ПРАВЛІННЯ ДЕРЖАВНОЇ ІПОТЕЧНОЇ УСТАНОВИ
ЗАТВЕРДЖЕНО
Рішення правління
Державної іпотечної установи
15.10.2010 N 431/3
ПОРЯДОК
рефінансування первинних кредиторів для кредитування будівництва об'єктів житлового призначення та придбання житла в цих об'єктах
( Із змінами і доповненнями, внесеними рішеннями правління Державної іпотечної установи від 15 листопада 2010 року N 437/2, від 11 лютого 2011 року N 465/5 )
Загальні положення
Цей Порядок рефінансування первинних кредиторів для кредитування будівництва об'єктів житлового призначення та придбання житла в цих об'єктах (далі - Порядок), розроблений відповідно до Цивільного кодексу України, Закону України "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг", Закону України "Про іпотеку", Закону України "Про інвестиційну діяльність", Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", Статуту Державної іпотечної установи (далі - ДІУ), Стандартів надання, рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів Державної іпотечної установи (далі - Стандарти ДІУ) та інших внутрішніх документів ДІУ з метою здійснення за рахунок власних та залучених коштів іпотечного кредитування (рефінансування) ДІУ первинних кредиторів, які провадять діяльність з надання фізичним особам (позичальникам) кредитів, забезпечених іпотекою.
Цей Порядок установлює загальні правила та умови здійснення рефінансування ДІУ первинних кредиторів, які надають іпотечні кредити за Стандартами ДІУ на будівництво житла (житлового будинку або квартири). Рефінансування первинного кредитора здійснюється шляхом надання йому фінансових кредитів для кредитування ним (первинним кредитором) забудовників з метою будівництва (завершення будівництва) об'єктів житлового призначення та кредитування фізичних осіб з метою придбання житла в цих об'єктах житлового призначення.
Цей Порядок визначає:
- вимоги до учасників системи рефінансування згідно з цим Порядком та основні умови здійснення рефінансування первинних кредиторів;
- основні етапи здійснення рефінансування та укладання договорів;
- види та форми забезпечення повернення фінансових кредитів та особливості щодо оцінки майна.
В цьому Порядку терміни вживаються у такому значенні:
первинний кредитор - банківська установа, що відповідає "Вимогам до первинних кредиторів - банків" Стандартів ДІУ, цьому Порядку та яка надає фінансовий кредит забудовнику (замовнику будівництва) для будівництва (завершення будівництва) об'єктів житлового призначення та іпотечні кредити відповідно "Вимогам до іпотечних кредитів" Стандартів ДІУ;
позичальник - фізична особа - фізична особа, яка отримує у первинного кредитора іпотечний житловий кредит для придбання житла в об'єкті житлового призначення та відповідає " Вимогам до іпотечних кредитів" ДІУ;
позичальник - первинний кредитор - банківська установа, яка отримує в ДІУ фінансовий кредит для кредитування забудовників (замовників будівництва) з метою будівництва (завершення будівництва) об'єктів житлового призначення та кредитування фізичних осіб з метою придбання житла в цих об'єктах житлового призначення відповідно цього Порядку;
платоспроможність - здатність позичальника своєчасно і повністю виконувати прийняті на себе зобов'язання, включаючи зобов'язання за отриманим фінансовим кредитом або іпотечним кредитом;
суб'єкт оціночної діяльності - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні";
об'єкт житлового будівництва - об'єкт незавершеного будівництва житлового будинку, будівництво якого організує забудовник;
об'єкт незавершеного будівництва - об'єкт житлового призначення, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства;
житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання;
житло - житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них фізичної особи;
забудовник (замовник) - фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування;
підрядник - учасник будівництва, який зобов'язаний на свій ризик і за обумовлену ціну виконати передбачені будівельним контрактом роботи і передати їх забудовнику (замовнику) у встановлені строки.
Інші терміни використовуються відповідно до чинного законодавства України, Стандартів ДІУ або згідно їх звичайного вжитку.
Розділ 1. Вимоги до учасників системи рефінансування та основні умови здійснення рефінансування первинних кредиторів.
1.1. Учасники системи рефінансування.
Учасниками системи рефінансування відповідно до цього Порядку є:
ДІУ, первинний кредитор (банківська установа), забудовник (замовник будівництва) - позичальник за фінансовим кредитом та фізичні особи - позичальники за іпотечним кредитом.
1.2. Вимоги до первинного кредитора.
Первинний кредитор, який претендує на участь у системі рефінансування згідно з цим Порядком, крім вимог, встановлених положеннями складової частини Стандартів ДІУ - "Вимоги до первинних кредиторів - банків", повинен відповідати наступним додатковим вимогам:
- бути акредитованим в ДІУ (укладений Генеральний договір про рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів та усі необхідні додатки до нього);
- мати позитивний досвід щодо здійснення фінансування житлового будівництва із застосуванням форм фінансово-кредитних механізмів, встановлених чинним законодавством України.
При встановленні можливості первинного кредитора отримувати рефінансування згідно цього Порядку, перевагами користується первинний кредитор, що:
- має досвід та приймає участь у державних програмах підтримки будівництва та/або придбання житла;
- має досвід здійснення довгострокового кредитування фізичних осіб на ринку іпотечного житлового кредитування не менше, ніж 3 роки;
- має структурні підрозділи, до функцій яких відноситься робота з фінансування будівництва об'єктів житлового призначення та іпотечного кредитування фізичних осіб;
- має затверджені уповноваженим органом первинного кредитора документи, якими регламентовані основні процедури (положення, інструкції, порядки тощо), що регулюють здійснення фінансування будівництва житла та іпотечного житлового кредитування фізичних осіб, у тому числі проведення акредитації забудовників, генеральних підрядників та страхових компаній, а також інших учасників реалізації фінансово-кредитних механізмів фінансування будівництва житла. Зазначені документи у разі необхідності можуть бути письмово витребувані ДІУ у первинного кредитора.
