотні умови, визначені частиною другою статті 13 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

До договору про участь у ФФБ додаються:

правила ФФБ;

графічне зображення схеми будівельного плану об’єкта інвестування з назвами та площами всіх його приміщень і зазначенням розміщення об’єкта інвестування на поверсі;

стислий перелік будівельних робіт, які забудовник зобов’язується провести на об’єкті інвестування;

перелік обладнання, яке буде встановлене на об’єкті інвестування з наступною його передачею довірителеві;

стислий перелік робіт, які забудовник зобов’язується провести на об’єкті будівництва та прибудинковій території;

перелік обладнання, яке буде встановлене на об’єкті будівництва з наступною його передачею експлуатуючим організаціям чи об’єднанню співвласників будинку.

На вимогу довірителя управитель ФФБ зобов’язаний ознайомити довірителя з відомостями та документами з даними про забудовника та про об’єкт будівництва, визначеними частиною третьою статті 13 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Управитель не повинен включати у договори із довірителями умови, які є несправедливими згідно з Законом України "Про захист прав споживачів".

Після прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію управитель може укладати договори купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна, які перебувають у його довірчій власності, до моменту державної реєстрації припинення права довірчої власності управителя на такі об’єкти. Забудовник зобов’язаний прийняти від управителя нереалізовані об’єкти нерухомого майна за актом приймання-передавання.

При укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об’єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими довірителями об’єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об’єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ.

При внесенні коштів довірителем до ФФБ управитель зобов’язаний закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці цього об’єкта інвестування та одночасно внести відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ. Право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць об’єкта інвестування виникає у довірителя з моменту передачі коштів в управління управителю ФФБ.

Розмір вимог довірителя на об’єкт інвестування визначається кількістю закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування. Довіритель, якому належить право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць закріпленого за ним об’єкта інвестування, має виключне право на закріплення за собою на умовах договору про участь у ФФБ решти вимірних одиниць цього об’єкта інвестування; закріплення решти вимірних одиниць цього об’єкта інвестування за іншими довірителями забороняється.

При закріпленні об’єкта інвестування за довірителем:

довіритель бере на себе зобов’язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ;

управитель вилучає цей об’єкт з переліку об’єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об’єкта за іншим довірителем, забезпечує проведення державної реєстрації обтяження речових прав на об’єкт інвестування на користь довірителя, який сплатив частково ціну закріпленого за ним об’єкта інвестування, забезпечує проведення державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкт інвестування на ім’я довірителя, який повністю сплатив ціну закріпленого за ним об’єкта інвестування, та зобов’язується, за умови виконання довірителем своїх зобов’язань за договором про участь у ФФБ, включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов’язаний передати у власність закріплені за ними об’єкти інвестування. За недотримання управителем цієї вимоги, що призвело до закріплення одного об’єкта інвестування за двома або більше довірителями, управитель несе відповідальність власним майном.

Закріплення об’єкта інвестування за довірителем є підтвердженням замовлення на спорудження цього об’єкта інвестування як складової частини об’єкта будівництва.

Поточна ціна вимірної одиниці об’єкта інвестування визначається виходячи з встановлених поточної ціни вимірної одиниці об’єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності цього об’єкта інвестування. На підставі цих даних управитель розраховує вартість зобов’язань довірителя щодо внесення коштів до ФФБ.

У разі підвищення поточної ціни вимірної одиниці об’єкта інвестування у довірителя не виникає зобов’язань щодо внесення до ФФБ додаткових коштів за закріплені за ним вимірні одиниці об’єкта інвестування.

Облік довірителів та належних їм прав вимоги управитель веде у системі обліку прав вимоги довірителів відповідного ФФБ.

Управитель вносить зміни до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ при оформленні ним таких операцій:

прийняття в управління на правах довірчої власності об’єктів на об’єкті інвестування від забудовника;

відкриття рахунку довірителю;

закріплення за довірителем об’єкта інвестування;

закріплення за довірителем відповідної кількості вимірних одиниць об’єкта інвестування;

оформлення операції зміни об’єкта інвестування, уступки права вимоги довірителя на вимірні одиниці об’єкта інвестування третім особам з одночасною державною реєстрацією спеціального майнового права на об’єкт інвестування/обтяження речових прав на об’єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну такого об’єкта;

оформлення відмови довірителя від права вимоги на частину закріплених за ним вимірних одиниць об’єкта інвестування або на всі закріплені за ним вимірні одиниці об’єкта інвестування з одночасною державною реєстрацією припинення спеціального майнового права на об’єкт інвестування/обтяження речових прав на об’єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну такого об’єкта;

відкріплення від довірителя об’єкта інвестування;

проведення державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкт інвестування на ім’я довірителя, який повністю сплатив ціну закріпленого за ним об’єкта інвестування за договором про участь у ФФБ (для об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", - передача довірителю майнових прав на закріплений за ним об’єкт інвестування);

закриття фінансування об’єкта будівництва.

