Про деякі питання практики вирішення спорів, повязаних із захистом права державної власності на землю

Вивчення практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних із захистом права державної власності на землю, показало, що в цілому ці спори вирішуються правильно. Разом з тим окремі арбітражні суди поверхово оцінюють докази і фактичні обставини справи, неповно готують їх до розгляду, припускаються помилок у застосуванні норм чинного законодавства.

З метою правильного і однакового застосування законодавства при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права державної власності на землю, Президія Вищого Арбітражного Суду України вважає за необхідне дати такі роз'яснення.

1. Відповідно до статті 32 Закону України "Про власність" та статті 4 Земельного кодексу України (далі - Земельний кодекс) у державній власності перебувають всі землі України (за винятком земель, переданих у колективну і приватну власність), суб'єктами права на які є Верховна Рада України - на землі загальнодержавної власності, а також Верховна Рада Республіки Крим і обласні, районні, міські, селищні, сільські Ради народних депутатів - на землі в межах їх територій, за винятком земель, що перебувають у загальнодержавній власності.

Як суб'єкти права державної власності землею розпоряджаються Ради народних депутатів, які в межах своєї компетенції передають землі у власність або надають у користування та вилучають їх. Ці повноваження місцеві Ради народних депутатів можуть передавати відповідним органам державної виконавчої влади (стаття 3 Земельного кодексу). Отже стороною у віднесених до підвідомчості арбітражних судів спорах, пов'язаних із захистом права державної власності на землю, можуть бути місцеві органи державної виконавчої влади в межах переданих їм повноважень.

2. Вирішення питання про передачу землі, що перебуває у державній власності, у власність або користування іншим особам є виключним правом Ради народних депутатів як суб'єкта права державної власності на землю і тому не підлягають задоволенню арбітражним судом заяви підприємств, установ і організацій про зобов'язання відповідних Рад народних депутатів передати земельну ділянку у власність або користування.

Виключення з цього правила містить стаття 51 Земельного кодексу та стаття 5 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство", відповідно до яких спори, пов'язані із зобов'язанням Рад народних депутатів відвести земельну ділянку у власність або у користування для ведення селянського (фермерського) господарства, вирішуються відповідною Радою, а у разі її відмови - судом. У зв'язку з тим, що земельна ділянка для ведення такого господарства надається громадянину (фермеру), а не селянському (фермерському) господарству як юридичній особі, спори, пов'язані з відмовою Ради народних депутатів у передачі фермеру такої земельної ділянки, підвідомчі загальному, а не арбітражному суду.

Обов'язок Рад народних депутатів відвести земельну ділянку у власність або у користування необхідно відрізняти від їх обов'язку оформити право на земельну ділянку, коли право на земельну ділянку виникло у зв'язку з переходом права на будівлю і споруду, приватизацією об'єктів незавершеного будівництва, або коли вона була надана підприємству чи організації до введення в дію Земельного кодексу тощо.

У разі ухилення Ради народних депутатів від здійснення таких дій заінтересоване підприємство, установа чи організація відповідно до статті 58 Закону України "Про місцеві Ради народних депутатів та місцеве і регіональне самоврядування" мають право звернутись до арбітражного суду з заявою про спонукання Ради народних депутатів видати державний акт чи укласти відповідний договір.

При вирішенні спорів необхідно враховувати, що землі, які перебувають у державній власності, можуть передаватися у колективну або приватну власність і надаватися у користування, у тому числі в оренду, за винятком випадків, передбачених законодавством України і Республіки Крим. Щодо передачі земель у колективну та приватну власність такі винятки встановлені, наприклад, статтею 4 Земельного кодексу.

3. Відповідно до статті 22 Земельного кодексу підприємства, установи і організації не мають права приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право власності або користування землею. У разі порушення встановлених цією статтею Земельного кодексу умов використання земельної ділянки підприємства, установи і організації можуть бути притягнені до майнової відповідальності на підставі статей 116, 117 цього Кодексу та глави 40 Цивільного кодексу України.