Питання відповідності первинного кредитора додатковим вимогам відповідно до цього Порядку розглядається після отримання ДІУ відповідного клопотання від первинного кредитора, яке надається разом із першою його (первинного кредитора) заявкою на отримання рефінансування відповідно цього Порядку. За результатами розгляду зазначеного клопотання первинного кредитора на відповідність його додатковим вимогам та можливості участі у системі рефінансування згідно з цим Порядком, ДІУ може приймає наступні рішення:
- включити первинного кредитора до системи рефінансування на умовах цього Порядку та укласти з ним додаткову угоду до Генерального договору про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів за типовою формою, встановленою ДІУ (додаток N 1);
відмовити у включенні первинного кредитора до системи рефінансування на умовах цього Порядку із зазначенням причини такої відмови. При цьому, первинний кредитор після усунення причин відмови може, не раніше ніж через один звітний період (один квартал), звернутися до ДІУ із повторною заявкою щодо включення його до переліку первинних кредиторів, які можуть отримати рефінансування згідно цього Порядку.
У разі необхідності, при розгляді питання щодо прийняття одного із вищезазначених рішень, ДІУ може додатково витребувати у первинного кредитора документи, які підтверджують інформацію, наведену у клопотанні первинного кредитора.
Рішення ДІУ з питання включення первинного кредитора до системи рефінансування на умовах цього Порядку має бути прийняте, як правило, не пізніше, ніж як через 45 календарних днів з дня одержання від первинного кредитора заявки та має бути доведене первинному кредитору протягом 10 робочих днів з дати його прийняття ДІУ.
У разі прийняття ДІУ позитивного рішення, ДІУ готує та надсилає первинному кредитору пропозицію про укладання додаткової угоди до Генерального договору про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів.
У разі прийняття ДІУ негативного висновку щодо включення первинного кредитора до системи рефінансування на умовах цього Порядку, ДІУ направляє первинному кредитору повідомлення про відмову в укладанні додаткової угоди до Генерального договору про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів із зазначенням причин такої відмови.
1.3. Основні вимоги до забудовника (замовника будівництва). Первинний кредитор у своїх внутрішніх нормативних документах при зверненні до ДІУ щодо отримання фінансового кредиту та при здійсненні розгляду питання про можливість відкриття кредитної лінії для кредитування забудовника (замовника будівництва) повинен враховувати, що забудовник (замовник будівництва) зобов'язаний:
- бути акредитованим у первинного кредитора, у т.ч. на можливість відкриття кредитної лінії для будівництва (добудови) конкретного об'єкта будівництва відповідно до його внутрішніх процедур;
- бути в договірних відносинах з будівельними компаніями - підрядниками, які мають позитивний досвід житлового будівництва та/або мати власні необхідні будівельні потужності;
- мати у своєму розпорядженні майнові права на об'єкт незавершеного будівництва у розмірі не менш, ніж сума необхідного кредиту для здійснення будівництва (добудови) об'єкта житлового призначення. Зазначені майнові права повинні бути вільними від будь-яких обтяжень прав на нього, у т.ч. прав третіх осіб.
1.4. Основні пріоритети при виборі первинними кредиторами об'єктів житлового призначення.
При здійсненні розгляду питань щодо можливості надання фінансового кредиту первинному кредитору для кредитування будівництва об'єктів житлового призначення відповідно до цього Порядку, ДІУ при перевірці документів надає перевагу наступним об'єктам житлового призначення:
- будівництво (добудова) об'єкта житлового призначення здійснюється за підтримки обласних державних адміністрацій та/або фінансової участі органів місцевого самоврядування;
- об'єкт житлового призначення, відібраний для участі у реалізації державних цільових програм;
- об'єкт житлового призначення та його проектно-кошторисна документація відповідають вимогам ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення";
- об'єкт житлового призначення має високу ступінь готовності, а саме: понад 70% (в-першу чергу) або понад 50% (в другу чергу) від кошторисної вартості будівництва;
- існують можливості реалізації житла після здачі в експлуатацію об'єкта житлового призначення, у тому числі за рахунок іпотечного кредитування фізичних осіб відповідно до Стандартів ДІУ;
- вартість квартир в об'єкті житлового призначення, за якою забудовник пропонує їх до продажу, не перевищує суми, розрахованої від максимального розміру суми іпотечного кредиту, що може отримати фізична особа відповідно до пункту 3.3 Розділу 3 складової Стандартів ДІУ - "Вимоги до іпотечних кредитів" з урахуванням рівня початкового внеску у розмірі 25% від загальної вартості житла.
1.5. Основні умови здійснення рефінансування первинного кредитора.
У разі укладання між ДІУ та первинним кредитором додаткової угоди до Генерального договору про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів, первинний кредитор може отримати від ДІУ рефінансування згідно розділу 2 цього Порядку.
Для отримання фінансового кредиту відповідно до цього Порядку, первинний кредитор має надати Заявку на здійснення рефінансування Державною іпотечною установою первинного кредитора для кредитування будівництва об'єктів житлового призначення та придбання житла в цих об'єктах (далі - Заявка) за формою, наведеною у Додатку N 2 до цього Порядку, та документи по об'єкта житлового призначення та забудовнику (замовнику будівництва), рекомендаційний перелік яких наведений у додатку N 3 до цього Порядку.
