Про Закон України "Про оренду землі"

У зв'язку з прийняттям Верховною Радою України Закону України "Про оренду землі" від 06.10.98 N 161-XIV (далі - Закон) Вищий арбітражний суд України вважає за необхідне звернути увагу арбітражних судів на зміст окремих норм цього Закону.

Стаття 3 Закону визначає поняття оренди землі: це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Об'єктами оренди згідно з частиною першою статті 4 Закону є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави.

За змістом частини другої цієї ж статті Закону розташовані на земельній ділянці насадження, будівлі, споруди, водойми можуть бути об'єктами оренди разом з ділянкою, якщо це передбачено договором оренди.

Земельні ділянки не можуть бути об'єктами лізингу (пункт 3 статті 2 Закону України "Про лізинг").

Надання земельної ділянки в оренду іншій державі, її фізичним та юридичним особам, а також плата за використання такої ділянки здійснюється на загальних підставах, визначених Законом, якщо інше не передбачено міжнародним договором, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки (частина перша статті 5 Закону). Отже, фізичні та юридичні особи, яким земля надана у користування (стаття 19 Земельного кодексу України), не можуть бути орендодавцями.

Частини друга і третя статті 5 Закону, у яких визначаються орендодавці земельних ділянок, що перебувають відповідно у комунальній і у державній власності, набирають чинності після розмежування згідно із законами України земель комунальної і державної власності. До вирішення цього питання надання земельних ділянок в оренду здійснюється орендодавцями відповідно до Земельного кодексу України (пункт 1 розділу VIII Закону).

Частина друга статті 8 Земельного кодексу України відносить до числа орендодавців землі, крім власників, сільські, селищні, міські, районні ради. Свої повноваження щодо надання земельних ділянок у користування, в тому числі в оренду, місцеві ради можуть передавати відповідно органам державної виконавчої влади або виконавчим органам місцевого самоврядування (частина третя статті 3 цього ж Кодексу). Отже, зазначені органи можуть бути сторонами у спорах, пов'язаних з орендою землі, в межах переданих їм повноважень.

Стаття 6 Закону містить перелік осіб, які можуть бути орендарями землі. Згідно з частиною третьою цієї статті орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути лише ті юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності. Порушення вимог згаданої норми може бути підставою для визнання договору оренди землі недійсним згідно зі статтею 50 Цивільного кодексу України.

Передання в оренду земельної ділянки, обтяженою заставою, без згоди заставодержателя (частина шоста статті 7 Закону) тягне за собою визнання договору оренди недійсним відповідно до статті 114 Земельного кодексу України.

Орендована для несільськогосподарського використання земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись у володіння і користування іншій особі (суборенда) у разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, а також у інших випадках і межах, передбачених законом (частина перша статті 9 Закону).

Договір оренди землі може бути укладений, як правило, лише за обопільним волевиявленням сторін (див., зокрема, частини другу і четверту статті 15 Закону). Позови, пов'язані із зобов'язанням осіб, зазначених у статті 5 Закону, передати відповідну ділянку в оренду, не підлягають задоволенню.

Виняток з цього правила містить стаття 51 Земельного кодексу та стаття 5 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство", відповідно до яких спори, пов'язані з зобов'язанням рад відвести земельну ділянку, зокрема, у користування для ведення селянського (фермерського) господарства, вирішуються відповідною радою, а у разі її відмови - судом.

Згідно зі статтею 13 Закону договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до частини першої статті 47 Цивільного кодексу України недодержання нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

План (схема) земельної ділянки є невід'ємною частиною договору оренди (частина друга статті 13 Закону). Її відсутність може бути підставою для визнання договору недійсним.

Закон не обумовлює форми договору суборенди землі, проте зі змісту частини п'ятої статті 9 Закону, яка передбачає державну реєстрацію такого договору, випливає, що він також повинен укладатися у письмовій формі. Однак обов'язкового нотаріального посвідчення договору суборенди землі Закон не передбачає: таке посвідчення здійснюється за бажанням однієї з сторін (частина шоста цієї ж статті Закону).

Перелік істотних умов договору оренди землі наведено у частині другій статті 14 Закону.

Необхідно мати на увазі, що згідно із частиною третьою цієї ж статті відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, а також порушення вимог статей 4 - 7, 9, 13, 15 Закону є підставою для визнання договору недійсним. Пов'язані з цим правові наслідки мають визначатися з урахуванням обставин і матеріалів конкретної справи відповідно до вимог розділу 3 Цивільного кодексу України.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть бути зазначені й інші умови, зокрема, перелічені у частині четвертій статті 14 Закону. Якщо за заявою однієї з сторін щодо таких умов чи хоча б однієї з них повинна бути досягнута згода, але її не досягнуто, договір оренди відповідно до статті 153 Цивільного кодексу України слід вважати неукладеним.

Якщо після укладення договору оренди землі законами України буде встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені договором, то діють умови договору оренди. Виняток з цього правила, встановленого частиною п'ятою статті 14 Закону, становлять випадки:

- визначені статтею 21 Закону, яка регулює питання, пов'язані із змінами орендної плати;

- визначені законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

Частина перша статті 16 Закону пов'язує набрання чинності договором оренди землі, зокрема, з його державною реєстрацією, факт якої засвідчується відповідно до вимог частини другої статті 18 Закону. Договір суборенди земельної ділянки також підлягає державній реєстрації (частина п'ята статті 9 Закону).