Підставою для внесення змін до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ є документи, визначені Правилами ФФБ.

Після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ - документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ.

У свідоцтві про участь у ФФБ обов’язково мають бути зазначені такі дані:

вид ФФБ;

дані довірителя:

для юридичних осіб:

для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;

для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та країна, де зареєстровано особу;

для фізичних осіб:

для громадян України - прізвище, ім’я, по батькові, адреса постійного місця проживання та ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов’язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адреса постійного місця проживання за межами України;

дата видачі свідоцтва;

закріплений за довірителем об’єкт інвестування, у тому числі ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди, а також об’єкта інвестування) та номер відомостей про спеціальне майнове право на об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

запланована дата введення об’єкта будівництва в експлуатацію (місяць і рік);

сума коштів, переданих довірителем в управління управителю для зарахування до ФФБ;

кількість закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування;

графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ;

витяг з договору про зобов’язання забудовника перед управителем, який діє в інтересах довірителів, щодо спорудження об’єктів будівництва та передачі у власність довірителям об’єктів інвестування.

У разі зміни будь-яких даних, що зазначені у свідоцтві про участь у ФФБ, свідоцтво про участь у ФФБ підлягає заміні.

У разі відмови довірителя від участі у ФФБ управитель виплачує довірителю кошти відповідно до цього Закону, Правил ФФБ і договору про участь у ФФБ та вилучає у довірителя свідоцтво про участь у ФФБ, забезпечує державну реєстрацію припинення спеціального майнового права довірителя на об’єкт інвестування або державну реєстрацію припинення обтяження речових прав, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об’єкта інвестування.

Довірителі можуть вносити до ФФБ кошти в національній валюті України у готівковій чи безготівковій формі.

Управитель приймає кошти в управління за договорами про участь у ФФБ безпосередньо від осіб, які є довірителями, або від їх довірених осіб, повноваження яких підтверджуються нотаріально оформленою довіреністю, в якій зазначені конкретні права та обов’язки довіреної особи з обов’язковим посиланням на реквізити договору про участь у ФФБ.

Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ виду А управитель здійснює за рахунок отриманих в управління коштів, за винятком оперативного резерву, в порядку, визначеному договором, у межах вартості будівництва.

Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ виду Б управитель здійснює за рахунок отриманих в управління коштів у порядку, визначеному договором, у межах вартості будівництва відповідно до графіків фінансування та будівництва, погоджених управителем і забудовником за кожним об’єктом будівництва, що є невід’ємною частиною договору. У разі якщо обсяг фактично залучених від довірителів коштів менший обсягу, визначеного графіком фінансування, управитель здійснює фінансування будівництва за рахунок інших джерел.

За кожним об’єктом будівництва забудовник до відкриття фінансування зобов’язаний повідомити управителя ФФБ про всі свої зобов’язання (та про всі відомі йому зобов’язання землевласника) перед третіми особами за цим об’єктом будівництва.

Перелік документів, який забудовник зобов’язаний надати управителю ФФБ для відкриття фінансування об’єкта будівництва, визначається у договорі між забудовником та управителем ФФБ. Серед них обов’язково мають бути копії таких документів, засвідчені забудовником в установленому порядку:

документи, що дають змогу провести ідентифікацію особи забудовника у відповідності з вимогами законодавства;

документи, що підтверджують право користування земельною ділянкою, на якій має бути споруджений об’єкт будівництва;

договір про організацію та фінансування будівництва об’єкта - у разі укладення такого договору;

документ, що дає право на виконання будівельних робіт, отриманий відповідно до законодавства у сфері містобудівної діяльності;

ліцензія підрядної організації.

Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ може здійснюватися управителем лише після отримання забудовником документа, що дає право на виконання будівельних робіт, відповідно до законодавства у сфері містобудівної діяльності.

У разі припинення права на виконання будівельних робіт забудовник повідомляє управителя про необхідність припинення фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ протягом 10 банківських днів з дня настання такої обставини. Після отримання повідомлення управитель припиняє фінансування будівництва.

Облік спрямованих на фінансування будівництва коштів управитель веде за об’єктами будівництва.

За кожним об’єктом будівництва забудовник зобов’язаний вести звітність за встановленою законодавством формою та регулярно надавати її управителю.

Забудовник зобов’язаний забезпечувати цільове використання отриманих від управителя коштів. В інтересах довірителів управитель здійснює контроль цільового використання забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва. Наступне перерахування коштів забудовнику управитель здійснює відповідно до графіка фінансування, погодженого управителем і забудовником, після надання забудовником звіту управителю ФФБ за формою, встановленою згідно із законодавством.