Обов'язковою умовою при наданні первинним кредитором документів має бути наявність в них рішення відповідного колегіального органу первинного кредитора про можливість відкриття кредитної лінії забудовнику для будівництва (завершення будівництва) об'єкта житлового призначення та здійснення його кредитування відповідно умов відкриття кредитної лінії.
Розділ 2. Основні етапи здійснення рефінансування та укладання договорів.
2.1. Етапи здійснення рефінансування.
Здійснення рефінансування ДІУ первинного кредитора проходить наступні етапи:
- розгляд Заявки первинного кредитора та формування необхідного пакету документів;
- оцінка можливості надання первинному кредитору фінансового кредиту та його здатності повернути кредит;
- укладання кредитних договорів та договорів рефінансування;
- обслуговування та погашення фінансових кредитів
2.2. Розгляд Заявки первинного кредитора та формування необхідного пакету документів.
Заявка на отримання рефінансування має бути складена на фірмовому бланку первинного кредитора, підписана уповноваженою особою первинного кредитора, завірена його печаткою та має містити повний перелік документів по об'єкту незавершеного будівництва та забудовника.
Оригінал Заявки та додатків до неї (документи по забудовнику та по об'єкту житлового призначення) приймаються ДІУ виключно від первинних кредиторів.
У разі отримання Заявки та усіх необхідних документів по об'єкту житлового призначення та забудовника (замовника будівництва), ДІУ приймає рішення щодо здійснення рефінансування первинного кредитора на умовах цього Порядку, як правило, не пізніше ніж через 45 (сорок п'ять) робочих днів з дня одержання від Первинного кредитора всього необхідного для здійснення аналізу та перевірки пакету документів. При необхідності, якщо документи надані не в повному обсязі та/або у неякісному вигляді, та/або містять дані, що не дозволяють здійснити їх об'єктивний розгляд), ДІУ може витребувати у первинного кредитора повний перелік документів згідно рекомендованого переліку та/або інші документи, у яких виникне необхідність під час розгляду пакету документів щодо можливості здійснення його рефінансування. При цьому строк розгляду документів для прийняття рішення щодо здійснення його рефінансування згідно цього Порядку зупиняється до подання необхідних документів.
У разі прийняття ДІУ позитивного рішення про здійснення рефінансування, ДІУ направляє йому пропозицію укласти Кредитний договір та договори застави відповідно вимог цього Порядку.
У разі прийняття ДІУ негативного висновку щодо можливості надання рефінансування відповідно до Заявки, ДІУ надсилає повідомлення про відмову у здійсненні рефінансування (в укладанні Кредитного договору) із зазначенням причин такої відмови.
Відповідне рішення має бути доведене ДІУ до первинного кредитора протягом 10 (десяти) робочих днів з дати його прийняття.
2.3. Оцінка можливості надання первинному кредитору фінансового кредиту та його здатності повернути кредит.
Оцінка фінансового стану, платоспроможності первинного кредитора (позичальника за фінансовим кредитом) та оцінка ризиків при здійсненні кредитної операції з первинним кредитором здійснюється ДІУ відповідно до її внутрішніх процедур (положень, методик, тощо).
Надання первинному кредитору фінансового кредиту можливе в рамках встановленого ліміту рефінансування, доведеного ДІУ відповідно Стандартів ДІУ.
2.4. Укладання договорів для кредитування будівництва (завершення будівництва) об'єктів житлового призначення.
2.4.1. Рефінансування ДІУ первинного кредитора для кредитування будівництва (завершення будівництва) відповідно до цього Порядку здійснюється шляхом укладання Кредитного договору між ДІУ та первинним кредитором за формою, встановленою правлінням ДІУ.
На виконання умов укладеного Кредитного договору та на підставі рішення, прийнятого первинним кредитором, укладається Договір про відкриття кредитної лінії між первинним кредитором та забудовником (разом - Кредитні договори) за формою, попередньо погодженою первинним кредитором із ДІУ.
Одночасно з укладанням Кредитних договорів мають бути оформлені договори застави за формами, погодженими первинним кредитором і ДІУ.
Кредитні договори регулюють відносини між сторонами щодо кредитування будівництва визначеного об'єкта житлового призначення та організації процесу надання первинним кредитором кредитів забудовнику (замовнику будівництва) та іпотечних кредитів позичальникам - фізичним особам, з метою купівлі ними житла у зазначеному об'єкті житлового призначення.
2.4.2. Вимоги до Кредитних договорів.
Кредитні договори мають також включати, у тому числі, але не виключно, наступні вимоги:
- первинний кредитор має забезпечити окрім кредитування забудовника з метою будівництва (завершення будівництва) об'єкта житлового призначення та здачі його в експлуатацію за рахунок власних коштів та коштів отриманого від ДІУ рефінансування, також і кредитування фізичних осіб з метою придбання житла у визначеному об'єкті житлового призначення;
- для підтвердження цільового використання отриманих від ДІУ коштів, первинний кредитор має щомісячно інформувати ДІУ про розмір отриманого забудовником фінансування, про хід завершення будівництва об'єкта житлового призначення та укладені договори про іпотечний кредит із фізичними особами;
- забудовник (замовник будівництва) окрім сплати платежів за отриманим кредитом відповідно до умов Договору відкриття кредитної лінії має забезпечити також і своєчасне введення в експлуатацію об'єкта житлового призначення відповідно вимогам державних будівельних норм, вимогам якості та безпечності, здійснити усі заходи по реалізації житла в цьому об'єкті житлового призначення, у т.ч. за допомоги іпотечного кредитування фізичних осіб відповідно до Стандартів ДІУ (як до здачі об'єкта житлового призначення в експлуатацію, так і після).
2.4.3. Умови укладання Кредитних договорів.