Згідно з частиною третьою статті 23 Закону орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою правові наслідки, передбачені статтями 115 - 117 Земельного кодексу України.

Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються Кабінетом Міністрів України (частина третя статті 18 Закону).

Термін договору оренди земельної ділянки (у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більше як на п'ятдесят років (стаття 17 Закону).

За земельні ділянки, надані в оренду, вноситься орендна плата. Її розмір, строки і форми внесення встановлюються, згідно з частиною другою статті 19 Закону, за угодою сторін у договорі оренди. Водночас орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" (частина п'ята цієї ж статті).

У разі визнання недійсним договору оренди земельної ділянки одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається (частина четверта статті 19 Закону).

Зміна орендної плати також здійснюється за згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди встановлений договором розмір орендної плати слід вважати таким, що не зазнав змін.

Підставами для порушення питання про зміну орендної плати згідно з частинами другою і третьою статті 21 Закону є:

- для орендаря:

а) погіршення стану орендованої земельної ділянки не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря, тобто з незалежних від нього причин (з вини орендодавця, внаслідок дії непереборної сили тощо);

б) виявлення недоліків переданої в оренду земельної ділянки, які не були обумовлені у договорі оренди, але суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки (частини друга і третя статті 31 Закону). Такими, що суттєво перешкоджають використанню земельної ділянки, можуть вважатися, зокрема, такі недоліки, які не дають можливості використовувати її за цільовим призначенням або які для свого усунення вимагають неспіврозмірно великих затрат праці і часу;

- для орендодавця: збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо умовами договору оренди не передбачено інше, тобто незмінність розміру орендної плати незалежно від збільшення розміру зазначеного податку. Розмір земельного податку визначається відповідно до Закону України "Про плату за землю" (в редакції Закону України від 19.09.96).

Згідно зі статтею 25 названого Закону у договорі оренди передбачається розмір пені за несвоєчасне внесення орендної плати, який не може перевищувати ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку, тобто 0,3 відсотка суми заборгованості за кожний день прострочення.

Несвоєчасне внесення орендної плати може, за змістом пункту 4 частини першої статті 22 та частини другої статті 28 Закону, бути підставою для розірвання договору оренди.

Статті 22 і 23 Закону містять перелік прав та обов'язків орендодавця і орендаря.

Належним чином доведене невиконання стороною у договорі хоча б одного з таких обов'язків є, відповідно до частини другої статті 28 Закону, підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку на вимогу іншої сторони.

Слід враховувати, що невиконання орендодавцем обов'язку щодо надання у користування земельної ділянки у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатної для використання за цільовим призначенням (пункт 1 частини другої статті 23 Закону) може бути підставою для розірвання договору лише у разі, якщо орендодавець не застеріг недоліки земельної ділянки при укладенні договору (частина друга - четверта статті 31 Закону).

Договір оренди землі може бути розірваний у судовому порядку також:

- у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (частина друга статті 28 Закону);

- у разі невиконання орендодавцем зобов'язання вказати у договорі оренди при його укладенні на існуючі обмеження та обтяження (зокрема, заставою) у використанні земельної ділянки, інші права третіх осіб щодо земельної ділянки, яка передається в оренду (частина друга статті 11 Закону);

- з підстав, визначених статтею 27 Земельного кодексу України та іншими законами України.

За змістом частини третьої статті 28 Закону перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря може бути підставою для розірвання договору оренди лише у разі, якщо таке прямо передбачено договором оренди цієї ділянки. В інших випадках договір зберігає чинність щодо нового власника землі.

Припинення чи розірвання договору оренди земельної ділянки за будь-яких обставин тягне за собою припинення договору суборенди цієї ділянки (частина четверта статті 9 Закону).

Закон прямо не передбачає можливості відмови від договору оренди земельної ділянки. Згідно з частиною третьою статті 29 Закону у разі відмови орендаря від укладеного договору оренди орендодавець має право на відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за 6 місяців з часу підписання договору. Проте такі наслідки настають лише у тому випадку, якщо відмова не пов'язана з порушенням орендодавцем договору оренди. Зокрема, згідно з вимогами статті 263 Цивільного кодексу України орендар вправі відмовитись від договору і стягнути збитки, завдані його невиконанням, коли орендодавець не надає йому у користування здану в оренду земельну ділянку.

Статтею 27 Закону встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на поновлення договору після закінчення строку, на який було укладено договір. Отже, якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав земельну ділянку в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним. Але якщо немає доказів укладення договору оренди земельної ділянки з іншою особою, і навпаки, встановлено намір орендодавця використовувати цю ділянку для власних потреб, у арбітражного суду відсутні правові підстави для задоволення відповідної вимоги.

Орендар не вправі укладати угоди, пов'язані з купівлею-продажем, даруванням, заставою орендованої земельної ділянки, а також її обміном. Відповідні угоди мають визнаватися недійсними на підставі статті 114 Земельного кодексу України із застосуванням наслідків, передбачених статтею 48 Цивільного кодексу України.

У вирішенні спорів, пов'язаних з відшкодуванням збитків власникам землі і орендарям, слід керуватися, зокрема, постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.93 N 284 "Про Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам".

Роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 23.08.94 N 02-5/610 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права державної власності на землю" слід застосовувати з урахуванням вимог Закону.