Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи

Одним з напрямів прискорення вирішення житлової проблеми в країні є розширення кооперативного житлового будівництва, забезпечення суворого додержання законодавства, що регулює діяльність житлово-будівельних кооперативів (ЖБК). Вивчення судової практики показує, що справи цієї категорії розглядаються судами в основному правильно. Разом з тим у ряді випадків суди допускають помилки у застосуванні законодавства про ЖБК, тяганину при підготовці і розгляді справ, не реагують на виявлені порушення законності і недоліки у діяльності кооперативів та житлових органів. Деякі питання застосування законодавства про житлово-будівельні кооперативи судами вирішуються неоднаково.

Пленум Верховного Суду України

1. Звернути увагу судів на необхідність усунення недоліків у практиці розгляду справ, пов'язаних з користуванням жилими приміщеннями у будинках ЖБК, забезпечити їх розгляд у точній відповідності з ЖК України, Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. N 186, статутом даного кооперативу, іншими нормативними актами про ЖБК, при неухильному додержанні норм процесуального законодавства.

Судам слід мати на увазі, що правильним і своєчасним розглядом справ цієї категорії вони покликані сприяти посиленню гарантій житлових прав і виконанню обов'язків членів ЖБК, охороні законних інтересів ЖБК, зміцненню законності в їх діяльності.

2. Виходячи з правил ст.24 ЦПК України, судам підвідомчі спори між ЖБК та їх членами чи іншими громадянами. Судам підвідомчі, зокрема, спори:

а) за позовами кооперативів:

- про стягнення з членів ЖБК заборгованості по платежах у погашення банківського кредиту, платежах у рахунок покриття витрат на експлуатацію та капітальний ремонт жилого будинку і утримання прибудинкової території, по сплаті комунальних послуг, коли втрачено можливість стягнення її за виконавчим написом, а також по внесках у спеціальні фонди;

- про стягнення з членів кооперативу додаткових сум пайових внесків у зв'язку зі збільшенням загальними зборами членів ЖБК їх розміру при збільшенні будівельної вартості квартири;

- про переселення членів кооперативу та членів його сім'ї в інше жиле приміщення на час капітального ремонту жилого будинку;

- про виселення членів кооперативу, членів їх сім'ї з жилих приміщень у будинку ЖБК, наданих на час капітального ремонту жилого будинку (п.44 Примірного статуту ЖБК), із займаного приміщення при одержанні на всю сім'ю у порядку поліпшення житлових умов жилого приміщення, що звільнилось у будинку ЖБК (підпункт 8 п.46 Примірного статуту ЖБК), у випадках, передбачених ст.148 ЖК України пунктами 48, 52, 59 Примірного статуту ЖБК, якщо член ЖБК не є власником квартири; осіб, які самовільно зайняли жиле приміщення (ст.150 ЦК України; інших осіб з передбачених статтями 94, 97, 144 ЖК України і п.59 Примірного статуту ЖБК підстав;

- про стягнення з члена ЖБК, який вибув до повної сплати пайового внеску, сум на проведення поточного ремонту для приведення квартири у належний стан (підпункт 6 п.46 Примірного статуту ЖБК);

б) за позовами членів ЖБК:

- про надання в користування визначеної відповідно до п.4 Примірного статуту ЖБК квартири (і в разі скасування рішення про це), про відмову виконкому місцевої Ради видати ордер на цю квартиру;

- про відмову у наданні звільненої у будинку ЖБК квартири членові цього кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов і користується переважним правом на її одержання відповідно до ст.142 ЖК України, пунктів 32, 34, 35 Примірного статуту ЖБК;

- про відмову у переважному праві на надання членові кооперативу кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає (ст.142 ЖК України, пункти 33, 35 Примірного статуту ЖБК);

- про виключення з ЖБК (ст.147 ЖК України, п.50 Примірного статуту ЖБК);