При вирішенні пов'язаних з цим спорів слід мати на увазі, що:

- землі, що перебувають у державній власності, передаються у власність або надаються у постійне користування за рішенням Рад народних депутатів. При цьому право власності або постійного користування посвідчується державними актами, що видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів (стаття 23 Земельного кодексу). Форми державних актів затверджені 13 березня 1992 року постановою Верховної Ради України "Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею";

- придбання у власність земельних ділянок, що перебувають у колектівній або приватній власності, проводиться за договором купівлі-продажу, який посвідчується у нотаріальному порядку і є підставою для видачі державного акту на право власності на землю (стаття 18 Земельного кодексу;

- у тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, землі, що перебувають у державній власності, надаються Радами народних депутатів за договором (стаття 24 Земельного кодексу), форма якого і порядок реєстрації встановлені постановою Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 року N 197;

- передача власником відповідних земель іншим особам у тимчасове використання на умовах оренди оформляється договором, який підлягає реєстрації у сільській, селищній, міській Раді народних депутатів (стаття 7 Земельного кодексу);

- постановою Верховної Ради України від 18 грудня 1990 року "Про земельну реформу" встановлено, що підприємства, установи і організації які мають у користуванні земельні ділянки, надані їм до введення в дію Земельного кодексу, повинні до 1 січня 1998 року оформити право власності або право користування землею. Після закінчення вказаного строку раніше надане їм право користування земельною ділянкою втрачається;

- відповідно до постанови Верховної Ради України від 13 березня 1992 року "Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі" підприємства, установи і організації, яким Радами народних депутатів у встановленому порядку земельна ділянка була надана у постійне володіння, зберігають свої права на використання цих земельних ділянок до оформлення права власності або землекористування відповідно до Земельного кодексу.

4. Договір тимчасового (короткострокового чи довгострокового) користування землею є різновидом договору майнового найму і тому на підставі статті 8 Земельного кодексу при укладанні, зміні, розірванні та виконанні такого договору, а також при вирішенні пов'язаних з цим спорів, необхідно, окрім відповідних норм Земельного кодексу, керуватись главою 25 Цивільного кодексу України.

При вирішенні спорів щодо оплати землекористування арбітражним судам слід мати на увазі, що ставки земельного податку повинні визначатись у договорі тимчасового користування земельною ділянкою відповідно до Закону України "Про плату за землю" та Порядку визначення ставок земельного податку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 16 вересня 1992 року N 532, а розмір, умови і строки внесення орендної плати згідно зі статтею 36 Земельного кодексу та статтею 18 Закону України "Про плату за землю" повинні встановлюватись за угодою сторін. Розмір орендної плати не може бути меншим від розміру податку на земельну ділянку, що орендується, а при оренді земель сільськогосподарського призначення не може перевищувати цього податку.

На підставі статті 8 Земельного кодексу орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі після закінчення строку його дії. Але, якщо немає доказів про намір орендодавця укласти договір на спірну земельну ділянку з іншою особою, у арбітражного суду відсутні правові підстави для зобов'язання орендодавця після закінчення строку дії договору поновити його на новий строк або укласти новий договір.

Спори про дострокове розірвання договору тимчасового користування земельною ділянкою слід вирішувати у відповідності зі статтею 27 Земельного кодексу, яка містить вичерпний перелік підстав припинення права користування землею.

5. Захист права державної власності на землю здійснюється арбітражними судами, зокрема, при вирішенні питань про відповідність угод щодо землі, у тому числі укладених землекористувачами з іншими особами, чинному законодавству. Так, оскільки Земельний кодекс не надає права землекористувачам, у тому числі орендарям, укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування, застави, самовільного обміну земельних ділянок, а власникам землі - укладати угоди з порушенням встановленого для них порядку придбання земельних ділянок, такі угоди відповідно до статті 114 Земельного кодексу повинні визнаватись недійсними із застосуванням наслідків, передбачених статтею 48 Цивільного кодексу України.