2.4.3.1. ДІУ та первинний кредитор відповідно до цього Порядку укладають Кредитний договір та договори застави із зазначенням умов рефінансування первинного кредитора для забезпечення мети рефінансування.
Загальна сума фінансового кредиту та строк його надання встановлюється ДІУ та мають бути зазначені в Кредитному договорі. Такий строк повинен враховувати кінцевий строк здачі об'єкта житлового призначення в експлуатацію відповідно до державних будівельних норм, а також строків, необхідних для введення в експлуатацію спорудженого об'єкта житлового призначення та реєстрації прав власності на житло. У будь-якому разі, строк здійснення ДІУ рефінансування первинного кредитора не може перевищувати 2,5 років або 30 місяців.
Розмір відсоткової ставки за фінансовим кредитом та порядок її сплати визначається правлінням ДІУ. Така відсоткова ставка не може бути меншою, ніж діюча ставка по рефінансуванню іпотечних кредитів. Відсотки за користуванням кредитними коштами нараховуються ДІУ за методом "факт/факт" на фактичний залишок заборгованості Первинного кредитора за фінансовим кредитом за фактичний час користування ним, починаючи з першого дня видачі фінансового кредиту до настання терміну його погашення. При нарахуванні відсотків день видачі коштів фінансового кредиту приймається до розрахунку як 1 (один) повний день користування кредитними коштами, а день повернення коштів фінансового кредиту до розрахунку відсотків не включається.
Погашення первинним кредитором заборгованості за фінансовим кредитом, наданим ДІУ, здійснюється, як правило, в кінцевий строк, визначений Кредитним договором, шляхом перерахування коштів на поточний рахунок ДІУ, вказаний у Кредитному договорі. Первинний кредитор, за умови попереднього погодження з ДІУ, може погашати заборгованість за фінансовим кредитом раніше кінцевого строку, визначеного Кредитним договором, у тому числі і за рахунок коштів, отриманих від здійснення рефінансування ДІУ іпотечних кредитів, наданих первинним кредитором для придбання житла в цьому об'єкті житлового призначення за умови відповідності іпотечного кредиту Стандартам ДІУ та після введення його в експлуатацію і оформлення позичальниками за іпотечними кредитами правоустановчих документів на житло.
Суттєвою умовою рефінансування первинного кредитора має бути встановлення фінансових санкцій до первинного кредитора за нецільове використання коштів отриманого фінансового кредиту, за неналежне здійснення контролю за будівництвом об'єкта житлового призначення, що призвело до порушення строків введення його в експлуатацію, порушення строку повернення фінансового кредиту, за неналежне здійснення іпотечного кредитування фізичних осіб - покупців житла в таких об'єктах житлового призначення.
2.4.3.2. Між первинним кредитором та забудовником на виконання укладеного Кредитного договору (між ДІУ та первинним кредитором) укладається договір про відкриття кредитної лінії з визначенням обсягу кредитних коштів та строку користування ними з одночасним оформленням договору застави чи іншої форми забезпечення за типовими формами, затвердженими первинним кредитором та погодженими із ДІУ.
Обсяг кредитної лінії, строк користування нею визначається первинним кредитором з урахуванням фінансового стану забудовника-позичальника, розміру його власного капіталу, масштабів діяльності і стану його відносин з первинним кредитором, укладених договорів та контрактів на виконання будівельних робіт, наявності надійного забезпечення, наявності гарантій по реалізації житла після введення його в експлуатацію і обумовлюються в Договорі про відкриття кредитної лінії.
Оцінка фінансового стану, платоспроможності забудовника або фізичної особи (позичальників) та оцінка ризиків при здійсненні кредитних операцій з ними здійснюється первинним кредитором відповідно до його внутрішньої методики.
Кредитна лінія відкривається первинними кредитором Забудовнику з урахуванням отриманого рефінансування від ДІУ та в межах встановленого ним (первинним кредитором) ліміту для оплати будівельно-монтажних робіт відповідно до Графіка видачі кредиту в рамках кредитної лінії. Графік видачі кредиту складається Забудовником та має бути затверджений первинним кредитором та наданий ДІУ. Видача первинним кредитором кредитів забудовнику у рахунок відкритої кредитної лінії здійснюється первинним кредитором в міру виконання забудовником робіт по будівництву об'єкта житлового призначення на підставі довідки про виконані роботи.
Загальний обсяг наданих первинним кредитором (протягом дії кредитної лінії) коштів має бути визначений первинним кредитором з урахуванням розміру отриманих від ДІУ кредитних коштів.
Строк відкриття кредитної лінії встановлюється первинним кредитором з урахуванням строку отримання фінансового кредиту від ДІУ.
За користування кредитною лінією забудовником сплачуються відсотки, починаючи з моменту виникнення кредитної заборгованості. Розмір відсоткової ставки за користуванням забудовником, отриманими кредитними коштами, встановлюється (визначається) первинним кредитором та має бути погоджений з ДІУ. Така відсоткова ставка не може бути меншою ніж ставка за фінансовим кредитом, отриманим первинним кредитором від ДІУ.
Умовами договору відкриття кредитної лінії має бути також встановлення первинним кредитором фінансових санкцій до забудовника за нецільове використання кредитних коштів та невиконання вимог щодо своєчасного введення в експлуатацію об'єкта житлового призначення відповідно вимогам державних будівельних норм, вимогам якості та безпечності, відсутності здійснення необхідних заходів по реалізації житла в об'єкті житлового призначення.
2.5. Укладання кредитних договорів для придбання житла та їх рефінансування.
Первинний кредитор, в рамках отриманих коштів рефінансування та встановленого ДІУ ліміту рефінансування, надає іпотечні кредити позичальникам-фізичним особам на придбання житла в об'єкті житлового будівництва як до завершення будівництва, так і після його здачі в експлуатацію.