- про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правління ЖБК у згоді на здачу жилого приміщення в найом, загальних зборів членів ЖБК - у передачі паю членові сім'ї, в обміні жилими приміщеннями між членами того самого ЖБК, виконкому місцевої Ради - у видачі ордерів на обмін жилих приміщень, а також про примусовий обмін жилого приміщення, якщо між членом кооперативу, який не повністю сплатив пайовий внесок, і членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін (статті 143, 144 ЖК України, пункти 31, 36, 38, 39, 41 Примірного статуту ЖБК);

- про стягнення з кооперативу вартості проведеного ремонту у випадках, передбачених підпунктом 4 п.30 Примірного статуту ЖБК, стягнення сум, що виплачені зайво у рахунок паєнагромадження, оспорювання виконавчого напису нотаріального органу за простроченими платежами (ч.5 ст.285 ЦПК України);

- про виділ члену кооперативу, який повністю сплатив пайовий внесок (члену його сім'ї, за яким визнано право на частину паєнагромадження) частки із спільної власності у виглядіізольованих приміщень.

в) за позовами до кооперативу про відмову в прийомі до ЖБК особам, які користуються згідно з чинним законодавством переважним правом на вступ до кооперативу (ст.145 ЖК України, пункти 31, 37, 43, 51, 56 Примірного статуту ЖБК), а також особі, якій член кооперативу провів відчуження квартири в ЖБК;

г) спори між членами кооперативу і членами їх сімей (в тому числі колишніми членами сім'ї) про порядок користування жилими приміщеннями;

д) спори між кількома спадкоємцями, що проживають в одній квартирі, з питань про право на членство у кооперативі і право на жиле приміщення, яким користувався померлий.

3. Судам не підвідомчі, зокрема, позови про визнання члена кооперативу таким, що втратив право на жилу площу, про дозвіл на переобладнання та перепланування приміщення, що займає член кооперативу; про розмір і строки внесення вступних пайових внесків, внесків до спеціальних фондів, на експлуатацію жилого будинку і утримання прибудинкової території; про розподіл квартир між членами утвореного кооперативу, а також надання звільненого жилого приміщ ення, крім передбачених законодавством винятків; спори про прийом до членів ЖБК, крім випадків, зазначених у підпункті "в" п.2 даної постанови.

Не підвідомчий суду також спір між членами кооперативу, які потребують поліпшення житлових умов, про те, хто з них має переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилось у будинку ЖБК, чи кому з членів кооперативу, що проживають у квартирі, має бути надана кімната (кімнати), що звільнилась в цій квартирі, якою особа, що вибула, не вправі була розпорядитись. Ці питання відповідно до п.32 Примірного статуту ЖБК вирішуються загальними зборами членів кооперативу (зборами уповноважених).

4. При розгляді справ у спорах про жилу площу у будинках ЖБК судам необхідно мати на увазі:

а) якщо буде встановлено, що рішення загальних зборів про надання членові ЖБК квартири було винесено відповідно до закону та статуту кооперативу, але виконком місцевої Ради відмовив у видачі ордера, суд визнає відмову у видачі ордера необгрунтованою і право на жиле приміщення за членом кооперативу, якому воно було надано в установленому порядку. Виданий на нього ордер іншій особі визнається недійсним;

б) якщо до заселення будинку склад сім'ї члена кооперативу зменшився, ця обставина може бути підставою для надання йому меншої квартири, замість раніше виділеної, тільки на його прохання (п.29 Примірного статуту ЖБК).

5. У випадку визнання судом недійсним ордера, виданого виконкомом місцевої Ради на право зайняття квартири у будинку ЖБК особи, вселені на підставі цього ордера у приміщення, про яке йде спір, підлягають виселенню. При цьому, якщо особи, вказані в ордері, раніше користувалися за договором найму жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм стосовно до ст.117 ЖК України повинно бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали або інше жиле приміщення.

При розгляді таких позовів як співвідповідачі до участі у справі притягуються всі повнолітні члени сім'ї пайовика і виконком місцевої Ради чи організація, у будинку яких відповідачі до цього користувалися жилим приміщенням за договором найму.