6. Припинення права власності на землю або права користування земельною ділянкою здійснюється за рішеннями Рад народних депутатів з підстав і у порядку, визначеному статтями 27, 28 і 29 Земельного кодексу, а у разі незгоди підприємств, установ і організацій - власників землі і землекористувачів у випадках, передбачених статтями 27 і 28 цього кодексу - за рішенням арбітражного суду. Право на звернення до арбітражного суду із заявою про припинення права власності або користування землею належить відповідним Радам народних депутатів.

В обгрунтування вимог щодо припинення права власності на землю та права користування земельною ділянкою Ради народних депутатів повинні, зокрема, подавати арбітражному суду докази, які підтверджують використання землі не за цільовим призначенням, нераціональне використання або використання способами, що призводять до зниження родючості грунтів і їх забруднення, систематичне невнесення платежів за землю, тобто акти органів державного контролю за використанням і охороною земель або фінансових органів, а також висновки цих органів про необхідність припинення права власності на землю або права користування земельною ділянкою, як це передбачено статтею 29 Земельного кодексу.

Арбітражним судам слід мати на увазі, що порядок, встановлений статтею 29 Земельного кодексу для попередження власників землі і землекористувачів про необхідність усунення порушень, не є доарбітражним порядком врегулювання спору і тому неподання Радою народних депутатів доказів про такі попередження до складання відповідного акту і висновку про необхідність припинення права власності на землю чи права користування земельною ділянкою не може бути єдиною підставою для застосування пункту 7 статті 63 Арбітражного процесуального Кодексу України.

Право тимчасового користування землею припиняється шляхом розірвання договору.

7. Вилучення (викуп) земельних ділянок з метою передачі їх у власність або надання у користування проводиться на підставі рішення відповідної Ради народних депутатів лише за згодою власників землі і землекористувачів у порядку і на умовах, визначених статтями 31, 32, 33, 34 Земельного кодексу, а у разі відмови власника землі або землекористувача дати згоду на вилучення (викуп) земельної ділянки або у разі відмови Ради народних депутатів у її вилученні - за рішенням арбітражного суду на підставі заяви відповідно Ради народних депутатів або зацікавленої юридичної особи.

Згода власника землі або землекористувача повинна бути дана у письмовій формі, а у разі прийняття Радою відповідного рішення без такої згоди заінтересована юридична особа має право на звернення до арбітражного суду із заявою про визнання недійсним такого рішення Ради народних депутатів.

Ради народних депутатів повинні подавати арбітражному суду докази додержання порядку погодження питань, пов'язаних із вилученням (викупом) земель, тобто матеріали погодження з органами, визначеними статтею 34 Земельного кодексу, місця розташування об'єкта, розміру ділянки та умов її вилучення (викупу) з урахуванням комплексного розвитку території, який би забезпечував нормальне функціонування на цій ділянці і прилеглих територіях усіх інших об'єктів, умови проживання населення і охорону навколишнього середовища.

При вирішенні спорів, пов'язаних з вилученням (викупом) земель, арбітражні суди повинні враховувати вимоги статті 46 Земельного кодексу щодо гарантій прав власників земельних ділянок і землекористувачів. Відповідно до частини 2 цієї статті вилучення (викуп) для державних або громадських потреб земель колективних сільськогосподарських підприємств, радгоспів, сільськогосподарських, науково-дослідних установ і учбових господарств, інших сільськогосподарських та лісогосподарських підприємств і організацій може проводитись за умови будівництва за їхнім бажанням жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування у повному обсязі інших збитків.

8. Збитки, заподіяні вилученням (викупом) або тимчасовим заняттям земельних ділянок, а також обмеженням прав власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, погіршенням якості земель або приведення їх у непридатність для використання за цільовим призначенням у результаті негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ і організацій, підлягають відшкодуванню власникам землі і землекористувачам, у тому числі орендарям, які зазнали цих збитків.