При цьому, надання первинним кредитором пропозицій ДІУ щодо здійснення рефінансування таких іпотечних кредитів проводиться виключно після введення об'єкта будівництва в експлуатацію та оформлення позичальниками відповідних змін до іпотечних угод та отримання ними документів, які засвідчують право власності на житло.
Пропозиції про відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом надаються первинним кредитором до ДІУ відповідно складової Стандартів ДІУ "Положення про рефінансування первинних кредиторів шляхом набуття прав вимоги за іпотечними кредитами".
Первинний кредитор після відступлення на користь ДІУ всіх прав вимоги за іпотечними кредитами продовжує здійснювати їх обслуговування відповідно до Стандартів ДІУ.
2.6. Обслуговування та погашення фінансових кредитів.
Надання фінансових кредитів відповідно цього Порядку проводиться в порядку, передбаченому в Кредитних договорах, - одноразово, щоденно або в інші строки, виходячи з потреби в кредитних коштах.
Нарахування та сплата відсотків позичальниками здійснюється у строки, визначені Кредитними договорами.
У разі несплати позичальниками нарахованих відсотків у строки, передбачені Кредитними договорами, їх сума вважається простроченою заборгованістю. На суму простроченої заборгованості за нарахованими процентами нараховується пеня, розмір якої має бути встановлений у Кредитних договорах.
Погашення платежів за фінансовими кредитами здійснюється позичальниками виключно у національній валюті України - гривні шляхом безготівкового перерахуванням на рахунки кредитора, вказані в Кредитних договорах.
Позичальники за фінансовими кредитами відповідно цього Порядку мають право достроково погашати кредит.
При наявності у позичальників тимчасових фінансових труднощів, що виникли з об'єктивних причин, та неможливості погашення заборгованості по фінансовому кредиту у строк, встановлений Кредитними договорами, кредитор (ДІУ або первинний кредитор) може в окремих випадках пролонгувати строк погашення кредиту зі зміною кінцевого строку, передбаченого Кредитними договорами. При цьому здійснення такої пролонгації може бути здійснене виключно за погодженням ДІУ відповідно її внутрішньої процедури (порядку, положення, тощо).
У разі наявності простроченої заборгованості за кредитом та/або простроченої заборгованості за нарахованими процентами у строк, що перевищує строк, вказаний у Кредитному договорі, кредитор (ДІУ або первинний кредитор) має право на дострокове розірвання Кредитного договору та розпочати проведення претензійно-позовної роботи відповідно до внутрішньої процедури (порядку, положення, тощо) ДІУ або первинного кредитора.
Розділ 3. Забезпечення повернення кредиту та особливості оцінки майна, що передається в заставу.
3.1. Основні форми забезпечення фінансових кредитів.
Виконання зобов'язань позичальників щодо погашення заборгованості за кредитами, наданими відповідно умов цього Порядку, можуть забезпечуватися заставою майнових прав за іпотечними кредитами, які відповідають вимогам складової Стандартів "Вимоги до іпотечних кредитів", іпотечними активами та іншими активами, види та вимоги до яких встановлені ДІУ та/або первинним кредитором.
Гарантії та договори страхування кредитних ризиків, ризику недобудови об'єкта житлового призначення можуть використовуватися ДІУ та первинним кредитором як додаткова форма забезпечення.
Прийнятність та достатність фінансових гарантій визначається ДІУ та/або первинним кредитором.
3.2. Види заставного забезпечення фінансових кредитів.
3.2.1. Видами заставного майна, яке може прийматися ДІУ при кредитуванні первинного кредитора, є:
- застава майнових прав за іпотечними кредитами, наданими первинними кредитором, які відповідають вимогам складової Стандартів ДІУ "Вимоги до іпотечних кредитів";
- застава цінних паперів, емітентом за якими є Державна іпотечна установа;
- застава облігацій внутрішніх державних позик;
- застава нерухомості (у тому числі житлового призначення), яка зареєстрована у державних реєстрах;
- передача в заставу заставних, предметом іпотеки за якими є нерухомість (у тому числі житлового призначення), зареєстрованої у державних реєстрах;
- застава іпотечних цінних паперів, емітентом за якими є банківські установи, з якими укладені Генеральні договори про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів;
- застава цільових облігації забудовника, виконання зобов'язань за якими забезпечується одиницею житлової нерухомості в об'єкті житлового призначення, фінансування будівництва якого здійснюється відповідно цього Порядку;
- застава облігацій підприємств з додатковим забезпеченням у формі Державної гарантії, що приймаються Національним банком України в якості забезпечення кредитів рефінансування;
- застава майнових прав на нерухоме майно (у тому числі житлового призначення);
- інші іпотечні активи (у т.ч. застава земельних ділянок та ін.), види та вимоги до яких додатково встановлюються та доводяться первинним кредиторам ДІУ.
Загальний розмір застави при здійсненні рефінансування ДІУ первинного кредитора має бути не меншим, ніж 150% від суми заборгованості за фінансовим кредитом, що наданий ДІУ первинному кредитору. При цьому, розмір застави додаткових форм забезпечення повернення первинним кредитором кредиту рефінансування не може перевищувати 40% від суми заборгованості за фінансовим кредитом, що наданий ДІУ первинному кредитору.
У тому разі, коли в забезпечення погашення кредиту, первинним кредитором надаються облігації внутрішніх державних позик або цінні папери, емітентом за якими виступає ДІУ, загальний розмір застави може бути встановлений на рівні 120% (для облігацій внутрішніх державних позик) або 100% (для цінних паперів, емітентом за якими виступає ДІУ) від суми заборгованості за фінансовим кредитом.