5-1. Судам слід мати на увазі, що згідно із ст.15 Закону України "Про власність" член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатись нею на свій розсуд - продавати, заповідати, обмінювати, в тому числі на інше жиле приміщення у будинку державного або громадського житлового фонду чи іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності і вчиняти відносно неї інші угоди, що не заборонені законом. Виходячи з цього, особа, якій відчужена членом ЖБК квартира, має переважне право на вступ до цього кооперативу.

Якщо квартира, пай за яку був повністю сплачений членом ЖБК, що помер до 1 липня 1990 р., не була заселена кооперативом, право на неї визнається за спадкоємцем, який не проживав із спадкодавцем.

6. При розгляді спорів про поділ квартири між подружжям, яке розлучилося, судові слід керуватися ст.146 ЖК України, ст.15 Закону "Про власність", п.43 Примірного статуту ЖБК і чинним законодавством про шлюб та сім'ю (статті 22, 24, 28, 29 КпШС України) , враховуючи таке:

а) пай, внесений подружжям в ЖБК у період сумісного проживання за рахунок спільних коштів, а також за рахунок коштів, подарованих подружжю або одержаних ним у позичку, а після повної сплати пайового внеску - квартира, є їх спільним майном і підлягає поділу на загальних підставах. При цьому суд повинен враховувати суму боргу, яку один з подружжя зобов'язаний повернути кредитору;

б) внесений одним з подружжя до вступу в шлюб пай є його особистим майном. Якщо паєнагромадження згодом збільшилися за рахунок коштів, одержаних одним з подружжя у дар або в порядку спадкування чи за рахунок дошлюбного майна, то ці кошти також є особистою власністю того з подружжя, який їх одержав. При поділі квартири на цю суму може бути збільшена його частка в паєнагромадженні;

в) поділ квартири у будинку ЖБК може бути проведений, якщо кожному з колишнього подружжя можливо виділити ізольоване жиле приміщення. Поділ приміщень при цьому провадиться відповідно до виділених їм часток у паєнагромадженні або визначених у праві власності на квартиру;

г) оцінка окремих приміщень провадиться, виходячи з кошторисної вартості квартири, що визначається проектною організацією, з урахуванням поправочного коефіцієнта, який встановлюється загальними зборами членів кооперативу (п.12 Примірного статуту ЖБК). Витрати на обладнання балконів, вбудованих шаф тощо, які маються лише в одному жилому приміщенні квартири, слід включати до вартості цього приміщення. Якщо пайовий внесок за надану квартиру внесено повністю і за твердженням сторони вартість її перевищує кошторисну, дійсна вартість квартири може бути визначена за погодженням сторін, а при недосягненні такої згоди - шляхом призначення судом експертизи;

д) у тому разі, коли при поділі квартири вартість приміщення, виділеного одному з колишнього подружжя, перевищує розмір його частки в паєнагромадженні, другому з подружжя в порядку компенсації можуть бути передані інші предмети з спільного майна або стягнута на його користь грошова сума;

є) якщо будівництво будинку ЖБК не закінчено або один з подружжя відмовився від вселення в квартиру у будинку кооперативу, вимоги про поділ жилого приміщення задоволенню не підлягають. У цьому випадку до одного з подружжя, який є членом кооперативу, можуть бути заявлені вимоги про виплату грошової компенсації на відшкодування належної іншому з подружжя частки в паєнагромадженні;

ж) відповідно до п.43 Примірного статуту ЖБК з часу набрання законної сили рішенням суду про поділ квартири колишній з подружжя визнається членом кооперативу. Тому суд не повинен покладати обов'язок на ЖБК на прийом цього подружжя до кооперативу;

з) до участі у справі про поділ квартири як третю особу суди повинні залучати ЖБК, оскільки цим зачіпаються його інтереси;

и) до повної сплати пайового внеску за квартиру суд вирішує питання про право власності на частку в паєнагромадженні, а після завершення сплати - про право на частку в праві власності на квартиру залежно від належної особі частки у паєнагромадженні.