У разі встановлення фактів нецільового використання забудовником коштів, отриманих від управителя, спорудження об’єкта будівництва та/або об’єктів інвестування з порушенням технічних характеристик, управитель зобов’язаний звернутися до забудовника з вимогою вжити всіх необхідних заходів для усунення виявлених порушень.

У разі зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво забудовник зобов’язаний на вимогу управителя ФФБ виду А повернути кошти на рахунок цього ФФБ для розрахунку з довірителями ФФБ виду А. За невиконання зобов’язання щодо перерахування коштів на рахунок ФФБ для проведення управителем розрахунків з довірителями ФФБ виду А забудовник несе відповідальність своїм майном.

Управитель в інтересах довірителів може, а на письмову вимогу довірителя - зобов’язаний перевіряти фінансовий стан забудовника, вимагати від нього надання фінансових та аудиторських звітів та надавати заявникові інформацію про результати проведеної перевірки.

Кошти оперативного резерву, сформованого управителем відповідно до встановлених обмежень за рахунок отриманих в управління коштів, управитель використовує для виконання таких операцій:

виплата довірителям коштів з ФФБ;

перерозподіл отриманих в управління коштів між об’єктами будівництва внаслідок здійснення довірителями операції зміни об’єкта інвестування.

Розмір оперативного резерву банк-управитель визначає самостійно. Управитель, який не є банківською установою, визначає розмір оперативного резерву відповідно до нормативів, встановлених у нормативно-правових актах відповідного органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя.

Оперативний резерв, сформований управителем за конкретним об’єктом будівництва, на окремих рахунках ФФБ, є строковими коштами, які після введення цього об’єкта будівництва в експлуатацію управитель перераховує забудовнику у порядку, визначеному договором між управителем та забудовником. Для ФФБ виду А оперативний резерв перераховується забудовнику у повному обсязі.

Управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов’язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:

змін технічних характеристик об’єктів будівництва та/або об’єктів інвестування;

погіршення споживчих властивостей об’єктів будівництва та/або об’єктів інвестування;

зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків;

збільшення строків будівництва більш як на 90 днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.

У разі виявлення управителем ризику порушення умов договору він має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об’єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків із довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв’язку з розірванням договору про участь у ФФБ, передання всієї дозвільної, виконавчої, технічної та іншої документації, необхідної для завершення будівництва об’єкта, прийняття його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку та передання об’єктів інвестування установникам, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов’язань за договором, визначених цим Законом.

Забудовник зобов’язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому") управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

У разі порушення забудовником строків спорудження об’єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов’язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов’язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Після введення об’єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об’єктів інвестування.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які набули спеціальне майнове право на об’єкти інвестування відповідно до договорів про участь у ФФБ (перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об’єкти інвестування відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об’єкти інвестування, - для об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"), і повідомляє кожного довірителя про прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію документа, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

На підставі даних про фактичну загальну площу об’єкта інвестування управитель ФФБ та довіритель здійснюють остаточні розрахунки відповідно до Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", за результатами яких управитель ФФБ видає довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об’єкт інвестування між управителем ФФБ та довірителем.

У довідці про проведення остаточних розрахунків за об’єкт інвестування між управителем ФФБ та довірителем:

номер довідки та дата її видачі;

вид ФФБ;

дані управителя ФФБ;

дані довірителя:

для юридичних осіб:

для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України. Для довірителя ФФБ, який складає спільного інвестора ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, додатково мають бути зазначені дані, що дають змогу однозначно ідентифікувати цей ФОН - назва та реєстраційний номер випуску сертифікатів ФОН;

для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та країна, де зареєстровано особу;

для фізичних осіб:

для громадян України - прізвище, ім’я, по батькові, адреса постійного місця проживання та ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов’язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адреса постійного місця проживання за межами України;

дані про закріплений за довірителем об’єкт інвестування:

вид об’єкта інвестування (квартира, нежитлове приміщення тощо);

номер об’єкта будівництва та його адреса;

номер об’єкта інвестування, його характеристики (поверх, кількість кімнат, загальна площа тощо), ідентифікатор об’єкта будівництва (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до видачі довідки) та адреса об’єкта інвестування;

сума коштів, внесених довірителем до ФФБ.

Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об’єкта інвестування, який є складовою частиною об’єкта будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо якого отримано до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", довіритель надає забудовнику для подальшої державної реєстрації за довірителем права власності на закріплений за ним об’єкт інвестування. Державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Для довірителів ФФБ, які складають спільного інвестора ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, уповноважені органи, що здійснюють реєстрацію права власності на нерухомість, зобов’язані зареєструвати збудований об’єкт інвестування на ім’я управителя ФОН або управителя системи ФОН-ФФБ, із відповідною позначкою, для подальшого здійснення управителем ФОН або управителем системи ФОН-ФФБ операцій з цією нерухомістю відповідно до цього Закону, Правил ФОН та інвестиційної декларації ФОН.