У разі, якщо ДІУ приймає в заставу цінні папери, кінцевий строк погашення таких цінних паперів повинен перевищувати термін повернення первинним кредитором фінансового кредиту ДІУ не менше ніж на 6 місяців.
3.2.2. Видами заставного забезпечення, яке приймається первинним кредитором від Забудовника може бути будь-яке ліквідне майно, яке належить забудовнику або майновому поручителю на правах власності, або яке забудовник має право передавати в заставу, і може бути відчужено ним згідно з чинним законодавством України, і на яке може бути звернуто стягнення.
Загальний розмір застави при здійсненні кредитування первинним кредитором забудовника має бути не меншим, ніж 150% від суми залишку заборгованості за кредитною лінією.
3.3. Особливості оцінки майна та укладання договору застави.
Для оформлення застави майна, первинний кредитор має надати до ДІУ вичерпні дані по кожному із видів застави.
Майно, що знаходиться в загальній спільній власності, може бути передано первинним кредитором в заставу тільки за згодою всіх власників.
Вартість наступного майна та/або майнових прав, що приймається ДІУ в якості застави, визначається на підставі оцінки, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності, оформленої відповідно до вимог чинного законодавства України та яка має бути здійснена до отримання первинним кредитором коштів за фінансовим кредитом:
- нерухомості (у тому числі житлового призначення), яка зареєстрована у державних реєстрах;
- майнових прав на нерухоме майно житлового призначення;
- іпотечних цінних паперів, емітентом за якими виступають банківські установи;
- цільових облігацій, виконання зобов'язань за якими забезпечується одиницею житлової нерухомості в об'єкті житлового призначення, фінансування будівництва якого здійснюється відповідно цієї Процедури;
- облігацій підприємств з додатковим забезпеченням у формі Державної гарантії, що приймаються Національним банком України в якості забезпечення кредитів рефінансування;
- земельних ділянок із цільовим призначенням "землі житлової та громадської забудови".
У разі необхідності, для здійснення виїзної перевірки інформації про об'єкт житлового призначення та для огляду та приймання майна, що береться в заставу ДІУ може створити окрему комісію. Склад комісії затверджується правлінням ДІУ.
Договір застави майна укладається ДІУ та первинним кредитором за формою, погодженою сторонами та у випадках, визначених законодавством України, повинен бути нотаріально посвідчений. Заставодавець (первинний кредитор або майновий поручитель) при укладанні договорів застави повинен забезпечити державну реєстрацію договору застави у Державному реєстрі правочинів та забезпечити внесення відповідної інформації до державних реєстрів щодо накладання заборони на відчуження предмету застави.
При здійсненні кредитування первинним кредитором забудовника (замовника) будівництва, оцінка майна та оформлення договорів застави здійснюється відповідно до внутрішніх правил первинного кредитора. При здійсненні іпотечного кредитування первинним кредитором фізичної особи для придбання житла, оцінка майна та оформлення іпотечного договору здійснюється відповідно до вимог Стандартів ДІУ, Генерального договору про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів, укладеного між ДІУ та первинним кредитором, та внутрішніх правил первинного кредитора.
Розділ 4. Прикінцеві положення
4.1. Цей Порядок набирає чинності з моменту його затвердження правлінням ДІУ.
4.2. Цей Порядок є невід'ємною частиною Стандартів ДІУ.
4.3. Рефінансування ДІУ первинних кредиторів для здійснення кредитування будівництва об'єктів житлового призначення та придбання в них житла за рахунок коштів, залучених ДІУ під державні гарантії, здійснюється з урахуванням вимог постанови Кабінету Міністрів України від 3 серпня 2006 р. N 1094 (із змінами та доповненнями).
| Директор департаменту іпотечних активів | В.П.Фролов |
Додаток N 1
до Порядку рефінансування
первинних кредиторів
для кредитування будівництва
об'єктів житлового
призначення та придбання
житла в цих об'єктах
ДОДАТКОВА УГОДА N _
до генерального договору про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів
від "___"____________20__ р. N _______
м. Київ "___" ____________20__ р.
Державна іпотечна установа (далі - ДІУ), в особі Голови правління ________________, що діє на підставі Статуту, з одного боку, і ______________________, (далі - Первинний кредитор), в особі Голови правління __________________, що діє на підставі Статуту, з іншого боку, разом - Сторони, уклали цю Додаткову угоду (далі - Договір) до Генерального договору про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів від "___" ____________ 20__ року N _______ (далі - Генеральний договір) про наступне.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Відповідно до цього Договору Сторони дійшли згоди здійснювати співробітництво по здійсненню рефінансування ДІУ Первинного кредитора шляхом надання йому фінансових кредитів для кредитування будівництва (завершення будівництва) об'єктів житлового призначення та придбання житла в цих об'єктах.
1.2. ДІУ є іпотечною установою другого рівня, яка за рахунок власних або залучених коштів забезпечує:
- рефінансування Первинного кредитора шляхом надання йому фінансового кредиту з цільовим призначенням кредитування забудовника для будівництва (завершення будівництва) об'єкта житлового призначення та кредитування фізичних осіб з метою придбання ними житла в цьому об'єкті (як до та після здачі його в експлуатацію);
- рефінансування наданих Первинним кредитором стандартних іпотечних кредитів для придбання житла. Здійснення ДІУ операцій з рефінансування іпотечних кредитів проводиться за умови введення Об'єкта будівництва в експлуатацію та оформлення позичальниками-фізичними особами правоустановчих документів на житло.