6-1. Відповідно до п.1 ст.17 Закону "Про власність" при внесенні паю в ЖБК за рахунок коштів, одержаних внаслідок сумісної праці сім'ї члена кооперативу, паєнагромадження, а після повного внесення паю - квартира є спільною сумісною власністю членів сім'ї, якщо інше не було встановлено письмовою угодою між ними.

Інші особи права власності на пай та квартиру не набувають і можуть претендувати лише на відшкодування членом кооперативу коштів, наданих йому для внесення паю.

6-2. Право власності на куплену квартиру у будинку ЖБК у покупця виникає з моменту укладення нотаріально посвідченого договору.

При вирішенні спорів, що виникають у зв'язку з продажею одним із співвласників квартири належної йому частки у вигляді ізольованого приміщення третім особам, має враховуватись право інших співвласників привілеєвої купівлі відчужуваної частки по ціні її продажу.

7. У тих випадках, коли за колишнім з подружжя судом було визнано право на частину паєнагромадження, він вправі вимагати поділу займаної квартири у будинку ЖБК на загальних підставах (ст.146 ЖК України). При неможливості поділу квартири йому присуджується сума, що відповідає його частині паєнагромадження, коли він цього просить. Вимоги про його виселення у зв'язку з одержанням компенсації за частку у паї можуть бути заявлені тим з подружжя, який виплатив компенсацію, а у разі його смерті або вибуття з кооперативу - особами, до яких перейшло право користування квартирою, якщо їх не залишилося, - ЖБК.

8. Якщо вимоги про поділ квартири і паю заявлені одночасно з позовом про розірвання шлюбу, суд повинен мати на увазі, що оскільки їх вирішення зачіпає інтереси кооперативу, вони повинні бути роз'єднані і розглянуті на загальних підставах з оплатою державного мита в залежності від ціни позову.

9. Суд вправі провести поділ квартири між спадкоємцями померлого члена кооперативу, якщо є можливість надання їм ізольованих кімнат, за умови вступу їх до кооперативу (п.55 Примірного статуту ЖБК).

При неможливості такого поділу спадкоємці, які прийняті до кооперативу, компенсують іншим спадкоємцям, які прийняли спадщину, спадкову частку в паєнагромадженні.

10. Розглядаючи справи у спорах про обмін жилого приміщення у будинку ЖБК, суди повинні мати на увазі:

а) вимагати проведення примусового обміну жилого приміщення вправі член ЖБК, який не набув права власності на квартиру, його дружина чи члени сім'ї, яким належить право власності на частину паєнагромадження, якщо між ними не досягнуто згоди про обмін. При вирішенні такого позову повинні враховуватись інтереси, що заслуговують на увагу членів сім'ї, які проживають у жилому приміщенні, оскільки вони мають однакове право користуватись ним;

б) в силу правил пунктів 36, 40 Примірного статуту ЖБК член сім'ї пайовика вправі провести обмін жилої площі, що припадає на нього, у тому числі суміжної кімнати або частини кімнати і у випадках, коли він не має права на частку у паї (коли пайовий внесок ще не сплачено повністю). Обмін частини жилої площі в квартирі ЖБК допускається лише за умови, якщо особа, з якою проводиться її обмін, є близьким родичем з членом кооперативу або членами його сім'ї, які залишилися проживати в квартирі (батьки, діти, дід, бабка, рідні брати і сестри), до них вселяється як член сім'ї і у порядку обміну передає жиле приміщення, яким вона користується як наймач або член ЖБК (у тому числі того самого). Примусовий обмін у таких випадках чинне законодавство не передбачає;

в) загальні збори членів ЖБК (до повної сплати пайового внеску) можуть відмовити в обміні жилих приміщень у будинку того ж кооперативу або у прийомі до членів ЖБК особи, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном жилого приміщення, а виконком місцевої Ради - у видачі ордера учасникам обміну лише за наявності передбачених ст.86 ЖК України підстав. Відмова у видачі ордера є також обгрунтованою, якщо учасниками обміну не подані необхідні документи (довідки установи банку про внесення особою, яка вступила до кооперативу, пайового внеску, правління кооперативу про передачу членом кооперативу, який вибув, паєнагромадження особі, яка є його близьким родичем (п.40 Примірного статуту ЖБК);

г) надання відповідачеві в порядку примусового обміну жилого приміщення у будинку ЖБК можливе лише у випадку, коли загальні збори членів кооперативу дали згоду прийняти його членом ЖБК і він не заперечує стати членом даного кооперативу.