Заподіяні власникам землі і землекористувачам збитки повинні відшкодовуватись відповідно до статей 88 і 89 Земельного кодексу і постанови Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року N 284 "Про Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам".

Розміри збитків визначаються комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного підпорядкування) Рад народних депутатів, результати роботи яких оформляються відповідними актами, що затверджуються органами, які створили ці комісії.

У разі незгоди з рішенням Ради народних депутатів про затвердження такого акту заінтересоване підприємство, установа чи організація може звернутись до арбітражного суду із заявою про визнання його недійсним.

Розміри збитків визначаються у повному обсязі відповідно до реальної вартості майна на момент заподіяння збитків, проведених витрат на поліпшення якості земель (з урахуванням ринкової або відновної вартості).

Збитки відшкодовуються власникам землі і землекористувачам, у тому числі орендарям, підприємствами, установами, організаціями, що їх заподіяли, за рахунок власних коштів не пізніше одного місяця після затвердження актів комісій, а при вилученні (викупі) земельних ділянок - після прийняття відповідною Радою народних депутатів рішення про вилучення (викуп) земельних ділянок у період до видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку підприємства, установи, організації.

При вилученні (викупі) земельних ділянок до земель запасу збитки відшкодовують власникам землі і землекористувачам, у тому числі орендарям, Ради народних депутатів, які прийняли рішення про вилучення (викуп) земель.

При тимчасовому зайнятті земельних ділянок для розвідувальних робіт збитки визначаються за угодою між власниками землі або землекористувачами та підприємствами, установами й організаціями - замовниками розвідувальних робіт з обумовленням розмірів збитків і порядку їх відшкодування в договорі. При недосягненні згоди розміри збитків визначаються комісіями, створюваними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного підпорядкування) Рад народних депутатів.

Поряд з пред'явленням позову про відшкодування збитків у відповідних випадках можуть бути заявлені і вимоги про звільнення земельної ділянки чи про усунення перешкод у користуванні нею. Захист прав власників землі і землекористувачів у цих випадках здійснюється арбітражним судом із застосуванням правил, встановлених статтями 51 та 52 Закону України "Про власність" та статтею 116 Земельного кодексу.

У разі невиконання підприємствами, установами і організаціями, що проводять розвідувальні роботи, передбаченого статтею 26 Земельного кодексу обов'язку привести займані земельні ділянки у стан, придатний для використання їх за призначенням, і передати за актом власникові землі або землекористувачу, ці підприємства, установи і організації згідно зі статтею 117 Земельного кодексу та статтею 203 Цивільного кодексу України повинні відшкодувати заподіяні цим збитки.

При вирішенні спорів, пов'язаних з відшкодуванням власникам землі і землекористувачам збитків, арбітражним судам необхідно з'ясувати, чи є у відповідача можливість здійснити роботи по відновленню якості землі. Якщо є така можливість, арбітражний суд з урахуванням згоди позивача може зобов'язати відповідача згідно зі статтею 453 Цивільного кодексу України відшкодувати збитки в натурі і встановити для цього відповідний строк.

У випадках заподіяння збитків декількома підприємствами, установами і організаціями необхідно визначити допущені кожним з них порушення і з врахуванням цього приймати рішення про стягнення заподіяних збитків.

Втрати сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва відповідно до статті 90 Земельного кодексу компенсуються поряд з відшкодуванням збитків власникам землі і землекористувачам. Право на їх відшкодування мають Уряд Республіки Крим, обласні, Київська і Севастопольська міські Ради народних депутатів.

Розміри і порядок визначення втрат, що підлягають відшкодуванню, а також випадки звільнення підприємств, установ і організацій від їх відшкодування передбачені постановою Кабінету Міністрів України від 3 жовтня 1991 року N 238 "Про розміри та порядок визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, що підлягають відшкодуванню" зі змінами і доповненнями, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 2 лютого 1993 року N 77.