1.3. Первинний кредитор за власний рахунок та за рахунок коштів, які отримані від ДІУ у вигляді фінансового кредиту (коштів кредиту рефінансування) на умовах цього Договору здійснює:
- кредитування забудовника (замовника будівництва) з метою будівництва (завершення будівництва) об'єкта житлового призначення та введення його в експлуатацію;
- нагляд за ходом будівництва об'єкта житлового призначення та участь у здійсненні заходів, пов'язаних з реалізацією квартир в об'єкті житлового призначення, у т.ч. за допомоги іпотечного кредитування відповідно до Стандартів ДІУ;
- кредитування фізичних осіб з метою придбання житла в об'єкті житлового призначення.
1.4. Укладення цього Договору жодним чином не є підставою для визнання однієї Сторони уповноваженим представником іншої Сторони.
1.5. Сторони домовилися про те, що цей Договір поширюватиме свою дію стосовно лише тих об'єктів житлового призначення, які відповідають рекомендаційним вимогам ДІУ та рішення про кредитування яких вже прийняті Первинним кредитором.
1.6. Сторони домовилися про те, що з метою забезпечення виконання положень цього Договору встановили таку послідовність дій Сторін:
1) Первинний кредитор приймає рішення щодо можливості кредитування забудовника (замовника будівництва) для будівництва (завершення будівництва) об'єкта житлового призначення та визначає можливі строки та умови відкриття кредитної лінії забудовнику;
2) Після прийняття Первинним кредитором рішення про можливість кредитування будівництва (завершення будівництва) об'єкта житлового призначення. Первинний кредитор звертається до ДІУ із письмовою заявкою на можливість отримання рефінансування відповідно до цього Договору та Стандартів;
3) ДІУ, у разі прийняття позитивного рішення, укладають Кредитний договір та договори застави із зазначенням умов рефінансування Первинного кредитора;
4) Первинний кредитор та Забудовник укладають Договір про відкриття кредитної лінії з визначенням обсягу кредитних коштів та строку користування ними з одночасним оформленням договорів застави та/або іншої форми забезпечення за формами, попередньо погодженими Первинним кредитором із ДІУ;
5) Первинний кредитор щомісячно інформує ДІУ про цільове використання ним отриманих коштів рефінансування, у тому числі про розмір отриманого забудовником фінансування, про хід будівництва об'єкта житлового призначення, про укладені договори про іпотечний кредит із фізичними особами та стан реалізації житла в об'єкті житлового призначення, що будується за рахунок фінансового кредиту, наданого ДІУ;
6) Первинний кредитор надає іпотечні житлові кредити позичальникам-фізичним особам на придбання житла в об'єкті житлового призначення, що будується за рахунок фінансового кредиту, наданого ДІУ;
7) ДІУ рефінансує надані Первинним кредитором іпотечні кредити відповідно вимогам Стандартів ДІУ після введення об'єкта житлового призначення в експлуатацію та оформлення позичальниками за іпотечними кредитами правоустановчих документів на житло;
8) Погашення Первинним кредитором фінансового кредиту на умовах та у строки, зазначені Кредитним договором.
2. ПОРЯДОК ВИКОНАННЯ ДОГОВОРУ
2.1. Первинний кредитор, відповідно до його внутрішніх документів, що регламентують здійснення основних процедур (положень, інструкцій, порядків, тощо) по кредитуванню будівництва житла та іпотечного житлового кредитування фізичних осіб, самостійно з урахуванням Стандартів ДІУ:
- здійснює акредитацію забудовника (замовника будівництва), генерального підрядника, страхових компаній, а також інших учасників реалізації фінансово-кредитних механізмів фінансування будівництва житла (у разі необхідності);
- приймає рішення щодо можливості кредитування забудовника (замовника будівництва) для будівництва (завершення будівництва) об'єкта житлового призначення та визначає можливі строки та умови відкриття кредитної лінії забудовнику на такі цілі;
- здійснює оцінку фінансового стану, платоспроможності забудовника та оцінку ризиків, які пов'язані із можливим здійсненням кредитної операції;
- визначає можливість реалізації житла після здачі в експлуатацію об'єкта житлового призначення та ризики, пов'язані з цим.
При цьому, Первинний кредитор, при розгляді документів та прийнятті рішення, може надавати перевагу наступному:
- будівництво (добудова) об'єкта житлового призначення здійснюється за підтримки обласних державних адміністрацій та/або фінансової участі органів місцевого самоврядування;
- об'єкт житлового призначення відібраний для участі у реалізації державних будівельних програм;
- об'єкт житлового призначення має високу ступінь готовності, а саме: понад 70% (в першу чергу) або понад 50% (в другу чергу) від кошторисної вартості будівництва, що має бути підтверджено третьою особою;
- вартість квартир в об'єкті житлового призначення, за якою забудовник пропонує їх до продажу, не перевищує суми, розрахованої від максимального розміру суми іпотечного кредиту, що може отримати фізична особа відповідно до пункту 3.3 Розділу 3 складової Стандартів ДІУ - Вимоги до іпотечних кредитів з урахуванням рівня початкового внеску в розмірі 25% від загальної вартості житла.
Обсяг кредитної лінії, строк користування нею визначаються Первинним кредитором з урахуванням фінансового стану забудовника, розмірів його власного капіталу, масштабів діяльності і стану його відносин з Первинним кредитором, укладених договорів та контрактів на виконання будівельних робіт, наявності надійного забезпечення, наявності гарантій по реалізації житла після введення його в експлуатацію і обумовлюються в проекті договору про відкриття кредитної лінії, який надається ДІУ разом із документами по об'єкту житлового будівництва.
Рішення (його оригінал або завірену копію) Первинного кредитора про розгляд вищезазначеного питання має бути надано до ДІУ разом із необхідними документами відповідно до умов цього Договору.