11. Рішення суду про визнання необгрунтованою відмови у прийомі до ЖБК особи, яка за чинним законодавством користується переважним правом вступу до кооперативу, в силу ст.14 ЦПК є обов'язковим для кооперативу і тягне за собою поновлення порушеного права. Додаткового рішення суду про прийом позивача до членів кооперативу або про покладення на нього такого обов'язку в даному випадку не вимагається.

12. При розгляді позовів про необгрунтованість виключення з кооперативу судам необхідно враховувати, що член ЖБК може бути виключений з нього лише у передбачених ст.147 ЖК України і п.50 Примірного статуту ЖБК випадках і за умови, що це рішення відповідно до п.62 статуту прийняте загальними зборами, на яких були присутніми не менше 2/3 загального числа членів кооперативу (уповноважених), а за виключення проголосувало не менше 3/4 присутніх на зборах членів кооперативу (уповноважених). У зв'язку з цим судом обов'язково повинні бути витребувані дані про наявність підстав для виключення, а також про склад кооперативу і кількість членів кооперативу (уповноважених), які були присутні на зборах і проголосували за виключення.

13. По справах про виселення осіб, виключених з кооперативу, слід мати на увазі:

а) відповідачеві по справі, виключеному з кооперативу, повинно бути роз'яснено суддею або судом його право пред'явити зустрічний позов про визнання виключення з ЖБК необгрунтованим;

б) позов про виселення може бути пред'явлений кооперативом або прокурором. Можливість пред'явлення такого позову виконкомом місцевої Ради законодавством не передбачена;

в) у разі виключення особи з кооперативу за неможливістю сумісного проживання з таким позовом вправі звернутися також його дружина або інший член сім'ї, який прийнятий до кооперативу замість виключеного;

г) члена кооперативу не можна виселити з квартири, якщо його не виключено з кооперативу, крім випадків визнання судом недійсним ордера на право заселення даної квартири і виселення з наданням іншого жилого приміщення на час капітального ремонту будинку. Особа, яка набула права власності на квартиру у будинку ЖБК, не може бути виселена з неї з мотивів виключення з кооперативу. Вона може бути позбавлена права власності на квартиру лише в порядку і з підстав, передбачених законом.

14. Згідно з п.57 Примірного статуту ЖБК член сім'ї пайовика, якому належить право на частину паєнагромадження, може бути визнаний таким, що втратив право на жиле приміщення в кооперативній квартирі лише в разі доведення, що він вибув на інше постійне місце проживання. Інші члени сім'ї можуть бути визнані такими, що втратили право на жиле приміщення, як при виїзді їх на інше постійне місце проживання (стосовно до правил ст.107 ЖК України), так і в разі тимчасової їх відсутності понад строки, передбачені ст.71 ЖК України, або строку броні. Встановивши, що член сім'ї пайовика був відсутній понад зазначені строки з поважних причин, суд може продовжити пропущений строк.

15. Роз'яснити судам, що на відносини, які виникають між громадянами і житлово-будівельними кооперативами, поширюються загальні правила позовної давності, передбачені статтями 71, 73-84 ЦК України.

16. Якщо при розгляді справи будуть виявлені недоліки у діяльності ЖБК і житлових органів, порушення прав громадян і законних інтересів ЖБК, суд повинен реагувати на них окремими ухвалами.

17. Визнати такою, що втратила силу, постанову Пленуму Верховного Суду УРСР від 8 липня 1977 р. N 4 (із змінами, внесеними постановою Пленуму від 30 березня 1984 р. N 3) "Про деякі питання, що виникають у практиці судів по застосуванню законодавства про житлово-будівельні кооперативи".