Передача забудовником та прийняття довірителем збудованого об’єкта інвестування здійснюється за актом приймання-передачі об’єкта інвестування, в якому зазначаються:

перелік робіт, які забудовник провів на об’єкті інвестування;

перелік обладнання, яке було встановлено на об’єкті інвестування для наступної його передачі довірителеві;

стислий перелік робіт, які забудовник провів на об’єкті будівництва та прибудинковій території;

перелік обладнання, яке було встановлено на об’єкті будівництва для наступної його передачі експлуатуючим організаціям чи об’єднанню співвласників житлового будинку.

Забудовник передає довірителеві паспорти, сертифікати, гарантійні документи на обладнання, встановлене на об’єкті інвестування, яке переходить у власність довірителя.

Довіритель має право у п’ятнадцятиденний строк з дня отримання акта прийняття-передачі об’єкта інвестування або підписати підготовлений забудовником акт прийняття-передачі об’єкта інвестування із зазначенням інформації про відсутність претензій довірителя до забудовника щодо об’єкта інвестування, або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов’язань по об’єкту будівництва і об’єкту інвестування та щодо виявлених будівельних недоліків.

У разі наявності у довірителя зауважень щодо невиконання забудовником своїх зобов’язань по об’єкту будівництва та об’єкту інвестування забудовник зобов’язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у п’ятнадцятиденний строк з дня подання зауважень або забезпечити безоплатне повторне виконання неналежно виконаної роботи чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі з такого ж матеріалу і такої ж якості.

Перебіг строків виконання зобов’язань довірителя зупиняється на час усунення недоліків, що виникли з вини забудовника на об’єкті будівництва та/або об’єкті інвестування.

Державна реєстрація права власності на житло, що є складовою частиною об’єкта, право на виконання будівельних робіт щодо якого виникло до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", здійснюється забудовником самостійно та за власний рахунок після підписання складеного забудовником акта приймання-передачі об’єкта інвестування. Органи, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводять державну реєстрацію права власності довірителя на об’єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об’єкта інвестування, при цьому такі органи не мають права вимагати будь-яких інших документів щодо участі довірителя у ФФБ.

Державна реєстрація права власності на нежитлові приміщення, що є складовою частиною об’єкта, право на виконання будівельних робіт щодо якого виникло до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", здійснюється довірителем самостійно та за власний рахунок на підставі документів, отриманих від забудовника.

Забудовник зобов’язаний не пізніше ніж у стодвадцятиденний строк з дня введення об’єкта будівництва в експлуатацію передати цей об’єкт об’єднанню співвласників, або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією.

Після державної реєстрації права власності на об’єкти інвестування, які не увійшли до остаточно підтвердженого обсягу замовлення на будівництво за цим об’єктом будівництва, забудовник здійснює продаж об’єктів інвестування самостійно або через управителя ФФБ.

Управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі:

повного виконання управителем ФФБ зобов’язань перед довірителем;

відмови довірителя від участі в ФФБ;

смерті довірителя - фізичної особи або ліквідації довірителя - юридичної особи;

відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об’єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов’язань за договором про участь у ФФБ;

в інших випадках, передбачених Правилами ФФБ.

При відкріпленні від довірителя об’єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об’єкта інвестування та забезпечує державну реєстрацію припинення спеціального майнового права довірителя на об’єкт інвестування (державну реєстрацію припинення обтяження речових прав на об’єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об’єкта інвестування). З моменту відкріплення об’єкта інвестування від довірителя та державної реєстрації припинення спеціального майнового права довірителя на об’єкт інвестування (державної реєстрації припинення обтяження речових прав на об’єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об’єкта інвестування) управління майном припиняється, довіритель втрачає право вимоги на об’єкт інвестування та вимірні одиниці цього об’єкта інвестування, управитель ФФБ зобов’язаний виплатити довірителю кошти на умовах та в порядку, визначених Правилами фонду.

Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об’єкт інвестування у таких випадках:

відмова довірителя від участі у ФФБ;

порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ.

Сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об’єкта інвестування на день передачі коштів в управління управителю ФФБ.

У разі якщо управитель відкріпив від довірителя закріплений за ним об’єкт інвестування за недотримання довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об’єкта інвестування станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли довіритель порушив графік внесення коштів до ФФБ.

В інших випадках сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об’єкта інвестування станом на день відкріплення від довірителя об’єкта інвестування.