2.2. Після прийняття Первинним кредитором рішення про можливість кредитування будівництва (завершення будівництва) об'єкта житлового призначення, Первинний кредитор може звернутися до ДІУ із письмовою Заявкою на здійснення рефінансування Державною іпотечною установою первинного кредитора для кредитування будівництва об'єктів житлового призначення та придбання житла в цих об'єктах (далі - Заявка) про надання йому фінансового кредиту за формою, визначеною ДІУ.
Разом із Заявкою Первинний кредитор має надати документи по об'єкту житлового призначення та по забудовнику (замовнику будівництва) відповідно до рекомендаційного переліку, встановленого ДІУ. Перелік документів, що надається Первинним кредитором до ДІУ, повинен включати в обов'язковому порядку рішення відповідного колегіального органу первинного кредитора про можливість та умови відкриття кредитної лінії забудовнику для будівництва (завершення будівництва) об'єкта житлового призначення та здійснення його кредитування відповідно умов відкриття такої кредитної лінії.
Заявка має бути складена на фірмовому бланку Первинного кредитора, підписана уповноваженою особою Первинного кредитора, завірена його печаткою та має містити повний перелік документів по об'єкту незавершеного будівництва та забудовнику, який надається до ДІУ.
Така Заявка та додатки до неї (документи по забудовнику та по об'єкту житлового призначення) приймаються ДІУ виключно від первинних кредиторів.
Після отримання від Первинного кредитора Заявки та усіх необхідних документів по об'єкту житлового призначення та по забудовнику (замовнику будівництва), ДІУ, як правило, протягом 45 (сорока п'яти) робочих днів приймає рішення щодо можливості здійснення рефінансування Первинного кредитора.
У разі прийняття ДІУ позитивного рішення про здійснення рефінансування Первинного кредитора, ДІУ направляє йому пропозицію укласти Кредитний договір та договори застави за формою, встановленою ДІУ.
У разі прийняття ДІУ негативного висновку щодо можливості надання рефінансування відповідно до Заявки, ДІУ надсилає повідомлення про відмову у здійсненні рефінансування (в укладанні Кредитного договору) із зазначенням причин такої відмови.
Відповідне рішення має бути доведене ДІУ до Первинного кредитора протягом 10 (десяти) робочих днів з дати його прийняття.
2.3. ДІУ здійснює рефінансування первинного кредитора шляхом надання йому фінансового кредиту для будівництва (завершення будівництва) об'єкта житлового призначення та здійснює рефінансування наданих первинним кредитором іпотечних кредитів для придбання житла в цьому об'єкті.
ДІУ та Первинний Кредитор укладають Кредитний договір та договори застави із зазначенням умов рефінансування Первинного кредитора (у разі прийняття ДІУ позитивного рішення).
Загальна сума фінансового кредиту, строк його надання встановлюється ДІУ та зазначається в Кредитному договорі. Такий строк повинен враховувати кінцевий строк здачі об'єкта житлового призначення в експлуатацію відповідно до державних будівельних норм, а також строків, необхідних для введення в експлуатацію спорудженого об'єкта житлового призначення та реєстрації прав власності на житло. У будь-якому разі, строк здійснення ДІУ рефінансування первинного кредитора не може перевищувати 2,5 років або 30 місяців.
Розмір відсоткової ставки за фінансовим кредитом та порядок її сплати визначається ДІУ. Така відсоткова ставка не може бути меншою, ніж діюча ставка по рефінансуванню іпотечних кредитів. Відсотки за користуванням кредитними коштами нараховуються ДІУ за методом "факт/факт" на фактичний залишок заборгованості Первинного кредитора за фінансовим кредитом за фактичний час користування ним, починаючи з першого дня видачі фінансового кредиту до настання терміну його погашення.
Гарантії, договори страхування кредитних ризиків можуть використовуватися ДІУ як додаткова форма забезпечення.
Прийнятність та достатність фінансових гарантій визначається ДІУ.
Виконання зобов'язань Первинного кредитора щодо погашення заборгованості за фінансовим кредитом, наданим відповідно умов цієї Додаткової угоди, можуть забезпечуватися:
- заставою майнових прав за іпотечними кредитами, наданими первинними кредитором, які відповідають вимогам складової Стандартів ДІУ "Вимоги до іпотечних кредитів";
- заставою цінних паперів, емітентом за якими є Державна іпотечна установа;
- заставою облігацій внутрішніх державних позик;
- заставою нерухомості (у тому числі житлового призначення), яка зареєстрована у державних реєстрах;
- передачею в заставу заставних, предметом іпотеки за якими є нерухомість (у тому числі житлового призначення), зареєстрованої у державних реєстрах;
- заставою іпотечних цінних паперів, емітентом за якими є банківські установи, з якими укладені Генеральні договори про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів;
- заставою цільових облігації забудовника, виконання зобов'язань за якими забезпечується одиницею житлової нерухомості в об'єкті житлового призначення, фінансування будівництва якого здійснюється за підтримки ДІУ;
- заставою облігацій підприємств з додатковим забезпеченням у формі Державної гарантії, що приймаються Національним банком України в якості забезпечення кредитів рефінансування;
- заставою майнових прав на нерухоме майно (у тому числі житлового призначення);
- іншими іпотечними активами (у т.ч. застава земельних ділянок та ін.), види та вимоги до яких додатково встановлюються та доводяться до Первинного кредитора ДІУ.
Загальний розмір застави при здійсненні рефінансування ДІУ первинного кредитора має бути не меншим, ніж 150% від суми заборгованості за фінансовим кредитом, що наданий ДІУ первинному кредитору. При цьому розмір застави додаткових форм забезпечення повернення первинним кредитором кредиту рефінансування не може перевищувати 40% від суми заборгованості за фінансовим кредитом, що наданий ДІУ первинному кредитору.